技术管理成本控制研究概述

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1、结合项目，有的放矢2012/09 2012/09 -2-一、一、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制二、二、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制三、三、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制四、四、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制五、五、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制六、六、 设计阶段成本控制设计阶段成本控制-3-4-一、成本控制理念一、成本控制理念-6-7-借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？-8-小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计-9-会花钱，才有可能会挣钱走远了，忘记了出发的目的-10-产品与作品的区别？ 向制造业学习！“客户体验客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则是衡量成本

2、控制是否合理的最核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准-11-客户体验分析：客户体验分析：一、外部要素一、外部要素二、内部要素二、内部要素决定客户购房的体验分析客户体验因档次、城市有别-12-13-14-先分析开发，其次建安，再次？-15-有限有限资源合理合理分配，自身分配-16-17-好钢花在刀刃上，类别间分配好钢花在刀刃上，类别间分配-18-19-二、规划设计阶段成本控制二、规划设计阶段成本控制-21-22-相信自己，你也可以当。-23-投入和成本投入和成本规模和高度规模和高度规模和标段规模和标段挖填结合挖填结合管线设备管线设备交叉投入交叉投入 分期规划分期规划 - 规划层次规划层

3、次-24- 投入和成本投入和成本 规模和高度规模和高度先开发先开发1期期B区位置中等区位置中等待开发待开发2期期C区抬高价格区抬高价格最好开最好开3期期A区位置最差区位置最差样板区无地库，周期短样板区无地库，周期短 1期小高层区，周期短期小高层区，周期短 1期规模较小，出形象期规模较小，出形象-25- 开工规模开工规模 - 招标约招标约 10万万 标段约标段约5-6万万 标段清晰，避免交叉标段清晰，避免交叉 土方挖填土方挖填 - 挖填结合挖填结合 B1B1地块小高层规模地块小高层规模 9.79.7万万 B2B2地块的别墅规模地块的别墅规模 4.74.7万万 与招标、施工标段规模匹配与招标、施工

4、标段规模匹配 理想的土方平衡理想的土方平衡 小高层地块挖土小高层地块挖土 抬高别墅区场地抬高别墅区场地-26- 首期到位首期到位 - 设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入 交付时序交付时序 - 避免重复、交叉投入避免重复、交叉投入首先满足一期交付首先满足一期交付管网分期、统一管网分期、统一-27-2、小区停车、小区停车 事业部和常州项目地库比例事业部和常州项目地库比例机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。-28-2、小区停车（机动车）、小区停车（机动车）约 -29-0.6、0.8的配比的配比1.0、1.2的需求的需求没有地下配比，尽量地面解决没有地下

5、配比，尽量地面解决-30-非机动车非机动车 停车配比：停车配比：2.0 辆辆 / 户户非机动车非机动车 地下停车：不地下停车：不 便便 利利国家政策和现实生活：滞后、机会-31-：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理） ：赠送储藏间、物业使用：赠送储藏间、物业使用以客户为导向，合理分配资源。-32-33- 思考：思考：小区变设置数量是否达到极限？小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？与后期物管成本是否关联？-34-：比例和位置：比例和位置 ：位置和规模：位置和规模 ：规划和运营

6、：规划和运营 ：位置和规模：位置和规模 ：位置、数量：位置、数量 ：形式和规模：形式和规模 -35- ：形式和规模：形式和规模-36-4、交、交 通通 组组 织织-37-4、交、交 通通 组组 织织：数量和物业：数量和物业：长度和成本：长度和成本-38-5、场、场 地地 竖竖 向向 思考：土方量控制如何做到最优化？ 土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3 土石平衡：土石平衡：计算：24600 x 1米 x 30元/ =73.8万/米 条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户 结果：每抬高1.0米，建筑单方节省建筑单方节省73.5元元/ 方法：抬高场地、土方平衡抬高场地、

7、土方平衡 基坑支护：基坑支护：基础形式：基础形式：场地排水：场地排水：物业投诉集中在地下室灌地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水-39- 思 考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ？ 售楼处：投入成本=6000+4000 元/ 维护成本= 8-10 人 样板区：景观成本 = 800-1000 元/ 维护人员= 4- 6 人 样板区：维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年有限资金投入适当的规模。售楼处1200减少100装修成本提高900元/；减少200装修成本提高2000元/-40- 思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米）假设10万，每户使用面积78，不同层数，得到户数不

8、同-41- 软硬比例软硬比例 ：绿地：绿地3：7 到到 龙湖龙湖1：9？ 水景面积水景面积 ：档次与面积的关系：档次与面积的关系 苗木种类苗木种类 ： 分期和整体分期和整体-42-44-45-1 1、建筑风格、建筑风格-46-2 2、建筑户型、建筑户型综合影响：结构优化综合影响：结构优化 、 得得 房房 率率 、 开窗比例开窗比例 、 体形系数体形系数 -47-常州A区户型平面图万科万科7 7个成本指标所带来的经济效益个成本指标所带来的经济效益 7 项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 按开发量 500万计，则成本降低额约为10亿元！-48-3 3、结构优化、结构优化 选型

9、比选选型比选 ：框架、框剪、剪力墙：框架、框剪、剪力墙 平面规整平面规整 ：水平向、垂直向：水平向、垂直向 装饰构件装饰构件 ：结构构件、装饰构件：结构构件、装饰构件-49-4 4、得、得 房房 率率 交交 通通 核核 ：影响得房率：影响得房率 得得 房房 率率 ：多层：多层 85%85%、小高层、小高层 82%82%、大高层、大高层 78-80%78-80% 赠送空间赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。 档次、售价和赠送比例档次、售价和赠送比例 ? ?常州A区户型平面图-50-6 6、设备用房、设备用房 设备用房设备用房 ：辐射范围、位置

10、：辐射范围、位置 管线长度管线长度 ：铺设长度、：铺设长度、 分期实施分期实施 ：满足一期、结合整体：满足一期、结合整体 用房功能用房功能 ：水：水 泵泵 房、配房、配 电电 房、煤气调压站房、煤气调压站 消控中心、电信机房消控中心、电信机房常州A区 设备用房布局示意-51- 结构成本结构成本 ：结构用量：结构用量 能耗计算能耗计算 ：保温厚度、门窗形式：保温厚度、门窗形式 外表面积外表面积 ：装饰面积、保温面积：装饰面积、保温面积常州A区和镇江户型平面图分析-52-建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。7层要设电梯/12层要设两部电

11、梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”11层、18层底部架空高度应小于4.5m-53-建筑层高控制：建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。-54-8 8、开窗比例、开窗比例 降低能耗降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗：外围护能耗最大处为窗 保温性能保温性能 ：提高窗保温性能，成本提高很大：提高窗保温性能，成本提高很大 窗墙成本窗墙成本 ：窗：窗/ /墙墙=330-550 /150 =330-550 /150 元元/平方米平方米

12、 外外 遮遮 阳阳 ：随窗面积增加：随窗面积增加 330 330 元元/ /平方米平方米 护窗栏杆护窗栏杆 ：有无护窗栏杆：有无护窗栏杆 100 100 元元/米米成本控制研究 - 建筑设计阶段 窗地比例列表窗地比例列表-55-9 9、架、架 空空 层层 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适度采用、测算比例 空间通透空间通透 ：结合上部结构，不宜结构转换：结合上部结构，不宜结构转换 结合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位 控制高度控制高度 ：就是控制成本：就是控制成本 成本控制研究 - 建筑设计阶段 -56-1010、顶部构架、顶部构架 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适

13、度采用、测算比例 建筑效果建筑效果 ：效果平衡成本：效果平衡成本 结合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位 控制高度控制高度 ：高度带来成本：高度带来成本 成本控制研究 - 建筑设计阶段 -57-1111、地下车库（机动车）、地下车库（机动车）：有条件下，地库比较：有条件下，地库比较 ：5.4 5.4 、7.8 7.8 、8.1m 8.1m 柱网柱网 3.6 3.6、 3.73.7、4.2m 4.2m 层高层高 ：物业成本：物业成本 设设 备备 用房用房 ：位置、效率：位置、效率 消消 防防 车道车道 ：荷载、柱位：荷载、柱位成本控制研究 - 建筑设计阶段 -58-1111、地下车库（非

14、机动车）、地下车库（非机动车）：2.5到到2.0平方米平方米/辆的区别辆的区别 车库位置车库位置 ：地下一：地下一 or 地下二、坡道地下二、坡道：非机动车的机械停车：非机动车的机械停车 车库采光车库采光 ：使用成本、舒适度：使用成本、舒适度成本控制研究 - 建筑设计阶段 -59-1212、储藏空间、储藏空间 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适度采用、测算比例 后期变更后期变更 ：部分可不砌筑：部分可不砌筑 成本控制研究 - 建筑设计阶段 -60-1313、赠送空间、赠送空间 平平 衡衡 点点 ：售价大于造价：售价大于造价 控制比例控制比例 ：适度采用、可售比例：适度采用、可售比例 结

15、合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位成本控制研究 - 建筑设计阶段 送到什么程度为止！-61- 头头 部部 ：平：平 顶、小坡顶、大坡顶顶、小坡顶、大坡顶 墙墙 身身 ：涂：涂 料、劈开砖、干挂石材料、劈开砖、干挂石材 基基 座座 ：多彩石、文化石、干挂石材：多彩石、文化石、干挂石材 门门 头头 ：劈开砖、干挂石材：劈开砖、干挂石材比较常州B、C、A区别墅立面比较常州B、C、A区别墅立面1 12 23 35 56 61 17 78 84 4 1、屋檐及腰线线脚优化 5、信报箱及可视对讲位置 2、窗套优化，横向分割取消 6、分户墙降低，改用绿篱分隔 3、入户门头强化处理 7、顶层宝瓶取消

16、，改为门头上方 4 4、一层除门头石材改多彩石、一层除门头石材改多彩石 8 8、屋面水泥瓦改油毡瓦、屋面水泥瓦改油毡瓦-62-63- 电电 梯梯 ： 进进 户户 门门 ： 门门 窗窗 ： 单单 元元 门门 ： 外外 遮遮 阳阳 ： 太太 阳阳 能能 ： 雨雨 棚棚 ： 栏栏 杆杆 ：装饰线条装饰线条 ：防火木门防火木门 ：四、施工图设计阶段成本控制四、施工图设计阶段成本控制-65-66-建筑设备管井的设置：尽量减少管线入户的长度，管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修-67-毛坯交付用房内部墙体优化：毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在

17、土建工程中可以不砌，减少投入与后期浪费。-68-节能计算：应多方案比较，选择综合造价较低的方案。-69-建筑构造做法优化：建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期，选择合适的构造做法。-70-精装住宅与土建的紧密配合：在土建施工前，一定要完成施工图，以便及时修改土建施工图，避免现场返工，造成浪费。-71-加强设计图纸质量的管控：避免因设计差错造成设计返工。-72-1、结构 前置把控，是结构成本控制的核心所在； 桩型与基础，是关注重点； 合理控制，考虑施工可靠性；2、设备 思考：暖通与建筑层高； 强弱电与物业管理； 给排水与市政管线； 3、专项（幕墙、智能化）五、景观设计阶段成本控制五、景观设计阶段成本控制-74-75- 思考：客户体验那里最有价值？ -76- 思考：合理的软硬景比例应该是多少？硬景有木有？-77- 思考：楼盘定位与水景的关系？ 长江黄河洞庭湖有木有？ -78- 思考：名贵树种就代表高端形象么？六、室内设计阶段成本控制六、室内设计阶段成本控制-80-81-.过程中！方法方法只是只是开始开始最终最终为了为了结果结果关键关键结合结合项目项目 谢谢 谢！谢！