物权法关于物业管理规定

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1、第六章 业主的建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的 权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担 义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共 同管理的权利一并转让。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的

2、除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主 共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指 导和协助。第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）

3、 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经 营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力

4、。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主 共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况 应当公布。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定 的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积 的比例确定。第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业 服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区

5、划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反 规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为， 有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、 赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（20092009 年 3 3 月 2323 日最高人民法院审判委员会第14641464 次会议通过）法释2009720097 号中华人民共和国最高人民法院公告

6、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于 20092009 年 3 3 月 2323 日由最高人民法院审判委员会第14641464次会议通过，现予公布，自20092009 年 1010 月 1 1 日起施行。二OO九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益， 根据中华人民共和国物权法 等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑 物专有部分，但尚未依法办理

7、所有权登记的人，可以认定为物权法第六章 所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分：（一） 具有构造上的独立性，能够明确区分；（二） 具有利用上的独立性，可以排他使用；（三） 能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定 房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成 部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应 当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一） 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基

8、本结构部分，通道、 楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、 设备层或者设备间等结构部分；（二） 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权 利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业 主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要， 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定 为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式 处分给业主的

9、，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当 首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车 位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者 其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分, 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项， 应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管 理权利的“其他重大事项”。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总 面

10、积，可以按照下列方法认定：（一） 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行 物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋 买卖合同记载的面积计算；（二） 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方 法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计 算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人 拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有 利害关系的业主同意，有利害关

11、系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复 原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为 进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定 为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑 物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量 受到或者可能受到不利影响。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反 了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法 院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出 决

12、定之日起一年内行使。第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院 应予支持：（一） 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二） 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会 的决定及会议记录；（三） 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四） 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五） 其他应当向业主公开的情况和资料。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用 功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行 为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利

13、人请求行为人将扣除 合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途 的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规 约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的， 可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行 为”：（一） 损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施, 在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常 使用；（二） 违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物 外观；（三） 违反规定进行房屋装饰装修；

14、（四） 违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他 共有部分。第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人 的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规 约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享 有相应权利，承担相应义务。第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格 购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的， 应当以法律、行政法规为依据。第十九条本解释自 20092009 年 1010 月 1 1 日

15、起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用 本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判 监督程序决定再审的案件，不适用本解释。正文 2 2 （物业服务纠纷）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释（20092009 年 4 4 月 2020 日最高人民法院审判委员会第14661466 次会议通过）法释2009820098 号中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释已于20092009 年 4 4 月 2020 日由最高人民法院审判委员会第14661466 次会议通过

16、，现予公布，自 20092009 年 1010 月 1 1 日起施行。二OO九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和 国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委 员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具 有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关 条款无效的，人民法院应予支持：（一） 物业服务企业将物业服务区域内的全部物

17、业服务业务一并委托 他人而签订的委托合同；（二） 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者 业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请 求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的， 人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物 业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服 务与管理的行为，物业服务企业请求

18、业主承担恢复原状、停止侵害、排除 妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定, 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提 出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支 持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未 交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受 或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他

19、物业使用人约定由物业使用人 交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的 决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其 向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预 收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定 处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出 物业服务区域、移交物业服

20、务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相 关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由, 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支 持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十 一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同, 以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当 参照本解释关于业主的规定处理。第十三条本解释自 20092009 年 1010 月 1 1 日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判 监督程序决定再审的案件，不适用本解释。