易居_南京某地产项目前期策划价值研判_92页

《易居_南京某地产项目前期策划价值研判_92页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居_南京某地产项目前期策划价值研判_92页（98页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第98页 共98页南京恒大项目价值研判07-12-28项目总览5一、项目在城市中的角色71.1恒大项目在城市中的区位71.2分区价格走势8二、恒大绿洲项目价值研判102.1土地解构102.1.1区域房地产成长周期102.1.2项目固有价值11n 地块基本特质111）地块区位112）地块四至123）地块技术指标144）项目初步规划15n 周边整体环境161）交通16n 区域经济与人口221）经济222）人口23n 区域房地产市场24n 区域房地产客户302.1.3项目未来潜力31n 区域规划312.2项目定位342.2.1项目SW

2、OT分析342.2.2项目整体定位352.2.3项目客户定位352.2.4项目产品定位362.3.1区域竞品分析36n 区域市场竞品的界定36n 产品力分析37n 营销力分析41n 区域客户分析432.3.2同质产品类比分析43n 同质产品的界定43n 同质板块分析44n 同质项目分析45n 同质产品标杆案例462.3.3项目入市时机的选择482.3.4项目价格定位49n 项目基准价格定价49n 价格修正502.3.5项目入市产品选择51三、恒大金碧天下项目价值研判523.1土地解构523.1.1南京别墅市场成长周期523.1.2项目固有价值53n 地块基本特质531）地块区位532）地块四至

3、553）地块技术指标574）项目初步规划57n 周边整体环境591）交通592）配套60n 区域经济与人口611）经济612）人口61n 南京别墅市场631）别墅市场分布632）市场供求现状643）市场潜在供应663.1.3项目未来潜力68n 区域规划682.2项目定位723.2.1项目SWOT分析723.2.2项目整体定位733.2.3项目客户定位733.2.4项目产品定位733.3项目价值分析743.3.1同质产品类比分析74n 同质产品的界定74n 同质产品分析74n 同质产品客群分析81n 同质产品标杆案例813.3.2项目入市时机的选择833.3.3项目价格定位83n 项目基准价格定

4、价83n 价格修正853.3.4项目入市产品的选择85附件 恒大项目精装修房可行性分析87F.1城市全装修房的供应特征87F.1.1全装修房分布区域87F.1.2全装修房价格88F.1.3不同档次装修房的主流配置89F.2城市全装修房的市场接受度90F.3典型案例91项目总览 地块核心价值恒大绿洲l 南京城市发展中心南移，九龙湖方山片区成为房地产新兴热点区域。l 江宁经济科技开发区南移，产业人口大量导入；l 江宁科技园与大学城的辐射作用，人文气息浓厚；l 南京南站与地铁1号线南延的启动，主城区人口大量导入；l 地块三面环水（东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖）、远眺两处自然风景区（方山、牛

5、首山风景区），生态自然资源优越；恒大金碧天下l 远离城市、生态资源优越的郊县，历来是旅游、休闲度假社区聚集之地，如成都的青城山、无锡的鹅湖等。l 溧水县长三角最具投资价值的市县之一，度假和休闲功能突出，是刚刚被关注的一块处女地；l 真山真水生态之城，卧龙湖湖滨生态人居区的打造，区域生态与休闲度假概念浓厚；l 南京城市南大门，城市快速通道贯通，迅速融入南京两小时都市圈； 项目价值实现恒大绿洲九龙湖畔生态人文高尚社区 依据目前江宁区房地产市场整体状况与本项目的开发进度，项目的最佳入市时机是2008年5月，建议在春季房展会之前进行广泛的宣传，迎来前期蓄水高峰期。若在2008年5月入市，首批产品类型为

6、小高层，毛坯房销售价格乐观估计为7500元/；正常估计为6500元/；悲观估计为6000元/。恒大金碧天下卧龙湖畔首席温泉、阳光、山水旅游休闲高 档社区 2008年南京别墅市场将出现远郊化与高端化发展趋势，未来两年别墅产品将会大量集中上市，产品的价值也将有进一步的大幅提升。建议本案应在2008年5月春季房展会期间及早上市。本项目若在2008年5月高调入市，首批产品类型以独栋产品为主，配以少量联体产品。独栋（毛坯）销售价格乐观估计为14000元/；正常估计为12000元/；悲观估计为10000元/。联体（毛坯）销售价格乐观估计为9000元/；正常估计为8000元/；悲观估计为7000元/。 项目

7、价值提升恒大绿洲 目前南京市场上精装修小户型公寓市场接受度较高，因本项目有部分“90/70”的限制，建议首推沿街两栋精装修小户型公寓，装修成本在1500元/左右，可为项目增加1500-2000元/的销售价格。 今年受南京“一房一价”政策的影响，南京市场上出现了大批的精装修普通住宅，市场上也有了一定的认可，项目销售中可视市场情况做部分精装修普通住宅。恒大金碧天下由于别墅产品的个性化与私密性较强，一般情况下不适宜做成规格一致的精装修产品。精装修别墅项目在南京市场尚无前例，但已有个别项目想要尝试，产品能否被业主所接受和认可，仍有待于进一步的市场调研和论证。但由于本项目距离市区较远，且大多作为休闲度假

8、的“非第一居所”，因此建议采取将精装修做为可选的附加服务内容。精装修可提升产品价值1500元/左右。 一、 项目在城市中的角色1.1恒大项目在城市中的区位恒大绿洲项目位于南京市江宁区九龙湖畔秣陵街道，隶属江宁经济开发区，江宁区殷巷镇内环线东北角。西临宁溧路，距绕城公路约9公里车程，距南京市中心约20公里，经机场高速公路、宁溧路与将军大道可方便进入主城区，车程15分钟。江宁区地处秦淮河与长江交汇处，从东、西、南三面环绕主城，是南京“一城三区”中的三个城市新市区之一。同时，江宁区也是南京的高新产业技术密集区与都市农业集中区，经济总量雄踞全市之首，是南京市经济发展的主要动因之一。恒大金碧天下项目位于

9、南京市溧水县永阳镇卧龙湖畔，西接宁杭高速公路，距宁杭高速“溧水东”出口约2公里；北临卧龙湖，宁高高速贯通南北，S341老明线连接东西，距离南京市区48公里，车程45分钟。溧水是南京的南大门，百里秦淮的源头，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。溧水境内河湖纵横，青山绿水，生态环境优良，为南京周边地区所独有，也是江苏省目前环境保护最好的地区之一，堪称真山真水的生态之城。1.2分区价格走势 数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年10月 江宁区商品住宅价格在目前南京各板块中仍处于较低水平，仅高于江北板块，但江宁板块的价格一直保

10、持平稳攀升的态势，从今年年初的4151元/平方米已上升到10月份的5420元/平方米左右,月增长率保持在2%到6%之间。数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年7月溧水县作为南京的远郊县之一，近期商品住宅市场也有了一定的发展。从2006年7月至2007年7月，年去化套数3157套，市场平均月去化率保持在200套左右。溧水商品住宅市场成交价格从去年7月的1953月/平方米上升到今年7月的2721元/平方米, 月增长率保持在1.5%到7%之间。二、 恒大绿洲项目价值研判2.1土地解构2.1.1区域房地产成长周期成长周期孕育期成长期发展期高潮期开发时间1999-2001年20

11、02-2004年2005-2007年2008-2009开发特点供应体量开始形成规模，项目供应基本在30-40万平方米左右，产品以多层为主。主城区人口开始导入，进入超级大盘时代，商业项目上市，小高层、高层产品逐渐成为市场主流板块内部开始细分，稀有景观优势开始逐渐挖掘，配套设施逐步走向完善品牌开发商进驻，产品品质加强；区内外中高端客户导入；产品发展更趋成熟。早期三大板块岔路口、东山镇、百家湖基本成型2000年底撤县设区，规划将东山确定为南京新市区，城镇空间向南发展。宁溧路高架、绕越高速和高铁南站等规划相继确定，增加与主城区联系的渠道，地铁1号线南延的确定力推房价上涨。铁路南站、地铁一号线南延正式启

12、动，二环公路、宁杭高速公路、沪宁高速公路二通道的建设进一步加强对外联系。开发项目南方花园武夷绿洲天元吉第城 万科金域蓝湾天地新城同曦鸣城左邻右里恒大绿洲市政天元城中国女人街托乐嘉街区 爱涛翠湖花园百家湖花园温州商业街东方龙湖湾方山熙园 孕育成长期 发展期 高潮期 开发热点向方山转移，迎来发展新高潮。江宁房地产市场起步于发展较早的东山镇及周边的百家湖与岔路口一带，历经发展初期与成长期后，沿胜太路与天元路向西边的三山板块推进，三山板块优越的自然生态资源使江宁房地产市场迎来了一个新的发展期。近年受土地供应限制及市政府向南发展的整体规划，地铁1号线南延及南京南站的建设，未来房地产开发开始向方山附近集中

13、。随着品牌开发商的进入及高端客户的导入，方山板块将成为江宁房地产开发新的热点区域，江宁房地产市场也将进入一个新的发展高潮期。发展期2.1.2项目固有价值l 地块基本特质1） 地块区位恒大绿洲项目地快区位图 快捷进入主城区。恒大绿洲项目地块位于南京市江宁区秣陵街道，江宁区政府所在的东山新市区南侧，距南京市中心约20公里，车程15分钟，经机场高速公路、宁溧路与将军大道可方便进入主城区。周边自然资源丰富。地块东依秦淮新河，北靠牛首山河，距西面的九龙湖约3公里，南侧的方山风景区约3.5公里。区域内交通网络畅通。地块位于清水亭东西两路合围而成的江宁内环线的东北角，西临双龙大道，南接诚信大道，与江宁区政府

14、所在的东山街道核心地段约8公里车程。地铁交通的利好。随着2006年南京地铁1号线南延与南京南站建设的启动，南京正式开始向南发展，项目所在的方山板块作为区域房地产市场的新兴板块，也将成为江宁区乃至全市的重点发展区域。该项目隶属方山板块的边缘，与成熟板块相距较近，而规划中的地铁1号南延线小龙湾地铁站设立于地块附近，使该项目赢得了更多的市场关注。2） 地块四至卫星地图： 恒大绿洲项目地块四至及周边 金域蓝湾（本案 合家春天南师大附中东南大学校区龙湖文馨苑康桥水岸同仁医院殷巷小区厂房集中区福特公司公司厂房牛首山河 九龙湖秦淮新河中粮颐和南园罗托鲁拉 天泽苑内环线 前庄路 诚信大道地块现状：土地平整项目

15、紧邻殷巷住宅小区，周边有少量项目已上市， 与万科金域蓝湾项目地相距1公里。周边自然景观资源十分优越，但厂房密集，有少量的校区与生活配套。现场实景图：地块现状土地现状南侧小河沟清水亭东路3） 地块技术指标 NO.2007G34地块土地座落江宁开发区前庄路以东用地性质二类居住总用地面积27469.8代征地面积0净地面积27469.8容积率2.0总建筑面积54939.6交地标准净地建筑限高60米绿地率40%规划要求建筑密度20；地块红线图： NO.2005G51地块土地座落江宁区前庄路以东用地性质二类居住总用地面积109627.7代征地面积0净地面积109627.7容积率2.0总建筑面积219255

16、.4交地标准净地建筑限高60米绿地率40%规划要求建筑密度20；90平米以下套型面积所占比例45；地块红线图：本项目由两地块构成，整体地块呈现四分之一圆的形状。中部由甫东街将其自然分割，东部是殷巷镇内环线的东北角，地块东部边缘呈圆弧状。 整体来看，项目总占地面积137097.5平方米，90平米以下套型面积所占比例45，其他技术指标的限制要求较少。4）项目初步规划 项目总体规划明细项目数值单位总用地面积134390总建筑面积242689公建总建筑面积12000其中综合楼7000幼儿园2000其他3000商业面积4023住宅总建筑面积226666其中小高层住宅168415高层住宅58251容积率1

17、.81l 周边整体环境1）交通l 公路网车程20公里车程8公里车程25公里 恒大绿洲项目地块对外路网区域对外路网发达。多条快速干道与外界相连，从项目地经双龙大道最方便进入主城，经机场高速公路可快速抵达禄口机场，约需15分钟车程，并可便捷进入主城区。此外，将军大道也是区域与主城区的通道之一。区域内部道路网畅通。由清水亭东西两路合围而成的区域内环线，连通整个九龙湖片区，项目地正位于内环线的东北角。诚信大道贯通区域东西，成为区域内部的主干道之一。此外，经吉印大道可方便抵达江宁工业园区。（福特、晨光等知名企业所在地）区域内公交线路发达。安铜线、安丹线、金秣线、江宁1号线等线路站点均距项目地较近，但公交

18、班次较少。且区域内与主城区相连的公交线路目前最远只能到达安德门，尚无抵达主城区中心区域的公交线路。恒大绿洲项目地块周边路网本 案l 城市轨道 地铁交通利好。2006年，地铁一号南延线正式确定，实验段已开工建设，该线路将从安德门站出发，向南途经宁丹路、共青团路，到达规划中的南京火车南站后，再向东连接宁溧路、胜太路，从百家湖东侧再向东，经竹山路、天印路最后到江宁大学城。其中，小龙湾地铁站在项目所在地附近，目前已进入施工建设阶段。 本案 规划 江宁区近期规划中公路建设重点为南京二环公路、宁杭高速公路、沪宁高速公路二通道等对外交通通道，以及将军路南延工程、汤铜路、正方大道、百米景观大道、滨江新城10#

19、路、新宁句路东延线和宁丹新路等区内干线通道，同时尽快启动沪宁高速公路扩容改造工程。近期轨道交通建设重点为南京铁路南站、南京地铁一号线南延段、宁芜铁路扩容改造、宁杭铁路江宁段。近期航空运输设施建设重点为机场和机场通道。目前，绕越公路做为南京的二环线，江宁段的主体工程正在加速推进，宁杭高速也在施工建设阶段。南京高速路网的规划建设，在有力的缓解主城区交通压力的同时，也推进了江宁与南京主城区及周边地区的对外联系，对江宁外部人口的导入起到了很好的促进作用。2）配套 本案 周边大型企业云集，基础生活配套欠缺。从江宁区整体的发展来看，生活配套较为完善的仍然是东山镇一带。地块所在位置处于江宁经济开发区的南部新

20、兴发展区，周边大型生产型企业较多，如英业达、华宝电子、南京晨光集团、福特汽车等。生活配套设施基本依托于现有殷巷小区的社区配置，如清水亭中小学，档次较低。离项目地较远的南师附中（江宁校区）与同仁医院为级别较高的教育与医疗配套。此外，座落于周边的东南大学江宁校区与河海大学江宁校区等也为本项目增加了许多人文气息。 南师附中（江宁校区） 同仁医院南师附中江宁校区占地 530多亩，学校现有教职员工320余人，教师队伍年龄层次科学合理，平均年龄35岁左右，硕士以上学历者占15，特级、高级教师30左右。 南京同仁医院是由同仁医疗管理集团和南京江宁经济技术开发公司共同投资兴建的一家国有控股的股份制医院，是南京

21、新城区内唯一一家三级综合医院。医院主体建筑面积 12.1万平方米，规划病床1000 张，2007 年 03月28日正式开业。 东南大学（江宁校区）东南大学江宁校区占地3700多亩，本科专业除建筑学院，医学院，基础医学院，临床医学院之外，全部设在江宁校区，江宁校区将会建设为东南大学主校区，是学校21世纪发展建设的主要区域。 南京出口加工区（南区）南京出口加工区（南区）于 2003 年3月10 日由国务院批准设立，是一个由海关对进（出）区的货物及区内相关场所进行 24 小时监管的“境内关外”的特殊封闭区域，规划面积1.2 平方公里。园区内聚集了华宝通讯、 一诠精密电子等通讯、电子企业。l 区域经济

22、与人口1） 经济 数 据来源：南京市统计年鉴在南京市行政区划中，江宁区GDP排名第一，2006年达到279.73亿元，同比增长20.5，占全市的14.9。 2002-2006南京市江宁区GDP增长速度数据来源：南京市统计年鉴江宁区经济总量连年保持高速增长，增幅基本保持在20左右。其中，随着经济总量的放大，市场增幅在05年有所下滑，但在房地产市场的带动下，06年GDP增幅再次加快，保持在20.5。2）人口在南京市各行政区中，江宁区户数排名第一，人数仅次于六合位居第二。2006年，江宁区人口达到84.55万人，占全市的13.9，其中，东山镇人口为13.6万，占江宁区总人口18。江宁区人口众多，一方

23、面由于其区域面积较大，东山镇本身有一定的发展历史；另一方面由于江宁作为南京市“一城三区”之一，房地产的发展为区域导入了新的人口，使得人口所占全市不重不断扩大。 2006年南京市江宁区人口及户数排名数据来源：南京市统计年鉴江宁由于区域面积广大，虽然人口总量较多，但目前人口密度仍然相对较低。2006年末江宁区人口密度为496人/平方公里，在全市中仅高于溧水县。数据来源：南京市统计年鉴江宁区目前人口最为密集的地区是区政府所在的东山街道，人口密度为1227人/平方公里，而本项目所属的秣陵街道人口密度仅为618人/平方公里。随着江宁经济开发区逐步向南发展的推进，本区域将有一定量的人口导入。l 区域房地产

24、市场1）供求关系及价格走势数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年10月目前江宁房地产市场已成为南京市商品住宅供应与销售的重点板块之一，同时表现出明显的供不应求现象，价格有进一步上涨的空间。2004年以前，江宁房地产市场基本处于供求平衡或供略大于求的状态。自2004年开始，江宁区商品住宅连续三年市场供应量持续下降，但销售量则保持稳步上升，导致到2006年，江宁商品住宅市场首次出现供不应求现象，成交均价大幅上扬。同时自住型需求比例上升，显示出该板块的住宅市场已逐渐趋向于理性化。而截至2007年10月，累计销售量已超过2006年全年，供不应求的现象进一步加速扩大，导致成交均

25、价上涨十分明显。2）区域内部片区发展 方山作为一个新开发区域，目前在售项目较少，但由于拥有较多可供开发的土地，将成为后期房地产开发的热点区域。随着房地产市场的不断发展，区域优势的不断被发掘，江宁楼市逐渐形成了百家湖、岔路口、东山镇、将军山、方山、禄口和麒麟镇等七大板块。 江宁各片区及在售楼盘分布图 将 军 山 片 区百 家 湖 片 区东 山 片 区 岔 路 口 片 区方山片区（原九龙湖、科学园片区）本案 备注：禄口与麒麟片区位于江宁城区的边缘，未在图中表明，其房地产市场发展与其他片区关联度不大。其中，禄口片区位于江宁区南端，麒麟片区位于江宁区东北角。1）百家湖片区区域范围：湖滨路以南、天元路以

26、北、百家湖周围 代表楼盘：凤凰港、文化名园、百家湖花园、同曦鸣城等 环境：百家湖地区是开发最早的片区。该板块环境优美，风景怡人，随着居住规模的逐步壮大，生活配套设施的不断完善，逐渐成为江宁的高尚住宅区。客群描述：百家湖板块的客群主要以南京市区居民为主，自然环境的优越，配套设施的齐全成为吸引客户的最大优势。2）岔路口片区区域范围：绕城公路以南，秦淮新河以北代表楼盘：天地新城、明月港湾、山水方舟等环境：岔路口板块紧邻秦淮区，是江宁与南京主城相邻最近的区域。配套：与江宁其他楼盘相比，岔路口板块最大的竞争优势是交通。板块内公交线路比较发达，与新街口公交距离不足10公里，101路、102路、103路、1

27、04路多条线路可直达岔路口，区域内拥有鼓楼医院分院、江宁区试验小学。板块距离麦德隆大型仓储超市仅1.5公里。客群描述：岔路口板块是江宁与南京相邻最近的区域，与宁南相靠甚近，因此受到主城区的辐射要远远大于江宁对它的辐射。由于岔路口距离市区较近，因此吸引了大量主城区居民在此购房，主要以城南拆迁居民和留宁工作的年轻群体为主。3）东山片区区域范围：以东山镇为核心的区域代表楼盘：天元吉第、市政天元城、天印花园、东城风景等环境：东山板块是江宁房产开发较早的区域，依托东山镇的旺盛人气，从生活的角度而言非常方便。但自然环境与人文环境相对较弱，部分楼盘依托外秦淮河，具有一定的景观优势。客群: 东山区域是江宁老城

28、区的所在地，因此购房的主力客群以本地居民为主，同时也部分南京市区居民选择本区域作为改善居住的场所。规划：东山镇是南京规划中市级商业副中心之一，因此本板块目前的开发主要以商业项目为主。4）将军路片区区域范围：秦淮新河以南，佛城西路以北，将军大道以西，将军山以东。代表楼盘：山水华门、翠屏国际城、托乐嘉街区、江南青年城等配套：将军路沿线物业开发众多，但是生活配套设施欠缺，日常生活消费较为不便。客群：本板块客群主要以周边高校教师、高收入的白领以及向往别墅物业的购房者为主。5）方山片区区域范围：由原有的科学园片区与九龙湖片区组成，天元路、九龙湖周围、南京民营科技园、江宁大学城附近代表楼盘：罗托鲁拉小镇、

29、武夷绿洲、莱茵东郡等配套：周边配套相对较弱，公共交通线路较少。商业、银行等配套虽有但不齐全，还需要依托东山的生活配套。但该地区地势开阔，拥有九龙湖与方山的自然资源，适于大规模开发，周边的多家企业也为房地产开发提供了充足的消费客群。客群：购房客群主要以科学园内部企业的员工为主，随着大学城的建设，部分高校教师也成为区域购房的主体。规划：地铁南延线终点站确定在本区域，这一规划提升了区域发展潜力，同时诸多世界500强企业确定入驻科学园板块，如福特汽车等，这也为科学园板块的发展提供良好的契机。6）禄口片区 禄口片区是江宁新兴的房地产板块，主要范围以禄口镇及周边区域为主，依靠汽车、物流产业集群的带动而形成

30、。本区域的商品房主要的消费群体以周边原住的居民以及部分选择此地作为第二居所的南京市民为主。7）麒麟片区麒麟镇虽然属于江宁区，但是与江宁整体市场的脱节比较严重。麒麟板块主要依靠紫金山优越的自然资源和仙林大学城的辐射影响发展而形成，目前本区域的售价较低，主要以东郊小镇、银河湾、中南麒麟锦城这样的大盘项目为主。3）本片区在板块中的地位板块名称景观主力客群配套交通规划目标特点土地供应主力产品方山板块九龙湖、方山风景区周边企事业单位员工、市区不完善较差产业发展区居住功能区景观、产业、大学城很多别墅，小高层、百家湖板块百家湖南京市区人居多较为完善良好区级商业中心湖景、配套无高层岔路口板块无南京市区年轻人较

31、完善优秀综合交通枢纽交通优势无小高层东山镇板块无江宁老城区为主完善良好市级商业中心完善配套少量高层将军路板块“三山”风景区市区居多较完善一般景观优越的首善之区三山风景无小高层 数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心新兴片区，交通与生活配套欠缺。后发优势明显，但明显受到其他板块的竞争与威胁。方山片区由于发展较晚，在配套、交通、品牌、区域内竞争度等方面均存在劣势，但该片区作为一个新兴区域，各方面的发展空间较大。随着江宁区及片区内交通、配套等方面逐步完善，该区域对于购房者的吸引度也将逐渐提高。岔路口的拦截 岔路口为江宁区最接近主城区的区域，相对交通优势突出，因此大量的主城区客户在此购房，对占据江

32、宁购房者主力的市区客户有极强的拦截作用，因此对于这部分客群，本片区最终所能获取的较少。将军路的分流将军路片区集中了江宁区优秀的山水景观资源，区域形象深入人心，虽然该板块内目前的交通、生活配套也不是很完善。但相对方山片区仍有很大的优势，该片区部分大型住宅项目后期体量较大，且项目开发年限较长，市场认知度较高，因此将军路片区对方山片区的分流作用不可忽视。4）片区市场潜在供应 片区在售项目一览表名称产品形态物业形态总建（m2）容积率已售（m2）开盘时间成交价格（元/m2）罗托鲁拉小镇小高层;别墅别墅;普通住宅244872110136.92006年11月8500天泽苑高层;小高层;多层;别墅别墅;普通住

33、宅181334127100.542007年5月5083合家春天小高层;多层普通住宅1700001.9757183.052007年7月4936龙湖文馨苑小高层;多层普通住宅1800001.49510342007年7月4500颐和南园小高层;别墅别墅;普通住宅3359470.621454.662007年12月8053康博花园小高层;别墅别墅;普通住宅2300001.414726.172007年12月4650东方龙湖湾小高层;多层普通住宅2376661.212849.432007年10月4801在首项目未来待推量99.64万平方米数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月

34、 片区目前在售项目的未来上市待推量为99.64万平方米，接近江宁整个板块半年的去化量。 从目前片区的在售项目来看，多为2006年底与2007年新近上市的项目，且普遍为普通住宅与别墅混合业态形式，而普通住宅中多为小高层与多层产品，小高层成为片区的主流产品，高层产品则较为罕见。 由于片区项目上市时间较晚，市场已消化量十分有限，且项目上市初期多以内部消化为主，价格与实际的市场价格有所偏离。 未来待推项目一览表项目产品形态总建面积（m2）容积率预计上市时间待推项目金域蓝湾小高层54.4622008年底方山熙园多层15.5万1.22008年初中浩.学府风景多层;别墅5.5万1.032008年9月数据来源

35、：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月目前距离本项目较近的待推项目有三个，总体量达80万平方米左右。其中，金域蓝湾项目距离本项目最近，体量较大，开发商的品牌附加值高，是本项目未来最大的潜在竞争者。片区内待开发的土地供应大多集中在科学园附近，九龙湖区域内暂没有可供开发的土地。因此，项目周边的未来潜在供应主要以目前在售项目的待推量为主，加之几个待推项目，九龙湖周围（不包括目前土地出让较为集中的科学园附近的潜在供应）潜在供应量达180万平方米左右。l 区域房地产客户南京市区在江宁购房者力推江宁房地产市场发展。根据江宁区房产局对2006年购房群体的统计分析，南京老城区居民为70

36、%、江宁原居民为20%、军人2%、其他8%，可以说江宁在分流主城区人口上功不可没。这两大主力人群特征各不相同，对住房的需求也有差异。南京市区购房者，不同的购房群体购房的意愿有所不同。年轻人首次置业主要为外地在宁工作的年轻人，因收入有限而选择在江宁购房，通常购买相对交通比较便利的项目，如岔路口或规划中的地铁沿线项目，以选择中小户型为主。中老年群体看好江宁良好的自然环境，一般是为子女购房，或用作退休后的养老所用，因此兼有一定的投资思维，主要购买周边自然环境较好的项目，一般会拥有私家车，购买时选择一些面积较大的户型。进驻江宁开发区企业的员工收入较稳定，对住房的档次、景观等有一定要求，年纪较长、收入较

37、高者有可能考虑别墅或花园洋房，一般职工会购买普通住房，地点上选择风景较好、配套完善的，或是距离所在企业较近的项目。江宁本地购房者即指江宁原居民，年龄跨度较大，主要购房目的为改善原有的居住条件，因此一般会购买较大面积的住房，出于对完善的生活配套的追求，以购买位于东山镇、周边配套齐全的项目为主。2.1.3项目未来潜力l 区域规划n 片区整体发展规划片区发展的总体规划为本项目的发展营造了良好的区域大环境。 东山新市区发展总体规划 未来工业用地的主要发展空间，形成南京市高新 技术产业和先进制造业的重要聚集地，以各种“园 中园”的形式培育产业集群，强化支柱产业发展； 在片区东北部集中安排配套居住区，在片

38、区中部 建设九龙湖公园，营造高品质片区居住环境，在 九龙湖周边集中建设企业总部、文化娱乐、体育 休闲等公共设施。2004年，江宁区政府出台东山城市总体规划（20032010）。规划范围为北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约107平方公里，使东山新市区成为南京中心城区内一个相对独立的组团。整个东山新市区“一轴六片”，“一轴”是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。九龙湖片区作为规划的片区之一，未来发展的重点是培育工业发

39、展，在片区东北部集中安排配套居住区，在片区中部建设九龙湖公园，营造高品质片区居住环境，在九龙湖周边集中建设企业总部、文化娱乐、体育休闲等公共设施。n 功能结构布局规划 新市区结构布局规划图公共设施聚集轴线功能景观发展主轴片区发展中心 本案依据各片区功能结构的整体布局，本项目附近即是九龙湖片区发展中心、秦淮河功能景观发展主轴与公共设施聚集轴线汇集地，将会形成一个配套相对齐全，具有良好生态环境的居住氛围。n 用地规划依据东山城市总体规划（20032010），规划东山新市区2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2007年和2010年建设用地规模分别控制为70

40、平方公里和75平方公里左右，规划远景建设用地规模控制在87平方公里以内。 九龙湖片区用地规划 其中，九龙湖片区2007年人口规模为3.7万人，中期2010年为5.2万人左右，远景为13万人左右。2007年和2010年建设用地规模分别控制为2240公顷和2380公顷，规划远景建设用地规模控制在2790公顷。在九龙湖片区的用地规划图上可以看出，大部分的建设用地主要是工业用地，其中，在片区的东北地区集中布置住宅用地，但目前大部分的住宅用地已出让并上市销售。因此，后市片区住宅用地将十分稀缺。此外，沿双龙大道西侧以及双龙大道东侧诚信大道两侧分布少量的商业用地，未来将规划成为双龙大道商业街与殷巷社区商业街

41、，这将为本项目提供良好的商业配套与生活氛围。2.2项目定位优势：u 地处著名风景区牛首山与秦淮河环抱之中, 可遥望将军山、方山,具有独特的自然景观优势；u 地块地表无建筑物，利于工程开发u 项目西侧是南师附中，南侧是同仁医院，基本可以解决上学和就医问题；u 对外交通路网发达，可十分便捷抵达市区。劣势Wu 周边生活配套不够完善，生活便利性不高；u 地块被甫东街一分为二，整体性不强；u 地块周边公共交通较差，依靠公交抵达主城区者，出行不便。u 地块目前无重大市政配套；机会：u 周边大型生产型企业较多，产业发展带来大量中高端“产业客户”；u 规划九龙湖片区将形成居住功能集中区，营造高品质的片区环境u

42、 片区房地产市场启动，大量知名开发商进驻，片区进入高品质竞争时代；u 区域内公路交通发达，分流其他片区高端客户威胁Tu 区域内部竞争激烈，各片区产品都在提档升级，潜在拦截与分流作用明显u 开发商进入本地市场时间较短，缺少本土操盘经验u 随着片区内土地出让的增多，片区内部竞争将不容忽视。2.2.1项目SWOT分析小结：l 项目周边的景观与教育配套较为齐全，地块周边路网已经成形，为项目后期发展奠定了良好基础；l 根据江宁区发展规划，本地块周边为九龙湖片区的居住功能集中区，将建设九龙湖公园，营造高品质的片区环境，片区较高规格的大配套利于打造高尚生活区； l 江宁是南京经济发展的重要载体，而本片区内聚

43、集了江宁经济技术开发区与江宁科学园，是科技创新与产业发展基地，产业的发展将导入大量中高端“产业客户”，为项目打造带来良好契机。l 本项目打造的重点在于产品自身的塑造与生活设施的完备。在做好充分的市场定位与产品定位的前提下，能够实现良好的经济效益。2.2.2项目整体定位 九龙湖畔时尚白领温馨港湾 小龙湾生态人文高尚社区小龙湾项目所在位置，随着地铁1号线南延的开工建设，小龙湾将会引起越来越多的关注。生态项目三面环水（东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖）、远眺两处自然风景区（方山、牛首山风景区），居住在社区当中，就是融入到自然的怀抱，卸下生活的喧嚣，回归自然的清新。人文东南大学、南师附中分校以及

44、江宁大学城的辐射，良好的人文气息塑造社区优质的生活氛围与居住品味。社区打造具有浓郁家庭氛围与生活气息的中高端宜居场所。2.2.3项目客户定位开发热点南移长期客户导入随着江宁区域可供开发的土地量逐步南移，品牌开发商逐渐进入方山片区。从板块整体发展走势上看，未来客户导入将因开发热点的南移而向南推进。产业客户先期客户导入江宁经济技术开发区的不断向南发展，项目周边经济园区的蓬勃发展以及知名企业的纷纷进驻，产业导入型客户将成为本项目的首批主要客户。此外，如果产品品质良好，受其辐射的江宁大学城高校教师也将成为本项目的首批重要客源。地铁通道主城区客户导入地铁1号线南延以及南京南站建设的启动，城南地区将成为南

45、京新的城市发展副中心。小龙湾站是地铁1号线南延的重要站点之一，目前已进入开工建设阶段。因此，因交通改善也将导入大量的主城区人口。品牌效应改善居住需求客户导入随着品牌开发商的纷纷进入，品牌效应使区域发展的后市逐渐看好，区域的生活氛围将逐步形成，这将吸引区域内及区域外有改善居住环境需求的客户大量导入。新兴片区价差客户导入此片区由于是新兴板块，各项配套设施在短时期内还难以改变，在产品品质相当的情况下，一定的价差是客观存在的。因此，价差导入也将成为主城区客户购买本项目的直接动因。2.2.4项目产品定位 整体布局由于本区域内自然景观十分优越，因此目前在售项目大部分为混合物业，本项目打造成纯粹的小高层、高

46、层居住社区，将有效的避免同质化产品之间的竞争。由于位于项目西南角的地块有“90/70”的政策限制，建议在甫东街南侧建两栋沿街的精装修小户型公寓。产品打造在小高层产品的打造上，重点在于立面与房型的设计。立面力求凸显人文气息，户型应主要以 110-130左右的三房为主，布置部分90-110左右的舒适两房，以满足不同层次消费者的购房需求。景观设计在景观设计上，突出社区内部中心景观建设，并形成组团景观带与中心景观区，将二者有机的统一。建议中心景观打造部分水景与中心花园，与小区外部水系及周边绿地和谐呼应。2.3项目价值分析2.3.1区域竞品分析l 区域市场竞品的界定根据恒大绿洲项目的位置，区域市场界定为

47、“方山板块”，即天元路以南、九龙湖周围以及南京民营科技园、江宁大学城附近。方山板块隶属江宁经济开发区，九龙湖与方山风景区，赋予板块不可复制的优越自然生态资源；雄厚的高新产业发展潜能与大学城的人气聚集能力，支持并吸引着越来越多的开发商进驻区域市场，但该板块目前仍以本土开发商为主；随着区域的逐渐发展，越来越受到外来品牌开发商的关注，如中粮地产、 万科都纷纷开始进入该区域。根据恒大绿洲的性质，竞品界定为区域中高档次住宅小区。恒大绿洲项目区域市场竞品一览表典型项目开发商背景总建面（万M2）总户数容积率楼盘形态最新报价（元/M2）开盘时间交房时间东方龙湖湾龙建(南京)置业23.7719421.2小高层;

48、多层520007-10-2709-3龙湖文馨苑富景房产1815001.49小高层;多层4700(内部认购价)07-7-1809-1合家春天盈嘉恒升实业1719001.97小高层;多层;高层550007-07-1108-11天泽苑南京天富房地产18.1316001高层;小高层;多层;别墅530007-5-1808-12康博花园南京同仁实业2318401.4小高层;别墅480007-11-2208-11颐和南园中粮地产 33.59不详0.6小高层;别墅9200(联体别墅)07-12-609-3 数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月l 产品力分析 整体规划 容积率及

49、楼体类型物业名称容积率楼体类型颐和南园0.6高层、小高层、别墅（联排别墅+宽景洋房+独立别墅+ 普通住宅）天泽苑1高层;小高层;多层;别墅（联排别墅+情景洋房+普通住宅+高层公寓+中心广场商业）东方龙湖湾1.2小高层;多层、别墅（叠加、联排+普通住宅）康博花园1.4小高层;别墅（小高层47栋3层联体别墅）龙湖文馨苑1.49小高层;多层（普通住宅+大型商业中心）新合家花园 1.97小高层;多层数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月从区域内在售项目来看，为充分利用区域的生态资源及提高小区的整体档次，项目多为别墅与普通物业的混合体，在售项目的容积率较低，普遍在1.5以

50、下。楼体类型以小高层及低层别墅为主，满足高层次人群的置业需求，兼有极为少量的多层，区域内高层物业较为稀少。在物业规划方面，由于低层别墅与花园洋房对商业配套的要求相对较低，在规划中以此类物业为主的项目，相关的商业设施依托于现有的社区配套。此外，由于该板块为新兴板块，处于发展起步阶段，现阶段不适宜开发大体量的商业物业，只有个别的以普通住宅为主的项目规划有大型的商业中心与中心广场商业。可见，区域内部主流产品为小高层，而目前区域内商业配套与商业氛围还较为欠缺，商业配套仍然主要依托于竹山路及殷巷周边一带，项目附近暂时无大卖场、百货业态。 景观及绿化率物业名称绿化率颐和南园55%天泽苑40%东方龙湖湾32

51、%康博花园35%龙湖文馨苑48%新合家花园 42%数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月从绿化率看，区域内项目规划绿化水平较高，平均绿化率达到42%左右。由于区域内自然景观资源丰富，大多社区依托现有的自然资源打造特色景观。景观营造内修外调，外部依托先天的自然山水资源，从整体性、生态性和人文化氛围考虑，精心营造内部主题景观，将小区内景观与周围大自然紧密的兼容在一起。龙湖文馨苑围绕现有的九龙湖湖景，形成外部弧形绿化走廊，并建造内部中心花园。中粮颐和南园内部水景的建造与社区外的九龙湖自然水景遥相呼应，形成外与内、人工与自然浑然一体的视觉空间。外部弧形绿化走廊社区内部水

52、景区域项目依托周边自然景观易于展开景观建造，小区内部景观打造力求形成与外部景观的自然融合，独特的自然生态景观资源成为区域内项目的卖点之一。 户型物业名称一居sqm比例二居sqm比例三居sqm比例四居sqm比例其他sqm比例颐和南园联体别墅183-230100%康博花园44-6692.3%737.7%/新合家花园33-4316.8%67-7320.8%86-10247%131-1323.4%复式92-10712%东方龙湖湾55-6414.8%55-9563%77-12720.8%78-901.4%天泽苑/98-11826.3%105-15052.6%/复式178-21921.1%龙湖文馨苑40-

53、6113.9%94-9835.2%113-13415.4%142-18423.1%160-21412.4% 数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月在售区域项目中，因新合家花园项目档次不高，户型面积偏小，产品多为经济型的小户型。此外，除特殊户型（酒店式公寓一房）外，区域的主流户型为舒适型两房（90-110）、经济型三房（100-110）与标准三房（115-130 ）。而颐和南园为新上市的混合性项目，在先期推案中主要以别墅为主，预计别墅销售一年半左右的周期后，后期的小高层产品会逐渐上市。而11月底上市的康博花园首推两栋小户型公寓，面积均在44-73平米左右。从市场情

54、况来看，面积偏小的经济户型去化速度较快，其中，离本案最近的新合家花园项目在7月以4100元/的低价入市以来， 受万科在其周边拿地的影响，目前首批推出的731套多层房源已全部售罄，市场售价也一路攀升，在即将推出的二期小高层市场均价已达到5500元/，处于区域普通住宅项目的价格高位，其舒适而又经济的房型也是其市场畅销的主要原因。新合家花园舒适四房、两厅、双卫132双卧与客厅全部朝南，确保主要起居空间都能充分享受到日照；同时客卧、书房与客厅的动静分离，让主客都能互不相扰，保有安静的私人空间。双卫设计，也充分照顾到现代人的私密需求。 配套物业名称幼儿园中小学商业会所颐和南园有小学配套底商有天泽苑有/中

55、心广场商业有东方龙湖湾有规划中有小学配套底商有康博花园/暂无规划有龙湖文馨苑有小学社区商业中心有新合家花园 中、英双语幼儿园（三期）/配套底商有/儿童乐园数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心 信息截至时间：07年11月从配套情况来看，除个别项目规划有中心广场商业与社区商业中心外，大多数项目仅依赖于住宅底商作为小区的配套商业。大部分的项目都规划有幼儿园，少数项目在后期规划中配建小学，但规模不大，档次也不高。从会所配置上来看，总体水平基本相当，都为基本配置，但缺乏高品质会所，会所的功能定位也不是十分明确。从整体配套来看，尽管区域内项目体量较大，后期有少量的规划生活配套，但区域目前高品质、上档次社区较少。但随着品牌开发商进入该区域，市场对该区域的后市较为看好，加上消费者的心理预期，区域市场价格仍然在持续走高。 物业管理物业名称物业管理公司物业管理费(元/月)颐和南园北京宝景物业管理有限公司1-1.5天泽苑南京好邻居物业管理有限公司0.8-1东方龙湖湾南京锦江物业管理有限公司0.5康博花园北京同仁物业管理有限公司南京分公司0.5龙湖文馨苑南京锦江