房地产行业资讯报告

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1、房地行业监测报告2005年3月10日 电子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 点石成金 （注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）亚博看台2中央明确表态：今年严控房价过快上涨2“金融年”更多的仅代表着房企的呼唤3政策解读4温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度4近期经营性土地使用权出让政策综述4不动产税改革的方向是“正税、明租、清费”6战略布局7今年外商房地产投资将转向二级城市72004年全国房地产开发呈现七大特点8去年12月“国房景气指数”基本保持稳定9调查数据显示：2004年地产广告投入高达75亿元10在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都是各行其是10策略设计11商业地

2、产规划要素法浅析11富力地产和摩根合作的战略意图解析13杭浙动态14外地房产巨头抢滩市场14收紧住宅开公司政策将带动中低档写字楼市场14楼市八大主要区域05年走势预测（II）15杭城二手房一周行情15“期房限转”成为鉴定楼市泡沫的“试纸”16异地 16压力之下，政府加大房地调控力度16沪房地局“打假”，6楼盘涉嫌囤积房源被停牌17节后首次土地公开出让“温吞水”17首钢搬迁将盘活京区10平方公里土地18大商集团欲进军百货业看中家坪商圈18房地产均价和投资额增幅远低京沪两市18物业管理19物管企业提高自身竞争力的三部曲19物业管理应从“囚徒困境”中摆脱出来21建材装修22钢材价格上涨趋势已经不可逆

3、转22业界认为写字楼受钢价上涨冲击较大23投资技巧23新型金融中介有望化解开发商融资困局23看台中央明确表态：今年严控房价过快上涨房价问题写入了今年“两会”的政府工作报告。新华社3月5日发布的报告原文指出：今年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。不知是否出于巧合，就在3月4日，国家统计局最新公布的数据显示，2004年全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价问题再次引起世人关注。我们注意到，去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收

4、紧土地管理的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。然而，在业人士看来，就是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。去年宏观调控的一项重要容，就是国家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。两者相比，供给以更快的速度下降，结果就导致了房地产价格上涨。 不过，也有业界人士认为，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原因。宏观调控只是一个中观的因素，除此以外还有宏观和微观两个因素。宏观因素就是指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国GDP增长9.5%，在GDP高速增长的同

5、时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。微观因素是指最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据有关分析，去年，投资性买房在大城市的比重接近1/3，重点城市的比重可能更高。在多种因素的综合影响下，房地产价格必定会上涨。分析：2004年宏观调控的重要措施就是“把好土地审批和信贷投放两个闸门”，但中央出这一招的本意是控制固定资产投资规模，虽然房地产也属于固定资产投资的重头，但房地产本身所具备的特有的商品属性决定了其调控的特殊性。即便是中央有意借此调控房地产业，更多的政策涵在于规土地市场秩序和防金融风险，房价并

6、不是一个主要政策目标，中央政府也从来没有特别指出“要借宏观调控之机降低房价涨幅”。所以，出现“宏观调控和房价上涨齐飞”的局面也就在情理之中了。而从两会最新动向来看，房价已经成为中央极其关注的价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。据接近温家宝总理政府工作报告起草组的有关人士分析，今年的政府工作报告表达“一个中心”和“三个着力点”。“一个中心”是指坚持以“科学发展观”统领全局，“三个着力点”是指：以发展为第一要务；抓紧解决突出问题和矛盾；努力推动和谐社会建设。构建中国的和谐社会，既是目前我国政治经济生活中的主要议题。对于转轨时期的中国来说，与国社会和谐相冲突事情不少，而且许多

7、问题也显而易见，如三农、农民工、安全生产、弱势民众权利保护等，但目前最为迫切，最容易引起社会矛盾与冲突的问题是国房价的疯涨。 无论是房地产泡沫的激辩，还是中低收入者该不该购房之争；无论是网民对房价疯涨的谩骂，还是理想化的个人集资建房潮的兴起；无论是政府在政策上走钢丝，还是不少资金开始进入国房地产说到底，都是为房价上涨而来。虽然大众、开发商、银行和地方政府对房价走势的期待不同，但无论各阶层的愿望如何，如果房价还是持续疯涨，这种涨与跌的冲突一定转化为社会富与穷之间的阶层冲突，民众与政府之间的政治冲突。这种情况下，社会和谐也无从谈起。因此，如何遏制国房地产价格的疯涨，就成了构建社会和谐最为重要的一环

8、。此外，如果说温家宝在去年年底中央经济工作会议的报告是写给高官们看的报告，那么今年的政府工作报告就是给老百姓们、给民意代表看的一份报告。另据透露，温家宝总理对其第二任政府工作报告的起草工作非常重视，对于报告的指导思想、框架结构、主要容多次做出重要指示，并对行文表述字斟句酌，多次亲自在草稿上仔细修改。所以，虽然在政府报告中仅仅只有一句话，但这是中央在全国人民面前关于房价问题迄今为止最为明确的表态，这不论对中央各部委和地方政府还是对开发商而言，都是一个强烈的信号。返回“金融年”更多的仅代表着房企的呼唤继央行121号文件出台后，一系列的土地、金融政策使房地产开发的金融门槛大为抬高。自2004年起，在

9、协议用地制度终结，企业开发与个人住房贷款门槛提高以与央行升息政策变化下，房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时，银根紧缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作，并使房地产信托、房地产投资基金与境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业人士提出，房地产融资已开始步入多元化发展阶段，2005年，房地产业将迎来“金融年”。进入2005年，国投推出的国首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，以与著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动，似乎应和了“金融年”的说法。有业人士乐观地认为，直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势，间

10、接融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而，更多的迹象显示，“金融年”更多的代表了房地产企业的呼唤。亚博分析：之所以作出上述判断是出于三个层面的考虑。先来从中央宏观经济管理的层面来看，“金融年”的政策背景并不存在。中国房地产是一个政策市是业皆知的秘密。在这个市场中，虽然消费者关心切身利益的房价，而中央政府关心的是宏观经济稳定。回顾近两年中频繁出台的一系列地产行业政策，尽管每一次的政策出台都有其具体的情况，但其中一脉相承之处是：每一条政策都是为了防经济过热，限制房产投资。中央政府在小心翼翼地走着一条钢丝。一方面非常希望房

11、地产投资能降温，以免通货膨胀，另一方面又要避免房地产崩盘，导致金融危机。从这点出发，就非常容易理解政府的政策含义，抑制投资，减少供给，才是两全之策。政府的政策目标是，房地产通过几年或者更长的时间缓慢地过渡，慢慢平稳。在这种主导思路下，稳定无疑是第一位的。而房地产融资所必须的金融格局的转变不是短期调整可以完成的，且不说这个转变本身还会给宏观经济带来金融风险，有悖于“稳定”的要求。所以，在当前宏观调控的大背景下，对房地产更多地表达为“卡紧”。预计2005年房地产的主要融资来源不会有大的改变，国银行仍将是主流。再从监管部门的角度来看，“金融年”的提法可能更不现实。在日前召开的“2005中国经济政策与

12、房地产发展论坛”上，银监会政策法规部副主任伏安表示，房地产金融在中国还没有进入到真正的大发展时期，银监会方面关键需要关注的是在新业务发展中很好地控制风险。这说明，政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。而如今的现实是，由于目前国银行不缺钱，推进按揭证券化的可能性不大。而收益类物业的资产证券化，如果按目前的企业税收政策，机构投资人的利润空间十分有限，加上其短贷长投的风险，没有相应的优惠政策将很难实现，这可能需要更多的时间。最后从外部环境来看，对于国际资本

13、，虽然国的房地产企业以与国外的投资者都很想向对接的方向努力，但外资银行希望选择有经验有诚信、符合国法律要求，没有任何不良记录的企业作为合作伙伴。但碰到这样的伙伴，又能有适宜的项目合作并不容易。这种对接需要相当的过程。此外，鉴于“国际热钱”强烈的逐利性。国外基金通常要求投资回报达到25%，在现在的政策和市场风险下，今年国外资本的进入量也不会很大。返回政策解读温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度国务院总理温家宝5日在十届全国人大三次会议上提出，坚持加强和改善宏观调控。温家宝强调，从当前经济运行情况看，宏观调控工作不能放松。今年要实行稳健的财政政策和稳健的货币政策，加强各项宏观经济政策的协调配合。要

14、更好地贯彻区别对待、有保有压的原则，更加注重发挥市场机制的作用，更加注重运用经济手段和法律手段，巩固发展宏观调控成果。在讲到控制固定资产投资规模时，温家宝强调，继续把好土地审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，完善政策，从严执法。加强城市规划和土地管理，继续开展土地市场治理整顿，严格控制农用地转为建设用地，合理控制城市建设规模。返回近期经营性土地使用权出让政策综述中央纪委在2003年第二次全会强调，要“认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，严禁以其他方式出让经营性土地使用权”；温家宝总理在国务院廉政工作会议上也指出，“要进一步完善并严格执行建设工程招标投标、经营性土地使

15、用权出让、产权交易和政府采购四项制度，规程序，公开透明，加强监管。”可见，决策层高度重视经营性土地使用权出让工作。一、经营性土地的概念当前各级文件都把“经营性土地”确定为“商业、旅游、娱乐和商品住宅”四大类。通过上面对政策的梳理，可见这种对“经营性土地”的围界定最早出现在1990年国土资源部颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中的第12条“土地使用权出让最高年限按以下用途确定（四）商业、旅游、娱乐用地40年”；在1999年国土资源部发布的关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知中开始出现“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地”的提法；在2001年国务院发布的关于加强国有土地资产管

16、理的通知中又出现了“商业性房地产开发用地”的提法；接着在2002年国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中开始出现“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地”的提法；最后在2002年8月26日国土资源部、监察部联合下发的关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知正式明确提出“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地”（以下简称经营性土地）。对“经营性土地”的概念进行明确界定，对填补法律漏洞、规政府行为、促进交易主体竞争和市场发育具有重要作用。与“经营性土地”概念相对应的是“非经营性土地”的概念。根据土地管理法第54条规定，“非经营性土地”应该包括：国家机关用地和军事用地

17、；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。在国土资源部2001年10月22日发布施行的划拨用地目录中有详细的列举。二、经营性土地的来源经营性土地的来源有很多，具体包括：（1）城市土地利用规划已经确定具体使用用途（用于商业、娱乐、旅游、商业住宅，以下简称“四类用途”）的国有土地；（2）企业使用的划拨土地因企业破产、兼并等原因被收归国有以后，由政府重新出让用于“四类用途”的国有土地；（3）使用划拨土地的单位，将划拨土地用于“四类用途”的；（4）农村集体所有建设用地中用于“四类用途”的；（5）开发商与乡（镇）、村私自签订用地协议，侵

18、占农地用于“四类用途”的；（6）部分地方以各种名义取得土地后，变相开发用于“四类用途”的，等等。需要重点指出的是，通常所称“经营性土地”均指国有的“经营性土地”，“经营性土地”的招牌挂仅是针对“国有土地”而言的。三、经营性土地的特殊性1999年、2000年、2001年、2002年和2003年全国招标拍卖挂牌出让国有土地使用权价款分别达到114亿元、346亿元、492亿元、969亿元和2938亿元。国有土地资产的价值已经得到一定的实现，成为发展经济和造福于民的财富源泉。经营性土地又是国有土地资产的重要组成部分，不仅具有产权明晰、特征鲜明、需求主体多等特性，同时更具有价值量大和增值潜力大的特点。从

19、近年来房地产市场的发展趋势看，过去5年全国房地产开发投资年均增长19.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。房地产开发投资增长直接或间接拉动国生产总值增长每年保持在2个百分点左右，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。此外，商品住宅发展进入了新时期，人们消费观念的转变和国家对住房实行货币化分配，把商品住宅的发展推向了新阶段。随着人们生活水平的改善，对休闲娱乐和旅游的需求也会不断增大。这些产业的发展必然会吸引大批投资者，投资者要开发建设首先必须依法取得经营性土地；因此，经营性土地的市场空间巨大。四、强化经营性土地管理的必要性经营性土地使用权出让实行招拍挂，集中表

20、达了公开、公正、公平的市场原则，可以充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地使用效率，提高城市的综合竞争力；同时也是防止国有资产流失的有力举措，是整顿和规市场经济秩序，完善社会主义市场经济体制的重要容，是实现体制机制制度创新、从源头上预防和治理腐败的有效措施。大量事实證明，经营性土地使用权出让容易滋生腐败行为，也是发生恶性腐败案件较多的领域。强化经营性土地管理具体说来有以下几个方面主要原因：一是“经营城市”理念的出现要求优化经营性土地的利用机制。近年来，随着我国城市化进程的日益加速，“经营城市”作为一种全新的城市发展和管理理念，正在全国许多大中城市兴起。这一理念的核心就在于对构成城市空间

21、和城市功能载体的自然生成资本（如土地资源）、人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）与其相关的延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和营运，走以城建城之路。现阶段城市的迅猛发展，给基础设施的建设与运行带来了巨大的压力，城市迫切需要开拓稳定的资金来源渠道，经营性土地作为城市资源的重要组成部分，具有巨大的资产价值，对其进行市场化经营已是必然。二是经营性用地协议出让比例居高不下。我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖三种，挂牌出让则是实践中由拍卖出让派生而来的。这四种城市土地出让方式中，协议出让方式的市场化程度以与交易透明度都是最低的。自1987年9月9日国首块表达有偿使用原则的土地在

22、市以协议方式出让，至2002年7月1日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定正式生效的15年间，协议出让方式一直在我国城市经营性用地出让中占据着主导地位。截至2000年底，全国土地出让面积总量为30万公顷，以招标拍卖方式出让仅占其中5%左右，大量的土地都是以行政划拨或协议出让方式进行配置的。受市场竞争弱、交易不透明、人为因素多等的影响，经营性用地的协议出让造成了土地收益流失严重、权力寻租现象普遍、土地投机行为活跃等诸多问题。三是经营性土地供应总量迅速膨胀。一方面我国城市化进程以与城市建设的不断加速，城市人口数量急剧上升，城市商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等方面的需求迅速膨胀，对土地供应形

23、成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供应机制以与巨大的经营性土地升值空间，导致了经营性土地的权利寻租以与灰色交易，对经营性土地供应形成巨大的推力。在以上双重动力机制的作用下，我国现行城市经营性土地供应存在着明显的自发性、盲目性、投机性，严重影响了城市土地市场的正常运转。四是经营性土地供应结构不合理。经营性土地供应结构不合理的突出表现是，近几年一些大城市高档住宅（如高级公寓、别墅）与写字楼土地供应上升较快，市场需求份额相对又少，此类物业的消化吸收速度较慢，从而导致空置总量有所增加。与此同时，城市中心区、近郊区低价位住房又供不应求，从而加剧了城市居住社会空间的分异，影响了城市的健康有序发展。20

24、02年，市区价位在4000元平方米的住宅项目不到10%，市预售价格在3500元平方米以下的低价位商品房仅占18%，市价位在3000元平方米以下的商品房只占3.7%。土地供应结构不合理所导致的房地产市场结构不合理，已成为当前我国房地产经济发展的一大突出问题。返回不动产税改革的方向是“正税、明租、清费”国务院相关人员称，此前媒体报道的、将做试点城市仅仅是传言。近日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行等有关部门官员就国务院发展研究中心历时一年完成的中国房地产税收政策研究报告进行研讨。会议虽以国际研讨会的形式召开，但从各部委的重视程度以与与会领导的发言来看，会议上非常明确地传递

25、出一个信息：政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规的不动产税势在必行。同时国务院发展研究中心副主任伏瞻表示，我国2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择适宜的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。改革方向是“正税、明租、清费”据了解，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。“1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改。”国家税务总局副局长许善达表示，房地产税制最少滞

26、后10年，与市场化要求相距甚远。而国务院发展研究中心的研究也说明，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，其表现为多而重；而对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。对于目前的这种混乱情况，中国房地产税收政策研究课题组成员、国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬指出，2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出，“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规的物业税，相应取消有关收费”。而决议所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，我国房地产税制改革的方向是“明租、正税、清费”。据介绍，目前我国与房地产有

27、关的税收实施的是资和外资，城、乡有别的双轨制税制。而此次改革中提出的“正税”即合理设置新税制，统一外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。所谓的模拟运行不是实际的征收试点，只是“数字空转”在此次会议上，国家财政部有关负责人还透露，不动产税初始阶段可能不涉与个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产，而目前具体的实施框架和方式正在进一步的研究当中。伏瞻提出，不动产税的

28、征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。而如何确定房地产税的税基，如何确定适宜的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以与中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。为此，财政部财政科学研究所所长贾康在会上表示，房地产税初始阶段可能不涉与个人住房，条件成熟时再覆盖非经营性住房，并且可能分阶段、分区域进行。林家彬表示，目前不动产税还是处在研究和探索的阶段，并没有实质性的措施。但将于今年年中选择适宜的城市进行模拟运行，其中所谓的模拟运行不是实际的征收试点，只是“数字空转”；目前试点城市尚未确定，而真

29、正进入实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择、等城市做试点，仅仅是传言。返回战略布局今年外商房地产投资将转向二级城市仲量联行中国区执行董事郝思建认为，少数“热钱”流入地产的问题不值得担心。他表示，2005年外商投资机构将从投资、这样的一级城市，逐步转向中国的二级城市，投资重点会更多地转向二级市场。他表示，2004年中国房地产市场是非常理想，2005年表现会更佳，一个很好的现象是，无论是本地的开发商还是像、新加坡等的外商投资机构，对中国房地产的投资已经不仅限于大城市，投资重点会开始关注到了中国的二级城市。郝思建说，仲量联行于去年12月在和分别开了分支机构，今年将会在澳门、设立

30、办公室，接下来计划在一些二级城市，比如、这样的城市扩展我们的业务。他说：“这不仅仅是由于我们的兴趣，而是有很多我们的客户和投资商带动过去，我们是受委托去帮助开拓市场的。全球董事会在全球其他地区只会给少数两三个市场得到这种额外的投资，而中国就是其中的一个。”据介绍，2004年仲量联行在中国的业务较去年增长58%，2005年，该行设立了在原有基础上增长65%的目标。谈到最近一段时间“热钱”流入房地产市场的问题时，郝思建表示，“这并不会成为一个问题，而且不值得担心，尽管会有一些资金投向有所调整，但这一部分资金是非常小的。”他指出，虽然还是不断地有不同类型的资金，更多的资金在中国进行投资，像、这样的城

31、市有非常好的基础，是适合这样的资金做投资的。“中国作为一个整体的房地产市场并没有出现过热的苗头，更谈不上泡沫了。”郝思建说：“我们谈房地产市场，包括谈价格，更多地是从它最根本的经济基础这一层面出发，换一句话说，就是从供应与需求去看这个市场，是否过热，是否在合理的成长围。我们认为，中国这两年的经济高速地发展，国外的某些人看中国的房地产市场，并不完全了解中国市场在的需求，而只是专注某个项目，认为价格涨幅很高就去评论其市场过热，这并不客观也不全面。我们要从最基本的消费者在需求去分析，我们认为中国房地产市场还是在一个理性和合理的围之成长的。”返回2004年全国房地产开发呈现七大特点国家统计局4日公布的

32、数据显示，2004年全国完成房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%，虽略低于2003年增长30.3%的水平，但仍然保持着较快增长的势头。全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。全年房地产开发呈现如下主要特点：一、全年房地产开发投资增幅在高位运行。2004年，房地产开发投资延续了2003年强劲增长的势头。一季度完成投资1820亿元，比上年同期增长41.1%；上半年完成投资4924亿元，增长28.7%；前三季度完成投资8357亿元，增长28.3%；全年完成投资13158亿元，增长28.1%。其中，商品住宅完成投资8837

33、亿元，增长28.7%；办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了28.3%和31.4%。二、经济适用房投资出现负增长。在全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上年增长28.7%，增速比上年降低0.9个百分点。其中，经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长；办公楼投资652亿元，比上年增长28.3%；商业营业用房投资1724亿元，比上年增长31.4%。三、银行贷款增速大幅回落，占资金来源比重有所降低。全年房地产开发企业到位资金17169亿元，比上年增长29.9%，增速比上年回落5.5个百分点，但快于房地产开发投资增长速度。其中，国贷款3158亿元，仅增长0.

34、5%，所占比重由2003年的23.8%减少到18.4%；企业自筹资金5208亿元，增长38%，所占比重为30.3%；其他资金8563亿元，增长39.9%。四、土地开发和土地购置增速大幅回落。全年完成土地开发投资715亿元，比上年下降4.3%，增速回落37.7个百分点；房地产开发企业完成土地开发面积19740万平方米，比上年下降11.4%，而上年是增长14.2%；本年购置土地面积39785万平方米，增长5.4%，增速比上年回落7.4个百分点。五、施工面积继续扩大，商品房销售面积增速高于竣工面积。全年商品房施工面积140451万平方米，比上年增长19.2%，增幅回落5.7个百分点。其中，新开工面积

35、60414万平方米，增长10.4%，增幅回落17.4个百分点；竣工面积42465万平方米，仅增长2.1%，增幅回落16.5个百分点；商品房销售面积38232万平方米，增长13.7%，增幅回落12.1个百分点。商品住宅新开工面积为4.79亿平方米，增长9.3%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16.1%和16.2%。六、商品房平均销售价格增速加快。2004年，商品房平均销售价格上涨呈加速之势。一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7%，上半年增长11.6%，一至三季度增长13.0%，全年增长14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%

36、，为1998年以来的最高增幅。七、商品房空置面积负增长。到12月末，全国商品房空置面积12326万平方米，比上年末下降8.3%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为50.8%。商品住宅空置面积7405万平方米，下降15.6%，但商业营业用房3142万平方米，增长5.2%。返回去年12月“国房景气指数”基本保持稳定据国家统计局最新统计，2004年12月份，“国房景气指数”为105.32，比11月份上升0.23点，比2003年同月下降0.91点。统计显示，12月资金来源指数为105.51，比11月份上升2.36点，比2003年同月下降2.30点；商品房销售价格指数为1

37、04.25，比11月份上升1.78点，比2003年同月上升6.72点；房地产开发投资指数为107.10，比11月份上升0.86点，比2003年同月下降0.09点；新开工面积指数为103.33，比11月份上升0.79点，比2003年同月下降5.95点。；商品房空置面积指数为90.93，比11月份上升0.64点，比2003年同月下降2.49点；房屋竣工面积指数为101.44，比11月份下降1.21点，比2003年同月下降5.25点；土地开发面积指数为105.08，比11月份下降2.98点，比2003年同月下降5.72点。返回调查数据显示：2004年地产广告投入高达75亿元据某半官方媒体日前报道，2

38、004年房地产广告投入超过75亿元，在各行业中处于醒目地位。报道随后指出：然而，继央行121号文件银根紧缩政策之后，去年3月，国土资源部、监察部又出台了不得以协议方式出让经营性土地使用权的“地根”紧缩政策，规定8月31日后，土地一律实行招、拍、挂，并要求没有交清土地出让金的企业必须在短期把钱补齐。一时间，房地产业惊呼资金紧缺。为此，我们查找了相关数据来源，发现报道中的2004年房地产广告投入数据来自尼尔森媒介研究最新调查。尼尔森该调查显示，中国地2004年投在电视和平面媒体上的广告费已攀升至2614亿元人民币，比上年增长32%，其中电视广告占76%。据调查，2004年亚洲主要国家的广告收入比上

39、年增长28%，而中国市场的表现最为活跃。专家预测，2005年，随着中国对外开放的继续深入，愈来愈多的国际资本积极寻求进入中国市场的信道，业和广告业将面临更多的机会和竞争。从广告花费的行业大类来看，药品类广告的投放量达到524亿元，稳中有升，依旧在行业广告花费排名中占据首位。紧随其后的是化妆品和浴室用品，广告投放506亿元，零售和服务性行业广告投放388亿元。此外，2002年以来，中国房地产市场迅速升温，楼价的不断攀升也刺激了房地产的广告投放，2004年房地产广告投放额超过75亿元。房地产行业大类广告投放进入了前十名。由此，不难看出，此半官方报道有些夸。返回在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都

40、是各行其是日前，关于、多家银行大幅抬高个贷门槛、首付比例最高提至56成的说法甚嚣尘上。据了解，促使银行收紧房贷的原因只有一个，那就是最高院发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定今年正式实施，规定第六条强调：“对被执行人与其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”正是这一条规定在银行业引发了轩然大波。银行界有关人士认为，该司法解释将给银行处置房贷违约带来挑战。据悉，目前银行同业公会已上书高院，要求明确相关的细则，而在高院给出答复之前，为降低风险，各大银行不约而同的收紧了按揭贷款的审批。在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都是各行其

41、是工行分行一位从事房贷的工作人员透露，目前该行已经提高了对住房按揭的审核力度，尤其是对于金额高的贷款者，审查尤为严格，“现在关键是要核查收入的真实性，如果有税单，或能提供其他财产的证明，审批就比较顺利，首付一般也可以是三成。”与此同时，交通银行也在行发布了有关规定，除了要求对贷款者的收入月供比进行严格把关外，如果按揭对象是二手房的，还有房龄的要求，对相关中介机构也有准入的要求。不过，交行的一位人士透露，对个人信用比较好的客户，银行仍执行以往的政策。在，今年开始，国几家大银行分行如农行、建行、工行等针对具体地产项目，也已经悄然抬高了房贷首付款门槛。但也有金融系统部人士透露，各银行信贷部尚处在研究

42、阶段，房贷首付比例仍维持在两成，部分银行已经收紧对小户型中低收入者的按揭贷款，但是否会提高房贷首付比例则暂无结论。据悉，农行分行信贷部目前部制定了一套审核规定，大致容包括：一是只对公务员、教师、律师、金融机构从业人员、医生五类职业人员提供贷款，二是家庭至少其中一方为户口，三是无深户的需要出具担保，其四是具体项目具体对待。看来，在具体细则出台之前，银行都是各行其是。消费者会趋于理性，选择更有实力的品牌发展商业人士分析，此项规定没有细则出台，对于规定中“所必需居住房屋”和“对被执行人与其所抚养家属”均没有明确界定。由于个人住房抵押贷款违约者所必需居住房屋需要得到保障，假定违约者没有其他资产，那么银

43、行可回收部分就是购买房屋与所必需居住房屋之间的差额，从这个角度来看，面积较大和房价较高的房屋、以与家庭规模较小的购房者的抵押贷款对于银行来说风险较低。这就使得银行的个人住房抵押贷款对低收入者有所限制，因此各银行考虑提高房贷比例是风险增加的必然结果。万科董事总经理郁亮此前曾表示，商业银行协会正在和法院沟通司法解释一事，也许在定义明确后，可以给中低层收入者扩大住房来源。某著名地产上市公司有关人士坦言，目前这种提高房贷门槛的趋势对地产行业震动确实不小，不过公司认为消费者会趋于理性，选择更有实力的品牌发展商。返回策略设计商业地产规划要素法浅析实现商业地产价值的最大化，这是诸多开发商和地产人的初衷与梦想

44、，但是如何实现这一理想的目标，用什么方法解决这其中的一系列问题，则是困扰开发商的一块心病。下面就结合国外案例的论证，将实际方法理论化地归纳和表现出来。 一、商业地产的一般概念 关于商业地产的规划，开发商常常会问：商业地产产品风格如何营造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，这些都是为了一个共同的目的，如何提高商业地产的使用价值从而提升其整体价值。要回答这个问题，首先必须弄清楚一点：商业地产究竟为谁而作？通常情况下，可将商业的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户；商家作为经营者即用铺的人，是二级客户；而普通消费者才是真正消费铺商品的人，是三级客户，也是商业地产的终极客户。因此，商业地产的价值

45、必将通过终极消费客户消费者对其的认可度得以表达。 消费者认可的商业地产，其产品价值主要取决于两大要素，一是经营商家的质素（包括经营业态、品牌档次和经营特色），二是消费的氛围（人是团结的动物，消费氛围的营造对商家的进入起到一定的引导作用，从而产生羊群效应）。经营商家认可的平台，即商业产品的定位和经营的氛围；消费者认可的平台，则为经营商家的档次和消费的氛围。 经营氛围和消费氛围的营造，所涉与的问题主要有：产品形态（规划），是打造精钻旺铺、商业公园还是步行街；档次，经营的商品是顶级还是中高档；风格，建筑与装修表达何种风情；主题，是有主题式还是情景式的。那么，商业地产到底应该怎样定义？商业地产应是以商

46、业为功能性质，进行商业交流和交易的空间。商业地产产品具有商业性、公共性和公开性的特质。 二、商业地产产品的规划要素方法矛盾协调法商业地产产品的规划，主要存在以下八对矛盾。只有在协调好这些矛盾的基础上，才能做出成功的商业产品。 矛盾一：集中分散适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的容。商业地产的体量和价值一定是成正比的吗？体量大是否一定意味着价值高？其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式，采用不同的形式体量的大小也有差别，盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。 案例a：澳洲某大型商业项目。该项目充分利用了景观资源，留

47、有宽敞的步行街，让人置身其中也能感受到周边的风景。这样打开了交流面，延展了活动空间，打造出别具特色的景观商业。案例b：百康年世纪门（中心商业）。该项目位于家坪步行街入口，在规划时采用了室步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。案例c：建外SOHO（中心区、CBD商业）。该项目为公寓写字楼，其商铺全部邻街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面有滚梯直达公共院落，既出入便利又有层次感，并合理地利用了公共空间。 启示：在做商业地产产品规划时，一定要注意协调集中和分散的矛盾；不是体量越大，项目总价值越

48、高；要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划； 要充分考虑商业产品的差异性特色营造。 矛盾二：整体个体 适用于商业地产项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的容考虑。 一个商业项目既是一个整体的商业空间，其部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调个性化，个性化是否就意味着整体的凌乱无序？成功的商业项目在处理这个问题的手法上大体有两类做法。A类：确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵强、不生硬；B类：在打造整体外观时预留个性化空间，将个性空间也作为立面的构成部分。启示：商业地产产品一定要注意整体风格的塑造；个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。 矛盾三：公共私密重点解决

49、商业地产产品部空间规划的问题，即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。 A类：集中商业。对于集中商业，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样做的作用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，表达商业特色，增加空间层次感与整体融合性，增强主题的视觉共享性。B类：沿街商业。对于沿街商业，可用外挑连廊、骑楼的方式，使室外空间转折，增加人流的导入性。 启示：适度的公共空间（非售空间）的预留，对项目档次提升、人流导入、人气聚集、特色表达起到极大的作用。 矛盾四：开放封闭本矛盾协调法主指商业地产产品公共空间的利用和规划问题，需要注意的是对外沿街铺面和部铺面、品牌展示与品牌个性空间的协调。A类：将私密空间和

50、公共空间融合，形成私家利用、公共视觉，以此增加品牌的视觉导入性，自然导入人流；B类：适度的封闭，便于产品风格的形成，利于局部通透空间的个性突出。 启示：私密空间和公共空间的的巧妙融合连接，对商业地产产品的商业氛围营造相当关键；商业步行街的规划一定要考虑其自身的空间尺度条件；商业地产产品的立面未必是越通透越好。 矛盾五：概念具像重点解决商业地产产品主题概念落实的问题，主题是什么、表达的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要容。A类：用建筑本身表达主题；B类：制造运用视觉标志，打造连续的、有设计的视觉焦点。启示：商业地产产品的主题概念与产品的功能定位要相适应；建筑本身是商业地产产品主题风格和

51、氛围的主要表达容；视觉标志的巧妙制造和运用是商业地产产品主题风格表达的绝佳手法。矛盾六：功能美观解决商业地产产品的商业特征和价值表达的问题。 启示：商业地产产品首先要表达“商业”特性；商业地产产品的商业性是功能性和美观性的巧妙融合表达；商业氛围的营造不是单一空间的设置，也不是产品风格的独立表达，而应是全方位、多面的细节处理。 矛盾七：特色普遍解决商业地产产品的定位方向问题。商业地产定位应注意适用性和实用性。 矛盾八：价格价值这是商业地产产品矛盾协调法中最大的法则，只有将前面七个方法良好的考虑运用后，商业价值的最大化才能得以实现。商业地产通过功能定位、商业性表达、概念的落实，最终要实现的社会责任

52、与社会效益的统一。返回富力地产和摩根合作的战略意图解析近日，富力地产集团与摩根士丹利等就富力双子座TOWER正式签约。富力地产集团通过这一合作实现树立品牌口碑、图谋上市以与拓展市场的企业战略逐渐明朗。一、摩根的风向标作用将给富力带来更为良好的品牌口碑。与名牌合作也是其提升自身品牌价值的重要手段。为此富力不断与各行业的强手展开合作。比如在酒店部分，富力先后与全球两家著名的连锁酒店管理集团万豪国际集团和凯悦国际酒店集团签订了管理协议，富力丽兹卡尔顿酒店与富力君悦大酒店同时落户珠江新城；在商业部分，富力城也引来了全国最大的超市连锁集团联华集团。TOWER项目运作的过程我们也可以看到通过与国际知名企业

53、合作来扩大品牌影响的战略思想。资料显示，摩根士丹利作为华尔街旗舰，管理着数千亿美元的资产，其中仅房地产基金就达273亿美元，在中国就投入至少2亿美元用于长期持有10余个房地产项目。尽管外界一直对摩根有言行不一的质疑，但摩根投资的房地产项目的确有着风向标的作用。富力要的就是这样的口碑。二、依托摩根打通上市融资渠道效果将十分明显。据透露，目前富力已经委托摩根士丹利和第一波士顿两家投资银行作为其上市保荐人，准备在H股上市。近日富力上市工作国认证部分已经完成，如不出意外，今年上半年就实现上市。据称，富力希望通过股市融资25亿至30亿元人民币，用于全国围的房地产开发。富力上市计划谋划已久。房地产业是一个

54、资本密集型的行业，有渠道以成本低的手段融到资本用于拿地和开发是房企做大的关键。富力发展到现在即使不缺钱，也希望靠证券市场这一推手加速发展。为了配合上市计划，富力加紧了在全国的土地储备，不仅在珠江新城成片拿地，而且进入市场也一举拿下80万平方米土地。三、与盛融的合作为进军打开大门。一直以来就是全国性地产企业的必争之地。连续3年，楼市供销两旺，房价更以20%的速度递增，从而迅速超过居于首位。市场的高热度也让绿地、复地等当地房企销售额位居全国前列。受市场刺激，万科、合生、顺驰等全国性地产企业都在拿了地，但惟独同等规模的富力迟迟没有动作。富力的确想在、两极之外找到作为第三极，而盛融投资公司与其背后的政

55、府关系很可能作为富力进军的敲门砖。签约三方之一的盛融投资公司是国有独资的综合性投资公司，注册资本达30亿元，是市政府最大的投资公司之一。公司专门为国企在多元化改革中做大核心板块和退出部分领域提供专业化平台机构。返回杭浙动态外地房产巨头抢滩市场3月6日，由绿地集团开发的“绿地城”，正式在市环城北路詹家山破土动工。该项目占地面积230亩，总投资10亿元，总建筑面积32.7万平方米，建成后将成为当地规模最大、档次最高的大型住宅区之一。另一件事是：万科最近与省房地产企业“南都房产”开始了全面合作。有消息称，“万科”将和“南都”共同开发“南都”目前已在省运作的多个楼盘。省建设厅房地产业处副处长表示，在这

56、之前，称得上国重量级企业的房产公司还没有进入过。事实上，对房地产市场觊觎的远不止“万科”和“绿地”两家。去年底，“万通”就曾对和睦地区75号地块表示出浓厚的投资兴趣，而“顺驰”也一直想涉足的房地产开发。 外地房产“巨鳄”进入，给省房产企业带来不小的震惊。早在几年前，许多本土房产企业或主动出击，或被迫出走，纷纷到省外拓展新的发展空间。而此时，国房地产巨头又开始将触角探向竞争已十分激烈的市场。“万科”、“绿地”等进入的另一个原因在于的房产企业规模普遍很小，没有可以与之抗衡的大企业。曾有统计说明，若按2000家开发企业的年平均开发量计算，平均每家企业年竣工面积尚不足1万平方米！“万科”、“绿地”进入

57、还告诉房产企业，的房产市场空间依然很大，房产企业惟有通过提高品质提升服务使自己走上规模化发展的道路，才能拥有较强的竞争力。返回收紧住宅开公司政策将带动中低档写字楼市场分析员了解到，最近一个时期工商部门联合规划部门收紧了对于利用住宅作为营业场所开公司的政策。现在要想注册公司首先要经过规划部门对于办公场所的审批，事实上现在很难批出来了。去年年底，相关部门曾发布了一个关于简化企业注册登记手续的若干意见杭政办函2004314号文件，其中第二条容就是：“企业(个体工商户)以底层房屋和二楼以上住宅(含二楼)作为经营场地的，可凭规划部门的审批意见与其他相关证明申办注册登记。”目前许多想利用住宅开公司的创业者

58、都已经被挡在了门外。分析认为，在住宅里开公司一直是比较普遍的事情。在这些地方开公司的多是一些处于起步发展阶段的小企业，需求面积不大，但对地段要求比较高。如果以后在小区开公司难了，一些类似企业肯定会转到写字楼，这对中低档写字楼而言绝对是个好消息。目前写字楼的空置率大约在10%20%左右，根据地段的不同有所区别，武林、黄龙商圈附近的空置率低一些，庆春路附近的稍微高一些。如果中低档写字楼开始走俏的话，也有可能会带动高档写字楼的升温。返回楼市八大主要区域05年走势预测（II）滨江区域：该区物业除了早期的江滨花园、之江公寓、国信嘉园等以多层为主外，目前的滨江也是今非昔比，地价高，开发的物业也以小高层、高

59、层板式、点式高档公寓为主。滨江区块是2005年楼盘供应量最大的区块，预计可供应量将达到290万平方米。可供应楼盘将达到14个。在售的楼盘众多，主要有六合天寓、水印城、逸天广场、白金海岸、彩虹城等。另外，受钱江四桥通车等市政设施利好，滨江区的房价在2004年得到了快速上扬。目前滨江楼盘的价格在60009000元/平方米不等。滨江楼盘的总体销售形势较好，也不乏销售一般的。下沙九堡区域：物业以多层、小高层公寓为主，商业物业涉与较少，产品开发单一。下沙2005年供应量预计在120万平方米，供应楼盘6个。在售的楼盘主要有三个，星星港湾、大都文苑风情、华元16街区。下沙楼盘总体价位，在副城中依然处于中低档

60、水准，价格集中在45006000元/平方米，价格涨幅相对平稳。楼盘规模不大，销售进度一般，众多楼盘以定点销售为主，主要对象为当地的大学教师。闲林区域：物业类型以排屋、别墅和花园洋房为主。闲林区域楼盘供应量将达到300余万平方米，其中翡翠城建筑面积将达到150多万平方米，除了瑞城、翡翠城为2005年首期开发，其余大多为在售楼盘的延续开发，在售楼盘中，江南春城、怡景花城、荆山翠谷均有房可售。公寓价格集中在35005000元/平方米，排屋价格集中在70009000元/平方米。目前各楼盘中公寓部分销售较快，基本无房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。城北区域：物业目前以多层、小高层公寓为主，随着

61、房价的攀升，多层房源也日渐稀缺。城北区域是2004年主城楼盘开发的热点之一，2005年其开发将会放慢，预计可供应量在45万平方米，新盘出现较少，基本为延续开发。都市枫林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、锦昌文华三期等楼盘都即将推出。目前在售的楼盘主要是蓝色霞湾、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，还有近期开盘的新青年广场。该区块总体价格上涨较快，尤其是北景园一带，其在去年10月房交会后至今，楼盘总体价格上涨500元/平方米以上。目前城北北景园区块价格集中在60007300元/平方米。锦昌文华多层均价9000元/平方米、小高层均价8500元/平方米；水印康庭均价7500元/平方

62、米；蓝色霞湾均价8200元/平方米。城北板块已逐步深得人垂青，销售总体较为火爆。如水印康庭，去年12月份刚开盘的湖墅嘉园二期，都市枫林二期，祥和人家二期，目前销售率均在90以上。（完）返回杭城二手房一周行情城中：上周共成交房源11套，套均面积79m2，平均单价是8593元/m2，平均总价是67.9万元。其中，单价最高的是翰林花园11475元/m2，单价最低的是新工新村6485元/m2。成交个案：颜三路小区，66平方米，两室一厅，约建于1996年，总价51万，单价7777元/平方米。城东：上周共成交房源6套，套均面积75.2m2，平均单价是7725元/m2，平均总价是57.9万元。其中，单价最高

63、的是采荷东区8858元/m2，单价最低的是濮家东村6023元/m2。成交个案：艮园，68.9平方米，两室一厅，约建于1992年，总价57万，单价8274元/平方米。城西：上周共成交房源24套，套均面积76.6m2，平均单价是8195元/m2，平均总价是62.8万元。其中，单价最高的是林语别墅15595元/m2，单价最低的是城北商贸园5427元/m2。成交个案：翠苑三区，42平方米，一室一厅，约建于1989年，总价32万，单价7619元/平方米。城南：上周共成交房源2套，套均面积60m2，平均单价是6959.5元/m2，平均总价是42万元。成交个案：大马弄，53.8平方米，两室一厅，约建于198

64、3年，总价35万，单价6504元/平方米。城北：上周共成交房源14套，套均面积59m2，平均单价是7602元/m2，平均总价是44.9万元。其中，单价最高的是云河大厦9917元/m2，单价最低的是莫干山路2278元/m2。成交个案：湖墅新村，52平方米，两室一厅，约建于1986年，总价37.5万，单价7212元/平方米。返回“期房限转”成为鉴定楼市泡沫的“试纸”2004年的房价大涨，除了那些投资于楼市的人外没有一个人是开心的。对于老百姓来说，虽然是天下闻名的富人城，但是这富人城里的大部分还是中低收入阶层，市城调队一份调查显示，现在的房价与收入比达到101以上。面对着如此高的楼价，只能望天兴叹。而对于政府来讲，由于楼价上涨幅度已经严重超出了当地经济和收入的上涨速度，因此创业环境和对于人才的吸引力正在大打折扣。所以，在忍了一年后，市政府终于下决心要整治一下高涨的楼市。有鉴于此，市政府于今年1月出台关于加强商品房预售销售和转让管理的意见。新政策于3月1日开始正式实施。它从政府层面加强了对商品房预售销售和转让的管理，明确规定在今后房开企业“部认购”将受到处罚，凡无权属证书的期房不得转让等等。在“期房限转”政策实施一周以来，的楼市可以说是明显降温。而从1月份公布实施期房限转政策到今天，的期房和二手房的交易价格也已发生了有利普通百姓的变化。 新城是以往房产中介市场上最为火爆的一块，