远洋天地年度营销工作设想分析

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1、远洋天地远洋天地20092009年营销工作设想年营销工作设想前 言 08年远洋天地正式揭去了它的神秘面纱，以“和平区地标，长白岛门户，百万平米复合业态水岸景观大盘”的高姿态迈进沈阳房地产市场。 08年房地产市场可谓风起云涌，面对金融危机所带来的市场低靡，面对中海、首创等大品牌开发商的登场，长白岛明年会怎样？项目在明年强手如云的市场中又该如何应对？元月日下午时许，温家宝来到海尔进行考察张瑞敏告诉总理说：“面对这场金融危机，我们认为，不仅要过冬，还要学会冬泳。” 温总理表示赞同并说： “对，面对寒冷，我们不仅不能逃避，还要勇敢地游过去。”学会冬泳学会冬泳二零零九年一月十四日二零零九年一月十四日远洋

2、天地2009年营销工作设想我是谁我在哪走向哪怎么走n阶段营销策略n媒体渠道建议n09年营销目标n核心问题思考n竞品推广分析n营销推广核心n项目形象包装n品牌梳理分析n板块价值思考n项目价值梳理n目标客群分析n08年营销总结n宏观市场分析n区域竞争分析n滞销产品策略一、一、0808年项目销售总结年项目销售总结二、二、0808年宏观市场分析年宏观市场分析三、三、区域竞争分析区域竞争分析四、滞销产品策略四、滞销产品策略总体销售及库存情况08年销售指标： 4个亿回 款 率： 66% 08年完成销售：33842 33842 万万08年度回款完成：29972万 回 款 率：88.6% 销售完成：84.6%

3、 截止至12月31日，销售完成情况总体销售完成情况总体销售完成情况已销售产品对比分析：分析：小高层：l 小高层作为本项目的优质资源，在本年度推出后，得到了较好的市场反馈，在推售资源量较大的情况下，销售接近43%；高层：l 高层作为本项目的中档次产品，承担着提高销售量、加速回款等重要任务，但从销售现状来看，高层本年度并没有完成此项任务，销售仅完成了推货量的23%。08年内部滞销产品分析08年度广告推广语UPPER CLASSUPPER CLASS上流上流 天地间天地间上流，具有归属与荣耀的双重象征，划定目标客群圈层； 取案名中“天地”二字，天为尊，地为贵，天地之间，尊贵之选；在自然的天地、世间的

4、天地、人生的天地中，人生高度已近巅峰。 08年推广阶段划分及主题年推广阶段划分及主题0808年推广阶段划分及主题年推广阶段划分及主题3 4 5 6 7 8 9 10 11 12阶段主题昭示长白新秩序形象恢复期主题：居住价值的探讨，昭示长白新秩序观摩，久违的考究世界观，同步你的生活（原定阶段主题）三好桥头 执掌长白形象期强销期持销期推广线开盘期众望所归内部认购售楼处开放样板区开放产品说明会南宁幼儿园签约车库车位、部分商网发售二次开盘销售上： 在08年下半年金融风暴影响下，市场一片低靡，但远洋天地在销售任务上基本完成了预计的销售任务； 从项目销售情况看，小高层作为项目优势资源产品由于盲目的追抢年销

5、售任务，导致推量过大，利润损失过大； 一期建完未推出的1#2#6#1#18#楼宇与之前推出的产品基本相同，如果按照这个思路推想，在09年项目的产品线依然很单一，竞争优势很难取得； 年滞销产品劣势明显，内部产品挤压严重；推广上： 经过一年多的推广，基本建立起中高端楼盘的形象。 08年部分节点未按照预期的计划进行连贯推广，导致与销售未能紧密的结合； 项目产品细节卖点在仓促的推广中，未能充分的展现高品质的价值感。 品牌价值塑造不够深入，品牌文化的市场影响力需要进一步提升。小结：营销推售思路必须有针对性，产品价值挖掘需更深程度，区域价值策略有待发掘，推广渠道应更具深度，品牌嫁接作用突出。一、一、080

6、8年项目销售总结年项目销售总结二、二、0808年宏观市场分析年宏观市场分析三、三、区域竞争分析区域竞争分析四、滞销产品策略四、滞销产品策略全国市场全国市场国房景气指数步入不景气区间。国房景气指数步入不景气区间。 前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米同比增长为20.3%，比2007年的21.5%回落。办公楼施工面积8150万平方米为8.3%， 比2007年的12.5%明显回落。 数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局全国全国70个大中城市房屋销售价格指数表明房价涨幅逐月明显回落个大中城市房屋销售价格指数表明房价涨幅逐月明显回落08年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速

7、递减，4月份为10.1%、5月份为9.2%、 6月份为8.2%、 7月份为7%、8月份涨幅为5.3%、 9月份同比涨幅为3.5%，而10月已降至1.6%。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局全国市场全国市场成交量降幅较大，房价稳中有降成交量降幅较大，房价稳中有降 前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低靡。少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。 数据来源：数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统中国房地产决策咨询系统全国市场全国市场【资料来源：上海易居房地产研究院】在全国房地产市场普遍调整的情况下，东北地区房地产市场也陷入调整，市

8、场观望气氛较为浓重，但相比全国其他区域，东北区域房地产市场调整幅度较低，开发商信心也明显较强。拿地计划：拿地计划：仅有26.8%的受访企业在明年有拿地计划持币观望现象明显持币观望现象明显全国市场全国市场全国市场小结全国市场小结金融危机对全国房地产市场的影响，体现在我国南部地区相对明显，东北地区则较为稳定。此次市场低靡，对于全国性品牌开发商而言压力较大。2008-01-012008-01-01至至2008-12-052008-12-05出让统计表出让统计表区域区域土地面积土地面积( (万万) )块数块数建筑面积（万）建筑面积（万）平均容积率平均容积率土地总价土地总价( (万元万元) )平均土地单

9、价平均土地单价( (元元/ /) )平均楼面地价平均楼面地价( (元元/ /) )总建筑面积总建筑面积居住面积居住面积商业面积商业面积沈河区8.0009672.43987.531364.90859.05143554.5717942.01982.0和平区6.3307333.797411.201222.59625.3467590.1110677.02000.0皇姑区29.85146182.483177.4625105.02066.11302013.1110117.01655.0大东区26.1807846.475319.847219.93231.7853895.562059.01160.0于洪区46

10、.8616117.906887.659230.24752.52147290.753143.01249.0东陵区31.9476658.801231.378427.42281.8478686.562463.01338.0铁西区93.207827107.123658.927710.30671.15182436.691957.01703.0浑南新区112.017718187.2405129.583420.96981.67170964.151526.0913.0沈北新区128.228328212.7133178.92818.90351.66149347.561165.0702.0苏家屯区43.66555

11、100.121380.043220.07562.2964247.671471.0642.0合计526.29141131119.1023682.5621340.38342.131360026.732584.01215.007年1740.18482734137.97063081.68931075.19982.384713379.22709.01139.030.2%41%27%22%31%28.8%95.3%106.6%注：土地出让统计数据，不包括出让的毛地、村屯改造回迁用地。08年，土地出让面积、土地总建筑面积、土地商业建筑面积和土地总价四项指标仅接近07年的1/3，土地出让地块、土地居住建筑面积

12、接近07年的1/2。而楼面价格却比上年度高出6.06%2008年，沈阳商品房新开工面积与施工面积比例明显大幅度下降,09年将会持续下降.08年较07年全市商品住宅批准预售面积下降13%，住宅销售面积下降22%08年，沈阳市全市商品住宅批准预售与销售的比例仍保持上升态势.2008年，沈阳商品住宅出现明显的供过于求现象.03年-07年，总供应面积与总销售面积一直都保持着持续上升的发展态势，受 2008年，沈阳商品住宅待售率骤然上升.03年-06年，商品住宅待售率持续下降，07年出现小幅度上升，08年07年6月-08年11月，沈阳市商品住宅销售均价一直保持在3500元/年/月左右，受全国冷市影响，2

13、008年沈阳房地产市场走势也开始呈现许多不确定因素.在消费者受买涨不买落的心理支配选择观望的形势下，商品住宅销售均价平稳，显示沈阳市政府对房地产市场的操控性加强.7、2008沈阳经济增长成绩喜人；2009年沈阳经济社会发展的主要预期目标GDP增长14%预计2008年沈阳将实现地区生产总值3855亿元，比上年增长16.3%，固定资产投资3000亿元，增长27%，地方财政一般预算收入293.1亿元，增长27%，实际利用外资60亿美元，增长19%，社会消费品零售总额1500亿元，增长22%，城市居民人均可支配收入17295元，比去年增长18.4%，农民人均纯收入8079元，比去年增长18.7%。市委

14、副书记、市长李英杰解释，沈阳GDP每提高一个百分点将提供6000个就业岗位。2008-12-26沈阳日报总结： 08年沈阳土地出让各项指标数明显下降,09年地方政府将出台更多救市场手段； 2008年，沈阳商品房新开工面积与施工面积比例明显大幅度下降,09年将会持续下降； 2008年，沈阳市全市商品住宅批准预售与销售的比例仍保持上升态势,09年更多促销政策出台； 2008年，沈阳商品住宅出现明显的供过于求现象； 2008年，沈阳商品住宅待售率骤然上升； 2008年，沈阳商品住宅销售均价平稳运行,09年将出现小幅下跌趋势；房地产开发投资08保持增长态势，但后力不足，09年还将持续走弱金融政策：金融

15、政策：央行下调贷款基准利率和存款准备金率 央行下调存款准备金率和存贷款基准利率公积金贷款利率降0.27% 新发贷款执行调整后利率公积金存款利率下调0.18% 税收政策：税收政策：证券交易印花税今起单边征收首次购买90平米以下普通住房契税下调 土地政策：土地政策：住房和城乡建设部发文称 将逐步取消毛坯房国土资源部：引导社会资金参与土地整理 非农建设占用耕地全面“先补后占” 房地产利好政策房地产利好政策积极作用积极作用 一系列房地产新政，对属于刚性需求的观望群体， 具有催化作用 消极作用消极作用 房地产政策的不断出台，也使部分购房者相信将 来会有更大的利好政策相继推出，加强了持币观 望的态势。利好

16、政策分析利好政策分析思考： 楼市的起伏，也是一次对房地产市场的重新洗牌。 楼市危机，是危，更是机。 在其他人徘徊之际，在众多的中低品质项目急于托盘倾销之时，一个健康、有责任心的开发企业的优势就展露出来了，只要下定决心建造好质量的产品，未来必然得到市场的口碑，赢得品牌。 在市场状况不明确的局势下，项目营销上更应该从宏观、微观等各个角度进行思考，以找到最能体现项目价值的营销思路，以应对万变的市场。二、在市场局势不能迅速回暖的态势下，更要突出远洋地产的品牌信誉度、项目产品价值的社会认可度，方能在乱世中寻求突破。一、年项目发展的思路应寻求适合自己的方向，受市场影响的预估只需在价格上随行就市即可面对。一

17、、一、0808年项目销售总结年项目销售总结二、二、0808年宏观市场分析年宏观市场分析三、三、区域竞争分析区域竞争分析四、滞销产品策略四、滞销产品策略项目名称项目名称万科城万科城开发商开发商沈阳万科永达房地产开发有限公司位置位置长白西路北配套配套规划有近千米商业街、幼儿园及小学等设施产品类型产品类型普通多层、洋房、小高及高层、精装修等。目前推出泽园组团。户型户型长青滕二期泽园组团（多层95-110平、高层70-113平、72户情景花园洋房130- 180平）。峰汇152-253平全装河景豪宅。价格价格项目一期均价5000左右；目前3.1期均价5200-5300；2.1期高层均价5500元。目前

18、均价为6800（精装）活动促销折扣后4700左右。销售情况销售情况泽园：洋房45%，高层（仅一栋楼）30%峰汇（2-11）30%客户情况客户情况30-45岁的私营和民营，客户来源和平区、沈河区。其他其他占地36万，总建面近106万，绿化率43%、容积率2.8。根据总体规划万科城后期将以高层等建筑类型为主。 09年总销售额10个亿的，推出3-13、3-14两栋楼，具体推售时间案要根据08年库存产品的消化情况而定。下半年推出大U5（小高层）。万科城万科城长白岛上的品牌领军者；近期推出观河豪宅长白岛上的品牌领军者；近期推出观河豪宅 搏击点：地理位置相对较差搏击点：地理位置相对较差项目名项目名称称格林

19、生活坊三期格林生活坊三期开发商开发商沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司位置位置长白路南配套配套业主俱乐部及临街商业网点产品类产品类型型高层、洋房、双拼户型户型26F高层99.26、129平，11F小高层99、140平， 24F约50-90平， 32层洋房99.26、129；4层洋房117-170平价格价格26F：5500元/平，医大团购(4200);11F:6600元/平；32层洋房5300元/平；4层洋房730010900元/平。销售情销售情况况11月中旬销化率26F：67%;11F:90%， 32层洋房： 67% ；4层洋房90%客户情客户情况况28-50岁左右其他其他宅地（三期）：占地5

20、0000，建面140000 ，11认筹，共800多户，24F：超高层（5.7米挑空）300余套精装小户型上市时间未定计划在1个月内售罄售价未定。 4层洋房约144户。总占地20余万、建筑面积50万，绿化率44%、容积率2.5%，开发周期4年。景观特色挖湖堆山。一次性97、贷款99。46个商业网点，08年12月上市，55-196，8000-12000元/ ，目前以消化50%。格林生活坊格林生活坊长白岛上的价格冲击者；以团购销售为主长白岛上的价格冲击者；以团购销售为主 搏击点：项目品质差，品牌力不足搏击点：项目品质差，品牌力不足项目名称项目名称深航翡翠城深航翡翠城开发商开发商深航（沈阳）置业有限公

21、司位置位置长白岛沈苏快速干道西侧配套配套酒店、总部大厦等产品类型产品类型联排别墅、叠院洋房、高层户型户型高层66-180 ，小高160-240 ，别墅230-27091-270，以119-131 为主力户型价格价格5500元/高层；18000元/别墅双拼；销售情况销售情况蓄客中200组左右（所有产品总和）客户情况客户情况35-55岁的私营其他其他高层33层，小高12层，别墅3层，2010年入住，容积率1.98%，绿绿化率49.4，项目总占地38.9万、规划总建筑面积近60万，分两期开发。建筑风格是新古典主义园区规划上引入“将城市公园引入小区”的概念。先推4栋高层，一次性9折。深航翡翠城深航翡翠

22、城资源共享最大的对手资源共享最大的对手搏击点：深航已撤资，格林介入，开发背景摇摆搏击点：深航已撤资，格林介入，开发背景摇摆项目名称项目名称中海地产（中海国际社区、中海龙湾）中海地产（中海国际社区、中海龙湾）开发商开发商中海地产（沈阳）有限公司位置位置和平区长白路北端配套配套业主俱乐部、临街商业网点 、产品类型产品类型高层、别墅户型户型87-150 高层、249-386别墅价格价格高层：住宅在3980起价。 别墅：起价25000元/（左右）,总价在500万元/套（均价） 销售情况销售情况认购期蓄客量高层60组，别墅退款。客户情况客户情况客户来源和平区、沈河区、岛上原住民。其他其他09年总销售额5

23、个亿的销售额，争取达到4（国社）+2（龙湾）=6个亿高层预计推出800套左右，11月份前主体封顶，2010年6月份左右可入住；别墅预计推出800套左右，5月份推售准现房，所有外立面呈现，并达到工程验收标准，入住时间大概在9或10月。 中海国际社区中海国际社区全国的全国的“工科状元工科状元”；产品设计为强项；产品设计为强项搏击点：地价较高，产品降价空间较少搏击点：地价较高，产品降价空间较少项目名称项目名称丽湾国际丽湾国际开发商开发商辽宁东大房地产开发有限公司位置位置和平区长白岛长白东路（三好桥北侧）配套配套业主俱乐部及临街商业网点 产品类型产品类型高层户型户型48-157价格价格4188起价、5

24、188均价销售情况销售情况08.7.12开始认购，到09.1.10共蓄客300多组，其中200组已经一次性付完款，其余100组交定金。客户情况客户情况和平区、沈河区、铁西区，20-40岁左右 其他其他09.01.10开盘，推出B、D两栋楼，共700套，认购期交定金20000元，开盘当天举办抽奖赠现金活动。已经一次性付款的客户可以参加抽汽车。一次性98折，贷款99折丽湾国际丽湾国际长白岛上的机会主义者；小户型、低价位长白岛上的机会主义者；小户型、低价位搏击点：规模小、园区小搏击点：规模小、园区小项目名称项目名称新世界花园新世界花园湾景华庭湾景华庭开发商开发商新世界（沈阳）房地产开发有限公司位置位

25、置和平区三好街南端配套配套1万业主会所、幼儿园等园区配套产品类型产品类型准备推出2A首开区组团，占地面积18万，建面73万平，住宅占43%，地库20万左右，商网2万平共推约2670套。户型户型湾景华庭：95-240户型。2A首开区（西区）88-460，以130、1602房户型为主。东组团主力户型90 、160 。中央主团280 、340、460(全越）。预计有精装。一栋写字间太概88左右。价格价格湾景华庭：均价6000元/，最高价7200元/，起价4200元/。朝向差50元/,楼层差50-100元/ ；2A组团：住宅预计在7000左右。写字间预计在10000左右。销售情况销售情况湾景华庭：售罄

26、；2A组团：未上市客户情况客户情况2A组团：未开始其他其他湾景华庭：公摊2.1，共1028套；09年开发2A组团：由东、西、中央三个组团组成， 2A首开区（西区）为先开发区。预计09年7、8月份预售。2A组团将引进中型小学，并设有新会馆，约2000-3000平。一次性9.6折，贷款9.8折。新世界花园新世界花园截留三好街客群的竞争者；位置相对优越截留三好街客群的竞争者；位置相对优越搏击点：产品设计较差，价格偏高搏击点：产品设计较差，价格偏高优势优势劣势劣势机会机会 威胁威胁SWOTSWOT分析分析09年项目SWOT分析区域内竞争已经愈加激烈，除产品外卖点同质化严重，而本项目自身产品线现状又显单

27、一，一期剩余产品必须以具有针对性思路才能冲出困局。区位核心价值：长白岛门户。规划设计：七大复合业态支撑区域内完善的生活配套，园区内移步异景的4万平米中央景观花园。环境及交通条件：工农桥、胜利桥与三好桥直线拉拢都市繁华，沈苏快速干道、胜利南大街、浑南西路等编织成四通八达的交通网络，两纵四横两环路网，287、324、327、231、149等多条公交线路，直抵城中腹地。项目经过08年的销售，现今产品线尽显单一态势，且产品面积、位置、户型已大大限制了目标客群的需求。目前长白岛在目标客群心中概念模糊化，区域价值并未突显。长白岛现有的配套设施不完善（教育、医疗）。三好桥的开通为项目拓展了市场辐射范围，带来

28、了更多机会。项目对面大型超市的引进2地块的商业招商，将会大大的满足一期两次进住的客户的生活配套。交付后，产品品质全面呈现：伴随着09年园区景观的形成、楼体现房交付，将极大提升项目在区域中的高端价值、品牌价值。区域内外竞品会分流目标客源：区域内外众多大规模竞品悄然上市，可能会分流我们的目标客源。项目销售产品主要为08年所剩余的滞销房源，并且整体定价较高，性价比相对较差，这样也会分流部分客户。客户持币待购现象的影响：受全球经济危机的影响，08年下半年客户的持币待购现象严重，将会使09年的销售情况受到影响。一、一、0808年项目销售总结年项目销售总结二、二、0808年宏观市场分析年宏观市场分析三、三

29、、区域竞争分析区域竞争分析四、滞销产品策略四、滞销产品策略岛内唯一上市河景房。岛内唯一上市河景房。价格合理与远洋小高层价格基本一致。冲击本项价格合理与远洋小高层价格基本一致。冲击本项目小高层客群。目小高层客群。万科城峰汇客厅增设采光阳台。客厅增设采光阳台。万科城泽园厨房未设计功能阳台。厨房未设计功能阳台。万科城常青藤客厅增设采光阳台。客厅增设采光阳台。厨房未设计功能阳台。厨房未设计功能阳台。金地国际花园客厅增设采光阳台。客厅增设采光阳台。格林生活坊竞品产品分析万科城万科城产品户型多样化、面积区间广泛化、园林设计细腻化，设计中赠送面积较多，合理控制开发节奏产品规划手法新颖，与滨河国际社区和长青湾

30、并行，圈定各层级客户金地国际花园金地国际花园产品及户型多样化，赠送面积较多，销售手段灵活产品规划手法独特（入户花园）格林生活坊格林生活坊面对竞争对手产品的多元化面对竞争对手产品的多元化远洋天地一期滞销产品该如何应对？远洋天地一期滞销产品该如何应对？高端高端中端中端先期调低价值预期，快打快销先期调低价值预期，快打快销后期产品丰富、提升价值后期产品丰富、提升价值中海龙湾中海龙湾万科峰汇万科峰汇万科泽园万科泽园中海国际社区中海国际社区丽湾国际丽湾国际一期产品竞争策略快打快销 金地长青湾金地长青湾深航翡翠城深航翡翠城金地国际花园金地国际花园新世界花园新世界花园格林生活坊格林生活坊远洋天地远洋天地滞销问

31、题一、小高层首顶层解决办法建议：解决办法建议：1、封售在项目工程进度尚未成熟的情况下，首顶层的优势很难完全展现出来，故建议在景观呈现后再推出。2、降价首层虽赠送地下空间，但单价与二层相差1500元/平，直抵消费者心理承受底线，故建议在推售该产品时调整首层价格。3、包装首顶层产品价值特点明显，建议单独为此类产品包装、命名，突出品质感。滞销问题二、高层西山问题一、3、4、5#楼XI、XJ产品与XG、XH产品相比优势全无，因此导致08年产品之间形成局部内部竞争，且户型设计无法调整。故建议在年初封售XG、XH产品，给予XI、XJ产品一定空间；二、由于该产品硬伤问题，内外都不具备竞争力，因此建议必须马上

32、使用低价策略尽快消化，以不耽误1、2、6号同类产品推出。解决办法建议：解决办法建议：滞销问题三、20三阳户型1、提价后再促销提价后再促销，增加促销额度，增强该户型市场竞争优势。2、封售年初封售此产品，同时给产品本身调整的时间，在夏季房交会期间推出，集中消化。3、针对性活动针对该产品客户群，进行相应营销活动，促进销售。解决办法建议：解决办法建议：滞销问题四、受楼宇位置挡光，临路影响一、分开推售：12#、18#楼和小高层西山户型均受高层的影响，挡光比较严重，且13#楼临规划路，也受到一定干扰，面对明显的劣势，建议降低价格保持现状，适时分别推出。二、降价快销：小高层西山产品劣势通过年销售显示突出，其

33、挡光问题严重，且总房款不低，如想现在销售，必须降价。解决办法建议：解决办法建议：小高层西山12、18#13#19#23#22#21#53#52#51#17#一期产品竞争策略 丰富产品线5地块增加小户型营销建议在17、19、21、22、23#楼调整产品规划的同时，建议5#地的51、52、53#楼以小户型产品为主。目 的u弥补项目小面积户型较少的劣势；u丰富产品线，网罗更多层面的客群；u分流竞品的客群，抢占市场份额。我是谁我在哪走向哪怎么走n阶段营销策略n媒体渠道建议n09年营销目标n核心问题思考n竞品推广分析n营销推广核心n项目形象包装n品牌梳理分析n板块价值思考n项目价值梳理n目标客群分析n0

34、8年营销总结n宏观市场分析n区域竞争分析n滞销产品策略三、项目价值梳理三、项目价值梳理二、板块价值分析二、板块价值分析四、四、已成交客户分析已成交客户分析一、品牌梳理分析一、品牌梳理分析金地华润碧桂园雅居乐银亿华润万达瑞安恒隆中粮华润世贸恒大阳光100恒大碧桂园碧桂园远洋深航万科南国奥园碧桂园港中旅保利保利达新世界首创金地中海新恒基城建中房沈阳品牌开发商分布许兄弟阳光鑫地坤泰华新SR新城银基恒基兆业绿地绿地保利保利恒隆万科沿海新希望亿达茂业大华万科07年上市08年上市07年前上市09年预计上市保利万科嘉里品牌人文为竞争核心万科产品价值为竞争核心金地、中海概念风情路线为竞争核心绿地、港中旅性价比

35、路线为竞争核心恒大、碧桂园项目走中高端路线的捷径，能够迅速找到适合项目的客户群体，品牌的竞争是无法复制的竞争通过产品价值包括项目的配套、园林、户型等吸引客户眼球提出一种新的居住概念和风情来提升楼盘的档次，赋予其一个鲜活的气质。通过高品质低价位迅速占领市场份额，但整体品质感和影响力较弱。部分品牌开发商在沈阳的突破之道在大品牌市场竞争环境中，树立独具精神内涵的企业品牌形象因此，从硝烟迷漫的大品牌市场竞争环境中，远洋企业品牌形象在09年需要做到：延伸远洋品牌价值，利用品牌的在全国成熟开发经验价值带动远洋天地进入品牌开发项目的第一梯队国企背景实力雄厚、有责任心，关爱社会京城巨无霸08年销售量居北京第一

36、产品16年成熟开发经验铸造精品远洋天地延伸远洋销售业绩价值，多年来北京头牌开发企业，价值认可度早已形成三、项目价值梳理三、项目价值梳理二、板块价值分析二、板块价值分析四、四、已成交客户分析已成交客户分析一、品牌梳理分析一、品牌梳理分析 政府利好显得苍白无力政府利好显得苍白无力 可以看到，09年对于长白岛，几乎没有任何可以引发市场激情的热点和看点，可销售土地仅剩3块，且面积较小；同时，政府关注点已向大太原街转移，所以单单依靠长白岛自身的力量，显然已经很难支撑项目发展所需的地段价值了。09年长白岛展望商业用地商业用地商业用地商业用地长白岛自身发展潜力 仅仅依靠自身，最终将发展成名副其实的仅仅依靠自

37、身，最终将发展成名副其实的“卧城卧城” 长白岛，以居住为主导的板块，此类土地对政府的价值来说，除了贩卖土地、房产销售而产生的利润和税收之外，缺乏可带动社会发展的产业支撑。因此，自身的发展潜力有很大的局限性。郊区板块发展吃力 远郊项目，难以借力，等待时机，才能寻求出路远郊项目，难以借力，等待时机，才能寻求出路目前二环、三环外的近远郊板块，其发展必须依靠政府的利好为支撑（09年的政策方向预测依然以沈抚同城沈抚同城为重点），郊区利好一旦缺失，就必然落入尴尬境地，08年沈阳郊区开发量过大，09年将继续面临巨大压力。以沈北为例以沈北为例避免被边缘化避免被边缘化向热点区域靠拢向热点区域靠拢赋予板块新的价值

38、定位赋予板块新的价值定位板块价值提升的营销策略思路三、项目价值梳理三、项目价值梳理二、板块价值分析二、板块价值分析四、四、已成交客户分析已成交客户分析一、品牌梳理分析一、品牌梳理分析1、两桥一湾直达和平、沈河都市商业中心，从项目到三好街的车程只需要1分钟的时间，地块双指向和平、沈河两大繁荣区，四通八达。2、和平区长白岛门户3、多条公交车途经项目4、地铁建设正在规划中项目价值1都市繁华之上项目价值2休闲娱乐一体1、风情商业步行街2、沿河酒吧街3、滨水大道4、国际标准高尔夫球场5、三大生态公园6、体育公园远洋天地包容了商务居住、商业购物、休闲娱乐等多维度岛居生活，保障了物业的未来升值潜力1、建筑建

39、材一流标准（安防系统采用可视对讲、每户窗均为LG三玻窗、五金件均采用德国诺托牌、电梯为日立牌速度达到高级写字间标准、劈开砖采用“特级品”）2、真正实现人车分流，1：0.74车位配比堪比顶级豪宅标准3、国际设计大师亲自打造的全板式建筑彰显“新都市主义”生活理念项目价值3精品生活铸造1、SOHO商业办公2、城市商务公寓3、五星级酒店4、大型超市毗邻5、专业商业街6、南宁幼儿园 多种业态的结合使远洋天地的商业氛围更加浓厚，生活配套十分丰富，尽显城市繁华。项目价值4繁华商业氛围项目价值5稀缺内外景观资源1、4万平米凯旋景观大道在不破坏宗地原始地貌的基础上，随着地势的起伏形成坡地、台地、下沉式旱喷圆形广

40、场，打破单一平面视觉效果，充分展现景观层次变换的魅力。2、360度高层滨水生活均见浑河360度观赏浑河美景，将写意美景纳入自家生活，悉心匹配主人尊贵、大气的国际化现代居住品位。项目价值体系图城中风景线城中风景线 湾流生活城湾流生活城 地理位置两桥一湾城市中心和平区长白岛门户多条公交线路地铁即将开通建筑品质中西合璧立体园林人车分流设计全板式新都市主义建筑一流建筑建材同层排水/微通风等创新技术1：0.74车位配比生态资源360度观河美景高尔夫球场100米宽奢华楼间距4万平凯旋景观大道业态类型风情商业步行街沿河酒吧街滨水大道都市精品稀缺休闲出发点价 值 梳 理大型超市SOHO商业办公城市商务公寓五星

41、级酒店繁华关键词四大主题公园南宁幼儿园三、项目价值梳理三、项目价值梳理二、板块价值分析二、板块价值分析四、四、已成交客户分析已成交客户分析一、品牌梳理分析一、品牌梳理分析来来 访访全部客户来访：61996199组组其中客户资料较为完善的客户进行了部分分析：24482448组组来来 电电全部客户来电：37253725组组其中客户资料较为完善的客户进行了部分分析：24582458组组成成 交交成交数量：392392套套由于在项目由于在项目0808年总结中已对成交客户做了详细分析，故年总结中已对成交客户做了详细分析，故在此不重复说明，仅借用分析所得结论在此不重复说明，仅借用分析所得结论时间：时间：2

42、008年年1月月11月总体客户情况月总体客户情况08年客群概况1、年龄构成：20-50岁；2、职业表现：政府机关、教育、医疗、金融3、文化程度：以本科为主；4、家庭结构： 35岁以下年龄段家庭结构主要以三口之家和二人世界为主； 40岁以上年龄段的家庭结构以三代同堂较多。5、购房用途98%以上自住为主，2%以投资为主。6、消费选择：一次性占52%，贷款占48%。自然特征自然特征08年客群梳理区域特征区域特征第一主力客群：居住或工作在和平区，尤其在和平区南部距离本项目周边较为集中，主要来自于和平区南京街沿线，三好街区域，五里河区域等，属于第一地缘型客户；第二目标客群：来自于沈河区和铁西区东、南部，

43、这部分客户将成为未来客户的增长点；第三目标客群：泛沈阳南部客群08年客群梳理消费特征消费特征20-30岁的政府公务员、IT、教育工作者、金融行业职员等对于总价款40-55万，舒适的二室户型的需求较大，面积控制在80-90平米之间，最为理想。30-35岁的政府公务员、 IT、医疗工作者等对于总价款控制在55-65万之间，紧凑的三室户型的需求较大，面积控制在95-110平米之间，较为理想。35-45岁政府公务员、医疗工作者、金融行业职员等对于总价款控制在55-75万之间，舒适的三室户型的需求较大，面积控制在120-135平米之间，较为理想。08年客群梳理项目主力客群来源区域界定08年主力客群区域以

44、工农桥辐射区域为主；北至南五马路西至沈苏快速干道09年主力客群区域在原客群区域基础上以三好桥辐射区域为主；东至风雨坛街北至文化路客群写真属属 性性特征描述特征描述社会地位他们是各个行业中的精英骨干，掌握着核心的专业技术，是企业中的中层以上领导，随着时间和经验的积累，社会地位不断上升。工作状态他们一天工作至少8小时，甚至更多，他们有较大的工作压力，工作必须要高效完成，并且还要不断的吸取新的知识，时间对于他们来说非常宝贵。生活态度他们工作与生活的节奏变换很快，工作中过大的压力并不影响他们对生活情趣的追求，对于他们来说，精神享受与物质享受同样重要。休闲方式他们繁忙的工作背后很懂得为自己解压，钓鱼、旅

45、游、泡吧、唱K、购物、洗温泉或动或静，都是他们自己最爱的方式。城城 市市 现现 代代 精精 英英政府09年政策导向2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作。2009年01月12日 来源：辽宁日报2008年12月6日，在第二届中国城市化国际峰会上，沈阳市被评为“2008中国省会城市（含直辖市）10大活力城市

46、”据公布，2007年沈阳实现地区第三产业增加值1455.5亿元，增长14.0%。12月底的沈阳市十一届六次全会上沈阳市政府预计2009年沈阳经济社会发展的主要预期目标GDP增长14%。2008年12月 来源：城市化网09年主力客群提炼09年主力客群年主力客群刚性需求客户刚性需求客户软性潜力客户软性潜力客户1、动迁客户、动迁客户2、外地来沈工作置业客户、外地来沈工作置业客户3、适婚客户、适婚客户1、改善居住环境，二次置业客户、改善居住环境，二次置业客户2、投资前瞻客户、投资前瞻客户项目刚性需求客户细分动迁客群动迁客群来沈打工客群来沈打工客群适婚客群适婚客群自然特征：自然特征：和平区、沈河区的动迁

47、客户，有一定的动迁费可供购买新房；购房心理：购房心理：习惯在原居住区域周边置业，项目位置项目位置和适宜的价格适宜的价格是购买的基础。需求意向：需求意向：对中、小面积户型需求较多（60100平）自然特征：自然特征：从外地到沈阳来发展，事业稳固为基础，计划在沈阳安家落户；购房心理：购房心理：精打细算，租房不如买房，项目品质所带来的精神满足项目品质所带来的精神满足是购买的基础。需求意向：需求意向：对小面积户型需求较多（4080平）自然特征：自然特征：以2535岁为主，要购买婚房以构建新的家庭；购房心理：购房心理：不仅仅看好眼前的利益，更关注项目未来区域发展区域发展以及生活配套生活配套。需求意向：需求

48、意向：对中、小面积户型需求较多（60100平）软性潜力客户细分改善居住环境改善居住环境投资型客群投资型客群自然特征：自然特征：年龄以3555岁为主，有一定的财富积累，希望改善生活环境；购房心理：购房心理：不是单纯向往居住面积的增加，更重要的是生活品质生活品质的提升和高高 档服务档服务所带来的优越感。需求意向：需求意向：对大面积户型需求较多（100平以上）自然特征：自然特征：有一定的财富积累，有敏锐的商机嗅觉，持续关注房地产市场；购房心理：购房心理：关注国家出台的各种房地产政策，但最关注的还是项目升值潜力；升值潜力；需求意向：需求意向：对中、小面积户型需求较多（100平以下）09年主力客户分析小

49、结客群购买因素项目位置项目位置 适宜的价格适宜的价格 精神满足精神满足 区域发展区域发展 生活配套生活配套 生活品质生活品质 高档服务高档服务 升值潜力升值潜力在市场低靡的形势下，通过对购房群体的细分可知，各类人群所关注的重点因素各不相同，远洋天地作为一个大盘，在09年必定要网罗更多层面的客群，故在营销上要以组合拳出击，多条腿走路，深挖目标客户。我是谁我在哪走向哪怎么走n阶段营销策略n媒体渠道建议n09年营销目标n核心问题思考n竞品推广分析n营销推广核心n项目形象包装n品牌梳理分析n板块价值思考n项目价值梳理n目标客群分析n08年营销总结n宏观市场分析n区域竞争分析n滞销产品策略二、二、 核心

50、问题思考核心问题思考三、竞品推广分析三、竞品推广分析一、一、0909年营销目标年营销目标四、营销推广核心四、营销推广核心五、项目形象包装五、项目形象包装现售现售封顶未售封顶未售4#4#20#20#7#7#9#9#14#14#12#12#08年已售房源状况3#3#5#5#5#地块计划动工计划动工一期未开工5栋楼8#8#11#11#10#10#16#16#15#15#6#6#2#2#1#1#13#18#宅间景观宅间景观景观大道景观大道景观大道呈现景观大道呈现 宅间景观呈现宅间景观呈现09年项目重要工程节点南宁幼儿园南宁幼儿园招商招商09年项目重要事件节点10月高层入住月高层入住5月小高层入住月小高

51、层入住09年项目总评1现有可售产品类别单一、产品户型位置劣势较为明显23计划09年推出的5地块小户型，一期未开工5栋楼产品调整。409年景观配套逐渐成熟小高层高层2次进住一期业主生活即将展开2号地SOHO底层进行招商为项目注入新活力09年项目销售目标 08年下半年政府相继出台了许多复苏楼市的计划及相关政策，预计09年市场将会平走，因此计划远洋天地项目09年达到销售额3 3亿元亿元：销售额3亿09年项目推广目标在沈阳建立远洋地产品牌形象价值，确定其中高端市场开发者：在沈阳建立远洋地产品牌形象价值，确定其中高端市场开发者：扩大远洋天地的市场认可度和追随度，实现其客户从认知到认可的过度；扩大远洋天地

52、的市场认可度和追随度，实现其客户从认知到认可的过度；提升远洋天地项目文化价值，细化产品细节及服务优势，用品质服务市场。提升远洋天地项目文化价值，细化产品细节及服务优势，用品质服务市场。二、二、 核心问题思考核心问题思考三、竞品推广分析三、竞品推广分析一、一、0909年营销目标年营销目标四、营销推广核心四、营销推广核心五、项目形象包装五、项目形象包装如何顺利实现本项目在09年的销售和推广目标？只有解决如下问题，我们的市场前景才会更好！一、如何实现地产品牌与产品价值的成功连接，实现其相互促进，市场双赢的局面？二、如何实现快速销售一期剩余产品，在产品同质化竞争激烈的环境下，完成既定的销售任务？三、如

53、何树立自身项目个性形象，寻找主力目标客群？二、二、 核心问题思考核心问题思考三、竞品推广分析三、竞品推广分析一、一、0909年营销目标年营销目标四、营销推广核心四、营销推广核心五、项目形象包装五、项目形象包装万科城：以品牌实力为主导深航翡翠城：CEO泛别墅官邸 中海国际社区：生态和区域为主线竞品推广梳理丽湾国际：区域中的小户型低价位为主导格林生活坊：用户型展示和低价位打动消费者新世界花园：多年的品牌实力和丰富的产品线吸引消费者竞品推广梳理竞品推广梳理思考1 1、长白岛内不乏全国品牌开发商，中海、万科等一直在宣传品牌各自的专业地、长白岛内不乏全国品牌开发商，中海、万科等一直在宣传品牌各自的专业地

54、产开发品牌形象，以寻求个性渠道。产开发品牌形象，以寻求个性渠道。3 3、0808年政府对长白岛的大力宣传已经让沈城人尽知长白岛的利好及发展前景，年政府对长白岛的大力宣传已经让沈城人尽知长白岛的利好及发展前景，各家岛内开发商也从不同的角度进行炒作。在各家岛内开发商也从不同的角度进行炒作。在0909年不明朗的经济危机局面下，年不明朗的经济危机局面下，各家开发商预计也会把更多的精力放在自身促销、产品方面。各家开发商预计也会把更多的精力放在自身促销、产品方面。2 2、长白岛内开发项目多为、长白岛内开发项目多为0606后上市项目，且各家的规划、设计思路在整个市场后上市项目，且各家的规划、设计思路在整个市

55、场中也处在领先的地位，区域内产品竞争多样化、激烈化。中也处在领先的地位，区域内产品竞争多样化、激烈化。4 4、万科、新世界、格林等项目都已经先后进住，因此、万科、新世界、格林等项目都已经先后进住，因此0909年后，长白岛区域内的年后，长白岛区域内的竞争也即将进入生活成熟化竞争。竞争也即将进入生活成熟化竞争。差异化竞争进入深层次、个性化二、二、 核心问题思考核心问题思考三、竞品推广分析三、竞品推广分析一、一、0909年营销目标年营销目标四、营销推广核心四、营销推广核心五、项目形象包装五、项目形象包装营销推广观点产品价值的营销：在产品同质化程度日益明显的今天，不能只着眼于硬件价值的展现， 软件价值

56、（情感价值）软件价值（情感价值）更是市场竞争最终战场。“地产营销地产营销”宏观上看分为两大部分的营销宏观上看分为两大部分的营销地段价值的营销：充分挖掘、提升土地价值（如何能体现出长白岛价值的最大化？）产品价值的营销：地段价值的营销： 城中风景线城中风景线 湾流生活城湾流生活城远洋天地核心价值定位项目09年推广核心梳理出发点出发点问题点问题点诉求点诉求点区区 域域竞竞 品品客客 群群板块降温产品同质化严重 定位过高 脱离现实城市中轴线情感价值城市现代精英寻求新价值寻求差异化寻求具体化推广核心推广核心归航天地生活归航天地生活 直达繁华左右直达繁华左右 项目09年广告语归航天地生活归航天地生活直达直

57、达繁华左右繁华左右 远洋天地，面向左，是和平区，面向右，是沈河区，两面都是繁华，都与项目近在咫尺；直达繁华之后，便是归航生活的栖息港，这就是远洋天地生活。备选方案备选方案城市中，见证领航者生活圈城市中，见证领航者生活圈开则阔繁华，阖则聚天地开则阔繁华，阖则聚天地方案一方案二从区位、目标客群和生活方式相结合的角度作为推广主题；领航者涵盖了人群的身份与个性，他们是各个领域的带头人，拥有事业的成就，和非凡的生活品味，远洋天地正式为这类人量身定制的生活圈。远洋天地位于“两桥一湾”的扇面地块，扇面打开面向城市繁华，两桥聚合成远洋天地，开阖间，形成繁华之中的天地生活圈；大开大阖，意为气势雄浑瑰丽，彰显远洋

58、天地湾流大盘的气魄。二、二、 核心问题思考核心问题思考三、竞品推广分析三、竞品推广分析一、一、0909年营销目标年营销目标四、营销推广核心四、营销推广核心五、项目形象包装五、项目形象包装我是谁我在哪走向哪怎么走n阶段营销策略n媒体渠道建议n09年营销目标n核心问题思考n竞品推广分析n营销推广核心n项目形象包装n品牌梳理分析n板块价值思考n项目价值梳理n目标客群分析n08年营销总结n宏观市场分析n区域竞争分析n滞销产品策略二、二、 媒体渠道建议策略媒体渠道建议策略一、一、0909年阶段营销推广策略年阶段营销推广策略广告诉求推广阶段人文、生活体验期人文、生活体验期二次强销期二次强销期品牌、品质提升

59、期品牌、品质提升期成熟远洋成熟远洋 精品天地精品天地归航天地生活归航天地生活 直达繁华左右直达繁华左右4月8月9月12月2月3月5月6月7月10月11月重要节点营销策略1、5月31日小高入住2、6月中旬景观呈现3、7月中旬夏季房交会1、11月末新品开盘2、12月中旬冬季房交会线上报纸类软炒作品牌活动线上树立形象同时发布新品上市信息春季房交会布展小高层入住线上宣传SP、PR活动配合从人群角度出发结合项目价值贩卖城市现代精英的生活方式项目价值诉求类软新品推出信息告知夏季房交会促销信息告知湾流生活品质贩卖 SP、PR活动配合年底促销远洋物业3月28日春季房交会1、9月中旬秋季房交会；2、10月初商铺

60、招商； 3、10月南宁幼儿园动工4、10月31号高层入住项目价值塑造项目价值塑造 营销推广轴划分推新品信息告知高层入住线上宣传SP、PR活动配合商铺招商线上宣传秋季房交会布展软文炒作南宁幼儿园开工1月城中风景线城中风景线 湾流生活城湾流生活城二次开盘热销二次开盘热销新闻炒作利用开春客户进京事件通过第三方客观炒作品牌实力精品远洋天地品质炒作远洋天地价值点炒作入住活动后大势炒作大型品牌歌会炒作远洋文化体系炒作商铺招商炒作幼儿园动工炒作新品上市炒作远洋天地热销炒作品牌炒作第一阶段：营销策略品牌实力、项目品质宣传期时间段划分：时间段划分：2009年2月初5月初重大时间节点：重大时间节点：客户进京活动、

61、春季房交会推售策略：推售策略：1、高层345、小高层西山；2、4月推出高层6；3、20楼 DJ户型封售，高层XG、XH户型，小高层首顶层封售盘,高层23层以上产品封售；价格策略：价格策略：降低 小高层西山XA，高层XI、XJ价格；推广阶段目标：推广阶段目标：1、通过各角度品牌宣传让市场更了解远洋地产； 2、借助5月进住时机，前期展现品质，打开旺销势头；阶段总体策略思路：阶段总体策略思路：1、在推售产品、价格上，通过销控、部分产品降价形成产品线区隔；2、本阶段作为远洋天地09年首次面市，通过远洋地产成熟品牌为切入点，利用远洋天地在产品细节上的支持，成功实现品牌与产品相结合。在推广方式以线上推广、

62、媒体炒作为主；核心诉求点：核心诉求点：1）从品牌角度率先切入09年沈阳房地产市场，建立客户对项目的强大信心；2）阐述远洋品牌凭借16年的专业积淀，秉着成熟理念在沈阳打造成熟高端的项目。 内容规划：内容规划：企业背景开发理念项目成就规划布局推广主题：成熟远洋16年 缔造沈阳完美天地第一阶段：广告策略创意说明品牌系列品牌系列 此系列稿以远洋品牌的成熟、专业为出发点，大胆使用了“大字大字”的表现手法，每个诉求点都运用了手写体手写体作为突出强调，极具视觉冲击力，体现了品牌的大气和雄厚实力，结合类软，详细阐述成熟经验造就的精品之作。企业背景篇企业背景篇主标：成熟远洋主标：成熟远洋1616年年以人为本以人

63、为本副标：远洋地产，副标：远洋地产，1616年深厚沉淀，善信无疆年深厚沉淀，善信无疆内文：内文：16年深厚开发经验、世界500强企业、足迹遍布18座城市，成功开发近50个楼盘，这一个个显赫的数字并不是字面意义那么简单，深深凝聚着远洋地产，多年来为人居事业的躬耕不惜。北京房地产品牌价值20强、十大品牌企业、中国蓝筹地产企业，中国房地产品牌价值TOP10业界和社会的肯定永远是远洋地产自勉奋进的信念，以责任国企的姿态和人本的孜孜以求，让人居典范在每一处沃土绽放瑰丽花朵。项目成就篇项目成就篇主标：成熟远洋主标：成熟远洋1616年年倡导倡导“浪费浪费”副标：时间和成本的浪费，都是为了精品的出炉副标：时间

64、和成本的浪费，都是为了精品的出炉内文：内文：远洋地产认为，完美主义是开发商最应具备的“美德”。“浪费”并非挥霍无度，不惜时间和成本，大量人力、物力，正是为精品出炉必须付出的代价。远洋地产抛弃了纯商人利益的，在寸土寸金的长白岛，倾巨资300元/，打造50000平米的“凯旋”景观大道，正是汲取和谐、舒适栖居的要义，将在别人眼中的“浪费”，视为锻铸精品的必修之道。 开发理念篇开发理念篇主标：成熟远洋主标：成熟远洋1616年年拒绝作秀拒绝作秀副标：远洋地产，诚信品牌，不做表面功夫副标：远洋地产，诚信品牌，不做表面功夫内文：内文：花哨的外表，不过是随波逐流者拿来炫耀的东西。一向低调为人、脚踏实地的远洋地

65、产，决不会停留于徒有其表的张扬。优质品牌建材的精挑细选、外墙外保温技术运用、水泥浇注的一丝不苟以及残疾人通道的细心周到，这些外在看不到的细节，才现远洋天地不容忽视的良苦用心。不在表面做文章，正是身为国企的远洋地产，在各地频繁赢得口碑和信誉的王道。内文：一个合格的开发商不是它盲目的在全国，乃至全世界建了多少的房子，而是它让多少城市的多少人找到了自己的家。远洋地产，16年品牌积淀，近50席地标式建筑巨制跨城，遍布全国重点城市，为城市，为居者，寻觅适宜的花虫鸟态，匹对当地的人情风俗，量身而作，躬耕细节，致力于为每个城市每个地域每个人找到最适合的家。规划布局篇规划布局篇主标：反对盲目主标：反对盲目副标

66、：大兴水土，必先因地制宜，择址筑城，亦然！副标：大兴水土，必先因地制宜，择址筑城，亦然！感受远洋客户北京二日游客户进京客户进京新闻跟踪报道新闻跟踪报道ACTION 1ACTION 1： 【客户进京客户进京】目目 的：的：让客户了解远洋，让媒体宣传远洋让客户了解远洋，让媒体宣传远洋地点时间：地点时间：3月第一周活动策略：活动策略：1、参观远洋地产总部 2、参观远洋成功项目 3、参观北京著名建筑（长安街、奥运场馆、音乐厅等）宣传辅助：宣传辅助：新闻通稿、报纸广告发布信息ACTION 2ACTION 2： 【客户跟踪报道客户跟踪报道】目目 的：的： 提高公信度地点时间：地点时间：3月第二周活动策略：活动策略：1、各大报刊头题报道（1/3版） 2、专业杂志整版刊登品牌事件活动情满东大、爱心资助活动时间：2009年3月中旬活动目地： 远洋地产与东北大学联办，成立远洋助学基金，每年向该基金资助十万元，专门用于帮助贫困大学生。形式： 联合东北大学校管办，成立助学基金，并举行签约仪式，由远洋地产带头号召部分地产开发企业关注公益事业。并在东北大学春季运动会上，向全校师生公布此活动。品牌公益活动现场品牌包