连云港市调报告及产品建议(DOC69)(1)

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页 共71页连云港市调报告及产品建议纲 要一、 市场调查报告第一部分 调查设计与组织实施第二部分 调查数据整理分析二、 规划建议三、 经济指标市场调查报告位于京沪东线与新大陆桥交汇处的连云港具有很多优势，相邻沿海发达地区的诸多有利因素在向连云港转移，西部大开发给连云港提供了广阔的市场。一是中国加入WTO后，外贸进出口逐步大幅度增长，由于我国外贸进出口运输主要依靠海运，因而必然带来港口吞吐量的增长；二是随着西部大开发进程的加快，中西部经济规模不断扩大，进出口贸易必将增多，具有陆桥直通车的连云港港口优势将进一步显现；三是随着船舶的

2、大型化和资源的洲际化，沿海、沿江投资设厂已成为主要趋势，沿海港口更是跨国公司投资办厂的理想场所；四是新批准的连云港出口加工区在国家验收后，将进入全面的实质性运作；五是随着江苏“海上苏东”战略的进一步实施，连云港较为丰富的海洋资源将会得到合理开发和利用。项目的建设，是连云港经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把新区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可作为新区第16号地块（东

3、上渔场）项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为XX集团后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。报告内容：第一部分 调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解连云港市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划新区16号项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、 根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、 随着全面推进小康社会的建设，为更好

4、的把新区建设成连云港市最佳人居生态社区，充分了解连云港市民对住宅消费的需求，进行了消费者专项目问卷调查，并在此过程中将项目进行前期推广，获得一定的公众认知度和关注度。（二）调查内容1、对连云港市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）连云港房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析l 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）l 项目地块物理特性（关联性、可视性、高差、地基）3、需求市场调查l 未来三年内市民置业意向l 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）l 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）l

5、 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）l 价格支付能力l 对物业配套的需求l 购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 类别、档次及整体布局l 装修材料、水平l 硬件设备l 配套服务功能及功能分区l 公开销售日期l 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率l 付款方式、银行按揭安排l 车位配备l 物业管理公司及费用（2）营销策略l 目标客户选择决策l 市场定位与宣传重点l 营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查l 房管、土地、规划等相关部门访谈l 报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查l 项目现

6、场考察l 有关人员访谈l 相关资料收集整理3、需求市场调查l 专项访谈问卷（50人次）l 随机访谈问卷（100人次）l 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查l 现场踩点调查l 报刊文献收集与分析l 深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 内 容2005年3月20日就现有规划方案专项讨论会。2005年3月21日提交调查问卷样本及调查细化方案。2005年3月22日24日1、 宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；2、竞争市场调查开始，对连云港市各区内竞争楼盘进行详细调查。2005年3月2427日1、 集中访谈问卷调查阶段，

7、访谈房地产交易中心购房者，同时实施街访，共收回问卷50份，有效问卷42份。2、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主及竞争楼盘购房者等，收回问卷100份，有效问卷97份；3、 问卷数据库建立。2005年3月28日1、 数据库数据录入。2、 进行数据统计分析，市调报告（第一稿）提交。2005年3月2930日市调分析现场演示谈论会，产品建议（第一稿）形成2005年3月31日市调报告（修正稿）及产品建议完成提交。 第二部分调查数据资料汇总与分析一、连云港宏观经济情况调查（一）连云港概况连云港市位于江苏省东北部，东经度24分度分和北纬度度07分之间。l 东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望

8、；l 北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；l 西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；l 南与淮阴市涟水、盐城市响水县相连。东西长公里，南北宽约公里，土地总面积平方公里，水域面积.平方公里。1、 综合环境 生态环境优良，依山傍海，适合人居。投资环境良好，政府有大力度招商组织及招商政策。2、 园区资源 目前拥有国家级经济技术开发区和出口加工区、4个省级开发区、7个市级开发区，各开发区基础设施、产业配套、交通运输等方面均具有明显的优势，既适合资本、技术密集型产业落户，也可满足机械、冶金、化工等产业的进驻。3、 特色产业 我市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。中国证券市场

9、上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。新材料产业的骨干企业中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4的份额。4、 能源 田湾核电站和新电公司均在连云港，可得到用电优先保证，在江苏全省缺电的形式下是有优势的。5、 土地资源 土地资源丰富，拥有总面积达320平方公司的低产盐田可以低成本转化为开发用地。同时还可以通过盘活存量用地和扩大复垦面积争取增加用地指标。6、 海港资源 连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。近海临港土地资源丰富，具备发展临港工业、布点大型石油化工项目的基础条件。国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只

10、需1天左右时间。（三）城市发展1、 连云港人口（万人）l 到2004连云港全市总人口470万，其中市区人口65.63万。无外地人口迁入，自然增长缓慢。l 连运港市区面积881平方公里，市区人口密度每平方公里744人。2、 经济实力（亿元）l 连云港整体经济发展缓慢，年增长幅度低于全国平均水平。l 从1999年至今产业结构无重大调整，导致经济运行速度较低。l 与周边城市相比，处于经济大省江苏的低地。3、 生活水平l 无新兴产业出现，职工收入水平增长也低于省及全国平均水平。l 无收入的支持，对房价上涨的承受能力不高。4、 房地产投资l 连云港房地产市场自2002年开始迅速发展。l 开发总量在当年及

11、后年被全面消化，显示出旺盛的购买力，呈现明显的房地产市场初级阶段求大于供的市场形态。本章小结连云港房地产开发潜力衡量指标：l 人口密度：连云港市区人口密度为744人/平方公里，本地客源楼盘消化量有限。l 产业结构：目前连云港总体上正处于由工业化初期阶段向中期阶段加速推进时期，第一产业比重偏高，三次产业结构明显不如全国水平(14.5:51.7:33.8)，导致连云港经济发展速度不够快，经济运行质量不够高，发展后劲不够足。l 城市化程度：连云港城镇化率比全国低5.2个百分点，城市化进程较慢。l 经济环境：连云港2004年城镇投资增幅在全省各市中居于末位，城镇投资完成额也由2003年的第8位下滑到2

12、004年的第11位。l 发展方向：利用港口优势发展以港口为中心、城市为载体、综合运输体系为动脉、相关产业为支撑、海陆腹地为依托，实现有机结合、共同发展、进而推动区域繁荣的开放型经济。l 路网建设：新浦及海州区建成三环路。一环主要是改造通灌中路，二环是新建郁洲北路、人民西路，改建新海路，新建海宁西路，通过续建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振华中路，从而形成三环。大三环路网建成后，城区将扩大10多平方公里，日车流量达2万辆。l 预测：2005年连云港政府将以招商引资为工作重点，从政策及税收方面创造良好的投资软环境，促进城市经济建设。从年初政府12块黄金地块拍卖中可见一斑。地理位置的优劣与经济发

13、展水平不相称是连云港经济的现状，也是政府急于解决的问题。由此会出现的大幅度招商引资及一系列发展经济的举措，对于拉动当地房价及市场的成熟有一定的促进作用。同时也要注意急于求成而使发展迅速过快，导致结构失衡。房地产市场的良性发展需要宏观上对节奏的理性把握，否则有可能给项目开发带来相当的风险。二、连云港房地产市场调查（一） 连云港市房地产市场宏观情况1、 土地供应：2004年，连云港全年土地开发投资呈下降态势，土地开发投资完成57027万元，同比下降12.9%。全市公开出让土地31宗，面积1636347.93平方米，比2003年增加686613.83平方米；其中居住用地22宗，面积1336674.2

14、3平方米。2、 房地产开发投资：商品房：全市商品房施工面积306.12平方米，同比增长29.9%，其中新开工面积175.59万平方米，同比增长32.0%；商品房竣工面积146.49万平方米，同比增长38.6%。3、 商品房批准预（销）售面积：2004年，全市商品房批准预售面积109.22万平方米，为历史新高，比2003年增加29.54万平方米，增长幅度为37.07%。其中住宅84.18万平方米，非住宅24.94万平方米。商品房登记备案面积62.67万平方米，6228宗，其中住宅51.06万平方米，非住宅11.61万平方米。4、 销售面积：商品房销售面积132.59平方米，同比增长29.0%。其

15、中住宅销售98.33万平方米，同比增长24.3%; 商业营业用房销售面积29.12万平方米，同比增长52.3%。（二） 2004年连云港房地产市场主要特点1、 供应大幅增长经历了2003年住宅供求矛盾突出情况后，政府进行了较大的结构性调整。在2003年出让面积较上年增长2.5倍的基础上，2004年又增加了68.66万平方米，达到了163.33万平方米，其中仅居住用地出让面积就达到了133.67万平方米，下半年成交尤其活跃，出让面积占全年出让面积的85%。同时，2004年也是新盘上市的一个高潮，供不应求的状况已经大为改善，供应量的增加也使房价从高增长逐步趋向平稳。2、 开发投资增长势头不减 20

16、04年房地产开发投资同比增长38.2%，在国家宏观调控下，连云港房地产开发可谓逆市而动，在03年大幅增长的前提下又提升近40%，说明该市房地产业依然处于强劲的上升途中。3、 房价短期内涨幅过快2004年，连云港住宅均价为2086元/平方米，同比上涨26.53%，其中东区（包括新城区）住宅价格为2375元/平方米，中心区为2310元/平方米，均比上年上涨近30%。房价短期内上涨速率过快，涨幅过大，已远远超出了该市居民同期的收入增长幅度。04年连云港人均GDP8861元，较上年增长13.4%，居民人均可支配收入8872元，较上年增长14.6%，势必使得房地产市场本身的系统性风险和金融风险加大。4、

17、 产品呈现多元化03年以前，连云港市的房价差距通常只体现在地段上，市场在不同的区位提供同质的产品，可以称为单一产品市场。03年起，规范的房地产开发展开，多种类型物业进入市场，如小高层电梯公寓、花园洋房、联排别墅、酒店式公寓、海景豪宅等，满足了不同层次消费者的需求，房地产开发也进入了产品品质竞争阶段。（三） 2005年房地产市场走势预测1、 应成交量将继续放大，消费者心理步入成熟 土地出让以及上年未上市楼盘情况统计，05年商品房上市量将持续走高。同时随着城区面积的扩大，城区人品的增多以及旧城改造进程，需求市场将继续保持旺盛。新项目开发将在产品品质上有相当的提升，购房者可选择余地放宽，购房行为更为

18、理性。2、 竞争加剧 供需关系的变化导致房地产开发竞争加剧，发展商更加注重产品品质的市场竞争力，利润空间将被打压，销售周期将延长，产品定位不准的项目必然会遇到一定的困难。3、 房价仍有小幅上涨新区或出让土地越来越少，且05年新区的开发项目均以商端产品为主，定价都在3000元/平方米以上，其它各期近期上市和即将上市的楼盘价格都有所上升：预计05年住宅价位仍有一个上涨过程，但预计幅度不会太大，且近几年高层次消费群体在住房消费上已有了相当程度的消化，短时间之内高档盘上市量仍较大，销售会出现一定的困难。本章小节1、 需求分析：连云港市经济环境决定房地产行业处于发展初期，消费者的商品房购买需求刚刚被唤起

19、，加上旧城改造将带来部分拆迁人群购房需求，此阶段求大于供，会呈现开发量及销售量猛增的市场状态。城市产业结构导致购房人群以区域人口为主，三产不发达无法吸引大量外来人口，城镇化进程较慢，缺乏开发后劲。2、 供应分析：图上数据分析：03-04年是连云港房地产开发起步放量的两年，合计总开发量为308.61万平方米，总销售面积为235.34万平方米，累计剩余73.27万平方米需要05年的市场消化。03至04年新开工面积增长幅度为32%，以此推算05年新增面积将达到230万平方米，加上剩余73万平方米空置房，05年连云港房地产市场供应量将超过300万平方米。供应量预测从05年一季度土地供应分析中也得到充分

20、论证，连云港市仅第一季度出让土地产生的商品房供应量已达到140万平方米。地块占地面积容积率总面积测算开发周期05年预计供应量凤凰新城4万人居住社区以2.3/户/80M2计算139万平方米5年28万平方米海州火车站周边开发地块540亩居住用地容积率1.6，建筑密度25%，商业用地容积率2.5，建筑密度45%；57.6万平方米3年19万平方米大港西路北侧开发地块15公顷3.045万平方米3年15万平方米连云区房管所开发地块9亩1.81万平方米1年1万平方米连云区环山路两侧500亩1.447万平方米4年11.7万平方米连云区墟沟电影院开发地块6.1亩2.51万平方米1年1万平方米东上渔场地块170亩

21、1.213.6万平方米3年4.5万平方米本地块336亩多层1.5，高层3.045万平方米3年15万平方米葵花街开发地块11亩1.61.2万平方米1年1.2万平方米人民西路周边开发地块478.5亩多层1.5，高层2.070万平方米4年17.5万平方米外仓街开发地块295亩2.039万平方米3年13万平方米新华广场开发地块13.9公顷2.534.7万3年10万平方米幸福广场南侧开发地块5.2公顷1.57.8万平方米3年2.6万平方米合计140万平方米3、 供需关系分析：03至04年，全市商品房销售面积增长幅度为29%，预计05年市场去化量将在17万平方米左右。05年的市场供应量超过去化能力近一倍，

22、房地产开发压力骤然增加，即使政府加快旧城改造，带来部分拆迁购房需求，也无法消除供大于求对于市场价格及销售周期的影响。预计05年上半年尚能延续上一年的需求热潮，下半年楼盘销售将面临相当的压力，项目风险系数增加。同时房价涨幅也会随着供需关系的转换而回落，在土地价格不断攀高的前提下，开发利润将被压缩。三、项目所在区域市场分析（一）行政区划连云港市共辖4县4区，即东海、赣榆、灌南、灌云4县和新浦、海州、开发区、连云4区。全市共有16个街道办事处、272个居民委员会、52个镇、51个乡、2116个村。连云港市依山而建，城市规划一市双城，中间有新墟公路相联，东西长40公里。东部城区以墟沟为中心，连云港港位

23、于此区，国家级经济技术开发区连云港经济技术开发区位于新浦区与连云区之间，距连云港港口约5公里，距新浦区约22公里。项目所在西部城区新浦区为中心，是连云港市委、市政府所在地，政治文化中心区。（二）新区规划n 新浦区重点向东向南拓展23平方公里的新城区，居住人口30万人。n 体育中心：凌州路南，淮海工学院北侧、科苑路与学院路之间。n 大学城：宁连公路东、西两侧，北起凌州路，南至公园南路。n 新城区核心区用地规模约为6.7平方公里，以东沿河绿化风光带为界，东片为连云港市的政治文化、科技艺术中心，西片区为生活性用地，配套发展商业服务、文化娱乐设施。n 市级行政、文化中心：东盐河以东，学院路以西，朝阳路

24、两侧。安排有行政中心大楼、部委办局办公楼、会议中心和附属配套用户，以及市级文化、科技中心、图书馆民、妇女儿童活动中心等。n 区级商业中心：巨龙路与朝阳路、连云区行政中心西侧。市政府新的行政中心将于2005年上半年正式启用，该区在我市总体规划中的新行政、文化、教育核心区的功能已经形成，高标准的市政、绿化、配套工程已经初具规模，总体居住条件非常优良，连云港目前中高档的住宅区多聚集于此区。在售项目情况：目前该区的住宅房平均价格为2375元/平方米，比去年底上涨了21.58%。引领连云港新一轮开发高潮的“香溢世纪花城”项目现已进入尾声，住宅房已基本售磬。通泰公司的“名人居”和兴业公司的“金色家园”也已

25、进入收尾阶段，“名人居”的高层售价为2500元/平方米，“金色家园”的四跃层式洋房现售价为3000元/平方米。“东盛花园”一期已结束，二期正在进展中，小高层项目目前尚未定价。该区目前正在热中的项目主要是南通台联三通公司的“金秋情缘”项目，总规划面积14万平方米，一期推出5.5万平方米，多层售价为2300元/平方米，多层售价为2300元/平方米，阳光排屋售价为3000元/平方米。预售项目情况：该区2005年上半年即将推出的大型住宅盘有：万润公司于老火车站旧址开发的“怡景苑”项目，总规划20万平方米纯高层住宅区，预计售价在2400元/平方米左右。此外华阳公司和新电公司位于宁连公司西的别墅群项目，目

26、前也正在积极进展之中。江苏中体集团的“公园一号”项目现已进入方案设计和前期宣传阶段，预计在2005上半年开盘销售，该项目规划面积10万平方米左右，预计销售均价为3600元/平方米以上（精装修）。恒利金茂花园已进入前期施工阶段，总面积3.6万平方米，预计售价2600元/平方米。本章小结从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合连云港实际情况，通过对房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：新区拉动连云港市整体房价新区基础设施起点及开发水平更高，房价较老区高出300-400元/，带动了全市的房地产市场的开发

27、，对于拉动连云港市整体房价起到显著作用。新区的开发带动房地产投资据市场资料显示，连云港市中心房价自去年至今，上涨了近600元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，新区都具有较大的投资价值，二则相对于老区，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区带来无限的活力。新区人口增长使住宅需求更加旺盛新区规划定位就是大型居住区，各类文化、商业、体育配套设施的建设，加之市政府相关行政机构的进入，将吸引大批高素质的居住者进入新区。新区规划人口将达到30万人以上，按平均2.3人/户计算，仅住宅需求就在需求就在

28、13万套以上。新区房价会随着区域成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，连云港市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。2004，连云港市在岗职工均年收入仅为11262元。经济收入偏低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个

29、项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。四、本项目地块分析对房地产项目操作而言，既要对项目每一个有可能影响其竞争性能的特征一一进行分析和评价，既cma竞争分析。通过与竞争楼盘的比较，估计本项目的市场份额和预测项目入市时的价格，为可行性研究中的经济技术分析打下基础，也为策划提供关键数据，是市场分析的最重要的内容。（请谅解略）（三）项目关联性分析：1 通达性分析：衡量内容理想状态现状评价评分权重总分出入口的数量2个出入口目前四面环路，可以达到人车分流。 达到理想状态5525到达车站的距离300米目前主要集中在苍梧路上，

30、距离项目较远；但此项目所在为规划新区，规划中将增加公交车站。低于正常水平236所经过路段公交车数量4路目前无公交车，等待进一步规划。远低于正常水平133到达便民购物场所的距离500米目前本地块周围500米内没有便民购物场所，附近在售楼盘也无规划购物区远低于正常水平155到达大型购物中心的距离2000米/4站路西北向苍梧路与郁州路交会处有商业较繁华，在2000米内达到理想状态5210到达银行、邮局的距离及数量500米内3家附近无银行；但500米内规划有写字楼，不久应有银行进驻低于正常水平224到达医院的距离2000米2000米内有盐场医院达到理想状态5420到达餐厅的距离500米目前周围无餐厅远

31、低于正常水平133到达广场的距离500米规划中有景观大道、市政广场、市民广场等达到理想状态5315到达小学距离1000米内规划中48班小学在500米内高于正常水平4520距离中学距离3000米内北向新海高级中学，市重点中学达到理想状态5525合计36136评价：得分：36分 权数：各权数按消费者抽样调查统计结果为依据 总评分：136分（满分220分）评分标准：达到理想状态=5;高于正常水平=4；正常水平=3;低于正常水平=2；远低于正常水平=1。2. 可视性分析：衡量内容理想状态现状评价评分地块的高度略高于道路地块整体趋平整高于正常水平4主要障碍没有遮挡无障碍高于正常水平4入口视点没有遮挡视觉

32、美观入口无障碍、遮挡；周围道路宽敞；且周边在建小区品质较高。达到理想状态5环境美感无视觉障碍环境优美开发新区，规划较好；周边自然环境优雅，东侧80米宽东盐河，两岸有宽约250700米河滨绿化带，计划于2005年建成；该地块南接约400多亩的垂钓公园和规划面积约1.5平方公里的凤凰湖；东邻云台山脉，为孙悟空的老家国家著名AAAA级风景区花果山。达到理想状态5噪音程度幽静、远离喧嚣周边规划为纯住宅，无商业闹市，幽雅宁静。达到理想状态5合计23评价：得分：23 权重：5，因为环境的可视性对住宅来说非常重要 总评分：115 （满分125分）综合评分 = 通达性得分 + 可视性得分评分标准：同上综合评分

33、= 259分 满分= 345分小结： 一般综合评分达到240分的为优等地块。而本项目地块综合评分高达259分，因此，地块物理特性及关联性极佳，开发前景看好。 （四）本项目机会点分析我们通过以上的调查分析总结出以下几点：项目优势的分析：1、 本项目地处新浦区规划新区，在本地消费者抽样调查中反映区位最佳，升值潜力大。2、 周边自然环境优雅。A、 东侧与80米宽的东盐河相邻，且河的两岸有宽约250700米、长约2000米多米的河滨绿化带，计划于2005年建成；B、 南接约400多亩的垂钓公园和规划面积约1.5平方公里的凤凰湖；C、 东可观云台山脉，为孙悟空的老家国家著名AAAA级风景区花果山。3、

34、配套规划较完备。北依我市政治、文化中心市政府大楼、博物馆、市妇儿中心、市政广场、市民广场等4、 教育环境优良。东仅一路之隔有规划的一所九年一贯制学校，北有国家级高级中学新海高级中学和高校区。5、 交通发达。周围道路宽阔，并规划有一个市级交通枢纽。6、 周围都为新建小区，品质高、外立面美观，有助于提升本区域档次。市场劣势的分析：1、 目前本区域仍很荒凉，周围土地或正在建设中或尚未开发。2、 配套还未成熟。如公交车未开通、无银行、附近没有餐饮购物场所。3、 地块竞价同比较高，致使价格定位只能走高。4、 连云港市去年房价平均上涨近500元/M2，且据调查今年下半年楼盘放量大，因此对楼盘销售有一定压力

35、。项目机会点：1、 地处新区，市政规划、环境好，因此可做生态社区、高档楼盘，以推动价位，扩大利润。2、 先期以近4.5亿元摘地，对于提升开发商品牌，树立消费者消费信心十分有利。3、 消费者抽样调查显示，目前高档楼盘消费者群体主要集中在中年人，且十分重视子女教育，因此可以借用本地距高校较近的优势，作好文化概念。调查中发现本地在售楼盘中不同程度存在设计不合理、楼盘质量差、销售不专业等问题。如香溢世纪花园的窗户产品质量差、层高不足2.8米，有些楼盘房间内储藏室偏大、无预留太阳能接口等，购房者对此反映强烈。若能在建筑、设计上有效规避，抓住细节，将会为本项目销售提供有利契机。五、房地产需求调查我们采取集

36、中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本150份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。（一）问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注集中访谈问卷50428份无效街访问卷100973份无效集中访谈问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。由于本次调查时间太短，无法采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，因此我们选择了购房者较为集中的房地产交易中心进行调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主

37、、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷50份，有效42。街访随机问卷取样单位取样人群取样数目有效问卷备 注各项目售楼部教师、机关单位3333连云区药厂中层管理人员、职员13112份无效对外贸易加工厂私营业主11101份无效政府机关公务人员2726新浦区步行街随机抽样1616共回收问卷100份，有效97。（二）主题问卷调查数据基础数据分析1、置业意向l 购买动机在对居民购买动机的调查中，首次购房所占的份额最多为50%，其次是二次购房为改善居住条件的占40%，用于房屋出租的仅占10%。l 购房区域选择从居民对在新浦区购房意愿分析来看，在被调查者中，打算在新浦区购房者占到40%，而不确定的

38、购买者占到60%。新浦区对整个连云港市区来说，是个市中心区域，这个数据足以说明，新浦区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力，但也暴露了很多消费者对房地产市场缺乏认知，从而不能对本地房地产市场有过多的分析预测。l 连云港市房价预测由数据分析，调查者中认为连云港三年内房产价格将会升高的50%，认为会保持现状的占30%，不清楚的占20%。依自身经济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明连云港房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。小结：由此可知，连云港市民购房观念发生很大变化，

39、对新区的认可度提高，置业意向首选新区的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对新区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为连云港市新城区，选择投资新区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，连云港市民普遍认为，连云港的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可接受；而新区高规格的市政配套无疑成为吸引购房者的一个有利因素。2、购买偏好（价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）l A可接受价格、总价分析购房者最可能购买的房价平均值范围在220

40、0元/-2500元/之间，买房者的最高承受能力均值在3000元/。l 购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款在20万元30万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于20万元/套，能够承担最高总房款金额为不超过50万元/套，据此，连云港市区居民所能承担的总款在20万元50万元/套之间。l B需求面积分析被调查者中需求面积在80-90平方米之间的占38%，100-120平方米之间的占60%，他们的比例为2：3。由此知，在80-120平方米之间的户型总份额占到98%，最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。l C楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占80%，其次

41、是小高层为20%。因为连云港市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。l D户型偏好分析对户型性质来说，选择平层的居多，占60%，次之错层为40%。人们比较接受新的平层户型，传统的平层依然得到垂青。l E户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的60%，选择2室的占30%。人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份

42、额占40%，选择二厅的份额占60%（包含餐客合一）消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择两室的多选择一卫，占40%；选择三室的多选择二卫，占60%。3、购买行为（销售行为主动性、付款方式）人们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市高，所占份额占80%，分期付款占10%，一次性付款占10%。在人们期望首付款的调查中，8万元占60%所占份额最大，6万元以下占10%，4万元占10%，10万元的占10%，12万元以上占10%。小结：由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式分化较大，年轻层面多做按揭，中老年这一层面人群贷款消费观念相对落后，以一次性付款和分期付款占多数，除一部分具有此经济实力原因

43、外，主要是对偿还能力没有信心，对贷款所付利息非常在意。4、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：区位、交通、环境、绿化、物业配套周边配套。5、 套设施要求由人们对景观设计感兴趣的调查可知，80的人希望社区内有绿地；超市及诊所的需求排在第二位，60%购房者希望社区周围有相应的配套；第三位需求是与运动相关的如健身房、网球场及儿童室外活动设施等。在购房时，人们更看重的是健康休闲娱乐设施和生活配套服务的完善。小结：购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管

44、理、区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心态做出连云港开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。6、受访者结构l 受教育程度，在被调查者中大专学历的占40%，大专以下为50%，本科为10%。连云港市学历层次相对较低主要以大专及以下为主。l 受访者的工作单位性质：在10个样本中，三资、私营企业占比例最大为40%，其次是其他非机关、事业单位占30%，国有、集体企业占20%。8、媒体认知了解房地产信息的渠道，按人们回答频率由高到底排序为:报纸广告、他人介绍、电视广告、户外广告、房展会、中介机构、电台广告。

45、 本地主流媒体：扬子晚报、连云港日报、苍梧晚报。(三)调查数据误差评估1、 在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；2、 在随机被调样本中社会层面和知识理解力不可控，会因层面及认知的局限性分析存在随机误差。通过单样本检验，置信度在95%左右。五、 竞争楼盘调查新浦区的划分:中心区：盐河路以东，赢州路以西，朝阳路以北，民主路以南。东区：赢州路与解放路连接线以东。南区：朝阳路以南，盐河路以东，赢州路以西。西区：海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区范围。北区: 海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区范围。1、区域市场11、 市中心区域区位：民主路以南，盐河路以东，赢州

46、路以西，朝阳路以北。产品：多层价格：多层：20002480元/M2代表个案：城市杰作、东盛花园区域概述： 该区域为连云港新浦区的中心区域 商业密集，干道纵横，交通相对比较拥挤 新浦最繁华地带，集中了市区主要的商场、卖场等12、东部区域区位：赢州路与解放路连接线以东。产品：多层、小高层价格：多层：2400元/M2小高层：3800元/M2代表个案：公园一号、金盛花园、海连新天、日月花园、怡景园、金秋情缘、东方之珠、港利新城区域概述： 新市政府中心将于2005年上半年正式起用，该区域在市总体规划中的新行政，文化、教育核心区的功能已经形成。 高标准的市政、绿化、配套工程已初具规模，总体居住条件非常优良

47、，新浦区的中高档楼盘均集中于此。13、 北部区域区位：海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区范围。产品：多层、小高层价格：多层：2140元/M2小高层：2650元/M2代表个案：中房新天地、新站花园、名典公寓、朋来源财富广场区域概述： 临近火车站，相对居住条件比较差 大型的商业项目宝安商业城和上海服饰城还没有全面进入销售。 人员流动多，开发量少，竞争项目多。14、 西部区域区位：海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区范围。产品：多层价格：多层：1950元/ M2代表个案：新海花园二期、东方纽约城、青岛花园区域概述： 该区域土地供应量较大，同时市政配套设施投入较大，开发呈上升趋势。 该

48、区域前期房价基础比较低，上涨速度较快 东方纽约城土地归属有问题，导致至今没有开盘销售。 青岛花园属于别墅区。15、 南部区域区位：朝阳路以南，盐河路以东，赢州路以西。产品：多层、小高层价格：多层：2420元/M2小高层：4000元/M2代表个案：华阳景都、银城国际公寓区域概述： 该区主要以经济适用房为主。 主干道海宁大道通车为本区域提供了较好的开发条件。2市场概述： 市委、市政府确定了举全市之力加快东部城区建设和临港产业区的重大战略决策。 东区的各项事业迅猛发展，从而带动了房地产开发业的大踏步前进；东部城区开发量逐年走高。 东部城区的绿化以及居住环境优越 新市政府的东迁，促使本区域的配套设施和

49、公共设施逐步完善。 东部城区开发面积较大，新浦区多数中高档项目集中于此。3区域概述：3-1、中心区域： 商业集中地，未来可开发项目较少。 定位该城区为老城区，短时间内不会有太大变化3-2、东部城区 市委、市政府确定了举全市之力加快东部城区建设和临港产业区的重大战略决策。 东区的各项事业迅猛发展，从而带动了房地产开发业的大踏步前进；东部城区开发量逐年走高。 东部城区的绿化以及居住环境优越 新市政府的东迁，促使本区域的配套设施和公共设施逐步完善。 东部城区开发面积较大，新浦区多数中高档项目集中于此。3-3、北部城区： 由于靠近火车站、汽车站，大型的批发行业集中于此，但是到目前为止还没有开始正式的运

50、做起来。 本区域内交通方便，但是相应的带来了噪音。3-4、西部区域： 工厂以及有污染的企业密集，不适合居住，整体居住档次较低。 未来发展的空间不大，主要还是要依靠工厂的搬迁来改善该区域面貌。3-5、南部区域： 本区域属于古城区，主要以经济适用房为主。 道海宁大道通车加快了本区域房地产发展的步伐。4、个案分析41、量体分析量体范围（万M2）个案数比例（%）2万以下850%25212.5%510425%1020212.5%以新浦区16个在售项目统计 在售项目中，5万M2以上项目数量占总项目50%，开发量体占总开发量体的八成。 小规模的开发项目集中在南部、北部和西部区域，大规模项目具有较强的竞争力和

51、可塑性，凭借自身条件的提高，能改善周边生活机能等配套不完善的欠缺。 大规模的开发项目主要集中在东部，新市政府的迁入，使本区域内的市政配套和公共设施完善。42、产品分析产品数量（项目数量）比例（%）多层1380小高层、高层519.5别墅10.5 产品中以多层为主，未来小高层比例会逐渐增加，尤其是东部大规模项目，但是短时期内多层为绝对主力。 小高层和高层大都是小区的后续产品，凭借多层的去化带动其销售；完全是高层和小高层的项目是银城国际公寓、怡景苑和名典公寓。 别墅为连云区的金海岸和青岛花园，青岛花园已经销售完毕，而金海岸在连云区的风景旅游度假区，位置偏僻。5、价格分析本图选定16个在售项目均价，其

52、中2500元以上的有8个，其余价格主要集中在20002480两个区间。连云港目前市场大致有三个档次高档次：（2500元/M2） 8个中档次：（22002500元/M2） 4个低档次：（2200元/M2以下） 3个从以上可以看出，高档产品数量在市场上占5成以上中心区域城市杰作2480东盛名筑2000南部区域华阳景都2420银城国际公寓4400东部区域公园一号4000金盛花园2750海连新天2600怡景苑2900金秋情缘2600东方之珠2200港利新城2100北部区域中房新天地2200新站花园2080名典公寓2950朋来源财富广场300051、中心区域个案分析： 中心区域为老城区。 价格集中在20

53、002480元/M2。 繁华的商业，生活便利，认可度比较高的区域，但是市政设施以及配套设施匮乏。52、南部区域个案分析： 本区域属于古城区，主要以经济适用房为主。 道海宁大道通车加快了本区域房地产发展的步伐。 价格集中在24004400元/M2。53、东部区域个案分析： 市委、市政府确定了举全市之力加快东部城区建设和临港产业区的重大战略决策。 东区的各项事业迅猛发展，从而带动了房地产开发业的大踏步前进；东部城区开发量逐年走高。 东部城区的绿化以及居住环境优越。 新市政府的东迁，促使本区域的配套设施和公共设施逐步完善。 东部城区开发面积较大，新浦区多数中高档项目集中于此。 价格集中在210040

54、00元/M2，随着市政配套的完善，上涨空间很大。54、北部、西部区域个案分析： 由于靠近火车站、汽车站，大型的批发行业集中于此，但是到目前为止还没有开始正式的运做起来。 本区域内交通方便，但是相应的带来了噪音。 工厂以及有污染的企业密集，不适合居住，整体居住档次较低。 未来发展的空间不大，主要还是要依靠工厂的搬迁来改善该区域面貌。 价格集中在22003000元/M2。6、 主力面积： 1R：80M2以下2R：80110 M2 3R：110150 M2 3R以上：150以上区域分布看：中心区域产品主力面积：1R：4080 69%2R：80110 11%3R：110130 20%由于本区域地处商业

55、集中地带，交通较发达， 大面积的户型总房款高，加之中心区域可开发土地资源少，所以集中聚集了小面积的户型。南部区域产品主力面积：1R：40.958.95 45% 2R：102115 14%3R： 115176 41%该区域的在售楼盘集中在靠近中心区域的朝阳路上，并且该区域内开发的商品房不多，多以经济适用房为主，因此该区域内大小户型产品比例相当。东部区域产品主力面积：2R：84123 27%3R：106166.8 67%3R以上：154以上 6%该区域内主要集以大而舒适的3R产品，少量3R以上产品。主要原因是市政以及配套设施的到位，加上政府对新区的大力扶植，促使本区域内房价上涨速度迅速，升值空间较

56、大。北部、西部区域产品主力面积：1R：3870 24%2R：80115 32%3R：110150 37%3R以上：150以上 7%本区域内集中了一些污染型的企业以及几个交通干道的聚集，不适合居住，开发和在售楼盘数量有限，内户型设计较平均， 2R和3R产品为主。7、 总价分析产品中心区域南部区域东部区域西部、北部区域1R9.922.31623.2暂无10.2820.652R202624.6827.8318.484416.6434.53R253026.4036.325.4466.7222.88453R以上本区域暂无37.242.5961以上45以上 中心区域生活较便利，认可度高，商业发达，可开发土

57、地资源少，面对群体为中高档置业者。 市委、市政府确定了举全市之力加快东部城区建设和临港产业区的重大战略决策。东区的各项事业迅猛发展，从而带动了房地产开发业的大踏步前进；东部城区开发量逐年走高。东部城区的绿化以及居住环境优越新市政府的东迁，促使本区域的配套设施和公共设施逐步完善。东部城区开发面积较大，新浦区多数中高档项目集中于此。 南部城区为古城区，开发量不大。 北部和西部城区居住条件较差，相应的房地产发展比较滞后。8、 去化量分析去化速度看：整体去化速度为：948月/套总价高的舒适型产品整体去化速度为：1748月/套总价低的经济型产品整体去化速度为：1533月/套产品看：3R产品优于2R产品多层产品优于小高层和高层产品东部区域月销售速度较快，一般在30套/月左右，精装修的名典公寓每月销售高达48套第 页 共 71 页