市场情况调研定位报告

《市场情况调研定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市场情况调研定位报告（137页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 丰南区项目2012市场情况调研&定位报告项目报告导读:第一部分 城市研究第二部分 整体市场分析第三部分 城市商业调查第四部分 区域情况研究第五部分 项目业态建议丰南项目调研&定位PART1城市研究1、城市概况别称“凤凰城”，是省的一个省辖市，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。在这里诞生了中国第一座现代化煤井、第一条标准轨铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷，被誉为“中国近代工业的摇篮”。2、城市历史，因市区中部的大城山（原名）而得名。唐朝时，世民两次东征，均屯兵现在市区的大城山，山赐唐姓，由此而得名。历史悠久，早在 4 万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为

2、燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（ 1877 年）在设开平矿务局，引进西方先进技术，办矿挖煤。1878 年建乔屯镇，1889 年改名镇，1938 年正式建市。1978年3月11日，市改为省辖市。1984年12月15日，国务院批准市为全国13个“较大城市”之一。 3、城市地位作为省经济中心，是联接华北、东北两区的咽喉要地和极其重要的走廊。 是中国重要的沿海港口城市，环渤海区域中心城市，省域中心城市，是中国北方重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中心、物流中心、环渤海新型工业化基地。 4、城市位置市位处环渤海湾中心地带（南部为著名的湾

3、），东至125公里，南距渤海40公里，西南至108公里，至省会366公里，西北至154公里，是联接华北、东北两区的咽喉要地和极其重要的走廊。 5、城市交通市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。铁路、公路、高速公路、港口相互交织。京哈、京山、大、七滦、迁、滦港铁路纵横穿越全境。京、津唐、唐港、唐承、沿海高速公路与环城高速公路、国道相交连接，形成网络，四通八达。港是全国7大海港之一，已与国外150 多个港口实现通航，港妃甸港区深水码头已基本建成！（1）铁路已经建成的铁路有国家级铁路干线京哈铁路、津山铁路、大铁路、迁铁路，地方铁路坨港铁路、遵小铁路、唐港铁路。正在建设的有津城际铁路、蒙铁

4、路；规划的有京唐城际铁路、京哈城际铁路、唐城际铁路、沧城际铁路。 （2）轨道交通市已经把轻轨和地铁建设列入十二五规划，聘请铁道部第三勘察对我市的地铁轻轨线网进行规划设计，一旦获批将会马上开工建设。 根据有关消息报道市区与郊区初步规划5条地铁，市中心区到妃甸新区将会建设轻轨，的第一条地铁将会贯穿新华道全境经过新火车站，在建的新火车站已经预留出地铁枢纽位置。的第一条轻轨将在妃甸新区境出现。根据市总体规划，整个市都市圈共设计有5条轨道线路，总长约165公里，共设站120座，其中换乘站16座，全网络设计远景年日运送旅客可达300万人次。轨道线路最高速度推荐80100公里/小时，平均速度3545公里/小

5、时。各条线路具体如下： 1号线：32公里，21站，丰润区女织寨。1号线是市区南北向中轴干线轨道线路，在市区依次由南向北服务于女织寨，南湖郊野公园，中心商业区，高新开发区，并向北一直延伸至丰润区。 2号线：28公里，24站，城镇开平镇（分支至丁庄）。2号线是市区东西向中轴干线轨道线路，依次连接西郊城镇，火车站，中心商业区，东南组团，开平组团。 3号线：48公里，29站，6*B，丰南区古治区。3号线是整个都市圈东北西南干线轨道线路，依次连接丰南区，南湖西组团，市中心区，东湖郊野公园，开平组团，并向东北一直延伸至古治区。4号线：31公里，26站，甄家庄银丰镇。4号线为整个城市东面半环状轨道线路，依次

6、连接商务会展中心，陡河东组团，小山组团，并向西南一直延伸至丰南南组团银丰镇地区。 5号线：26公里，20站，道马台村。5号线为城市西面半环状轨道线路，依次连接高新区组团，机场新区公园，城西商业区，南湖西，丰南区。（3）航空三女河机场。机场预计2011年旅客吞吐量为150万人次，2015年为500万人次，到2020年达到1200万人次；货邮吞吐量预计2015年为3000吨，2020年为6000吨，到2040年达到20000吨。开通7条远距离航线，分别是、；近距离航线4条，分别是、。 2010年7月13日，三女河机场正式开航。妃甸国际机场被列入十二五规划。（4）港口港分为京唐港区、妃甸港区和丰南港

7、区，形成分工合作、协调互动、三港齐飞的总体发展格局。其中京唐港区于1992年正式通航，妃甸港区于2005年12月18日正式通航，京唐港区和妃甸港区正在大规模建设和快速发展中，丰南港区投资300多亿元，已开工建设。港将在2020年前成为吞吐量高达8亿吨以上的全球前3强的超级国际化深水大港、国际航运中心国际物流中心和国际贸易中心。 规划在妃甸建设国际游轮港口，开通国主要旅游港口城市的旅游航线，适时开通国际航线。市规划在湾国际旅游岛建设国际游轮母港，初步预计投资30亿元。市谋划在妃甸新区3号港池附近，建设约10平方公里全国最大的保税港区，目前已经上报到国务院，2011年10月份有望获批。2010年港

8、全年完成货物吞吐量2. 6亿吨，暴增42.07%，增长速度遥居中国规模以上港口第1名。港顺利进入全国7大海港行列，进入全国3大海港和全球3大海港指日可待。6、城市面积全市总面积17040平方公里。其中东西广约130 公里，南北袤约150公里，陆地总面积为13472平方公里。市中心区位于市中部，东、北与滦县交界，南与丰南区接壤，西和北与丰润区毗邻。另有海域面积达3568平方公里，132个海岛基本都在。7、市行政区划 市下辖2个县级市：迁安、遵化；6个县：迁西、玉田、滦县、滦南、乐亭、唐海；6个区：路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南；6个经济区：海港开发区、高新技术产业园区、南堡经济开发区、芦台经

9、济技术开发区、汉沽管理区和妃甸新区。8、城市人口从市统计局获悉，2011年，全市人口保持低速平稳增长。到2011年年末全市户籍总人口757.73万人，比上年末增加23.8万人，其中市区420.00万人。在总人口中，农业人口367.56万人，比上年增加10.54万人；非农业人口420.03万人，比上年增加0.95万人；男性人口372.34万人，女性人口361.56万人，男女性别比为103:100。常住人口980万890522.11101.66393692285423369428745丰南区2010年末总人口505423人，下辖15个乡镇，一个办事处，502个村（居委会），全区2010年度共出生4

10、838人路北区路南区古冶区开平区丰润区妃甸区丰南区区域面积12067.33253.4251.3133419431568人口数量70354333904050.59、城市经济2011年，市实现生产总值5442.41亿元，比上年增长11.7%，经济总量占全省比重达到22.5%，比上年提高0.4个百分点，已连续8年居省第一位，增速高于全省平均水平0.4个百分点。工业化特征依然明显，第二产业增加值占地区生产总值的25.0%，其中工业占26.0%，分别比上年提高0.4个和0.6个百分点；第一产业和第三产业分别占地区生产总值的8.9%和31.0%，比重分别比上年下降0.5个和1.4个百分点。截止2011年1

11、2月止拥有机动车150万辆，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.5万辆。10、居民消费水平2011年，城镇居民人均家庭总收入23571元，同比增长13.2%。其中人均可支配收入21785元，比上年增加2230元，增长11.4%，比上年增速加快3.1个百分点，呈现稳步增长态势；人均消费性支出14483元，同比增加961元，增长7.1%，与收入保持同步增长。生存型消费增长较快。2011年，城镇居民人均食品消费支出5027元，增长15.0%；衣着消费支出1779元，增长34.9%；居住消费支出1533元，增长3.4%；人均家庭设备用品与服务消费支出1022元，增长19.7%。201

12、1年，城镇居民人均工资与补贴收入12758元，同比增长33.2%，成为可支配收入增长的决定因素。城镇居民家庭人均经营净收入664元，同比增长5.2%，成为城镇居民收入增长的原因之一。居民人均财产性收入429元，同比下降52.3%。居民人均转移性收入9720元，同比增长0.1%。其中，由于城镇建设拆迁改造带来的赔偿收入人均1437元，成为转移性收入增长的决定因素。截至2012年7月，居民储蓄存款达3168.48亿元11、支柱产业经过百年发展，现已形成钢铁、能源、建材、机械四大支柱产业，是国家重要的能源、原材料基地。 钢铁工业：是的第一大支柱产业，截至2011年底，全市拥有唐钢、首钢京唐钢铁、首钢

13、迁安钢铁、渤海钢铁企业集团等13家钢铁企业集团，全市钢铁前五强企业（集团）生产集中度达到68%，2011年生产成品钢材8095.3万吨，约占全国钢铁总产能的十分之一，利税136.8亿元，占GDP的19.7%；缴纳税金68.3亿元，占全部财政收入的12.4%。能源工业：富集煤、铁、石油、天然气、黄金等战略资源，已发现并探明储量的矿藏有49种。煤炭保有量43亿吨，为全国焦煤主要产区；铁矿保有量50多亿吨，是全国三大铁矿区之一；冀东南堡油田三级储量达16亿吨以上。2011年，能源行业实现增加值314亿元，占规模以上工业的11.1%，占GDP的5.8%；缴纳税金56.4亿元，占全部财政收入的10.2%

14、。建材工业：主要包括水泥和建材、卫生瓷和新型建材，是全国有重要影响的建材生产基地。2011年主要产品产量：水泥3980.4万吨；卫生瓷2354.7万件；平板玻璃1364.1万重量箱。规模以上建材行业实现增加值134.9亿元，占规模以上工业的4.8%，占GDP的2.5%；缴纳税金15.4亿元，占全部财政收入的2.8%。机械制造业：是传统主导产业之一，产品涉与工业装备、矿山机械、汽车零部件和印刷、环保机械等。2011年，生产矿山专用设备33.4万吨，水泥专用设备6.6万吨，铁路客车844辆。其中，轨道客车#公司生产制造的CRH3型时速350公里动车组，是世界上运营速度最高、完全拥有自主知识产权的国

15、产化高速动车组。2011年，装备制造业实现增加值353.3亿元，占规模以上工业的12.5%，占GDP的6.5%；缴纳税金23.2亿元，占全部财政收入的4.2%。12、城市规划市城市规划划分城市市区和滨海新区（海港开发区和妃甸工业区）。主城区包括中心城区、丰润城区和古冶城区；中心城区包括路南区和路北区的城市建成区部分、丰南城区、开平城区。即由京高速、津唐高速、唐港高速和西外环高速共同构成的“O”型环城高速公路区域的城市建成区。 城市公共服务设施布局延续现状，重心北移，向北、向西生长，逐渐形成分级多中心的城市公共服务设施网络。 盛策观点：作为京津冀东大门，随着京津冀一体化程度的增加，协同效应更加明

16、显，城市发展的步伐也将越来越大，未来城市发展潜力看好。人口规模大，属于市区的人口比例超过一半，也意味着项目客群主要即为本地人。第二产业极其发达，是一座典型的北方工业化资源城市，GDP总量历年保持省的20左右，连续8年超越省会成为省第一，居民收入普遍较高，这为项目的投资客群提供了良好的市场基础。丰南项目调研&定位PART2整体市场分析1、房地产政策资讯时间政策政策容概要1月1日房贷执行新利率7.05%五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点；2011

17、年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点。1月9日住房保障法拟出审计署发布2012年度1号公告，其中直指2010年度保障房专项审计中发现的诸多问题。因此，审计署已经连续多年就保障性安居工程情况进行审计，并且会在2012年持续审计下去。2月5日省住宅专项维修资金管理实施细则省住宅专项维修资金管理实施细则，已于今年起开始施行。该细则的实施将有效加强住宅专项维修资金的管理，进一步保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。2月18日房企联网直报统计数据从2月18日开始，全国70万家三上企业和房地产开发经营企业将在统一的数据采集和处理平台上，通过互联网直接向国家数据中心或国家认定的

18、省级数据中心报送统计数据。2月20日税务总局:拆迁补偿免契税 财产婚后加名不缴税20日，国家税务总局纳税服务司针对近一段时间纳税咨询的热点问题进行了统一解答。根据我国的税收规定，对城镇居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿的，对超过部分征收契税。2月22日国土资源部：部分地区将试点清理小产权房国土资源部有关负责人昨日表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理小产权房做制度和政策准备。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻通气会上说，关于小产权房问题，今年将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。2月24日央行:2月24日起下调存款准备金

19、率0.5个百分点据央行消息，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月28日住建部：今后保障房上市交易将消除牟利空间2012年将采取多种措施，进一步保证住房保障分配结果公正、住房保障资源的公平善用。将严把准入关，强化住房城乡建设与各相关部门与街道、社区协作配合，建立家庭住房和经济状况联动审核与信息共享机制。3月8日住建部部长：十三五保障房建设以资金补贴为主住房和城乡建设部部长伟新7日列席十一届全国人大五次会议代表团审议时说，住房建设光市场和光政府都不行，需要两条腿走路，住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计。从保障房角度去看

20、，十二五重点在于实物建房，十三五将转向以资金补贴为主。时间政策政策容概要3月12日七部门:保持首套房贷政策稳定打击规避限购记者12日从两会获悉，一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。3月19日相关国家标准颁布 住宅楼必须配套信报箱住房和城乡建设部日前发布了新的住宅设计规国家标准，规定住宅设计图纸中必须配套设置住房信报箱。该国标将于今年8月1日起实施，从此新建住宅楼必须配建信报箱，否则将因无法通过验收而难以上市销售。3月19日公租房先交租金再领补贴 造

21、假家庭五年不得申请18日，市住建委发布关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知(征求意见稿)，公租房租金补贴将按照租补分离的原则，即承租家庭先交租金，交完后再按月领取补贴。3月20日住建部出台建设用地容积率管理方法记者20日从住房城乡建设部获悉，建设用地容积率管理方法近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。3月27日出台住房和城乡建设系统破坏性地震应急预案记者从省住建厅获悉，近日出台省住房和城乡建设系统破坏性地震应急预案，紧急预案中要求，发生破坏性地震后，各级住房和城乡建设

22、主管部门要迅速了解震情灾情和救灾情况，并对灾区房屋建筑进行震时应急评估和工程抢险。3月29日发改委：制定出台农村集体土地征收补偿条例3月28-29日，2012年全国经济体制改革工作会议在市召开。会上，国家发展改革委党组成员、副主任森作了题为把握形势 抓住机遇 坚定不移地继续深化改革开放的重要讲话。4月9日最高法：房屋征收补偿不公平禁止强拆最高法发布关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。4月17日国土部：保

23、障房用地应保尽保单独报批国土资源部17日召开会议，总结2011年房地产用地管理和调控工作并部署2012年土地调控工作。会议要求，各级国土资源部门要把思想认识统一到党中央、国务院对当前经济形势的判断上来，准确把握当前房地产用地调控面临的形势，认真研判当前房地产市场运行的基本态势。4月23日住建部：禁在房屋招投标中设高门槛排斥投标人住房与城乡建设部昨日发布关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见，提出将加大招标投标过程公开公示力度，房屋市政工程项目招标，不得设定与招标项目的具体特点和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人。时间政策政策容概要4月26日财政部国家税

24、务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知中规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米与以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。5月9日国企老总职务消费禁止用公款买房今后，国企负责人严禁豪华装修办公室，严禁用公款为亲属和子女支付各种费用。日前，财政部、监察部、审计署、国资委印发了国有企业负责人职务消费行为监督管理暂行方法，对12种行为予以严格限制。5月13日省住建厅下发通知：物业想撤走 得提前仨月报告5月13日省住建厅下发关于加强物业管理工作的通知，要求物业服务退出时要提前三

25、个月报告，对违规退出的物业要予以处罚，情节严重的吊销资质证书。5月18日住建部：对保障性住房工程质量将采取四项措施5月18日，住房和城乡建设部住房保障司副司长学勤在解答网友关于保障房质量的问题时表示，针对保障性住房工程质量问题，住建部将采取四项措施进行监督。5月22日住建部:将在保障房建设中建立永久责任制度据住建部消息，住建部住房保障司副司长学勤日前在承受媒体采访时表示，将在保障性住房的建设中，建立“永久责任制度”。5月22日国土部：不得以任何形式安排别墅类用地国土资源部18日公布今年全国住房用地供应计划显示，今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供

26、应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。5月27日新规：取消毛坯房 进入“全装修时代”5月27日省住建厅已经向全省住房建设系统下发了关于推进新建住房全装修工作的意见，要求加快推进全省新建住房全装修工作。力争通过5年的努力，全省新建住房全装修比例不低于60%；包括在的设区市基本实现新建住房全装修竣工。6月8日国土部：闲置土地满1年按地价20%征闲置费闲置土地处置方法修订通过，自7月1日起施行。方法加大了政府的责任，完善了闲置用地认定的方法和程序，再次明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的

27、20%征缴土地闲置费。6月8日央行：6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率与个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月21日住建部：购买绿色住宅可获优惠房贷利率记者从住房城乡建设部获悉，根据近日发布的“十二五”建筑节能专项规划，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。2、房地产市场资讯住建部：个人住房信息联网将扩至500个城市全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标。住建部相关人士7月1日证实，在6月3

28、0日前全国已有40多个城市的住建部门，完成了与住建部的个人住房信息联网。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市。2011年年底，住建部提出建设全国40余个城市个人住房信息统一联网查询系统，以与保障性住房信息系统、100城市住房公积金信息联网系统，项目周期总计约3年。住建部相关人士表示，昨天前，全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网。未来该系统将扩大到500个主要地级市。个人住房信息联网系统在、设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控。“不是地方政府上报数据，而是系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到

29、相关数据”。“首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”目前地方政府通常可以自行界定相关概念。今后，住建部完全将通过系统进行统一确认。 个人住房信息联网系统，由住建部房地产监管司和住建部信息中心共同推行，该系统将为房地产调控政策制定、调控政策效果评估、市场动态监测提供数据支持；同时，系统也将为未来可能实施的房产税、遗产税征收提供数据基础；也可以利用该系统遏制异地炒房。央行特急文件：首套房贷利率最低可达7折在6月7日晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。特急文件重提7折利率不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010

30、年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。实际上，首套房7折利率就从来没离开过我们。在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。银监局：“从未说过取消7折房贷”2010年4月，房地产调控正式打响。此后，新国十条、国八条等调控政策相继出台。2010年9月，央行和银监局曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”，即暂停发放居民家庭购买第三套与以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%与以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率

31、不低于基准利率1.1倍的规定。不过，无论是新国十条还是国八条，只规定了首套房的首付成数，而并未对首套房贷利率作出限制，也从未要求首套房利率最低8.5折。人民银行从未发文废止过早前的7折优惠底线，理论上仍可以对首套房贷利率最低打7折。不过，商业银行会根据自身风险控制而做出调整。火车站地区拟规划为城市商业文化次中心火车站地区控制性详细规划与城市设计已初步完成。根据规划，火车站地区将形成区域商务中心和城市商业文化次中心。 火车站地区为市的老城区、枢纽地区、门户地区和滨水地区，也是市重点发展的方向之一。规划区东至卫国路，西至西外环路，北至兴源道，南至南新西道，包括铁路以东城市建成区和铁路以西现状村镇用

32、地，总面积为11.9平方公里。2020年火车站地区人口规模为19.5万人。道路将形成“快速路主干路次干路支路”的等级体系，其中，快速路两条，分别是西环路和南新道；“两横四纵”的干路系统，共六条，分别是北新道、新华道、学院路、友谊路、站前路和一规划路；次干路八条，分别为兴源道、西山道、国防道、卫国路、大里路、光明路、青龙路、规划二路；组团部道路将形成支路。景观结构为“三轴四带、八点八区”，其中，三条景观轴线为新华道景观主轴、友谊路景观次轴、景观次轴；四条景观廊道为光明路生活景观廊道、大里路生活景观廊道、西山道生活景观廊道、国防道生活景观廊道；八大景观节点为枢纽区东部景观节点、枢纽区西部景观节点、

33、文化休闲景观节点、新华道与友谊路交叉口景观节点、新华道与学院路交叉口景观节点、北新道与站前路交叉口门户景观节点、北新道与友谊路交叉口景观节点、北新道与学院路交叉口景观节点；八大景观分区为枢纽景观区，商业文化景观区，新华道商业、金融景观区，北新道办公、商业景观区，大型商业景观区与铁西商业办公景观区、物流贸易景观区和分散的居住景观区。路南区今年重点推进“两线”“一带”“两园”开发建设今年路南区将强力推进南新道、复兴路“两线”，省级文化创意产业带“一带”，侯边庄工业园、妃甸临港产业园“两园”开发建设，抓紧培育农业产业化龙头企业和特色品牌农业。“两线”开发建设：依托南新道拓宽改造，加快两侧项目建设，重

34、点做好杰得国际广场、新华联商业综合体、澳门恒河五星级酒店等项目，突出建设南路区域的开发，加快顺茗茶文化园、老风情小镇、影视基地等项目建设，形成建设南路第三产业发展新高地；依托水系公园广场建设，积极推进周边区域的综合开发，加快实施包括美国邦廷城市综合体、渔人码头、庞大汽车总部等项目的南新道市场群建设。适时启动复兴路两侧开发建设，加快推进小山区域、荷花坑市场周边区域改造；以冀东现代物流园区为载体，重点推进中国北方国际钢铁交易物流配送中心、凤凰国际物流中心、国际轮胎绿色物流贸易中心、华贸低碳物联等现代物流项目。依托万达广场、新华贸中心等城市综合体，支持发展总部经济。“一带”开发建设：注重挖掘发挥地域

35、传统文化、地震科普文化、开滦企业文化、生态园林文化、创意文化、瓷文化，突出省文化创意产业园龙头作用，着力加强设施配套、商品销售、创意产品开发、艺术品拍卖等工作。突出抓好汽车文化展示园二期、宝珠国际家居文化展示广场等项目，引进动漫、影视、软件设计等创意产业项目，形成产业拉动增强、知名度较高的省级文化创意产业带。“两园”开发建设：侯边庄工业园除主要承接区企业“退二进三”搬迁项目外，还要发挥毗邻主城区交通便利、空间较为广阔的优势，将工作重点和方向调整为打造仓储物流园区，为市商业商务中心建设搭建物流平台、仓储基地，年启动实施标准化物流基地项目。抢抓市培育妃甸增长极、打造沿海经济隆起带的机遇，推动临港产

36、业园上规模、上档次。抓紧培育农业产业化龙头企业和特色品牌农业。统筹规划，依托荷花坑市场周边区域改造，加快推进荷花坑市场上档升级，建设市绿色蔬菜配送中心、食品安全检测中心、区域性农产品价格形成和信息中心、华北地区农副产品物流集散中心；引导企业增强品牌意识，重点支持香宇、万里香等优势企业争创名牌产品和驰名商标。2012年将完善城市规划提升城市功能今年我市将通过完善城市规划、提升城市功能、繁荣城市经济、加强城市管理、加快县城扩容和小城镇建设，打造繁荣舒适的生态宜居城市。完善城市规划。完成市中心城市地下空间规划设计、市政基础设施规划编制，以与环城水系、凤凰新城、南湖生态城商业服务配套项目专项规划编制，

37、组织编制城市综合交通规划。启动2016世界园艺博览会建设规划编制工作。提升城市功能。完成南新道等道路改造工程，完善城市次干道和支路网络。加强公交场站建设，加快公交车辆更新升级，建立城市绿色快速公交体系。加快新火车站东广场与周边区域改造，启动新火车站西广场与周边区域规划建设。加快新青少年宫、新科技馆、新工人文化宫等项目建设。开工建设西郊热电厂异地扩建项目，实施西郊、丰润热电联网供热和新华道等9条燃气管线扩容改造工程。继续推进旧小区改善和既有建筑节能改造，全部完成震后危旧平房改造安置住房开工建设任务。加快城中村和旧城改造回迁房建设步伐，确保拆迁居民与时回迁。繁荣城市经济。环城水系公园广场全部建成开

38、放，在水系沿线规划建设一批大体量的商业服务、文化产业项目，打造生态景观带和产业聚集带。提升南湖生态城软硬件水平，完善南湖生态城基础设施和配套功能，加快老风情小镇、影视基地、访客中心、国家体育休闲示区等项目建设，着力打造高品质生态旅游度假区和5A级景区。加快推进凤凰新城金融街、城市综合体、总部基地等现代服务业项目建设，提高城市繁荣度和产业聚集能力。加快县城扩容和小城镇建设。坚持大中小城市协调发展，扶持迁安、遵化、滦县、乐亭尽快建成中等城市，促进玉田、迁西、滦南、唐海县城扩容升级。加快县城景观示街、标志性建筑和城中村改造步伐。加大特色重点镇建设力度，促进产业向园区聚集、园区向城镇集中、人口向城镇转

39、移。2、房地产市场运行情况从房地产开发建设情况来看，2011年，房地产开发投资保持持续快速增长。全市完成房地产开发投资507.32亿元，同比增长49.9%。按房地产开发投资的构成分，建安投资332.04亿元，同比增长41.5%；安装工程投资52.25亿元，同比增长242%；设备工器具购置6.34亿元，同比增长82.1%；其他费用116.70亿元，同比增长37.4%。在其他费用中，土地购置费93.76亿元，同比增长44.9%。分物业类型看，住宅、商业营业用房、其他用房投资增速回落，办公楼投资增速提高。2011年，全市完成商品住宅投资372.35亿元，同比增长47.3%，增幅比上半年回落44.4个

40、百分点；商业营业用房投资72.36亿元，同比增长32.4%，增幅比上半年回落7.2个百分点；其他用房投资46.49亿元，同比增长75.8%，增幅比上半年回落181.3个百分点；办公楼投资16.13亿元，同比增长251.9%，增幅比上半年提高19.4个百分点。分户型看，中等户型，别墅、高档公寓投资仍保持较快增长。在商品住宅中，90平方米以下住宅完成投资185.04亿元，同比增长45.3%；90-140平方米住宅完成投资126.39亿元，同比增长17.8%；140平方米以上住宅完成投资60.92亿元，同比增长237.1%；别墅、高档公寓完成投资25.73亿元，同比增长1014.1%。3、2011年

41、80%住宅项目价格上调2011年被业界普遍称为房地产动荡之年，在这一年中，中国政府屡出政策调控组合拳，频频袭击房地产住宅市场，限购令、房产税、调息限贷等等政策一波波地治理着全国房地产大市场。对于房价过快增涨的一线城市，房价在调控干扰下大幅回落，对于像这样的二三线城市，虽然政策的波与效应有些滞后，但是在长期的市场猜测、预期下，成交情况也曾一度受到过影响，但是2011年收官后，商品房成交市场仍然完美收官。根据搜房网数据监控中心根据售楼处报价，监测到的65个在售住宅项目中，2012年1月报价与2011年1月相比，有52个住宅项目调高了销售价格，占比80%，其他项目价格基本稳定。购房者或因限购令都纷纷

42、加入到了楼市观望的队伍中，开发商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采取各种营销方式回暖楼市，但从2011年住宅总的报价情况来看，整个住宅市场还呈现上调状态。由此可见，2011年住宅价格还是呈现上涨的势头，而保持平稳的项目也在逐步增加，综合2011年每月的价格调整以与全年的价格调整来看，总体上价格均趋于一个平稳上调的态势。4、2011年度住宅价格调整区域：路北领涨2011年全年52个涨价住宅项目，其中路北区有12个项目涨价，占比23%，居首位；其次为丰润，有9个住宅项目涨价，占比17.3%。根据售楼处报价，52个涨价项目中，涨幅10%的有5个，多数项目涨幅在1%-7%。2011年商品房非

43、住宅市场成交总量为4809套，其中路南区成交套数最多，为1574套；唐海区成交930套、路北区成交794套分别位列二三名。丰润区、高新区、丰南区域的非住宅成交后劲可谓旗鼓相当。对于路南、路北区域，无论是住宅成交量还是非住宅成交量走好一直是毋庸置疑的，值得分析的是唐海地区，在非住宅市场发展上，唐海市场明显表现出了独特的优势，由于拥有妃甸这一国家级发展经济腹地，钢铁、港口、运输行业等二三产业在妃甸区域大发展之余，更多的商业地产市场需求被唤起，从而带动了唐海这一地带非住宅市场的发展。5、2011年度市区中心区商业市场全年供销分析路南区商业仅有1月份有供应，成交主要集中在2、7、8月，其余月份较平均，

44、年底最低。成交均价除6月份最为突出外，整年呈缓慢上升趋势，7月份回调后继续上升。路南区主导了商业的市场成交，引领了价格标杆。路北区商业今年供应仅在3、5月，其余月份没有供应，成交主要集中在下半年，成交均价一直呈上升趋势，到11月份有所下滑。路北区引领了商业的市场价格，但成交主要放量在路南区。6、市场购买力分析市场购买力整体比较看好。据公开数据显示，2012年市GDP突破5千亿元，不仅远高于省会，且常年稳居省首位。有数据显示，市约占省房地产购买力的1/4。从我们整个对经济的发展来看，真正经济起飞主要是从04年开始，主要源自于是中国最大的铁矿含量最丰富的地区，碳含量达到20亿吨的县有4个，主要取决

45、于03年国际铁矿石的大幅度涨价导致了经济的迅猛发展。铁矿保有量达57.5亿吨，是我国三大铁矿区之一。2003年，国际铁矿石基准价格开始上涨，到2005年上涨幅度跃至71.5%。由于铁矿石单价较高，一夜之间巨大的涨幅令许多从事钢铁贸易的人一跃成为了千万级的富豪，的城市某种意义来说可以算是“一夜暴富”。同时，还是我国焦煤的主要产区，保有量达62.5亿吨，且优质程度较高；从宏观调控来看，在2003年GDP达到了1295亿，2004年GDP达到1626亿，增长率接近16%，05年GDP突破了2000亿，达到了2027亿，11年GDP突破了5000亿，达到5442.4亿元，同比增长11.7%，与、等城市

46、并肩进入中国GDP“5000亿元俱乐部”。从经济普查结果来看，矿与有色金属加工业还有包括能源、石油、化工这四大行业占了它整个工业值的91.6%。在这几年得益于能源和资源的需求，所以取得了一个迅猛的发展，一夜暴富带来的就是快速富起来的消费流向。从数据可以看到，2004年一年时间的汽车保有量增长了47%，05年增长67%，06年增长了44%，可以看出它整个的经济发展情况。另外一个数据就是市交通部门公布的1-10月份市上牌的1162辆豪华轿车中，平均单价达到86万。最新的消息，就是6月8日仅一天时间市上牌子的车就有870辆，可以看到整个经济的发展潜力。而随着这两年国家对能源产业的重视，投资会越来越大

47、。里面包含了首钢的搬迁，这是对经济带动的。在国家的规划里面，妃甸港未来将形成一个大码头，矿石、煤炭、原油、液化天然气四大码头，最大可以达到60万吨，以大码头、大电能、大化工、大钢铁为核心的四大主导产业，将建成国最先进的1500万吨精品钢生产基地，1500万吨的原油储备基地，1000万吨级炼油和100万吨级乙烯炼化一体化工程，460万千万火力发电厂等一系列大型工业项目，这在一个地级城市中非常少见。另外就是在南堡发现的储藏量达到40亿吨的大油田，无疑为下一步的发展起到一个非常好的带动作用。把大油田上升到了政策高度，就是它为中国整个经济转型提供了一个非常好的条件，这些利好带动了经济的蓬勃发展，这是市

48、场购买为之看好的大背景。钢铁能源的发展，有铁矿、煤矿、金矿以与现在发现的石油，再加上原来是北方的瓷基地，的工业非常发达，大量的企业主他们本身就在经济的发展过程中就累计了很大的财富，这应该是一个经济基础。即便作为普通市民阶层，2011年人均可支配收入21785元，比南方某些城市更高，比上年增加2230元，增长11.4%，比上年增速加快3.1个百分点，呈现稳步增长态势；人均消费性支出14483元，同比增加961元，增长7.1%，与收入保持同步增长。盛策观点：的房地产开发程度与其经济地位不匹配，从2006年开始，房地产市场开发力度加大，目前还处于房地产发展初步阶段。在盛策市调的过程中，很多受访人员指

49、出2011年房地产市场涌入了大量的新项目，市场中房源充足，由于国家限购、加息等众多政策的干扰，市场在2011年出现过一段时间的观望，但对于庞大的刚需市场，一些急于购房的消费者在房价没有出现下降的情况下，并没有停止购房，反而是选择了适合自己的项目购买。尤其近年来，在宏观经济波动较大情况下，经济基本面仍比较健康，经济总量始终保持快速增长，为市房地产的发展奠定了稳固的基础。受市整体改造影响，市土地市场复，土地成交面积有较大增幅，市土地市场后续升值潜力值得关注。丰南项目调研&定位PART3城市商业调查1、商业布局商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”指贯通南北的建设路，这两条线决定了未

50、来商业发展的整体格局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据商业分布和业态的特点，主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远洋城商业区、小山商业圈辐射围最大，八方购物广场、西部商业功能区辐射围较小：城市中心商业区八方购物广场远洋城商业区小山位置与辐射围呈“卅字型”格局，大致围为东至增盛路口，西至卫国路口，南抵南新道口，北至西山道口，区域面积约3平方公里北新西道、八方购物广场一带，辐射围为整个市区以建设北路为轴心，南起裕华道，北至北立交桥。辐射半径3公里左右传统的商业区，位于建国路、小山一带，辐射半径3公里左右（区域的批发市场辐射到各个县区与周边地区）代表商业项目百货大楼，三利百货八方购物

51、广场远洋城小商品批发市场业态与面积共聚集了各类商业企业740家，总营业面积达到35万多。其中：大型购物中心1个，大型百货商场4个，大型专业商场7个，大型超市3个，大型综合市场1处，大型专业市场1处；并有集住宿、餐饮功能为一体的大型宾馆5所，中型宾馆2所，以与金融、邮政、通讯、文化娱乐等营业设施。现有大中型商业网点9个，总营业面积约6万该区域现有新型业态的购物中心一个（远洋城）、家居中心两个（大陆家居、南北家园），会展中心一个，通讯产品专业街一条，大型餐饮设施4个，大型综合超市两个（八方华岩路店、八方龙泽路店），中小型商业网点170多家，总营业面积达到22万现有大中型商业网点10个，商品批发市场

52、2个，商业街3条，大型综合市场1个。总营业面积约4万功能定位1.满足市市区居民较高档次的购物消费需求；2.满足外围各县（市）区居民与异地来唐人员多层次的购物消费需求3.满足消费者在购物同时的餐饮、娱乐、休闲、住宿需求；4.满足各方人士进行商务活动的基本需求；5.提升城市品牌，展示形象1.满足该区域居民日常主要商品消费需求。2.满足市区中高收入阶层购物的需求。1.满足该区域居民日常主要商品消费需求与进出市区北部流动人口购物需求；2.会展商务中心；3.高档餐饮、休闲娱乐中心；1.满足该区域居民日常主要商品消费购物的需求。2.是外围各县（市）区居民来市中心区进行一般性日用工业品（特别是服装鞋帽类商品

53、）与生产资料采购的主要区域2、商圈分析（1）市中心商圈商圈概况：市中心商圈商业体量约35万，是唯一的核心商圈，辐射全市，人流量巨大；商圈位置市中心商圈，东至增盛路口，西至卫国路口，南抵南新道口，北至西山道口，区域面积约3平方公里；商圈组成：商圈以商业街、时尚百货、多元化餐饮娱乐、专业市场等商业形态组成。商圈交通：中心商业区主要以百货大楼，万达广场、三利购物中心为重点商业，是市最老的商业区，知名度高，有强大、稳定的消费人群。区域交通极为发达，共有条公交线路，不仅涵盖市区，几条重要公交线路连接市区各个车场，对外县有较强辐射能力。百货大楼物业情况公司名称百货大楼投资商百货大楼集团商场地址省市路北区新

54、华东道125号营业面积7万平方米营业时间8:30(冬季9:00)-21:00规划设计层高首层3.5米，其余3米商业临街面两面临街公共空间动线2.53米垂直动线4部扶梯，2部直梯经营管理市场辐射围市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式保底加扣点（25%-30%）租金保底租金约8.2-9.8元/天项目评述地处商业中心，定位中高档百货，辐射中高端消费群体，年龄在25-50岁人群居多百货大楼作为老牌商业项目，受建筑条件所限，硬件设施不足，但品牌和物业管理迎合当地需求，在消费者心中有重要地位。百货大楼百货整体零售业占97%，只配有KFC等极少数快餐型餐饮。商品种类方面，以服饰，鞋包皮具

55、为主，占整体比例的76%，时尚服饰占有10%。其他如珠宝、家电、钟表占有比例分别为3%，6%，4%。百货大楼小结：百货大楼是目前市最古老，最著名的百货公司，在当地有极高的知名度，历史沉淀的品牌效应是其最大的优势地处市中心区域，也是市区的商业购物中心区，交通发达，全天客流量均很大，尤其是下午3：003：30这个时段。唐百周围是市来往人，车辆最密集的地方；从不断调整的品牌组合来看，基本满足全年龄段的消费者的需求。但是，作为国有制的老商业项目，其经营管理水平低下，业态布置不合理，已不能满足现代百货的要求；其部的平面布局与动线等设计落后，调整空间不大；从商品档次来看，虽然想借助自身历史等优势，不断调整

56、，向高端百货转型，但受建筑格局等硬件设施的局限，转型难度较大。万达广场购物中心物业情况公司名称万达广场投资商万达集团商场地址省市路北区新华道南营业面积21万平方米营业时间8:30(冬季9:00)-21:00规划设计层高首层4.5米，其余3米商业临街面两面临街公共空间动线3米垂直动线6部扶梯经营管理市场辐射围市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式万千百货自主经营租金/项目评述地处商业中心，定位高档百货，辐射时尚消费群体，年龄在25-40岁人群居多万达广场项目总投资80亿元，地上总建筑面积104万平方米，将建成集高档货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一

57、体，其中购物中心整体零售业约占65%，餐饮约占20%，娱乐15%。商品种类方面，以男女时尚服饰为主占整体比例的80%左右，其他如珠宝、钟表、小家电占有比例分别为15%，5%，5%。万达广场小结：是省具有领先水平，在市规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。致力于为消费者塑造真正具有现代时尚气息的购物环境，倡导高品质购物理念，不断为消费者提供丰富细腻的时尚生活提案，在品牌定位上，以国际知名品牌为首选，以国一线品牌为核心，在整个营造出“品味、关怀”的品牌形象，引领当地消费潮流，打造全新时尚理念。三利国际购物中心物业情况公司名称三利国际购物中心商场地址省市新华西道2号营业面积1

58、0万平方米营业时间9：00 - 21：00（周五至周日22：00）规划设计公共空间动线2.54米商业临街面两面临街经营管理市场辐射围市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况良好合作模式保底+扣点（18%-30%）租金保底租金约为8.2-9.8元/天项目评述地处商业中心，定位中高档百货，辐射高端消费群体，年龄在30-50岁人群居多。三利国际名品购物是一家以经营品牌服装服饰、珠宝饰品、化妆品、钟表、鞋、皮具为主的。它由三利集团公司与俊思企业管理公司共同投资组建。 三利国际购物中心隶属于三利国际购物中心，总经营面积3.6万平方米，位于世博大厦1-4层，地处新华道与建设路交汇构成的“黄金十字区”。

59、三利国际购物中心经营定位，面向高、中档消费群体。三利购物中心小结：三利购物中心位于市中心商业圈，交通便利，人流量大。引进屈臣氏作为主力店，配合其年轻时尚化定位。购物环境相对较好，能够满足一部分人对购物环境的要求。但商业管理水平低，无法支撑整体商业定位。定位为中高端商业，未设置足够多的停车位，对定位不能起到支撑作用。品牌过于杂乱，商品档次与整体定位不符。没有创造出商业的附加值，处于市区核心商圈，但没有自己的核心竞争力。新华道沿街商业状况业态组成新华道两侧商业街业态形式主要以服装鞋帽为主，占到了总数的45%；另外珠宝首饰店也占到了总数的13%；租金水平华岩路与建设路之间路段是目前全市最核心的地段，

60、因此该沿街路段租金较高，约为1318元/平米/天，而华岩路与卫国路之间租金约为5.48.5元/平米/天；新华道沿街商业小结：此区域是主要的沿街购物消费场所，业态丰富，人流量大，集中了高中低各档次的门市店铺，能够满足各种不同程度的消费需求。（2）八方商圈商圈概况：八方商圈商业体量约10万，主要以八方购物广场为中心，人流量较大；商圈交通：八方商圈，东至卫国路口，西至路口，南抵北新西道，北至兴源道口，区域面积约2平方公里；该商圈邻近中心商业区，交通线路发达，共有九条线路经过，同时，多条线路连接市各高档住宅区。商圈组成：商圈以商业街、时尚百货、中档餐饮、沿街底商等商业形态组成。八方购物广场物业情况公司

61、名称八方购物广场投资商百货大楼集团商场地址省市北新西道20号营业面积4.6万平方米营业时间8:30-20:00规划设计公共空间动线3.24米商业临街面一面临街经营管理市场辐射围市经营模式统一管理/收银目前经营状况经营状况一般合作模式保底扣点（18%-25%）租金保底租金约为13.5-50元/天项目评述地处商业中心，定位中高档百货，辐射高端消费群体，年龄在30-50岁人群居多。项目概况：2000年10月28日建成开业，总部坐落在北新西道繁商区，商场面积4.5万平方米，经营十二个商品大类，汇集十万余种商品，是集超市、百货、家电、餐饮、服务多种业态为一体的大型综合购物中心。商品种类丰富，能够满足不同年龄层的需求，商品价位中档，且借助超市聚客能力，能有效的吸引超市聚集的人流、客流。八方购物广场小结：八方购物广场一层超市，为其带来强大的聚客能力，使其在紧邻中心商业圈的位置上，能够具有一定的客流。品牌与紧邻的凤凰购物中心形成差异互补，八方更显大众化，价格平民化。经营管理水平不高，物业旧。业态搭配不合理，尤其二层显得凌乱。停车位不足，对于超市的客流有一定影响。凤凰购物广场物业情况公司名称凤凰购物广场投资商百货大楼集团商场地址省市路北区北新西道22号营业面积4.6万平方米营业时间9：00 - 21：00规划设计公共空间动线4.