新密房地产市场调研报告

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第60页 共60页 目 录第一部分 宏观经济环境调研2一、新密经济发展状况分析2二、城市总体规划对零售业的影响10第二部分 项目SWOT分析13一、项目地块基本情况13二、项目SWOT分析16第三部分 商业市调19一、新密市商业现状19二、项目竞争商场比较分析38三、项目所在区域商业分析39第三部分 消费者调研41一、调查基本情况41二、调查问卷情况42三、访谈总结56第一部分 宏观经济环境调研新密宏观经济背景及地产状况分析一、新密经济发展状况分析（一）、新密市基本概况新密市地处中原腹地的嵩山东麓，双洎河上游，东临新郑，西接登封

2、，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连。距省会郑州40公里，地势西高东低，西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。新密总面积1001平方公里，下辖3个乡、12个镇、3个街道办事处、304个行政村，总人口80万，其中城区人口14.4万。1、自然环境新密市属温带大陆性气候，年平均气温14.3，四季分明。地势西高东低，除东部平坦，其余三面多为山地丘陵。一般海拔350825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。境内水系200公里，常年有流水河流30余条，山泉、湖泊散布各处，水量充盈。2、矿产资源新密市资源富蕴，已探明的主要矿藏有煤炭、石灰石、铝矾石、耐火土、耐火土、天

3、然油、 石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。3、旅游资源悠久的历史，灿烂的文化给新密留下了丰富的人文景观。全市拥有国家和省市重点文物保护单位79处，其中国家级重点文物保护单位2处。轩辕黄帝宫、打虎亭汉墓、神仙洞、杨业祠、雪莲宫、天仙庙、古城寨等名胜古迹，吸引大

4、量游客。地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷。4、交通状况境内铁路、公路兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路和郑临、灵永两条省级公路横贯全境，密荣、密新等4条干线公路和28条市乡公路纵横交错，形成了以市区为中心，联结省会郑州、全国各地的四通八达的交通网络。公路总里程921.571公里（不含村道101条269.433公里）。其中省道5条113.036公里，县道8条118.542公里，乡道73条679.993公里，专用道2条10公里。公路网密度92.07公里/百平方公里，名列全省前茅。（二）、经济发展现状1、新密市国民经济持续较快增长2003年全

5、市完成生产总值98.4亿元，人均GDP1.3万元RMB，全市民用车辆拥有量：2.2万辆。据初步测算，2004年1-6月份全市实现生产总值58.02亿元，同比增长14.7%（扣除价格因素），其中第一产业增加2.39亿元，同比增长1.8；第二产业增加值35.58亿元，同比增长17.0；第三产业增加值20.58亿元，同比增长12.9。2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增

6、长31.2%。1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。2、民营经济新密市经济发展的主力军至2004年6月底，新密市非公有制经济户数为12万余家，其中私营企业1218家，个体工商户11万家，民营经济占全市经济总量的80以上，成为新密市财源主导力量。3、消费品零售市场状况1-6月份，全市社会消费品零售总额达21.22亿元，同比增长17.1。按销售地区分：市区零售额为8.25亿元，同比增长24.3；市以下零售额为13.96亿元，同比增长12.9。按行业销售分：批发零售贸易企业为18.16亿元，同比

7、增长17.9；餐饮业为2.03亿元，同比增长13.3；其他行业为1.03亿元，同比增长11.0。社会消费品零售总额持续增长，消费市场稳中趋活。4、新密房地产住宅市场新密市的房地产发展基本处于刚刚起步阶段，市场上没有形成具有一定规模和档次的住宅产品。目前仅有三个较有小区规模的住宅小区，其基本情况如下：新密市在售楼盘调查表项目名称凯悦园邸鑫苑花园栖霞花园公司名称东森房地产垄鑫房开个人位置长安路与青屏路交汇处西大街青屏广场西侧长乐路与嵩山路交汇处规模总建筑面积：34万左右9栋七层住宅300余户4栋六层住宅楼100余户建筑结构别墅、联排、叠加、多层多层（七层）一层车库多层户型面积（）二房：108三房：

8、130-160四房：150-182联排：220叠加：200-230别墅：327-347二房：100三房：130-140四房：180-200二房：约100三房：130-170四房：170复式：200左右住宅价格（元/）多层：1200沿街多层：1100叠加：1420联排：1620别墅：1900左右9001160二、三、四层：950五层：750六层：650层差价（元/）100100左右100-200商铺价格（元）一层商铺：3800二层商铺：2800沿西大街36间商铺，基本空置3500元左右物业管理价格未定0.30元左右/未定销售率（%）907060新密商品房主要集中在惠丰街以西、雪花路以东、嵩山大道

9、以北区域，开发规模小，楼盘档次较低，多以自建房为主。由此可见，新密房地产开发处于初级阶段。新密的房地产主要表现出以下几个方面的特点：（1）、规模有限自建房基本是单体建筑，而所开发的住宅小区，规模都比较小，凯悦花园、鑫苑花园目前开发面积都不到5万平方米，很难体现出规模社区的优势。（2）、没有高层建筑，欧式建筑风格为主。建筑形态以多层、别墅为主，建筑风格也多为欧式。房地产市场产品单一，可供选择的余地很小。（3）、园林景观单一除新开发的凯悦园邸、鑫苑花园规划有园景观外，其他以自建形式的楼盘基本没有园林景观概念。作为新密目前最高档的小区凯悦花园，小区内设有园林景观，但别墅区密度过大，都没有设置前后私家

10、花园，依然有比较理想的销售业绩。（4）、由于缺乏投资理念，房价相对较低在新密房地产投资仅限于自建房形式，商铺也以出租为主。房产投资理念没有形成，还有待进一步引导。由于房地产开发还处于初级状态，房地产价格也相对较低。（5）、房地产市场渴望高品质楼盘出现从凯悦花园的销售及客户了解到，新密有大量的潜在客户群，只是还处于有市场无产品的阶段。就凯悦花园与鑫苑花园比较看出，消费者更看好品质较高的产品。（6）、基本没有物业管理意识在所调查的楼盘中，只有凯悦花园有物业管理公司进行统一管理，其他小区基本是值班室形式出现。按城市发展规划的要求，规模开发逐步增加，对物业管理水平要求也越来越高。5、零售业市场未来预测

11、在对新密商业调查结果显示，零售商业分布主要在农业路、行政路与东大街交汇区域为核心向四周延展。商业形态较普通，多以沿街商业形式存在。（1）、存在问题A、业态分布零乱，缺乏整体规划虽然部分业态分布相对集中，但多为自然形成。从总体上看，业态分布缺乏整体规划，各种业态长期处于混杂经营状态，相互间在形象上、经营上都受到一定影响。 B、规模较小 沿街商铺面积一般在100平方米以内，商场、超市面积一般在1000-3000平方米之间。受规模的限制，无法提供高档次的购物环境。C、档次不高整体档次不高，由于受规模、经营理念等各方面的约束，难以提供高品位、高档次的购物环境，只限于一般的售卖形式。而消费者的消费理念也

12、有待正确引导。D、缺乏商业配套沿街商业基本上没有商业配套，商场、超市由于规模较小，商业配套设施简单，一般只提供简单照明所需，基本不设专用停车场、电动扶梯也处于停滞状态。（2）、未来分析随着新密城市规模的进一步扩展，城镇化水平不断提高，逐渐形成具有规模化、多元化、集约化、档次高、配套齐、管理体制完善的新型商业形态。A、商业功能化分明显，业态分布科学有序。B、档次有所提升。无论是经营商品档次，购物环境档次还是服务管理水平都有较大提升。C、完善的商业配套将成为未来商业的基本所需。D、服务品种多样化：一站式购物、电话订购、网络购物等各种形式陆续出现，诸如24小时便利店之类的新型经营模式，将引起市场的更

13、多关注。E、纯商业步行街吸引更多消费者关注。F、集购物、餐饮、文化娱乐、运动休闲于一体的大型购物广场出现，不但改变了人们的生活体验、提高了人们生活档次，同时也是城市形象的展示。6、城市总体规划对零售业的影响二、城市总体规划对零售业的影响（一）、总体规划A、城镇化水平（2005年-2020年）城市规划人口（万）城镇化水平2005年3038.52010年3746.32020年5058.8至2005年城区人口将达到18.8万；居住用地525.5万，占城市总建筑面积25.5。B、规划结构以新密市城区为中心，以超化、大傀、白寨、曲梁等四镇为中心镇，沿北、南、西城镇发展，东面适当集中发展。C、城市职能（地

14、位和作用） 郑州卫星城市 矿业管理城市：煤矿、建材等矿产资源开发管理、利用和服务中心。 新密政治经济文化中心D、城市发展方向调整完善中心城区组团、老城组团和城东组团；重点发展城西组团、科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展。 空间布局“一横、三纵、二中心、六组团” 城西组团以行政及文化娱乐、体育、商业为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。以近、中期为开发重点，在青屏山以南，安排一类居住用地（2.43平方公里）。成片开发新居住区，以中档多层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。（2

15、）、影响 随着城镇水平的提升，城市人口不断增加，零售商业需求量逐步提高。 老城区商业趋于饱和，商业重心西移，逐渐形成新城区与老城区东、西两大商圈。 东、西大街依然作为新密市最重要、最繁华的商业大街，发展方向向西延伸。 乡镇商业将得到进一步带动。第二部分 项目SWOT分析一、项目地块基本情况（一）、地块描述项目地块南临西大街，与新密市唯一市政广场青屏广场一路之隔，西接长乐路，北靠青屏大街，东面待建10米宽的雪花街与农民自建房相隔离。总占地面积6.46万平方米。（二）、地形地貌特征1、地块形状：呈较规整的长方形，北面与青屏大街路面有1-2米落差。2、地貌特征：属嵩山低山丘岭区，北靠青屏山。3、地块

16、高差：地势北高南低，最高海拨301.1米，最低海拨290.0米，最大高差达到11米。4、地块现状：地块南面和北面已拆迁完毕，中部有部分在种植农田及原生树木，西侧会涉及少量拆迁，其余均有自然植被覆盖。（三）、土地七通一平描述位于项目西北面的天然气工程加紧建设，近期有望开通。水、电等基础设施齐备（四）、周边环境特征项目位于老城区西侧边缘，是规划中的城市中心区域。占地近90亩的青屏广场及东面沿街商业为本区域聚集相当人气。东、西大街以开阳路为界，由东至西，路面宽度从60米扩大到65米，交通便利。长乐路以西大量土地均规划为住宅用地，在开发小区有凯悦园邸、鑫苑花园等。电信大厦、新华书店办公大楼、检察院、税

17、务局等与项目隔路相望。在建的四星级宾馆京威宾馆，距项目以西近800米处。 北面：新改建青屏大街，沿街多为自建房，档次较低，一般6-7层，一、二楼设为商铺，商铺、住宅空置率高。 西面：长乐路，双向四车道与西大街、嵩山大道相贯通。 南面：正对青屏广场，东南角与新密最大的餐饮酒店金海港酒店相对。 东面：紧邻农民自建房，无规划，显得杂乱无章。二、项目SWOT分析（一）、优势1、优越的地理位置项目地处规划中的新密市中心区域，正对是占地近90亩的新密唯一的广场青屏广场，地理位置优越。2、新密最具规模的商业购物广场新密市现有商业比较发达，但由于规划落后，仅是沿街商业及小型超市，真正的大型商业在新密还没有出现

18、，项目以超前的规划，打造新密最具规模的大型购物广场，在新密首屈一指。3、独有的购物环境首创集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物广场，优雅的购物环境、完备的商业配套以及先进的管理模式，都会给消费者带来全新的生活方式。4、便利的交通条件项目地块四面邻路，且道路标准高，多为双向四车道，设有人行道。国际旅游热线郑少高速公路项目北部穿过，而每10分钟一班新密至郑州的长途班车，更缩短了新密与郑州的距离。5、城市公共配套逐步完善作为新城区，规划布局的起点高，基础设施、生活配套、教育设施将逐步成熟完善，一应俱全。6、利用地块自然高差，建筑错落有致；地块方正，易于开发。（二）、劣势1、作为商业项目，远离老城

19、区成熟商圈，相邻住宅用地虽然有开发，但开发量较小，速度也比较缓慢，周边人气不够旺盛。2、项目东面紧邻的农民自建房，有碍项目整体形象。3、项目地价相对较高，在保证项目高档次定位的同时降低建设成本，开发性价比优良的房产品种，难度提高。4、城区成熟商业圈在人们心目中根深蒂固，对新的商业圈、新型商业形态有一段认知过程。5、本地人缺少住宅、商铺等物业投资理念，在营销推广上有一定难度。 （三）、机会1、政府政策的大力支持。2、位于建设中的新密新城与老城结合部，从新密未来城市规划方向看，发展前景十分看好，增值潜力巨大。3、项目的区位及规模，都具有成为城市标志性物业的先天质素，同时也达到了政府对该地块的开发要

20、求。4、政府规定不允许在新区私自建房，对新经济区域发展，具有利好作用。5、金成地产的品牌效应及大力投入，深圳同致业公司及其他社会资源的专业支持，确保项目的价值创造和提升，并以实现区域第一品牌项目作为项目起步标高，共创区域高端市场格局。（四）、威胁1、周边原有高档消费场所在新密都有较高知名度，已形成稳定的客户群。如金海港酒店、百乐门酒店、浪淘沙休闲广场、正弘名店等等，都会给本项目运作带来一定的威胁。2、项目800米左右在建的四星级宾馆京威宾馆，无论在档次上还是规模上都有是新密第一，是本项目在新密打造新型商务公寓的主要竞争对手。3、万客隆超市、屏峰商场、上海商场等，虽然规模相对较小，商业配套不齐备

21、，但在新密已有一定的口碑,同样会与本项目形成较强的竞争态势。4、由于项目距郑州市只有40公里，交通十分便利，很难避免部分高端消费群分流，同时也会减弱部分投资者、经营者信心。5、政府西迁无疑将给项目带来利好，但西迁时限的不确定，导致部分人对新区开发持观望态度，加大项目的营销推广难度。第三部分 商业市调一、新密市商业现状为了了解新密市的商业现状，我们调研小组一行6人，在新密市展开了为期五天的市场调研。在商业市调的过程中，我们采取扫荡的形式对新密的9条街，9个大型商场及411个相对上规模的铺位进行了综合性调查，详细的记录了这些商铺的位置、铺位面积、租金水平、经营状况及相应街道的繁华程度。下面是我们对

22、新密商业现状的详细分析。（一）、商圈分析商业分布综述 新密市作为一个新型的县级城市，它的商业发展有其自身的特色，主要是以核心商圈的形式辐射整个城市。 其中主要以农业路、行政路、东大街区域为核心商圈，向周边辐射，东到五四广场，南至嵩山大道，西到长乐路，北至北环路。商圈内分布着各种商业业态，满足新密市及周边县市不同消费者的需求。1、 商圈商业状态（1）、核心商圈商业状态 农业路、行政路、东大街这一核心区域，目前为新密市商业最为集中，人流量最大的区域。这里集中了7个大中型商场及大量的通讯器材专营店、品牌服饰专营店、摩托车专卖店等，营业状况较好，但总体档次不高。我们调查发现，每到下午五点半之后，在东大

23、街与农业路交汇处会出现很多服装摊点沿街摆设，档次较低，严重影响了市容市貌，也降低了核心商圈的总体档次。（2）、商圈内其他商业主干道概述 商圈内其他主要街道有：青屏路、青屏大街、西大街、北环路、嵩山大道。A、 青屏路以餐饮业为主，这里集中了8家装修讲究的大中型饭店，及部分精品、玉器店；B、 青屏大街集中了大量的餐饮、娱乐、休闲项目，且属于中高档此外这一路段上集中的美容美发店档次也较高；C、 西大街集中了大量的建筑饰材专营店及部分规模较大的餐饮、休闲业；D、 北环路的主要业态为汽配、汽修，集中分布在北环路与北密新路交汇处区域，其次餐饮娱乐业在这里也分布较多；E、 嵩山大道商业业态较为繁杂，其中嵩山

24、大道和开阳路交汇区域集中分布了部分建筑饰材专营店，此外百乐门酒店和凯利莱宾馆也分布在附近区域。2、 商业分布业态调查结果表明，新密市商业分布呈现明显的区域性特征，相同、相似业态分布相对集中，下面依据我们的调查结果划分6个商业集中带：（1）、大中型商场、百货集中带 大中型商场、百货主要集中在东大街和农业路交汇区域。这里集中了屏峰商场、亚太商场、银河商场、商业大楼、密州商场、香港大厦、上海商厦等大中型商场。由于商场的集中分布，这一区域成为新密市人流最为密集的区域。大型商场的具体情况请见下表：商场名称租售情况配套业态分布商场概述屏峰商场全部租出无一楼百货、德克士，二楼服装、床上用品，三楼针织品（开发

25、中）业态分布相对合理，人流量大，出租情况非常理想，卫生状况不理想亚太商场全部租出无服装及少量鞋类、饰品业态分布凌乱，人流较大，卫生状况不理想密州商场全部租出无全部服装，档次低分布凌乱，卫生差银河商场全部租出无服装、鞋类及提箱同上商业大楼全部租出无一楼鞋类及少量服装，二楼服装业态分布相对合理，卫生状况不理想上海商厦全部租出电梯停用一楼家电，电子产品，首饰、鞋类等，二楼服装内部布局相对合理，经营状况良好，卫生状况不理想香港大厦空置较多电梯停用一楼百货，二楼部分鞋类及品牌服装，部分铺位在装修装修相对高档，业态分布合理，有适当的共享空间，银基商贸城即将进驻，多数商铺处于招商阶段目前这些商场的经营状况普

26、遍较为理想，这与其地理位置和集中效应是密切相关的。从大中型商场、百货的调查中可以看出，新密市目前的商场综合素质偏低，远远不能满足这样一个城市的消费需求，一个管理严格、环境舒适、专业化水平高的一站式购物中心呼之欲出。（2）、品牌服装专卖店集中带品牌服装主要集中在行政路与农业南路之间的美食街，这里集中了26家品牌服饰专卖店，有趣的是这里的服饰品牌几乎都是在中央一台打广告的大家耳熟能详的品牌。其次还有部分品牌服饰专营店集中在行政路南段及东大街西段，这里的服装品牌相比服装街就更加上档次，而且由于地段的缘故，这里平时人流较为密集，租金水平也相对更高。（3）、餐饮、娱乐、休闲集中带 餐饮、娱乐、休闲主要集

27、中在青屏大街西段，青屏路东段及青屏广场东南角、北环大道东段。这类集中带的特点就是平时人流不多，但到了就餐时间或晚上休闲的时间，这里会集中大量的车流，说明这些业态的高端消费群较多，市场潜力无限。（4）、汽修、汽配、汽车美容集中带 汽修、汽配、汽车美容主要集中在北密新路与北环路交汇处区域。这里集中了大量的汽修、汽配专业店，这在民用车拥有量高达2.2万量的县级市来说，是商圈分布的一大特色，也是汽车供应与维护达到平衡的一种表现。但是上档次的汽车美容专业店就比较缺乏，这与新密私家车拥有量及新密人对生活品质的追求是不相符的，说明新密市的汽车美容市场还存在较大的潜力。（5）、特色餐饮集中带 新密市的特色餐饮

28、当属烧烤大排挡，这类餐饮集中分布在东大街五四广场东侧。这里每到夜幕降临的时候就热闹非凡，集中大量的人流、车流。从一片繁荣的景象可以看出，当地人很喜欢这类餐饮，但是从现场看来，卫生状况实在令人担忧。倘若把这类餐饮规范化，适当提高档次，势必将吸引更多的消费者。（6）、建筑饰材、室内装饰材料集中带 这类装饰材料主要集中在西大街与开阳路交汇处区域，新密市装饰材料批发市场就位于这一区域，此外这类业态在嵩山大道与开阳路交汇处区域也有一定数量的分布。4、城市商业特点（1）、商铺数量多 所有沿街的建筑底层全部做商业，大量的建设导致商铺空置现象较为严重。以青屏大街为例，目前青屏大街西段已建成但尚未出租或出售的建

29、筑就有9栋之多。（2）、档次低 整个城市商业的总体档次偏低。除了少部分高档品牌服装专营店，如正弘名店以外，其它街铺无论是外部装修还是内部管理，都还处于较低的水平。但中高档餐饮、娱乐业的外部装修及内部环境，相对处于较高水平。（3）、购物环境差 从购物环境来看，核心商圈内没有设置任何公共休息场所，购物环境嘈杂，这令消费者感到不满。仅从核心商圈内的大中型商场来看，商场内部的布局和卫生环境都不理想，更没有休息场地和共享空间，不能满足消费者的需求。（4）、商业业态相对集中 从前面划分的六个商业集中带可以明显的看出，商业分布呈现区域性。这说明新密市的商业已经发展到了一定的程度，就目前来看商业市场反映良好。

30、（5）、注重品牌 从市场上出现的大量的品牌专营店及他们的营业状况可以看出，当地消费者比较注重品牌。由于当地消费者具有较强的虚荣心理及从众心理，他们在服装上尤其注重品牌，服装品牌这里出现比较多的是家喻户晓的国内品牌及部分国外知名品牌。但在新密的品牌服装专营店里存在部分的假货及水货，致使很多消费者在选择品牌服装时更加谨慎了，所以很多高端消费者选择去郑州购买服饰。而从家电的品牌来看，当地市场上出现较多的是国内品牌。（6）价位的分化 新密市商品价位分化现象明显，相比之下这里的品牌服装价格偏高，且服装品质值得怀疑，此外当地高档休闲业价位也偏高，基本可以与郑州持平。至于宾馆住宿，目前新密市稍上档次的宾馆只

31、有二星级的青屏宾馆和三星级的百乐门大酒店，基本上不存在市场竞争，价格偏高。但是这里的餐饮价格实惠，尤其是中型饭店物美价廉。所以不同业态价位分化明显。（二）、主要大型商场分析1、 基本商场情况表基本商场租金(元/月)租售情况付款方式配套布 局管理水平经营面积()业态分布商场概述屏峰商场90全部租出先交一年的租金，无较乱，功能分区不明确有商场管理办公室，卫生较差2500一楼百货、德克士，二楼服装、床上用品，三楼针织品（开发中）业态分布相对合理，人流量大，出租情况非常理想，卫生状况不理想亚太商场80全部租出先交一年租金无较乱卫生较差1800服装及少量鞋类、饰品，业态分布凌乱，人流较大，卫生状况不理想

32、银河商场80全部租出无较乱，功能分区不明确卫生较差1800服装、鞋类及提箱同上密州商场全部租出先交一年的租无同上卫生较差2000同上同上上海商场87全部租出先交一年租金电梯停用较乱，功能分区不明确有商场管理处，卫生较差3000一楼百货二楼服装业态分布相对合理，卫生状况不理想香港大厦96空置较多先交一年租金、租金中含管理费税费电梯停用较乱，功能分区不明确卫生较差1500一楼百货，二楼部分鞋类及品牌服装，部分铺位在装修装修相对高档，业态分布合理，有适当的共享空间，银基商贸城即将进驻，多数商铺处于招商阶段新密市属县级城市规模，但由于近年来经济发展迅速，商业、文化、娱乐的总体现状在河南的县级城市中名列

33、前茅，具有很好的发展前景。综合上面六个商场的基本情况，新密市商场具有如下特点：（1）、分布区域：新密市比较大的商场有9家，其中大型的商场主要集中在东大街、农民南路沿线。专卖店、超市、零售店则集中在农业路、行政路和东大街为中心的周边区域。详情见下表分布图。 （2）、现状特点：东大街作为新密市主要交通干道，人流、车流量大，沿线商场整体经营状况较好，但管理水平差，摊位分布不合理，交通组织混乱，个别商场安全疏散通道少，没有达到相关消防部门的要求。如：亚太商场、密周商场。（3）、经营模式：商场的经营模式多以摊位为主，也有店中店的形式，总体的布局很乱，没有形成规模，档次不高。（4）、租售情况：屏峰商场、密

34、州商场、亚太商场、银河商场主要采用出租形式，出租率较高，基本没有空位出现，商场整体运营状况较好。（5）、装修情况：商场内装修档次低，细部装饰基本没有，几个大的商场2、3层正在装修施工之中，如：屏峰商场、香港大厦。现场噪音较大，环境比较恶劣。6）、配套情况：配套设施不齐全，配置电梯的商场仅有香港大厦、上海商厦、金汉商场三家，但都处于停用状态；所有商场都没设置停车场，机动车随意停靠现象比较严重,没有休息的座椅和通讯设施,消防配套设施配置不完善，如疏散通道、消防自动报警、喷淋系统都存在不符合规范问题；购物环境比较差，仅有金汉商场一家设置中央空调。从新密市的消费水平来看，现有的商业设施不能很好的满足市

35、场的需求，新密市需要一个档次较高、品种齐全、商品性价比较好、集娱乐休闲于一体的购物中心。2、业态分析 据调查的商场来看，新密市大型商场主要业态依次为服装、百货、家电、家具、通讯。商场一层基本以百货、家电、通讯器材为主，二层主要经营服装、家具用品，三层以上主要是家居用品居多。 具体商场业态分析：（1）、屏峰商场 其商场主要业态为鞋类、服装类一层主要以百货零售业为主，包括鞋类、服装、保健药品、首饰、文具、体育用品和各类电子产品。二层主要为服装、布艺、家居用品。三层主要为针织、床上用品。（2）、香港大厦 其商场主要业态为鞋类、服装。一层以百货零售业为主，包括鞋类、服装、药品、珠宝首饰用品。二层为服装

36、、鞋类。三、四层现在还在招租，目前暂时没有店铺入驻。（3）、密州商场 以服装、鞋类、精品饰物为主。（4）、银河商场 以提箱、鞋类、服装为主。（5）、商业大楼服装广场 其主体业态主要为服装。一层以服装、鞋类为主。二层以服装为主，少量店面仍在装修。（6）、上海商场 其主要业态为服装、家用电器为主。一层百货为主，包括家用电器、服装、鞋类、首饰、文具二层以服装为主。三、四层暂时没有店铺入驻。3、存在问题 新密市的商业现状尚处于一个商业市场相对比较初级的阶段，消费水平较高，市场缺乏高端的购物场所，具体存在的问题有如下几点：（1）、现有的商场布局混乱，没有形成规模化经营。（2）、装修档次较低、中低档次的店

37、铺比比皆是。（3）、购物环境较差，大部分商场没有安装中央冷暖空调，商场内缺乏休息所用的休息座椅。（4）、配套设施存在诸多问题。如安全疏散口的设置达不到相关规范要求，商场外没有设置停车场、缺乏与之相配套的通讯设施。（5）、现有商场购物集中在一、二两层，三、四层以上铺位大量空置。（三）、主要街道商铺现状1、 基本资料所调查街道列表如下：路名主要业态辅助业态其它业态装修档次平均规模面积（）租金（月租）元/经营状况繁华度青屏大街大型饭店、美容美发休闲中心、烟酒专卖干洗店中高档饭店、休闲中心550其它2540好一般青屛路中、大型饭店、精品店珠宝店、美容美发店、服装专卖店干洗、药店、小型超市主要业态中高

38、档饭店规模80240、美容美发60左右较好较好北环路汽车美容、修理、饭店、休闲中心干洗店、小百货店中档80160私人建房为主一般较差东大街服装专卖、大、小型百货店(商场)、家电专卖、超市饭店、通信器材、美容美发、摄影药房、音响、书店、家居中档商场面积一般为6001200其它为2050之间店铺商场内店铺85沿街店铺68好繁华西大街大型饭店、休闲中心家居用品、装饰材料超市、服装专卖、烟酒专卖主要业态中高档主要业态：8001200好繁华美食街服装精品、美容美发、鞋类日杂店、快餐、文化用品服装中档服装：4570公用:50私用:52 一般较好农业北路小型饭店、文化用品糕点复印、超市中低档饭店：1240较

39、好繁华农业南路摩托专卖、家电专卖烟酒、服饰、五金、日杂店、钟表眼镜、茶店、糕点、超市中低档主要业态：60靠近东大街60其它地段25 一般繁华行政路文印社、美容美发、通讯、广告、百货珠宝、药店、快餐旅行社中低档文印：10、珠宝：45、美容店：110、广告：54靠近清屏路：22靠近东大街：60较好较好注：（本次调查主要针对有一定规模的店铺展开）从上面的调查表中可以总结出新密市的商业主体业态主要为餐饮娱乐休闲类、服装专卖、商场超市、汽车美容修理中心。各商业业态相对比较集中。A、青屏大街和青屏路上以中大型饭店、休闲娱乐中心为主。饭店分布比较集中，档次规模较大。如：项目附近的舒来喜老火锅、添喜顺火锅店、

40、三和涮锅总店、润足坊休闲城等。主要业态的商业面积约占该路段总商业面积的50%；美容美发占10%；此外烟酒专卖、玉器店、服装店各占10%；其余业态为西餐、咖啡店，小型百货等，但面积都较小。B、北环路上汽车美容、修理店比较多，集中在北环路与北密新路交叉路口附近1000米范围内。经营面积占该路段商业面积的35%。较大规模的店铺有东方悦达起亚、志诚小汽车修配中心、东方经典汽车服务专店。北环路以西主要以洗浴休闲娱乐与中大型饭店为主。如：金海港湾KTV、天河雨浴池、约旦河浴池、郑州二力涮锅总店、大清花酒店等。这类业态的面积较大，约占总面积的55%。剩余的10%为精品店、酒吧、洗衣中心等。C、东大街主要以大

41、型商场零售业居多，较大规模的商场如屏峰商场、亚太商场、密州商场、金汉商场、五交化大楼等。主要以服装销售为主，根据调查所掌握的资料可推测服装占商业面积的50%；百货、电器超市所占的商业面积占40%；剩余10%为通信器材、美容美发、钟表眼镜等。D、西大街的主要业态为饮食、休闲、及建筑饰材。饮食休闲店铺数量不大但是由于其规模相对较大，占该路段商业面积的40%；家居装饰店铺数量较多，但普遍规模不大，约占路段商业面积30%；其余30%的商业业态则较为繁杂，包括服装、超市、药店等。2、 业态分析以下为新密市主要街道的业态比例分析（1）、北环路店铺业态比例分析图从图中可以看出，北环路主要以服务业为主、其次以

42、餐饮娱乐居多。其中汽车美容修理20家、中型饭店9家、洗浴休闲中心8家，分别占店铺总数的46.5%、20.9%、18.6%。（2）、东大街店铺业态比例分析图从图中可以看出，东大街的业态以零售业为主，其次是服务业和餐饮业。其中服装专卖18家、百货19家、超市9家，分别占店铺总数的18.6%、19.6%、9.2%。（3）、西大街店铺业态比例分析图从以上图表中可以看出，西大街的主要业态是零售业、依次为服务业、餐饮娱乐业。其中洗浴休闲中心8家、酒店饭馆8家、家居装饰4家，分别占店铺总数的18.7%、18.7%、12.5%。（4）、青屏路店铺业态比例分析图从以上图表中可以看出，青屏路的主要业态是零售业、依

43、次为餐饮娱乐业、服务业。其中饭店8家、玉器精品8家、服装5家、美容美发4家，分别占店铺总数的21.6%、21.6%、13.5%、10.8%。（5） 、青屏大街店铺业态比例分析图 从以上图表中可以看出，青屏大街的主要业态是零售业、餐饮娱乐业、服务业。其中饭店18家、休闲中心10家、玉器精品店10家，分别占店铺总数的30%、16.7%、16.7%。（6） 、农业南北路店铺业态比例分析图从以上图表中可以看出，农业南北路的主要业态以零售业为主、其次餐饮娱乐和服务业。其中摩托专卖10家、家电热水器店铺9家，分别占店铺总数的13.6%、12.3%。3、存在问题从调查的情况来看，新密市主干道的路况较好，交通

44、较顺畅，基本无塞车情况发生。但道路配套设施存在一定问题，具体表现如下：（1） 、沿街停车现象严重青屏路和青屏大街沿路饭店较多，但是路边没有设置相应面积的机动车停车位，路边停车现象较为严重。餐饮高峰时间沿路停车竟达80多辆。（2）、核心商业圈路边摆摊设点现象突出农民南路沿路摆摊设点现象严重，经营范围竟占据道路路宽一半面积，人车混行现象严重，容易引起交通事故。（3）、路边配套设施严重缺乏新密市所有道路几乎没有设置相应的配套设施，如休息所用的座椅、路边IP电话机、垃圾桶的设置相距距离较远，部分已被损害无法使用。北环路东段路灯没有安装，晚上行路不方便。（4）、路口交通混乱众多交叉路口斑马线不明显，人们

45、随意穿越街道现象较为普遍。（5）、街道卫生状况较差大部分道路尘土飞扬，行人道路面卫生状况不理想，行人纸屑等物品随手丢弃现象较普遍。二、项目竞争商场比较分析（一）、现有竞争物业1、屏风商场、香港大厦、上海商场位于核心商圈中心，其商业规模较大、交通便利、人流量大，对项目形成较大威胁。2、美食街沿街专卖店，集中了国内知名服装品牌，商品以中高档次品牌为主，对项目有一定影响。3、项目周边几个大型餐饮、娱乐中心如：金海港酒店、大滇园美食广场、浪淘沙休闲俱乐部、百乐门大酒店，因其经营规模较大，档次较高，给项目造成一定程度的压力。 （二）、潜在竞争物业1、 当地四星级京威酒店已经完成主体工程的1/3,预计明年

46、年底竣工。此酒店的建成对新密现有的酒店产业产生强烈的冲击。2、项目以西鑫苑花园底层店铺现正以每平方米35003600的价格出售，如果该底层店铺全部销售完毕，会分流部分项目目标客户群。三、项目所在区域商业分析（一）、项目所处区域商业集中带的分布如图所示项目地块北面的青屏大街及青屏广场东南方向分别集中了部分大中型餐饮、娱乐业。项目西南侧即青屏广场西侧零星分布了一些汽配、汽车修理中心，档次不高。（二）、项目所处区域商业发展现状1、集中分布烘托商业氛围 项目地块周边集中分布了大量上档次的餐饮及休闲场所。如项目地块东南角的大滇园美食广场、浪淘沙休闲俱乐部、欧乡咖啡餐厅。这些都属于当地老牌高档次的消费场所

47、。此外，项目地块东北角还分布了润足坊、添喜顺火锅、吉祥燕翅鲍、舒来喜老火锅、京福华等中高档次的餐饮、休闲项目。这些项目共同的特点就是，内部环境考究，尤其注重包厢环境。如此之多的中高档次餐饮、休闲业集中在此处分布，势必产生集中效应烘托商业氛围。2、供应基本饱和，市场空间不宽裕从上座率来看，周一至周五基本上座率不到70%，节假日满座。新密市的餐饮娱乐业一直以来都呈现出一片繁荣的景象，但是随着大中型饭店及休闲、洗浴中心数量的大幅度增加，消费群供应基本饱和，市场空间逐渐减小。（三）、项目所处区域商业发展预测1、特色餐饮、特色休闲将大有可为从目前市场上现有的休闲业态来看，虽然部分项目上规模、上档次，但毫

48、无特色、情调可言。所以在餐饮、休闲业中我们只要适当寻求产品的差异化，结合新密人消费习惯及跟风心理可以知道，特色餐饮、休闲将大有可为。2、高档次、综合性娱乐项目市场前景看好从新密人的消费习惯来看，他们一向对高档次消费场所趋之若骛，但目前市场上真正意义上的高档次、综合性的消费场所除百乐门以外别无其它。浪淘沙这样的休闲俱乐部虽然上档次，但是综合性又不强，不能很好的满足消费者的需求。所以综合性的娱乐项目存在一定的市场空白，集吃、喝、玩、乐于一体的高档综合性休闲场所必定能吸引消费者眼球。3、西点、西餐将逐渐提上日程目前新密现有的西餐厅不多，典型的是项目东南角的欧乡咖啡餐厅。据了解，欧乡咖啡餐厅生意十分火

49、暴，几乎天天满座，可见新密人崇尚西式消费，接受新事物能力较强。从欧乡咖啡餐厅的内部环境来看，属于新密市高档水平，不过异国情调不浓。随着新密人生活情趣的逐渐提高，他们对西餐、西点的要求也将逐渐提高，上档次的西式餐饮将受到市场的欢迎。第四部分 消费者调研消费习惯及生活习惯分析一、调查基本情况我公司于2004年8月22-29日对河南省新密市民的消费现状及购物习惯进行了街头访问和问卷调查。 1、调查方式： 街头随机抽样问卷调查； 特定人员代表入户访谈。 2、调查人员： 高端消费人群、中高端消费人群、普通消费者，年龄区间1860岁。 3、调查数量： 问卷53份 入户访谈20人（时间30分钟以上人） 合计

50、：73人二、调查问卷情况（一）、问卷调查基本情况1、时间：8月24日-8月27日2、问卷发放地点：青屏大街、青屏路、农业路、东大街、西大街、新密市图书馆、青屏宾馆、青屏广场及周边、美食街3、有效问卷：共散发问卷53份，有效问卷53份，有效率100%。4、说明：(1)、本问卷除了少数问题必须单选外，大部分允许被访者作多项选择，并且对于被访者不愿意回答的问题，允许其不作答。(2)、由于此次53份问卷调查全部由调研工作者亲自1:1地进行，并对作答方式不正确者及时给予纠正指导，故53份问卷作答结果全部真实有效。5、结果综述：在河南省新密市，人们最常去的购物场所是综合性超市，在当地比较有名望的超市有万客

51、隆、思达和双汇，而万客隆则受到了绝大多数消费者的欢迎，其原因很大部分是由于相对当地其他综合性超市而言，其空间大，商品相对种类多，但更重要的是它的隔壁有一家西餐速食店可供消费者在购物的期间休息和进行餐饮。在目前新密人都盼望着能有一个类似郑州丹尼斯的大型购物中心出现，有着舒适的环境，宽敞的公共休息处，品种齐全、质量可靠的商品可供选择，且功能齐全，集购物、吃、喝、玩、乐为一体。大家均表示倘若在青屏广场附近建成这么一家购物中心，只要消费合理，一定会经常前往购物。新密人的工作生活节奏较慢，大多数人几乎每隔2-3天就会与亲人、朋友外出就餐聚会，但总体上来看，他们的消费档次不是太高，以100元以下的中低档消

52、费为主。但新密普通消费者在衡量价格能够承受的基础上，他们的品牌意识和攀比意识都较为强烈。在服饰方面，只要在央视广告上出现过的品牌这儿都有，其中梦特娇最受当地男士的喜欢；而在电器方面，当地大多数人崇尚国内品牌，如海尔，TCL等，进口品牌对于他们来说价格太高，难以承受。新密人获取信息的途径主要是通过电视和报纸，在当地没有自己的报纸，人们常看的是大河报。由于在新密投资型的物业还没有出现，使新密人的投资意识暂时还比较薄弱，当人们有多余资金时，大多数人都首先考虑用来购车，或者存入银行，考虑用来做商铺投资的人比较少。但新密人具有很强的投资潜力，只要我们加以正确的引导，相信我们一定能在新密市成功建立起这样一

53、个投资型物业。(二)、问卷调查结果1、平时购物时最常去的购物场所类型49.09%的被访者选择综合性超市，29.09%的人选择大型的购物中心，10.91%的人选择品牌专卖店，9.09%的人选择商业街，另外有1.82%的人表示以就近的原则选择购物场所。以上比例分布说明综合性超市和大型综合性购物中心近两年在新密的迅速发展，也已在消费者心目中建立起较深刻的印象，成为大家普遍接受的购物方式。传统商业街的地位有所下降，但也有一部分消费者仍然保留商业街情结。2、选择以上购物场所的原因是什么被访者中36.62%表示主要是由于商品的品种齐全，29.58%的人觉得价格实惠，14.09%的人认为环境较为舒适，其次依

54、次为选择“离家或单位近”的占9.86%，选择“交通方便”的占7.04%，选择其他的比例比较小，仅占2.82%。3、最经常去购物的地方96.36%的被访者表示最经常去万客隆购物，3.64%的被访者表示不确定，就近选取购物地点。以上数据说明万客隆是目前新密人最受欢迎的购物超市，在访谈中得知万客隆受大众欢迎的一个很重要原因是它具有可以餐饮休息的地方，而当调研工作者实地考察后发现，大众所谓的餐饮休息的地方就是超市隔壁的一家小型西式速食店，两间铺位仅一门之隔。4、目前新密的大型购物中心做得不完善的地方被访者中认为公共休息、休闲空间太小的占45.07%，认为娱乐设施太少的占36.62%，认为环境不够舒适的

55、占7.04%，其次依次为认为交通不方便的占5.63%，认为美食空间、品种少的占2.82%,认为还有其他原因的，如：绿化少，占2.82%。说明较多消费者认为大型购物中心应在公共休息、休闲空间方面加强，其次是娱乐设施方面等，这对于我们兴建新的购物中心有一定指导作用。5、在新密最喜欢的大型超市选择万客隆超市的占72.31%，选择双汇超市的占9.23%,选择思达超市的占6.15%,选择其他超市（如：天都、天基、文峰、就近前往、很少进超市）占12.31%6、外出购物的频率消费者中选择2至3天外出购物一次的占30.77%，选择47天外出购物一次的占23.08%，回复“不一定，看需要”的占19.22%，选择

56、1至2周外出购物一次的占13.46%，选择每天和2周至1个月外出购物一次的各占5.77%，选择一个月以上外出购物一次的占1.92%。7、一次外出购物消费的通常金额在外出购物中消费“100元以下”的占42.59%，消费“100200元”的占25.93%，消费“300400”元的占9.26%，表示不确定的占9.26%，拒绝填写此项的占7.41%，消费“200300元”的占3.70%，消费“400元以上”的占1.85%；可看出新密的普通消费者消费水平基本维持在中低档的水平，普通消费者中高消费的比例相对比较小。8、近3年内，个人或家庭可能会增加的费用类型被访者中选择“电器、电子”的占22.58%，其次

57、是“流行饰品”占14.52%，住房12.90%, 其他（汽车或再投资）12.90%，“娱乐、休闲”占11.29%，选择“家具”的占9.68%，选择“美食”的占8.06%，选择“装修”的占8.06%。 9、是否喜欢到专业市场进行购物访谈者持肯定态度的占58.82%，持否定态度的占33.33%，表示不确定的占7.84%。10、外出就餐的频率（酒楼、餐厅、餐馆）选择平均4-7天外出就餐的访谈者占43.14%，选择2-3天外出就餐的访谈者占35.29%，选择每天都外出就餐的人数占11.76%，而选择其他（包含了不确定和通常都习惯在家吃）的人数占访谈人数的9.8%。从以上数据比例可以看出新密当地人的生活

58、工作节奏比较慢，外出和朋友吃饭聊天的频率比较高。11、外出就餐时的平均花费外出就餐平均花费在100元以下的人占被访人数的57.69%，其次依次为100-200元的占25%，200-300元的占9.62%，300-400元的占1.92%，拒绝作答此项的占5.77%；从以上比例可以看出新密的餐饮消费比较低，当地普通消费者的消费档次属于中低档，从拒绝作答此项的比例可看出，当地人较为保守，仍存在着相当的私密性心理。12、外出逛街或逛商场的动因被访者中选择“有现实生活需求”的占50.85%，其次分别为“没事就会去逛逛”占20.34%，“近一段时间有需求”占11.86%，“有优惠和折扣活动”占11.86%

59、，拒绝作答此项的占5.08% 。说明大部分新密消费者（50.85%的被访者）由于工作、生意繁忙或其他原因，在有现实需求时才外出逛商场或商业街，但也有不少消费者（20.34%的被访者）将逛街作为自己娱乐和休闲的重要方式。13、决定购买商品的最关键因素被访者当中选择“价格”的占31.15%，其次依次为“流行趋势、时尚”26.33%，“追求品牌”19.67%，选择“其他”（包含了随机、质量，实用性和看需要）的占13.11%，选择“近一段时间有需求”的占9.84% ；选择价格的被访者最多，表明消费者对价格的敏感性较强，在商业经营中折扣促销应该对其较为有效；虽然该选择题对答案D未明确标明答案而要求被访者

60、根据自己需求填写，但很多消费者都填上品质的保证和实用性，可见消费者购物时在看重价格的同时，商品的品质优良和实用性高也是他们选择商品的另一重要因素；追求流行趋势和潮流的消费者也达到一定比例（占被访者的26.33%），从表中也可看出新密已经有一定比例的消费者（占被访者的19.67%）建立起自己的品牌意识。14、在新密购买商品的方便性95.35%的被访者认为在新密能够购买到满足生活需要的绝大部分商品，比较方便，4.65%的被访者认为在新密购买高档的商品不太方便，总体认为在新密缺乏大型的综合性超市和高档的购物中心。15、前往新密青屏广场附近购物的方便性被访者中觉得很方便的占58%，觉得一般还行的占36%，觉得不方便的占4，表示“说不清，不好说”的占2%。16、理想购物场所的最重要因素被访者中选择“服务热情周到”的占38.16%，选择“环境舒适优美”的占31.58%，其次依次为“吃喝玩一条龙”占10.53%，“有较大休息空间”占10.53%，其他（有质量保障）占9.21%；对于“有关理想中的购物场所应该是怎样的”这一问题，多数被访者作了多项选择，