江苏武进太湖湾旅游发展有限公司尽职调查报告

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1、-家港农村商业银行股份投资银行业务尽职调查报告融资主体：武进太湖湾旅游开展业务类型：以我行理财资金认购信托贷款集合资金信托方案存续期限：两年投/融资额度：不超过人民币10000万元报审单位：资产管理事业部融资主体信用评级：-担保主体信用评级：AA+新世纪经办客户经理：庄正欣协办客户经理：晶晶ZNSTZYH2021 10001填报时间：2021 年10月14日. z-目录一、融资主体根本信息1二、融资主体介绍1三、交易构造1四、历史沿革1五、股权构造与实际控制人1六、参股及控股企业1七、公司的组织架构和法人介绍1八、工程根本情况介绍1九、企业财务状况与偿债能力分析1十、担保人根本情况1十一、银企

2、关系与授信1十二、资产受限情况1十三、偿债来源分析1十四、风险因素与重大不利事项1十五、其他应说明的事项1十六、结论1十七、备查文件1. z-一、融资主体根本信息公司全称武进太湖湾旅游开展住所武进区雪堰镇湾村百渎法定代表人惠明注册资本50000万元经营围旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业工程投资、文化活动筹划、文化旅游产品开发；建立投资、城市建立工程投资、农业休闲观光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、公共设施、园林绿化、公园的管理效劳；工艺品销售；为城市建立和根底设施建立工程效劳。实际控制人武进区国有集体资产管理办公室所属行业公共设施管理业是否“融资平台否是否“两高一剩否是否存在

3、预警否是否失信被执行人否二、融资主体介绍武进太湖湾旅游开展成立于2003年10月，是应建立健全太湖湾旅游度假区领导管理体制和市场化运作机制的需要而成立，全面行使对武进太湖湾旅游度假区开发建立的各项管理职能，统一领导、统一规划、统一开发、统一管理。武进太湖湾旅游度假区位于市南部的雪堰镇境，东临马山，南至太湖，西接宜兴周铁，北至锡宜公路，周边有锡宜、沿江、宁常等高速公路相通，距市中心约50公里，距、均在2小时车程以。度假区区划面积39.6平方公里，区有山头19座，山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里。公司围绕“生态太湖、“文化太湖、“休闲太湖的开发理念，进一步改善生态环境，加快工程建立，提升

4、管理水平，取得了众多殊荣。2007年12月在博鳌举行的“2007博鳌国际旅游论坛上，武进太湖湾旅游度假区被授予“国家旅游名片的荣誉称号。2021年8月，太湖湾成功创立为省级旅游度假区。武进太湖湾旅游开展子公司嬉戏族集团目前开发“数字文化科技创意一期工程，该工程位于市武进区锡宜公路以南、分公路以东、雪马公路以西、太湖岸线以北的嬉戏族旅游度假区。该工程有利于加快数字文化科技创意产业设施建立，到达区域优化，便利交通，创造良好的投资环境，从而促进招商引资，有利于改善区域环境。同时，该工程有利于提升城市形象，增强城市的亲切感，使市的品牌价值得到良性开展。另外，数字文化科技创意工程能够有效的拉动城市就业，

5、缓解就业压力。武进太湖湾旅游工程已运营12年，整体上以度假区的方式进展开发规划。旅游区目前主体资产为武进太湖湾嬉戏谷主题公园、嬉戏谷维景国际大酒店及其他相关配套资产。同时融资主体武进太湖湾旅游开展还承担了区雪堰镇及周边地区的土地整理及土地一级开发，根据2004年9月9日?市武进区人民政府常务会议纪要?第15号及市武进太湖湾旅游度假区管理委员会?关于要求明确太湖湾旅游度假区经营性用地出让净收益分成比例的意见?，太湖湾旅游度假区30平方公里规划围的经营性土地出让净收益扣除政策上上缴局部后全额返回太湖湾旅游开展，公司按所得净收益的15%返回给出让土地所在地镇政府。目前融资主体已完成7000余亩土地整

6、理工作，办理出让4000多亩，土地收储3000多亩，通过招拍挂出让的4000多亩土地中，自用土地1200亩，剩余商业性出让土地近3000亩，全部为商业、商住用地。融资主体的自用土地前期为政府划拨形式出让，待获得用地指标后以协议方式出让，并按30万元/亩补缴土地出让金。融资主体的土地整理与出让返还为其主要收入来源，每年收入约3-4亿元，融资主体积极有序推进土地一级开发和收储工作，太湖沿岸土地储藏较多。土地招拍挂返还收入区政府以财政补贴及计入资本公积金的形式入账，未计入营业收入。融资主体第二大收入来源为主题公园门票收入，节假日入园人数平均为2万人/日，普通成人票定价230元，并通过与自营酒店、青年

7、旅舍等旅游住宿场所提供套票效劳。融资主体总体上在人员、业务、财务上比较独立，在经营上受控股股东干预较少，与控股股东武进经济开展及其下属关联方企业资金往来很少，不存在控股股东长期大规模占用资金的情形。本次融资资金的用途为建立嬉戏谷主题公园二期中的数字文化科技创意一期工程，工程总投资为人民币12亿元，自有资金投入约4亿元，信托方案融资8亿元。五矿信托拟设立“五矿信托-武进太湖湾信托贷款集合资金信托方案融资3亿，期限为自信托方案成立满24个月完毕。三、交易构造*家港农商行五矿信托武进太湖湾2号信托贷款集合资金信托方案*武进经济开展集团*发放信托贷款认购设立图1 本工程根本交易构造四、历史沿革武进太湖

8、湾旅游开展前身系于2003年10月9日成立的武进太湖湾旅游开展，原由市武进城市建立投资*公司出资60%、市武进区家镇人民政府出资20%和市武进区雪堰镇人民政府出资20%共同出资组建的。设立时候注册资本为1000万元人民币。2006年9月20日根据公司股东会决议，原股东市武进城市建立投资*公司将持有公司60%的股权全部转让给市武进国有资产投资经营公司。已办妥股权转让。2021年9月12日根据股东会决议和章程修正案规定，公司增加注册资本9000万元人民币，新增注册资本由新股东市武进区集体资产管理办公室认缴。同时原股东市武进区家镇人民政府已经并入雪堰镇、市武进区雪堰镇人民政府将其全部出资额400万元

9、人民币转让给市武进区集体资产管理办公室、市武进国有资产投资经营公司。已办妥工商变更手续。2021年8月1日，根据公司股权划拨转让协议书规定，股东市武进区集体资产管理办公室、市武进国有资产投资经营公司将各自的股权全部转让给武进经济开展集团。同年12月26日已办妥公司变更手续。2021年8月26日，根据公司股东决定和修改后章程的规定，公司申请增加注册资本40000万元人民币，变更后的注册资本为50000万元人民币，新增注册资本由股东武进经济开展集团认缴。同时法定代表人变更为惠明。同年9月已办妥工商变更手续。五、股权构造与实际控制人实际控制人为市武进区国有集体资产管理办公室公司持有融资主体100%股

10、份。经全国企业信用信息公示系统查询，上述股权均不存在质押情况。股东名称持股数量万股持股比例市武进区国有集体资产管理办公室4750095.00%市武进国有资产投资经营公司25005.00%50000100.00%表1 融资主体主要股东情况*市武进区国有集体资产管理办公室*市武进国有资产投资经营公司*武进经济开展集团*100%95%5%*武进太湖湾旅游开展*100%图2融资主体股权构造经全国企业信用信息公示系统查询，武进太湖湾旅游开展的股东是武进经济开展集团，武进经济开展集团由市武进区国有集体资产管理办公室及其全资子公司市武进国有资产投资经营公司共同控制，实际控制人为市武进区国有集体资产管理办公室

11、。六、参股及控股企业*武进经济开展集团*嬉戏族文化开展公司200万元*甲子网络科技*1000万元*甲子房地产*2000万元嬉戏族文化传播*5000万元嬉戏族集团*36000万元*甲子生态旅游开展*30000万元*嬉戏谷国际大酒店*1000万元*市竺山湖置业*10000万元100%100%100%100%100%100%96.53%100%嬉戏族文化开展公司200万元*嬉戏族会展*300万元*嬉戏族国际旅行社*150万元*嬉戏谷*5500万元*嬉戏族文化产业*200万元*嬉戏谷青年旅舍*2000万元甲子网络科技*分公司嬉游网络科技*100万元*嬉戏谷智能科技产业*1000万元*中韩文化交流中心*

12、100万元*嬉戏谷投资管理*200万元*环球动漫嬉戏谷商务*200万元100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%51%*嬉戏谷消费经纪效劳*960万元53.49%图3 融资主体主要控股子公司七、公司的组织架构和法人介绍太湖湾设立了董事会、监事和经理层，已形成了较为完善的法人治理构造。董事会是公司的决策机构，负责处理公司重大事项；监事处于监视评价的核心地位；经理层负责公司的日常经营管理。太湖湾旅游董事会由3名董事组成，由股东委派产生。公司设董事长一名，由董事会选举产生。公司不设监事会，设监事1名，监事由股东会选举产生。公司设总经理一名，由董事长兼任。另外，公

13、司建立了完善的岗位责任制度和岗位规管理措施，各业务部门、各级分支机构在规定的业务、财务、人事等授权围行使相应的经营管理职能。图4 融资主体组织架构公司法人代表为惠明，其简历如下：省工业大学1991.7-1993.10 市煤气公司工段长市大和经济开展公司部门经理2002.10-2004.3 市长江房地产开展副总2004.42021.3 武进太湖湾旅游开展副总经理2021.3至今武进太湖湾旅游开展总经理八、工程根本情况介绍1、融资主体所在层级政府的财政情况1市经济开展条件，地处长江之南、太湖之滨，是省地级市，处于长江三角洲中心地带，与、联袂成片，构成锡常都市圈。京沪铁路、沪宁高速公路、312 国道

14、、京杭大运河穿境而过。国家一类开放口岸长江港拥有万吨级通用码头、集装箱码头和石化专用码头；民航航班可通达国10 多个大中城市。截至2021 年，辖天宁区、钟楼区、新北区、武进区、金坛区五个行政区和一个县级市市，21个街道办事处、37个镇、807个行政村、323个居委会，总面积4385平方公里。是长江文明和吴文化的发源地之一，也是南朝齐梁故里。境风景名胜、历史古迹较多，有中华恐龙园、嬉戏谷、春秋淹城等主题公园和天目湖、南山、太湖湾等自然风景区。2021全年实现地区生产总值GDP4901.9亿元，按可比价计算增长10.1%。其中，第一产业增加值138.5亿元，增长3%；第二产业增加值2458.2亿

15、元，增长9.5%；第三产业增加值2305.2亿元，增长11.4%。全年效劳业增加值占GDP比重为47%。全市按常住人口计算的人均生产总值达104423元，按平均汇率折算达16999美元。2021全年实现公共财政预算收入433.9亿元，比上年增长6.1%，其中税收收入348.4亿元，增长6.5%。全年公共财政预算支出426.9亿元，比上年增长2.2%。公共财政预算支出中教育支出68.6亿元，增长3.2%；文化体育与传媒支出7.0亿元，增长4.0%；社会保障和就业支出48.9亿元，增长7.3%；医疗卫生与方案生育支出32.6亿元，增长24.1%；城乡社区事务支出69.8亿元，增长15.7%。民营经

16、济平稳开展。全年民营经济完成增加值3308.9亿元，按可比价计算增长10.1%，占地区生产总值的比重达67.5%；民营经济实现税收总额458.0亿元，比上年增长10.3%，高于全部税收总额增速1.9个百分点。民营经济构造进一步优化，民营经济增加值中效劳业比重由上年的41.6%提升至43.4%，提高1.8个百分点2武进区经济开展条件武进区地处省南部，濒太湖，衔滆湖，东邻江阴、，南接宜兴，西毗金坛、丹阳，北接天宁、钟楼、新北区，总面积1246.64平方千米。1995年撤县建市，2002年撤市设区，成为市武进区。截至2021年，武进区辖14个镇、2个街道、1个国家级出口加工区、1个国家级高新技术产业

17、开发区和1个省级开发区，户籍人口近101万，常住人口160万。2021年，全区实现地区生产总值1905.33亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，其中第三产业增加值808.83亿元，增长10.6%。第三产业增加值占地区生产总值的比重为42.5%，比上年提高2.0个百分点。人均地区生产总值11.86万元按年均常住人口计算，比上年增加1.11万元。完成预算财政总收入382.84亿元，比上年增长7.8%，其中公共财政预算收入129.63亿元，比上年增长3.0%。财政总收入占地区生产总值的比重为20.1%，比上年下降0.5个百分点。2021年，武进区获得“最美人文休闲旅游目的地殊荣。全年旅游接待

18、总人数1468万人次，完成旅游总收入175亿元，分别比上年增长10%和23%。15个旅游重点工程完成投资15.64亿元。嬉戏谷维景国际大酒店投入运营，二期嬉戏海盛大开园。春秋淹城创5A提升工程中宝林文化园一期工程全部建成投入试营运，野生动物园熊猫馆建立工程竣工，淹城双子塔土建根本完成。中华孝道园成功创成国家4A级景区，邹区现代农业产业园创成省3星级乡村旅游点，雪堰太滆渔村创成省星级乡村旅游点。智慧旅游工程一期武进智慧旅游公共信息效劳平台投入营运。首届中国旅行者大会暨2021年度最正确旅游目的地评选，环球动漫嬉戏谷获评“国最受网友欢迎旅游景区，淹城春秋乐园获“国最正确主题游乐园及“年度最正确战略

19、合作伙伴两大奖项。2、工程根本情况数字文化科技创意一期工程位于市武进区锡宜公路以南、分公路以东、雪马公路以西、太湖岸线以北的太湖湾旅游度假区。本工程总用地面积102687 平方米，约合154 亩。嬉戏族公司具有丰富的旅游公园开发和运营的经历，2021年开放营业的嬉戏谷一期工程受到了游客的欢迎，从嬉戏族公司2021-2021年逐年上升的营业收入可以看出，嬉戏族公司在科技文化创意开展工程方面具有较强的能力。嬉戏族公司的母公司太湖湾公司为国有独资公司，具有较强的实力，并且受到当地政府的支持，有较大的开展潜力。本工程总投资119914.9 万元，其中：工程费用78714.8 万元，工程建立其他费用24

20、939.7 万元，根本预备费10365.4 万元，建立期利息5895.0 万元。序号名称投资估算万元所占投资比例%1工程费用78714.8065.642工程建立其他费用24939.7020.803根本预备费10365.408.644建立期利息5895.004.92合计119914.90100.00表2 本次募集资金投资工程预算本工程建立资金由嬉戏族公司筹集，其中，嬉戏族公司自有资金投入4亿元，其余金额由融资解决。九、企业财务状况与偿债能力分析1、根本财务信息单位：元工程2021年12月31日2021年12月31日2021年12月31日货币资金 1,795,175,486.051,322,641

21、,880.45 907,908,408.02存货42,809,470.4149,898,013.7643,859,455.46应收账款 24,045,391.40 9,653,644.952,005,678.51其他应收款 404,870,652.94 387,526,735.8024,235,734.67流动资产合计 2,907,879,881.27 2,434,739,218.711,471,129,614.09投资性房地产4,413,341,854.403,953,445,014.003,490,796,670.00固定资产 2,164,145,553.93 2,243,935,711.

22、752,361,615,247.46在建工程3,220,250,342.532,192,172,265.351,634,842,285.30非流动资产合计 10,090,261,962.84 8,668,452,809.587,632,518,007.32资产总计 12,998,141,844.11 11,103,192,028.299,103,647,621.41短期借款2,496,000,000.00 1,445,000,000.00404,000,000.00应付票据 1,000,000.00120,000,000.00933,500,000.00应付账款 274,253,150.99

23、506,731,988.55844,320,486.17应交税费 41,505,883.25 39,951,076.1023,772,689.27其他应付款 677,889,763.11 1,423,050,098.411,264,028,347.45负债合计 8,612,104,373.30 6,941,021,404.455,454,342,991.28股本 500,000,000.00 500,000,000.00100,000,000.00股东权益合计 4,386,037,470.80 4,162,170,623.843,649,304,630.13资产总计 12,998,141,84

24、4.10 11,103,192,028.299,103,647,621.41工程2021年度2021年度2021年度营业收入 285,538,888.75, 308,329,125.00253,343,873.70营业本钱 95,538,926.66 102,053,779.6784,027,722.64管理费用 245,225,295.73 215,076,654.00395,856,385.24财务费用 182,618,066.92 163,173,313.94-323,956,264.37营业利润 -235,314,319.06 52,208,277.4697,416,030.19利润总

25、额 178,670,617.36 151,486,669.48172,264,160.22所得税 70,599,007.89 50,062,037.8095,102,580.67净利润108,071,609.47101,424,631.6877,161,579.55经营活动现金流量净额 -314,323,763.22 -656,868,407.141,372,801,656.35投资活动现金流量净额 -726,036,073.39 -1,442,284,643.23-1,599,945,565.94筹资活动现金流量净额 1,034,883,412.05 2,337,886,522.80675,

26、444,457.72现金及等价物净增加 -5,476,424.56 238,733,472.43448,300,548.13表3融资主体近三年财务数据2、财务报表真实性核查1会计勾稽关系核查收入真实性核查工程2021年12月2021年12月 2021年12月销售商品、提供劳务收到的现金(a)214,316,090.20301,185,758.28271,569,133.32应收账款净增加(b)14,391,746.457,647,966.44-121,764.17应收票据净增加(c)-4,330,000.003,510,000.001,175,492.00预收账款净增加(d)-68,447.6

27、11,292,139.90605,125.86(e)=(a)+(b)+(c)-(d)224,446,284.26311,051,584.82272,017,735.29营业收入(f)285,538,888.75308,329,125.00253,343,873.70差异数(f)-(e)61,092,604.49-2,722,459.82-18,673,861.59表4融资主体收入真实性核查表本钱真实性核查工程2021年2021年2021年购置商品、承受劳务支付的现金(a) 198,162,837.21 144,438,763.63108,204,350.93存货净增加(b) -7,088,54

28、3.356,038,558.3012,887,051.53应付账款净增加(c) -232,478,837.56-337,588,497.62800,043,297.56应付票据净增加(d)-119,000,000.00-813,500,000.0051,9650,000.00预付账款净增加(e)-11,211,747.88 155,526,720.80-138,247,805.48当期折旧(f)135,166,148.33118,939,093.13116,474,001.91(g)=(a)-(b)+(c)+(d)-(e)+(f)150,439.21 -1,049,275,919.961,66

29、9,732,404.35 营业本钱(h) 95,538,926.66 102,053,779.6775,959,423.17差异数(h)-(g)95,388,487.451,151,329,699.63-1,593,772,981.18表5融资主体本钱真实性核查营业本钱与购置商品、承受劳务支付的现金存在较大差异，主要原因为：1应付票据，绝大多数都是融资性质的，在不同的会计期间采用了不同的科目列示；2营业本钱中未包含销售费用和管理费用，这局部费用在现金流量表中的购置商品、承受劳务支付的现金中列报，因此显示了较大差异。其他相关财务会计科目真实性核查2021年末短期借款、长期借款、应付债券合并报表数

30、合计为52.49亿元，母公司报表数合计为32.08亿元。当年度财务费用合并报表数为1.83亿元，母公司为-72万元。2021 年6月末短期借款、长期借款、应付债券合并报表数合计为91.18亿元，母公司报表数合计为52.27亿元。2021 年上半年度财务费用合并报表数为1.47亿元，母公司为-33.9万元。财务费用与借款规模严重不符。经现场访谈确认：两年度均为母公司太湖湾利息资本化。2021年度资本化利息的规模为3.20亿，科目为在建工程；2021 年上半年资本化利息的规模为5.13亿，科目为在建工程。2021年度现金流量表显示构建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金为14.39亿元，实

31、际在建工程账面价值仅增加5.6亿元，是何原因，除在建工程增加的5.6亿元外，请指明资金具体流向。经现场访谈确认：未计入在建工程的局部为往来款中支付。主要为预付款支付。2021年度现金流量表显示购建固定资产、无形资产和其它长期资产所支付的现金为6.92亿元，实际在建工程账面价值增加10亿元，应付款科目也未增加，表达为较大差额。经现场访谈确认：当期资本化利息3.2亿全部计入在建工程科目。4、2021年末、2021年末、2021年末的财务会计报表载明的其他货币资金银行承兑汇票承兑保证金规模分别为13.58亿元、9.05亿元、7.19亿元，其合并报表应付票据金额分别为100万元、1.2亿元、9.335

32、亿元。应付票据科目在2021年、2021年严重小于票据保证金金额。经现场访谈确认：因为应付票据，绝大多数都是融资性质的，所以把融资性质的应付票据期末余额归入短期借款列示。2杜邦分析法净资产收益率2.46%总资产利润率0.8314%权益乘数2.961/1 - 资产负债率66.26%负债总额861210万元资产总额1299814万元/销售净利润率37.85%资产周转率0.02197图5融资主体2021年度财务数据杜邦分析净资产收益率2.44%总资产利润率0.9135%权益乘数2.66761/1 - 资产负债率62.51%负债总额694102万元资产总额1110319万元/销售净利润率32.89%资

33、产周转率0.0278图6融资主体2021年度财务数据杜邦分析融资主体2021年和2021年净资产收益率分别为2.44%和2.46%，趋势稳定，公司经营活动及盈利能力在逐步提升。但其利润主要来源于政府补助。2021年获得了政府补助1.03亿元，2021年公司获得政府补助4.03亿元。3、主要会计科目根本情况1货币资金公司的货币资金主要包括现金、银行存款以及其他货币资金。其中，现金额度较小，而银行存款与其他货币资金占比大，且2021年末较2021年末有明显增长。其他货币资金由银行承兑汇票保证金以及融资租赁保证金两局部组成，2021年末以及2021年末银行承兑汇票保证金分别为90,500.00万元以

34、及135,800.00万元。公司银行承兑汇票保证金比例多数为100%，也存在50%保证金的敞口银票。2应收账款2021年末、2021年末及2021年末，公司应收账款分别为200.57万元、965.36万元及2,404.54万元，占流动资产的比重均较小。公司应收账款形成原因系太湖湾子公司嬉戏族集团与长期合作的大型旅行社的应收门票费以及子公司环球文化传播的应收工程款。总体而言，公司应收账款比重较小，系公司所属旅游行业的门票和景区消费等收入主要以现金支付为主，由行业属性所致。3预付账款截至2021年12月31日、2021年12月31日，公司预付账款分别为64,605.82万元、63,484.64万元

35、，占公司流动资产的比重分别为26.54%和21.83%。公司2021年末金额较大的预付账款主要如下：单位名称款项性质金额雪堰财政所土地款215,532,865.09蓼莪山旅游开展土地款144,750,000.00润源电力建立工程款35,093,895.44表6 融资主体2021年末主要预付款明细4其他应收款2021、2021年末，公司其他应收款净额分别为38,752.67万元和40,487.07万元。其中，2021年公司与股东以及关联方往来金额较大，与武进经发存在3亿元往来款，系与关联方之间的拆借。另外，公司与立宸投资存在借款6300万元。其他应收款规模总体可控5存货公司存货主要科目包括软件开

36、发本钱、低值易耗品以及库存商品，在资产负债表中，公司的存货量一直处于较低的水平，2021、2021年末，公司存货分别为4,989.80万元及4,280.95万元，占流动资产的比重分别为2.05%及1.47%。公司主要经营的乐园工程与数字文化科技有机结合，因此存货中软件开发本钱数额最大，其余为园区所销售的纪念品以及餐饮经营所需的生鲜货物，流动性较高，不存在存货的积压。6投资性房地产用作投资性房地产一共8宗地块，其中太湖湾公司本部3宗，分别是坐落于武进区雪堰镇的万泽地块218.94亩，于2021年12月23日取得武国用2021第01347号；坐落于雪堰镇雅浦村的渔港码头两宗地块100亩武国用202

37、1第01341号及武国用2021第01343号，于2021年7月4日取得；坐落于太湖湾旅游度假区的雅浦酒厂地块300亩武国用2021第01344号，于2021年2月28日取得；控股子公司嬉戏族集团4宗出租性质的土地坐落于武进区雪堰镇城湾村百渎地块合计373.28亩武国用2021第1204637号、武国用2021第1204640号、武国用2021第1204639号及武国用2021第1204638号，于2021年9月30日取得。控股子公司市竺山湖置业拥有的1宗城镇住宅及其他商服性质的土地。坐落于武进区雪堰镇计39087平方米武国用2021第03230号，于2021年2月18日取得。融资主体逐年通过

38、重估投资性房地产公允价值确认当期损益，根据现场访谈查阅的房地产评估报告，其土地按楼面地价计算的评估价格达6200元/米2-6400元/米2，土地估值有虚高的成分。7固定资产公司固定资产净额于2021年末及2021年末分别为224,393.57万元及216,419.46万元。公司的固定资产以运输工具、房屋建筑物、机器设备以及电子设备为主。8短期负债2021-2021年末，公司短期借款分别为40,400万元、144,500万元及249,600万元，公司短期借款呈快速增长态势，占流动负债总额的比重逐步攀升，原因系近年来随着公司经营规模的扩，太湖湾度假区嬉戏谷以及其他配套设施的建立导致流动资金需求增长

39、。同时公司将融资性应付票据计入短期借款，客观上增加了短期借款规模约14亿元。9应付账款2021-2021年末，公司应付账款分别为84,432.05万元、50,673.20万元及27,425.32万元，大局部为应付工程款。2021年末公司应付账款额度较大，占短期负债21.87%，系当时武进区为完成当年年底税务指标，要求各企业对未完成工程工程提前向公司开票，提早确认税款。2021年末应付账款明显回落，较2021年末下降幅度达39.98%。2021年公司应付账款继续回落。10其他应付款2021-2021年末，公司其他应付款分别为126,402.83万元、142,305.01万元及67,788.98万

40、元，占流动负债的比例为32.75%、34.99%及13.43%。其他应付款的容包括与市武进区财政局、国土局、太湖湾财政所的资金往来款，太湖湾公司前期嬉戏谷工程的建立需要大量资金投入，而嬉戏谷作为省级重点工程，获得了武进区地方财政的大力支持。11长期借款2021、2021及2021年末长期借款分别为95,825.00万元、205,488.00万元及225,368.00万元。长期借款规模逐年递增，借款性质可分为抵押担保与信用担保，公司的担保借款主要由武进经发、市西太湖旅游开展等关联企业提供担保，抵押借款抵押物则均为公司土地使用权。12长期应付款长期应付款2021、2021及2021年末分别为23,

41、296,73万元、30,787.69万元及19,554.96万元，其中2021年环球数字文化体验园现更名为嬉戏族集团与华融金融租赁股份签订融资租赁合同，购置总价款10,000万元，租赁期限共计60个月2021年9月9日至2021年9月9日，租赁利率为7.59%，每半年支付租金；2021年1月嬉戏族集团与兴业金融租赁*公司签署融资租赁合同，购置总价款20,000万元，租赁期限33个月2021年4月1日至2021 年1月1日，共11期，租赁利率7.65%，该笔融资租赁手续费600万元，保证金要求始终不低于3,000万元。13营业收入2021年、2021年及2021年，公司的主营业务收入分别为25,

42、334.39万元、30,832.91万元及285,53.89万元。公司2021年主营业务收入增长5,498.53万元，同比增幅达21.70%。2021年公司营业收入相比2021年有所回落，一般游乐园未持续增添新工程，则三年期为其瓶颈期，第三年收入将会有所下浮，再加之2021年雨季较多，导致收入情况不乐观。4、或有事项分析融资主体及其子公司2021年末对外担保余额14.08亿元，融资主体对外担保规模为净资产的32.10%，担保规模尚可，整体风险可控。5、偿债能力分析融资主体偿债能力指标如下表：偿债能力指标2021年度/2021年12月31日2021年度/2021年12月31日2021年度/202

43、1年12月31日短期偿债能力流动比率调整后0.580.410.600.480.380.23速动比率调整后0.570.200.590.240.370.14长期偿债能力资产负债率调整后66.26%62.17%62.51%59.07%59.65%56.05%利息保障倍数调整后1.97841.35551.9284不适用3.4414不适用EBITDA/I调整后2.84601.67072.8733不适用5.7594不适用表7 融资主体偿债能力指标公司流动比率及速动比率均小于1，2021年由于公司资产规模迅速扩大，且固定资产、无形资产等非流动资产占比较高，流动资产占比相对较小，且为乐园持续经营与开发，公司资

44、金需求量大，短期债务压力较大。十、担保人根本情况1、担保人介绍担保人武进经济开展集团成立于2007年07月26日，注册地址：市武进区湖塘镇武宜中路1号-21012108号、22012208号、23012308号，注册资本：10亿元，经营围：城市建立工程投资和经营管理，房地产开发和经营，房地产管理，为城市根底设施建立和社会公益事业建立工程融资，城市开发建立工程及其相关信息咨询效劳；资产管理效劳。公司的股东为市武进区国有集体资产管理办公室和市武进国有资产投资经营公司。其中，市武进区国有集体资产管理办公室持有公司95的股权，是公司的控股股东。武进经济开展集团公司业务包括武进区根底设施建立、公用事业的

45、运营、保障房建立及土地开发等，其主营业务收入来源主要包括土地一级开发、BT工程回购、自来水费、有线电视效劳、苗木及工程施工、商品房销售、旅游及相关业务、交通及其他等。2021 年公司营业收入与2021年根本持平，其中商品房销售和土地一级开发收入有所下降， BT工程回购等业务收入的增长对营业收入的稳定起到了支撑作用。担保人的2021 年1-3月、2021年度、2021年度、2021年度的营业收入分别为4.38亿元、29.35亿元、29.33亿元、29.33亿元，其中，土地整治、房地产销售、工程代建收入为担保人的主要收入来源，2021年度、2021年度及2021年度的土地整治收入分别为6.50亿元

46、、7.32亿元、6.70亿元，占营业收入的22.15%、24.96%、22.84%；房地产销售收入分别为5.89亿元、7.43亿元、0，占营业收入的20.07%、25.33%、0；工程代建回购收入分别为4.33亿元、4.19亿元、14.20亿元，占营业收入的14.75%、14.30%、48.40%。2021 年3月末、2021年末、2021年末、2021年末担保人总资产分别为927.71亿元、889.31亿、872.56亿元、741.18亿元；总负债分别为638.78亿元、600.64亿元、586.44亿元、469.87亿元；所有者权益分别为259.08亿元、258.97亿元、286.11亿元

47、、271.30亿元。2021 年1-3月、2021年度、2021年度、2021年度担保人主营业务收入分别为4.38亿元、29.35亿元、29.33亿元、29.33亿元，净利润分别为0.11亿元、2.75亿元、1.75亿元、6.74亿元。担保人其他应收款规模较大，该会计科目主要核算代建工程工程款，2021年末其他应收款债务人主要有：市武进区住房和城乡建立局70.52亿元、市武进区公路管理处51.72亿元、市武进区财政局40.31亿元、市武进区水利局31.38亿元、大禹水务股份20.04亿元。2、担保人根本财务指标合并报表，单位：万元工程2021 年3月31日2021年12月31日2021年12月

48、31日2021年12月31日货币资金9,558,837,549.146,851,031,082.406,950,317,308.146,418,392,996.50流动资产合计79,964,343,511.6876,463,309,216.6976,156,669,506.6631,408,596,841.92固定资产6,681,294,163.006,513,507,711.755,491,550,096.605,688,157,771.71非流动资产合计12,806,473,612.5212,467,763,801.5511,098,923,114.6942,614,380,798.75资

49、产总计92,770,817,124.288,931,073,018.2487,255,592,621.3574,022,977,640.67短期借款4,172,210,000.004,138,210,000.003,419,079,721.523,131,545,000.00流动负债合计31,033,929,668.9029,969,956,582.6224,177,145,982.7716,543,523,964.18长期借款17,184,984,847.7416,195,210,000.0018,466,060,000.0011,969,397,266.30长期负债合计32,843,880

50、,641.9830,094,186,283.1234,467,015,787.4530,443,908,068.22负债合计63,877,810,310.8860,064,142,865.7458,644,161,770.2246,987,432,032.40股本1,000,000,000.001,000,000,000.001,000,000,000.001,000,000,000.00股东权益合计25,907,961,139.7225,897,322,538.8328,611,430,851.1227,035,565,690.73资产总计92,770,817,124.288,931,073

51、,018.2487,255,592,621.3574,022,977,640.67工程2021 年一季度2021年度2021年度2021年度营业收入438,221,406.272,962,948,762.182,948,715,645.042,971,449,805.76营业利润-169,072,914.40-688,228,111.04-580,399,459.16-71,268,209.02利润总额31,586,988.69366,642,303.30251,317,412.33778,467,450.18净利润10,638,589.44275,077,332.80174,930,464.

52、40674,041,077.99经营活动产生的现金流量净额14,514,126.09400,647,453.82133,039,579.13138,771,667.71投资活动产生的现金流量净额-2,495,562,062.28-4,337,934,001.54-7,239,170,061.45-7,898,001,199.29筹资活动产生的现金流量净额1,590,637,134.722,974,851,043.977,849,818,049.4410,418,334,465.25表8 担保人最近三年及一期主要财务指标3、担保人债务情况1短期债务截止2021年12月31日，公司短期借款明细如下

53、：借款类别金额抵押借款1,028,110,000保证借款2,721,500,000质押借款388,600,000合计4,138,210,000表9 担保人2021年末短期借款主要类型列表2长期债务截至2021年12月31日，担保人长期借款余额162亿元，长期借款借款明细如下，其中一年到期的长期借款为112亿，今年偿付压力较大。借款类别金额信用借款75,000,000.00抵押借款7,973,150,000.00保证借款6,147,060,000.00质押借款2,000,000,000.00合计16,195,210,000.00表10 担保人2021年末长期借款主要类型列表长期负债余额为315.

54、6亿，其中应付债券余额为82.8亿。3应付债券截至2021年12月31日，担保人及其子公司债券发行总额82.80亿元。发行主体债券名称期限余额利率到期日市武进城市建立投资*公司09武进城投债7年176000万元5.42%2021-6-9武进经济开展集团11武进经发债5+2年250000万元6.55%2021-2-24市武进城市建立投资*公司12武进城投债6年140000万元6.22%2021-6-8市春秋淹城建立投资PR淹城债3年16000万元8%2021 -9-21市春秋淹城建立投资13淹城债3年30000万元8%2021-5-24市武进播送电视投资开展PR武广债3年16000万元8.2%2

55、021 -8-15武进太湖湾旅游开展13太湖013年20000万元9.3%2021-01-22武进太湖湾旅游开展13太湖023年30000万元11%2021-03-07武进经济开展集团14武进发PPN0015年80000万元8.10%2021-4-18武进经济开展集团14武进发PPN0025年70000万元7.70%2021-9-4合计828000万元表11 担保人及其子公司存续公开发行债务融资工具明细表4对外担保及其他或有负债截至2021 年3月6日，担保人对外担保余额270亿元，其中保证担保中不良有5965万。十一、银企关系与授信经人行征信系统查询，融资主体银企关系良好，所有贷款均为正常类

56、贷款。十二、资产受限情况1、流动性受限的货币资金2021年末，担保人流动性受限的其他货币资金有28.2亿元，其中银行承兑汇票保证金24.8亿元，定期存款3.2亿元其中，质押1.9亿，冻结保函保证金0.07亿元，信用证保证金0.125亿。2021 年3月末，担保人流动性受限的货币资金68.08亿元，主要为银行承兑汇票保证金，保函保证金，信用证保证金，定期存单等。2、固定资产、股权投资抵质押情况担保人2021 年3月末受限无形资产240.08亿元，均用于融资主体银行担保融资。十三、偿债来源分析1、第一还款来源借款人本次还款来源为武进太湖湾旅游开展公司的未来经营收入，主要为土地一级开发收储出让返还收

57、入及主题公园门票收入，以及附属的酒店、餐饮及相关业务收入。由于主题公园开业不久，期间费用较高，自身盈利能力较弱，短期资产变现能力一般，随着公司各项业务及周边配套效劳的稳步推进，公司自身的盈利能力将不断增强。2、第二还款来源担保人武进经济开展为本信托提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，与被担保人借款人签署?保证合同?，武进经济开展是武进最大的地方政府融资平台，控股股东和实际控制人为市武进区国有集体资产管理办公室，经过历次增资扩股注册资本金10亿元，随着武进区政府的大力支持和业务规模的不断扩大，该公司资产总额保持增长态势， 2021 年末为 889.31 亿元，同比增长 1.92%。同期末流

58、动资产为764.63 亿元，同比增长 0.40%，占总资产比重为 85.98%，占比较上年小幅下降。其11年发行的一般企业债1180035.IB、1228337.SH发行规模25亿元，到期日2021年2月24日，新世纪资信评估投资效劳给予担保人AA+信用评级。武进区政府对担保人支持力度较大，具有一定的垫资代偿能力。十四、风险因素与重大不利事项一担保履约风险本信托的担保履约风险主要来源于武进经发担保能力能否保障信托利益。应对措施：武进经发最新外部评级为AA+，武进经发是武进区主要的根底设施建立和投融资主体，在工程投融资和债务归还方面能够得到武进区政府的支持。担保人融资能力强，融资来源包括银行借款

59、、信托借款、发行企业债、中期票据、定向债务融资工具等各类金融工具。综合来看，担保履约风险可控。二生产经营主要风险数字文化科技创意一期工程的生产经营风险主要来源于嬉戏族是否能否按照方案实现运营收入，从而保证信托利益。应对措施：嬉戏族公司具有丰富的旅游公园开发和运营的经历，2021年开放营业的嬉戏谷一期工程受到了游客的欢迎，从嬉戏族公司2021-2021年逐年上升的营业收入可以看出，嬉戏族公司在科技文化创意开展工程方面具有较强的经历和能力。三政策风险与市场风险国家货币政策、财政税收政策、信贷政策、产业政策、相关法律法规的调整以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，可能对嬉戏族的经营及还款能力产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。四信用风险太湖湾不履行或不能履行其归还本金及利息，将对信托财产收益及兑付时间产生较大影响。应对措施：本工程还款来源是数字文化科技创意一期工程收入以及太湖湾公司经营收入。同时太湖湾旅游承担了雪堰镇当地一定的土地一级开发职能，其土地出让返还收入能在一定程度上作为还款来源的补充。我们