东莞银行三旧改造贷款管理办法修定

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1、三级制度东莞银行“三旧”改造贷款业务操作指引（修定试行）（东莞广东、深圳地区适用）第一章 总 则第一条 为配合东莞市政府广东省政府的“三旧”改造政策，推动我市产业结构调整和转型升级，促进经济和社会可持续发展，为规范我行“三旧”改造项目贷款业务，防范项目改造期间的经营风险和信贷风险，保障贷款业务的健康发展，根据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）、东莞市“三旧”改造实施细则（试行（东府2009144号）等有关规定，制定本指引。第二条 本指引所称“三旧”改造项目：指“旧城镇、旧村庄

2、、旧厂房”改造，其范围包括但不限于城市“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄等；以及经政府认定纳入“三旧”改造范围的项目。第三条 本指引所称“三旧”改造贷款，是指我行向借款人发放的用于支付或实际用于“三旧”改造项目拆迁阶段的拆迁费、补偿费（含拆迁保证金）、安置费（含安置房建设费用）、复建房建设费用、土地综合开发费用等相关费用，并以该项目的后续开发收益或借款人经营等其他合法收入进行还本付息的贷款。第四条 “三旧”改造贷款不纳入各镇街区的铺

3、底授信额度，各经办行在办理贷前调查时需认真了解申请贷款的“三旧”改造项目与存量镇属企业贷款（包括他行贷款）对应的还款来源土地是否重叠，若出显重叠情况，贷款总额不能超过核定“三旧”改造项目的收益。 第五条 对于由政府主导改造的“三旧”改造项目取得收益后，除了优先归还我行发放的“三旧”改造贷款外，还可归还东莞市各镇区在关于镇属企业存量授信到期续授信操作指引（东银风管20105号）中划分为“第二类”和“第四类”的存量贷款。第二章 “三旧”改造的类型、步骤及报批流程第六条 “三旧”改造的类型分为成片拆迁改造和单宗项目改造，而成片拆迁改造又为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权

4、利人自行改造等四种类型，目前我行的业务支持重点是成片拆迁改造。第七条 我市“三旧”改造从操作流程上分为土地整合和项目开发两个阶段，因此我行针对“三旧”改造项目融资也分两个阶段给予支持。（一）土地整合贷款阶段在“三旧”改造项目的土地出让或后续开发前，借款人须对被拆迁户进行赔偿、安置、支付土地拆迁和“三通一平”等开发费用，由于该阶段改造具有土地储备及经营的双重性质，因此建议参照固定资产贷款管理办法有关规定进行操作。（二）项目后续开发贷款“三旧”改造项目在完成相关审批手续及拆迁赔偿工作后，将进入后续开发阶段，我行可根据项目的实际情况确定是否给予后续开发的贷款支持。该项目开发贷款按我行房地产开发贷款操

5、作细则有关要求办理。若项目后续开发融资取得我行同意，受信人在后续开发贷款发放前原则上应归还在我行的前期土地整合贷款，否则，后续开发贷款的授信额度要求包含前期已发放的土地整合贷款额度，还款来源为项目开发后的收益。第八条 “三旧”改造项目的审批步骤大概如下：第一步，“三旧”改造专项规划及年度实施计划由所属镇街政府审议通过和批前公示后，报市“三旧”改造领导小组审批，审批通过后，由市“三旧”改造领导小组办公室将各镇街规划汇总成东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划向省国土资源厅、住房和城乡建设厅进行备案。第二步，“三旧”项目改造单位依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改

6、造单元规划编制计划，经同意后，再编制单元规划上报市“三旧”改造领导小组进行审批。第三步，“三旧”项目改造单位依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定具体项目改造方案，具体项目改造方案上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。具体项目改造方案经省人民政府有权审批机关批准后，由“三旧”项目改造单位落实改造方案。第三章“三旧”改造项目的准入条件第九条 申请贷款的“三旧”改造项目须符合以下准入条件：（一）为了有效降低我行信贷风险，争取我省内市一些优质的“三旧”改造项目作为我行的融资支持对象，根据上级要求“三旧”改造项目贷款主要投向于

7、“好镇街区、好地块”和预期收益好的项目，因此，我行将有选择性地针对一些优质“三旧”改造项目作为营销对象。本文所指的“好镇区”“好镇街”是指综合经济实力在所属城市排名靠前的镇街。例按如我东莞市现时将全市33个镇区按经济实力情况划分为四类，第一、二类的镇区属于好镇区，是我行重点支持的镇区，而对于第三、四类镇区的“三旧”改造项目应属于具备“好地块”的条件，;否则，原则上不进行介入由分行进行分类管理。“好地块”是指申请贷款的“三旧”改造项目区位优势强，地理位置优越，周边配套齐全，交通便捷，预计销（预）售前景较好、盈利能力较强，还款来源充足；具体包括但不限于市、镇现时或已规划主要商业中心区域、已成形且销

8、售情况理想的住宅区域范围内等地块。如申请贷款的“三旧”改造项目属于政府主导改造的，原则上要求各镇街区资产负债率不高于75%；非政府主导改造的，则要求实际参与单位须经我行信用评级为BB级（含）以上，无不良信用记录，并具备理想的经济实力和充足的还款来源。（二）申请贷款的“三旧”改造项目所在镇区街的专项改造规划和年度实施计划已取得当地市政府审批，并已在广东省国土资源局备案，同时申请贷款项目必须为列入当年或之前年度实施计划的项目。对于个别地区政策允许可以单个“三旧”改造项目进行改造规划和申报的，将不受上述条件限制。第十条 在贷前调查时，须对“三旧”改造项目的土地进行市场价值预评估，若评估价值低于贷款额

9、度的，建议不介入该项目。第十一条 对于“三旧”改造项目地块全部属于民宅和由村级企业为主导改造的（不包括改造主体借助村级企业名义协调拆迁改造的项目），我行不主张应谨慎介入。第四章 授信条件和申请资料第十二条“三旧”改造项目除满足第九条规定外，还应具备以下授信条件：（1）申请贷款的“三旧”改造项目权属单一无争议、清晰，不接受涉及多产权有纠纷的“三旧”改造项目；（2）申请贷款的“三旧”改造项目规划合理、符合控规，且须明确功能定位和容积率等要素；（3）提供借款人与镇街、国土部门或被拆迁人签订“三旧”改造项目协议（合同）、用地出让合同或拆迁补偿安置协议等重要文件，并要求满足以下条件之一：A物业所有权属于

10、私人或民企的，需取得全体被拆迁人同意；B物业所有权属于集体经济组织或村（居）民委员会的，需取得三之二人数以上有权表决的村（居）民代表或党员、股东代表同意；（4）项目资本金不低于项目总投资的30%，原则上应提前到位，经有权审批人批准后可以同比例提前到位；（5）我行贷款所支持“三旧”改造项目的后续开发贷款应由我行优先办理，后续项目的按揭贷款由我行独家或优先办理；（6）借款人及其控股股东须承诺在与我行约定的期限内无法完成拆迁时，无条件归还我行贷款；（7）我行要求提供的其他条件。第十三条 贷款申请资料借款人申请“三旧”改造贷款时，还应提供以下资料：（1）有效期内并年审合格的营业执照、法定代表人或负责人

11、身份证明、组织机构代码证和税务登记证明，对于房地产开发企业还需提供开发资质等级证书；（2）借款人验资报告和公司章程；（3）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；（4）借款人董事会或相应决策机构同意借款或以经营性物业抵押的决议；（5）借款人近三年财务报表及最近一期的财务报表（新成立项目公司除外）；（6）原土地使用权权属人或政府有权部门授权其从事“三旧”改造项目的相关文件；（7）已投入改造项目的有效资金凭证；（8）改造项目的可行性研究报告（改造方案）或者具有相当性质的项目相关资料；（9）我行要求提供的其他证明文件和材料。第五章 贷款对象、授信额度、用途、期限、利率、还款方式及担保方式第十四条 本指引所

12、称的借款人是指经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照，实行独立核算的，并与镇街、国土部门或被拆迁人签订“三旧”改造项目协议（合同）、用地出让合同或拆迁补偿安置协议的法人客户。第十五条 贷款额度(不包括项目后续开发需求)应综合考虑申请贷款的“三旧”改造项目拆迁补偿安置费、复建房建设费用、项目预计销售情况等因素合理确定，最高不得超过“三旧”改造项目费用总额的70%。第十六条 “三旧”改造贷款用途可用于“三旧”改造项目拆迁阶段的资金需求，其中包括项目的拆迁费、补偿费（含拆迁保证金）、安置费、复建房建设费用等相关费用；同时也可用于置换改造单位已支付的超过拆迁费、补偿费（含拆迁保证金）、安置费、复

13、建房建设费用、土地综合开发费用总费用30%以上的款项。贷款不得用于缴纳土地出让金及国家明令禁止的投资领域和用途。第十七条 贷款期限应综合考虑申请贷款的“三旧”改造项目拆迁的难易程度、项目规模大小等因素合理确定，一般期限为3年，最长不超过5年。第十八条 贷款利率不得低于同期限档次的基准利率，或综合收益不低于基准利率收益水平。第十九条 “三旧”改造贷款的主要还款来源为申请贷款的“三旧”改造项目土地的转让收入或后续开发经营收益，具体如下：（1）属于“三旧”改造项目土地转让收入作为还款来源的，为避免土地在贷款到期前未成功上市交易或出让等情况发生，应锁定镇区的财政收入或其他收入作为第二还款来源；（2）属

14、于后续开发经营收益作为还款来源的，改造主体在向银行申请后续开发贷款后，原则上先清偿在我行申请贷款的“三旧”改造项目贷款本息，如不能全额归还的，要求将后续开发贷款的额度包含已发放的前期土地整合贷款额度，但事先应评估项目经营收益能否覆盖两个阶段的贷款总额，若不能覆盖且无其它可靠、充足的还款来源的，不介入该项目。第二十条 贷款一般采用按月还息，分期归还或一次性归还贷款本金等还款方式。第二十一条 “三旧”改造贷款应以改造后土地作抵押担保。在土地取得相关权利证明前，受信人应提供我行认可的其他担保方式作为过渡性担保，如提供保证人或抵押物的，须符合我行担保管理办法有关规定。第六章 风险提示及防范措施第二十二

15、条 经办行在办理“三旧”改造项目贷款过程中，需要重点关注和防范以下事项：（一）申请贷款的“三旧”改造项目地块是用于出让的，还款来源须锁定改造项目地块的土地出让金收入；如用于自主或合作开发的，因无法以改造项目地块的土地出让金作还款来源，借款人须提供其它可锁定、充足的还款来源； （二）贷款拟采取担保方式的，抵（质）押物权属是否清晰，保证人担保能力是否充足，“三旧”改造项目地块在取得国有土地使用证后必须及时抵押给我行；（三）如“三旧”改造项目是用于自主或合作开发的，借款人能否获得改造项目后续开发建设资格，自身或其控股股东是否有足够的经济实力和丰富的房地产开发经验；同时，“三旧”改造项目后续开发建设是

16、否可行，项目整体是否具备较强的盈利能力偿还我行贷款；（四）借款人是否与业主签订了拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置费用是否合理、真实；（五）借款人投入“三旧”改造项目拆迁、补偿、安置、复建房建设、土地综合开发等资金应不低于改造项目总费用的30%，原则上应提前到位，经有权审批人批准后可以同比例提前到位；（六）借款人须承诺或在借款合同中约定：1与我行约定的期限内无法完成拆迁时，无条件归还我行贷款；2未经我行同意，不得对“三旧”改造贷款项目资产或收入向任何第三方进行融资、抵偿债务、设定任何担保、转让、变卖及赠与等行为；3“三旧”改造项目地块在取得国有土地使用证后，必须及时无条件抵押给我行；4“三旧”改造

17、项目有后续融资需求（包括项目建设资金需求）的须先向我行提出申请，未经我行同意，不得在他行融资，项目按揭贷款业务由我行独家或优先办理；5借款人在我行开立拆迁补偿款资金监管专户和“三旧”改造贷款资金监管专户，并承诺改造项目的拆迁补偿安置费、复建房建设费、土地综合开发费等投入费用和收入来源全部归集到该专户，无条件接受我行监管；6我行要求承诺或约定的其他事项。（七）申请贷款的“三旧”改造项目在土地整合后是通过一级市场进行招拍挂出让的，项目所属镇区街的土地拍卖收益专户（含临时专户）原则上须在我行开立，并要求及时将土地拍卖款全额或不低于我行贷款金额的款项划入该专户。如属于土地协议转让等非招拍挂方式出让的，

18、同样要求受信人将土地转让收入专户开立在我行，并承诺及时将土地拍卖款全额或不低于我行贷款金额的款项划入该专户，且在我行的贷款未还清前不得将该专户及款项转移至他行。如无法实现土地拍卖收益专户（含临时专户）在我行开立的，须提供保障归还我行贷款的其它有效措施，措施包括：1取得镇当地政府出具将土地拍卖款全额或不低于我行贷款金额的款项划入我行相关帐户的承诺；2提供可锁定及充足的还款来源 ；3提供足值的抵押物或具备相应担保能力的保证人；4、我行认可的其它保障条件。（八）“三旧”改造贷款支用时，必须严格按照银监的要求全部执行受托支付，贷款投放节奏要与借款人实际资金需求和项目开展进度相匹配。第七章 贷后管理第二

19、十三条 经办行应严格按照贷后管理实施细则的要求进行贷后检查，并对已到位尚未投入使用的项目资本金、其他自筹资金及我行贷款全部归集到“三旧”改造贷款资金监管专户，实行封闭管理和全流程监督，严格做到专款专用。第二十四条经办行应每月至少一次对贷款项目进行现场检查，重点对项目拆迁进度是否符合预定方案、是否出现重大拆迁纠纷等情况进行详细检查；同时，要求借款人按月报送有关项目拆迁进度、贷款使用情况以及财务报表等资料。第二十五条定期对借款人的经营情况、项目资金安排落实情况、借款合同执行情况、有无重大对外投资和法律诉讼等情况进行检查。第二十六条 对出现以下情况之一的，经办行应立即报告总行风险管理部和公司业务部，

20、并视情况及时采取中止提取贷款、暂停资金使用、追加有效担保、要求提前归还贷款本息等措施，积极防控我行信贷风险：（一）借款人经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况、信用状况严重恶化；（二）申请贷款的“三旧”改造项目在实施当中有关改造方案的指标（如功能定位、容积率等）发生较大调整而出现不利于归还我行贷款的情况；（三）改造项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；（四）擅自改变改造项目规划、设计，或超出规定建设； （五）项目改造实施进度严重滞后，或项目拆迁遇到重大纠纷；（六）未按封闭管理规定归还我行贷款；（七）借款人涉嫌挪用我行贷款资金；（八）贷款担保发生不利于我行的变化情况；（九）其他需要报告的情况。第二十七条 经办行应要求借款人按照借款合同相关规定，按时、足额归还贷款本息；贷款需要展期的，按我行有关贷款管理规定执行。第八章 附 则第二十八条 本指引由总行公司业务部负责制定、解释和修订；其他地区的各分行可根据当地的实际情况，参考本指引执行或制定相关制度报总行公司业务部审查通过后方可执行。第二十九条 本指引自发布之日起执行。 13