南京江宁保利梧桐语全年营销方案

《南京江宁保利梧桐语全年营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京江宁保利梧桐语全年营销方案（53页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、2021年全年营销方案目录contents二、2021年工程营销目标三、2021年操盘背景展望四、2021年营销工作思路一、2021年工作得失总结五、2021年销售推盘方案自省方能自醒1 -市场起伏、策略制定、企划与销售执行-1Part 1市场总结地方政府出手救市101.22新政公积金贷款利率下调资金比例下调广东省十五条物业税开征研讨二套房政策收紧清查闲置土地公积金贷款收紧上调准备金率国十条上调准备金率二套房再次收紧9.29新政上调利率上海重庆试行房产税打压救市2021年2月-2021年9月全国新建住宅价格指数变化加息提高存款准备金率二三线城市限购备注：因2021年全国新建住宅价格指数未公示，

2、2021年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数数据来源：国国家统计局公布数据2021年初出台“史上最严厉的调控政策，调控着手点“堵大于“疏，意以压制需求到达遏制房价过快上涨目的2021年4月起至目前，调控政策已持续近两年政策调控温家宝总理、李克强副总理11月分别对国家坚决下调房价政策的根本方向进行强调国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚决的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序开展。强调对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。调控政策坚决持续国务院副总理李克强11月25日在河北廊坊了解保障房政策落实情

3、况，强调当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步稳固调控成果。2021年1-11月，全市商品住宅整体供给650万方，比照2021年同期610.62万方同比上涨6.4%，趋近年底，开发商为冲击年底指标，竞相推盘上市；2021年1-11月，全市商品住宅整体成交392万方，比照2021年同期506.3万方同比下降22.58%，限购落地之后，购房者纷纷观望，整体市场寒气逼人；2021年1-11月，全市商品住宅成交均价10642元/平米，比照2021年同期10242元/平米同比上涨3.9%，在政策收紧的情况下，曾尝试多种方法也未能跑量的开发商，不得

4、不面对现实，降价寻找出路。调控之下市场由普遍的“量升价高迅速转入品牌品质工程降价求量，普通工程难以去化的局面，成交量下滑明显，以品牌工程主导的成交均价也仅与去年根本持平2021年1-11月全市商品住宅供销走势04年至今全市商品住宅供销走势市场走势数据来源：通过南京网上房地产整理2021年以来，代表品企受市场大势影响巨大，纷纷降低姿态以价博量，但市场反响仍不乐观典型品企表现品牌房企：苏宁置业代表工程：苏宁睿城工程体量：40万方住宅在售均价：17200元/平米工程简介：工程占据新江东板块核心区域，11月5日以均价1.7万，最低1.52万起的价格入市，取得去化70%的成绩。目前在售95-216平米户

5、型，推出购房赢取8000-20000元的苏宁电器卡活动。品牌房企：中海地产代表工程：凤凰熙岸2021年销售总额：20亿元在售均价：27000元/平米工程简介：河西品质标杆，9月30日以2.7万/平米的均价相比上期无上涨去化160套，去化50%，是近期高端改善市场去化成绩最为优异的工程。目前凤凰熙岸主要在售商铺。品牌房企：万科地产代表工程：金域蓝湾工程体量：54万方住宅在售均价：13000元/平米工程简介：在售二期高层，装修标准为2000元/平方米，折后均价约13000元/平方米。目前，售楼处实际成交均价已低至11000元/平米2000元/平方米精装。品牌房企：绿地集团代表工程：紫峰公馆工程体量

6、：18万方在售均价：10800元/平米工程简介：首期与2021年10月底开盘，11月27日加推212套，折后均价10800元/平米当天去化51套。目前工程以持续销售上批推售房源为主。1Part 2策略与企划执行Step 1Step 2Step 3关键词“品牌前世即为别墅，今生又有宝地，央企名门，悬念入市，为工程定个“高端调子。不管炒作或国宝活动，都加深高端的形象。关键词“法式江宁唯一的纯法式住区，低质片区为何突现高端住宅，梧桐语为你细细道来，为精工而法式景观，为胜景而法式香溪，为阔绰而法式花园，为时尚而法式环保。关键词“开盘也许是今年最后一次开盘，恰消费者等年底的模糊心里，迅速传播节点与强调珍

7、贵。12月初策略价值轴心企划执行稿汇总 平媒 报广、软文硬排 网络 网络通栏、网络详情页 包装 物料、活动包装设计平媒接案之初，为树立纯法、浪漫的工程形象，数易其稿，尝试过欧式油画风、清新手绘风、唯美实景风、浪漫意境风、法派实景风等5种风格迥异的画面设计，每种风格均附有5篇形象稿、3篇营销节点稿、工程围挡设计、户型单页等衍生包装，共计76篇设计稿，历时3个月，确立了如今高端、浪漫、法式的工程形象，获得市场广泛认可。自10月22日售楼处公开至今，保利梧桐语共发布7次报广、1次夹报其中包括各类建议稿、报广定稿前修改共71篇累计平媒设计稿达147篇报广、软文硬排 工程公开 已发布 平媒亮相软文硬排

8、已发布 平媒拓客阶段平媒拓客阶段报广 已发布 报广 已发布 平媒平媒展示报广 已发布 平媒报广 已发布平媒品牌捷报报广 已发布 平媒工程夹报 已发布网络网络硬广的设计在表达工程法式、高端、浪漫的根底上，更结合网络媒介特质，画面与广告语皆简单、明了，设计稿用色那么根据当前网页广告上下深浅色比照，进行机动调整，以到达醒目、跳脱的目的，务必使客户一眼即中。保利梧桐语至今共发布7次网络通栏、1次网络详情页各节点网络通栏、网络硬广建议稿及定稿前修改共：37稿网络详情页：3稿累计网络设计稿达40篇网络详情页网络亮相网络硬广 三翻网络硬广 闪通网络亮相365页眉?两屏?修改网络拓客阶段Hous7e365 闪

9、通网络网络展示网络通栏 示范区公开网络展示网络通栏 价格释放House365、搜房 已发布网络 House365 已发布网络 包装拓展、售楼处公开、开盘等重要节点，本案物料包装设计除遵循法式、浪漫、高端的形象调性外，更注重不同传播媒介的特质：地铁专列以画面统一、文字精简为主；拓展物料注重声情并茂的设计演绎，极具高雅、人文气质；营销节点包装物料以大方、清晰、简洁为要。为精益求精，户型单页共修改5次定稿、产品折页修改8次定稿、围挡修改3次定稿。户外显示屏共修改2次定稿、地铁专列共修改4次定稿拓客单页共修改9次定稿、拓客明信片共修改4次定稿 售楼处公开、工程开盘 现场包装物料共设计33稿累计各类包装

10、物料设计稿达62篇户型图局部 共七种户型根底物料围墙 局部户外电子大屏户外地铁专列椅侧贴大窗贴小窗贴车门左贴车门右贴拉手户外拓客阶段地铁灯箱户外拓客阶段拓展活动物料拓客活动物料工程明信片包装售楼处公开 物料包装工程开盘 物料包装工程开盘 物料1Part 3销售与真实客群保利梧桐语自10月22日正式公开以来截止至12月25日：累计来电：3371组，来访：2613组日均来访约40组/天销售总结：说明：累计来访客户置业目的以自住为主，占总量67%；其次为自住兼投资占17%；纯投资客户比例占总量9%。说明：累计来访客户年龄以30-35岁年龄段为主，占总量的27%；其次为35-40岁，占总量的19%，2

11、5-30岁占总量的15%。来人分析：说明：累计来访客户购房最关注因素主要为价格，占总量的77%，其余关注因素较为平均，区域占8%、交通状况7%和生活配套占6%。说明：累计来访客户主要居住区域以江宁为主，占来访总量的33%；其次白下及鼓楼，各占总量的11%；在此为雨花，占总量的10%。来人分析：首置样本：91平米客户特征分析客户根本特征职位：都市年轻白领及国企、事业单位职工年龄：25-30岁家庭结构：单身或丁克类收入：年收入8万学历：本科以上来源：江宁、雨花区及建邺区为主置业偏好：对独立生活空间的需求强烈，较舒适的生活尺度；思想及行为特征：思想开放、意识多元，一定程度的非主流特质；钱小姐 28岁

12、 新街口外贸公司销售主管工作年限较短，薪资条件尚可，家里付首付，自己供月供，对生活品质有一定要求；对交通配套关注，要求居住地点方便上班。客户素描首改样本：117平米以上-客户特征分析 客户根本特征职位：企事业单位中层；年龄：30-40岁的客户比例较高；收入：家庭年收入15-25万,家庭结构：三口之家或小太阳家庭，出行方式：私家车。来源：江宁、雨花区为主置业偏好： 追求舒适功能、高端品质改善居住环境 ； 思想及行为特征： 价值归属感强烈，追求品质袁先生，32岁，杂志主编家庭年收入约20万元，有车有房，工作稳定，有适当存款。工作压力较大、生活节奏快，难以承受市中心高企的房价，被迫到较为偏远的区域进

13、行改善。希望购置一套功能全面，户型舒适，总价不高的住房。综上所述，工程目标客群主要为以刚需、首改为主的“精刚客户，进行针对性宣传，以兼具品质、品牌高性价比产品打动客户，促成实际成交！因此，我们枪口对准的是精刚系的客户！即：品质型首置首改型客户！品牌在江宁的亮相保利地产企业信息800万人爱梧桐大型公益活动工程推广展现保利企业实力，展示开展前景景观展示升值概念户型价值产品价值初步展现，现场展示初步到位 立基：客户的最终购置动机方向：法式生活的真正拥有2021年，我们实现了？2021年如何增强提升注：2021年因时间、工程及现场展示、营销本钱、市场压力等客观因素而未全面展开的营销设想，将在2021年

14、的推广中全面展开。2021年营销工作得失总结调控成为常态国家追求长控久安工程亮相2个月*，但工程精髓仍未能深入人心客群以首置首改为主标榜工程的品质感2021年让南京懂得梧桐语结论2021年营销目标2 -世界末日不会来，目标却是永恒存在的-版权所有，资料由： :/.mm8583/ 整理编辑，转载请注明目标要点一：保量保证销量目标要点二：求价保量前提下，追求价格提升突破价格上限，触摸区域价格标杆目标要点三：形象升级整体形象升级保持高性价比楼盘形象，品质展示提升品牌形象工程目标：保量求价，整体升级，提升品牌形象2021年 12月 2021年 11月 12月入市销售回款8亿元目标初判：如何实现高上门、

15、高成交、高口碑目标是本报告重点问题价格目标：需销售约884套速度目标：实际销售时间为10个月月均销售目标为88套保量前提下，突破价格稳步上涨货量盘点：2021年货量共12幢，约14.2万方，共计1366套 幢号房型面积段套数比例总面积13幢、14幢三房80-10014410.54%26064四房及以上110-1401087.91%8、24、5、6幢三房80-10028821.08%52128四房及以上110-14021615.81%2幢、26幢三房80-1001087.91%21948四房及以上110-1401087.91%15幢、19幢三房80-10014410.54%22678四房及以上1

16、10-140725.27%10、18幢三房80-100725.27%19445四房及以上110-1401067.76%总计：13661422632021年货量目标货量很大，节奏很快，任务严峻不管世界末日来不来结论知难而进，只做第一营：把工程打造为区域内第一的首置首改住区； 南京最具影响的江宁工程销：卖得好才是硬道理2021年操盘环境3 -市场大势走低，区域竞争白热化-目前南京市场供过于求态势根本确立。同时从供需缺口的历史数据走势看，年内峰值或将出现在今年年末，且不排除后期有进一步增大的可能。根据南京市网上房地产统计，截至11月28日南京库存的在售房源已经到达52372套。预计到今年12月底，全

17、市还将有67个工程推出总计1.15万套的房源。因而，截止2021年底南京共计将有63872套房源需要去化，按套均面积100平米计算，共有635万方，月均35万方的去化速度，去化周期长达18个月。而预计2021年全年，南京全市上市量将到达818万方，接近2021年的832万方。市场存量不断增加，预计到2021年年底，整体市场共计有635万方房源需要去化，预计去化周期长达18个月，市场压力可见一般，而预计2021年，全市新增上市量将达818万方整体市场存量江宁核心区域2021年在售工程存量共计377万方，2021年潜在供给量共计210万方，主要集中在方山、九龙湖板块岔路口东山镇方山大学城九龙湖百家

18、湖三山科学园本工程江宁2021年在售工程存量共计377万方；江宁2021年潜在供给量共计210万方；其中主要集中在方山、九龙湖板块。江宁市场存量数据来源：通过南京网上房地产整理中粮彩云居中冶天城万科金域蓝湾绿地紫峰公馆本工程竞品分布竞品选择以品牌、价格、物业类型、地段等关键词为依据东方龙湖湾万裕龙庭水岸同品牌竞争工程万科金域蓝湾绿地紫峰公馆同区域竞争工程万裕龙庭水岸东方龙湖湾天正天御溪岸同质竞争工程中冶天城中粮彩云居工程概况工程地址江宁区清水亭东街占地面积27万m2总建面积54万m2容积率开发商南京金域蓝湾置业物业类型高层、花园洋房、联排别墅11年销售情况认购73套，成交350套营销动态在售二

19、期高层，装修标准2千元/平米，折后均价1.3万元/平米，目前售楼处实际成交均价已低至1.1万元/平米。万科金域蓝湾月均去化推出面积预计上市量预计上市产品销售金额销售面积在售产品6万方高层78平米两房，90、113、128平米三房，联排、洋房75868万元高层，78平米两房、88、113、128平米三房2021年预计推售情况2021年推售情况工程概况工程地址江宁区东新北路188号占地面积总建面积180309m2容积率开发商绿地地产集团南京置业 物业类型14幢18层高层组成11年销售情况认购117套，成交90套营销动态2021年10月26日首开，最近一次推盘为11月27日，目前折后均价10800元

20、/平米绿地南京首个住宅工程，江宁成熟区域高附加值公寓，首次开盘表现抢眼，明年推量预计高达12万方绿地紫峰公馆销售面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额推出面积在售产品12万方高层，89、95平米两房，115平米三房20900万元4万方高层，89、95平米两房，115平米三房2021年预计推售情况2021年推售情况工程概况工程地址江宁科学园大学城学九路以南、学四路以东、龙眠大道以西占地面积21.34万总建面积35.8万容积率开发商万裕南京房地产开发物业类型高层11年销售情况认购21套，成交198套营销动态在售户型面积78、101、106、126平米，折后价格9000元/平米万裕龙庭水岸工程公

21、寓产品以刚需首置型客户为主，以8600元/平米低价入市，低价快速跑量，目前二期尾盘销售，明年无推盘方案0推出面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额销售面积在售产品0一期尾盘销售，二期尚无推盘方案25240万元高层，78、101、106、126平米房源2021年预计推售情况2021年推售情况工程概况工程地址江宁区秣陵街道龙眠大道588号 占地面积19.8万总建面积23.77万容积率开发商龙建南京置业物业类型小高层11年销售情况认购17套，成交163套营销动态东方龙湖湾目前在售小高层最后两栋楼王产品，预计今年底明年初清盘，2021年将以尾盘去化为主推出面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额

22、销售面积在售产品0尾盘销售35238万元高层，78、101、106、126平米房源2021年预计推售情况2021年推售情况工程概况工程地址江宁区秣陵街道殷富街375号 占地面积4.75万总建面积11.4万容积率开发商南京中冶金泓置业物业类型高层11年销售情况认购8套，成交172套营销动态工程2021年三月开盘推出首期产品，目前在售户型面积88、92、101、127平米房源，均价11000元/平方米2021年年初开盘旺销，后期受市场大势及众多品质刚需工程挤压，2021年整体去化情况不理想，预计2021年将加大推盘力度中冶天城推出面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额销售面积在售产品4-5万方

23、高层，88、92、101、127平米房源17400万元高层，88、92、101、127平米房源2021年预计推售情况2021年推售情况工程概况工程地址江宁区吉印大道2021号占地面积4.39万总建面积7.5万容积率开发商中粮地产南京物业类型小高层11年销售情况认购48套，成交214套营销动态2021年5月7日首度开盘，目前在售户型面积97-158平米不等房源，均价10700元/平方米中粮彩云居2021年年中开盘均价1.1-1.2万/平米，推盘去化五成，后期调整到均价1.07万/平米，但整体市场接受度一般推出面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额销售面积在售产品4-5万方97-158平米房源

24、24800万元97-158平米房源2021年预计推售情况2021年推售情况未开盘11年销售情况工程概况工程地址江宁龙眠大道688号占地面积9.74万总建面积18.51万容积率A、B地块2.0，C地块1开发商天正集团南京置业物业类型高层营销动态天正天御溪岸工程初期规划以改善型客户作为工程主力客户，受11年新政调控影响，调整为刚需小户型入市，推广初期价格过高，蓄水较差，近期调整价格推广价1.1万/平米，预计12月开盘推出面积月均去化预计上市量预计上市产品销售金额销售面积在售产品5万方高层产品，具体户型未定暂未开盘暂未开盘高层106平米两房、138平米三房2021年预计推售情况2021年推售情况33

25、万方199446万元总计5万方高层产品，具体户型未定暂未开盘暂未开盘高层106平米两房、138平米三房天正天御溪岸4-5万方97-158平米房源24800万元97-158平米房源中粮彩云居4-5万方高层，88、92、101、127平米房源17400万元高层，88、92、101、127平米房源中冶天城0尾盘销售35238万元高层，78、101、106、126平米房源东方龙湖湾0一期尾盘销售，二期尚无推盘方案25240万元0高层，78、101、106、126平米房源万裕龙庭水岸12万方高层，89、95平米两房，115平米三房20900万元4万方高层，89、95平米两房，115平米三房绿地紫峰公馆6

26、万方高层78平米两房，90、113、128平米三房，联排、洋房75868万元高层，78平米两房、88、113、128平米三房金域蓝湾预计上市量预计上市产品销售金额月均去化销售面积推出面积在售产品2021年预计推售情况2021年推售情况工程名称2021年工程核心竞品供给推出19.1万方，去化16.65万方，总销金额近20亿，预计2021年核心竞品上市将达33万方总结调控成为常态国家追求长控久安区域竞争白热化南京楼市价格谷底之一，存量巨大操盘环境将只有春秋，没有盛夏结论版权所有，资料由： :/.mm858/ 整理编辑，转载请注明市场条件压力难解，常态推广有效性降低深化价值突破方向应对方针竞争对手重

27、点竞盘，或质优或价廉效劳与体验全面展现应对方针工程价值工程品牌、景观、户型、潜力价值突出足以支撑品质生活表现应对方针审视2021年我们将要面对的问题4Part 1事实说话：工程价值落点100%201100%7100.00%197100%2613100%197100%405合计0%00%00.00%00%10%00%0其他18%360%018.27%364%1153%60%0工程升值潜力10%2114%110.66%218%20312%2311%46开发商品牌1%30%01.52%35%1246%122%10户型功能6%120%06.09%125%1205%100%0社区环境6%1214%16.

28、09%125%1414%71%5生活配套7%150%07.61%156%1644%78%32交通状况50%10043%349.75%9858%152461%12073%296价格1%229%20.00%08%2216%124%16区域比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量累计签约期二签约期一累计签约期二签约期一已购来人选项根据2021年已成交客户对工程价值点关注排序显示与其说50%的客群被价格吸引不如说性价比更具吸引力2021年已购客户购房决策分析表100%201100%7100.00%197100%2613100%197100%405合计0%00%00.00%00%10%00%0其

29、他18%360%018.27%364%1153%60%0工程升值潜力10%2114%110.66%218%20312%2311%46开发商品牌1%30%01.52%35%1246%122%10户型功能6%120%06.09%125%1205%100%0社区环境6%1214%16.09%125%1414%71%5生活配套7%150%07.61%156%1644%78%32交通状况50%10043%349.75%9858%152461%12073%296价格1%229%20.00%08%2216%124%16区域比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量累计签约期二签约期一累计签约期二签约期

30、一已购来人选项根据2021年已成交客户对工程价值点关注排序显示除价格因素外，对保利品牌的热衷和偏爱，是业主最爱梧桐语的重要因素，也是2021年营销工作重点之一2021年已购客户购房决策分析表100%201100%7100.00%197100%2613100%197100%405合计0%00%00.00%00%10%00%0其他18%360%018.27%364%1153%60%0工程升值潜力10%2114%110.66%218%20312%2311%46开发商品牌1%30%01.52%35%1246%122%10户型功能6%120%06.09%125%1205%100%0社区环境6%1214%

31、16.09%125%1414%71%5生活配套7%150%07.61%156%1644%78%32交通状况50%10043%349.75%9858%152461%12073%296价格1%229%20.00%08%2216%124%16区域比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量累计签约期二签约期一累计签约期二签约期一已购来人选项除此之外工程多个价值点的叠加，构成了工程独特优势但均衡在工程价值诉求中是没有意义的工程营销需要银箭头而非粗木桩2021年已购客户购房决策分析表保利品牌、法派园林、学院著品、多惠户型、地铁首发站让我们回忆下2021年关于工程价值体系的几点共识经过价值树排序，我们

32、从繁杂重多的卖点中得出了五个词进而确定了工程定位南京唯一45万纯法式住区以及工程的精神属性梧桐树下的法式浪漫品赏浪漫2021价值释放工程深交区别于罗兰香谷的主要卖点“湖天赋资源、客观存在，梧桐语的核心价值，更意识领域，更精神享受，这些核心价值的获取，依赖于客户对工程的体验， 价值卖点的逐步释放。我们认为传递：纯法式高端生活，唯有梧桐语是2021年立足工程的营销工作重点之二，我们认为需要开启梧桐语的“法式浪漫年主题式营销工作。2021年的新问题，也是营销推广工作的核心问题工程价值营销任务：法式高端形象，品牌高性价比1推广结合工程卖点、具有法式风情与浪漫气质的推广2体验符合客群喜好，促进客户到访的

33、可体验式活动3包装衬托法式气氛，传递浪漫情调的包装更换4效劳提升效劳品质，细节处彰显法式情趣从成交客户关注点分析，促使客户购置的决定性因素是优越的综合实力与性价比客户给予高度关注的是保利光环下的法式住区结论4Part 22021策略总纲高端形象，上乘品质，中等价位1、产品策略高性价比赢取客户 传递给品质刚需与首改客群法式高端形象，及可体验的上乘品质，以中高价位入手保利的高端产品，性价比不可谓不高；面对严苛市场，通过增加工程利好及附加值，也将有助于工程“修炼成王。2、价格策略差异化路径称霸区域 竞争区域内多以低质楼盘为主，降价风、低价风兴盛。跟风降价既不符合保利品牌形象，在调控市场下，也不能赢得

34、理性客户的选择。合理定价、微幅调升、稳中取胜才更有利于工程的销售推进。十二字真言高端形象，上乘品质，中等价位3、推广策略“上下结合 火种不熄 传统推广的效果日渐式微，线上高端塑造、线下灵活炒作相结合，配合针对性强的活动设计，仍是工程必须践行的立体式推广策略。尤其2021年销售节点密集，保持工程的持续热度非常重要。4、揽客策略时刻不放松的揽客 销售目标严峻，所需准客户的数量要求也日益增多，坐等客户上门只能自取其败，方式多变、方向精准的拓客方案，将可以为销售带来更为有效的目标客群。十二字真言高端形象，上乘品质，中等价位5、品牌策略保利王者年十二字真言1“城市印记是人文牌，“亲情和院是温情牌，“和乐

35、中国是名人牌，兽首国宝是民族牌，2021年保利地产要打什么牌？2保利地产20年，是成熟而稳健的一年，需要全面的展示；3以万科为代表的地产黄金十年已经逝去，未来是以保利为代表的央企时代，才是房地产市场的领导者；4南京保利的销冠标志着南京地产的新里程碑，它诞生于调控市场之下，也意味着调控市场下的房地产运营者靠的是实力。保利品牌在南京央企第一品牌实力展示系列活动保利2021年，接力中国我们建议2021年保利地产20周年的品牌活动主题2021年保利“接力中国在南京的品牌活动仙林大学城VS江宁大学城保利杯，首届名校接力长跑大赛系列活动之一：共筑青奥，分享青春推广事件A、立场/口吻：公关为主，进行市场告知

36、，形成持续关注B、工具群众类消息及评论地产专业媒体 公关活动：论坛为主 网络炒作系列活动之二：城市智者，保利学堂利用南图书或大学图书馆定期举办城市人生活问题讲座，关爱城市生活A、立场/口吻：公关为主，进行市场告知，形成持续关注B、工具群众类消息及评论地产专业媒体 公关活动：论坛为主 网络炒作系列活动之三：分享喜悦 保利人生赞助南京优秀杰出人物评选，成立专项基金，奖励杰出人物A、立场/口吻：公关为主，进行市场告知，形成持续关注B、工具群众类消息及评论地产专业媒体 公关活动：论坛为主 网络炒作3月份 8月份 12月份 青奥会热点民生公益版权所有，资料由： :/.mm858/ 整理编辑，转载请注明4

37、Part 3工程营销主线2021全年轴线711加推5媒体线展示线核心事件 维系过度期 全新启动期 户外、平面、网络接力中国系列活动之一接力中国系列活动之二户外、平面、网络、电台等媒体渠道全面启动户外、平面、网络、电台等媒体渠道全面启动借情人节契机，推出以82为核心的婚房概念结合青年首置客群，嫁接爱情浪漫PR活动旺场现场体验强势蓄水结合首置首改客户嫁接亲情式浪漫PR活动旺场现场体验强势蓄水212-1 年底冲刺持续加推强势开盘3品质托市，浪漫倾城 销售现场包装首次加推 成熟季468-9 拓客季楼王开盘接力中国系列活动之三其他梧桐语全年法式深度体验系列活动情人节活动外场。销售现场渲染气氛法式浪漫全体

38、验、销售现场包装抽奖活动、年终冲刺包装优化工程附加值名校幼儿园+地铁10年票优越的品质工程，不仅要有硬件的居住体验，还有有超前的配套与效劳体验，这是明年工程能够实现同类竞争工程中脱颖而出的必经之路10年票活动详情见后文产品线工程推广核心是纯法式浪漫住区而在推广落地上不光面子上有，骨子里更要有的纯法式推广中工程所带来的有异于江宁工程的高端感、品质体验最为重要推广线无法式，不浪漫保利梧桐语浪漫法式年全年法式深度体验系列活动设置1活动设计抓住全年节日节点，有效根据客群，充分囊括以爱情、亲情为主的活动形式全方位体验法式浪漫核心2与销售结合以自住准婚房客群为目标的恋爱嫁接全年活动，同时迎合改善客户对高品

39、质的追求3包装衬托法式气氛，传递浪漫情调的包装更换4效劳提升效劳品质，细节处彰显法式情趣活动线南京惟一的浪漫爱情圣地POLY&NANJING嫁接恋爱会与浪漫法式风情的全年PR活动目的：70%以自住为导向的将爱客群，爱情圣地对他们的吸引力是巨大的，这可以表现为恋爱会、恋爱场、求婚地等几种用途客群：青年人的准爱客群正是集中了我工程最多的精准目标客群方式：嫁接珍爱网推广手段：网络硬广、炒作软文信息传递、新浪微博关注引发快速传播推广主题： 无法式，不浪漫4月：法式建筑专场5月：法国电影专场6月：法国香水专场7月：法国化装品专场8月：法国红酒专场9月：法国美食专场10月：法国车专场11月：法国音

40、乐专场12月：成果展及巴黎游抽奖约会主题设置约会形式搭建较为具有特色的法式建筑模型，搭建法式软装场景供报名男女七分钟约会现场放映法国影片，报名男女以电影中念白作为约会暗语，配对成功者可获奖励现场配以法国香水展示，以闻香识女人的方式作为约会邀请，配对成功可获奖励现场展示化装品，同时聘请讲师传授护肤经验，配对成功男女可获奖励现场展示红酒，同时聘请主持人讲解红酒品尝经验，约会男女以红酒为邀请暗语，配对成功可获奖励在法国美食的品点中开始约会邀请，配对成功可获得奖励雪铁龙、雷诺等法系车现场布展，约会男女可试驾中交谈邀约，配对成功可获奖励邀请法语老师现场教约会男女学唱法语歌曲用以传情达意，配对成功可获奖励

41、历届约会成功男女会聚，现场抽奖成功者可获得双人巴黎深度游，共赴浪漫之旅嫁接恋爱的全年浪漫活动目录一览表体验式营销：引爆售楼处人气4月梧桐树下的浪漫初见工程推广系列活动之：法式建筑专场搭建较为具有特色的法式建筑模型，搭建法式软装场景供模拟约会使用报名男女进行七分钟约会配对成功男女可获得法国巴黎铁塔模型一件现场放映法国影片以竞猜知名影片中对白或剧情等形式，测试约会男女双方默契程度配对成功男女可获得热映影片情侣套票一份体验式营销：引爆售楼处人气5月工程推广系列活动之：法国电影专场凡尔赛宫里的电影沙龙体验式营销：引爆售楼处人气6月工程推广系列活动之：法国香水专场现场配以法国香水展示以闻香识女人的方式作

42、为约会邀请配对成功男女可获得法国香水作为奖励浪漫的味道，源自法兰西体验式营销：引爆售楼处人气7月工程推广系列活动之：法国化装品专场现场展示化装品聘请讲师传授护肤经验参加约会的男士在讲师知道下为心仪女士试用化装品配对成功男女可获得知名品牌护肤品一套黄梅酷暑天，梧桐树下好乘凉体验式营销：引爆售楼处人气8月红酒杯里的浪漫情怀工程推广系列活动之：法国红酒专场现场展示法国系列红酒聘请主持人讲解红酒品尝要领约会男女以红酒为邀请暗语，配对成功可获得波尔多红酒礼盒体验式营销：引爆售楼处人气9月厨房里的罗曼蒂克工程推广系列活动之：法国美食专场聘请法国厨师现场烹饪美味料理现场教授约会男女西餐礼仪约会男女品尝美食过

43、程中完成7分钟约会现场配对成功可获得美食券体验式营销：引爆售楼处人气10月法兰西总统坐骑巡展工程推广系列活动之：法国车专场雪铁龙、雷诺等法系车现场布展约会男女可试驾中交谈邀约，配对成功可获 车展门票奖励体验式营销：引爆售楼处人气11月工程推广系列活动之：法国音乐专场新品展示、折扣品特卖与拍卖浪漫是最昂贵的奢侈品最浪漫的事，是有你一起去巴黎目的：年底客户答谢，促进销售 。内容：凡参加保利梧桐语爱情季活动配对成功的情侣，可享受巴黎深度游蜜月抽奖时机，圣诞节前揭晓中奖客户。保利“浪漫之旅 情迷法兰西方案全城拓客+炒作活动12月微幅稳涨，合理定价淡市中全城唯一的涨价盘1推广以冠军热销姿态稳占增值楼盘前

44、列2体验日益成熟的法式浪漫气氛与客户的互动感3包装衬托法式气氛，传递浪漫情调的包装更换4效劳提升效劳品质，细节处彰显法式情趣价格线4Part 4分阶段营销动作拆解客群决定途径选择100.00%201100%7100.00%197100%2613100%197100%405合计0.00%00%00.00%01%321%12%9其他0.00%00%00.00%02%542%32%10为老人购置3.98%80%04.06%84%1125%104%16为下一代8.46%1729%28.12%1618%47213%269%36自住兼投资17.91%360%018.27%369%23113%254%15投

45、资70%14071%569.54%13766%171267%13279%319自住比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量累计签约期二签约期一累计签约期二签约期一已购来人选项2021年成交客户购房用途表100%201100%7100.00%197100%2613100%197100%405合计0%00%00.00%017%3175%99%35三次及以上35%7129%235.03%6947%97536%7126%105两次65%13071%564.97%12836%132159%11765%265一次比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量比例数量累计签约期二签约期一累计签约期二签约期

46、一已购来人选项2021年成交客户置业次数表0020362615数量60岁以上55-60岁45-50岁40-45岁35-40岁30-35岁25-30岁25岁以下年龄成交客户年龄分析综合成交客户的购房用途、置业次数、人生周期分布年轻客群的“准爱房准婚客户会挑选准现房几占7成针对“爸首付，你还贷的消费模式，结合情人节及加推小面积户型的节点，我们建议逆势营销，一招鲜 遍天下的局面已经不可能实现最好的情人节礼物就是你的名字出现在我们的户口本上炒作婚房概念情人节最应该让爸妈浪漫一次爱的大搜查线下“反情人节大炒作线上针对准爱族针对准爱族的“财神针对全年龄段的有爱族拓客事件2.14当天，800万人爱的抱抱爱的

47、大搜查全民有爱大推选民政局门口派送爱的大礼包利好船票开售10年地铁票幼儿园签约“反情人节大炒作2月1日2月10日2月15日-开盘前2月14日五管齐下 保证2021年首次破冰成功新年新推12-3月情人节大作战销售节点：存量热销，3月新推2栋以小户型为主目标：年后重燃战火，加推延续推广途径：软文造势、新浪微博热议、house365网络硬广 推广主题：浪漫不是一天，而是70年事件：情人节系列活动包装线：线下活动包装情人节引爆报广情人节引爆报广情人节引爆报广事件炒作方案保利梧桐语“热恋33天方案POLY&NANJING目的：引爆全城，嫁接情人节，深化工程形象，聚焦婚房客群推广手段：报广，网络硬

48、广树立形象；软文信息传递、新浪微博关注引发快速传播推广主题：热恋33天，携手浪漫旅程具体内容：聚焦婚房业主，成功在开盘前领取结婚证的，可在开盘期间享有特殊优惠保利梧桐语“爱的大搜查方案POLY&NANJING目的：引爆全城，针对目标客群，搜索准客户推广手段：报广，网络硬广树立形象；软文信息传递、新浪微博关注引发快速传播推广主题： 以爱之名，通缉你具体内容：找寻目标客群特征，线上媒体刊登寻人启事，凡符合条件的，可在开盘享受特殊优惠。并获得专属的情人节礼物。促销方案准爱族：即将恋爱结婚人群准生族：结婚两年内准备迎接新生宝宝、准恩爱族：结婚30年以上空巢家庭搜索人群样本描摹版权所有，资料由：

49、 :/.mm858/ 整理编辑，转载请注明配合方案网络通栏广告保利梧桐语“船票开售方案POLY&NANJING目的：强化工程附属价值，强化工程形象，争取更多客户关注，并弱化交通对工程的不利影响。推广手段：报广，网络硬广树立形象；软文信息传递、新浪微博关注引发快速传播推广主题： 保利号，正式通车具体内容：开盘购置保利梧桐语的客户可在认购成功后享受10年地铁票价补贴，真正实现免费出行。增值方案配合方案网络通栏广告软文造势话题 热恋33天，梧桐语网罗全城“有爱族 情人节最好的礼物：在咱家户口本上，写下你的姓名 他们的情人节，才是最浪漫保利?梧桐语献给父母的情人节礼物 保利号，正式通车全城首创

50、！购房即免费10年乘地铁 因爱之名，爱的大搜查梧桐语全城寻找三大“有爱族 保利?梧桐语纯法住区耀世加推，盛况空前强势出击4-6月销售节点：全年最大推量，需要劲爆点吸客目标：1、引爆市场，再立焦点 2、通过母亲节、父亲节等节日嫁接N+N户型销售推广途径：软文造势、新浪微博热议、house365网络硬广 推广主题：浪漫用一生去诠释重要活动：梧桐语全年法式深度体验系列活动见前文包装线：法式园林展示、样板房展示，售楼处活动包装浪漫用一生去诠释活动配合软文接父母来住一住，全家人在一起的时候最浪漫最浪漫的事是从二人世界到三口之家呼朋唤友、把酒当歌，浪漫的时候怎能少了朋友销售节点：淡季出奇兵，加推2栋目标：

51、1、吸引来客，促进成交 2、针对首置首改客群，创造烂漫气氛的系列活动途径： 体验为王，全感接触重要活动：保利梧桐语法国深度体验季推广途径：软文造势、新浪微博热议、house365网络硬广 推广主题：浪漫是相知已久，如同初见 你最熟悉的浪漫圣地梧桐语，三期经典婚房夏末上市淡季体验7-10月夏季里活动为王平媒7-10月加推报广活动配合软文抢118，一座四室如意的好房子保利?梧桐语浓情法式爱情季浪漫启动，七大看点不可错过 来保利?梧桐语邂逅纯法浪漫纯法建筑婚恋专场，非诚勿扰 那句念白，道出你我默契法兰西电影专场，静候落座 炎炎夏日，思念你身上的香气法国香水专场，闻香识佳人 保利?梧桐语三期臻品美宅初夏上市，浪漫满城销售节点：楼王年末推出，蝉联全市销冠目标：年终强销重要活动：品牌推广活动落幕、法式全体验活动高潮推广途径：软文造势、新浪微博热议、house365网络硬广