房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考前拔高训练押题卷57（带答案）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她房地产估价师房地产估价理论与方法考考前拔高训练押题卷（带答案）一.单选题(共50题)1.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A2.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：D3.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管

2、理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A4.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200正确答案：B6.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D7.在建筑物剩余经济

3、寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限正确答案：D8.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房正确答案：A9.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象正确答案：B10.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点B.搜

4、集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映正确答案：D11.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0正确答案：D12.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D13.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘

5、数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法正确答案：A14.基本完好房的成新率为()。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新正确答案：D15.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类正确答案：B16.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个正确答案：D17.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：

6、C18.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系正确答案：B19.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同正确答案：D20.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500正确答案：A21.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地

7、产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：C22.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格正确答案：C23.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确答案：A24.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期

8、限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正确答案：C25.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算正确答案：C26.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.正确答案：D27.成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原

9、材料D.价格正确答案：D28.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C29.估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标正确答案：D30.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B31.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格正确答案：A32.下列房地产中，()包

10、含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市正确答案：B33.城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价

11、评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术正确答案：D34.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让正确答案：B35.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方正确答案：B36.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印

12、象正确答案：A37.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B38.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是

13、基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则正确答案：C39.在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物正确答案：D40.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034正确答案：D41.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选

14、B.评定C.评分D.评价正确答案：C42.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C43.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元

15、D.630万元正确答案：A44.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B45.在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用正确答案：D46.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建

16、筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值正确答案：D47.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费正确答案：D48.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C49.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短正确答案：B50.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是

17、说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度正确答案：D二.多选题(共50题)1.价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE2.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼正确答案：ABC3.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年

18、。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60正确答案：ABC4.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC5.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较正确答案：ABC6.补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价正确答案：ABC7.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发

19、贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD8.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD9.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章正确答案：BCE10.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供

20、参考依据的估价是（）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价正确答案：ABCD11.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE12.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC13.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE14.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说

21、明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD15.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价正确答案：ABC16.最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD17.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度正确答案：AC18.下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.

22、容积率D.采光E.日照时间正确答案：BC19.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整正确答案：ABC20.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD21.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率正确答案：ABD22.新开发的土地包括()后进行了三

23、通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD23.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格正确答案：BCD24.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系正确答案：BCD25

24、.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费正确答案：BCD26.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌正确答案：BCD27.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧正确答案：ABD28.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负

25、责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE29.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()。A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCD30.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在

26、的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格正确答案：ACE31.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价正确答案：ACD32.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE33.交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()。A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B

27、.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定正确答案：ABD34.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC35.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分

28、款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD36.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC37.建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器正确答案：ABC38.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE39.根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地

29、正确答案：ABD40.临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率正确答案：CDE41.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费正确答案：BCD42.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价

30、时点为过去，估价对象在未来状况下的估价正确答案：ABD43.类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观正确答案：ABC44.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE45.在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC46.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.

31、GRPE.CRT正确答案：AB47.对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD48.在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法正确答案：BD49.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押

32、价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。正确答案：ACDE50.【真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让正确答案：ACD三.判断题(共50题)1.对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错2.某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。()正确答案：对3.评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的

33、抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对4.路线价法是市场法的派生方法。()正确答案：对5.在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错6.一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()正确答案：对7.报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。()正确答案：对8.深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错9.一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()正确答案：错10.真正的房租不包括地

34、租。()正确答案：错11.实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错12.在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。()正确答案：错13.衣食都较困难的低收入居民的收入增加，因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。()正确答案：错14.直线趋势法设定x=0是为了减便计算。()正确答案：对15.未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确答案：对16.当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对17.房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。

35、（）正确答案：错18.进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。()正确答案：错19.市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错20.买涨不买落讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加。()正确答案：错21.鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）正确答案：错22.正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。()正确答案：错23.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）正确答案：对24.【真题】价值时点为现在时，实地查

36、勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错25.在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。（）正确答案：对26.一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对27.有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()正确答案：错28.在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益。()正确答案：对29.再次抵押价值，是未设立法定优先受偿权利下的价值送减去已抵押贷款价值与贷款成数的比值后的数额。()正确答案：错30.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本

37、身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对31.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对32.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。()正确答案：错33.一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正确答案：错34.房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）正确答案：错35.房屋权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书记载为准。()正确答案：错36.指数曲线趋势法与指数修匀法同属于数学曲线拟合法。()正确答案：错37.如果在所有权上设定了

38、他项权利，价格会降低。()正确答案：对38.当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落。()正确答案：对39.房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对40.房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对41.如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。()正确答案：错42.可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。()正确答案：对43.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（）正确答案：错44.经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()正确答案：错45.估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素。()正确答案：错46.路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对47.任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对48.交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）正确答案：对49.从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。()正确答案：对50.某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对