银行房地产开发调查报告要点

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1、房地产开发贷款调查报告申请人名称： 项目名称： 申报贷款金额： 业务发起行名称：湖北银行（公章）年 月 日声明与保证我们在此声明与保证：此报告是根据授信申请人提供的和本人 收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全 面反映了申请人、项目及业务最主要、最基本的信息，我们对报告内 容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。业务发起行调查人（A角）（机打+签字）: 业务发起行调查人（B角）（机打+签字）： 年 月曰业务发起行审查人签字（机打+签字）: 年 月曰业务发起行负责人签字（机打+签字）: 年 月曰目录第2页共24页第3页共24页一、授信申请情况二、申请人评价（一）申

2、请人概况（二）经营情况分析（三）财务情况分析（四）现金流量分析（五）信用状况分析三、项目概况和建设情况评估四、项目市场情况评估五、投资估算与融资方案评估六、偿还能力评估七、风险与效益分析八、总体评价与意见授信申请情况金额期限禾U率用途担保上次批复授信房地产开发贷款其他本次申请授信房地产开发贷款其他合 计1、申请人评价（一）基本情况介绍1、申请人基本概况申请人名称成立时间经营期限法定代表人姓名联系电话申请人注册地址申请人经营实体所在地 址邮政编码电话（传真）法人营业执照号码是否提供上年度 公示报告法人代码证号码年检情况税务登记证号码有效期限贷款卡（证）号码年审情况特殊行业经营证书名称 （如涉及）

3、特殊行业经营证书号码 （如涉及）有效期限基本账户开户行账号本行账号本行开户时间主营业务兼营业务注册资本实收资本申请人所有制类别国有 集体 民营 中外合作 中外合资 外商独资申请人组织类别有限责任公司国有独资公司股份有限公司（上市）股份有限公司（未上市）合伙 股份合作申请人与政府关系类别具有行业管理职能的公司与政府机关有关的服务公司无关系主管部门或归属集团公司部客户准入分类支持类 维持类 压缩类 退出类认定机构申请人信用评级风险限额2、申请人隶属关系或控制关系情况单位：万元主要股东情况表主要股东名称出资金额出资比例（%出资方式其他申请人下属分公司、全资和控股子公司情况表公司名称注册资本占股比例主

4、营业务销售收入总资产本年净利润申请人主要参股公司情况表公司名称注册资本占股比例主营业务销售收入总资产本年净利润申请人主要关联公司情况表公司名称注册资本主营业务销售收入总资产本年净利润注：申请人主要关联公司包括申请人法定代表人关联单位和重要关系人关联单位申请人大股东背景：有无外资 有无国有股份 有无公 开上市 有无集团背景 有无家族背景 有无参股背景 口 是否本行股东申请人隶属关系或控制关系补充说明(是否存在并表关系和重大 关联易等)：3、法定代表人从业经历：4、股东情况介绍：(1) 主要股东简介： (2) 实际控制人情况分析(具体应分析实际控制人与申请人之间的关系；实际控制人主要资产、经营状况

5、及从事与申请人主业相关的同业经验；实际控制人与法定代表人为同一人的可略)：(3)财务管理体制(资金管理模式：是总分子公司分开独立管理还是资金集中归集;融资模式：是总公司统一对外融资还是分别独立对外融资；财务管理人员是总公司统一管理还是由各成员单位独立管理)：5、组织结构： 6、借款人为既有法人则需评价如下（1）借款人历年开发运作情况 借款人近三年的开发情况单位：平方米年份开发量竣工量竣工产品合格率优良率销售率 借款人近三年来主要开发项目的运作情况单位：万元、平方米项目名称总投资建筑 面积开发时 间工程 进度可销售面 积已销售面 积回笼资 金 逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训

6、:（二）经营情况分析1、近三年经营比较分析和总体走势预测（1）利润表主要财务数据填报日期：年 月 日单位：万元（小数点后不保留小数）项目年年年本年月营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益投资收益营业利润加：营业外收入减：营业外支出利润总额减：所得税费用净利润（2）利润表分析（分析申请人近三年营业收入和利润的结构分布、变化趋势及其原因，对异常变动的费用、支出及原因要重点予以说明，判断申请人收入稳定性 预测未来发展趋势）：2、经营主要因素分析（1）申请人经营的市场定位： （2）房地产销售情况（分析实际销售、潜在销售和库存变化情况等）:（3）申请人

7、的主要竞争优势和劣势：3、其他影响经营因素分析重要事件提示（包括近3年是否出现较大的经营或投资失误，重大建设项目项目资金的落实情况，体制改革、法律诉讼、或有项目、对外担保责任风险、人事调整、事故和赔偿等因素对未来发展经营的影响等方面）： （三）财务情况分析1、财务报表分析（1）财务报表类型：事务所审计过报送税务机关调整过未调整审计部门：，审计报告结论时间审计意见类型：无保留保留 否定 拒绝发表意见主管部门审批意见：（2）资产负债表主要财务数据填报日期：年 月 日单位：万元（小数点后不保留小数）项目N-3年N-2年N-1年本年月本年月会计科目余额较大或与上年比变化大于30%勺明细及 原因（注：内

8、容文字较多的，可 备注说明）货币资金交易性金融资产应收票据应收账款其他应收款预付款项存货其他流动资产流动资产合计可供岀售金融资产长期股权投资固定资产净值无形资产在建工程其他非流动资产非流动资产合计资产总计短期借款应付票据应付账款预收款项其他应付款其他流动负债流动负债合计长期借款长期应付款其他非流动负债非流动负债合计负债合计实收资本（或股本）资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计（说明：此表中项目可根据申请人资产负债表中会计科目灵活调整。）（3）备注说明（科目余额较大及与上年相比变动30%上的财务数据明细及原因,尤其要关注对外投资、应收账款、其他应收款、预收预付账款及存货）：（4）补充资料 应

9、收帐款应收账款前五大明细及较上年增减变化情况：（本年月）单位名称应收账款金额（万元）较上年末增减额合计应收款项质量分析及其对企业的影响： 坏帐准备金的提取和使用情况： 其他应收款其他应收款前五大明细及较上年增减变化情况：（本年 月）单位名称其他应收款金额（万元）较上年末增减额合计应收款项质量分析及其对企业的影响： 预付账款：（本年月）单位名称预付帐款金额（万元）款项性质款项对应的项目名称合计 存货（本年月）项目金额（万元）比例（%项目1项目2项目3储备用地在建工程已完工未售房产其他合计对申贷项目应列示其明细（如其中，土地费用、前期费用等）： 主要非流动资产截止日期： 年 月 日单位：万元项目期

10、末余额占比累计折旧（摊销）备注房屋建筑物机器设备运输设备在建工程土地使用权其他合计主要非流动资产增减情况及折旧和摊销提取情况：申请人对银行负债情况（本年_月_日）单位：万元（一）贷款行 名金 额到期日保证人或抵质押物利率（竞争性客户不作 硬性要求）本 行合 计（二）银行承兑汇票行 名敞口金额保证金比例到期日保证人或抵质押物敞口风险管理费（竞争 性客户不作硬性要求）本 行合计（三）其它融资行 名贴现金额国际贸易融资金额其它金额本 行非银行融资情况（本年月日）（一）股东借款股东名金 额至U期日禾率（二）非股东其他借款贷款人金 额至U期日担保方式禾率借款人涉及民间借贷情况调查结论（如涉及请按明细在“

11、非股东其他借款”中填写，如未涉及请填写调查结论）关联公司在本行授信情况 （包括公司、小企业、个人在本行授信情况）（本年月日）借款人贷款行金额到期日担保方式禾率注：负债情况应逐笔填写，并分行别进行小计对外或有负债分析截止日：年 月 日单位：万元笔数对象余额到期企业垫款的可能性对外担保承兑商业汇票被担保/承兑企业简况（市场地位，经营状况，资金实力，资信情况，前景等）：申请人银行融资、或有负债与征信报告数据是否一致，如存在差异，请详细说明原因：（5）资产负债表结构及趋势分析（分析其资产负债的结构特点，变化原因及发展趋势，判断资产负债结构的合理性以及对银行融资的依赖程度等）：2、财务指标分析类别指标N

12、-3年N-2年N-1年本年 月行业参照值长期偿债能力指标资产负债率短期偿债能力指标流动比率速动比率营运能力指标流动资产周转率应收帐款周转率盈利能力指标销售净利率净资产收益率成长能力指标销售收入增长率净利润增长率说明：上述财务指标分析可根据实际需要增加部分指标申请人财务指标综合分析与评价 （主要从发展趋势，变化原因，行业比较，与竞争对手比较等方面分析指标值高或低的原因，并进行评论、预测）：（1）长期偿债能力分析： （2）短期偿债能力分析： （3）营运能力分析：（4）盈利能力分析：（5）成长能力分析：（6）总体评价和分析：（四）现金流量分析1、现金流量表主要财务数据填报日期：年 月 日单位：万元项

13、目N-3年N-2年N-1年本年月（如有）经营活动现金流入经营活动现金流岀经营活动现金流量净额投资活动现金流入投资活动现金流岀投资活动现金流量净额筹资活动现金流入筹资活动现金流岀筹资活动现金流量净额现金及现金等价物增加额2、现金流量表总量分析（重点关注经营活动创造现金的充分性和稳定性并分析现金流量变化的主要原因，及时发现现金流的非正常动向）： 3、现金流量指标分析现金债务总额比=经营性现金净流入/负债总额= 销售现金比率=经营性现金流入/销售额=经营现金流动负债比率=经营性现金净流入/流动负债=（五）申请人信用状况分析1、申请人在本行的履约记录 （应反映申请人以往年度在本行授信状况 及履约状况，

14、在本行有无借新还旧情况、最长逾期时间，本行上一年度审批意见 的执行情况、授信项下各项业务办理情况、是否按规定用途使用授信、是否履行 分期还款计划、授信额度使用是否充分等情况，现有授信余额及业务品种情况， 申请人是否按时提供财务报表并配合事后检查工作 ）：2、申请人在他行的履约记录（应反映申请人在他行的授信状况及履约 状况、授信业务的逾期状况及风险分类情况、是否存在展期或转贷情形）：3、违法、违约记录（包括但不限于在工商、税务、海关、法院等部门信用记录情况，应反映申请人是否拖欠税款、是否存在偷税漏税情形，是否存在诉讼、纠纷、案件，是否存在拖欠职工工资及相关费用情形） ：4、申请人主要负责人或实际

15、控制人、主要股东的信用记录情况（应反映申请人主要负责人或实际控制人个人征信系统的授信状况及履约状况、违约原因等情形）：二、项目概况和建设情况评估1、项目基本情况（1）项目所处地理位置： 项目四至：（2）项目主力户型结构及户型面积情况： （3）项目主要建设指标序号指标数值1土地使用年限2总用地面积3建筑占地面积4总建筑面积5住宅建筑面积6商业建筑面积7绿地率8绿地面积9容积率10建筑密度11建筑层数12建筑总高度13小汽车位14住宅套数15总投资16开发期17（计划）开工时间18计划竣工时间（4）分析开发项目是否符合国家产业政策、区域发展状况和本行信贷投向政策：2、项目建设条件（1） 立项批准文

16、件编号： 批准时间： （2）土地使用权证取得情况：取得 否若取得，编号为： 土地使用权的获得方式：协议转让 竞拍 与他人合作应付土地款额度： 支付土地款额度：支付土地款资金来源： （3）建设用地规划许可证取得情况： 若取得，编号为：取得否（4）建设工程规划许可证取得情况： 若取得，编号为：取得否（5）开工许可证取得情况：取得 若取得，编号为：否（6）其他项目建设条件评估（考察项目的动迁安置计划，施工期间原 材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、 电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策等）：3、项目建设实施进程评估（1） 项目是否开工是 否（2）实际进展情

17、况评估（对项目的工程环支付情况、形象进度、时间进度等实际进展情况进行分析 ）：（3）预计进展情况评估（对预计工程进度、销售计划、主体工程竣工、完成装修及配套工程及竣工入住时间等进行分析 ）：4、项目的设计、施工、监理情况和环境评估（主要评估项目的设计、施工、监理等单位的资质、业绩，对本项目设计水平、施工质量的影响，施 工对周边居民影响情况和使用建材是否符合环保标准等）：四、项目市场情况评估（一）项目所在区域房地产投资环境分析（ 主要从项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等方面进行分析）（二）项目市场定位及产品经营方式分析1、开发项目用途：居住商业 写字楼 商住两

18、用 其他2、产品经营方式：出售 出租 自营3、定位的主要消费群体：投资者经营自用者 居住自用者 高收入群体 中等收入群体低收入群体4、结合所在地区的具体情况，分析项目市场定位的准确性和不同经营方式的市场情况： （三）项目市场状况分析1、供求状况分析（要分析项目主要消费或使用群体的收入水平、居住 水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势； 分析同类项目的供给状况，如供给 量、有效需求量、空置量和空置率等 ）： 2、市场竞争情况分析（1）周边主要竞争项目情况（对周边地段同类房地产的规模、档次、 设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并 选择至少三个同类物业，列表综合反映

19、其租售情况 ）单位：平方米、元/平方米楼盘名称地址建设规模可租售面积结构交易时间住宅均价其他物业均价租售率（2）项目竞争能力分析（分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力）：本项目的优势：本项目的劣势：3、项目销售前景分析 （调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，开发商以往的销售经验，代理公司主要销售的楼盘 和业绩，并分析和评价其可行性）：五、投资估算与融资方案评估（一）房地产项目资金需求预测 （分析各项项目工程内容和成本费用 是否齐全，有无任意扩大取费

20、范围和提高标准， 扩大投资规模；分析投资估算中 有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否）经过调查和分析，编制项目总投资估算表如下：单位：万元序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费用1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费用1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资注：前期工程费用中可研费按建安工程总造价的0.15% 0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2% 3.5%计；不可预见费按工程概算投资额的0.3% 0.8%计。（

21、二）融资方案评估（对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证）1、资金筹措方案：该项目总投资 万兀，其中自有资金 万兀，占总投资比 例为；预租售收入 万元，占总投资比例为 ；银行贷 款 万元，占总投资比例为 ；其它资金来源 万元，占总 投资比例为 %；此次申请本行贷款 万元，占总投资比例为。其他资金来源包括：2、已使用资金情况说明： 3、未到位资金预计到位情况： （三）投资估算及融资方案尚存的主要问题六、偿还能力评估（第二还款来源评估见授信担保调查报告）（一）项目租售情况预测经过分析和评估，编制该项目租售情况预测表如下:单位：平方米、元序号年份年年年合 计1住宅销售面积2住宅销售价格3住宅销售

22、收入（1X2）4其他物业销售面积5其他物业销售价格6其他物业销售收入（4*5 ）7可出租面积8岀租价格9岀租率10租金收入（7*8*9）11经营收入（3+6+10）注：为方便评估计算，将预售面积视为实际销售面积，将预售收入视为实际销售收入。（二）简易现金流量预测经过评估和分析，编制简易现金流量预测表如下:单位：万元序号项目年年年合 计1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流岀2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量（三）贷款偿还期计算1、经过

23、评估和测算，编制项目贷款偿还期计算表如下:单位：万元序号年份项目建设期经营期123456-一一还款资金来源（1+2）1可还款现金2其它资金-二二借款偿还1年初借款累计2年内借款支用3本年付息4本年还本5年末借款累计（1+2-4）2、项目贷款偿还期计算（参考公式：年初借款累计小于还款资金来源的年份数-贷款开始支用的年份+当年偿还数额 /还款资金来源数）项目贷款偿还期二3、还款计戈H安排 七、风险与效益分析（一）申请人的效益分析 （前期合作情况、结算情况、中间业务、使用本行产品情况、预期收益情况）：（）风险分析（申请人的行业政策风险分析、财务风险分析、授信过程中的法律风险分析、申请人的竞争风险分析、宏观经济政策影响分析、因技术创新造成的产品替代的风险因素分析等、其他风险分析等） （三）风险控制措施：（四）其他需要说明事项： 八、总体评价与意见业务发起行结论（基于对申请人的上述分析，对申请人进行简要总体评价,并就是否对该申请人进行授信以及授信的基本要素和条件提出明确意见 ）：_第33页共24页