物业管理整体设想及策划文档

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1、精品资料物业管理整体设想及筹划文档物业管理整体设想及筹划1根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20_年纠风工作要点，结合全市物业管理行业实际，制定本工作方案。一、指导思想认真贯彻落实市纪委全会精神，以科学开展观为指导，坚持以人为本、执政为民理念，围绕全市物业管理行业存在的实际问题，扎实开展物业管理纠风治理工作，认真解决损害群众利益突出问题，为促进物业管理事业科学开展提供有力保证。二、工作目的按照市纪委_届_次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示，全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署，在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下，实现以下目的：一是将优化经济开展环境与物业管理纠风工作相结合，结合

2、行业存在的问题，将物业效劳企业的管理效劳行为上升到全市优化经济开展环境工作上来，进步物业效劳企业对优化经济开展环境的重要性认识;二是认真落实我市环境建立的工作重点，严肃“工作人员五条禁令”，加强学习，进步认识，严格落实各项规章制度，特别是考勤制度、请销假制度等，严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象，树立部门良好形象;三是加强监管手段，树立效劳为民的思想，进一步标准行政行为，强化效劳意识，解决百姓关注的热点难点问题，拓宽群众投诉渠道，广泛承受社会各界监视，及时办理群众的咨询和投诉。三、主要任务和责任分工(一)重点加强物业管理法制建立。在市纪委支持下，拟定关于加强物业管理工作的施行意见，报请市政府公

3、布施行。加强物业管理关键环节监管。标准物业市场准入、退出流程，紧紧抓住物业效劳企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业工程开工(承接)验收、物业管理用房落实、物业效劳企业退出工程管理“六个”关键环节，依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时，形成各部门联动，齐抓共管的工作场面，为构建和谐社区形成联动合力。完成时限：20_年6月底。牵头部门：住房保障局责任部门：市政府法制办、各区政府、建立局、规划局、工商局(二)实在加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低效劳标准或只收费不效劳行为，促进物业行业标准效劳，保障群众根本权益。一是开展业主委员会培训工作。结

4、合推行社区物业效劳站工作，举办社区、业委会专题培训，指导业主委员会实在发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，实在发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。催促房地产开发与物业管理别离,鼓励有实力、信誉好的物业效劳企业参与竞争，扶持其做大做强。三是严格标准物业效劳收费行为。加快对住宅小区开展物业效劳分等定级标准工作,实行优质优价,表达质价相符，进一步推广物业效劳“菜单式”形式，实在进步效劳收费透明度。完成时限：20_年12月底。牵头部门：住房保障局责任部门：各区政府、物价局(三)开展创立业主满意的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监视员队伍，同时

5、开展创立业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体，完善物业管理监视运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系：一是要处理好社区和物业的关系，建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关系，进步物业效劳企业的效劳意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系，通过有关制度和鼓励措施，妥善处理好协调开展的关系;四是要处理好日常管理和应急管理的关系，进步处理应急问题管理的才能;五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共效劳与物业效劳的界限，明晰物业管理范围。完成时限：20_年12月底。牵头部门：住房保障局责任部门：市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建立局、规划局、

6、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位(四)在保障性物业管理工作上实现打破。针对老旧小区物业管理存在的问题，进一步探究保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施，推进弃管楼房管理工作，方案成立社区物业效劳站40个。完成时限：20_年12月底。牵头部门：住房保障局责任部门：各区政府、财政局、民政局四、工作措施和保障措施(一)工作措施市物业办以推进物业管理纠风工作为契机，深化解决影响和制约行业开展存在的问题，严格处理损害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手，一是重点研究解决如何标准效劳行为问题。2022年要从标准管理和效劳方面出台有关标准性文件，明晰物业管

7、理与公共效劳单位的职责范围，解决好供水、供热、排水等维修管理责任划分问题。在市纪委的支持下，将物业管理效劳与公共效劳的责任进展界定。二是要标准入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题，要会同价格主管部门共同研究标准收费行为的详细工作措施。建立收费价格公示制度，将企业等级、小区等级、效劳标准、收费标准全面公示，效劳本钱也要定期公示，既是约束物业公司按标准提供效劳，也能催促业主按标准履行义务。三是要开展经常性培训。如今的效劳水准层次过低、效劳程序、流程、职责不明晰，特别是一线人员缺少与效劳标准对应的岗位培训。对此，我们将全面开展物业管理培训工作，开展多层次的岗位培训工作，提升效

8、劳程度。四是强化物业投诉调查、协调、调解措施，探究调解纠纷速裁平台，对业主的合理诉求提供法律支持，维护业主合法权益。(二)保障措施一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作，为认真贯彻落实市纪委_届_次全会和全市优化经济开展环境工作会议精神，成立物业办纠风工作专项推进领导小组，狠抓落实。二是强化责任意识。各科室要认真履行职责，围绕纠风工作重点和百姓投诉热点，实在解决好百姓反响强烈的问题，明确责任，抓出实效。三是加强协调和配合。不定期与有关部门沟通，研究解决问题的措施和方法，对重大问题及时与纠风办请示汇报。五、组织领导组长：_成员：_领导小组下设办公室在局监察室，详细负责综合协调、督办落实

9、工作。物业管理整体设想及筹划2为稳固我镇开展全国文明城市创立成果，做好2022年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作，大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作，进一步加强我镇物业管理工作，经研究制定详细工作施行方案如下：一、健全组织，加强领导为加强小区物业管理整治的组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，详细组成人员如下：组长：_X副组长：_X成员：_二、工作目的施行工程(小区)的效劳企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求，以及对照该工程委托效劳的合同约定，认真施行该工程(小区)的各项管理和效劳工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约

10、、合理收费、标准效劳，按时间要求到达创立文明城市的整治目的。全面开展整治工作，实在改变小区“脏、乱、差”的相貌，积极推进小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，到达整治和创立文明城区的目的，努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。三、工作重点(一)小区共用设施设备管理。1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮根本完好。2、室外道路平整、整洁、无破损，根本完好，不影响行人和车辆通行。3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置根本完好，有应急处理方案。(

11、二)小区车辆、平安防范管理。1、小区根本实行封闭式管理。2、消防设备设施根本完好，安防人员认真负责，实行24小时值班及巡逻制度。3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。(三)小区卫生保洁、绿化养护管理。1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。3、小区绿化养护做到日常及时修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥善。四、工作时间各社区以及各相关物业管理效劳企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作施行方案精神，精心组织力量，按照整体方案和施行步骤，集中时间，全力以赴，全面完成区域范围内的各项环境卫生

12、整治工作。五、工作要求(一)高度重视，形成合力。各社区、各物业效劳企业要统一思想，进步认识，把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作严密结合，强化对整治工作的组织领导，精心安排，形成合力，明确责任、任务和目的要求，确保整治工作的组织施行和管理到位。(二)严格考核，确保成效。镇文教卫办、镇建立办要牵头组织物业管理公司及社区居委会，全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动，对整个活动进展严格的跟踪落实，确保整治工作获得实效。物业管理整体设想及筹划3一、工程概况1.地理位置该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖

13、路。2.工程主要经济指标二、物业管理资料物业管理将政策和法规为理论根据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共效劳(合同效劳)委托性特约效劳(非合同零星效劳)和经营性多种效劳(全方位、多层次的综合效劳)。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、

14、工作的主动性管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进展统一管理，

15、对于不同的设施、设备进展不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并施行。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。1.4智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警

16、系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起合适jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、施行环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房

17、屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的搜集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的效劳水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区礼貌干净、环境质量良好、资合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，进步住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理

18、工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进展全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊施行管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的构造平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。6.3协助政府进展社会管理，

19、如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共效劳即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳带给给业主及住户。8、委托性特约效劳是为某些住户群体带给的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。9、经营性多种效劳即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真

20、正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体程度。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开拓新的效劳工程。物业管理整体设想及筹划4为落实市十三届人大三次会议审议透过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步标准物业管理活动，实在维护业主和物业管理企业的合法权益，努力进步物业管理程度，根据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为根据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于

21、依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以标准管理、进步物业效劳程度为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理安康开展。二、目的和范围(一)目的：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。2、新建住宅小区推行招投标率到达100%;2022年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%获得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监视及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信誉档案。5、大力

22、推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。(二)范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进展排查。根据排查结果，进展清理整顿，进一步标准物业管理行为。三、工作资料(一)完善我市物业管理地方性规章建立。根据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市获得的成功经历，尽快公布施行沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监视管理。(二)全力解决开发建立遗留问题。开发建立单位作为行为主体要实在承当起职责，按照规划设计和施工标准

23、，对住宅小区存在的问题从新进展完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建立遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建立遗留问题。(三)加大对物业市场的监视。四、物业费的本钱测算1、管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。2、清洁卫生费清洁卫生费测算表(04)3、保安费：保安费测算表(05)物业

24、管理整体设想及筹划5一、成立领导小组，加强组织领导针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由市建立局牵头，会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组，负责研究制定工作方案，并负责对详细施行工作监视、指导和协调。着力标准市场秩序和效劳行为，提升行业形象，促进物业管理和谐安康开展。组长：陈桂凤(建立局局长)、副组长：庄强(建立局副局长)、成员：陈乃秋(建立局房地产开发管理科科长)、陈蒲儿(建立局房地产开发管理科职员)、林学贵(建立局房地产开发管理科职员)、王丽香(建立局房地产开发管理科职员)，专项行开工作领导小组下设办公室，挂靠福清市建立局房地产开发管理科。联络人：林学

25、贵 85197229。二、明确任务，落实工作责任。坚持“标本兼治、综合治理”的原那么，通过物业效劳企业自查自纠与行业主管部门检查催促相结合、全面标准和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的方法，加强整改整治，以到达促进城市住宅小区物业管理相貌明显改观，行业管理得到加强的目的，力争专项行动获得明显成效。三、分步组织施行，措施落到实处(一)前期准备与发动部署阶段(8月初至8月10日)1、发动阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业效劳企业统一思想，形成共识，制定详细工作方案和分布施行方案。2、对全市施行专业化物业管理的住宅小区进展全面调查摸底。3、制订工作方案。各物业效劳企业要开展自查自纠，

26、并根据自查情况，制订物业工程整改提升方案，明确详细工作目的、内容及责任人。物业工程整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。(二)自查自纠阶段(8月中旬至10月初)1、召开各物业效劳企业治理发动大会。布置企业开展自查自纠，如实填报“整顿和标准物业效劳企业自查检查表”对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕，并向协调小组提出整改书面报告。2、根据示范工程考评标准，采取靠前效劳、跟踪推进的方法，加强对物业效劳企业新申报创立示范工程的指导。同时，对现有已评上省、市级示范工程将采取“回头看”措施，加强检查监视。3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业效劳企业限期整改，同时把物业企业及管理效劳工

27、程结合开展物业管理标准提升专项行开工作情况，作为今年资质审验考核评定的主要内容。(三)整改、抽查阶段(从10月中旬至11月中旬)1、责令物业企业做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，催促物业效劳企业落实。2、对个别严重存在问题的物业小区进展再抽查。四、严格工作要求，务求阶段实效(一)加强领导，强化组织施行1、进步思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业，是改善广阔居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建立的一项根底性工作，各物业效劳企业要充分认识这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。2、落实责任。加大对标准提升专项行动的日常督查，跟踪工程进展、

28、掌握工作动态，对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，催促物业工程标准提升施行方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的，要按照相关规定予以处分，记入企业信誉档案，直至撤消资质证书。(二)强化监视检查。加强对物业效劳企业工程合同履约情况动态监管，每周安排不少于1个工作日对物业效劳工程进展抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整改通知书，催促物业效劳企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。(三)扶持行业开展。加大行业扶持力度，扶优扶强，引导、指导物业效劳企业晋升资质等级，扩大经营规模，拓展经营工程。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信效劳的品牌企业，带动全市物业管理程度和效劳品质的提升。(四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通，同时要组织新闻媒体宣传典型示范工程，曝光、通报违法违规行为，标准各方主体行为，引导业主支持和主动参与物业管理活动，营造有利于行业安康开展的良好言论气氛。欢迎阅读