房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试易错、难点解析冲刺卷32（带答案）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她房地产估价师房地产估价理论与方法考考试易错、难点解析冲刺卷（带答案）一.单选题(共35题)1.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格正确答案：A2.一

2、般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层正确答案：A3.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼正确答案：C4.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的正确答案：D5.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象正确答案：A6.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30正确答案

3、：B7.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期正确答案：A8.对新建的经济适用住房出售价格实行()。A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价正确答案：A9.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象正确答案：B10.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A11.关于房

4、地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让正确答案：D12.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市正确答案：B13.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、1

5、0个以下（含10个）正确答案：D14.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C15.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D16.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用正确答案：B17.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现

6、值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B18.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定正确答案：B19.有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B20.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D21.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短正确答案：B22.风吹、日晒、雨淋等引

7、起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B23.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率正确答案：A24.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案：C25.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建

8、筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度正确答案：D26.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%正确答案：A27.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A28.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000正确答案：C

9、29.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B30.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正确答案：D31.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近正确答案：D32.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.2

10、60万元B.200万元C.170万元D.不能计算正确答案：D33.【真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数正确答案：C34.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况正确答案：C35.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社

11、会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B二.多选题(共35题)1.价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB2.砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC3.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C

12、.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费正确答案：ACD4.地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同正确答案：BCD5.临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率正确答案：CDE6.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权正确答案：AC7.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地

13、所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书正确答案：BCD8.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC9.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC10.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费正确答案：BCD11.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价

14、所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格正确答案：ACE12.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC13.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费正确答案：BCD14.成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在

15、销售时取得的毛利润正确答案：CD15.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构正确答案：ABC16.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE17.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD18.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值正确答案

16、：ACD19.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税正确答案：ABC20.房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快正确答案：ABC21.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE22.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.

17、商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼正确答案：ACD23.下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC24.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息正确答案：ABCE25.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付正确答案：ABC26.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE27.影响房地产价格的心理

18、因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张正确答案：ABC28.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系正确答案：BCD29.价格等于成本加平均利润率是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产正确答案：DE30.投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD31.我国担保法

19、规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权正确答案：ABCD32.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划正确答案：ADE33.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD34.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口正确答案：ABCD35.市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值正确答案：ABC三.判断题(共30题)

20、1.土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：错2.建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）正确答案：错3.凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。()正确答案：对4.当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错5.法律、行政法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值。()正确答案：对6.直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错7.房地产尽管有独

21、一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）正确答案：对8.经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错9.类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。()正确答案：错10.烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。()正确答案：对11.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）正确答案：错12.从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业

22、、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。()正确答案：错13.任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对14.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()正确答案：错15.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）正确答案：对16.高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对17.一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。()正确答案：错18.报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。（）正确答案：对19.路线价是一块在面积大小方面有代

23、表性的土地的价格，可视为市场法中的可比实例价格。()正确答案：错20.【真题】在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）正确答案：对21.在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）正确答案：错22.深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的。()正确答案：错23.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错24.只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，就可运用平均增减量法。()正确答案：错25.不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()正确答案：对26.房屋重置价格是房屋所处不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格。()正确答案：错27.房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对28.当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()正确答案：对29.一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()正确答案：对30.移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。()正确答案：对