四川绵阳仙海水利风景区核心区控制性详细规划说明书

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1、word仙海水利风景区核心区控制性详细规划说明书2006-02-1528 / 28第一章规划背景4第二章规划依据、规划原如此与规划指导思想5一、规划依据5二、规划原如此5三、规划指导思想5四、对总体规划的评析与调整：6第三章现状条件分析9第一节区位条件分析9一、面积与X围9二、区位关系9第二节用地条件评价10一、地形地貌概况10二、地质条件评价11三、坡度坡向分析11四、景观条件分析11五、现状建设情况12第三节开发条件分析13一、开发方向：13二、开发优势13三、开发机遇14四、开发制约因素14第四章规划性质、目标15一、规划性质15二、规划目标15第五章规划构思与功能布局15第一节规划构思

2、与理念15第二节：功能分区与布局15一、湖面分区与布局15二、湖面开发导如此：17三、陆域分区与布局17四、陆域开发导如此：19第三节：用地细分与具体功能布局19第六章环境设计与开发控制规划22第一节：环境设计与控制22一、人居环境设计：22二、空间环境设计：22三、活动项目的安排与建议23第二节开发控制23一、开发强度控制：23二、高度控制：24三、建筑风格控制：24四、后退红线控制：24第七章风景区人口控制25第八章地块规划与指标控制25第一章 规划背景近年来我国旅游业的开展突飞猛进，2004年国内旅游人数达11.02亿人次，比2002年增长了25.46%；2004年旅游业总收入高达684

3、0亿人民币，比2002年增长了22.89%；入境游客2004年达到1.09亿人次，比2002年增长11.4%；这些数字明确我国距世界旅游组织预测的“中国将于2010年成为世界第一旅游接待大国这一令人振奋的目标越来越近了；全国各地的旅游业者都在振奋之余，倍感旅游业迅速开展大势下的压力。仙海水利风景区也不例外，守着大好的旅游资源和旅游市场，该如何将仙海推向国内外旅游大潮是刻不容缓了；尤其今年，做为某某第二大城市的某某，又吹响了百万人口现代科技城宏伟蓝图迈进的战斗号角，仙海的旅游业开展已是迫在眉睫了！2004年4月由中国城市规划设计研究院编制的某某某某仙海风景区旅游开展总体规划于2004年5月20日

4、由某某市政府予以批准，从而形成了仙海旅游开展的纲领。本控制性详细规划是对中规院总体规划中的核心区进展深化和局部调整，既是区域控制性详细规划，又是旅游风景区规划。第二章 规划依据、规划原如此与规划指导思想一、规划依据1、国家建设部、国家旅游局、国家水利局、国家环保局等有关风景区与水利风景区规划标准，条例与相关规定；2、中规院某某仙海风景区旅游开展总体规划2004年4月；3、某某市人民政府关于仙海风景旅游开展总体规划的批复2004年5月20日；二、规划原如此1、突出主题，强调特色突出仙海水利风景区“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区的主题，强调仙海作为某某省唯一国家级水利风景区独

5、特的“山水交融特色。2、注重开发与保护的高度和协以环境保护作为开发建设的根底与前提，以开发建设作为环境保护的有效手段，注重开发与保护的高度和协，实现环境效益与经济效益的双赢。3、统一规划，合理开发，科学管理先进统一的规划与布局，适度合理的开发与建设，科学有效的服务与管理，是仙海风景区达到“山、水、人和谐共生之高尚境界的三个不可或缺的重要环节。4、严格遵照某某市人民政府关于仙海风景旅游开展总体规划的批复进展景区的开发建设，使仙海成为秀美、安全、舒适、宜人的旅游休闲之地。三、规划指导思想风景区以大面积的水面和环绕水面与伸入水面的低山丘陵为生态背景，兼顾某某市民和外地游客的休闲与商务会展等客观需求，

6、突出风景区的生态性、休闲性，使仙海风景区成为“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区。四、对总体规划的评析与调整：一对总体规划的评析仙海水利风景区总体规划是由中国城市规划设计研究院于2004年4月完成编制的。风景区总面积约为67平方公里，总规将整个风景区划分为五个片区，即库区岛屿风光区水库与其沿岸各岛屿、商务生态居住区水库东岸以东片区、田园风光区水库南岸以南农田区、商住经济开发区现沉抗镇片区、主题营造区绵梓公路南侧主次入口间片区，其规划目标有三：一是生态目标：维系地域生物多样性景观、维护库区水域二级水质标准，形成风景区良好的可持续开展的依托条件；二是经济目标：树立先期带动后期滚动

7、开展的经济循环目标，为增加地方财政收入作出贡献；三是市场目标：近期20052010年成为某某与某某地区商务度假中心，年接待量为39万人次，远期20162020年成为中国西南地区的商务会展中心，提升维系商务会展频率，年接待量为69万人次。总体规划为仙海水利风景区的开展描绘了伟大蓝图，为景区的开发建设提供了总体思路，特别是生态环境保护理念的提倡与贯彻，最符合仙海风景区的可持续开展，另外，总体规划对仙海水利风景区的定性准确，可操作性强，各种专项设计与各种控制指标具有相当的科学性，因此，仙海水利风景区总体规划是一个较好的规划。但是，随着时代的开展和相关政策的变动与完善，仙海水利风景区总体规划在指导下述

8、地段的建设时出现了一些矛盾：1、总规将绵梓公路南侧主次入口地段规划为主题营造区，但此处现状都为农田，与近期中央精神不相容，所以此区的位置与主入口的位置应重新调整。2、总规中的商务区的位置现为农田，且远离仙海水库，与仙海最突出的资源6平方公里的水面联系不够密切，应作调整。3、总规将仙海定性为西南地区商务会展中心，但其用地与建筑面积指标相对较小，下层次规划应根据具体规模做相应调整。以上提出的问题和其它问题，可具体参看总体规划中的用地规划图。二对总体规划的的调整在认真分析仙海水利风景区总体规划与某某市人民政府关于仙海风景区旅游开展总体规划的批复中的七条批文的根底上，本次仙海水利风景区核心区控制性详细

9、规划对总体规划中的相关局部提出了如下调整：1、关于核心保护区域含水域与岛屿的调整中规院总规：将核心保护区规划在南湖东侧，将东湖列为“生态别墅区的游艇专用港湾，将北湖和西湖列为“开展普通大众型旅游观光的重点区域；本规划认为：北湖是水库进水主干隧洞所在水域，水质末经污染，是整个水库中水质最好的区域，该区域应是“核心保护区；而南湖西侧是水库大坝出水口，南湖东侧是水库农田灌溉用水出水口，是整个水库中水质最差的区域，不宜作“核心保护区，应予修编调整。2、关于景区主出入口的调整：中规院总规：将仙海核心区主出入口设在该区正北与绵梓公路衔接；本规划认为：中规院总规主出入口位置现状为数百亩根本农田，占用农田是近

10、期中央精神所不容的；中规院总规主出入口位置正是水库进水隧洞区域；主出入口一旦形成，其大量人流、车流和必要的建筑设施势必造成对水库进水水域的污染；本规划认为中规院总规的“景区次入口应调整为“景区主入口；该入口已形成入口标志、18米宽入口道路等设施；该入口处现为平缓的丘陵地段，没有农田，可建设为入口设施区；该入口已经形成仙海核心区主出入口的初始印象，仙海管委会正拟建入口大门、停车场、商业餐饮等设施；所以这一调整可“顺理成章；3、关于“商务休闲区与“商务酒店区的调整中规院总规：总规将“商务休闲区与“商务酒店区布置在仙海核心区东侧；这两个区总规要求达到的战略目标是：“中国西部地区的商务会展与休闲度假中

11、心，其主要项目参见如下表格。区名序号项目类别占地面积/建设面积项目内容经营方式开发时序长岛仙海区含水面1天鹅城堡1ha/1000m2古堡探险、情景故事画廊、观光旋梯、烟花灯塔。自主经营近期2垂钓仙居30ha/50000m2沉香苑、垂钓俱乐部、棚坞水坊与300套海岛生态别墅群，其中1/3豪华型1亩/栋，其余0.5亩/栋。自主经营近期3鸟岛乐园90ha鸟禽类生态岛，保护与观赏。自主经营近期4仙海岛主庄园34.8ha/3000m26座水湾庄园，含私人水域的游艇别墅，每处用地不小于5公顷，50平方米/栋，总高度控制在15米以内。分时租赁招商5红帆漂流漂流驿站诺亚方舟一艘，客房数30间的水上商务酒店与提

12、供1-2间的水上旅店船舶10艘。自主经营或委托管理近期6仙海竞帆滑水冲浪游乐与500平方米游艇俱乐部。委托经营中期7滨水游憩园140ha/3000m23处沙滩浴场、烧烤乐园、酒吧啤酒屋、水景码头与水上表演台、10000平方米水上旋转餐厅等。自主经营近期8亲水游线17500m27KM长的岛湾滨水游览小路与木栈道。自主经营近期9云盖寺500m2寺庙。在建小计290.8ha/58000m2商务酒店区10仙海商务乐园50ha/20000m2集餐饮、歌舞表演与商务休闲健身娱乐为一体的大型综合性商务娱乐场所。自主经营近中期11商务酒店群60ha/30000m2提供300间客房数的五星级酒店，星级住宿宾馆与

13、公寓式酒店2000间、仙海休闲度假村与相关配套服务设施等。委托饭店公司管理招商12国际会议中心10ha/5000m2办公写字楼、会议与会展中心、多功能厅与新闻中心等设施。自主经营或委托管理近期13温泉度假村20ha/3000m2人造温泉泳池、沐浴中心与温泉度假别墅、假日休养中心等。承包招商小计150ha/58000m2商务休闲区14露天运动场15ha/1000m2网球场、羽毛球场、篮球场、跑马场、马术与会员运动俱乐部等。承包租赁近期15健身氧吧80ha/324m2户外森林浴汤、阳光浴汤等。自主经营近期16五色庄园324ha突出四季林相特点的私家别墅，3栋高档生态化庄园别墅。产权出售招商17休闲

14、高尔夫120ha/5000m2标准18洞高尔夫球场1个，20栋高尔夫别墅与会员俱乐部。委托管理招商小计539ha/6000m2本规划认为： 中规院规划“商务休闲区与“商务酒店区是具有深远战略眼光的； 中规院总规将这两个区布在仙海核心区之外将失掉仙海核心区的环境优势；而且该项目规划用地现状为“村落、农田，与中央保护根本农田的既定方针不相容；如不调整用地位置，这两个项目区将会丧失可行性；为此本规划遵循节约用地、集中布局的原如此将这两个项目区的局部主要项目调整到仙海核心区。 中规院总规“商务休闲区与“商务酒店区总建筑面积规划为64000；本规划认为这一面积指标远远不足以称为“中国西部地区的商务会展休

15、闲度假中心，比如“300间五星级酒店，2000间星级住宿宾馆与公寓式酒店，休闲度假村，与相关配套服务设施等，总建筑面积仅30000，这是欠妥的；按五星级酒店面积指标要平均100-200/间，那么只一个300间五星级酒店就要30000-60000；另外“办公写字楼、会议与会展中心、多功能厅与新闻中心等设施仅给了5000建筑面积指标就相差更远；本规划将在项目规模以与面积指标上予以调整；第三章 现状条件分析第一节 区位条件分析一、面积与X围仙海水利风景区核心区以下简称：仙海核心区系指仙海水利风景区中沉抗水库与环水库局部山体围合而成的风景区。该核心区总面积约为16.4方公里，其中：在正常蓄水位，海拔5

16、29米标高所围水库面积约为6平方公里，库容1.04亿立方米；环水库的山体面积约为10.4方公里。仙海核心区位于仙海水利风景区总面积约80平方公里的北部，绵梓公路108国道南侧。二、区位关系仙海核心区位于某某市中心东北角，距某某市中心不足十分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点，所以某某所具备的以下区位优势，仙海核心区都同样具备：1、某某是世界级旅游景区九寨沟、黄龙旅游线路的必经之地，是川西北大旅游区域的集散中心；2、某某是某某与陕、甘、宁区域的对接点，是国家级重点风景名胜区“剑门蜀道、“蜀汉遗踪旅游线的黄金地段；3、某某是某某最具旅游吸引力的后花园。正因为具备以上与某某一样的旅游区位优势，所

17、以仙海核心区的旅游开展方向应是：1、某某的城市公园，某某的后花园；2、九寨、黄龙、剑门蜀道、蜀汉遗踪等川西北旅游线上的中转站，游客修整的集散中心，川西北大旅游区域旅游客源的“截流点。第二节 用地条件评价一、地形地貌概况仙海核心区四面环山，中间的天龙山如龙入大海，将仙海湖面一分为二。从空中俯瞰，她象川西北盆地一片“绿叶，40多个半岛犹如条条叶脉；她又像“大地之肾，造化着清洁的空气和水，营养着某某。仙海湖在某某市城市总体规划中列为城市备用水源，仙海湖面纵深视野可达3.8公里，数十座半岛左右穿插，其湖面的景观层次丰富而舒展。湖水清澈，水鸟珊珊，湖面最深处可达数十米；半岛穿插，湖岸曲折，泊岸长达44.

18、72公里；仙海水源除四周山体有少量汇水外，其主要水源是武引水渠，进水隧洞在湖面北部，人马岛东侧。如果将仙海湖面划分为四个湖区：即开阳岛、天鹰岛以北湖面为北湖；天龙山以西湖面为西湖；天龙山以东湖面为东湖；天龙山以南湖面为南湖；那么北湖为水库进水区，湖水质量最高；西湖为库水流经区，水质相对中等；东湖为徊水区，水质相对中低；南湖由长653米的水库大坝封底，为库水出水区，水质相对为低。仙海四周环山，山势平缓，最高山体位于仙某某侧青龙山，最高山峰为师公山，海拔654.6米；山脉地表土质因普遍缺乏有机质，养分含量偏低，所以植被景观质量偏中低；森林均属次生林，少有郁郁葱茏之林带，总的景观印象是“开敞有余，幽

19、深不足。在仙海西侧天璇岛根部有一株粗干低帽、造型异质的神仙树与师公山遥遥相对，是仙海唯一一处山体陆相地标。另外，仙海核心区北邻绵梓公路，西邻沉抗镇城镇区，东部与南部为丘陵、湿地与农田。二、地质条件评价仙海的地质构造主要由砂岩、泥岩和沟谷洪波冲积岩构成，由于缺少系统而完整的地勘资料，规划建议在开发建设之前，应对仙海的地质条件进展全面的勘测与评估，并按国家相关技术标准对可能出现地质灾害的地段进展整治，而在建设用地选址时应尽量避开危险地段或退让足够的安全距离，以便消除地震、滑坡、坍塌、泥石流等地质灾害与隐患，做到防患于未然。三、坡度坡向分析为了充分了解地形，利用地形，本次规划对仙海核心区X围内的所有

20、陆域进展了详细的坡度与坡向分析，以便为用地的规划与布局提供详实的参考，从而提高规划的科学性和可操作性。分析结果如下：1、坡度分析结果：一类用地：即坡度 25%，不适于修建的用地。其面积约为3.90平方公里，占规划区陆域总用地的35.57%。2、坡向分析结果：东向坡用地：面积约为1.70平方公里，占规划区陆域总用地16.35%；南向坡用地：面积约为3.40平方公里，占规划区陆域总用地32.69%；西向坡用地：面积约为3.20平方公里，占规划区陆域总用地30.77%；北向坡用地：面积约为2.30平方公里，占规划区陆域总用地20.19%；四、景观条件分析仙海核心区的景观条件主要指这里的自然景观条件，

21、它由约10.4平方公里的浅丘低山和6平方公里的水面构成。仙海的山上下错落，远近有致，连绵起伏，象一道道翠屏，将仙海湖面团团围合，有些山伸入湖面，形成40多个精致的半岛；仙海的水清澈透明，波光粼粼，水面视野开阔，动中有静，静中有动，有深水区，也有浅水湾，水中有野生鱼群悠哉游哉，水面有水鸟珊珊飞舞，每到清晨或黄昏，水面上轻烟漫起，如同仙境，故名仙海湖；仙海核心区这种“山抱水，水漫山，“山衬水，水映山，山水一天，水乳交融的自然景观，是整个仙海风景区的核心资源，拥有这种独特的山水，再加上核心区东侧师公山奇异的造型和美妙的天际线，以与核心区西侧天璇岛上造型导质的神仙树等陆相地标的点缀，核心区东部和南部广

22、柔的丘陵、湿地与农田的烘托，核心区北侧绵梓公路的带动，使仙海成为某某省唯一水资源和空气质量均达到绿化产业示X区A级标准的国家级水利风景区。当然，仙海核心区的现状景观也有以下不足之处：仙海核心区山上的植被多为景观质量相对较差的次生林，几乎没有原生态的原始森林，从而造成“开敞有余，幽深不足的景观缺限；加上植物种类单一，观赏性植物缺泛，因而大大削减了山的灵秀性和观赏性。五、现状建设情况仙海风景区自1999年建成以来，已在仙海核心区X围内陆续进展了一些开发与建设。主要现状建设情况如下：1、仙海核心区已有局部土地出让或二次转让，这些土地大局部集中在仙海湖西岸，现已根本建成或已作过规划设计的用地主要有：武

23、培中心已建成、好运公司已建成、入口广场已建成、贵隆集团在建、雷耀集团已规划、武引集团已规划、沙滩浴场已规划、东炬公司已规划、道桥公司已规划、国培中心已建成且已二次转让、绿岛别墅区已规划、三鑫公司已规划等。2、现状根底设施建设已初具规模：7米宽的环湖水泥路已经投入使用；连接绵梓公路18米宽的入口水泥道路也早已建成；另外自来水厂、天燃气配气站、污水处理厂等根底设施也已交付使用。3、景区的小品数量可观：除了多处观赏性草坪、树林外，入口标志物、景观雕塑、人工湖等多达数十处。这些现状建设，既为仙海核心区的开发建设奠定了一定的根底，又为仙海核心区的综合开发、统一部署出了不少难题。为此，仙海管委会应从全局出

24、发，妥善协调好现状各单位、各部门的工作，为规划工作的开展和规划目标的实现尽可能地减少不必要的限制与制约。第三节 开发条件分析一、开发方向：某某市政府“绵府函200475号文件明确规定风景区的性质为“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区，并规定20052010年近期建设开发16.4平方公里。这就是仙海核心区旅游开发的方向。二、开发优势1、区位优势位于某某城区边缘距市中心仅十公里，向百万城市人口开展的某某是仙海核心区的“稳定客源市场；距某某110公里，不足两小时车程；拥有某某、某某、某某、某某、茂县等“旅游2小时路程圈近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场；“截流川西北大旅游圈

25、国内外游客，以与某某作为中国“两弹之乡的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最突出的区位优势。2、交通优势：某某机场的建成与开展是某某综合交通优势的重要表现；随着机场级别不断升级又尽显某某的国内国际地位不断升高的势头；成绵高速直通某某，密集的国道、省道网将丰富的川北旅游名胜、自然人文景区通达性加强；增加了旅游产品的集团式整合力度，加强了旅游市场的冲击力；3、资源优势： 仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感；这一特色与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟、神秘

26、形成鲜明反差；游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖、“平衡与“和谐； 仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区，就没有那么多沉重的“包袱所造成的开发压力； 仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；仙海核心区自 1999年建库以来，由于政府和有关部门的高效管理，使仙海核心区环境保护优良，根底设施较完善。三、开发机遇今年以来中国的世界地位突显升高，某某本届政府以宏大的魄力与务实、向上的创业精神相结合要打造一个更加惊世的大某某科技城，这是仙海核心区不可错过的机遇。四、开发制约因素1、仙海核心区的水库，在某某市城市总体规划中明

27、确为“某某市城市备用水源，必须充分注意保护水体不受污染；水库在实际使用过程中自1999年建成近6年来主要发挥其灌溉功能。仙海核心区的建设开展应处理好保护与开展的辩证关系；开展是硬道理，只有在开展的前提下充分注意保护，才能达到资源的充分利用和环境积极保护的双重效果；2、仙海核心区在前期招商引资中已有局部土地出让，而且还有二次转让的现象；本规划从仙海核心区总体规划考虑，将对土地的综合利用作全面整合；这就会出现对已出让土地的使用性质、使用X围、功能分区等作整体修编，仙海管委会应作好协调工作。第四章 规划性质、目标一、规划性质仙海核心区是“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区，是某某科

28、技城城郊的城市公园。二、规划目标仙海核心区建设应以青山绿水为重点生态环境保护对象，以商务会展、休闲度假、高尚居住为主要人类活动，从而实现山、水、人和谐共生，使仙海真正成为名符其实的国家级水利风景区，某某科技城的后花园。第五章 规划构思与功能布局第一节 规划构思与理念一、仙海核心区是国家级水利风景区的核心局部，环保原如此、生态观念将贯彻规划始终。二、仙海核心区湖面与陆岸比例接近5:9，在规划设计中要作到水陆开展的协调一致、相辅相成。三、仙海核心区是以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假与高尚居住综合区，其旅游项目规划要顾与旅游市场的需求与可操作性、可经营性；项目规划遵循“和谐的原如此；总体布局项目

29、齐备，不搞各单体项目的小而全，而追求单项功能专一，特色鲜明，从而使仙海核心区的旅游整体经营和谐共生，防止恶性竞争，力求资源共享。第二节：功能分区与布局一、湖面分区与布局仙海核心区的灵魂就是仙海湖；湖面正常水位海拔529M；标准水位水库面积：6平方公里5997709；水库库容：1.04亿立方米；湖面分为东湖、南湖、西湖、北湖四个分区；一、东湖高尚旅游活动区：湖面面积：14399902160亩； 1、长蛇岛与凤凰岛岛尖连线以东湖面被仙女岛一分为二，形成“Y形湖面，该湖面为水库自北湖进水口向大坝经流的徊流区，水质相对较低，为改善东湖水质，本规划在天鹰岛与双鱼岛凹岸根部凿一隧洞，穿天龙山体通至东湖武仙

30、岛湖面。隧洞长260米，洞直径10米。这一隧洞的形成将引北湖之水到东湖，使东湖水成为流动的“活水，从而大大改善东湖水质，以有利于东湖的生态恢复。这一隧洞还将使仙海水上游船由西湖到东湖呈环游路线，增加了仙海水上游船情趣，减少了游览的“死角。 2、东湖湖面应为相对静态的旅游活动区，只设游船航道、垂钓等项目；该湖面周围陆界将设置“商务休闲区和“商务酒店区等高档消费旅游项目；湖面不设水上娱乐与生产活动，应是相对静态的环境优美的高尚旅游活动区；二、南湖静态旅游活动区：湖面面积：17782102666亩；沿水库大坝和朱雀岭湖面为南湖，南湖西半部为水库大坝，南湖东端为水库农田灌溉出水口，凤凰山南侧与朱雀岭北

31、侧陆域将布置休闲度假区；所以南湖湖面不设水上娱乐与生产活动，应是相对静态的旅游活动区；三、西湖水上娱乐活动区：湖面面积：24387733658亩； 1、西某某邻水库进水口，南为水库大坝出水口；西湖水域为水库经流区，水质置换频率高、水体流动性强、水质较好。湖面南北向水域舒展，长达2.6公里； 2、西湖西岸现有武培中心、好运俱乐部、雷耀休闲度假村、仙海广场与码头、沙滩浴场等多个旅游项目；西湖西岸又是仙海核心区主出入口，毗邻沉抗镇居住区，紧连绵梓公路；西湖西岸还是仙海核心区全面开发战略中的重点招商区，在相当大的程度上其开发力度代表着仙海核心区总体开发的形象； 3、西湖东岸为天龙某某坡，十余个半岛伸展

32、在西湖东侧，景观之美为仙海之最；她呈珊瑚状招摇展示于游客间，使游客油然产生“不游此景枉来仙海之感，天龙山又象竖立在西湖东岸的一道长长的翠屏，将仙海核心区“分隔成为“前庭与“后院两局部，防止了游客进入景区就一览无余的现象。从而加大了景深，丰富了景观层次。 4、本规划综合西湖以上特点，规划为仙海集中的水上娱乐、湖上动态旅游区。将设水上游艇、沙滩浴场、水上餐厅、水上拉力伞、水上叠罗汉表演、滑水表演、百米喷泉、激光水幕、水幕电影、灯光夜景、潜水探海等水上娱乐项目。四、北湖核心保护区：湖面面积：218833328亩； 1、摇光岛与双鱼岛岛尖连线设隔离浮标，浮标以东湖面为核心保护区湖面。本湖面除管理人员外

33、，列为人、船禁止活动区。本湖面应调养生息，培育成野生禽鸟繁殖地、小鸟天堂； 2、开阳岛与天鹰岛岛尖连线设隔离浮标，浮标以北湖面为核心保护区的过度区湖面。本湖面不得设置旅游活动、生产活动，核心保护区过渡湖面面积为：295156443亩；二、湖面开发导如此：仙海核心区湖面活动严格遵循保护水质,保护生态环境的原如此。 本规划严格规定，北湖为核心保护区，水质标准控制为2级，其余水域水质标准控制为3级； 仙海湖面一切机械活动，禁止使用能产生污染的动力燃料；提倡使用环保型动力，例如电力、气体燃料等。三、陆域分区与布局仙海核心区陆域为环仙海水库的环形山地与伸展到仙海水库的40多个半岛。本规划为充分利用环湖陆

34、域，尽量将用地X围外扩，使规划的陆域面积增加到10.4平方公里。仙海核心区的陆域共分为东、南、西、北、中五个分区。一、东区：总地域面积：5.26平方公里； 东区为东湖以东地域与诸半岛； 东区为高尚商务会展区、商务休闲区、休闲度假区与高尚居住区；在东区青龙山山脊以东，为展易公司高尚生态居住用地。本规划建议该居住用地建构筑物隐藏在仙某某部底景“青龙山绿色森林屏障之中，不应破坏仙某某视景观；东区区域特点为：高档消费区和高尚居住区，静怡、高尚、人流密度小；二、南区：总地域面积：1.10平方公里；南区为南湖以南地域与诸半岛；南区为休闲度假区与康体保健区；南区区域特点为：休闲度假消费区，悠闲、舒适、人流密

35、度中。三、西区：总地域面积：1.79平方公里；西区为西湖西岸地域与诸半岛，局部用地直到绵梓公路路边；西区和西湖合成为仙海核心区的游乐区，入口区；西区区域特点为：大众型消费区，动感热烈、欢乐喧嚣、人流密度大；仙海风景区的主次入口都在西区X围内，为了充分发挥窗口效益，提高该地段的土地价值，规划特将绵梓公路南侧约610亩山丘地扩大到入口区，并布置一些污染较重的商业餐饮服务业，形成一个相对集中的商业餐饮服务区。入口处这一商业餐饮服务区的形成，既方便了游客，又吸引了客流，还为仙海核心区作了生动活泼的广告宣传，真可谓一举多得，另外，规划在西区主次入口与水面之间布局一个主题游乐园，为游人的游乐、集散提供一个

36、舒展、舒适的大空间。四、北区：总地域面积：1.09平方公里；北区为北湖周围地域与诸半岛；北区和北湖共同构成仙海核心区的生态核心保护区；北区西北角因先期招商定为绿岛别墅区与国培中心，本次规划暂时不作重大调整；北区区域特点为：生态、怡静，人与自然和谐共生；五、中区即天龙山片区：总地域面积：1.16平方公里；天龙山为仙海核心区最美丽、最具特色的半岛，北湖、西湖、东湖、南湖围在其周边，天龙山近20个小半岛舒展到湖水中去，尤如天造珊瑚，天龙山半岛长达3.6公里，最高山丘海拔600M，山势平缓，大局部半岛以缓坡伸入湖面，利于游人亲水；天龙山是仙海核心区西区、东区、南区的视线底景和景观中心。所以其景观品质对

37、周围各区均有重要影响；为了保持仙海核心区这一生态标志，本规划将天龙山半岛设计为生态公园，并开展一些以徒步生态游为主线的游乐项目；天龙山半岛最南端的天龙岛现为武培中心的水上游乐部，并有一索道与武培中心相连，规划建议远期将其搬出天龙岛，让天龙岛成为一个完整的以纯生态为品牌的生态公园；天龙山区区域特点为：自然、生态；全区原如此上不进展太多的人为开发，只设置少许休息亭、廊，公共厕所建议采用可移动的公厕，并安排专人清理旅游垃圾。四、陆域开发导如此：本规划严格规定，开发必须遵循生态优先原如此，切实有效地恢复、保护好自然山体的生态环境，实现自然生态的良性循环，严格控制各类用地的开发强度，维护生态系统的高度平

38、衡。规划建议对所有可能出现滑坡、坍塌、泥石流的地段，按国家相关技术标准进展整治，防止与减少地质灾害的发生，必须在这些地段进展建设时，应留出足够的安全后退距离。注重风景区的安全与文明建设，努力营造风景区的秀丽优雅、安全文明、卫生健康的良好气氛。第三节：用地细分与具体功能布局一、东区：主要功能是商务旅馆、体育健身与高尚居住，是仙海核心区的高档消费区。具体功能布置如下：商务旅馆区：主要设置在东21、东23、东24三个地块中，它是仙海核心区中的国际会议中心，其项目既有商务酒店，又有酒店别墅，还有商务会所，商务旅馆区附近有一条7米宽道路可直达绵梓公路，可作为它的主要出入通口。体育健身区：主要设置在东34

39、地块，该地块含凤凰山全岛与仙女山南半岛，是高差较大的山地半岛，另外，该地块东靠青龙山，西望天龙山，湖面视野长达3公里，是打造湖光山色的高尔夫球场的理想场所，所以本次规划将该地块规划为高尔夫体育场与其辅助设施用地，并安排专用出入通道。高尚居住区：主要设置在青龙山山脊以东的东18、东46两大地块，它是展易公司开发的高档别墅用地，是人居环境较好的高尚居住区，规划在东17、东110、东41、东44四个地块集中布置了居住区的配套公共服务，并规划了小区步行通道和车行通道。另外，规划还在东区的东26地块规划了商务旅馆专用码头，在东32地块规划了体育健身区的专用码头，在东16地块和东53地块各设置一个交通集散

40、广场。并将东52和东56两个地块规划为休闲度假旅馆用地。二、南区：主要功能是游乐与休疗养区。游乐区：主要设置在南13、南15、南33这三个地块中，这里是“仙海水上娱乐俱乐部的南湖游乐基地，这里所临湖域广阔，四通八达，所以大量水上游乐项目集中在此。休疗养区：主要设置在南22地块，这里环境恬静、优雅，是休疗养用地的极佳场所。另外，规划还在南区的南11、南32两个地块中各设置了一个游览码头，并将南16、南17、南23这三个地块规划为南区的背景生态林地，以提升南区的环境品质。三、西区：主要功能是游乐、旅馆、服务与商业，是仙海核心区的大众性休闲娱乐观光消费区。具体功能布置如下：游乐区：主要布置在西23、

41、西28、西210、西212、西213、西214、西215、西41、西45、西62、西65这些地块内，其中：西22、西28、西210、西212、西213、西214、西215共同组成入口区的主题游乐园是入口区的大型游乐空间，也是核心区的主要人流疏散场所。西41和西45布置的是以沙滩浴场为特色的“仙海水上乐园，因为在天玑岛与天璇岛之间有一湾浅滩，而这两个半岛都伸入湖中200至300米，这对将现状湖面改造为沙滩浴场非常有利，所以规划在该地段设置了一个以沙滩浴场为特色的水上乐园；西62、西65这两个地块布置的是水上俱乐部的西湖基地，主要开展水上航运、游艇观光、水上拉力伞、摩托艇滑水、龙舟竞技、彩船巡游，

42、节日放水灯、水上飞机、水上热气球、水下潜艇以与水上安全防护、水上救生等项目。旅馆区：主要布置在西14、西16、西34、西51这四个地块中，其中：西14是现武培中心，是武培休闲度假别墅区，该地段地处山梁外侧，对仙海核心区的总体视景并无影响，且别墅旅馆的排污可向外排放，不会污染湖水，故规划不调整武培中心欲将此地段开发成为星级酒店与度假别墅区的思路；西34和西51布置的是休闲度假村。服务区：主要布置在西222地块中，该地块位于主次入口之间，所以规划将其设置为仙海核心区的集中服务区，其主要服务项目有青年旅舍自助酒店、娱乐业、修理业、大型商场或超市、管理办公、金融保险等。这个地块位于主次入口之间，又位于

43、绵梓公路附近，在这里设置综合服务区，不但不会影响核心区总体视景环境，反而可促进仙海核心区的市场吸引力。此外，规划还在西区的西24、西211、西221、西224、西63这五个地块内各设置了一个广场，在西219、西47这两个地块设置了停车场。在西22、西32这两个地块各布置了一个码头，在西18地块规划为一类居住用地。四、北区：主要功能为仙海核心区的核心生态保护区，另外还布置了旅馆用地、一类居住用地和游乐用地等用地，具体功能区布局如下：核心生态保护区：主要指地块北31、北33两个地块，其面积约为0.6平方公里，这两个地块是围绕北湖的陆域地段，因北湖是水库进水区，为确保某某市“城市备用水源的水体严格保

44、护不受污染，特将此围绕北湖的陆域地段规划为核心生态保护林地，它与北湖一道共同构成核心生态保护区，该区无人造建构筑物，区界以生态绿篱围隔，严禁游人进入，成为鱼类、禽鸟与小型野兽的天堂。旅馆区：主要指现状国培中心，其地块编号为北12，是休闲度假别墅区。一类居住区：主要设置在北22、北25这两个地块内；这些地块是原有招商协议项目，并经有关部门批准为以别墅型为主的居住用地，由于这些地块邻近保护区，为确保核心保护区的过渡湖面不受污染，规划要求距529湖面线10米之内地带作为环境保护林带，一般不应建造建构筑物。游乐区：主要设置在北212地块，北区只设相对静态的生态型游乐设施。除了以上主要功能之外，规划还在

45、北210地块内设置了一个交通集散枢纽广场，在北32地块设置了一个配气站。五、中区即天龙山区：主要功能是生态旅游公园。天龙山半岛深深地插入仙海湖水面，是整个仙海核心区的景观视线焦点，也是仙海核心区“山水交融意境中“山的主要代表，为完美表现仙海的山水生态特征，规划建议将天龙山半岛整体保护起来，作为一个充分反映自然情趣的生态公园，并适量开展一些以生态徒步游为主线的游乐项目。第六章 环境设计与开发控制规划第一节：环境设计与控制一、人居环境设计：1、在仙海核心区环湖旅游干线两侧尤其是外侧，人居条件较好的地段，疏密有致地布局了一些开发建设用地，这种既有一定的独立性，又有一定的连续性的布局方式，从一定程度上

46、减少了规划“死角的出现，因为人迹罕至的“死角地带一般情况下是犯罪活动高发地带，而旅游区最忌发生强抢行凶事件；当然单靠规划设计是不能够全面保证全区安全的，仙海核心区管理上还需加强安全措施，全天侯定时安全巡逻，加强景区安全教育与安全意识。 2、动静分区明确：本规划西区和西湖区为人流动态活动区，其余区段根本属于人流静态活动区； 3、消费群分区明确：本规划西区和南区根本属于大众性消费组群区域，东区为高消费组群区域； 4、人流疏密分区明确：本规划西区为人流活动稠密区，南区和北区为中度人流密集区，东区和中部的天龙山区是人流活动稀疏区；二、空间环境设计：1、保护仙海核心区生态环境和提高其环境品质是本次规划的

47、主线。规划尽可能地保持仙海核心区的原生态视景和总体轮廊线不变，让开发建设用地尽量集中并向区外开展：湖面规划中，活动区主要集中在西湖，其湖面面积仅为2.44平方公里，只占全仙海湖面的39.5%；陆域规划中，生态保护区、生态恢复区和浅度生态开发区总计达到6.0平方公里，占规划总陆域面积的57.7%，中、高强度开发的陆域只占规划总陆域面积的31.4%。2、开发建设用地的建构筑物应采用“散点绿隐方式布局；建构筑物水平向不宜过宽，尽量采取散点式布局；沿湖立面以树木和绿葱隔断隐蔽；要最大限度地减少沿湖人工雕琢景观的显露比例；3、标志物： 自然标志物神仙树要严加保护； 仙海核心区山势平缓，规划建议在以下适当

48、地段建造竖向标志物以达到视景的变化和平衡：1、因为人流集中区和主要视点均在西区，所以本规划建议在西区对面的师公山规划区最高点上，建造一座百米左右的观光塔；2、在凤凰山622标高处，结合水塔建造一座标志塔；3、将天龙山上原有标志塔进展改造与美化，使其成为仙海湖的中央标志塔。仙海核心区是美丽的，如果在空中俯瞰就更能感受她的美丽与风韵，因此规划建议师公山和凤凰山的两个标志塔构筑物应具备登高望远的条件，以便为游客提供不同视角的高空观光点； 4、标志系统 仙海核心区虽然进驻单位多，独立管理经营单元多；但是标志系统必须统一设计，统一制作，统一管理；文字为中英文对照以显示科技城的国际性； 仙海核心区内禁止立

49、放任何形式的广告牌，以防止把浓郁的城市型商业气息带到仙海生态旅游区；必要的安民告示、经营内容明细表、价格明细表等均应布置在室内； 仙海核心区除游乐园、人造沙滩水上乐园和核心生态保护区建生态围界、绿色植物型围墙外，所有独立经营单位禁止构筑围墙，而以绿化、水沟等形式自然分隔，从而形成总体视景的统一性、亲和性； 5、夜景与灯光景观设计： 神仙树作树底灯突出生态标志； 仙海核心区环湖干道和主要支线道路，统一在道路向湖一侧作单侧路灯，每20米左右一杆；灯杆上不得作广告悬挂物；灯杆广告悬挂物只规定在绵梓公路与主次出入口处悬挂，形成主题营造气氛； 仙海核心区的建构筑物的灯光设计应高雅、大气、自然，与生态环境

50、完美结合。艺术灯光统一为泛光灯、面光灯；绿化树可作星光灯渲染气氛；建构筑物上不宜使用美纳灯、连珠灯来形成灯光轮廓装饰； 仙海夜景灯光布局要明暗相间错落有序； 最亮区为西区和南区； 最亮点为三个标志物和六个枢纽广场处； 西湖、南湖为湖上流光异彩区；灯光装饰的游艇，茶艇像天空流动的星星在湖面上游戈，从而增加了仙海夜间的动感； 核心生态保护区和生态恢复区为生态夜间修养区，原如此上不设或少设灯光照明，成为仙海核心区的夜间暗区； 为渲染仙海夜景动态气氛，在天龙山岛尖标志塔可设激光摇曳灯，但只射向西区和南区；不得射向上述生态夜间修养区； 6、无障碍设计仙海核心区虽然是山地丘陵区，但按照国家规定全区项目均应

51、作无障碍设计；个别地段确实有难度时，可以用升降梯解决残疾人升落问题。三、活动项目的安排与建议仙海核心风景区通过综上所述的环境处理和控制，将会形成生态性很强的特色，她必将为市场所青睐；她将成为国际流行的生态竞技活动的优选地。仙海核心区管理机构可以组织以下竞技或节庆活动，来提升知名度和市场认知度： 1、国际马拉松环湖比赛； 2、国际自行车环湖比赛； 3、国际马车、牛车等环湖比赛； 4、国际旱地滑板环湖比赛； 5、彩车环湖游； 6、龙舟竞技； 7、滑水、水上叠罗汉竞技； 8、环湖热气球升空竞技； 9、国际婚庆与婚纱摄影等；第二节 开发控制一、开发强度控制：仙海核心区陆域面积为包括向外扩展用地共约10

52、.4平方公里，其开发强度通过容积率、建筑密度、绿地率等指标控制，分为五级，详细情况参见下表：序 号名 称总用地面积(ha)占有比例开发强度概念容积率1生态保护区59.75.7%禁止开发、无建筑物、无游人活动区2生态恢复区241.523.5%以生态恢复为主,以适量开展生态旅游活动的区域3浅度生态开发区401.838.6%可浅度开发的区域0.254中强度建设区307.329.6%生态建设区域0.250.55高强度建设区20.32.0%城镇型开发区0.52.5合 计1030.699.1%备注：1、规划区总陆域面积1040公顷。 2、表中比例为各类用地面积所占陆域面积的百分比。二、高度控制： 1、仙海

53、核心区无航空航线限高要求；2、仙海核心区高度控制属区域形象设计和维护总体环境品味的弹性控制； 3、仙海核心区规划的三处标志塔要高度适当；4、仙海核心区建筑物以建筑限高来控制。5、全区禁止建设高层建筑，最高不应超过15米约4层以下(标志物除外)。三、建筑风格控制： 1、仙海核心区建筑风格统一规定为“现代风格； 对传统民族风格和欧陆风情的建筑形式限用、少用； 建筑形式的“现代可以参加民族的和欧陆的“建筑符号；2、仙海核心区的建构筑物的向湖立面禁止采用大面积玻璃幕墙，防止“光污染；3、仙海核心区的建构筑物外饰应鼓励使用生态环保材质，多用涂料而不宜使用瓷砖饰面；4、仙海核心区坡屋顶建筑物的屋顶，鼓励使

54、用生态环保材质，例如草顶、树皮顶、石板顶、粘土瓦等；不得使用反光型玻璃瓦；5、仙海核心区平屋顶建筑物的屋顶，上人屋顶须作绿化处理，不上人屋顶须作人工草皮或涂绿色平光漆或涂料；6、建筑色彩强调与青山碧水的生态环境相互统一，相互协调；建筑密度较大的区域应注重绿隐；四、后退红线控制： 1、仙海核心区沿环湖干道建筑后退道路红线5M ；2、沿支线道路建筑后退红线3M ；3、假如以上规定在局部特殊地段不能实现时，可根据地方规定作适当调整，但调整必须征求规划管理部门的同意和批准。第七章 风景区人口控制一、仙海核心区过夜人口：7780人/日含过夜游客与过夜管理人员；仙海核心区流动人口：14665人次/日含游客

55、与管理人员；仙海核心区顶峰人流量为：过夜人口+流动人口X6； =7780+146656 =7780+87990 =95770人次/日二、仙海核心区的相应设备设施均应以9万人次/日作为计算依据才会灵活主动；1、广场、道路、下水、电、讯、气等项目应全量计算设置；2、车辆、船艇数量、餐饮、商业与服务业、洗手间等项可折量计算设置；第八章 地块规划与指标控制地块规划与指标控制可参见如下地块控制图表,也可参见地块控制分图图册。规划地块用地代号用地性质用地面积(m2)建筑面积控制(m2)容积率()绿地率%建筑密度%建筑限高(m)规划人口日均项目概览备注居住人口(人/日)流动人口(人次/日)管理人口(人)北区

56、北11E4林地1814870滨湖林地，可建少量游廊，观光亭等小品。北12C25旅馆用地11220270002.41356018200100350原国土培训中心，已建酒店27347平方米118床。规划建议远期应降低容积率，提高绿化率，并降低建筑高度，对现状建筑进展适当改造与美化。北13T42码头用地3245405005游览码头用地，可建少量座椅、茶亭与少许临时建筑。北21E4林地3871270滨湖林地，由于该地临近核心保护区，所以该林地内不适宜再布置其它建筑或小品。北22R11一类住宅用地93331300000.32601683505015绿岛别墅居住区，应注重环境品质与建筑风貌的和谐。北23R

57、14一类居住用地绿地1959875绿岛别墅用地中的一个山体绿地，可建一座观景亭或一个观景台。北24R14一类居住用地绿地457075绿岛别墅二期用地中的一个山头绿地，可做为居住用地中的公共绿地来进展保护。北25R11一类住宅用地65798250000.38601883004010绿岛别墅二期用地，规划拟建生态别墅100栋左右。北26E4林地3057370绿岛别墅用地边缘的一块环境林地，应注重生态恢复与植被品质的提升。北27E4林地216370绿岛别墅区专用入口道路一侧的生态林地，应注重植被品质的提升。北28E4林地2157770绿岛别墅区专用入口道路一侧的生态林地，应注重植被品质的提升。北29

58、E4林地479770北区游乐用地边缘的环境林地，应注重生态恢复。北210S21广场用地1550453001交通集散广场，可配置相应的服务设施。北211E4林地801275滨湖林地，该地块紧邻核心保护水面，故原如此上不配建其它小品或建筑。北212C36游乐用地2304880000.3555198100102北区的游乐用地。北213E4林地332670绿岛别墅用地中的一个完整的山头生态林地，可配建一个观景亭，同时注重生态恢复与保护。北31E4林地123532852核心保护林地，是纯生态保护区，禁止游人入内，并安排专人保护与管理。北32U13供燃气用地867710000.11658855原配气站用地，规划建议将其进展改造，其建筑要求美观大方，其环境要求优美、舒适,建筑应掩映在绿荫之中。北33E4林地473154854纯