大型商业地产项目开发全程操作PPT学习教案

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1、会计学1大型商业地产项目开发全程操作大型商业地产项目开发全程操作第1页/共36页购物中心购物中心车流中心车流中心交通畅、客源广消费中心消费中心消费力高销售量就大发展中心发展中心政府重视发展空间就大地理中心地理中心辐射面广消费吸纳力强人流中心人流中心人气旺、商场就旺第2页/共36页拟建拟建区域商业价值及区域商业价值及商业机会分析商业机会分析A、调查消费人口、消费成本、消费模式、购买力、消费偏好调查消费人口、消费成本、消费模式、购买力、消费偏好 的现状和发展状况；的现状和发展状况；B、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）；调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）；C

2、、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势；调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势；D、调查目标城市近、远期城市规划的商业规划；调查目标城市近、远期城市规划的商业规划；E、调查目标地块的商业价值和机会点；调查目标地块的商业价值和机会点；F、调查商铺置业者投资购买力、投资心理。调查商铺置业者投资购买力、投资心理。第3页/共36页项目项目选址选址区域区域分析分析内容内容构成构成城市规划城市规划竞争商家竞争商家投资者投资者目标地块目标地块消费消费商圈商圈功能规划、近期规划、远期规划、商业规划、市政规划功能规划、近期规划、远期规划、商业规划、市政规划强项和优、弱项和劣势、机会和机遇、

3、威胁与竞争强项和优、弱项和劣势、机会和机遇、威胁与竞争政治人文、业态构成、经济发展、辐射能力、范围政治人文、业态构成、经济发展、辐射能力、范围消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好发展趋势、规模状况、价格状况、经营状况、位置分布发展趋势、规模状况、价格状况、经营状况、位置分布投资购买力、投资心理投资购买力、投资心理第4页/共36页用用地区位和地区位和交通人口状况交通人口状况用用地物理状况地物理状况规划超前性分析规划超前性分析第5页/共36页用用地区位及交通人口地区位及交通人口状况分析要素状况分析要素用地用地选择选择用地用地经济经济状况评估状

4、况评估区位分析区位分析交通交通易达性分析易达性分析购物人口购物人口分析分析第6页/共36页用用地形状地形状周围情况周围情况可可进入性进入性平整性平整性用用地物理状况分析要素构成地物理状况分析要素构成第7页/共36页项目所在地块规划超前性分析内容项目所在地块规划超前性分析内容X、拟选址在、拟选址在城区规划中的位置及其商业价值城区规划中的位置及其商业价值X、是否靠近大型机关、单位、厂矿企业是否靠近大型机关、单位、厂矿企业X、未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度X、是否有是否有“集约效应集约效应”，即商场建设如果设选在商业中心区，虽然使企业面对多，即商场建

5、设如果设选在商业中心区，虽然使企业面对多 个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求， 因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。第8页/共36页购物中心项目开发外部因素构成图购物中心项目开发外部因素构成图购物购物中心中心经济经济技术技术社会环境人文社会环境人文竞争竞争政治、法律政治、法律购物中心项目开发的购物中心项目开发的外部市场环境调研外部市场环境调研A、生活结构生活结构B、城市结构城市结构C、零售业结构零售业结构D、消费者消费者E、

6、竞争对手竞争对手第9页/共36页生活结构调查生活结构调查人口调查人口调查消费水平消费水平购买行为购买行为收入水平收入水平家庭户数构成家庭户数构成城市结构调查城市结构调查地势结构地势结构地段的调查地段的调查城市规划调查城市规划调查各项机制的调查各项机制的调查交通情况交通情况第10页/共36页零售业结构调查零售业结构调查生活结构调查生活结构调查购买能力的调查购买能力的调查购买量的调查购买量的调查购买习惯的调查购买习惯的调查零售业态的调查零售业态的调查零售业种的调查零售业种的调查城市商圈的调查城市商圈的调查第11页/共36页竞争对手的调查竞争对手的调查场所调查场所调查商品构成的调查商品构成的调查人流

7、调查人流调查第12页/共36页经济环境的分析和经济环境的分析和生活结构研究生活结构研究X、地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入 水平、消费水平等研究分析。水平、消费水平等研究分析。X、GDP发展状况及产业结构情况发展状况及产业结构情况X、全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额X、全市商业增加值全市商业增加值X、城乡居民的人均可支配收入城乡居民的人均可支配收入X、城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额区域城市结构调查与区域城市结构调查与城市发展规划调查城市发展规划调查X、公共设施状况公共设施状况X、交通体系状况（交通规划）交通体系状况（

8、交通规划）X、道路状况、通行量道路状况、通行量X、各项城市的机能各项城市的机能X、城市规划调研城市规划调研第13页/共36页区域零售业结构的区域零售业结构的市场调查与分析市场调查与分析X、地区间的销售动向地区间的销售动向X、各业种的销售动向各业种的销售动向X、各商圈间的竞争状况各商圈间的竞争状况X、大型主力店的动向大型主力店的动向区域性产品供求关区域性产品供求关系市场调研系市场调研X、产品市场供求关系的价格影响调研产品市场供求关系的价格影响调研X、商场项目内部产品供求平衡体系调研商场项目内部产品供求平衡体系调研第14页/共36页第15页/共36页第16页/共36页如何确定购物中心如何确定购物中

9、心的有效商圈的有效商圈X、什么叫商圈什么叫商圈X、商圈的构成商圈的构成X、商圈分析的必要性商圈分析的必要性X、商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素X、影响商圈大小的因素影响商圈大小的因素项目内部项目内部关键分析因素关键分析因素X、项目规划设计项目规划设计X、项目开发人员配置项目开发人员配置X、项目开发融资项目开发融资X、项目经营管理四大方面项目经营管理四大方面第17页/共36页项目项目影响因素影响因素权重权重评分评分加权分加权分项项目目内内部部优优势势广州市最大的购物中心广州市最大的购物中心0.0540.20投资商资金实力投资商资金实力0.1040.40开发商的开发资质和经验开发商的开发资

10、质和经验0.0530.15项目筹资渠道项目筹资渠道0.1540.60项目规划建筑设计处于国内领先水平项目规划建筑设计处于国内领先水平0.0530.15承建商资质承建商资质0.0530.15项目管理水平项目管理水平0.0530.15取得国内大型零售商取得国内大型零售商“百佳超市百佳超市”的招商承的招商承诺诺0.0540.20项目顺应政府城市规划的方向项目顺应政府城市规划的方向0.0530.15项目投资回报率项目投资回报率0.0530.15项项目目内内部部劣劣势势项目投资组合复杂项目投资组合复杂0.0510.05项目产权划分项目产权划分0.0520.15项目规模过大项目规模过大0.0520.10项

11、目投资回收期长项目投资回收期长0.1010.10项目风险高项目风险高0.1010.10总计总计1.002.75分析结论分析结论:广州正佳广场项目内部因素总加权分为广州正佳广场项目内部因素总加权分为2.75，说明该项目的主要优势在其规模、投资开发商实力、资，说明该项目的主要优势在其规模、投资开发商实力、资本运营。项目劣势同时也在项目开发规模上。规模大是优势，也是劣势，规模大，投资额大，开发周期长，项目本运营。项目劣势同时也在项目开发规模上。规模大是优势，也是劣势，规模大，投资额大，开发周期长，项目内险率高，如果项目如商不力，会形成高空置率。内险率高，如果项目如商不力，会形成高空置率。第18页/共

12、36页总体市场分析总体市场分析分析市场周期分析市场周期地点地点/地段分析地段分析分析市场特征分析市场特征/评估人口统计资料评估人口统计资料估计需求量估计需求量/确定供给量确定供给量确定市场价格确定市场价格确定供给确定供给/需求缺口需求缺口确定地步特征和联结成本确定地步特征和联结成本确定可行性和最高最优使用方案确定可行性和最高最优使用方案第19页/共36页第20页/共36页第21页/共36页前期市场调研前期市场调研客流量测算客流量测算分析模型建分析模型建所在地区平均零售额测算所在地区平均零售额测算项目零售额测算项目零售额测算商圈商圈分析分析市场潜力市场潜力项目特定位置项目特定位置项目规模确定项目

13、规模确定阶段性目标市场定位阶段性目标市场定位确定项目确定项目目标市场定位目标市场定位目标市场定位流程目标市场定位流程第22页/共36页第23页/共36页近郊区域近郊区域第一区域第一区域员员村、冼村、石牌、集团内部、省高院村、冼村、石牌、集团内部、省高院第二区域第二区域棠棠下、东圃、车陂下、东圃、车陂第三区域第三区域体育中心周边、五山体育中心周边、五山第四区域第四区域天河区其它区域天河区其它区域主要目标投资小业主主要目标投资小业主村民、商人、白领村民、商人、白领远郊区域远郊区域 第一区域第一区域黄埔区、东山区黄埔区、东山区第二区域第二区域越秀越秀区、荔湾区、海珠区、白云区区、荔湾区、海珠区、白云

14、区第三区域第三区域广州其它区域广州其它区域第四区域第四区域珠珠三角一带三角一带主要目标投资小业主主要目标投资小业主商人、白领商人、白领第24页/共36页投资者投资者80%90%自营者自营者10%20%投资者投资者80%90%第一类第一类经济基础雄厚，趁改革开放大潮，先富起来的人士经济基础雄厚，趁改革开放大潮，先富起来的人士第二类第二类经济富裕的本地村民经济富裕的本地村民第三类第三类经济基础扎实经济基础扎实 ，收入丰厚，尤指专业人士，收入丰厚，尤指专业人士第四类第四类经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户和中小型个体户自营者

15、自营者10%20%第25页/共36页第26页/共36页主力店铺主力店铺卖卖场面积场面积卖场卖场布置布置消费者消费者商品组合商品组合玩具反斗城玩具反斗城1250平平米米美式美式标准店面，天花板高标准店面，天花板高且进门没天窗，采光佳，且进门没天窗，采光佳，货品堆积如山，集客能力货品堆积如山，集客能力强强带带小孩家庭、小孩家庭、中等、大业中等、大业主同伴、祖主同伴、祖孙相伴孙相伴从纸从纸尿布、拼图玩具到电尿布、拼图玩具到电视游戏器材、软三硬件一视游戏器材、软三硬件一应俱全，号称提供应俱全，号称提供10-15岁孩童所有必需品岁孩童所有必需品汽车用品店汽车用品店160平米平米设有汽车作业坑，可现场设有

16、汽车作业坑，可现场更换零件及机油，店内陈更换零件及机油，店内陈列各式轮胎及钢圈，给人列各式轮胎及钢圈，给人量足的感觉，店内还没有量足的感觉，店内还没有儿童游艺游戏区、休息区儿童游艺游戏区、休息区有有车一族车一族丰富的汽车用品丰富的汽车用品书像店书像店家庭用户家庭用户书籍、书籍、CD、CD录影带租录影带租赁儿童及商业书籍赁儿童及商业书籍服饰店服饰店双层建筑，上有广告语，双层建筑，上有广告语，备感豪华备感豪华个人消费个人消费一一楼，一般服饰，其中牛楼，一般服饰，其中牛仔裤、粗棉布衣服睡衣裤仔裤、粗棉布衣服睡衣裤极有特色，二楼，礼服、极有特色，二楼，礼服、西装及上班族服饰西装及上班族服饰照相器材店照

17、相器材店60经营照相机照相器材冲印经营照相机照相器材冲印外食外食部门部门钦食钦食第27页/共36页购物购物外食外食玩具反斗城、汽车用品、绅士服、高尔规用品、照相机及玩具反斗城、汽车用品、绅士服、高尔规用品、照相机及书籍唱片等书籍唱片等6家专卖店，计家专卖店，计2200平米；平米；开业二年后，在隔着大路的基地对面，增开了鞋业流通中开业二年后，在隔着大路的基地对面，增开了鞋业流通中心，皮件园地及礼品沙龙三家店铺。心，皮件园地及礼品沙龙三家店铺。麦当麦当劳、家庭餐厅、冰淇淋、批萨、速简餐厅和日本料理劳、家庭餐厅、冰淇淋、批萨、速简餐厅和日本料理等六家，计等六家，计800平米。平米。第28页/共36页

18、建筑规模建筑规模覆盖商圈覆盖商圈定位定位3万平米万平米以上以上覆盖整个城市，服务人口覆盖整个城市，服务人口30万以上万以上市级市级购物中心购物中心13万平米万平米覆盖城市局部，服务人口覆盖城市局部，服务人口1030万人万人地区购物中心地区购物中心300010000平米平米覆盖城市的一个居住区，服务人口覆盖城市的一个居住区，服务人口1至至5万人万人居住区购物中心居住区购物中心3000平米以下平米以下服务人口服务人口1万人以下万人以下邻里型购物中心邻里型购物中心差异性经营差异性经营功能定位功能定位经营方式定位经营方式定位经营特色定位经营特色定位经营业态定位经营业态定位第29页/共36页购物功能购物

19、功能最最基本的功能，体现在购物中心商品品种、档次上。基本的功能，体现在购物中心商品品种、档次上。服务功能服务功能基本功能之一，体现在物业管理和客户经营主体服务两方面。基本功能之一，体现在物业管理和客户经营主体服务两方面。休闲功能休闲功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上。附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上。娱乐功能娱乐功能附加功能，体现在各类游戏活动的设置上。附加功能，体现在各类游戏活动的设置上。餐饮餐饮功能功能中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒巴、茶艺馆、特色店。中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒巴、茶艺馆、特色店。修理功能修理功能家电维修。家电维修。批发

20、功能批发功能批零兼批零兼营。营。商务功能商务功能商务服务中心。商务服务中心。第30页/共36页 花园型购物中心花园型购物中心/园林型购物中心园林型购物中心借鉴点：借鉴点：X、注重环境设计，室外场地极大且风景优美，有喷泉、瀑布、水池、假山注重环境设计，室外场地极大且风景优美，有喷泉、瀑布、水池、假山 花坛等组成大花园。花坛等组成大花园。 X、非单体建筑，而是由大百货商厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街，非单体建筑，而是由大百货商厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街， 医院、宾馆等医院、宾馆等35幢建筑有机结合在一起。幢建筑有机结合在一起。 购物乐园型购物中心购物乐园型购物中心借鉴点：购物中心内设有

21、大型的室内或室内游乐园。借鉴点：购物中心内设有大型的室内或室内游乐园。对标项目：朝园乐天等得门乐园、美国爱民购物中心。对标项目：朝园乐天等得门乐园、美国爱民购物中心。 特色型购物中心特色型购物中心借鉴点：以独特的人文历史建筑来吸引客流。借鉴点：以独特的人文历史建筑来吸引客流。对标项目：上海新天地一、二、三期，而上海豫园商城、南京夫子庙商城则可算对标项目：上海新天地一、二、三期，而上海豫园商城、南京夫子庙商城则可算“准准” 购物中心。购物中心。第31页/共36页 购物中心群购物中心群/购物中心商圈购物中心商圈借鉴点：多幢购物中心聚集在起，形成购物中心群。借鉴点：多幢购物中心聚集在起，形成购物中心

22、群。对标项目：一般体现在对标项目：一般体现在CBD商圈商圈 免税购物中心免税购物中心借鉴点：免税购物中心内所有业态的商店均为免税店借鉴点：免税购物中心内所有业态的商店均为免税店对标项目：菲律宾马尼拉机构旁的对标项目：菲律宾马尼拉机构旁的OUTY FREE FESTIVAL MALL 内所有商店包括内所有商店包括 大卖场百货公司大卖场百货公司 、专卖店等均为免税店。、专卖店等均为免税店。 购物中心（购物中心（MALL）商业城商业城准购物中心准购物中心借鉴点：通过天桥成地道将周围的借鉴点：通过天桥成地道将周围的10几家大型商业城连接起来，从而形成几家大型商业城连接起来，从而形成2030 万平方米的

23、准购物中心。万平方米的准购物中心。对标项目：大连新玛特大商集团由购物中心（对标项目：大连新玛特大商集团由购物中心（MALL）商业街武汉商场，武汉广场、商业街武汉商场，武汉广场、 世贸广场世贸广场20万平方米的开商集团万平方米的开商集团“购物中心（购物中心（MALL）商业城商业城”（包括同庄（包括同庄 胜崇光、汉商新武展购物广场），上海浦东新上海商业城。胜崇光、汉商新武展购物广场），上海浦东新上海商业城。第32页/共36页 交通综合枢纽，换乘式综合购物中心交通综合枢纽，换乘式综合购物中心借鉴点：将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的借鉴点：将中心周围的轻轨、地铁

24、、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的 融合，比美国郊外式的购物中心更符合我国国情；融合，比美国郊外式的购物中心更符合我国国情； 具有内地特色的购物中心；具有内地特色的购物中心；对标项目：上海长宁肯商城交通枢纽项目，总面积达对标项目：上海长宁肯商城交通枢纽项目，总面积达20万平方米，其中购物中心的购物面积万平方米，其中购物中心的购物面积 725万平方米；北京万平方米；北京“西环广场西环广场”即西直片交通综合枢纽项目，由四幢高达即西直片交通综合枢纽项目，由四幢高达100米的米的24 层建筑组成，集商业、办公、酒店和公寓等功能为一体，总建面为层建筑组成，集商业、办公、酒店和公寓等功能为

25、一体，总建面为28万平方米。万平方米。 交通综合枢纽，换乘式综合购物中心，具有内地特色的购物中心交通综合枢纽，换乘式综合购物中心，具有内地特色的购物中心借鉴点：借鉴点：X、出现较晚，但也已经风行了近出现较晚，但也已经风行了近10-12年；年； X、坐落在城市的边缘，利用便宜的地价提供较多的车位；坐落在城市的边缘，利用便宜的地价提供较多的车位； X、很多大型的独立的商店，每个商店都是一个独立的建筑（大盒子），可以是综合很多大型的独立的商店，每个商店都是一个独立的建筑（大盒子），可以是综合 的百货公司，如沃尔玛；或是其他专业店，如只卖建筑材料、家居装饰；的百货公司，如沃尔玛；或是其他专业店，如只卖

26、建筑材料、家居装饰； X、体量大，顾客可以在每个商品目录中找到许多的选择。在美国，这些店被称作体量大，顾客可以在每个商品目录中找到许多的选择。在美国，这些店被称作 目录杀手，和卖同类商品的商店相比，它们提供最多的选择和最低的价格。目录杀手，和卖同类商品的商店相比，它们提供最多的选择和最低的价格。第33页/共36页楼层楼层面积面积楼层功能定位楼层功能定位功能及经营范围功能及经营范围负负二层二层3909平米平米停车场停车场地下地下99个车位，主要用于停放顾客小汽车之类的交个车位，主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。通工具，作为商业配套的一部分。负负一和一和首层首层3908平

27、米平米3300平米平米都市名店城都市名店城将负将负一层和一楼连体，主要经营品牌服装、休闲服一层和一楼连体，主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、时尚地带、小型百货、儿童用品等帽、时尚地带、小型百货、儿童用品等二层二层3563平米平米洋洋快餐、百佳超市快餐、百佳超市二楼拿二楼拿出来出来450平米供洋快餐经营，其余部分均给百平米供洋快餐经营，其余部分均给百佳超市，经营日杂百货、生活用品、家用电器等。佳超市，经营日杂百货、生活用品、家用电器等。三层三层3563平米平米百佳超市百佳超市全层全给百佳超全层全给百佳超市，经营生鲜

28、水果、熟食海鲜、钦市，经营生鲜水果、熟食海鲜、钦料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。四层四层3500平米平米蓝猫蓝猫主题公园商场主题公园商场蓝猫蓝猫系列产品：服装、书店、文具、精品、影音产系列产品：服装、书店、文具、精品、影音产品品特色主题街特色主题街迪士尼迪士尼儿童街，专业书店文化街，蓝色数码线；儿童街，专业书店文化街，蓝色数码线；五层五层2200平米平米S型异域风情美食街型异域风情美食街各类品牌特色美食各类品牌特色美食六层六层1000平米平米都市俱乐部都市俱乐部主要经营露天酒巴、音乐茶座、卡接主要经营露天酒巴、音乐茶座、卡接OK等娱乐场所，等娱乐场所，满足年青一族的特定需求。满足年青一族的特定需求。第34页/共36页第35页/共36页