工程经济课设-某房地产开发项目财务评价

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1、工程经济学 课 程 设 计 设计题目：某房地产开发项目财务评价姓 名：木子心学 院：土木工程专 业：工程造价学 号：指导教师：6/2/22一.课程设计任务书1设计题目某房地产项目财务评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某城市中的

2、某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某城市，可参照兰州；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩可行性研究费：按照国家取费标准自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2建筑面积消防设施配套费：5元/ m2建筑面积生活垃圾服务费：12元/ m2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管理费：1.8元/ m2建筑面积（2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1500元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/

3、平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，建设投资均匀发生；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；要求自有资金率在35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和

4、小高层4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排 本次课程设计安排在2016-2017年第二学期第18周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以

5、下内容（可参照第7章内容）：1. 投资估算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；2. 资金筹措计划；3. 项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务 现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；4. 不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；5. 结论。在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得

6、抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期日下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1王恩茂主编，工程经济学.科学出版社，20102刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计

7、划出版社，2006二.方案说明项目概况 现某房地产开发公司拟在兰州市城关区开发一房地产住宅项目，该房地产项目为小高层商品房住宅楼（12层）。（1）建设规模该项目占地面积50000（75亩），建筑面积为200000，其中住宅面积180000，包含小高层（12层）10栋，每栋楼3个单元，每层4户，一共1440户，每栋楼占地面积1500。停车场占地面积13500，公共建筑面积6500（不可销售）， 建筑容积率4:1，绿化率40%。（2）实施进度该项目建设期3年，销售期3年。销售期房地产和车位第一年销售50%，第二年销售30%，第三年销售20%。 （3）营业收入和营业税金及附加计算根据市场分析，预计楼

8、房的市场售价为13000元平米（含增值税）。停车位20万元个（含增值税）。增值税税率为11%，营业税金及附加包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。（4）开发产品成本单方造价每年销售面积包括土地费用，前期费用，基础设施费，建筑安装工程费，公共配套设施费，开发间接费。（5）利润测算所得税率按25%考虑，行业基准收益率12。三.编制依据1.本工程项目造价采用甘肃省建设工程计价依据2011年版甘肃省建设工程费用标准定额、甘肃省建筑安装工程费用定额等定额。2.本工程基础设施建设费采用住宅建筑规范GB50368 2015、民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008、系统工程技术规范GB50/98

9、-94、供配电系统设计规范GB50052-2009、建筑照明设计标准GB50034-20133.其他费用采用哟管的现行规范及行业规范。四.基础数据说明与计算1.投资（1）土地费用：住宅用途500万元/亩75=37500万元（2）前期费用咨询费：10万可行性研究费：100万元地质勘察费：400000万元2%800万元规划管理费：1.8元/ m2200000=36万元生活垃圾服务费：12元/ m2200000=240万元场地平整费：50万元施工道路费：30万元施工供水费：10万元施工供电费：20万元环保排污费：20万元城市基础设施配套费：80元/ m2200000=1600万元消防设施配套费：5元

10、/ m2200000100万元（3）基础设施建设费供水电工程：40000万元2%800万元排水工程 ：40000万元1400万元燃气工程：40000万元1%400万元景观工程：160万元室外管线费用：120万元道路广场工程：2000003%150元90万元绿化建设费：5000040%30=60万元小区智能化系统费：100万元环卫设施：100万元 （4） 建筑安装费用建筑安装成本：2000元/平方米200000=40000万元 电梯20万元部103=600万元建安费40600万元（5）配套设施建设费配电室200万电动大门5万元个4个20万元（6）管理费：1000万元（7） 基本预备费：83566

11、5%4178.3万元1+2+3+4+5+67=88744.3万元（8）财务费用建设期：预计项目贷款60000万元，年利率7%，贷款每年均匀发放，并分三年投入，第一年20000万元，第二年20000万元，第三年20000万元。还款方式为在销售期等额还本付息。建设期利息计入财务费用。表1.建设期利息估算（万元）项目1234年初累计欠款0.00207004284966548.43当年借款200002000020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款费用207004284966548.43（9）销售费 工资及福利估算：宣传及销售人员、管理人员，工资及福利费共1000万 修

12、理费：（设备水电）10187万元 营业费用：预测营业费共200万元，用于宣传、推销广告等（10）开发期间税金投资增值税（前期工程基础设施建设费建安费配套设施建设费）11%（3016+2230+40600+220）11%5067.26万元营业税金及附加城市维护建设费教育费附加地方教育费附加投资增值税（7%3%2%）608.07万元开发期间税金5067.26+608.07=5675.33万元项目总投资额88744.36548.43+1000+187+200+5067.26+608.07=102355.06万元每年建设投资102355.06/3=34118.35万元自有资金42355.06元，占工程

13、总造价的41.38%单方造价102355.06万元200000=0.5117万元 表2.建设投资估算表（万元）序号项目费用1土地费用375002前期费用30163基础设施建设费22304建筑安装工程406005配套设施建设费2206管理费10007基本预备费4178.39财务费用6548.4310销售费用138711开发期税金5675.3312合计102355.062.融资方案2.1资金筹措计划1.自有资金为42355.06元，贷款60000万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。表3长期借款还款计划表（万元）项目456期初累积欠款

14、66548.4345848.4323699.43当其还本付息金额25358.3925358.3925358.39当期偿还利息4658.393209.391658.96当期偿还本金207002214923699.43期末欠款累积45848.4323699.430每年应还本付息金额66548.43（A/P,7%,3)=25358.39万元表4.项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资34118.3534118.3534118.351.1建设投资33418.3531969.3530418.921.2建设期利息70021493699.432资金筹措34118.3534118.353

15、4118.352.1项目资本金13418.3511969.3510418.922.2债务资金207002214923699.432.2收入与税金计算（1）销售收入估算 通过兰州市城市住宅房价调查显示，按兰州市城关区平均房价计算，将该项目房价定为13000元平方米。 销售期：建设完成后开始销售，第一年销售50%，第二年销售30%，第三年销售20%。每平米13000元出售，停车位共有1000个，第一年销售50%，第二年销售30%，第三年销售30%。每个停车位20万。第一年收入18000050%13000100050%20=117001万元第二年收入18000030%13000+100030%20=

16、70200.6万元第三年收入18000020%13000+100020%20=46800.4万元总销售收入234002万元2.税金（1）增值税的估算（增值税税率11%）包括销项增值税，投资增值税（进项增值税可以不计）。由于销售额是含增值税的，应处理为不含增值税的销售额。第一年应纳销项税额117001/（1+11%）11%11594.69万元第二年应纳销项税额70200.6/（1+11%）11%6956.82万元第三年应纳销项税额46800.4/（1+11%）11%4637.88万元投资增值税（前期工程基础设施建设费建安费配套设施建设费）11%（3016+2230+40600+220）11%50

17、67.26万元增值税销项税额投资增值税第一年增值税11594.695067.26=6527.43万元第二年增值税6956.82万元第三年增值税4637.88万元（2）营业税金及其附加城市维护建设税率7% 第一年 6527.437%456.92万元 第二年 6956.827%486.98万元 第三年 4637.887%324.65万元教育费附加3% 第一年 6543.933%195.82万元 第二年 6956.823%208.70万元 第三年 4637.883%139.14万元地方教育附加2 第一年6543.932%130.55万元 第二年6956.822%139.14万元 第三年 4637.8

18、82%92.76万元（3）土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人售出房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。扣除金额包括土地费用，前期开发费，建筑安装工程费，基础设施费，间接开发费用，支付贷款利息，销售税金。出售房地产收入234002万元扣除项目金额37500+3016+2230+40600+2201000+4178.3+6548.43+1387+6527.43+6956.82+4637.88784.2+834.82+556.55116977.43万元 土地增值额234002116977.43117024.57万元土地增值率增值额/扣除项目金额117024.57/116977.43

19、100%100根据税率界定，由于分段计算，汇总合计的方法较为繁琐，在计算土地增值税时，也可以按增值税乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，速算扣除系数为0 土地增值税税额额增值额30% 增值额大于50%小于或等于100%的部分，速算扣除系数为5% 土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%由上可知，增值额占扣除项目金额的83.2%因此，应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 117024.5750%30%117024.5750%40%-116977.435%35109.73万元销售期每年缴纳土地增值税分别为

20、第一年：35109.7350%17554.86万元 第二年：35109.7330%10532.92万元 第三年：35109.7320%7021.94万元表5.营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目4561营业收入11700170200.646800.42增值税6527.436956.824637.882.1销项税额11594.696956.824637.882.2投资增值税5067.260.0000.0003营业税金及附加783.29834.82556.553.1城市维护建设税456.92486.98324.653.2教育费附加195.82208.70139.143.3地方教育附加130

21、.55139.1492.764土地增值税17554.8610532.927021.945调整所得税10091.12755293.513529.0五.融资前分析 开发产品成本（按销售的比例提取）单方造价每年销售面积 第一年0.5117万元20000050%51770万元 第二年0.5117万元20000030%30702万元 第三年0.5117万元20000020%20468万元 表6.利润与利润分配表（融资前） 单位：万元序号项目合计4561营业收入23400211700170200.646800.42营业税金及附加2175.57784.2834.82556.553土地增值税35109.721

22、7554.8610532.927021.944增值税18122.136527.436956.824637.885开发产品成本1029405177030702204686利润总额75654.5840364.5121174.0414116.07调整所得税18913.6510091.12755293.513529.08净利润56740.9430273.382515880.5310587.0表7.项目投资现金流量表（万元）序号项目1234561现金流入11700170200.646800.41.1营业收入11700170200.646800.42现金流出34118.3534118.3534118.35

23、25219.70318512.99212361.9882.1建设投资34118.3534118.3534118.352.2营业税金及附加1137.4131023.252702.1682.3土地增值税17554.8610532.927021.942.4增值税6527.436956.824637.883所得税前净现金流量-34118.35-34118.35-34118.3591781.3051687.60834438.4124所得税前累计净现金流量-34118.35-68236.70-102355.05-10573.7541113.85575552.2675折现系数i=12%0.89290.797

24、20.71180.63550.56740.50666所得税前折现净现金流量-30464.27-27199.15-24285.4458327.0129327.5517446.507所得税前累计折现净现金流量-30464.27-57663.42-81948.86-23621.855705.7023152.208调整所得税0.0000.0000.00010091.135293.513529.009所得税后净现金流量-34118.35-34118.35-34118.3581690.1746394.1030909.4110所得税后累计净现金流量-34118.35-68236.70-102355.05-2

25、0664.8825729.2256638.6311所得税后折现净现金流量-30464.27-27199.15-24285.4451914.1026324.0115658.7112所得税后累计折现净现金流量-30464.27-57663.42-81948.86-30034.76-3710.7511947.96该项目税后静态投资回收期Pt=5-1+20664.88/46394.098=4.45年该项目税后动态投资回收期Pt=6-1+|3710.75|/15658.71=5.23年项目投资财务净现值（税前）NPV=23512.2万元项目投资财务净现值（税后）NPV=11947.96万元项目投资内部收

26、益率（税前）IRR=18%项目投资内部收益率（税后）IRR=6六.融资后分析表8.利润与利润分配表（融资后）序号项目合计4561营业收入23400211700170200.646800.42营业税金及附加2175.57784.2834.82556.553土地增值税35109.7217554.8610532.927021.94增值税18122.136527.436956.824637.88开发产品成本102940517703070220468利息支出9526.7404658.3903209.3901658.9605利润总额66127.8435706.1217964.6512457.16所得税16

27、531.968926.534491.16253114.37净利润49595.8826779.5913473.48759342.8表9.项目资本金现金流量表（万元）序号项目1234561现金流入11700170200.646800.41.1营业收入11700170200.646800.42现金流出13418.3511969.3510418.9259151.4148174.1140689.062.1项目资本金13418.3511969.3510418.922.2借款本金偿还207002214923699.432.3借款利息偿还4658.393209.391658.962.4营业税金及附加784.2

28、0834.82556.552.5土地增值税17554.8610532.927021.942.6增值税6527.436956.824637.882.7所得税8926.534491.16253114.33净现金流量-13418.35-11969.35-10418.9257849.5922026.496111.344累计净现金流量-13418.35-25387.7-35806.6222042.9744069.4650180.805折现系数i=12%0.89290.79720.71180.63550.56740.50666折现后净现金流量-11981.24-9541.97-7416.1936763.4

29、112497.833096.007累计折现后净现金流量-11981.24-21523.21-28939.407824.0220321.8523417.85该项目静态投资回收期：Pt=4-1+-35806.62/57849.59=3.62年该项目动态投资回收期：Pt4-1+28939.4/36763.41=3.78年项目资本金财务净现值NPV=2317.85万元项目资本金财务内部收益率IRR=18%表10.项目利息备付率和偿债备付率计算表 （单位：万元）项目456应还本付息额25358.3925358.3925358.39应付利息额4658.393209.391658.96息税前利润40364.

30、5121174.0414116.0所得税8926.534491.16253114.3利息备付率8.666.608.51偿债备付率1.240.660.43七.不确定性分析1. 敏感性分析（1）单因素敏感性分析 表11.敏感性分析表图1.敏感性分析图表12.敏感度系序号不确定性因素不确定因素变化率净现值敏感度系数临界点临界值基本方案11947.961投资万元-20%28337.73-6.859-15%24240.29-6.859-10%20142.84-6.859-5%16045.40-6.8595%7850.51-6.85910%3753.07-6.85915%-344.37-6.85920%-

31、4441.82-6.8592销售收入万元-20%-15631.0511.541-15%-8736.311.541-10%-1841.5511.541-5%5053.2111.5415%18842.7111.54110%25737.4611.54115%32632.2111.54120%39526.9611.5413基准收益率-2018335.86-267%-1516647.16-262%-1015022.29-257%-513458.70-253%510505.82-241%109112.00-237%157770.39-233%206478.97-229%数和临界点分析表 由表11分析结果，

32、各不确定因素的敏感度系数绝对值由大到小的顺序依次是：销售收入、投资、基准收益率，也就是说项目净现值指标对销售收入最敏感，其次是投资、基准收益率。（2）双因素敏感性分析 由单因素敏感性分析可知，销售收入和投资是两个强敏感性因素，为进一步评估项目的风险，需要对这两个敏感性因素进行双因素敏感性分析。用x表示销售收入的变化率，用y表示投资的变化率，x、y均在20%范围内变化。计算NPV=0时的临界线。由净现值的计算公式得NPV=-34118.35(1+x)(P/F,12,1)+-34118.35(1+x)(P/F,12,2)+-34118.35(1+x)(P/F,12,3)+91781.3(1+y)(P/F,12%,4)+51687.608(1+y)(P/F,12%,5)+34438.412(1+y)(P/F,12%,6)=0 整理上式得y0.7797x0.2203作双因素敏感性分析图八.结论