进化论与房地产生态链

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1、房地产生态链的进化论 金 子近日，国际货币基金组织评出世界十大最贵的房地产城市，排次是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中就有七个中国城市上榜。广东卓融投资股份有限公司执行总裁曾越威这样评论说：“房价要降下来比登天还难，因为房地产生态链条实在太长了，降价不仅关乎政府的财政收入，同时银行的抵押物缩水，购房者变成负资产等等，一降就乱套，那么多人不让降价，用什么办法能降下来呢？”现阶段房地产生态链条确实很长很长，地方政府、地产开发商、建筑商、中介机构、银行、投资商、购房人、建筑材料供应商，等等，还有超大群为房地产整个行业链条服务的各种机构和人员，下面简单分析一下这个生态链

2、条的主角们是怎样进化的。一、地方政府大发土地财。中央政府没有掌握一寸土地，所有的土地出让权都掌握在地方政府手中，地方政府从征地者手中以低廉的价格把土地征收过来，然后再成十上百倍拍卖给房地产开发商，土地收益养活了庞大的公务队伍，维持了政府巨大的日常开支，所以政府对土地的依赖度也就越来越高。一些地方政府不断制造地价标王，成了地价和房价快速上涨的超级推手。土地还成了地方融资平台的主要担保物，卖地收益及土地担保融资的快速膨胀，支撑了地方的市政和公共设施投资、对拉抬当地GDP和地方财政的快速增长起到了不可替代的作用。房地产链条还向政府部门、办事人员和协会等办证盖章环节进一步延伸。据亚态城市房地产研究院院

3、长谢逸枫介绍：“一个房地项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，涉及13项税、100项费，一个项目手续走完最起码需要至少两三个月。”原河北省委书记张云川在2009年曾指出，申办一个房地产项目要盖166个公章，大小收费94项，每盖一个章，办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人，40个大的审批环节，平均每个部门4个公章，最多的18个。公章涉及44个部门，从发改委立项，到申办五证（土地证、用地证、规划证、开工证、预售证），还有市政手续的供电、燃气、供水、污水、道路、电信、电视、供暖、园林、人防等都要盖章。海南省十八大代表现代企业董事长邢诒川在2009年做过调研：“一个房地产项目

4、，从获得土地使用权到办房产证，需要经历的审批程序涉及29个部门，需盖公章99次”。很多章要收费才能盖，灰色费用则考验你的想象力。由于土地属地方政府垄断经营，房地产生态链条还滋润了一大群倒腾审批盖章的权利中介。如重庆原规划局局长蒋勇以情妇唐薇的名义成立了一家中介公司，由唐薇出面联系房地产开发商，利用蒋勇的权利收受贿赂。2002年以来，蒋勇和唐薇共计收受贿赂1615万元。二、房地产开发商大赚特赚。在房地产生态链条上，房地产开发商是超爽的收益群体，由于地方政府大搞土地财政，还有银行的金融支撑、老百姓改善住房的愿望，难怪最近发布的中国富豪榜几乎都是房地产开发商。房地产开发商不一定就是实力雄厚的大财团，

5、大多数成功的开发商都熟练空手套白狼的游戏，在房地产商看来，社会关系比资金更加重要，良好和过硬的政府关系才是房地产项目成功开发的先决条件，只要拿到土地，其他一切事情都好办。取得了土地使用权证，就可以用土地质押贷款，工程建造会有承建商垫资，开发商所投入的资金只是项目总投资的一小部分。购房者的预付款也能带来一定的现金流，有的开发商还会找一大帮虚拟的购买者或房托来办理银行按揭贷款。三、银行及投资机构。近年来由于房地产的持续上涨，银行也成了房地产生态链条的大赢家。银行一面向房地产开发商投放项目贷款，一面又向购房者提供按揭贷款，二面坐收丰厚的收益。由于房地产的高利润，四面八方的热钱全涌入房地产行业，投资机

6、构有国内的有国外的，有民企的有国企的，信托、债券、上市融资、地下钱庄、高利贷等，五花八门的钱全往房地产行业猛砸，在房地产价格的不断上升中，这些热钱也实现了丰厚的套利。四、房屋拥有者。购房者有的是买来自住的，即住房消费者，住房的通胀使这部分人背上了沉重的包袱，是高房价的最后买单者和大输家。还有一类是炒房者，即住房投资者，由于这些年房价连年飞涨，加上这些投机者采用了金融杠杆，炒房者亦赚到了不菲的收益。房价的只升不跌，住房又成了社会财富再分配的问题。陕西神木的房姐，广东陆丰的新房叔，房叔、房婶、房媳、房妹、房多多房氏家族成员接踵而至，遍地开花，占有房产数量之多更是令人触目惊心，动辄拥有十几套乃至铁老

7、大刘总的三百七十四套住房，轻轻松松拥有巨额财富。五、拆迁户。房地产暴利是以牺牲原住民的利益为代价的，拆迁户是这场房地产大戏的悲剧角色。知名财经评论家叶檀博士说，围绕着中国最大的利益链条房地产，黑幕血腥事件不断，土地市场寻租属高级黑幕，导致大量的强拆强迁，举一些较近的案例：柳州市胜利小区旧房改造项目，部分住户在未签订拆迁协议的情况下，遭到一大群不明身份人员拆楼梯、断水电、堵锁眼、朝大门泼粪等方式逼迁；一伙不明身份的人到桂林市七星区彭家岭村，手持铁棍、铁锤，强行将住在这两栋楼的30多人全部拖出来，接着开来两台挖机，把两栋楼推平。2009年，在众目睽睽之下，唐福珍在屋顶上自焚，成为房地产史上惨烈的记

8、忆。六、被忽视的生态和文物保护。热心环保的投融界人士曾越威呼吁房地产开发应避免由于丰厚的土地收益而忽视生态保护。延安、十堰的千亿“削山造城”运动不知有无做好环评，填湖围海更要谨慎评估，如有百湖之城的武汉市，近十年的填湖造地，造成湖泊面积减少一万亩，湖泊总面积从建国之初的127个锐减至目前的38个。文物保护专家也在呼吁房地产拆迁时应做好建筑文物的保护工作，保护好祖国的文化传承。如位于北京市东城区总布胡同24号院的梁思成、林徽因夫妇故居，在2012年被“维护性拆除”，老蒋的“重庆行营”亦被“保护性拆除”，建筑文物再也不能为了地产暴利而以种种美丽的借口拆除了。现下的房地产行业就像宇宙黑洞，吞噬了中国的大部分社会资源和优秀价值观，中国的房地产盛宴还要让它维持多久？ （明华/供图、2013年7月11日）4 / 4