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1、商业、居住用地规划设计说明尧王 . 洋溪花林 . 北苑规划设计说明1 、区位分析青州市地处山东半岛中部，区位优越，交通便利。东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。总面积1569 平方公里，胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通， 309 国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。本项目位于青州市的中部，本项目用地南侧为旗城路，西侧为海军路。用地呈南北走向，项目地势整体为西高东低，南高北低，整体用地南北向高差将近1 米。2 、现状分析项目用地坐落于青州新第二中学附近，项目北侧为旭景园，南侧为尧王.
2、 香山丽墅与洋溪花林。道路南为旗城路；周边地势平坦，植被良好。良好的生态绿化环境和浓郁的文化气息，有利于高品质生态住区的打造。同时，这也将有助于吸引的周边高端客户群体。规划面积共计约 3.15 公顷，具体位置及用地范围见现状图。3 、土地使用性质：商业、居住用地4 、土地使用强度（1）、容积率： 1.4（2）、建筑密度： 30%（3）、绿地率： 35%5 、规划控制要求（ 1）、道路等级及道路红线（绿线）宽度：旗城路为城市主干道，道路红线宽度为 40 米海军路为城市次干道，其道路红线宽度为 25 米（ 2）建筑红线：退让旗城路道路红线距离不小于10 米；退让海军路道路红线距离不小于 7米；（
3、3）、建筑层数：多层（ 4）、交通出入口方位：旗城路、海军路（ 5）、配建停车场（位）：建筑方案应充分考虑汽车的停放问题，停车位（库）设计应按照山东省建设项目配建停车泊位设置标准执行，为提高居住区居住品质，保证相应的绿化面积，设计应充分考虑利用地下空间。居住区内居民汽车停车率不应小于100%，且地下停车位占总停车位比率不宜小于80%。1 、中华人民共和国城乡规划法2 、城市居住区规划设计规范 GB 50180-933、住宅设计规范GB 50096-20114、住宅建筑规范GB 50368-20055、民用建筑设计通则GB 50352-20056 、建筑设计防火规范GB 50016-20147
4、、无障碍设计规范 JGJ50763-20128 、汽车库建筑设计规范 JGJ 100-20159 、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-201410 、业主提供之现状地形图、用地红线图、设计任务书等相关资料11 、业主历次相关会议的会议纪要12 、国家、省市有关规范、政策、法规等1 、以人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。2 、合理有效原则，在顺应区域整体环境要求的基础上，综合各方因素，提出一个整体结构清晰、环境关系良好、实施行之有效的规划方案，在保证使用的安全、舒适的基础上，满足工程的可行性和经济性要求。3 、
5、充分考虑当地的气候环境及用地的地形地貌和周边环境，合理安排建筑布局，营造宜居、舒适、美观的住区环境。充分理解和把握用地的环境特征，立足长远，确立了打造“以人为本，环境和谐，整体性与均好性俱佳的景园式、人性化高品位社区”的规划设计理念，1 、因地制宜，打造以人为本、环境和谐的社区空间规划的总体布局，充分体现了尊重自然、融入外部环境、精心营造内部社区空间的开发宗旨。根据项目的坡地建筑特征，通过大小组团的有机结合，形成景观错落有序、生活安逸舒适，景观- 建筑融为一体的和谐共生的居住形态。尊重人的居住安静、平和的心境需求，交通组织做到人车分流，以创造符合现代行为特征的人居环境。2 、合理布局，打造整体
6、均好的社区景园环境合理进行建筑布局，在通过建筑布局形成较大面积中轴景观空间的同时，也保证了住户景观的均好性。住宅组团之间均由公共绿廊相隔，使建筑可以掩映在绿化之中，从而更好地融入整体自然环境。以缓坡植被、阶梯铺装等景观手法构筑出开阖有致的公共绿廊空间，这样的公共空间不仅创造了独特的“场所感”，而且提升了社区的价值。除了保障住区景观环境资源的均好性之外，设计还充分考虑住区物理环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向，创造出温馨、舒适、具有亲和力的居住环境。3 、精细化设计，打造具有标志性的外部空间形象充分考量地形坡度、周边道路、朝向、周边现有建筑等因素的综合影响，使建筑的
7、空间布局和整体环境相协调，突出地域性城市语言；以精细化的设计，创造出个性鲜明且富有时代特征的城市整体空间形象，同时也兼顾项目开发的可操作性要求。1 、规划结构项目用地依照用地地势走向进行规划布局，建筑顺地势、景观而为。由于周边自然环境良好，如何充分尊重环境、融入环境就成为规划布局的主要任务。设计通过减少土方量、减小对地形破坏度的基础上，实现了小区的人车分流，进一步实现与周边自然山势的良好融合。整个项目建筑类型延续南侧洋溪花林的风格及特色，为 6 层的多层住宅，小区配套服务用房与西南侧的香山丽墅做到资源共享，住宅产品根据景观、朝向、标高等因素进行合理布局，形成围而不合、形态丰富的外部空间格局。既
8、实现了开发建设的合理性，也对环境整体形象的提升做出了贡献。在住宅户型的布局上，充分考虑户型设计的合理性、实用性，关注目标群体的居住需求特点。2 、功能结构布局地块用地均较为方整，采用“一轴、多点”的总体结构。“一轴”即小区中间入口对应贯穿的景观绿地轴线，可引领住户进入。“多点”即住宅单体通过结合场地标高，交通组织，日照间距等控制，形成相对独立的组团；分区相对独立，其外部空间尺度与建筑高度相协调。3 、交通组织在地块西侧海军路开设有主机动车出入口，在南侧旗城路开设次出入口，作为疏散和消防使用。住区外围设置环形消防车道，同时地下出入口均在小区车型道路上设置，做到人车分流。住区外围交通环道宽6 米，
9、积极营造具有生活氛围的步行道路系统，以方便居民出行为基本原则，形成整体、安全、便捷、舒适的景观化的路网结构。停车系统：多层住宅1.3 个/ 户配置。停车方式：采用集中式地下车库。5 、景观规划秉承规划设计理念，在绿化景观空间的组织上表现出充分尊重环境、精心营造社区的设计理念，以公共绿廊、路面铺装等景观要素所形成的绿楔来联系各个小组团空间，使得景观视线开阔且延伸，在保障住户景观均好性的同时，形成精致大气、亲和宜居的居住氛围。在景观空间的构成上，强调公共绿廊与地形相适应，使得整体住区通风顺畅、风速适宜。同时，主要景观带与区内步行系统密切结合，有助于把普通的静态绿地提升为步移景异、景随境迁的动态绿色
10、系统。通过公共绿廊和组团绿化节点、以及组团间绿化节点的多层次绿化空间组合，打造了组团庭院、休闲区域等景观节点，在满足功能需求的同时，充分考虑每个区域的合理划分和有机联系，与景观核心、主轴共同形成了完整的景观体系。景观结构顺应规划整体结构，形成“二轴、多点”的格局。 “一轴”即住宅区主入口和中心景观形成的景观主轴线，这既是社区的景观廊道，可将各个组团空间有机联系起来。“多点”即利用各组团的组团空间和宅间绿地，打造了组团中心庭院、休闲区域、运功区域等景观节点，在满足功能需求的同时，充分考虑每个区域的合理划分和有机联系，与景观核心、主次轴共同形成了完整的景观体系。6 、竖向设计地块南北向长约 150
11、 米，东西宽约 200 米。整体地势较为平坦，通过院内找坡的形式进行设计。区内竖向设计按照契合地形、减少开挖、避免陡坡道路的原则进行组织。将各集中地下车库标高适当上台，减少与道路的高差，从而达到减少土方开挖量的目的；为满足机动车停放需要，本次设计采用集中式地下车库做法。7 、日照和退界本项目周边退界满足规划要求，住宅间距均满足要求，对北侧建筑满足日照退界要求。1 、建筑风格本项目采用具有传统建筑符号的简欧建筑风格。整体造型端庄典雅、精致高贵，外立面色彩基调为黄色，体现稳重大气的尊贵气质。外立面材质采用文化石贴面及浅黄、黄色真石漆饰面相间的方式。通过建筑材料的使用，建筑空间的丰富组合，使得项目整
12、体形象中既保持了传统建筑的典雅神韵，又充分体现了时代发展的特征。2 、建筑立面住宅采用坡屋面造型，通过局部涂料线脚的穿插，形成整体的联系。深色、浅色系材料色彩的组合，共同形成典雅隽永的形象特征，有助于体现整个社区的高品质居住氛围。3 、空间可识别性不同类型建筑的组团式布局，有助于形成清晰明了的空间可识别性，也有利于形成居住者的领域感和归属感。加之通过景观轴线、景观节点的主题化营造，更进一步加强了各类建筑的独特的视觉吸引力。4 、户型设计户型设计凸显人性化的设计原则，各面积段户型配比切合市场实际需求，其在住区中的位置布局也充分考虑了不同档次户型对生活品质、环境品质的要求。户型包括舒适三居和舒适四
13、居为主。各款户型均强调自然通风、采光的生态概念和合理使用的空间尺度。套型设计充分考虑了现代生活的需求、生活起居、公共空间与卧室间功能分区明确，厨卫用房集中，明厨明卫，面积合理，配置齐全，户内各功能空间布置紧凑且流线顺畅，动静分明项目总体技术指标序号项目数量单位1总用地面积31761.8m22总建筑面积64291.62m23地上建筑面积44290.77m2其中住宅建筑面积43963.82m2社区服务用房及其他326.95m24地下建筑面积20000.85m2其中地下储藏室6038.62m2地下车库13962.23m2容积率1.3946建筑密度23.85%7绿地率35.18%8规划总户数238户9规划总人数（ 3.2 人/ 户）762人10机动车停车数（地下）341辆
商业、居住用地规划设计说明
