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1、衡水2010市场调研及别墅项目可行方案市场分析预测1. 市场供给与可比项目1.1所在区域土地供应量及结构情况2008年，衡水市住房建设用地供应总面积97.09公顷，其中回迁用地23.07公顷，新建住房用地为74.02公顷。新建住房用地中商品住房用地为62.62公顷，其中43.83公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地11.4公顷（经济适用住房用地为10.83公顷，廉租住房用地为0.57公顷）；2009年，住房建设用地供应总面积138.57公顷，其中回迁用地为44.23公顷，新建住房用地为94.34。新建住房用地中商品住房用地为79.72公顷，其中55.80公顷的住
2、宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地为14.62公顷（经济适用住房用地为13.89公顷，廉租住房用地为0.73公顷）；2010-2012年，住房建设用地供应总面积238.32公顷，其中回迁用地为89.29公顷，新建住房用地为149.03。新建住房用地中商品住房用地为126.03公顷，其中88.22公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地23公顷（经济适用住房用地为21.85公顷，廉租住房用地为1.15公顷）。1.2整体去化量和本项目市场份额 根据实际调研并参照衡水市住房建设规划（2008-2012）年度计划，09年中至目前市场供应总量约在25
3、0万平米左右，目前去化面积在一半左右，市场存量约125万平米（在售）。 从市场销售情况分析，一年之内消化约125万平米项目，对于拥有43万人口的市区而言，消费体量较大，反映出购房需求强劲，其中受县域居民购房影响，衡水周边县城在去化市区面积中占较大比重。根据城市发展战略规划，衡水正在形成以衡水湖休闲度假区为主体，以冀州历史文化古城和滏阳河现代都市娱乐为两翼的城市发展格局，概括为“一湖、一州、一城”。本项目正是位于“一湖”衡水湖保护区的核心区域。目前该区域住宅价格在市区属于中下水平，属于价格洼地，如市政基础设施到位，完善湖景设计规划，项目定位准确，我项目所在区域将成为未来住宅消费的一个热点板块。1
4、.3 区域内各档次典型项目销售情况及特征明细金域蓝湾（区域内最大同类项目） 项目概况金域蓝湾由衡水天正房地产开发有限公司开发，北京世纪中天设计，项目位于桃城区-红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧）。 总体规划项目总占地208亩，总建筑面积40万，容积率2.44，绿化率40%，包括4栋27层高层，12栋20层高层，4栋6层洋房，4栋叠拼别墅（一梯两户，12层为一户，34层为一户）。 产品分析l 外立面外立面为现代风格，采用棕色为主、米黄色为辅的涂料。l 景观设计依托临近滏阳河的自然景观，小区内合中央景观。l 户型户型面积(平米)配比两室两厅一卫818841%三室两厅一卫11411843%三室两
5、厅两卫13413916%金域蓝湾现推出房源的主力户型为两室两厅一卫和三室两厅一卫，层高2.9米，交房标准为毛坯。户型图 三室两厅一卫 115平米 三室两厅两卫 133平米楼间距：4050米。采暖方式：地暖。 销售情况开盘时间：2009年12月8日。价格：3600元/平米，起价2880元/平米，最高4300元/平米。优惠政策：一次性3个点，贷款无优惠。在售楼座：1、2、3、10。车库/车位：地下两层车位，价格未定。销售率：已售75%。风格及外立面：现代风格，棕色为主米黄色为辅的涂料。 项目配套及智能化内部配套：幼儿园、会所。周边配套：永兴医院。智能化：1、楼宇可视对讲；2、红外线监控系统；3、2
6、4小时电子巡更系统。 项目点评优势：项目紧邻滏阳河，河景资源优越，物业形式多样；劣势：项目地块狭长，规划受到限制。靓景名居 项目概况靓景名居由衡水老白干（集团）天丰房地产开发有限公司开发，项目位于衡水市人民东路809号（原衡水老白干酒厂）。 总体规划项目总占地125亩，总建筑面积25万，容积率2.99，绿化率40%，包括17栋18层高层，其中4栋高层局部单元为24层楼，沿新华路两层底商。 产品分析l 外立面外立面为现代风格，采用了灰色和桔黄色涂料。l 景观设计靓景名居采用了中央景观的小区园林设计手法，但缺乏亮点。l 户型：户型面积(平米)配比两室两厅一卫87.2893.6844.7%三室两厅两
7、卫127145.955.3%靓景名居现在推出房源的主力户型为三室两厅两卫，而两室两厅两卫也占有一定比例，层高：2.9米，交房标准为毛坯。户型图（见下页） 两室两厅一卫 88.88平米 三室两厅两卫 127平米 三室两厅两卫 131平米 两室两厅一卫 90平米楼间距：约40多米。采暖方式：地暖。 项目配套及智能化内部配套：幼儿园、会所。周边配套：教育：三中、实验小学、牛佐小学； 医疗机构：甲等哈院； 购物场所：百货大楼、吉美百货、商品批发市场、粮油批发市场； 休闲：人民公园、滨河公园。智能化：周界红外报警，24小时安防 销售情况开盘时间：2009年11月。价格：3280元/平米，起价2900元/
8、平米，次顶层3500元/平米，顶层3100元/平米。优惠政策：一次性3个点，贷款1.5个点。在售楼座：1#、2#、3#、5#、6#号楼。车库/车位：地下两层车位，价格未定。销售情况：目前在售的5栋高层已售约80%。 项目点评优势：开发商的实力较强，纯板式设计提高居住舒适度；劣势：规划上缺乏亮点，为传统的兵营式排布。胜景茂园 项目概况胜景茂园由衡水茂盛房地产开发有限公司开发，项目位于和平东路1049号（彩虹桥西北角）。 总体规划项目总占地120亩，总建筑面积15万，容积率1.87，绿化率30%，共26栋6+1板式多层住宅。 产品分析l 外立面胜景茂园外立面为现代风格，采用了灰色瓷砖。 景观设计胜
9、景茂园景观设计较为初级，只是采用了简单了楼间绿化。 户型：户型面积配比两室两厅一卫848968.7%三室两厅一卫10812.5%三室两厅两卫13218.8%胜景茂园现推出房源的主力户型为两室两厅一卫，层高：2.9米，交房标准为厨卫简装。户型图 两室两厅一卫 84平米 两室两厅一卫 89平米 三室一厅一卫 108平米 三室两厅两卫 132平米楼间距：25米左右。采暖方式：暖气片。 项目配套及智能化内部配套：幼儿园、青少年活动中心、会所。周边配套：实验小学、吉美超市。智能化：楼宇对讲（不可视），电子监控系统。 销售情况开盘时间：2007年。价格：均价3000元/平米，起价2600元/平米。优惠政策
10、：无。在售楼座：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#号楼。车库/车位：一层车库，3000元/平米（面积约20平米）。储藏室：一层储藏室，2000元/平米（面积约1415平米）。销售情况：目前在售的8栋6+1多层已售约90%。 项目点评优势：现房销售较受消费者信赖，多层认可度较高；劣势：项目规划极为普通。锦绣东城 项目概况锦绣东城由衡水隆盛房地产开发有限公司开发，北京中铁工程设计院设计，项目位于永兴路与南门口街交汇处西侧。 总体规划锦绣东城占地18万平米，总建筑面积为40万平米，容积率2.2，绿化率40%，项目包括14栋6+1多层，3栋12层小高层，5栋17层高层。 产品分析l 外立面
11、产品外立面为现代风格，采用桔黄色涂料。l 景观设计该项目在小区景观上缺乏亮点，只有简单的楼间景观。l 户型：户型面积(平米)配比两室两厅一卫8410233.3%三室两厅两卫13013566.7%锦绣东城现推出的主力户型为三室两厅两卫，层高：2.9米，交房标准为厨卫简装。户型图 两室两厅一卫 84.03平米 三室两厅两卫102.2平米 三室两厅两卫 135.94平米楼间距：多层26米，高层46米。采暖方式：暖气片采暖。 项目配套及智能化内部配套：东明小学。周边配套：吉美超市、市二院、人民公园、衡水中学。智能化：家庭防盗、电子监控、周界报警、24小时电子巡更。 销售情况价格：2850元/平米，起价2600元/平米。优惠：一次性优惠50元/平米，贷款优惠10元/平米。推出房源：2栋高层。车库：3500元/平米（2030平米）。车位：地下一层，价格未定，预计78万/个。销售率：目前在售的2栋高层已售约60%。 项目点评优势：项目规模较大，多层产品在衡水的认可度较高；劣势：规划较为普通，景观设计还是传统的楼间绿化，缺乏变化和特点。
衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案上
