针对余杭镇发展前景与价位延展调研08.6

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1、 . 针对余杭镇发展前景与价位延展调研争锋撰写2008年6月引 言余杭历史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪称中华文明的曙光。王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭设县。1994年4月，余杭撤县设市。2001年10月，余杭撤市设区，成建制划入市。千年老余杭，原汁原味的江南古镇，积淀的历史文化与现代生活的相互渗透交融，在自身周边齐全的配套之外，还尽享城西近距辐射的配套资源，商贸文教、医卫体娱一应俱全，可谓是人文活力生活的至佳场所。众人瞩目的文一西路延伸段正式开通后，向来有“住在城西”买房习惯的人，更是借助了交通的便捷，在短时间，大量的居住楼盘和居住人口“西进”，由此，老余杭也成就为市区

2、居住的后花园。目 录 余杭区整体房地产大势发展分析P3P20 老余杭房地产市场现状分析P21P35 老余杭发展前景与价位延展调研总结P36P40一、余杭区整体房地产大势发展分析（一）余杭区房地产市场综述通过近几年的快速发展，余杭房地产行业在近几年得到了迅速壮大。至2007年底，该区具备资质等级的开发企业有176家，房地产中介企业189家，物业管理企业68家。一些房产开发企业规模不断扩大，形成了自己的品牌，具备较强的竞争能力，展现了余杭房产的良好形象。2007年，该区房地产业继续保持稳步增长的发展态势，市场走向平和理性，企业开发经营秩序得到逐步规，供求结构得到有效改善，房价小幅增长，市场基本稳定

3、。主要呈现三大特点：1、市场需求旺盛，供求基本平衡2006年该区共成交商品房面积136.32万平方米，成交金额80.08亿元；2007年1-12月该区共成交商品房21013套，商品房交易面积280.08万平方米，同比增长125.49%，而06年全年为136.38万平方米。特别在2007年第三季度，市场销售一度出现火热场面，成交商品房套数达到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增长同时，供应量较去年同期大幅增加，07年1-12月共核准商品房预售面积213.58万平方米，同比增长60.7%，市场呈现供销两旺的格局。2、住房价格小幅增长，部分区域增长较快2007年1-12月该区商品房均价6

4、737元/平方米，其中普通住宅均价为5369元/平方米，同比增长4.3%；在人民币升值、股市火爆、通货膨胀等因素影响下，年初市场需求升温，房价开始增长，部分区域如临平、乔司房价增长较快，一些楼盘房价增幅在20%以上。随着金融政策的几次调整，第四季度的成交量明显萎缩，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，环比减少了46.3%。3、住房供应结构优化，市场秩序进一步规随着70%户型结构比逐步落实，90平方米以下普通住宅供应量增加，该区住房供应结构正在逐步优化，估计未来两年以将对市场产生较大影响；同时，市场整顿各项措施有效落实，市场秩序进一步规，公开、公平、公正的市场体系基本形成。08年

5、1-5月份余杭房产交易成交情况交易套数交易面积交易均价其中住宅均价(不包括别墅、排屋)4607套49.62万m27508元/m26835元/ m2（二）余杭区区域总体规划概要功能定位与发展目标1、功能定位把余杭区打造成为现代服务业副中心、长三角先进制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，大都市区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。2、发展目标1）2010年发展目标：从2008-2010年的三年左右时间，经济社会呈现快速发展，区域融合进一步加深、创新能力和区域协调程度得到进一步提升，到2010年进入全面小康社会，中心城市基本实现现代化。

6、2）2020年发展目标：到2020年左右，人均GDP总体达到当时世界上中等收入国家的较高水平，高新技术产业和现代服务业得到进一步发展，科教能力得到进一步提高，国际化水平进一步提升，资源消耗水平进一步下降，生态环境质量进一步改善，建成经济体系完备、创新能力强、高度国际化、社会和谐发展的一体化城市区域。发展规模1、人口规模与城市化水平余杭区域2010年末常住人口规模为135.35万人，城市化水平达到68.3，城镇人口92.4万人；2020年末常住人口规模为164.94万人。城市化水平达到80.3，城镇人口132.4万人；2、用地规模余杭区至2010年城乡建设用地总规模达到196.48平方公里，其中

7、城镇建设用地规模为128.94平方公里，控制弹性增长空间14.16平方公里。至2020年城乡建设用地总规模达到244.79平方公里，其中城镇建设用地规模为192.37平方公里，控制弹性增长空间29.36平方公里。总体发展框架综合城市总体规划都市“一主三副三组团”的空间布局要求，基于大都市区反磁力体系构建和余杭区域结构的重组要求，优化生产要素配置，调整完善城市空间布局，以副城为重点，做大做强临平副城，积极融入主城；以组团为基础，推动组团格局重组，做优做美三大组团；以中心城镇为依托，以西部生态区为保障，形成资源共享、功能互补、协调发展的网络化都市新区。规划余杭区形成“一副、三组团、三带、四廊”的城

8、乡空间组织框架。1、“一副”是临平副城，包括临平街道（余杭经济开发区）、东湖街道、南苑街道、星桥街道、钱江经济开发区、运河镇、乔司镇以与塘栖镇、崇贤镇的京杭大运河以东区域，规划形成大都市区的“反磁力”新城与长三角国际城市地区核心区块中的重要功能区块，强化在网络化大都市中的副中心职能。将临平副城建设成为“山水生态新城，运河文化名城，综合发展副城”。2、“三组团”是余杭组团、良渚组团和瓶窑组团。余杭组团由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，建设成东入主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”

9、；良渚组团由良渚镇和仁和镇组成，形成文化创意与物流组团。良渚组团的功能定位是“文化圣地,物流枢纽,产业新区，近郊住区”；瓶窑组团由瓶窑、径山、黄湖、鸬鸟、百丈五镇组成，以瓶窑为龙头，带动西部其余四镇的发展，形成生态保护与旅游组团，作为西北部生态带的空间构成。瓶窑组团的建设目标是“生态基地，田园小镇，禅茶之乡”。3、“三带”是在大都市区生态带的基础上，余杭区构成三条生态带。 4、“四廊”即沿杭长、杭宁、杭沪高速公路和留祥快速路形成集交通、区域绿地、设施通道等为一体的综合走廊。城乡居民点规划1、城镇社区建设以“一副三组团”的城市空间规划框架为和基础设施布局为依托，规划余杭区构建“副城组团片区（城镇

10、）居住区小区”的五级城镇居民点体系。积极建设满足余杭区乃至市与其他区域居民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租住房、拆迁安置房、人才房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。2、农村居民点建设未来余杭区村庄体系将形成农村集中居住区和基层村两种布局形式。余杭区村庄布局以农村集中居住区为主，特别是中部和东部的平原地区，原则现有的村庄除了随着城镇的发展纳入城市围外，其他的村庄均进入农村集中居住区统设。在一些不能完全采用农村集中居住区的形式，出于农业生产的需要，要求保留一部分农村居民点，形成基层村。规划余杭区形成28个农村集中居住区。规

11、划余杭区保留58个基层村。空间管制分区原则空间管制以余杭区域的整体发展为着眼点，在合理配置、集约使用空间资源、优化总体空间布局的基础上，统筹落实各部门、专业规划的空间要素，对不同类型的土地开发实施分类指导，分级管制，分期许可，最终实现社会、经济和生态环境的整体最佳效益，创造城镇与自然生态的和谐关系，实现区域整体优化，建设特色鲜明的城市。在明确城镇建设区域的基础上，突出自然资源、人文历史遗产、生态环境保护与土地使用性质管制的空间落实。根据现状的建设情况以与经济建设和城镇发展对于地域生态环境的影响，按照不同地域的资源环境、承载能力和发展潜力，将余杭区域划分为已建区、适建区、限建区和禁建区。综合交通

12、体系1、对外交通体系1）规划年限，余杭境拥有沪杭铁路、宣杭铁路、杭宁客运专线、沪杭客运专线。2）余杭区公路网将形成“二绕六射”的高速公路骨架、“四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系和四通八达的农村公路网络。“二绕六射”的高速公路骨架：“二绕”绕城高速公路、新外环（设想）；“六射”杭徽高速公路、杭长高速公路、杭宁高速公路、申嘉杭高速公路、沪杭高速公路、杭浦高速公路。“四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系：“四横”02省道、15省道、320国道、01省道；“五纵”04省道、104国道、09省道、临博公路、东连接线。3）京杭运河远景为三级标准，京杭运河二通道远景规划为三级标准，杭申线规划等级为四

13、级，武獐线、王獐线、杭余线、闲仓线，规划等级为五级。 2、城镇交通体系1）区域交通的城镇道路骨架总体上采用“环加方格网”的模式，在功能上形成组团间联系与组团部联系两个层次，组团间快速通道主要由环路承担，组团部快速通道主要由方格网路承担。路网局部压缩呈“M”型，形成“两环九横七纵”的快速路和框架性主干路：“两环”即东西大道、良祥路320国道与104国道连接线北缘路延伸。“九横”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世纪大道延伸、320国道、01省道航海路、宁桥大道仁超路、临丁路、乔贤路。“七纵”即良睦路、104国道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、东连接线东湖路延伸。2）市轨道交通线

14、网经多次调整，规划4条通过余杭区境，分别是1号线支线、2号线、3号线和5号线。3）常规公交建立放射线+棋盘型线网，在余杭部以与余杭与主城之间形成便利的公交联系，同时将余杭区部的居住区、商业区、行政机关、对外交通枢纽、文化娱乐中心联系起来，形成高效、协调的公交线网。支撑与保障1、给水工程规划提高供水普与率，实施城乡一体化，保持供水能力适度超前。城乡近期2010年供水普与率达到95%，供水规模为61万m3/d；远期2020年供水普与率达到98%以上，供水规模为108万m3/d。2、排水工程余杭区划分为四个污水处理分区，分别是临平污水系统、良渚污水系统、余杭组团污水系统和西北部山区分散污水系统，近期

15、2010年污水工程处理规模为45.6万m3/d；远期2020年污水工程处理规模为82m3/d。3、电力工程近期至2010年最高负荷110125万kW；远期2020年最高负荷280320万kW。预测远期全社会年用电量约145170亿kWh。远期该区电网以500kV瓶窑变、500kV杭北变、500kV乔司变和境各电厂作为电源。4、通信工程优化干线通信传输网络，加快用户光纤宽带接入网的建设和改造。积极稳妥地发展固定网、移动网和计算机互联网，逐步调整和优化本地网络，积极发展新区和农村地区用户，提高网络覆盖率和普与率。固定近期普与率4550部/百人，发展用户数约5865万户，远期普与率6070部/百人，

16、发展用户数约95110万户；移动近期普与率5560部/百人，发展用户数约7278万户，远期普与率7585部/百人，发展用户数约118134万户。近期实现有线广播通响率和有线电视入户率两个100，发展有线电视用户数约2530万户，远期发展有线电视用户数约4555万户。5、中心区域提升计划1）确定临平副城中心区的启动区块，做好土地储备工作。2）地铁集聚区建设。3）城市旧区有机更新。4）构筑大超山风景旅游区，将超山风景旅游区建成城市的绿心。5）生态廊道联通区域整治。6、住房建设计划1）大力发展政府保障性住房建设。2）稳步推进普通商品房建设。3）适度控制高档商品房建设。4）住宅建设开发总量平衡。远景展

17、望远景余杭区与主城融为一体，社会经济发展主要指标达到发达国家当时水平。空间结构形成圈层集团式新城、轴向生态式卫星镇和网络分布的田园化新村。1、圈层集团式新城：临平副城、余杭组团和良渚组团通过规模和功能的提升，将形成圈层集团式新城临平城、余杭城和良渚城。2、轴向生态式卫星镇：瓶窑组团径山、黄湖、鸬鸟和百丈以104国道为依托，西部旅游线组织为纽带，形成轴向分布的生态式卫星镇群。3、网络分布的田园化新村：以农村集中居住区建设为抓手，将余杭区的农村居民点建设成网络分布的田园化新村。二、老余杭房地产市场现状分析（一）老余杭房地产市场分析，特与闲林镇做对比1、所谓有比较才有鉴别，对比一，所属楼盘规模价格对

18、比1）闲林板块大约有15个楼盘，在售房源丰富。因受宏观调控、房产税收政策和配套问题等因素影响，目前，闲林公寓的均价已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/，区域行情低迷。 2）老余杭板块价格从4800元/到7200元/不等，居住比闲林便利，房价比闲林更底，配套比闲林成熟。而随着文一西路的通车，老余杭的房产由此进入一个新纪元。但该板块缺少品牌开发商，老镇的改造难度大。对比闲林2、交易量对比，闲林板块交易平淡价格回落 我司认为，闲林板块主要从绕城高速以西算起，沿02省道两侧，一直到老余杭的加油站，包括闲林镇、五常镇、仓前镇等，大约15个楼盘。从透明售房网上看，闲林楼盘的销售情况相对平淡。 翡

19、翠城紫荆苑5月15日领出预售证，共62套房源，迄今还剩50套；庭院深深3月27日开盘时的419套，目前还剩210套；竹海水韵5月15日开盘时有487套，至今只卖出了67套；岸上蓝山2007年5月推出的204套房源，到现在还有113套 如今，闲林自翡翠城之后的项目，小高层、高层越长越高，除西溪山庄外，纯排屋项目屈指可数。5月份以前区域房价一路攀升，3月初闲林山水的小高层、盛世嘉园二期第一组团的开盘均价达到了5500元/的最高点，5月初翡翠城一期开盘受到了购房者疯“抢”，二手房成交价也一度接近6000元/。 而目前，据余杭房地产协会统计，闲林公寓的均价已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/

20、。排屋等低密度住宅是闲林区别与其他板块的优势，如桃花源可以说是别墅的扛鼎之作。也许只有开发大众房产项目，整个区块才有可能火起来。因为此前的爵士风情、盛世嘉苑的多层低价公寓便遭到了排队“哄抢”，与其说翡翠城进驻闲林、2007年初留下镇土地出让拍出7000多元/的楼面天价推动了闲林的红火，还不如说是因为闲林定位的改变造成了其热销，使得闲林成为去年楼市上涨最快的区域之一。3、宏观调控对闲林房产触动很深我司认为，宏观调控的影响，对闲林房产的触动很深。一直来闲林房产市场不温不火，直到2007年3月才热起来。然而，自2007年下半年后随着宏观调控的深入，其刚燃起的热情很快被扑灭了。此后开盘的各大楼盘纷纷陷

21、入缓销甚至滞销，再加上前期通过的地铁规划的站点设计将闲林排除在外，同时其他板块降价等优惠动作频出，本来就有配套硬伤的闲林在失去了价格优势后，板块竞争更加无优势可言。岸上蓝山是率先降价的，但从透明售房网上数据看，岸上蓝山的降价并没有给楼盘销售带来多大的利好，2007年推的400套房源，现还剩百余套。翡翠城的高价也开始让越来越理性的购房者望而却步。相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。4、房产税收政策曾困扰闲林房产 之前闲林二手房市场降温，另一个原因就是余杭地区的二手房转让比其它地区要多交2%的个税。现在闲林已交付的有闲林山水和爵士风情，由于当年投资客居多

22、，再加上配套等客观因素，这两个楼盘空住率很高，在各中介公司挂牌的不少，2007年8月1日开始在全市围增收二手房转让个人所得税，这反而对余杭地区是个利好。尽管主城区实行的是转让差额的20%或转让全额的1%的税率，余杭区仍旧实行转让全额的2%，但这个差距无疑缩小了。 5、配套问题是闲林板块的一个硬伤 缺乏配套其实是闲林板块竞争力不强的又一因素。按照政府对闲林区域的配套规划，02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主，功能定位十分清晰。 但是，这些规划需靠开发商出钱来实施。“鸡生蛋、蛋生鸡”的矛

23、盾解决起来其实不难，就是开发商让利联合做配套。宏观调控让区块回归理性，购房者下单越来越谨慎，眼光越来越挑剔，一些配套好、价格合理的区块仍旧能得到购房者的认同。闲林的开发商也开始静下心来，重新审视自己。 “现在的大工地，未来的新城西”，这是关于闲林最美丽的畅想。对于这个畅想的实现，西溪山庄、江南春城、新明半岛在做，其它楼盘或多或少都在做。 闲林第一个独立的、以家居建材为主打的大型商业项目宏丰家居城已于数月前动工，并将在近期推出第一批商铺。另外沃尔玛山姆会员店也将落户五常。西溪山庄规划了3万的步行街，现在已经启动。随着明年底02省道高架的建成通车、高教路等各支路工程的推进，沃尔玛、宏丰家居城等一系

24、列商业配套的跟进完善，闲林板块的元气有望逐渐恢复。老余杭发展潜力6、文一西路拉近老余杭与主城区距离，该板块基础好，发展潜力大根据我司了解与调研以前，老余杭一直在闲林的身后，老余杭与闲林的关系都处于被动，难以形成竞争优势。一则路途更远，二则现有的小镇配套不足以满足人们日益都市化的需求，三则至2004年底两地的房价相当，而老余杭缺少知名的品牌开发商和大盘，直至2005年起两对比板块拉开差距。老余杭楼盘主要分布在镇南新区。现在，老余杭终于从幕后走到了台前，这缘于文一西路的开通，缘于“麻雀虽小、五脏俱全”的配套，缘于比闲林更低的房价。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通车。如此一来，老余杭距主城区

25、的距离一下子缩短了，其楼盘如今被纳入城西近郊楼盘的畴。老余杭过去一直给人的感觉是地处郊区，非常遥远。其实按照地图上的直线距离来看，老余杭与西部楼盘的聚集区只有约5公里，然而两者为何难以沟通？主要是因为文一西路到村就断了，交通上的断层，造成了心理上的断层。即便老余杭有着绝佳的景观资源优势、成熟的生活配套优势、低廉的房价和生活成本优势，却因为交通阻碍了人们前去居住的脚步。 然而，一条路的修建往往能改变一个区域楼市的命运。随着文一西路延伸段的贯通，以与连接留下、闲林、老余杭的02省道的改建，为老余杭的房产带来新的机遇，大居住圈版图将向西扩大，城西的概念扩大了。而老余杭镇作为两条快速路的交汇点，老余杭

26、的房产，由此进入一个新纪元。 根据市总体规划，余杭组团涉与余杭、闲林、中泰、仓前、五常等镇乡(管委会)区域，规划人口将达40万人。目前，仅正在开发的房地产项目就达50多个，总建筑面积611万平方米，建成后，几年居住人口将达15万。 老余杭原是余杭市的市府所在地，配套齐全，不乏高档设施和娱乐场所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是热点。而目前正在开发的新西湖无疑将为老余杭的配套锦上添花。 （二）老余杭重点代表楼盘点评我司认为，老余杭到主城区的交通，主要依靠天目山路延伸段和02省道，从老城西一带到老余杭至少需要半个多小时。而文一西路延伸段建成后，缝合了老余杭与主城区之间的断层，从

27、老余杭到古墩路只需要15分钟车程。在配套方面，老余杭作为原余杭县所在地，各项配套都比较完善。教育方面，有太炎小学、余杭镇一中等中小学8所。医院方面，则有以余杭区第二人民医院为龙头，以各乡镇医疗所和社区医疗网点为辅的医疗卫生体系。住宿、餐饮、超市等也是一应俱全。便利的交通、齐全的配套、原生态的自然环境，说老余杭是居住的一支“潜力股”一点也不为过。重点楼盘点评1、同城印象该盘分东区、西区、北区三块开发，是目前余杭最大的开发项目。东、西区分别位于狮山路的两旁，东区的建筑类型有多层和小高层，多层目前已经全部交付，还有约1/3的小高层将于2008年12月底交付。整个东区可容纳800多户人口居住， 200

28、7年四五月份开盘的时候，该盘东区销售价格约4580元/平方米，西区目前正在全面开发中，山景园沿马路的1、2、3、4、9幢已开盘，共计有120多套房源，该盘我司认为其西区相比东区，有着更为优越的自然环境，西北面紧靠宝塔山，随处可见原生态的山景，余杭镇最大占地400亩的休闲娱乐场所塔山公园围绕天然的宝塔山、狮子山进行规划，保留原有的安乐塔、安乐寺、西园宾馆等建筑。2、小城之春东田房产公司在余杭开发的小城之春，该楼盘位于文一西路的最末端。该盘目前除了12号楼外已经全部结顶，西北两面有天然的河流，但目前这两条河流基本上是处于半堵塞状态，河水浑浊，尚有很多的水草杂生，小城之春唯一的小高层12号楼已开盘，

29、均为88方的户型，有80套房源。多层9、10号楼也已开盘，价位约在5400-6200元/平方米左右，整个楼盘将在09年01月交付，现已售罄。 3、碧景园碧景园对面就是百年老校太炎小学，是碧景园的一大亮点。小区已经于2008年8月份全部交付，共有600多套房子，目前进入尾盘销售阶段，还有40多套房子。 4、圆乡名筑圆乡名筑位于碧景园对面，目前正处于一期开发，3、4、6号楼已经售完，第一期开盘的均价是4600，2008年10月份即将开盘的是1、2、5号楼，户型有90多方和140多方两种。（三）老余杭主要代表楼盘综合信息统计楼盘名称总量楼盘状态楼盘均价交付时间销售福临花苑400多户 在售6500元/

30、平米08年11月30日88611508方汇花苑 400户 在售5000元/平米已交付88670688欣府 400多户 在售7400元/平米已交付88651768同城印象2000多户 在售7680元/平米 09年10月87902216圆乡名筑500多户 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半岛5000多户在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 206户在售5000元/平米88254466桃花源700多户 在售1000万/栋以上 08年10月交付88653388 径香苑 400户 尾盘在售6000元/平米 07年12月底88672111 碧景园600多户 尾盘在售5

31、800元/平米 已交付88652855南湖丽景 524户 尾盘在售6700元/平米 已交付88738888御景城 486户 尾盘在售6500元/平米 07年年底56779781中园花苑 300多户 08年2月开盘待定09年交付88661903新西湖小镇- 预告待定 -87758687太炎花苑300户左右 售罄4800元/平米 08年6月56364838紫竹人家 400多户 售罄 5000元/平米已交付88672118（老余杭周界配套图）三、老余杭发展前景与价位延展调研总结(一)老余杭楼市发展前景预期 1、目前最大的预期为文一西路贯通，本来只通村，但现在能通达老余杭，从空间概念上，拉近了购房群体

32、心理距离，而且目前多条公交线路已启用，住在余杭镇，上班在城区，是相对现实的，虽然城西交通顺畅不敢恭维，此为一大利好。 争锋观点 ：我司认为，当前从实际出发，从市中心抵达老余杭，车程需要40分钟50分钟左右，而且文一路交通繁忙，高峰时节车程必然高达1个小时以上，虽然文一西路贯通，但在实际的居住中，交通还是不方便的，开车比较远，乘坐公交车必定起早贪黑，所以该区块的购买人群决定了一般均是工薪阶层。 2、地铁5号线，已经明确规划，但建成估计在10年20年以后，现有预期无法借鉴，只能远期盼望。争锋观点 ：地铁便捷，众所周知，但老余杭的5号线建成时间久远，因此现有预期借鉴吃力。 3、老余杭本身作为余杭原有

33、县府、市府驻地，虽街道狭小，但配套相对完善，而且居住空间广，景观好，是非常适宜人类居住的，现有在售楼盘多以此作为较大的宣传基点争锋观点 ：我司认为，老余杭最大的支撑点在于“麻雀虽小、五脏俱全”吸引广大客群，住宅本身的居住功能，在于舒适度和便捷度，相信在未来几年，该因素必定作为该区块楼盘主要的诉求点。4、老余杭现有楼盘竞争压力大，而且板块靠近闲林与中泰乡，甚至村乃至小和山区块均对老余杭构成威胁，而且在未来数年相互竞争将日益激烈，大城西板块中，西溪湿地区块将最具发展潜力。争锋观点 ：在现有竞争态势中，比较可喜的看到，各板块追求的消费群体已呈现不同，高、中、低档次已分，老余杭未来政府的意图明显，不屈

34、就于追求工薪阶层，新西湖将成为政府主打牌，势必造成，现有的优势在价格递增中消耗殆尽，没有产品和实质的环境支持，未来发展堪舆。 5、老余杭、外围配套中，有一定的变化，师大学校区、省委党校、东部软件园等，将本区块在高端配套中进行支撑，根据调研，现有楼盘中教师客群占有一定数量。争锋观点 ：大环境配套，我们认为还有极大的发展潜力，杭城拓展主城疆域，其实城西是较好的板块，本身自然环境优美，道路宽阔，景观可利用强，的一环真正在绕城高速，未来完全可以归纳为二环以，因此在此因素上思考，本板块发展大潜力具备。6、老余杭现有楼盘，也是属于农村包围城市的发展格局，老城区现有改造上不谈，周界楼盘发展也围绕老城展开，必

35、定形成一个新区和老区的区别，老区配备了完善的吃喝娱等配套，新楼盘现有自身配套主要是装修、五金、建材等小商户的配套，未来，相信随着政府对新区块公建和要求的酒店、娱乐业配套的加强，在5年，老余杭的新老城区将形成互补。争锋观点 ：实际调研中，我们看到，老余杭具备“卫星城镇”的发展基础，作为后花园，或者是专项定位为人才居住后花园亦是相对有潜力的，不过目前该板块也是按照该思路在行进中。7、新西城时代广场项目，目前销售中，剩余住宅基本为跃层住宅，价位在6200元/平方米左右，老余杭大量在售项目盘子中到大，去化进程缓慢，比如同城印象，该盘2004年底销售，截至目前近4年，只开发了西区，现东区启动销售，价格从

36、4000余元/平方米到如今的7800元/平方米左右，递增缓慢，针对新西城时代广场项目，其建筑产品比较贫乏，部环艺差与建筑密度大，且其营销推广基本未作，只是部逐步去化而已。争锋观点 ：该项目体量尚可，价格属于老余杭板块中高水平，在当地市场面有一定影响力，去化相对顺畅，后期若介入，需要在产品、楼盘定位以与营销手法上予以根本性的改造，后期由于竞争力度大，因此该盘在后市尤其是策划与销售方面应出奇制胜。8、对于老余杭后续发展潜力的预期，我司认为，该板块目前的定位有多种，比如是的田园卫星城等等，在未来的发展中，老余杭的“性价比”我司判断将逐渐增大，该优势在未来3年不会透支，理由有三： 1）本身价格增幅缓慢

37、，虽然现在达到7500左右的均价，但与下沙、丁桥以与九堡相比，其优势较大。 2）周边环境较好，空气清新，林木葱茏，植被丰富，景观资源优势良好。这些均是下沙、九堡无法比拟的。 3）配套完善。单纯从居住配套上出发，该区块的基本生活保障较强，学校、医院、超市、市场等丰富，完全属于一个偏安一隅的适宜居住的好地方，相对下沙的冷寂，九堡的繁杂，老余杭是一个能出则繁华、入则宁静的区块。因此，我们认为，在未来几年，比如3年左右，该区块具有极大的发展潜力。(二)老余杭房产价格发展前景预期 1、从各方数据可以明确，老余杭的价格起步在2001年左右，当时价格在2000元/平方米左右，进入2002年房产开发快速起步，

38、进入2003年，价格攀升到3000余元/平方米；2004年和2005年，价格提升至4000至5000元/平方米左右，但2006年销售价格徘徊大，各在售楼盘的差异增大，部分楼盘价格进入6000元大关，有的仍在5000多元周旋；但2007年完全是一个大的变化，有品牌知名度的项目纷纷跳跃至7000元/平方米以上，进入2008年，价格从2007年下半年到如今增幅不大，但2008年人居展召开后，部分项目在之前之后小围上浮300元左右。2、我司预期，未来3年，老余杭房地产市场销售价格，将增大到9000元，未来的增幅将放缓，按照流水效应，市中心3万元，周界15000到20000元，“一环”绕城现在达到10000至12000元，根据房地产规律，约郊区其房价增幅越缓慢，而且随着房价的递增其性价比优势也将消耗殆尽，我们认为老余杭近2年的合理价格应控制在8500元/平方米左右，是比较理性的，也能更多的吸引购房群体的眼光，而且在近2年其购房群体组成也不会有翻天覆地的变化，毕竟买在老余杭还是求得价格实惠。40 / 40