第三部分 广国有土地转让有关规定

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1、第三部分 广州市关于国有企业土地转让和省市三旧改造相关规定关于印发广州市国有土地使用权出让、转让规则的通知 穗国房字2003309号各区、县级市国土房管局，南沙分局，局属各单位、机关各处室，各有关单位：现将我局制订的广州市国有土地使用权公开出让规则（试行）和广州市国有土地使用权转让规则（试行）印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请向我局反馈。广州市国土资源和房屋管理局二00三年四月三十日 广州市国有土地使用权转让规则 （试行） 第一章 基本规则第一条 为规范国有土地使用权转让行为，建立公开、公平、公正的有形土地市场，根据广东省实施 办法、广东省土地使用权交易市场管理规定等法规及规章，结合

2、我市实际情况，制定本规则。 第二条 转让条件： （一） 以出让方式取得的国有土地使用权进行转让的，需符合以下条件： 1 、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得国有土地使用证。 2 、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （二） 以划拨方式取得的国有土地使用权进行转让的，需取得国有土地使用证，并报广州市人民政府批准，由受让方办理国有土地使用权出让手续，并缴纳国有土地使用权出让金。 第三条 国有土地使用权转让的方式包括公开方式和协议方式。 （一）公开方式： 1 、公开招标，即通过发布

3、招标公告，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 2 、公开拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者为竞得人的行为。 3 、公开挂牌，即在广州市房地产交易中心（以下简称交易中心）发布挂牌公告，在公告规定的期限内接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。 4 、公开上网竞价，即交易中心发布上网竞价公告，在公告规定的期限内接受竞买人的网上报价申请并更新价格，根据公告期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。 （二）协议方式，即国有土地使用权转让人通过协商自行寻找受让人的行为。 第四条 国有土地使用权公开转让与协议转让分别

4、适用的范围： （一）下列国有土地使用权转让须以公开方式进行：1 、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的国有土地使用权转让（含以国有土地使用权为条件进行的合营合作建房）。 2 、以划拨方式取得的国有土地使用权转让。须依法经过批准，签订国有土地使用权出让合同，补交国有土地使用权出让金。 3 、为实现抵押权而进行的国有土地使用权转让。 4 、判决、裁定需要拍卖的国有土地使用权转让。 （二）不属于上述须以公开方式转让范围的，可以以协议方式进行转让。以公开方式和协议方式转让国有土地使用权均须到交易中心办理交易登记手续。 第五条 以协议方式转让国有土地使用权的公司、企业需提供由工商行政

5、管理部门出具的股东组成成分，若无法证明该公司是非国有经济成分占主导地位的，则按公开方式进行交易。 第六条 以公开方式转让的，转让人需与交易中心签订委托合同，并提交有关资料，包括：土地公开转让申请、营业执照副本或法人代码证、法人资格证明、法人代表身份证明、法人代表授权委托书、受托人身份证明、国有土地使用证、土地交易条件、地块位置图、四至图等。 交易中心受转让人委托制定转让地块的招标、拍卖或挂牌公告，及以下文件：竞投（竞买）须知、竞投（竞买）申请书、报价单、中标确认书或成交确认书等。 第七条 转让人在交易中心大厅、当地主要报刊或市国土房管局网站（ laho.gov ）发布招标拍卖挂牌上网竞价公告。

6、 招标拍卖挂牌上网竞价公告应当包括下列内容： （一）转让人的名称和地址。 （二）转让宗地的位置、现状、面积、适用年限、用途、规划设计条件。 （三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法。 （四）投标人、竞买人索取招标、拍卖或挂牌文件的时间、地点及方式。 （五）招标、拍卖或挂牌时间、地点、竞价方式等。 （六）确定中标人、竞得人的标准和方法。 （七）履约保证金。 （八）其他需要公告的事项。 招标拍卖挂牌上网竞价公告不应有排斥性内容。 第八条 申请参加国有土地使用权转让投标、竞买的，应缴纳不少于公告规定的履约保证金，并提交下列申请文件： （一）公司、企业参与投标、竞买的： 1 、投标申请书

7、或竞买申请书（原件）。 2 、营业执照副本（复印件），核对原件。 3 、法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件。 4 、委托他人代为投标（竞买）及办理相关手续的，应提交法定代表人签署的法人授权委托书（原件）及委托代理人的身份证复印件，核对原件。 （二）具有独立经济主体资格的经济组织参与投标、竞买的： 1 、投标申请书或竞买申请书（原件）。 2 、设立该组织的有效批文（复印件）。 3 、该组织负责人的任命文件（复印件）及其身份证复印件。 4 、委托他人代为投标（竞买）及办理相关手续的，应提交该组织负责人签署的委托代理人的授权文件及委托代理人的身份证复印件，核对原件。 （三）个人参与投标、竞买的

8、： 1 、投标申请书或竞买申请书（原件）。 2 、个人身份证复印件，核对原件。 3 、委托他人参与投标（竞买）的，须提交经公证的授权文件（应列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人的身份证复印件，核对原件。 境外投标人、竞买人，按照前款规定提交的身份证明文件，应按规定经过认证。 联合投标、竞买的，各成员单位应当签订联合投标协议书或联合竞买协议书，明确约定各成员的权利、义务，该协议书作为投标申请文件或竞买申请文件的组成部分一并提交，各成员单位为投标或竞买及成交后的行为承担连带责任。 第九条 投标人、竞买人提交的申请文件具有下列情形之一的，为无效申请： ( 一 ) 申请文件在投标、竞买申请截止日后

9、收到的。 （二）申请文件不齐全或不符合规定的。 （三）申请文件字迹不清无法辨认的。 （四）申请人不具备资格的。 （五）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的。 交易中心认定申请文件无效的，公布原因后，不接受投标、竞买申请人的解释。 第十条 投标、竞买申请人应在公告的投标、竞买申请截止时间前提交申请文件，并将履约保证金存入交易中心指定的银行帐户（以到帐为准）。 以拍卖方式转让国有土地使用权的，交易中心对符合资格的竞买申请人发给统一编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的竞买资格。 采用上网竞价方式转让国有土地使用权的，交易中心对符合资格的竞买申请人分配上网竞价帐号和密码。 第十一条 国有土地

10、使用权转让以招标、拍卖、挂牌方式确定受让人后，交易中心应与转让人及受让人签订中标确认书或成交确认书，转让人应当与受让人在规定时间签订国有土地使用权转让合同。交易中心应当于招标会、拍卖会及挂牌或上网竞价活动结束后5个工作日内公开转让结果，并退还其他投标人、竞买人的履约保证金。国有土地使用权转让人和受让人应当根据中标确认书或成交确认书约定缴交有关税费。 第十二条 交易中心根据物价部门的规定收取国有土地使用权交易服务费。 第十三条 国有土地使用权受让人在规定的时间内办理国有土地使用权转移登记手续。 第十四条 国有土地使用权转让须知如实申报转让价格，转让价格低于协议出让国有土地使用权最低价标准的，市国

11、土房管局可行使优先购买权。 第二章 国有土地使用权中标转让规则 第十五条 交易中心受国有土地使用权转让人的委托组织招标，转让人为委托人。 第十六条 交易中心应当根据国有土地使用权招标转让的需要配备相应的专业技术人员和必要的设施，建立土地使用权招标评标专家库。 招标应当设立评标小组，评标小组由5人以上单数组成，评标工作由委托人主持，除主持人外，其余成员在开标前一天从交易中心招标评标专家库中随机抽出确定。 第十七条 交易中心在招标前应当制定招标文件和招标规则，招标公告应在招标会30日前发布。申请参与投标的主体应达到2个以上。 委托人需要对招标文件作出修改、补充时，应在投标截止日15日前作出公告。修

12、改、补充公告与已发出的招标公告、招标文件具有同等效力，如后者与前者不一致时，以后者为准。 第十八条 投标人对招标文件如有疑问，可在投标日以前用书面或口头方式向交易中心查询。交易中心应安排投标人到现场踏勘招标地块。标书一经投入标箱，不可撤回，视为投标人对招标文件及地块现状无异议并全面接受，投标人对标书和有关书面承诺应全面履行并承担责任。 第十九条 投标人投标时应当填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的由投标人签名。投标人应在投标截止日规定的时间将标书投入标箱。 第二十条 具有下列情形之一的，为无效标书： （一）标书未密封。 （二）标书未盖投标者印鉴。 （三）标书未经法定代表

13、人签署。 （四）标书不齐备、内容不全或未按规定的格式内容填写清楚。 （五）标书字迹不清无法辨认的。 （六）标书递达时间超过规定的投标截止时间。 （七）投标人对一个标的由两个或两个以上的报价。 交易中心在开标时间当众宣布各投标者的标书内容、无效标书情况及其他主要内容。对被宣布为无效标书的，交易中心不接受投标人的解释。 第二十一条 具有下列情形之一的，为无效招标，交易中心应取消招标，转让地块由委托人收回： （一）全部投标价均低于委托人在招标前设定的底价的； （二）参与竞投的主体少于2个的； （三）法律法规规定的其他情形。 第二十二条 中标人有下列行为之一的，视为违约，交易中心可取消其招标资格，履约

14、保证金扣减交易服务费后余额归委托人所有。 （一）逾期或拒绝缴交有关税费的； （二）逾期或拒绝签订国有土地使用权转让合同的。 （三）中标人不能按公告的要求履行约定的。 （四）中标人提供虚假文件或隐瞒事实的。 第二十三条 如因委托人原因不能按时办理产权登记手续或委托人不及时交纳转让税费而造成延迟移交土地的，由中标人通过法律途径自行解决，交易中心不承担任何责任。 第二十四条 招标活动程序如下： （一）交易中心发布招标公告。 （二）投标申请人提出投标申请，并索取有关招标文件。 （三）交易中心确认投标人资格。 （四）交易中心按如下程序举行招标会： 1、招标会开始，竞投人开始投标。 2、投标截止。 3、点

15、算标书。 4、开启标书。 5、对标书进行审查，对不符合规定的标书宣布无效。 6、评标小组评标和定标。 7、交易中心与委托人、中标人签订中标确认书。 （五）交易中心公告招标结果，并退回其他投标人的履约保证金。 （六）转让人与中标人签订国有土地使用权转让合同。 （七）转让人、中标人缴纳交易税费。 （八）交易中心核发广州市国有土地使用权转移登记证明书。 （九）交易双方到市国土房管局办理国有土地使用权变更登记手续。第三章 国有土地使用权拍卖转让规则 第二十五条 交易中心受国有土地使用权转让人的委托组织拍卖，转让人为委托人。 国有土地使用权拍卖转让采用有底价的增价拍卖方式。 第二十六条 交易中心在拍卖会

16、召开30日前发布拍卖公告。申请参与竞买的主体应达到2个以上。 委托人需要对拍卖文件作出修改、补充时，应在竞买申请截止日15日前作出公告。委托人发出的修改、补充公告与已发出的拍卖公告、拍卖文件具有同等效力，如后者与前者不一致时，以后者为准。 第二十七条 竞买人对拍卖文件如有疑问，可以在拍卖日以前用书面或口头方式向交易中心查询。交易中心应安排竞买人到现场踏勘拍卖地块，对土地现状有异议的，应在拍卖前提出。参与竞买的，视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全面接受。 第二十八条 具有下列情形之一的，为无效拍卖，取消拍卖，转让地块由委托人收回： （一）竞买人的最高应价低于委托人拍卖前设定的底价的。 （二

17、）参与竞买的主体少于2个的。 （三）法律法规规定的其他情形。 第二十九条 竞得人有下列行为之一的，视为违约，取消其竞得资格，履约保证金扣减交易服务费后余额归委托人所有。 （一）逾期或拒绝缴交有关税费的。 （二）逾期或拒绝签订国有土地使用权转让合同的。 （三）竞得人不能按公告的要求履行约定的。 （四）竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的。 第三十条 如因委托人原因不能按时办理产权登记手续或委托人不及时交纳转让方税费而造成延迟移交土地的，由竞得人通过法律途径自行解决，交易中心不承担任何责任。 第三十一条 拍卖活动程序如下： （一）交易中心发布拍卖公告。 （二）竞买申请人提出竞买申请，并索取有关文件。 （

18、三）交易中心确认竞买人资格，并发放竞买标志牌。 （四）交易中心在约定的时间 、 地点并按以下程序公开拍卖： 1 、竞买人显示标志牌，主持人点算竞买人。 2 、主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项。 3、公布拍卖起叫价和增价规则及增价幅度，设定底价的，要明确提示。 4、竞买者按规定的方式竞相应价或加价。 5、主持人连续三次宣布最后出价而没有再应价的，主持人落槌表示成交，并宣布最高价者为竞得人。 6、交易中心与委托人、竞得人签订拍卖成交确认书。 （五）交易中心公告拍卖结果，并退回其他竞买人的履约保证金； （六）转让人与竞得人签订国有土地使用权转让合同； （七）转让人、竞得人缴

19、纳交易税费； （八）交易中心核发国有土地使用权转移登记证明书。 （九）交易双方到市国土房管局办理国有土地使用权变更登记手续。第四章 国有土地使用权挂牌及上网竞价转让规则 第三十二条 交易中心受国有土地使用权转让人的委托组织挂牌及上网竞价，转让人为委托人。 国有土地使用权挂牌及上网竞价转让采用有底价的增价竞买方式。 第三十三条 交易中心应当发布挂牌及上网竞价公告，并在公告中明确出现现场竞价时的竞价方式，并提供挂牌和上网竞价文件。公告期限不少于 15 天。 委托人需要对挂牌文件作出修改、补充时，应在挂牌申请截止日 7 日前作出公告。委托人发出的修改、补充公告与已发出的挂牌公告、挂牌文件具有同等效力

20、，如后者与前者不一致时，以后者为准。 第三十四条 竞买人对挂牌文件如有疑问，可以在挂牌申请截止日以前用书面或口头方式向交易中心查询。交易中心应安排竞买人到现场踏勘挂牌地块，对土地现状有异议的，应在竞价前提出。参与竞买的，视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全面接受。 第三十五条 采用挂牌方式转让的，竞买人在挂牌公告期限内通过提交报价单的方式竞价，或者在挂牌现场利用交易中心挂牌竞价系统竞价。 采用上网竞价方式的，竞买人凭上网竞价账号和密码在公告期限内登录市国土资源和房屋管理局网站并提交报价。 第三十六条 公告期限届满，符合下列规定的，交易中心可确认成交： （一）在公告期限内只有一个竞买人报价，

21、报价高于起始价，且符合其他条件的。 （二）在公告期限内有两个以上的竞买人报价的，允许多次报价，出价最高并符合其他条件者为竞得人。 （三）在公告期限截止前 1 小时内仍有两个以上的竞买人提出报价的，确认为同时报价，应进行现场竞价，确定竞得人。现场竞价规则如下： 1 、 现场竞价主持人由交易中心指定。 2 、公告期限截止前 1 小时内提出报价的竞买人具备现场竞价资格。 3 、现场竞价以出价最高者为竞得人。 4 、现场竞价起始价为公告期限截止前的最高报价，竞买人可多次报价，增价幅度为公告规定的增价幅度。现场竞价主持人可根据现场情况调整增价幅度。 5 、现场竞价有两种方式：提交报价单方式或现场拍卖方式

22、。采用提交报价单方式竞价，报价单应经现场竞价主持人确认后方为有效报价。采用现场拍卖方式竞价，现场竞价主持人应按本规则第三章有关拍卖程序主持竞价。若出现同一时间报价且价格相同的，应继续竞价。 6 、主持人连续三次宣布最高价而没有更高报价的，主持人宣布最高报价者为竞得人。 第三十七条 具有以下情形之一的，视为挂牌不成交，交易中心应取消挂牌，转让地块由委托人收回： （一）在挂牌期限内无应价者的。 （二）只有一个申请人但报价低于底价的。 （三）不符合挂牌公告规定的其他条件。 （四）法律法规规定的其他情形。 第三十八条 竞得人有下列行为之一的，视为违约，交易中心可取消其竞得资格，履约保证金扣减交易服务费

23、后余额归委托人所有。 （一）逾期或拒绝缴交有关税费的。 （二）逾期或拒绝签订国有土地使用权转让合同的。 （三）竞得人不能按公告的要求履行约定的。 （四）竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的。 第三十九条 如因委托人原因不能按时办理产权登记手续或委托人不及时交纳转让方税费而造成延迟移交土地的，由竞得人通过法律途径自行解决，交易中心不承担任何责任。 第四十条 挂牌及上网竞价转让程序如下： （一）交易中心发布挂牌公告。 （二）竞买申请人提出竞买申请。 （三）交易中心确认竞买人资格。 （四）提交报价单竞价或上网竞价。 （五）公告期限截止，交易中心直接确认成交或现场竞价。 （六）交易中心与委托人 、 竞得人签

24、订成交确认书。 （七）交易中心公告挂牌或上网竞价结果，并退回其他竞买人的履约保证金。 （八）转让人与竞得人签订国有土地使用权转让合同。 （九）转让人 、 竞得人缴纳交易税费。 （十）交易中心核发国有土地使用权转移登记证明书。 （十一）交易双方到市国土房管局办理国有土地使用权变更登记手续。 第四十一条 提交报价单竞价程序如下： （一）竞买报价人填写报价单，并提出报价。 （二）交易中心确认该报价后，更新显示最新价格。 （三）交易中心继续接受新的报价。 （四）公告期限截止，交易中心确认成交。 （五）交易中心与委托人 、 竞得人签订成交确认书。 第四十二条 上网竞价程序如下： （一）竞买人凭上网竞价帐

25、号和密码到市国土房管局网站登陆竞价管理系统，填写竞买报价单，并提出报价。 （二）竞价管理系统确认该报价后，更新显示最新价格。 （三）继续接受新的报价。 （四）公告期限截止，交易中心确认成交。 （五）交易中心与委托人 、 竞得人签订成交确认书。 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府200978号二、明确“三旧”改造的总体要求和基本原则 (五)基本原则。政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推

26、进。明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。三、围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围(六)各地要紧紧围绕产业结构调整和

27、转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下，确定“三旧”改造范围。下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。四、科学规划，统筹推进“三旧”改造(八)开展“三旧”改造的地方，要认真进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上

28、标注，并列表造册。要根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕本地区经济社会发展战略实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，优化土地利用结构，合理调整用地布局。通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业或公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。 (十一)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。(十二)在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场

29、主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。(十三)旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。 (十五)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下

30、，除属于市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。 (十九)“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。 (二十一)完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十条不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的意见。七、加大财政支持力度，拓宽“三

31、旧”改造筹资渠道 (二十三)在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。(二十四)对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。(二十五)鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织

32、实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。二九年八月二十五日关于加快推进“三旧”改造工作的意见 穗府200956号二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、

33、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务由各区政府牵头，会同相关主

34、体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和年度实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”

35、改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项

36、目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。广州市人民政府二九年十二月三十一日附件1关于广州市推进旧城更新改造的实施意见二、旧城更新改造模式(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。三、旧城更新改造资金筹措方式(七)成

37、片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。附件2关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见附件3关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主

38、动性，根据若干意见和市政府关于推进市区产业“退二进三”工作的意见(穗府20088号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处置意见。一、国有用地的处置(一)处置方式。经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置：1自行改造，补交地价。依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让

39、金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。2公开出让，收益支持。具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：方式一：规划(毛)容积率在35以内(包括35，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率35的，按(毛)容积

40、率35以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。方式二：规划(毛)容积率在35以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率35的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率35以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。纳入政府收购储备，

41、选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。3公益征收，合理补偿。原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：方式一：按同地段18(毛)容积率商业基准

42、地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入

43、储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处置，企业应当配合政府开展征收工作。(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标准予以补偿。(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体

44、或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照若干意见第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处置。三、其他规定(一)按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，由改造主体承担相应的改造费用。(二)经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。(三)原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处置申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。(四)原址用地已补办出

45、让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处置的，剩余年期的土地出让金另行返还。(五)2007年6月30日以后的违法用地，应严格按中华人民共和国土地管理法和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。(六)在本意见出台前已列入我市“退二进三”目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。四、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在2007年6月30日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处置意见另行制订，不适用本意见。五、本意见自印发之日

46、起施行。本市以往发布的有关旧厂房用地处置意见与本意见不一致的，以本意见为准。关于企业转制改造中房地产交易及权属登记问题的通知 穗国房字2003488号（二）企业股份制改造企业向其职工转让全部或部分产权，或通过其职工投资增资扩股，将原企业改造成为股份制或股份合作制企业的，权属发生变更。（三）股权重组，即企业出资人持有的股份或出资发生变更的行为。企业以土地、房产作价入股或作为出资投入其它公司、企业的，权属发生变更的原企业房地产先办理交易手续，再办理变更登记。（六）国有企业资产划转，即国有企业经有批准权的人民政府或国有资产管理部门批准，将其资产的全部或部分划归国家授权投资机构经营管理的，权属发生变更

47、的房地产直接办理变更登记。对其它因企业相互间资产划转而使房地产权属发生变更的，先办理交易手续，再办理变更登记。（七）企业更名，即企业仅发生工商登记名称变更的，原企业房地产直接办理变更登记。三、国有企业转制改造符合下列情形之一的，原企业房地产直接办理变更登记。（一）国有企业兼并国有企业、非国有企业，国有企业合并，且兼并或合并后是符合政府鼓励发展方向的。（二）在国有企业兼并、合并中，被兼并或合并中的一方属于濒临破产的国有企业的。（三）国有企业改造或改组为国有独资公司的。（四）经市人民政府特别批准的国有控股企业。四、企业转制改造中房地产交易及权属登记问题由市局产权地籍处进行管理并作业务指导，具体由市房地产交易所登记所办理。涉及国有土地变更登记的，由产权地籍处审核同意后，转市房地产交易所登记所办理。