中原—罗定迎宾馆项目前期策划案(市场研究部分）-121

《中原—罗定迎宾馆项目前期策划案(市场研究部分）-121》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原—罗定迎宾馆项目前期策划案(市场研究部分）-121（120页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、罗定迎宾馆工程前期筹划案市场研究局部广东中原地产代理二零零八年六月二十五日目录前言51 宏观经济运行状况分析611 国内生产总值612 罗定市产业结构开展分析913 云浮市各县市、区企业及法人单位分析1114 人口状况12141 人口数量及增长情况12142 非农业人口12143 罗定人口变动情况13144 罗定市在岗职工人数与工资情况1415 乡镇企业情况15151 乡镇企业固定资产投资情况15152 乡镇规模工业企业生产销售情况1516 工业企业情况17161 2006年各县市、区分行业企业单位数17162 2006年各县市、区分行业企业工业增加值18163 2006年各县市、区分行业工业

2、企业资产19164 云浮市全社会工业总产值及速度2017 固定资产投资情况22171 固定资产投资情况22172 2006年各县市、区固定资产投资情况2318 房屋建筑情况分析24181 房屋建筑情况24182 各县市、区房屋建筑情况2519 金融情况分析26110 消费品零售总额27111 罗定市人均年收入及可支配收入情况28112 小结292 区域情况分析3121 罗定县简介3122 罗定历史沿革3123 罗定宏观经济概况32231 人口概况32232 经济概况32233 固定资产投资概况3324 区域开展规划33241 开展方向33242 开展目标34243 区域规划的具体内容35243

3、1 产业空间布局352432 市域城镇体系规划362433 市域总人口规模规划372434 城镇化水平规划372435 城镇人口规模规划382436 城镇规模规划382437 城镇空间结构规划392438 城镇经济区划分392439 旅游开展规划4024310 交通规划4124311 居住用地规划4324312 工业用地规划布局4424313 文物保护区规划4524314 景观规划4624315 中心城区近期建设规划4725 小结493 房地产市场开展分析5131 房地产市场开展历史概况5132 房屋建筑情况5233 商品房销售情况分析5334 市场调查分析说明5435 住宅市场分析56351

4、 工程介绍56352 板块划分67353 小结7036 罗定房地产市场潜在客户现状及需求分析71361 客户现状分析72362 客户购房需求分析76363 客户资料分析88364 小结9137 商业市场分析92371 罗定市主要商业分区和商业整体环境92372 主要商业街区情况93373 酒店业市场情况104374 小结10938 云浮市各县区房地产开展概况111381 云浮市房地产开展概况111382 新兴房地产市场概况113383 郁南房地产市场概况114384 小结1154 影响房地产市场的因素分析11641 宏观金融政策及现状116411 现状及大事回忆116412 货币政策11741

5、3 利率政策11742 房地产政策近两年的政策11843 小结120前言首先，感谢贵司对敝司?罗定迎宾馆地块工程?专案组市场调查工作的支持与配合。经贵司介绍工程及罗定的有关情况及敝司对工程现场考察和市场调查研究，现已初步了解工程之根本情况。敝司凭借过往成功筹划代理数百楼盘的经验，结合工程实际情况与罗定房地产市场情况，务必寻找出适合工程开展的道路。工程开展方向正确与否决定着工程的成败，因此，敝司专案组将谨慎执行工程筹划的每一个环节。本建议书内容主要针对现今房地产市场状况及工程特点加以分析，提出工程定位、开发顺序、规划建议、营销推广策略、财务分析等建议。敝司将按合同时间，逐步向贵司提交工作成果，并

6、及时讨论工程的开展方向。敝司将十分珍惜这次合作时机，定必全力以赴务求使本工程达至成功。1 宏观经济运行状况分析11 国内生产总值全国、广东GDP对照表比照项年份全国广东云浮市生产总值亿元环比增长生产总值亿元环比增长生产总值亿元环比增长2001年959337.30%10556.479.50%142.543.51%2002年1023988.00%11674.410.80%147.773.67%2003年1166949.10%13449.9313.60%160.098.34%2004年1365159.50%16039.4614.20%185.6115.94%2005年1823219.90%21701

7、.2812.50%213.7315.15%2006年20940710.70%25968.5514.10%244.214.26%2007年23348911.50%30673.7114.50%290.7719.07%数据来源：2007年全国、广东、云浮统计年鉴全国GDP从2001年开始，每年都保持7%-10%的稳定增长。从2001年的95933亿元增长到2007年的233489亿元，2007年GDP已达2001年的2.4倍。而广东GDP的增长速度比全国快2-5个百分点，保持在9%-14%的年增长率。2007年的GDP已达2001年的2.9倍，说明中国的经济在持续稳定地开展，而广东省的经济增长明显快

8、于全国水平。云浮市在2003年以前，经济处于开展初期，GDP增长缓慢，只有3个百分点左右。但从2004年开始到2007年，经济增长加速，GDP增长率均高于全国及广东省水平，每年都保持在14%以上的增长，2007年增长率更达19.07%。从GDP增长情况来看，作为广东省最年轻的地级市，云浮市是一个快速崛起、快速开展的年轻城市。云浮市各县市、区GDP对照表比照项年份罗定市云城区新兴县云安县郁南县生产总值万元环比增长生产总值万元环比增长生产总值万元环比增长生产总值万元环比增长生产总值万元环比增长2001年424593-0.30%16068113.70%3063328.79%1468653.28%22

9、52965.16%2002年4289711.03%1711616.52%3308818.01%1516483.26%2367565.09%2003年4467034.13%19112011.66%37307912.75%1648868.73%26123110.34%2004年52233816.93%21667213.37%43365216.24%19361117.42%30528616.86%2005年58891212.75%26501222.31%52507921.08%21552911.32%33996211.36%2006年67906315.31%31104817.37%61153016.

10、46%25042716.19%39527716.27%2007年77944814.78%35770515%75100015.9%31100015.5%/数据来源：2007年全国、广东、云浮统计年鉴从上表可以看出，罗定一直以来都处于云浮市各县市、区GDP绝对数的首位，例如2001年罗定市GDP以424593万元高居榜首，比排名第二的新兴县多118261万元，占全云浮市的33.60%。罗定市生产总值历年开展图与罗定相比，新兴县和云城区的开展一直都较稳健，GDP增长率保持在6%以上的增长，而且大多数年份呈双位数的增长。2005年那么到达增长的顶峰，达21%-22%的增长。而罗定市作为云浮市的一个县级

11、市，在2001年，GDP出现过负增长，随后的两年处于经济的调整和恢复期，GDP增长率明显低于云浮的各县市、区。但从2004年到2007年间，生产总值的增长速度均保持在12%-14%。到2007年罗定市的GDP为77.94亿元，占整个云浮市生产总值的26.8%，比2001年的33.60%下降了6.8个百分点。虽然经历了几年开展放慢，GDP被新兴县和云城区直追，但从2001年到2007年，罗定的GDP一直都处云浮之首。从另一个侧面看，罗定市的经济增长对云浮市经济的增长起着重要的作用。近几年罗定经济的稳步增长，稳住了其在云浮的一哥地位。12 罗定市产业结构开展分析 产业年份第一产业第二产业第三产业其

12、中房地产业产值万元环比%产值万元环比%产值万元环比%产值万元环比%2001年2021041.30%102711-3.01%119778-0.67%229041.78%2002年2118884.84%96272-6.27%1208110.86%22836-0.30%2003年2225665.04%10591510.02%118222-2.14%2579412.95%2004年25149413.00%12214915.33%14869525.78%2857410.78%2005年2680026.56%16230532.87%1586056.66%3909036.80%2006年2863876.86

13、%20211424.10%19126220.59%4525515.77%2007年3163447.90%24025515.40%22284912.90%/数据来源：2021年云浮统计年鉴从产业结构来分析，第二产业的比例增长最快，其它产业的比例有所下降，可见，农业依然是罗定市经济的根底，从2001年占生产总值的26%开展到2007年的40%，支柱产业单一的经济现状并没有太大的改观变。近几年来，以承接珠三角产业转移为目标，罗定市政府着力创造良好的投资环境，工业比重也由20%上升到31%，随着对外招商引资的转移，工业产值比重也将进一步得到提高。罗定市的产业结构从2001年的47.6：24.2：28.

14、2调整为2007年的40.6：30.8：28.6，第一产业所占比例进一步减少，第二产业比重进一步得到优化和升级。从三大产业值的增加比例来看，第三产业比重根本维持原来的局面，但是，其房地产产业开展却维持着较稳健的开展，2005年的环比上升了36.8%；比重由占2001年第三产业的19%上升到2007年的23%，这说明罗定市的房地产业还处于开展的起级阶段，市场上扬的空间广阔。13 云浮市各县市、区企业及法人单位分析云浮市各区域法人单位根本情况综合表 法人各区全部法人企业法人事业法人机关法人社团法人其他法人单位个从业人员人单位个从业人员人单位个从业人员人单位个从业人员人单位个从业人员人单位个从业人员

15、人云城区124447155678341012366906131471052546147892新兴县91857864482443621168629683180254232271270郁南县83226418372141601316999592989131142572156云安县507113841374973186387849186112142123530罗定市12277312664350211142157527147145273662422云浮市472821594723121478078114216437817454107125211207270数据来源：2007年云浮统计年鉴据在册企业法人统计数

16、据中显示，2007年云浮市共有4728个法人单位，从业人数达215947人。罗定市共有1227个法人单位，占全市26%，从业人员占全市的33%。而云城区作为云浮市的直接管辖范围内，其法人单位比罗定市略多17个，但是从业人员却比罗定市少25971人。这也说明，罗定市企业单位的从业人员比云城的多12人/单位，从数据反映，罗定市的企业较多为劳动密集型企业。按机构类型分组的产业活动单位综合表 机构类型 地区 全部产业活动单位企业产业活动单位事业产业活动单位机关产业活动单位社团产业活动单位其他产业活动单位云城区168486841918261154新兴县144768536813826230郁南县17276

17、8061014519273云安县88225235512319133罗定市20709516151325367云浮市7810343623677201301157数据来源：2007年云浮统计年鉴从以机构类型分组的产业活动单位分析表来看，罗定市的企业产业活动单位排第一，占28%，事业产业活动单位和机关产业活动单位分别占26%和18%。14 人口状况141 人口数量及增长情况 人口地区 2005年2006年2007年人口人自然增长率人口人自然增长率人口人自然增长率罗定市11061016.6511289746.7211408406.39云浮市26336225.6026681805.6126861625.5

18、6数据来源：2007年云浮统计年鉴罗定市是云浮市人口最多的一个县级市，从2005年占全市总人口的41%到2007年42%，人口自然增长率也保持在6以上。2007年罗定市全市年末人口1140840人，比上半年增加11866人，当年的出生率10.83，自然增长率为6.39。随着人民经济和生活水平的逐渐提高，社会各项保险事业及政府医疗、保健等福利的提升，人口的自然增长率也会随之上升。142 非农业人口云浮各县区非农业人口对照表单位：人 区域 年份 云城区新兴县郁南县云安县罗定市云浮市人口比例人口比例人口比例人口比例人口比例总人口2006年28654829%15912316%9439410%75190

19、8%37673838%9922932007年28715429%15915716%941009%739097%38133638%995656 数据来源：2007年云浮统计年鉴2007年云浮市非农业人口99.56万，同比上升了0.3%。其中罗定市占38%，达38.13万，排行第一，同比上升了1.2%；云城区占29%，达28.72万，排行第二；新兴占16%，排行第三。虽然2006年与2007年罗定市非农业人口都约占全市的38%，但由于罗定2007年非农业人口环比增长率已达1.2%，高于全市的0.3%的水平。这也说明了，罗定市的城市化水平速度高于全市的平均水平，处于全市的前列。随着?罗定市城市总体规划

20、2007-2021?的落实，罗定市中心城区的范围将快速扩大，以配合全市非农业人增长的需求，房地产相关行业也将快速开展，罗定市城市化水平将进一步提高。143 罗定人口变动情况数据来源：2007年罗定市统计年鉴2006年罗定市的迁入人口为7241人，迁出人口7770人，人口自然流失529人，其中主要以外出读书、工作或外地置业等正常的人口迁移。这也说明罗定市的人口流入并不是很多，人口反而以流出为主。但这一现象并不会是永远保持的，随着罗定市的工业产业的持续开展，罗定所需的劳动力会大增，相信在未来的几年，罗定不仅能挽留本地外出务工者，还能吸引周边地区的劳动力前往工作，人口的流动将由流出变为流入。144

21、罗定市在岗职工人数与工资情况以按照经济类型划分的职工人数及职工工资为根底，以在岗职工年平均人数为基数。 类型年份在岗职工年平均人数人在岗职工年平均工资元/年国有单位城镇集体单位其他单位国有单位城镇集体单位其他单位2005年2614929182227914857936964382006年2802922032551015312106657612数据来源：2007年云浮统计年鉴2005年在岗职工年平均人数为51346人，在岗职工年平均工资为10891元/人*年。在岗国有单位人数最多，占年在岗平均人数的51%，在岗工资也超出平均年均工资的36%，达14857元/人*年。2006年在岗职工年平均人数为5

22、5742人，在岗职工年平均工资为11604元/人年。在岗国有单位人数最多，占年在岗平均人数的50%，同比增加了7%；国有单位在岗工资也超出平均年均工资的32%，同比上升了3%，达15312元/人*年。15 乡镇企业情况151 乡镇企业固定资产投资情况 投资情况地区本年施工工程本年新开工工程本年投产工程本年完成投资个数比例个数比例个数比例万元比例云浮市385100%319100%253100%362932100%罗定市7318.96%5717.87%4517.79%7770421.41%数据来源：2007年云浮统计年鉴罗定市以特色经济引领大招商、招大商，围绕电子电力、化工建材、机械制造、纺织服装

23、等四大产业集群，发挥雅达电子、嘉维化工、宏利达、互益、华天龙等优势企业的品牌效应和对中小企业、配套产业的带动作用，把产业链延伸镇村一级，做大产业集群。从2006年完成的施工工程及投产工程相比，还有28个工程没有完成施工，而新开工的工程还有57个，占整个云浮市新开工的17.8%，并且全年完成了7.7亿元的投资，占整个云浮市的21.4%，整个乡镇企业的投资势头良好。152 乡镇规模工业企业生产销售情况l 乡镇企业销售情况 销售情况地区企业个数个现价总产值万元现价销售产值万元营业收入万元利润总额万元云浮市11358250157086956925329690罗定市2325659525564525524

24、86960数据来源：2007年云浮统计年鉴l 乡镇企业出口情况 销售情况地区企业个数个从业人数人出口产品交货值万元云浮市4617292318314罗定市411885223295数据来源：2007年云浮统计年鉴2006年罗定市乡镇企业23个，占整个云浮市乡镇企业20%，实现现价总产值25.65亿，占云浮市的44%。在乡镇企业出口方面，罗定市出口企业5个，占云浮市的7%，实现出口交货值22.32亿元，占云浮市出口产品交货值的70%。罗定市近几年来，加快乡镇企业的开展步伐，大力推动农业产业化进程，形成特色经济，抓好土地开发利用，大力开展商贸业和农副产品加工区，都极大的推进了乡镇企业的快速开展。16

25、工业企业情况161 2006年各县市、区分行业企业单位数 单位：个 地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业208142965411643港澳台商投资企业59214222217外商投资企业220271021合计289164594532061数据来源：2007年云浮统计年鉴2006年各县市、区分行业企业销售总产值 单位：千元 地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业10257656282680342817627102962561588801396929397港澳台商投资企业71297072140805610721540878352971131628364675

26、2外商投资企业213343207151514683025439382628823389合计19520795304088310607635719476314082319593124599538数据来源：2007年云浮统计年鉴“十五时期云浮市进出口贸易额、合同利用外资和实际利用外资增幅连续多年位居全省前列。承接珠三角产业转移、参与泛珠三角经贸合作等工作进展顺利，欧美、东盟等国际市场进一步拓展。电力、建材、不锈钢、电池、电子、纺织服装、硫化工、机械等支柱产业已集优成势，呈现出较好的开展势头。民营经济活力不断增强，一批根底较好、实力较强的企业继续扩大规模。随着招商引资的力度加大，成效初显，给当地的经济

27、开展注入了强大动力。162 2006年各县市、区分行业企业工业增加值单位：千元 地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业3163288950054161348699474738193345625268594港澳台商投资企业20451096115217205136140710890474613964996外商投资企业468620020900288639132257952717297合计5677017101120635429913495208813408297651250887数据来源：2007年云浮统计年鉴2006年罗定市工业增加值达12.5亿元，仅次于新兴县排云浮各县市、区工

28、业增加值第二位，占全市22%。其中罗定的港澳台商投资企业占罗定工业增加值的比例最大，达9.65亿元，接近全市港澳台商投资企业工业增加值的一半。说明罗定的港澳台商投资企业已在市内成规模，承接产业转移的成果较好。163 2006年各县市、区分行业工业企业资产单位：亿元 地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业115.546.34.719.418.211.914.8其中国有企业28.115.404.40.30.37.7集体企业5.900.060.92.60.22.1其它企业81.530.94.6414.115.311.45港澳台商投资企业78.210.34.88.30.532.42

29、1.8外商投资企业13.900.59.23.40.60.1合计207.656.710.136.922.244.936.8数据来源：2007年云浮统计年鉴从工业企业资产情况来看，云浮市全市工业企业资产为207.6亿元，其中市直和云安县所占的份额最大，分别为56.7亿元和44.9亿元。其次是新兴和罗定，都接近37亿元。从资产的组成来看，内资企业资产在云浮市中处于一个主导地位，其次是港澳台商投资企业资产。而外资方面，除了新兴和郁南县商投资企业资产大于港澳台商投资企业资产外，其余各县市、区外商投资企业资产都不超过1亿元，市直甚至为0。而罗定市方面，港澳台商投资企业资产已超过了内资企业资产，占所有工业企

30、业资产的60%，达21.8亿元，同时在各县市、区中排名第二。说明罗定是云浮市港澳台商投资的热土，承接珠三角产业转移基地之一。而内资企业方面，罗定市国有企业资产所占的比重大，达52%，集体企业所占比重只有14%。说明罗定市工业企业仍以国有为主导。164 云浮市全社会工业总产值及速度 年份工程2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年工业产值万元1353059139500315261341770315230445628680693730225增长速度%13.19.4162823.229.4数据来源：2007年云浮统计年鉴罗定近三年的工业总产值及速度 年份工程2005年2

31、006年2007年工业产值万元451458571675697297增长速度%30.7725.821.9数据来源：2007年云浮统计年鉴云浮市的全社会工业总产值在2003年之前的开展速度是相对缓慢的，从2004年开始，根本每年都保持了两位数的增长，2007年工业产值到达了373亿，同比增长了29.4%；工业结构由重工业向其它产业呈多元化迈进，规模化企业的经济效益不断上升，整体竞争力进一步加强。而罗定市近三年的工业总产值速度增长非常快，根本超过了云浮的平均增长水平，但是占整体工业总产值的比例只有18%，相对较少。17 固定资产投资情况171 固定资产投资情况2001-2007年云浮市固定投资情况表

32、单位：万元 年份投资工程2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年基建投资83140106421221752338072/646056691438更新改造投资87267727294305668973/503722614635房地产开发投资17872286214703343319/6072089569固定投资总额371863416424593620839928107313912129231395642数据来源：2007年云浮统计年鉴2007年云浮市全社会固定资产投资139.56亿元，比上年增长15.0%。其中城镇投资69.14亿元，增长6.5%；农村投资61.46亿元

33、，增长22.0%；房地产开发投资8.96亿元，增长47.5%。全年商品房销售额6.83亿元，增长54.8%；商品房销售面积39万平方米，增长39.2%。从投资主体看，全年国有经济投资38.82亿元，增长2.2%，非国有经济投资100.74亿元，增长21.4%。2005年开始，随着珠三角地区产业转移取得重大成效，佛山市共建都杨和新城产业转移工业园的展开，并着手推进云浮电厂三期、华润电厂、粤泷电厂、云安电厂、享达利资源发电的进展，都在加速推进云浮市固定资产的投资进度。172 2006年各县市、区固定资产投资情况地区全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市投资总额万元12129231720322907

34、43161422123791166032298903数据来源：2007年云浮统计年鉴2006年，全市完成固定资产121.29亿，罗定市完成29.8亿，占全市固定资产投资的24.5%。2007年罗定市固定资产投资32.9亿元，同比增长10.2%，其中房地产开发投资1.8亿元，同比增长41.2%，占整个固定投资的5.5%。18 房屋建筑情况分析181 房屋建筑情况云浮市房屋施工竣工比拟 单位：万平方米 年份工程2001年2002年2003年2004年2005年2006年房屋施工面积334.28366.79412.99443.37415.57498.69住宅施工面积236.50235.83235.1

35、5218.28208.09263.28房屋竣工面积288.53309.77339.43367.86274.05286.51住宅竣工面积217.64214.36209.03199.14175.5171.56数据来源：2007年云浮统计年鉴2006年，云浮市完成房屋建筑施工面积498.69万平方米，其中住宅施工面积263.28万平方米；房屋竣工面积286.51万平方米，其中住宅竣工面积171.56万平方米。从历年数据来看，房屋施工面积5年内增长164万平方米，其中住宅27万平方米，但竣工面积那么没有增长，其中住宅更是有46万平方米的负增长。其一说明房屋工程进度有所放慢；其二说明住宅占房屋的比例有所

36、下降，商业地产开展较大。182 各县市、区房屋建筑情况单位：万平方米 年份工程全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市房屋施工面积498.6925.14123.25111.5078.7220.84139.24住宅施工面积263.2816.6154.0556.3359.086.4870.73房屋竣工面积286.518.8692.7281.0346.5520.8436.50住宅竣工面积171.567.3745.1645.2938.646.4828.61数据来源：2007年云浮统计年鉴2007年，罗定市的房屋施工面积67.8万平方米，房屋竣工面积42.37万平方米，而房屋销售面积为9.92万平方米，同

37、比增长24.4%，但与房屋施工面积的比例超过7：1，与房屋竣工面积比都将近5：1，这意味着2021年将有罗定市的房屋销售将面临着很大的压力。19 金融情况分析云浮市各项存款余额表 单位：亿元 时间比照项2005年2006年环比增长企事业单位存款29.436.925.5%储蓄存款168.6193.814.9%其它存款19.421.29.3%合计217.4251.915.9% 数据来源：2007年云浮统计年鉴从云浮市整体情况来看，2006年年末金融机构存款余额共251.9亿元，比2005年的217.4亿元上升了15.9%。其企事业单位存款余额增加25.5%，个人储蓄存款余额上升14.9%，其它存款

38、余额上升9.3%。企事业单位存款余额大幅度上升，说明当地企事业单位开展速度快，经济实力有较大幅度的上升。个人储蓄存款余额增加也较快，说明人们生活水平提高，可支配收入增加，经济能力提高。2006年各县市、区存款余额表 单位：亿元 地区比照项云城区罗定市新兴县郁南县云安县企事业单位存款18.16.410.71.70.06储蓄存款56.157.242.528.99.1其它存款6.72.34.12.21.2合计80.865.857.332.810.3数据来源：2007年云浮统计年鉴从上表看来，罗定市各项存款余额达65.8亿元，仅次于云城区的80.8亿元。其中个人储蓄存款余额超过云城区1亿多元达57.2

39、亿元。但由于罗定人口比云城区多，所以平均每人存款那么相对少。110 消费品零售总额单位：万元 年份行业全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市批发、零售贸易580029294948637012757811139235029190165餐饮业1082593493229302955320696575525831其他12854/107222132/消费总额7011433298812002315926411233340784215996数据来源：2007年云浮统计年鉴全年实现社会消费品零售总额70.11亿元，比上年同期增长19.0%。按销售单位所在地分：城市消费品零售总额47.8亿元，比上年同期增长19

40、.0%；农村消费品零售总额35.64亿元，比上年同期增长19.0%；按行业分：批发业完成8.4亿元，比上年同期增长37%；零售业完成58亿元，比上年同期增长11.2%；住宿和餐饮业完成17.09亿元，比上年同期增长57.9%。而罗定市全年的消费总额占到了整个云浮市的30%，巨大的消费市场集中在商品的批发和零售贸易上。111 罗定市人均年收入及可支配收入情况单位：元 年份行业2005年增长率%2006年增长率%2007年增长率%城镇居民可支配收入76886.881886.588488.5农村居民人均收入42635.245256.148477.1在岗人均收入108915.2116056.61263

41、98.9数据来源：2007年罗定统计年鉴2007年，罗定市城镇居民可支配收入8848元，同比增长8.5%，在岗人均收入12639元，同比增长8.9%。城镇居民人均可支配收入均保持增长(显然，这种增长在城市与乡村是不均衡的)，居民购置力得到提高，一定程度上拉动了房地产消费。农村居民人均收入4847元，同比增长7.1%；但与在岗人均收入将近1：3，随着CPI的指数不断上升，农村的收入却没有得到大幅度提升，这也显示本来就不高的农村居民生活质量正在下降，城乡贫富差距有加大的趋向。112 小结全局宏观经济向好2007年广东GDP已达2001年的2.9倍，增长速度比全国快2-5个百分点，保持在9%-14%

42、的年增长率。说明中国的经济在持续稳定地开展，而广东省的经济增长明显快于全国水平。云浮市作为广东省最年轻的地级市，也是一个快速崛起开展的年轻城市，在2003年前根本处于开展初期，但从2004年开始到2007年，每年都保持在14%以上的增长，根本保持着与整个广东省同步增长。2007年罗定市生产总值为77.94亿元，占整个云浮市生产总值的26.8%，从2004年到2007年生产总值的增长速度均保持在12%-14%。从2001年到2007年，生产总值一直都是云浮市辖区内排第一位的县级市。罗定市全年的消费总额占到了整个云浮市的30%，充分说明了罗定市的整体经济运行处在一个提速阶段。08年经济或会出现波动

43、虽然目前罗定市的各项经济指标绝对数都名列云浮各县市、区的前茅，但由于罗定人口众多，如果按人均相对数来衡量，罗定经济处于中等偏低水平。加上2021年以来中国发生了各种天灾，以及CPI指数不断上升，势必影响到全国经济的增长。虽然全国经济增长可能出现波动，但从目前情况来看，对罗定的影响还是相对较小的，因此，罗定经济在长远来看依然有较大的上升与开展的空间。人口众多，社会资源分配不均匀罗定市作为云浮市一个县级市，拥有114万人口，占据了全市的42%的人口。虽然罗定各项经济指标的绝对数值在各县市、区中名列前茅，但由于人口众多，平均到每人的相对数那么处于各县市、区的靠后位置。罗定人均GDP在广东省来说也处于

44、低水平。但由于罗定城镇居民与农民、国有企业及公务员与普通企业职工等的收入差距大，所以出现社会资源分配不均的情况。大量资金集中在一小局部人手中，贫富悬殊差严重。宏观经济对房地产的影响 一般来说，宏观经济向好，房地产呈上升趋势。由于经济好，居民收入高，可支配资金就多，居民才会乐意花钱去改善居住环境或进行投资。相反，宏观经济停滞不前或是衰退，居民就会把多余的资金存入银行，保日后不时之需。目前，全国08年上半年宏观数据还没有公布，但已有局部地区房地产市场出现波动。如广州、上海、深圳等一线城市，从去年10月开始，已预感房地产市场会出现拐点。股市大跌严重影响了投资者的信心，如果经济数据也证明中国经济不再飞

45、速上涨，那么，对房地产市场将更是雪上加霜。从罗定市的情况来看，其经济根底虽然比拟薄弱，产业经构偏重于第一产业，但第二产业有上升的趋势。从中国众多城市开展的成功经验不难发现，第二产业代替第一产业成为支柱产业，标志首一座城市的真正崛起。而罗定正逐步向这一方向迈进。扩大外来投资，增加就业时机，直接使罗定市居民收入增加。而外在的经济因素对于罗定房地产市场的影响比一线城市和二线投资型城市要小很多，因此，在现在的经济环境来看，外区的经济波动难以影响罗定的房地产开展，云浮与罗定经济的好坏才真正对罗定房地产市场起至关重要作用。2 区域情况分析21 罗定县简介罗定市隶属广东省云浮市，位于广东省西北部，云浮市西南

46、部，紧邻广西壮族自治区，西江一级支流罗定江泷江流经其间。地处东经11103-11152，北纬2225-2257之间，东与云安县接壤，西邻岑溪市，南连阳春市、信宜市，北与郁南县毗邻。罗定市是广东省进出大西南的重要门户之一，“泛珠三角经济联系的纽带之一，广东省西江产业带与云浮广州梅州城镇开展轴的交汇点。距离广州市200多公里，紧邻珠三角城镇群；东距云浮市80公里，西距梧州市140公里；324国道、352省道、369省道和280省道从市域穿过，具有较为优越的区位条件和便利的交通条件。随着云岑高速、阳罗高速和罗岑铁路等的兴建，交通区位将得到进一步的提升。罗定市下辖罗城、附城、双东、素龙4个街办，罗平、

47、围底、华石等17个镇和3个农场。全市总面积约2327.5平方公里， 2006年末户籍总人口为112.9万人。22 罗定历史沿革罗定历史悠久，是广东省首批历史名城之一，古称泷州，又名泷水。秦属南海郡，汉隶苍梧郡端州县，宋设泷水县，明升直隶州。县级以上含县级行政建制历史长达1600多年。1912年，废罗定直隶州，设立罗定县。1956年12月，郁南县的加益区含今加益、扶合两镇划归罗定县管辖。1958年11月，罗定、郁南两县合并，称罗南县，1959年1月改称罗定县。1961年4月，恢复罗定、郁南两县建制，同时将原有属郁南县的榃滨公社含今榃滨、新乐两镇及大湾公社的雅言、白头、牛角杀、茶满、平地5个大队划

48、归罗定县。1993年4月，经国务院批准，撤销罗定县，设立罗定市，由广东省直辖，委托肇庆市代管。1994年4月改由云浮市代管。23 罗定宏观经济概况罗定市的宏观经济情况已在第1点中详细分析过，因此，在这一局部将不进行详细的表达，只精选了至关重要三点：人口、经济、固定资产投资进行说明。231 人口概况罗定市域2007年末户籍总人口为114.1万人，全年人口出生率10.83，人口自然增长率为6.39。罗定市2006年人口密度为485人/平方公里。由于山区和平原地区自然条件差异较大且经济开展不平衡，全市人口主要分布在城区至船步的南北向带状平原谷地，人口密度大于600人/平方公里。外围山区8镇面积为市域

49、总面积的近1/2，人口却不到总人口的1/4，平均每平方公里仅267人；而中心城区面积仅为市域总面积的1/8，但人口密度为平均每平方公里637人。全市城镇开展呈现出明显的城区“一枝独秀，其他城镇开展相对较差的极化结构。人口空间分布的梯度递减状况，随着城市工业化进程的加速将越加明显，人口向北部和东部平原地区转移是城市开展的必然趋势。232 经济概况罗定市的工业在改革开放以来有了长足的开展，工业生产规模日益扩大，经济效益不断提高，并逐步形成地方特色。目前全市已形成以电子、纺织、化工、建材为支柱，机械、食品、造纸、服装全面开展的工业体系。2007年国内生产总值为77.94亿元，人均GDP为6832元。

50、其中，第一产业产值31.63亿元，比上年增长7.9%；第二产业产值24.03亿元，比上年增长15.4%；第三产业产值22.28亿元，比上年增长12.9%。产业结构比为40.6：30.8：28.6。233 固定资产投资概况2004-2007年罗定市固定资产投资情况年份2004年2005年2006年2007年金额万元环比增长率金额万元环比增长率金额万元环比增长率金额万元环比增长率固定资产投资额274527/2924416.53%2989032.21%32942010.21%房地产开发投资5696/740129.93%1286373.80%1815941.17%房地产开发占总投资比例2.07%/2.

51、53%/4.30%/5.51%/罗定市固定资产投资与房地产开发投资连续三年呈增长趋势。2007年罗定全社会完成固定资产投资32.94亿元，比2006年增长10.21%。而房地产开发投资更是增长41.17%，仅次于2006年73.80%的增长率。房地产开发投资占固定资产投资的比例也呈上升趋势。从2004年的2.07%上升到2007年5.51%。24 区域开展规划241 开展方向根据?罗定市城市总体规划2007-2021?介绍，全面融入区域合作是今后罗定市经济开展的重要方向之一。依据罗定市的主要经济联系方向及未来交通条件的改善以及相对区位的变化，将全面融入区域合作的道路概括为“东融、西连、南调、北

52、优。A、东融“东融：加强与珠三角经济兴旺地区的联系，融入珠三角经济兴旺地区。随着云岑高速公路的建设，罗定市与珠三角地区之间的时间距离将缩短，交通区位将有较大改善。同时，随着珠三角地区产业结构的调整和升级，产业转移的进程将加快，加强与珠三角地区的联系，可以吸纳一局部产业到罗定，成为珠三角产业转移地区之一，借此带动罗定经济的开展，进一步提升自身竞争力。B、西连“西连：与西部广西岑溪市的联系，更重要的是利用远期的罗岑铁路、罗岑高速等区域性交通联络线，打通广东省与西南各省的交通走廊，形成区域合作网络。罗定作为区域合作中的重要节点，将与各大城市形成互动，加强产业联系，开展竞合关系。C、南调“南调：罗定市建设用地主要分布在中心城区所在的罗定红盆和南部镜船盆地。本次规划遵循有利于生产要素的集聚和资源的合理配置，城乡统筹开展的原那么，从拓宽城镇开展空间，调整和完善现有城镇体系网络的目的出发，在现有城镇的根底上，对南部城镇进行适当调整行政区划，以利于城镇更好的开展。D、北优“北优：一方面指优化罗定市北部云开山脉的生态系统；另一方面指中心城区罗定江北岸的建设，与旧城区形成一河两岸建设，优化中心城区形象。242 开展目标在?罗定市城市总体规划2007-2021?中，罗定市开展目标确实定充分考虑了罗定市开展的优势、劣势条件和机遇、挑战因素。把总体目标定为：在规划期内，罗定市的开展