物业绿化日常管理内容解读

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1、物业绿化的日常管理容解读1.物业绿化的日常管理容 1保洁按照养护管理分工及岗位责任制去除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、 砖块、 砾、落地树叶、枯槁树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进展保洁，绿地要全天候地进展清扫。 2 除杂草、松土、培土除杂草、松土、 培土是养护工作的重要组成局部。 经常除杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争水、 争肥、 争空间从而影响草坪的正常生长； 对于草坪土壤板结和人为践踏重地带， 要注意打透气， 必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施， 以保障其良好生长和外观的整齐、美观；绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进展松土和培

2、土。 3 排灌、施肥在对草坪、乔木、灌木进展排灌、施肥时，应按植物种类、生产期、生产季节的天气情况等不同有区别地进展，保证水、肥充足适宜。 4 补植对于被破坏的草地和乔木、 灌木要及时进展补植， 要及时去除灌木和花卉的死苗。 绿化 带发现死树时，也要及时地清理，从而做到乔木、灌木无缺株、无死株，绿篱无断层。 5 修剪、造型根据植物的生长特性和长势，应适时对其进展修剪和造型，以增强绿化、美化的效果。 6 病虫害防治病虫害对花、草、树木的危害很大，轻者影响景观，重者导致花、草、树木的死亡，因此做好病虫害的防治工作是很重要的。 病虫害的防治工作应以防为主， 精心管养植物， 使植 物增强抗病虫的能力；

3、同时要经常检查，做到早发现、早处理。在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等法。 7 绿地及设施的维护绿地维护应做到绿地完善，花、草、树木不受破坏；绿地不被侵占，绿地完整，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。绿地各种设施如有损坏， 要及时修补或更换， 以保证设施的完整美观。 保护好绿地围栏等绿化设施，保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。对护树的竹竿、绑带要及时加固，使其到达护树目的。 生长季节， 随着树木的生长， 应及时松掉绑在树干上的带子， 以防嵌入树体，从而影响树木生长；同时要注意不能用铁丝直接绑在树干上，中间应垫有胶皮。 8 水池和园路的管理 水池的管理要做到保持水面及水池外

4、的清洁，确保水质良好、水量适度，注意节约用水；确保池体美观，不漏水，设施完好无损。同时要及时去除杂物，定时杀灭蚊子幼虫，定时清洗水池；控制好水的深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的水池及设施。 绿地路面应保持清洁、美观、完好无损，要及时去除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。 绿地环境卫生要做到： 绿地清洁， 无垃圾杂物、 无砾块、 无枯槁树枝、 无粪便暴露、 无鼠洞和蚊蝇滋生地等。 9 防旱、防冻在旱季，根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限并进展有效的抗旱。在进展防冻工作时， 必须按植物生长规律采取有效的措

5、施，从而保持花、草、 树木的良好生长。10防台风、抗台风在物业绿化的日常管理中，物业管理人员要时刻树立和加强防台风、抗台风的意识，及时做好防台风、抗台风的准备工作。在台风来袭前要加强管理、合理修剪，做好护树和其他设施的加固工作，派专人进展检查，并成立抗风抢险小组。在接到 8级以上台风通知时， 主要管理人员要轮流值班，通信设备要24小时开通，人力、机械设备等应随时待命。台风来袭期间，发现树木等设施危及人身平安和影响交通的，要立即予以清理，疏通道路，及时排涝。台风后要及时进展扶树工作， 补好残缺，去除断枝落叶和垃圾， 保证在两天恢复原貌。11搞好配套工作如在节假日，物业管理人员应按要求配合做好节日

6、的摆花工作，同时增加人员，搞好节日的保洁和管理工作；草坪、花灌木等各种苗木按其生长习性，应提前得到修剪，保证节日期间到达更美化的效果。2.制定绿化工作标准绿化工作标准要涵盖员工的着装及工作纪律，浇水、施肥、修剪、防治病虫害、补缺、 去尘及机具管理等几个面。1着装及工作纪律着装及工作纪律的具体标准如下。绿化工上班应穿统一制服，工作制服要干净整洁，将工作证佩戴于左胸位置。 劳动纪律遵守情况良好，不旷工、不迟到、不早退、不擅自离岗等。遵守公司其他规章制度。2绿化养护质量标准绿化养护质量标准的具体容见表10-1。表10-1绿化养护质量标准序号类别标准1草坪1草坪长势良好，枝叶强健、叶色绿。夏季无枯黄叶

7、2无裸露地，覆盖率达 98%3杂草率与病虫率均低于 3%4草、马尼拉草等细叶草类，草坪高度保持8厘米以下，2厘米以上5修男平整、边缘切齐2乔、灌木1乔木长势良好，枝条粗壮、叶色浓绿、无枯枝残叶、无 萌巢、无死株2灌木生育良好，枝繁叶茂，枝条分布均匀，衰老枝及时 更新，枝梢不超过上缘线 20厘米。单株灌木具有一定造型， 枝梢不超过整形面 20厘米3病虫株率低于 3% ,单株根、茎、叶、花果发病虫率低于根茎、叶、花果3%4乔木树冠美观；主、侧枝分布均匀；膛不乱；枝梢不超 过树冠上缘线50厘米5无粉尘污染现象3弥窗1长势良好，无断层、无缺株少株现象2修剪整齐，上平卜直，有造型3无粉尘污染、病虫率彳氐

8、于3%、无枯枝死株4枝梢不超出整形面20厘米4露地花卉与盆花1幼苗与成株生育良好，成株枝繁叶茂，株型美观2病虫率低于 3%3花坛干净，杂草率3%4盆花修剪成良好的形状5藤本1枝曼生长良好，叶色绿，艾弯无黄叶2蔓、叶片分布均匀，覆盖率达70%以上3病虫率低于3%3绿化养护作业标准绿化养护作业标准的具体容见表10-2。表10-2绿化养护作业标准序号作业标准1浇水、施肥1植物叶片小萎焉不缺水2土壤表层不十旱、根系分布层土壤湿润3浇水时间、确、不浪费水4植物生育止常不缺肥5施肥时期，确，施肥量适中2病虫害防治1使用农药种类、倍数、法适当，口贲药均匀、到2喷药后病虫率低于 3%或病虫情指数低于 20%3

9、修剪1乔木要修剪成一定的冠形、主侧枝分布均匀、膛不乱、枝梢不超过树冠外缘线 50厘米2灌木枝条分布均匀，衰老枝及时更新，新梢不超过外缘线20厘米3绿篱修剪应到达横平竖直，枝梢不超过整形面20厘米4花木整形1按要求将花木造成一定的形状，枝梢不超过整形面 20厘米2花木枝条分布均匀，不缺枝、少枝、不空膛、不偏体3蔓生植物枝蔓要及时牵引上架、绑缚，剪除过密枝蔓，使枝蔓分布均匀5防台风1台风降临前加固植株结实直立于土壤中2台风降临前修剪过密的树冠，使树冠保持良好的通透性3台风过舟-日去除被台风危害的植物4台风过后三日恢复补植被台风危害的绿地植物6肥料使用1施肥时期、施用肥料种类，施肥确、施肥量适中 2

10、肥料保存法得当4园艺机具管理标准设备处于完好状态。设备发生故障停机 3小时必须修复完好。每次作业完毕要清洗干净。放掉燃油和机油，呈水平位置存放好机器。5园艺设施管理标准护栏、护树架、水管、龙头、喷头等设施完好。供水设施保护完好。 园艺设施维修及时自发现损坏之日起5日修复完好。1-10.2物业绿化的常规管理容解读1力口强监视检查1做好现场工作记录员工自查和主管巡查是监视的一个重要手段。为使监视工作有依据可循，物业公司可预先设计标准的记录表格见表10-3，供绿化员工在工作完毕时进展记录；同时，主管巡查完毕后也需将评价登录于该记表中。表10-3绿化现场工作记录表管理处：岗位责任人：岗位围:日期检查工

11、程 j月 日月 日月 日月 日月 日月 日月 日绿化工工作此格由绿化班长 填写绿化每天工作，无绿化班 长的由绿化工填写绿化工着装整洁，符合要求草坪修男平整，在28 厘米无黄土裸露无杂草、病虫和枯 黄乔灌木无枯枝残叶和死株修剪整齐，有造型无明显病虫和粉尘 污染弥窗无断层缺株现象修前整齐有造型无明显病虫和粉尘 污染花卉无病虫无杂草，花期花开 正常修前整齐藤本枝蔓尤黄叶长势良 好蔓叶分布均匀无明显病虫和粉尘 污染浇水 施肥是否及时法是否止确有无浪费现象是否按时查病虫园艺 设施护栏、护树架、水 管、龙头是否良好供水设施、喷灌等 是否完好园艺设施维修是否 及时绿化药剂是否符合标准作业过程是否佩戴全安防护

12、 用具是否通知住户并作相应标识管理处环境组管理处经理其他各级督导备注：1.此表使用完后由管理处环境组负责更换保存，填写管理处名称、岗位责任人、岗 位围及日期；2.各级督导发现无不合格在格打“， ，发现不合格在格打“X ”,并在相应位置 签名。2将监视制度化绿化监视的工作不单单是绿化部门的事情，应将涉及的人员和工作程序、处理式以制度的形式规定下来。由管理处保安队长、保洁班长、事务助理经常对小区的各区域进展巡查，发现有植 物死亡或损坏情况， 一定要及时通知绿化主管，并填写“绿化监视检查记录表，保证小区的绿化完好率达99%。监视绿化工是否按规定对小区的绿地进展施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证小 区

13、的绿地不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等。如发现小区绿地出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进展养护、培植等工作。每月由保洁班长定期对小区各区域的绿地进展巡查，并填写“绿化检查记录表。如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进展阻止，从而保证小区的绿化能得到有 效的保护，给花草一个良好的生长环境，也给业主一个舒适的生活环境。每月由主任助理进展检查，保证各项工作能更好地进展。2.加强绿化宣传，培养绿化意识居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的职责，同时也是每一位业主和使用人的职 责，因而应致力于在业主中树立起保护环境的意识、绿化的意识，具体措施如下。 1制定相应的规章制度并作宣传 2 提高居民素质在

14、物业绿化工作中， 创立社区环境文化， 加强绿化保护宣传工作是很重要的。 其中一个重点就是要提高居民的素质， 使居民养成保护花草的良好习惯。 为了创立良好的社区环境文 化，物业公司可采取以下措施。 完善绿化保护系统，在人为破坏较多的地增设绿化保护宣传牌。 加强绿化知识宣传，可在每期墙报栏进展绿化知识的宣传，也可将主要苗木挂上讲解牌，注明树名、学名、科属、习性等。 在绿化专业人员的主持下，为业主举行插花艺术、盆景养护、花卉栽培等绿化知识的培训活动。 在小区举行植物认养活动，将小区的主要植物交由业主认养，加强业主对植物的关爱度。 由管理处出面，在小区举办绿化知识竞赛，或举办诸如美化阳台等比赛活动。

15、在植树节或国际环保日举办植树活动或绿化知识咨询活动等。3. 绿化灾害的预防 1旱灾及预防在炎热的夏季， 园林植物会因温度高、 蒸发量大而失水造成旱灾。 发生旱灾时应采取以 下措施予以缓解。 加强园林植物日常养护管理， 保证水源供给， 确保园林植物灌溉用水得到足量保证。 当干旱特别重时，应集中人力突击抗旱，必要时应采取人工挑水或从远处运水等措施，确保小区重点园林植物不被旱死。 对于花木基地的花木，可将其搬运到大树下、遮阳网或荫棚，防止太阳照射灼伤花木。 在旱灾发生且人力、水源缺乏的情况下，应优先保证重点欣赏区的植物得到足够的浇灌，不出现干旱枯萎现象。 2 水灾及预防在梅雨季节， 长期的降雨会导致

16、植物经常处于水浸状态， 而形成水涝或被雨水冲毁。 预 防水涝应采取以下措施。 在植物种植前应做好平整场地的工作，保证种植面有适当的坡度；修建排水设施，以便排水，防止积水。 经常检查排水管道及排水沟，堵塞处应及时疏通。 大暴雨降临前，应将可能被水浸的地的花木搬到高处。 每次降雨过后，对水浸的绿化地进展人工排涝。 被雨水冲毁的绿化植物应及时进展补栽、补种。 花木基地的花木除做好应有的排水设施如排水沟等准备外，降雨过后还要用细木棍或细钢筋在积水的花木盆插，协助排水。 在梅雨季节，应抓住雨停间隙对植物喷防腐药剂，以防腐烂。4. 绿化操作平安管理 1剪草机械的平安使用 必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等便操

17、作且不易被机器卷入的服装，禁赤脚或穿拖鞋、短裤、裙子等进展操作。 使用前须充分检查机器的刀盘、皮带、离合等各局部是否正常，如果不正常，那么一定要修复完好后可使用。 剪草前应彻底清出场地的块杂物，并将工作区域的无关人员劝离；使用割灌机时，工作点围半径5 米不得有无关人员。 剪草时匀速进展，拐弯时要减小油门。 带草袋的剪草机应装好草袋才可开场剪草，不可在没装好草袋的情况下进展剪草。 任情况下不可将手伸入剪草机刀盘清理草渣，以防刀片伤手。 草地如果是湿的不能剪草， 应待其凉干后可开场， 以防对草、 机器及人员造成伤害。 斜坡剪草时，操作员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，防止滑倒时机器伤到人。

18、 割灌机启动时操作员应面对着刀盘，而不能背对着刀盘。 使用机器前应充分了解机器的性能特点，并牢记考前须知。 2 绿篱机的平安使用 使用前应检查机器的各个部位是否正常，如果不正常，一定要修复完好后可使用。 牢记并遵守机器使用的考前须知。 启动绿篱机时应先将机器平放在地上，人应沿朝向绿篱剪的向拉动启动绳，不允提着机器启动或背向绿篱剪向启动。 绿篱机启动前应将油门调到最小，防止剪刀随机器启动而启动。 剪绿篱时应遵循横平竖直的握机原那么。任时候剪刀都不允朝向自己的身体，机器启动后应双手握机器。 在自己的脚被植物盖住而看不见的情况下，不允向自己的脚部向修剪。 如果机器的剪刀被较大的树枝卡住不动，应先将油

19、门调到最小后关机，然后再用手将树枝取出，不允在未停机的情况下直接用手去拿。 3 大树修剪的平安操作大树修剪往往涉及高空作业，具有危险性，因此在修剪大树时应注意以下事项。 修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进展操作，不应直接爬到树上修剪。 使用高枝剪或高枝锯修剪时，人与修剪杆之间最少应呈15 的夹角，以防剪下的枝叶掉在身上。 使用人字梯时应两人配合。注意要先将梯子放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子且应注意梯上人员的动作，以便配合，并防止剪下的树枝砸到自己。 修剪较大的树枝时，应由多人配合。先将待剪树枝用绳子绑住，由其中一人朝无人的向拉动绳子使树枝下坠，其他人那么在反向进展

20、修剪。 进展大树修剪工作时，应在围摆放工作告示牌，防止无关人员靠近。 4 斜坡工作的平安操作在斜坡上进展修剪、 栽种等操作时， 容易出现滑倒及块或工具掉下砸伤人等事故， 对操 作者具有较大的危险，因此进展斜坡操作时应注意以下事项。 斜坡工作应至少由两个人以上配合进展。 斜坡工作时，应穿有钉的足球鞋或其他便行动的防滑鞋。 在 30 以上的斜坡工作时要佩戴平安带， 其中一人在斜坡上将平安带固定于树杆或其他平安的固定物上逐渐放下，另一人在下面工作。 斜坡工作时不允两人同时在同一垂直线上工作，以防止上面的人不小心将块或其他东西弄下打伤下面的人。 雨天或山泥松滑时不应进展30 以上斜坡的工作，以防止滑跌

21、或山土滑坡。 5 农药的平安使用操作大多数的农药具有毒性或腐蚀性， 因此正确使用农药， 既能杀除植物病虫害， 又能确保人身与环境的平安。使用农药时应注意以下事项。农药应存放在危险品仓库中，不应到处乱放。 配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤。 人应站在上风口进展喷药工作，不应逆风喷药。 注意过往行人，如有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪。 未用完的农药应装在一个小桶中放在喷药机旁，不应到处乱放。 喷完药后应及时洗手、洗脸并更换衣服，漱口后才可进食饮水。 不得擅自将农药带出或卖给他人，也不得擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或 产生纠纷。 洗药桶中的水不允乱倒，应倒于指定地。空药瓶、药

22、袋应回收做集中处理。1-10.3绿化外包管理容解读1 .绿化外包准备的工作要点1汇总绿化清单外包之前，物业公司要对绿化面积进展测量，对绿地类型及植物的种类和数量进展统计,并汇总成绿化清单见表10-5。此清单有助于管理处计算绿化外包效劳费用，也便于效劳承包公司报价。表10-5绿化清单单位名称：占地面积：绿地面积：覆盖率：工程单位数量备注2确定外包绿化养护作业频度的要求绿化养护作业频度是指通过绿化养护应到达的标准确定各个工作工程的频度，比方多少天浇一次水，多久除一次草等。 这是在签订合同时要明确落实的事项，是日后进展绿化质量检查、监视的依据之一。以下提供一份本作为参考，见表 10-6。表10-6某

23、小区外包绿化养护作业频度要求序号工程工作具体要求1浇水草坪和灌木 为主冬、春季晴天宜视天气情况每 23天浇水一次，夏、秋季宜 每天浇一次2清理绿化垃圾修剪下来的树枝和杂草，当天垃圾要当天清运，不准就地燃 烧3补植对因管理不善造成的残缺花草、树木、草坪露黄土局部及时 补植恢复4防风、防汛灾前积极预防，对树木加固；灾后及时去除倒树断枝、疏通 道路。清理、扶植不得超过两天5防人为或车辆破坏确保绿化完整，被人为或车辆破坏时要及时恢复，并米取有 效措施封闭6松土、除杂草草坪等除草每月一遍，雨后杂草重者每一遍。草坪上不允有 开花杂草，花木丛中M、允后局于花木的杂草7施肥草地每天施肥一次，施肥量千克 /10

24、0米2 次；灌木每年 施肥次，施肥后回填泥土、踏实，淋足水，做到施肥均匀、 适度，施肥量千克/ 100米2 次；乔木每年施肥次，施 肥量千克/棵次8修剪整形草地：夏、秋次/月，冬、春次/季；灌木：春、秋季次/ 月，冬、春次/季，介木冬季修男一遍9病虫害防治坚持“预防为主，综合治理的原那么，发现疫情要立即喷药防治，每天喷药一次3制定外包绿化养护验收标准外包绿化养护验收标准及扣罚依据，也是在与绿化效劳承包公司洽谈及签订合同时必须 提到的，同时也是日后进展绿化质量检查、监视的重要依据。以下提供一个本作为参考，见表 10-7。外包绿化养护验收标准工程验收标准扣罚依据浇水1保持植物良好长势，不出 现大面

25、积枯萎等缺水现象2秋冬保持草地根本青绿旱季秋冬超过一大/、浇水并出现大 面积枯黄、落叶失水现象扣元/平米施肥做到施肥均匀、充足、适度， 保证植物强壮、枝叶茂盛施肥量以管理处在“绿化养护工作记录 表中的记录为准，不够量要按实扣款修剪整形1草地：要求草的高致、 整齐美观，无疯长现象2乔、灌木：植物主枝分布 均匀，通风透气、造型美观、 绿篱整齐一致、无空膛现象草长超过厘米按元/平米地被超过厘米 按元/平米绿篱未按时修剪造成疯长、 明显空膛的按元/平米扣款病虫害防治病株、虫害现象不成灾；发现 病虫害及时防治出现大面积虫害、病株并成灾， 影响欣 赏时，可要求全囿更植向规格花木， 费 用由园林公司负责除杂

26、草松土单纯草种纯度以上；花丛下 无杂草；树盘无重杂草如有重杂草并影响欣赏时扣兀/平米， 树盘规那么、明显补植能满足植物生长的条件卜尢黄 土裸露；做到绿化完好率%以 上；草坪无积水、无明显沟缝； 对局部缺光地块换耐阴植物因管理原因逾期不补，按如下标准扣罚：乔木兀/株灌木元/株草坪元/平米清理绿化场地的 垃圾保洁率达%以上并有专人跟踪 保洁超过两天每处每位罚兀防风、防汛尽快恢复原状，以免影响交通、 人流因未及时扶植、管理不当造成损失，园 林公司负责恢复人为、车辆破坏恢复和封闭效果明显园林公司负责栽植恢复4测算绿化管理费园林绿化管理费构成a.根本构成园林绿化管理费一般包括淋水、日常清理残花落叶及绿化

27、垃圾、绿化工人服装、植物损耗补植、意外事件如台风、洪灾、雷电、机械破坏等造成的绿化破坏清理不包括绿化 植物恢复费用、园林淋水用电、绿化工具损耗、行政管理等费用。b.其他在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及承包公司的资格情况，在总数根底上加一定的税率一般为5%以上和利润率一般为2%7%,园林公司资格越高比例越 tWj。绿化管理费测算依据a.起算基数在管理费测算中，要首先确定起算基数。一般来说，水费、电费和人工费是决定不同地绿化管理费差异的重要因素。因此，在绿化管理费测算中，都将每平米每年的水费及人工费 作为绿化费用测算的基数，并由基数推算出根本费，再在根本费的根底上推算其他费用，进而推

28、算出全部费用。b.经历性的数字经历性的数字也是测算的依据之一。例如，每个绿化工可管理约4 000平米的绿化面积；管理税率一般为 5%左右，利润一般为 3%7%。绿化管理费测算法绿化管理费测算法有多种，以下简要介绍其中一种。以XX市小区综合型绿地 即乔木、灌木、地被混合型绿地二级管理要求的绿化管理 费测算为例，对测算的过程进展简单的说明。小区二级管理工作要求：植物淋水足够，不出现缺水现象；平均每年全面施肥3次、全面彳剪5次、全面喷药6次、全面除杂草及中耕 3次。a.根本费测算在物业绿化管理中，根本费的开支主要是以水和人工为主。 因此，应以当地水费及人工 费用作为起算基点测算根本费，再在根本费的根

29、底上推算其他费用， 由此决定当地每平米绿 化面积的年管理费用。其计算法见表 10-8。表10-8绿化根本管理费测算法费用类别费用代号计算法淋水费用a以每平米每年用水1吨计，水费加排污费2. 5元/吨，那么每平米淋水费用为 1X2. 5=2 . 5元/年清理残花落叶及绿 化垃圾费用b以该项工作占根本工作量的15%计，以平均每人管 4000平米计，一个绿化工人当年平均年薪约9000元，可得出每平米绿化清残花落叶及绿化垃圾费用为9000 : 4000 X15%=0 . 3375 元/年服装费用c以平均每人每年发两套工作服，每套70 7U计，每人管理4000平米，那么服装费为 70 X 2 + 400

30、0=0 . 035元/米 2 年工具费用d以平均每年工作区4000平米配500元工具计假设 管理区域为机械化要求高的地那么另计，平均每平米工具费用为500 +4000=0 . 125元/年意外事件处理费用e以每年每个工作区4000平米一个台班350元计， 平均每平米处理费为 350 + 4000=0 . 0875元/年补植及其他费用f计算结果为：f =a+b + c+ d + eX20%=0. 617 元/米2 年总计根本费用t计算结果为：t= a+ b + c+ d+ e+ f= 3. 702 元/米 2 年b.修剪费用平均每次每平米修剪费用=根本费tX 5% =3.702 X 5%=0.

31、1元/平米次。每年修剪5次，那么每年修剪费用为0.1 X 5=0.925 5 元/平米年。c.施肥费施肥费一般以每平米每次复30克算，按5.2元/千克复计，那么每平米每次施肥费用为：5.2 X 0.03=0.156 元/平米次。一年施肥 3次，那么每年施肥费用为：0.X 3=0.468元/平米年。d.松土除草费松土除草费按根本费的10%计，那么每年松土除草费用为：3.702 X 10% =0.370 2元/平米年。e.病虫害防治费病虫害防治费平均每次按根本费的5%计，那么每次防治费用为0. 1元/平米次，每年喷药6次，那么每年防治费用为：0.1X6=1.110 6元/平米年。f.税费按5.2

32、%税率计，税费=根本费用 +修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费 X5.2%= 3.702 +0.925 5 +0.468 +0.370 2 + 1.110 6X 5.2 % = 6.576 1 X 5.2 % =0.341 9元/平米年。g利润利润按各种费用的 5%计，利润=根本费用 +修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害 防治费 +税费X 5%= 3.702 +0.925 5 + 0.468 + 0.370 2 + 1.098 +0.341 9X 5% =0.345 9 元/平米年。h.总费用总费用为上述各项之和， 即总费用=根本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害 防治费+

33、税费+ 利润= 3.702 +0.925 5+ 0.468 + 0.370 2+ 1.098 + 0.341 9 + 0.345 9 = 7.263 9元/平米年。假设绿化面积为 50 000平米，那么绿化管理费用约为：50 000 X 7.263 9=363 195 元/年。对于特级、一级、二级等级别的管理费，除了根本费用中的淋水费 淋水次数要求不一、 清理残花黄叶及绿化垃圾要求标准不一样应相应变化外，还应在修剪次数、施肥次数、 松土除草次数、病虫害防治次数等面按质量要求进展调整，以显示不同质量要求下的工作量的差异。表10-9中列出了不同级别的管理工作量。表10-9不同级别管理工作量次 /年

34、级别淋水清残施肥修剪喷约松土除草特级充分每天1012128一级足够每6885二级保证每半月3563三级不出现缺 水致死22212 .绿化效劳承包商的评定与选择1绿化效劳承包商的责任绿化效劳承包商的责任是指为完成全部绿化维护任务提供必要的人力、设备和材料。设备的型号和状况必须能够有效地完成规定的任务，并防止对资产、业主和行人造成危害，设备应保持在良好状况下并在正常操作时不产生太大的噪声和烟雾。 承包商雇用的人员必须经过现代园艺技术的培训。经过培训的人员可减少错误和事 故的发生。工人工作时必须穿承包公司的制服，以便识别。现场应该有监视员或领班人员随时指挥这些工人进展维护操作。监视员每次工作时 应向

35、物业管理处经理报告场地的最新状况并留下工作报告表，说明每次完成任务的情况。绿化效劳承包商应遵守有关的规和建筑规章。例如，多设施对于剪草坪可能有时间限制，在早上7: 30前不允剪草坪，这就必须提前通知承包商，以免影响业主的生活。如果草、树木因承包商的过失受到损坏或死亡，那么应由承包商承当其更换费用；如果其损坏或死亡是由于自然原因造成，那么应由发包商自行更换。 更换的植物应完全“安康并适合当地气候，其类型、品种和大小应与原来的一样。2绿化效劳承包商评定的标准组成评定小组在进展招标或选择绿化效劳承包商前，物业公司首先要根据实际质量要求制定出切合实际的绿化效劳承包商评定标准，再向专业单位发出招标函。确

36、定评定标准通常，绿化效劳承包商评定的标准包括以下面。a.绿化效劳承包商的专业资质、营业执照及资金实力。b.绿化效劳承包商的技术力量、管理经历。c.绿化效劳承包商以往的专业业绩和口碑。d.绿化效劳承包商的管理能力、管理制度和培训制度等。e.绿化效劳承包商的设备及工具的完好程度。f.绿化效劳承包商的绿化管理案。 评价供给商的经历和技术在决定选择哪家绿化效劳承包商前，物业公司要和多家承包商洽谈，选择时报价不是唯一考虑的因素。绿化效劳承包商的能力和水平应该相一致，应该客观地评估承包商的经历和技术。选择的承包商应有必需的设备和专业技术，其人员应经过相关的培训。绿化效劳承包商参加评审时应提交以下资料。a.

37、绿化效劳承包商的资质证明、营业执照。b.主要技术人员的学历证明及个人资料。c.绿化效劳承包商以往的主要工作业绩。d.绿化效劳承包商的主要规章制度。e.绿化效劳承包商主要园林绿化管理的操作规程。f.绿化效劳承包商主要园林设备、工具的名称及数量。g.针对待分包工程的工作方案。公正地比拟为了对不同承包商的不同建议书进展公正的比拟，物业公司应制定所有承包商都要遵循的招标准那么。另外，由于每处设施景观不同，要求的维护水准也不同，所以物业公司最好 请园林专业人员来现场考察并提出维护要求，然后根据这些比拟和要求编制“综合维护说明书、维护工程与维护次数及费用表见表10-10。表10-10承包商费用比拟表1 .

38、草坪维护1男草2清扫落叶3修剪边缘4施肥5杂草防治出苗前防治出苗后防治6虫害防治7土壤通气8机械播种9加灰必要时10除杂草必要时维护次数2882832221111每次费用合计92.防治虫害监控防治各种病虫害39合计3.乔木、灌木和其他植物维护1修剪边缘2覆盖树根3除杂草4清扫5修剪灌木地面覆盖6施肥灌木地面覆盖一年生和多年生植物6128401101012247监控和调节灌溉8人力浇灌19根据需要合计总计维护规格和其他要求确定后，物业公司应召开一次投标预备会议，请投标商到现场考察。在这次会议上应强调对建筑物和边区域的专门要求。商讨会上可提出任有关绿化维护的问题，并应让所有的投标商按照统一的规格、

39、任务和维护次数进展投标。如果投标前不能做到这一点， 而是各承包商按自己想像的要求投标的话， 那么并不能满足物业绿化管理的需要。承包商选择评审表物业公司可预先设定统一的评审表，便评审小组填写意见，该评审表应归档管理。以下提供一份承包商评审表作为参考，见表10-11。表10-11 绿化承包商评审表年 月 日绿化承包商资料公司名称：公司地址：经营围：联系人：联系：评审标准容符合画，不符合画 “X ”具体说明管 理 部 息 见部门经理签名：年 月 日总 经 理 批 示总经理签名：年 月日3 .签订绿化外包合同选定绿化效劳承包商后，经双协商一致签订承包合同。合同容应包括：甲 发包 单位名、 乙 承包单位

40、名、管理面积、单位面积管理费用、总费用、付款式与时间、双责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标时的处理法等。以下提供一份绿化外包合同作为参考。某住宅小区绿化养护管理承包合同甲：乙：为 加 强绿 化 养 护 管理 ，保 证效 劳质量 ，甲 自 愿 将其受 托管理 的 小 区绿 化 养护 工 作 发 包 给 乙 ，由 乙 为 上 述 小 区 提 供 专 业 化 绿 化 养 护 管 理 。为 明 确 合 同 双 的 权 利 与义务，经甲、乙双协商一致，特订立本合同，以资双共同遵照执行。一、物业根本情况小区位于，小区公共绿化面积为平米。二、绿化效劳围绿化围建议辅以图纸标明，并由双签章确认后作为本合

41、同的附件。三、承包式采用由乙包工、包料包括苗木、包工具、包设备、包酬金的式。 四、合同有效期本合 同自年月日起至年月日止。合同期满如需续约 ，甲乙双 应另行协商确定 。 五、甲责任1. 全 面 监 视 、指 导 、检 查 、验 收 乙 工 作 ，发 现 问 题 及 时 通 知 乙 ，要 求 乙 及 时 予以处理，对乙提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。2. 如 遇 特 殊 工 作 需 求 时 如 外 来 人 员 参 观 、创 优 检 查 、台 风 、火 灾 等 情 况 ， 需提前通知乙安排人员进展修剪等绿化养护或恢复工作。3. 有 权 制 定 相 应 的 管 理 措 施 、监 视 检 查

42、标 准 等 ，以 保 证 乙 按 照 合 同 及 其 他 双 议定的要求进展作业。4. 无 偿 提 供 绿 化 养护 工 作 所 需 的 水 、 电 。5. 负 责 本 合同 约 定的 绿 化 效 劳 围 ，与 绿 化 相 关 的 、归 甲 所 有 的 或 由 甲 提 供 的绿化设备的修复及完善乙自行增加的设备除外。6. 按 合 同 约 定 ， 为 乙 办 理 结 算 手 续 。六、乙责任1. 乙应格按本合同约定和投标书中的承诺，为甲受托管理的XX小区提供专 业 化绿 化 养护管理 。格 教 育 、培 训 和管理 派驻 的 绿 化 员 工 。遵 守 甲 制 定 的 各 项规 章制度，服从甲的管

43、理，保护甲及小区财物，维护甲良好形象。2. 乙 派 驻 甲 的 所 有 工 作 人 员 ，必 须 按 甲 管 理 处 的 有 关 规 定 办 理 相 关 手 续 ，并 提 交所 有 工作 人 员 有效 XX 明 文件 的 复 印 件 。 工作 时 间 ， 所 有 乙 绿 化 员 工 必须 统 一 着 装 ，佩 戴 工 卡 上 岗 ，每 日 按 要 求 到 管 理 处 指 定 位 置 签 到 ，工 作 时 间 不 得 擅 自 离岗。3. 按 照 双 协 商 人 数 ，选 择 素 质 良 好 、技 术 娴 熟 、形 象 好 、身 体 安 康 的 专 业 人 员 至少有一名 经管理处认 可的 现场主

44、 管 ， 需24小时待命 进场作 业 。4. 每 月 25 日 之 前 将 下 月 绿 化 养 护 工 作 方 案 以 书 面 形 式 交 甲 审 核 ； 每 月 28 日 之前以书面形式向甲提交本月工作总结。调整的月度工作方案须报甲备案。5. 乙 不 得 因 其 他 绿 化 养 护 工 地 的 需 要 等 原 因 , 随 意 将 本 小 区 的 绿 化 员 工 调 离。确需调离的，须制订其他人员补充方案并经甲批准后实施。6. 如 遇 有 关 部 门 进 展 检 查 ，乙 必 须 保 证 修 剪 等 绿 化 养 护 措 施 到 位 。如 因 乙 原 因 未 能通 过有关 检 查 ，乙 将 负

45、责全 部违 约 责任 ，甲 有权 视 具体情况 对 乙 采 取 相应 处分。7. 日 常 工 作 中 ， 乙 派 驻 的 绿 化 养 护 员 工 如 发 现 小 区 公 共 设 施 、 设 备 被 损 坏 时 ， 应及时通知甲。8. 乙 现 场 主 管 应 与 甲 每 联 检 一 次 ， 每 月 至 少 指 派 一 名 高 层 管 理 人 员 检 查 承 包 围的绿化养护情况，并积极征询甲意见，加强沟通，不断提高效劳品质。9. 乙 应 科 学 、合 理 地 安 排 进 驻 甲 工 作 现 场 的 绿 化 员 工 的 工 作 时 间 和 方 案 ，负 责承当乙派驻甲工作现场的绿化养护员工的工资、

46、住宿、福利及其他一切费用。 因乙员工发生劳动争议而影响或有可能影响到本合 同的履行时，乙应及时作出相 应调整，以保证本合同约定下的绿化养护质量。10. 乙 应积 极 听取 甲 对 绿 化 管理工 作 的意 见 ， 认 真 配合 并完成 其他特 殊绿 化 作业事项。11. 乙承诺 自 行办理公共责任 保险。七、工作人数、时间安排、工作要求和工作质量标准1. 乙保证 从年月 日起安排员工进 入 小区绿 化 养 护现场 。2. 工 作 时 间 ：乙 应 当 按 照 附 件 四“ 绿 化 养 护 工 作 情 况 说 明 中 的 约 定 安 排 作 业时间。除经甲另行批准同意外，不得有时间差。3. 除

47、非 双 另 行 约 定 ， 乙 派 驻 甲 工 作 现 场 的 绿 化 养 护 人 员 不 得 同 时 为 甲 以 外 的 任单位和个人提供绿化管理效劳。4. 工 作 质 量 标 准 ：乙 应 当 按 照 附 件 一“ 绿 化 管 养 标 准 和 附 件 二“ 绿 化 养 护 作业频 次标准 规定 的标准执行。5. 在 绿 化 养 护 用 水 用 电 管 理 面 ， 乙 承 诺 采 取 以 下 措 施 ， 尽 可 能 节 约 水 电 消 耗 ， 以维护甲的合法权益。1 不使用破损的水管。2 在 浇水时采用喷灌的式。3 培 养员工的节水意识。4 及 时提交月 度用水方案。5 其他节水措施 。八、

48、承包费用标准绿化养护效劳承包费用：每月人民币仟佰拾元角分。九、付款式费 用按 月 结算 。每 月 10 日 前 ，乙 将效 劳发票交 给 甲 ，结 算上 月 的绿 化 养 护承 包费， 甲 自收到乙发票之日起10日通过银行支票付 款 。十、合同履行保证金乙需向甲缴纳合同履行保证金元，本合同到期后的一返还合同履行保证金。 如发生以下情况，合同履行保证金不予返还或予以相应扣减。1 .乙未履行本合 同约定的义务。2 . 因 乙 原 因 给 甲 造 成 经 济 损 失 。十一、违约责任1. 甲每 月 开 展的 绿 化 养 护质 量 评 审 主 要 以 检 结 果 为 依据 ，并 采 取每 联 合检 查

49、的 形 式 。其 中 ，检查 采 取 百 分制 ，总 分 值 为 100 分 。考核 分到 达 99 分时 ，不扣 减合 同款 ；考核分低于99分时 ， 扣减当月 合同款 的0.3%；考核分低 于98分 时 ， 扣减 当 月 合同款的 0.5% ； 考核分低于97 分时 ， 扣减 当 月合同款的 1% ，依 次类推 。2. 除 本 条 第 一 款 所 及 检 查 以 外 ，甲 下 属 管 理 处 在 不 定 期 检 查 中 ，如 发 现 以 下 重不合 格 情况时 ， 甲有权 直 接扣 除乙月 合同款 的0.3% 不 定期检 查不计入 检 结 果中。1 在同一的检查中， 发现有经管理处指出为错

50、误作 业的， 重复出现3次。2 在 同一的检 查中， 绿 化 作业垃圾 连续3天未清理。3 在 规定的整改时间未 完成整改工程 因不 可抗 力原因而无法完成的除 外。4 员工离岗 时间超过半小时 ， 或在当值时间发生与工作 明显无关的行为 。5 其他有违职业操守 ， 或客户意见较大， 经查证 属实的行为或结果。3. 无 论 任 原 因 ，乙员工 与 甲或 业 主用户 每发 生 一 次 争吵，扣除乙月合同款 的 2% ； 与 甲 或 业 主用 户 发 生 打 架斗殴 行为， 应 立 即 调换绿 化员工，并扣除 乙 月合 同 款 的 10%，依此 类 推。4. 工 作 期 如 有 绿化养护 人 员

51、短 缺 ，甲有权 按合同 约 定 ，扣除平 均每人每日酬金费用的两倍金额作为违约金。5. 工 作 期 如 使用 的绿化物 料 、苗木、工具 、设 备 等 低 于 、少 于或 不 符合 投 标书 中 所规 定 的 质 量、规格、数量要求等，甲有权按 照 投标 书 中 列 明的 单价与短缺数量乘积的两倍扣除合同款作为违约金。6. 如 乙 效 劳 质量 下降，甲以 书面形式通 知 后10 天 仍 未 改 善 ，甲有 权 雇用 其 他所 需人员 进展上 述改善，而所需一切费用那 么 从合 同 款 中 扣 除 。如遇紧 急突发事件 如 台 风 、山洪 等 ，而 乙 未 能 及 时处 理 时 ，那么 甲

52、有 权 雇 用 其 他 所需 人 员进展有关工作，一切费用从合同款中扣除不可抗力原因除外。7. 因 甲 未能 如 期 付 款 而 影 响 乙开 展 工 作，受 资 金 不 到 位 影 响 而未 能 采购到物料 、苗 木 等 ，导致 养 护 作 业 难 以 开展 时 ，甲 不能 在 未 结 算 期 间 对 乙进 展 有关罚款日常养护除外。8. 合 同 履 行 期 间 ， 因 甲 失 去 物 业 管 理 权 或 因 业 主 反 对 而 导 致 本 合 同 无 法 履 行 的，本合同自动终止，双互不承当违约责任。9. 发 生 以 下 情 形 之 一 的 ， 甲 有 权 单 面 解 除 合 同 并 可

53、 拘 留 乙 交 付 的 合 同 履 约 保 证金。由此给甲造成的经济损失超过履约保证金局部的，乙仍应赔偿。1 乙重违 反合同约 定 ， 影响小区环境、 效劳质量下降、 效劳质量难 以为 继或导致甲有关利益的重损害，经甲书面警告仍无效果的。 2 乙 考核 分 低 于 96 分的 ，甲有 权 解 除 合 同并 可 拘 留 乙 交 付的 合同履 约 保证金。3 在 、省、 市、 区各级检查和创优 等园林绿 化质量评比过程中，小区绿化未能达标的。4 乙将本合 同权 利 、义务分包或变相转包的 。10. 甲 连续三个月 未能 支付乙绿化 养 护承 包 费的 ，乙 除 有权选择解除合 同 以外，还可向甲

54、追索延迟支付的绿化养护承包费。十二、赔偿责任1. 乙 负 责 承 当 其 派 驻 人 员 的 工 资 、保 险 、劳 保 福 利 及 其 他 一 切 费 用 。乙 任 员 工意外伤亡，甲概不负责。2. 因 乙 原 因 造 成 任 人 身 伤 亡 事 件 或 任 财 产 损 坏 、 损 失 ， 乙 须 负 完 全 法 律 责 任 ， 并 赔偿 甲 遭受 的 一切 损失 。假 设 乙 不 付 上 述费 用 ，甲 有权 从支付 给 乙 的 合 同 款项 中扣除上述费用，缺乏局部由乙另行支付。十三、其他事项1 .乙进驻甲现场后，假设因绿化面积扩大缩小或者增加绿化改造工程需 增加减少费用时，由双另行协商

55、议定。2 .为便于双的正常工作联系，乙自行配备对讲机及相应设备。乙人员不得利 用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信畅通。3 .未经双同意，任一不得透露合同中的相关容。4 .假设甲招标书、乙投标书中的承诺事项与本合同约定有相抵触的地，按本 合同约定容执行。本合同未作约定的事项，按照甲招标书和乙投标书中的容执行。5 .本合同未尽事宜，由双协商解决，并可另行订立补充协议。假设协商不成， 交由当地人民法院裁决。6 .本合同一式两份，甲乙双各执一份，并具有同等法律效力。7 .以下附件是本合同的不可分割的一局部，与本合同具有同等法律效力。1绿化管养标准。2绿化养护作业频次标准。3绿化管养质量检查评分

56、表。4绿化养护工作情况说明。5绿化养护报价表。6现场管理制度。7平安作业制度。8.本合同经甲、乙双签字盖章后生效。甲：乙：年 月 日年 月 日4.绿化外包质量管理1委派专人负责质量管理应该是绿化效劳承包商的责任。绿化效劳承包商应委派现场监视员担负起对现场管理的责任。绿化效劳承包商应让全体员工熟悉场地的具体要求和维护的规格。2制订绿化维护方案以下是典型的绿化维护时间安排表见表10-12，可用作检验单，以保证完成全部任务,查明缺乏之处并采取补救措施。此表应根据场地的具体要求和规格进展修改。表10-12绿化维护时间安排表任务月份123456789101112春季清扫树根覆盖男单清扫草坪上的垃圾 防治

57、杂草发芽前除草 蟒蟾防治VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV发芽后除草乔木和灌木施肥草坪施肥草坪通气去除草坪枯草垫土壤试验补种加灰休眠喷洒油其他害虫防治树木修剪灌木和平卧植物修剪VVVVVVVVVVVV| 7 |VVVVVVVVV| 7 |VVVVV3运用制度管理绿化外包工作应制定相应的制度进展全过程管理，物业公司应将这一制度告知承包商；同时，在各个环节的管理中，应格按制度执行。以下提供一个绿化外包管理制度本作为参考。绿化外包管理制度一、目的为保护、完善绿化带，美化小区环境，本物业小区拟将绿化工作外包。为规 外包工作，特制定本制度。二、适用围本制度适用于本公司x x小 区的绿化外包工作。三、职责1 .公司经理负责审定绿化案，确定绿化效劳外包承包商。2 .管理处主任负责拟定绿化案，签订绿化效劳外包合同。3 .物业管理员负责绿化工程施工质量监控和日常绿化管理。4 .清洁员负责绿化和除