物业经营管理(四)

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1、物业经营管理（四）单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合意）1 .市级购物中心的建筑一般在（）。A. 3万m2以上B. 5万m2以上C. 8万m2以上D. 10 m2万以上2 .（）完成质量的好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。A.支出的分配B.现金流和成本管理C.日常维修和维护D.设施设备管理3 .面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的投资是（）。A.房地产开发投资B.房地产企业投资C.房地产置业投资D.房地产股票投资4 .房地产投资首先面临的是（）。A.系统风险B.个别风险C.比较风险D.时间风险5 .下列不是影响写字楼项目区位选择的特

2、殊因素的是（）。A.与其他商业设施接近的程度B.周围土地利用情况和环境C.易接近性D.易改变性6 .下列不是现金流入的是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.工地费用7 .某投资者向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为（）万元。A. 280 B. 380C. 480D. 5808 . 一年内多次复利时，每年年末终值比年初的增长率为（）。A.名义利率B.实际利率 C.周期利率D.时间利率9 .下列说法错误的是（）。A.设备更新源于设备磨损B.设备磨损时设备使用（或闲置）过程中发生的损

3、耗C.设备的有形磨损，是由于社会经济换环境变化造成的设备贬值D.有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备10.某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上，写字楼物业的投资收益率为18%,则该投资项目的财务净现值和财务内部收益率为（）。年份012345678910购楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000A. 18% B. 18.7% C. 18.16% D. 18.27%11 .（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资

4、金与当期应还本付息金额的比率。A.偿债备付率B.资产负债率 C.借款偿还率D.盈余长期率12 .物业价格实质上是（）的价格。A.交换代价B.使用代价C.物业权益D.物业利益13 .现有一套建筑面积100,单价为3000元 m2的住房，若从成交日期时分期付清，首期 支付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10万元（假定年折现率 5%）, 则实际总价为（）万元。A. 30B. 28.5C. 28.47D. 29.28） 该物业的市场价格， 是其投资行为或交易能够实现14投资者评估的物业的投资价值（的基本条件。A. 大于B. 小于C. 大于或等于D. 小于或等于15下列关于使用价值和交换

5、价值的说法，错误的是（） 。A. 一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用B. 交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例C. 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值D. 没有使用价值肯定就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值16下列情况会导致物业价格降低的是（） 。A. 随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多B. 一个地区中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳C. 人口密度地区，求多于供D. 人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展17 某宗物业预计未来每年的净收益为 8 万元， 收益期限可视为无限年， 该类物业的报酬

6、率 为 8.5% ，则该宗物业的收益预计为（ ）万元。A. 91.52B. 94.12 C. 93.32 D. 95.6418下列不是市场法适用对象的是（） 。A. 别墅B. 写字楼C. 标准厂房D. 纪念馆19下列属于影响房地产市场发展的经济因素的是（） 。A. 家庭收入水平及分布B. 家庭户数与规模C. 家庭生命周期D. 社会福利20 （） 的变化会直接影响到开发商的利润水平， 也会直接影响到期决定开发的商品房数量。A. 房地产开发成本B. 政府政策的变化C. 家庭生命周期D. 社会福利21房地产市场指标中灭矢量是指（ ） 。A. 报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类分别统计B

7、. 房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分C. 报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例D. 报告期期内施工的全部房屋建筑面积22. 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给（ ） 。A. 具有非同质性B. 缺乏弹性C. 具有广泛性D. 具有多样性23房地产市场状况分析中，市场细分的具体内容包括（） 。A. 目标使用者的状态B. 行为C. 地理分布D. 以上全是24制定物业管理计划的前提是（） 。A. 物业现状分析B. 邻里分析C. 明确业主目标 D. 进行房地产市场分析25不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变的是（） 。A. 定期租

8、赁B. 自动延期租赁C. 周期性租赁D. 意愿租赁26租金收益可能由于（）增加而较预期收益减少。A. 空置量B. 空置率C. 灭矢量D. 存率27当事人意思表示一致即告成的合同是（） 。A. 双务合同 B. 有偿合同 C. 诺成合同 D. 要式合同28 北京中关村地区， 零售商业物业主要以电子商场为主， 其租户大部分都是批发和零售计 算机相关产品的经销商，这说明（ ） 。A. 业主的要求会影响到对目标租户群体的定位B. 物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置C. 物业所处的子市场，需求群体有明显的差异D. 物业所处区域的商业特征会影响租赁对象的构成29 实际的CRM 分为（ ） 。A.

9、 管理思想层B. 软件产品层C. 管理系统层D. 以上全是30成本按照计算依据的不同可以划分为（） 。目标成本；可免成本；定额成本；实际成本；计划成本；边际成本A. B C. D. 31教育经费，按工资总额的（ ）计算。A. 2% B. 1.5% C. 10% D. 14%32在编制成本预算时，应首先进行（） 。A. 成本预测 B. 成本计划 C. 成本估测 D. 成本规划33. （ ） 有时也称为重要原则，它主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重西壬田一 要手段。A. 全面控制原则 B. 讲求经济效益原则 C. 责、权、利相结合原则 D. 例外管理原则 34对于经营性的物业，以及租

10、赁为主的高档居住物业，物业管理进行的是（） 。A.出租经营的物业管理B.管理服务的物业管理C.出租经营与管理服务并重的物业管理D.前期物业合同35根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建议单 位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（） 。A. 物业服务合同B. 前期物业服务合同C. 中期物业服务合同D. 前期物业合同36 物业管理招投实质是一种市场（）行为。A. 单项选择B. 双向选择C. 多项选择 D. 以上全不对37风险成本包括（） 。A. 防范、分散或转移风险的费用B. 风险所带来的损失及处理费用C. 风险的社会成本D. 以上全是38履行保险合同的首要原则是（）

11、 。A. 诚信原则 B. 可保利益的原则 C. 近因原则 D. 比例分摊原则 39. 物业管理工作中经常涉及的保险类型是（ ） 。A. 财产保险B. 雇主责任保险C. 公众责任保险D. 以上全是40财务管理目标又称（） ，是指企业进行财务活动所要到达的目的。A. 筹资管理目标B. 投资目标C. 理财目标 D. 决策目标41基本指标总得分=（） 。A.本档基础分+调整分B.指标权数X本档标准系数C.汇单项基本指标得分D.指标权数X上档标准系数42 政府有关部门根据企业监管的需要或者财务分析的需要等， 分别或联合组织的物业管理 企业绩效评价是（ ） 。A. 政府评价B. 社会评价C. 企业集团内部

12、评价D. 企业自我诊断评价43 （ ）是实施物业管理绩效评价的基础。A. 评价指标B. 评价标准C. 评价方法D. 评价准则44通过对利润表的分析，可以了解的内容是（） 。A.一定时期企业的盈亏状况B.企业盈亏的原因及构成C.有助于评估企业的活力获利能力D.以上全部正确45反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件时（） 。A.物业经营管理工作总结B.物业经营管理财务报告C.物业经营管理工作计划D.物业经营管理财务总结46为了更顺利地达成写字楼的物业管理目标，应该注意以下（）工作策略。A. 分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围B. 确保提供“合同服务” ，适时提供“超值服务”C. 合理保证

13、非利益部分的使用需要D. 以上全部正确47潜在租户的经营内容应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其（）应能加强或强化大厦的整体形象。A. 利润B. 财务状况C. 信誉D. 效益48 （ ）是高层写字楼最重要的消防武器。A. 多功能消防系统B. 自动消防系统C. 手动消防系统D. 专业消防系统49物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，这些标准包括（） 。能否令业主满意； 能否令上级满意； 专业的服务水平； 非凡的服务态度； 向业主提供信息的能力；管理计划A. B. C. D. 50最早的现代购物中心建成于（） 。A. 英国 B. 日本 C. 法国 D. 美国51下列说法不正确的是（）。

14、A. 零售商业物业规模越小，其内部各个零售商店之间相互促进的能力就越强B. 零售商业务应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适以延长消费者在其中的逗留时间C. 购物中心的设计还应便于消费者进出D. 交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素这就要求物业管理企业对租户开展的每一项新的商低于预期的资本回报水平低于收益的资本回报水平52 （） 是商业经营失败的最大原因，业经营项目都要进行认真的分析研究。A. 高于预期的资本回报水平B.C. 高于收益的资本回报水平D.53 对一个新建成的零售商业物业而言，设施维护费占总费得（ ） 。A. 40% B. 30%-35% C. 3%-5%D.1

15、%54对一个新建成的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素是（） 。A. 控制空气质量，提高大气洁净度B. 加强雨水，污水的排放，处理和再利用C. 垃圾分类处理D. 以上全部正确55投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险（） 。A. 上升 B. 下降 C. 不变 D. 不确定56企业物业资产管理是指（） 。A. 企业对主营业务的物产资产管理B. 调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理C. 企业对因经营业务而持有或租用的无疑资产的管理D. 企业为了生产和持续发展而同游或租有的房地产的物业资产的管理57设施管理信息系统的英文简写为（） 。A. FIMS B. FSM

16、I C. FMSI D. FMIS58 . 我国处置不良出售不良物业资产的主要目标是（ ） 。A. 最大限度地出售不良物业资产，减少损失B. 在清理破产储货机构资产的过程中，争取最高的净现值回报C. 尽量减少资产清算对当地房地产和金融市场的影响D. 尽量增加对中低收入者的住房供应量59 除了（）之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。A. 子公司 B. 分公司 C. 项目部D. 管理中心60关于智能化小区的说法，正确的是（） 。A. 利用现代化计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和 IC 技术B. 采用有效的传输网络、实现多元信息服务、物业

17、管理安保防灾及住宅智能化的系统集成C. 为住房提供安全，舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理D. 以上全是二、 多项选择题 （共 15 题，每题 2 分。每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选， 本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）61. 物业经营管理中的战略性工作包括（ ） 。A. 确定战略标准B. 构建信息基础C. 决策分析D.进行资产组合E. 进行组合管理62房地产置业投资，包括房地产（） 。A. 置办投资B.购置投资C. 固定投资D.流动资金E. 固定资金63商业辐射区域分析的内容包括（） 。A. 可能的顾客流量B.消费者的行为C. 消费

18、者的喜好和偏爱 D.消费者的购买能力E. 服务态度64下列说法正确的有（） 。A. 物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年减少B. 等差序列是一种等额增加或减少的现金流量C. 等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量D. 等差序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个相同的数量发生变化E. 等比序列，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个相同的数量发生变化65价格单位由（）构成。A.货币B.单位C.体积D.面积E.程度66成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（）构成。A. 折旧费B.维修费和管理费C. 投资利息D.保险费E. 房产税67在利用供求曲线图分析价格与供

19、求数量的关系时应该注意（） 。A. 要有一个单位时间周期的概念B. 为了分析问题方便进行了价格和供求数量外其他影响因素读不发生变化的假设C. 为了分析问题方便把供给和需求曲线都简化成了直线D. 当市场条件发生变化时供应关系曲线就会发生变化E. 开发商是否要降低价格以减少其商品房积压68市场交易指标包括（） 。A. 国内生产总值B.房屋空间使用数量C. 房地产租金D.房地产价格指数E. 销售租69通常将物业租金分为（） 。A. 干租B.毛租C. 净租D.百分比租金E. 重租70下列情形中房屋不得出租的情形有（） 。A. 司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的B. 不符合

20、公安、环保、卫生等主管部门有关规定的C. 已抵押未经抵押人同意的D. 权属有正义的E. 位按规定缴纳有关税费的71按照与决策的关系可将成本分为（ ） 。A. 可免成本B.估计成本C. 目标成本D.计划成本E. 实际成本72保安费是指维修物业公共区域秩序的费用包括（） 。A. 保安系统费 B.保安人员人身保险费C. 保安用房用费 D.保安人员住房租金73 除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外在物业服务合同中 不应有无偿无期限的承诺。这是因为（ ） 。A. 在投标和承诺物业管理服务标准时物业管理企业要量力而行B. 物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务无偿提供服务时福利制的产物C. 无

21、偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致D. 无偿提供管理服务在实践上也是有害的 行不通的E. 物业管理的委托时有期限的无期限的承诺从理论上讲是不通的在实践上也是难以做到的74编制招标书的内容有（） 。A. 拟招标的物业基本情况B. 物业管理的内容与要求C. 对招标的有关说明 D. 物业管理考核标准与奖罚措施75按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类报告可以分为（） 。A. 向物业业主、 租户提交的物业管理报告B. 向高层次管理者提供物业管理报告C. 向投资者或董事会提交的物业管理报告D. 向检察机关提交的物业管理报告E. 向公安机关提交的物业管理报告76在考察是否有合适的面积空间可以供寻

22、租者使用时常常要考虑的因素有（） 。A. 提供的物业管理服务B.可能面积的组合C. 寻租者经营业务的性质D. 向检察机关提交的物业管理报告E. 租户的商业信誉77写字楼小童流线的管理中，层次原则包括（） 。A. 垂直层次原则B.水平层次原则C. 时序层次原则D.等级层次原则E. 主次层次原则78按照管理层次的不同，零售商业物业的经营管理可分为（） 。A. 策划管理B.事后管理C. 策略与运行管理D. 财务管理E. 现场管理79组合投资管理工作包括（ ） 。投资分析投资组合风险预测）步骤。B. 建立计算机使用制度D.对管理人员进行定期培训A. 制定和投资方针和政策B.C. 构建投资组合和投资组合

23、的调整D.E. 投资组合绩效评估80实行计算机管理的物业管理企业影单遵循以下（A. 建立以管理人员为中心的管理信息系统C. 建立具有与外界交流信息的网络系统E. 在应用中发展情感语录1 . 爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大 压力2 .时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己3 .女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用4 .总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕5 .最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你7 .会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾8 .其实你不知道，如果可以，

24、我愿意把整颗心都刻满你的名字9 .女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你10 .我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭 鼻子，我想你了11 .如此情深，却难以启齿。其实你若真爱一个人，内心酸涩， 反而会说不出话来12 .生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见13 .对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见14 .世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心15 .离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。想念我的时候，不要忘记我也在想念你16 .有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期17 .冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅18 .不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过19 .从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已20 .当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过