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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她南开大学22春“工业工程”房地产估价离线作业（一）辅导答案一.综合考核(共50题)1.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD2.某宗房地产交易总价为6
2、0万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A3.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有()。A.造价指数法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法参考答案：BCD4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5参考答案：A5.比较法的理论依据是()。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.递推原理参
3、考答案：B6.具体一组房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括()。A.位置B.外部配套设施C.交通D.周围环境参考答案：ABCD7.成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()A.错误B.正确参考答案：B8.收益法适用的条件是房地产的()。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化参考答案：D9.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。()A.错误B.正确参考答案：B10.经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为
4、了正常市场价格。()A.错误B.正确参考答案：A11.下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是()。A.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B.建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄C.建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等D.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄参考答案：D12.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是()。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中D.动
5、态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点参考答案：C13.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D14.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的()的“倒算法”。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：B15.房地产的()，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A16.假设开发
6、法中的动态分析法中()不独立显现出来。A.开发成本B.销售税费C.投资利息D.开发利润参考答案：CD17.某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为()年。A.55B.50C.45D.40参考答案：D18.运用成本法估价，计算投资利息时，包括()的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD19.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为()万元A.180B.178.4C.
7、183.5D.176.6参考答案：D20.路线价法实质上是一种()，是其的派生方法。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：A21.选取可比实例时，应符合的要求包括()等。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例与估价对象的用途相同D.可比实例的成交日期应接近价值时点参考答案：ABCD22.某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元
8、/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098参考答案：D23.合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。A.估价人员B.估价机构C.估价对象D.估价委托人参考答案：C24.通常情况下重置价格比重建价格()。A.低B.相等C.高D.无法判断参考答案：A25.在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产，主要看其目前是否正在直接产生经济收益。()A.错误B.正确参考答案：B26.运用比较法估价，选取可比实例的数量，一般选取()可比实例即可。A.4个以上B.3-5个C.5个以上D.5-10个参考答案：B27.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值
9、减损。()A.错误B.正确参考答案：B28.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。A.0520B.1520C.0515D.1015参考答案：A29.重新购建价格又称重新购建成本，它是()的价格。A.价值时点时B.客观C.建筑物建造完成时D.建筑物全新状况下参考答案：ABD30.路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。A.居住B.商业C.娱乐D.工业参考答案：B31.下列房地产适宜采用比较法进行估价的为()。A.学校B.机场C.写字楼D.博物馆参考答案：C32.价值时点不是随意确定的，而应根据()来确定。A
10、.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A33.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。()A.错误B.正确参考答案：B34.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。()A.错误B.正确参考答案：A35.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买()。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定参考答案：A36.下列属于房地产估价原则的是()。A.替代原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.价值时点原则参考答案：ABCD37.根据引起
11、建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD38.估价时点是由()决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A39.现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。()A.错误B.正确参考答案：B40.价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。()A.错误B.正确参考答案：B41.比较法适用的对象表明，只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。()A.错误B.正确参考答案：A42.目前，我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为()年。A.70B.50C.40D.30参考答案
12、：C43.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。()A.错误B.正确参考答案：B44.房地产所有权包含单独所有、共有和()三种 。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A45.中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中，()属于债权。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权参考答案：D46.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用()估价方法。A.一种或一种以上B.两种或两种以上C.三种或三种以上D.四种或四种以上参考答案：B47.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A48.下面属于构筑物的是()。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC49.()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D50.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。()A.错误B.正确参考答案：A
南开大学22春“工业工程”《房地产估价》离线作业（一）辅导答案41
