求农村离宅型三开间建造方法

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1、求农村离宅型三开间建造方法第一个问题：建房资格与权属相关（可以略过）建国后很长一段时间的城乡差异让农村人非常向往城市居民，随着城市化进程不断加快，越来越多的人从农村走进城市。大约在90年代初还流行过“买户口”，即交一笔钱就可以将农村户口转为城市户口，主要目的为了小孩在城镇读书和在部分企业工作（避免成为“农民工”“临时工”），不少家庭咬牙投资，其行为很像当今在各种学区房、补习班砸钱的行为。30年河东30年河西，随着社会发展，城市居民户口的优势越来越小，农村户口的优势反而日益显现，这其中的重要变化如：城市房价高涨，环境污染加剧，生活质量相对下降而生活成本越来越高；农村取消农业税，几千年“皇粮”不用

2、交了反而要发钱有补贴了，新农村建设，除了教育、医疗资源外，水、电、气、网农村和城市日益接轨，以前在生活上的二元化差异越来越小这些都导致不少人把眼光又重新瞄回了农村。可惜，出来容易回头难，户籍管理在事实上对农村户口是“许出不许进”，很多地方哪怕你材料再齐全（包括最难的全体村民签字同意落户），也给你办不回去。为什么农村户口管得这么严格，因为我们公有制中集体经济的基石就是户籍制度农村以集体经济为主。如何判断你是不是集体中的一员，户口就是凭据。成为集体经济一员，那大片的山林、土地、河滩就有你的一份，这种经济属性在城郊农民的拆迁过程中体现得尤其明显，一夜暴发的拆迁“富”不要太多。回到本文主题，集体经济成

3、员的另一项重要福利就是“宅基地”。这个在以前城市居民福利分房时代并没有什么优势，现在却不一样了，城市买房越来越难，一个水泥匣子除了建安成本外要付出高额的土地成本；在农村自己能修一座自己的房子，只用付出土建和装修成本，收获的却是一个独立的宅院，性价比、舒适度比小区房不知道好多少倍。所以，自建房的核心在宅基地。结合前文，农村户口是宅基地的前提，有户口不一定有宅基地，失去户口，宅基地（资格）必然不保。第二个问题：建房手续与权属相关有了宅基地手续后，并不意味着可以直接盖房，虽然生活中很多人直接就盖了，但这种情形下修建的房屋，其合法性是存疑的，平时管得不严自家住住没问题，但一旦遇上专项治理或者拆迁安置，

4、权益得不到保护，问题一下子就暴露出来了。建房手续的核心就是取得乡村建设规划许可证，这个手续的办理各地大同小异，以本案例所在地为例，如果是在原有宅基地上建房的，需要提供1、原有宅基地批准文件或者宅基地使用证明；2、户籍证明；3、符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；4、村集体经济组织或者村民委员会的书面意见。如果不是原宅基地建房，则还需要提供村集体经济组织或者村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明。分析一下这上述要求，难点就在于方案图纸和村上证明。方案图纸这个，国家要求政府相关部门必须提供免费的图纸供村民使用，但问题是那个图纸是死的，很多人不愿意按照那个图纸盖房，都或多或少会按自己的需求进行调

5、整，要想合规的话，就得请设计人员或机构重新出图，这个成本和过程好多人都不愿意去办，当然也可以直接找有资质的机构从新设计，但设计的图纸面积、层高、抗震等等都要符合当地的建房规定，这笔支出在农村还是很难接受，很多都是以主人的要求结合建筑队的经验为准。关于村上的证明，这个就看各位当地的实际情况的，有的地方管得松，很好盖章，有的地方需要“活动”一下，本乡本土的走的人情，有的地方管理的严格，基本不给办理，这就看大家“八仙过海、各显神通”了。这里还有几个关键点需要注意：首先是“一户一宅”原则，这是当下乃至今后一个时期的基本原则，也就是一个农村户口家庭，不得占用两处以上的宅基地，有这种情况的必须纠正。已有宅

6、基地的，也不允许再申请包括购买。然后是面积，像本案例所在地规定，宅基地人均不超过30平米，不足3人按3人计算，超过5人按5人计算，也就是能批到90150平米。这里面各地管理不同，又有不同操作，比如宅基地批90，建筑面积可不可以超过90？比如多盖两层。院坝怎么算，按规定应当是包括在90平方米里面的，可实际上根本不够用。现实当中，经常是两张皮，即批下来的多少面积，这是合规的部分，超出来占用的，算是不合规的，比如典型一种，宅基地批了90平米，实际建筑一层90平米，修建过程中又加盖了一层，变成了180平米，又占用了90平米的院坝，这种情况就算最后拿到产权证，也只有90平米是有证的，其它的都算非法或临时

7、建筑，在拆迁赔偿时区别对待。最后是承建方，本地规定：农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农村住房建设。也就是常见的农村个体施工队只能修以上范围内的房子，超过上述范围，必须交给有建筑资质的正规企业来修建，否则最后验收的时候又会有麻烦。（话说：对于广大农村你能找到的施工人员，真是不要抱太大的希望，绝大部分是不会看图的，他们修房子依靠的是师带徒口相授的经验，你弄得很多好的设想是实现不出来的）修建结束后按规定会有一个验收工作，验收合格后房主就可以去办理农村住房所有权登记以及宅基地使用权登记，申请拿证。相关手续根据地区不同，除了村上以外，可能是乡镇办理，

8、也可能是县一级相关窗口办理。第三个问题：买卖继承与权属相关近些年随着房地产管理的加强，国家不断出台了一系列规定。涉及到农村房产交易与继承的，主要有以下几点：1、城市户口不得到农村购买、建造房屋。你可以私下干，但是所有手续办不了，权益无法得到保证。曲线救国的方式是改建（买）为长租。2、农村房屋及宅基地只能转让给本村村民（外村的也不行），还得经过集体同意，并不得违反“一户一宅”政策，出卖者不能再新申请宅基地。3、继承人为同一村（集体经济组织）户口的，正常继承所有权益，但继承人为非本村人员（比如子女已转为城镇非农户口，或外嫁，这种情况非常多），则只能继承地上建筑部分，不得继承宅基地，继承的房屋只能正

9、常使用和做小的修补，不能翻建、改建和扩建，一旦哪一天房屋损毁到无法使用，比如垮掉灭失了，则由村上收回原宅基地。第四个问题：建房的必要性与建什么样的房子在网上经常会遇到“要不要在乡下建房”的问题，大家各说纷芸，主张建的，理由是农村政策收紧、资源稀缺，有归属感等等；反对建的，理由一般是农村房子不值钱，教育、医疗资源缺失，有钱不如投资到大城市升值等等。这个问题百家百态，哪可能有准确答案，各家都需要结合自身的情况来进行分析。1、你所求的是什么？具体要解决什么痛点?城里房子贵买不起，父母不适应城市生活，城市没有归属感，不喜欢城市火柴盒，建好等待升值和拆迁,舍不得宅基地，需要占个坑2、是否具备建房的条件？

10、参照前文所述，如果不具体又想要具备的话，评估一下需要多少投入。3、基础设施和人文环境如何？周边有没有污染源、有没有通铺装路、通自来水、通电、通天然气、通光纤网络，有没有垃圾处理和清运服务，民风如何，恶性案件多不多，邻里关系如何，村社管理水平如何等等。4、你打算怎么使用农村自建房？是当做主要住宅居住，还是建给父母养老，还是周末回去度假，还是只是过年回去住几天，又或者是拿来做仓库厂房、出租给别人开民宿，甚至只是想占块宅基地等等。结合到网上诸多案例，当下最舒服的模式无非是在城里已经有了稳定的收入与住所，在不太远的乡下根据自己的需要建一所宅院，以度假和休闲的心态去利用它，体验一把李子柒那样的生活，却又

11、不用承担农村的苦累、脏乱与烦杂。5、你计划花多少钱？按照2020年的物价水平，以平均1000元每平米的建筑成本来进行测算，看你愿意花多少钱，建多大的房子，什么结构，配套的装修、家具、院子、绿化怎么弄，丰俭由人。6、你能找到什么样的施工队伍？农村建房，最难的是找到靠谱的施工队伍！（此处划重点）网上很多精美的图纸，你能找到的农村施工队是做不出来的。一所合格的房屋从零建设到入住，至少需要泥工、钢筋工、混凝土工、木工、油漆工、水电工、杂工等十多个工种配合，这里面很多都是独立的，而且一些工种里面还要分人，比如有的木工只是搭现浇架子的，和干装修的木工就完全不是一样，贴砖的泥工和浇筑混凝土的也不一样。以上是

12、建房前需要考虑的问题，大体就这些，还是那句话：各家情况不同，一户一宅，一屋一策:）。下面回到本文正题，案例中的房屋建造相关。一、准备阶段房主的基本情况是在城里有工作和住所，在老家有宅基地（在老人名下），二地之间车程一个半小时左右，老家农村处于丘陵地区，铺装路、自来水、国网电、天然气、光纤网均通。家庭结构为典型的3代同堂，老人、中年人、小孩各2位，共6人。在老家建房的主要目的有3点，一是不愿意祖宅随着时间而消失；二是给不习惯城市生活的老人一个舒适的农村环境（妈妈想自己种菜并吃上柴火饭）；三是给孩子一个宽敞自由一点的假期环境。基于以上几点，决定修！修之前先看看老宅是什么样子，原有房屋主体建设于80

13、年代，已不能适应现代的生活要求，只有拆掉重建。宅基地是个历史形成的院子，三边有邻居，只能一边开门，而且是兄弟两家共有的，这对户型设计提出了要求，既要满足使用，又要避免将来产生矛盾和纠纷。这是宅基地周边的情况，对建筑的摆布有了限制院子的实际情况这个宅基地由于只能在下方靠近水沟道路一侧开口，如果拆分成两家，只能左右拆分，拆后大约是两块12*38米的长条状地块，非常难利用，也小气了许多，最佳的方式是两家共用，打造一个大的庭院出来，但是长远考虑，为以防万一，还是要做一定的分割和规划，做到宜拆宜合。现在右边这面全是空地，左边（拟修建）这面有一排老房子，还有一个不能动的花圃，大约是7米*5米，把地块分割后

14、不太好布置房屋。根据上文所述，本户家庭基本需求如下：客厅、4间卧室、1厨房1餐厅、1车库（多功能房），再加上农村生活必须的辅助用房，预计面积约200平左右。最初的想法，还是参考网上农村自建房（别墅）来设计一个房子，比如这类：也在某宝网和相关部门网站上购买和下载了一批图纸，研究老半天，发现受制于长条型地块和朝向限制，很难找到适合自己的设计。这种10米左右宽的独栋房屋，很难有一个完整的客厅，通常四周都是门洞，给将来装修和使用带来不少麻烦，而且像本案例中，本身有一个独门的院子，再加一个独门的房子，似乎不是很必要。最终，放弃了这种独栋方案。关于楼层的问题，原计划是如果修建成两层以上的独栋，除楼梯外，要

15、预留电梯位，为老人将来留下便利，后来多次讨论，有这么大的空间，为什么一定要向上发展呢，现代人都懒得爬楼，如果一层能满足使用，何必建两层，结合到前期四合院、连廊等设想，最后拟定的思路是：将房屋回归到实用属性，不追求大面积、大高度，多利用院坝、走廊等开放空间，突出“街沿”这个本地民居特点，将房屋建成排屋形式，于是就出现了下面的户型：客厅面南居正中，约27平米，两间主卧室在左右两侧，面积约18平米，均带独立卫生间和衣帽间，呈镜像对称布置，最东边是厨房（U型设计，利用率最高）和餐厅，一共约24平米，最西边是两间次卧室和车库（兼杂物房）。走廊（街沿）约12米*2.2米（挑出较长，考虑到过年时宴席能放下一

16、张10人圆桌），设有公卫，整体上呈L型，四室两厅一厨四卫一车库。将这个户型放入院子中，大概是这个样子：拆掉老屋后，新房的地基基本与老屋一致，避免了沉降问题（也从一定程度上避开了新建手续问题），次新房得以保留，成为农村生活辅助用房（后面实际生活中发挥了很大作用，在农村建房，尤其要轻度体验农村生活，这种辅助用房必不可少）。这里也对院子布局做了规划，主要原则还是尽量依托原有格局，减少造价和工程量。比如原来的花圃和树林作了保留，融入到新的景观草坪和生态停车位中去，减少了绿化投入；院子右边这一部分，全部用来做绿化和休闲，避免遗留纠纷。大门居中为两家共用，这样大气美观，中间主道路一家一半，沿边新增休闲步道

17、一圈，用于散步。修房子光有平面图可不够，还需要结构图、水电图等等一堆专业图纸，这里有条件的可以请人画，不那么讲究的也可以直接让施工队根据经验来操刀，就广大农村实际情况而言，后者居多数，你整个专业图纸，师傅也看不懂。案例中这个房屋的平面图、水电图都自行解决了，但因为涉及到今后增加楼层以及无柱屋檐受力的问题，在配筋上还是找了专业人士给予了计算，如下图：砖混结构，构造柱+上下圈梁+现浇楼板。自制立面门窗、水电点位、吊顶等图：除客厅和餐厅有吊顶设吸顶灯外，其它房间均是平顶加LED筒灯。水路：两路供水，原自家井水保留，去掉水塔，以无塔供水方式供鱼池、浇水、洗衣等使用，新接入公共自来水，接入洗漱、净水器、

18、热水器；为解决热水等待问题，左边卧室和公卫使用地暖锅炉加热，右边厨房卧室使用燃气热水器加热。下水管道分两路，厨房水和洗漱水直排入屋外水沟，马桶下水进化粪池。考虑到可维护性，未选择中央空调，采用普通分体式空调，空调外机均设计于屋后，正面看不见，砌砖时预留空调孔洞于室内机背面，这样安装起来看不见管道。农村施工队插座点位这块一般不会考虑周全，需要自己多操心，自建房的好处是插座点位可以一开始在修建时就预留好，避免装修时再产生一次水电改造，但这个要和施工队还有水电师傅好好沟通，一步到位会增加土建部分的工作量，有可能会加钱。总之，在动工之间，最好是所有的设计布置都考虑好，在图上体现出来，这对于很多不能在现场监督、遥控施工的业主非常非常重要。二、施工阶段找好施工队伍，谈好价格和细节就可以签合同了。农村施工队对分项计价这块不是很精确，因为多是只出工，材料由业主方提供，包工价格一般按平米为单价，像案例中这个计价就是以房檐滴水计算面积。因为施工的不规范性，很多细节需要业主自己弄清楚或者找个明白人，提前说清楚施工方法，不然后期就会产生矛盾。这是本案例中业主收集学习的部分资料：讲究的人家，多数还会找人看个时辰动土。修建过程大同小异，挖基础地圈梁给排水砌墙预埋水电现浇楼板门窗安装贴瓷砖上灰抹墙收尾这是施工队完工时的样子根据季节开始做绿化：