房地产投资风险与评价研究

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第35页 共35页我记得上次给你提过建议，建议把风险的种类放到“风险识别”这一部分。风险分析应该按照三个步骤：风险识别、风险评估或评价、风险防范。首先分析房地产投资有哪些风险，如何进行识别，然后对识别出的风险进行评价，估算风险的大小，最后提出风险防范的措施。论文之间要有衔接性，而不是只为了字数而进行拼凑。前两章内容不是核心，写的还可以，第三章应该写“房地产投资风险识别”，介绍房地产投资过程中可能遇到的风险在种类，最好多写一些，然后介绍风险识别的方法，介绍方法的应用和优缺点不要分开写，放在一起写更好一些，每介绍一种方法，先写这种方

2、法如何应用、操作步骤，然后介绍这种方法的优缺点。第四章写“房地产投资风险评价”，主要介绍风险评价的方法。第五章写“房地产投资风险防范策略”，最后写技术经济分析及结论。摘要房地产投资风险评价就是对将会出现的各种不确定性及其可能造成的各种影响和影响程度进行恰如其分的分析和评价。随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业。房地产业受自然以及社会等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一个高投入、高回报、高风险的行业。如何较为正确地估计和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。本文首先论述了房地产及房地产投资

3、风险的基本特征，并对影响房地产投资风险的因素做了细致的分析。其次分析了现行风险评价方法并比较了现行评价方法的特点与不足。最后对全文作了总结并且提出了展望。本文采用定量与定性相结合的研究方法，理论联系实际，旨在将风险管理理论应用到房地产投资项目的管理中，为我国的房地产业投资决策的科学化提供一些帮助。AbstractThe risk assessment of the real estate investment can properly carry out the analysis and evaluation on the instability and the effect caused b

4、y the instability and the degree of effect on the real estate investment.With the unceasing expansion of Chinas economic construction,real estate market system is marching intothe standard stage in our country.The real estate industry entered positive cycle about market competition anddeveloped into

5、 an independent trade.The real estate industry that is influenced by nature and society and facesmany indetermination is a high investment,repayment and risk trade.How to estimate risk is a big problem that isurgent to be solved in china.Firstly,this study probes into the fundamental characteristics

6、 of real estate investment risk,and then the evaluation index system of investment risk of commereial real estate is established. Seeondly,the existing evaluating methods are analyzed,and their characters and disadvantages are compared. In the end, summarize the full text and propose the hope.The me

7、thodology adopted in this paper is: the combination of quality and quantity analyses, the integration of theory and practice. The purpose is to apply the theory of the risk management to decision-making of real estate investment and provide some help to achieve scientific decision-making.第一章 绪论1.1研究

8、背景和意义1.1.1 研究背景 近些年来，我国房地产业的高速增长，已成为启动内需推动经济增长的重要产业之一。根据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资(或销售100亿的住宅)可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元。房地产业投资增长速度高于全社会固定资产总投资的增长速度，对国民经济的拉动作用是非常明显的。随着我国加入WTO，北京奥运会的成功举办，房地产行业将面临着更大的机遇和挑战，同时行业内竞争也更加激烈。现代房地产业起步虽晚，但其发展迅猛，己经成为当代中国各大城市的支柱产业，成为国民经济发展中三大最强劲的动力之一。但是，我国房地产业的现状不容乐观。过猛的发展

9、导致了房地产投资的过热，造成了下面几个方面的问题：一是地方投资过大，价格增长过快。二是房地产信贷资金过大，导致国家银行风险过高。三是盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。针对以上问题，近几年国家开始加大了宏观调控力度，随着一系列的宏观调控措施的出台，对全国的房地产开发投资产生了深远的影响。据统计，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，比上年增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商

10、品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降

11、15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。1.1.2研究意义正如任何一项投资活动一样，房地产投资也同样蕴含着巨大的风险。近几年来，随着房地产越炒越热，投资房地产的风险开始显现，特别是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险经常会给开发商带来巨大的损失，甚至导致其破产。同时，由于房地产投资开发是一个特殊的行业，它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具

12、有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。因此，如何合理的规避风险取得最大收益将是各大房地产商面对的首要问题。再加上金融危机对国际金融市场造成严重冲击，世界经济进入下行通道，而目前我国经济对外依存度较高，全球经济的衰退以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，尽管我国有较强的抵御能力，但房地产业作为国民经济支柱产业，本身与社会经济和

13、金融市场关联更密切些，必然会受到更多的影响。本文拟通过对房地产开发的投资风险、投资风险因素分析及风险评价等研究，进而有利于房地产企业准确地对房地产项目进行定位，使房地产企业更加顺利地发展，这对我国房地产业的持续发展、合理使用有限的国土资源以及我国经济和社会顺利发展等方面都具有重要的作用。所以，对房地产投资风险进行的研究有助于房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别，建立科学的项目风险防范机制；为房地产投资者提出了一种进行风险度量和投资组合优化的定量分析方法，从而为房地产投资提供了科学的决策依据；有利于对房地产投资风险的分散，从而使投资者有效的控制风险并获得满意的收益率；有利于提高企业的经营

14、效益，增强企业竞争力。同时对促进房地产投资决策的科学化，推动房地产业走向规范化也具有极大意义。1.2 研究的目标（目的）和方法近年来，房地产投资风险已逐步成为学术界的一大研究热点。本文在阅读大量的国内外文献基础上，根据自己所学的知识，以识别误区、回避误区，辨别缺陷、弥补缺陷为原则，对房地产项目投资风险进行理论和实践研究，从中找出影响房地产投资的所有风险，对房地产项目开发过程中的风险因素进行归纳和总结，进而形成房地产开发项目投资风险指标体系，力求将房地产风险评价和风险防范对策有机结合，始终遵循科学的房地产决策方法应该是定性与定量结合、主观与客观一致的思路，在对房地产投资风险的要素等进行概括后，进

15、行较全面深入的研究，从而为管理者预防和减少房地产开发投资风险提供科学的参考。本论文采用的方法是通过专家调查法对项目风险进行定性分析，又通过敏感性分析进行定量计算，从而保证研究的合理性和科学性。1.3研究的内容及文章结构本文共分为7个章节。第1章 绪论。总括性的介绍本文研究的背景、研究的意义、研究方法和本文研究的内容及文章结构。第2章 房地产投资的概述。包括房地产的含义、房地产投资的概念和特征的介绍、房地产投资风险的概念以及常见的风险种类和房地产投资风险的特征、房地产投资风险管理的必要性。第3章 房地产投资风险分析及识别方法。第4章 讲述房地产投资风险评价的方法并举出相应的实例分析。第5章 房地

16、产开发风险的防范对策。从投资风险规避、投资风险减轻、投资风险的转移、投资风险的防范、投资风险的分散与组合、投资风险的自留等六个方面来采取防范对策。第6章 技术经济分析。第7章 总结与展望。第二章 房地产投资的概述2.1 房地产的含义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。包括所有权以及与此相关联的占有权、支配权、使用权和收益权等产权。房地产的内涵可以从广义和狭义两方面来定义。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上与之不可分离的部分；从广义上讲，房地产是指土地、构筑物及其所附带的各种权利和契约，是实物、权益、区位三者的综合体。2.2 房地产

17、投资2.2.1房地产投资的概念房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上，以获得最大限度利润的经济行为。它是房地产开发与经营活动的基础，是以形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。房地产投资总体可分为房产投资和地产投资两类。2.2.2房地产投资的特征在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。出于房地产投资受到房地产和房地产市场特性如资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等的影响，所以，同其他类型投资比较，房地产投资具有其自身的特点。一、房地产投资金额巨大房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达

18、到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。二、投资回收期长房地产投资回收期根据项目性质的不同，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建设周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的回收期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的

19、回收期的长短更难预料。三、房地产投资不确定因素多，风险大众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。四、房地产投资回报率高，收益好任何一种投资行为，都是想得到收益的，但高收益往往伴随着高风险。投资行为有一条定律，就是风险报酬原则，即在其他条件不变的情况下，风险越大，投资报酬率越高。正因为房地产投资额巨大和伴随着较大风险，所以投资人期望的投资收益也是比较高的。五、房地产投资对象的固定性和不可移动性房地产投资最重要的一个特征是其位置的固定性或不可移动性。从某种程度上讲，房地产投资具有地域垄

20、断性。房地产投资不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。总之，房地产投资既有优点，也有缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是房地产投资受制约的因素多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资存在很大风险。2.3.房地

21、产投资风险2.3.1房地产投资风险的概念房地产投资风险可以理解为：房地产投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素，这些不确定素可能会导致房地产投资活动的实际后果与预期收益的负偏离(即损失或减少)，在房地产投资活动中这种引起预期收益损失或减少的可能性便称为房地产投资风险。风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产业本身不同于其他行业的特点所决定的。由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比一般投资的风险更大。2.3.2房地产投资风险的特征房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险

22、控制和管理机制，减少风险损失具有重要意义。根据对房地产投资项目风险的研究，可以看出房地产投资风险具有以下特征：1、风险有不确定性的属性。任何事情至少存在两种可能的结果，结果与预测可能发生偏离。2、风险存在的客观性。风险是不以人的意识为转移而客观存在的。人们只能掌握事物发展变化的规律，从而达到控制、规避和防范风险的目的，而不能完全排除风险。3、风险具有相对性。风险不等同于危险，危险势必造成不良后果，而风险具有双重性，如果能正确认识并合理加以利用，反而会使收益有所增加。所以，对待风险不应该消极，而要将风险当作一种经营机会。4、风险具有可测量性和可预测性。所谓测量性是指风险的发生有一个客观概率，对于

23、一种特定的投资，我们可以通过风险分析探明此投资面临哪些风险，每一种风险的危害性有多大及发生的概率是多少。从而进行相对计算、预测，并加以控制。5、风险的多元性。由于房地产投资整个过程中涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险表现为出多样性，相互间的变化也呈现出复杂的关系。2.3.3房地产投资风险种类及投资过程中的风险一、风险种类根据风险管理的易识别性和易管理性并依据风险损失发生的原因对风险进行分类，即或然损失风险、政治风险、经济风险、政策风险、技术风险、社会风险。1、或然损失风险或然损失风险是指房地产经营管理过程中自然灾害，诸如火灾、洪水、地震等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。这些自然风

24、险发生的概率一般比较小，但是一旦发生只可能造成损失。房地产开发商是必须加以分析和处理的，常用的方法就是保险。2、政治风险政治风险主要由于政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。3、经济风险(1)市场供求风险。是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求形势变化，必然会引起市场竞争范围、竞争强度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化，从而导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。(2

25、)通货膨胀风险。通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀的因素存在，投资者就面临通货膨胀风险。(3)财务风险。由于各种财务因素发生变化而给开发商带来的各种损失。通货膨胀和利率增大时，会引起各种建筑材料的成本上升，以及劳动力和管理费用的上升，因此会增加房地产项目的开发成本，消费者的购买欲望会降低，这无疑会给开发商带来损失。开发费用变化风险包括前期费用、建筑安装工程费、区域配套工程费等，都会随着时间推移和项目发展发生变化，另外资金变现风险、税率变动风险，也会对房地产开发商的成本和收益产生影响。

26、(4)国民经济状况变化风险。国民经济的发展状况，决定着房地产市场的活跃程度。经济发达，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。房地产项目开发具有时间性长的特点，使得房地产对经济的发展状况的敏感情况具有滞后性，从而给房地产项目开发带来损失。4、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、

27、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。5、经营风险因开发项日经营管理不善导致预期收益不能实现或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。6、技术风险由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。技术风险包括建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风

28、险。项目建设工程技术风险因素随着建设项目的不断增加和开发公司增多，特别是近期来建设工程事故的发生，项目建设工程技术风险显得越来越重要了。7、社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。主要有城市规划因素、区域发展因素、公众干预因素、住客干预因素和社会治安因素等。二、投资过程中的风险房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收一直到房地产退废为止的整个过程。这是一个动态的过程，一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险。风险存在于房地产投资的整个过程中。对主要开发风险进行阶段性识别，这样有助于开

29、发商在众多的风险因素面前，根据阶段特性分清主次，将风险管理的主要精力集中在关键风险因素上，可以起到事半功倍的效果。1、可行性研究阶段的风险投资机会研究，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其主要任务是寻找投资机会，为项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和对市场的未来研究预测为出发点，寻找最有利的投资机会。在可行性研究阶段，要正确评价房地产投资项目的可行性。投资者要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量，售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，并且大型项目需要的很长时间，所

30、需费用占投资的比重也很大，所以风险性也是极大的。2、投资实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。 投资者在实施阶段要面临很多风险。随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼花等融资手段进行滚动式开发，这时就要面临融资筹资风险。贷款期限、开发商的资信程度、贷款利率的变化等，都是投资者将要面临的风险因素。开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。在设计与施工阶段，主要不确定因素源自建筑成本的工期、通货膨胀、物价等。通货膨胀、物价上涨将导致建筑成本增加，投资风险加大。施工期的长短在一开始也是难以确定的。对投资者而言

31、，工期是越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费，但若遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，则必然会而临工期延长的风险。3、房地产经营阶段的风险房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。 房地产商品销售或出租过程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如房地产市场需求类型与数量的变化、其它房地产商的竞争以及社会政治经济形势的变化等。为了避免因房地产市场条件变化而带来的风险损失，投资者一般采取预售的方式，但这会使投资者损失一部分利润，因为期货价格一般

32、总要低于现货价格。房地产经营还包括物业管理：即日常的使用维护和管理。物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也面临着一些新的管理内容，如专业管理队伍、管理构架、带理公约以及管理费用等。良好的物业管理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，反之则会带来物业贬值的风险。总之，房地产投资过程是一个长期的、涉及面广且复杂的过程。这一过程中存在着大量的不确定的风险因素，同时还涉及投资者与政府部门、最终用户等之间的诸多关系涉及大量的政策、法规和法律问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策范畴，决策是否正确，直接影响到投资的效果甚至投资的成败。2.4房地产投资风险管理的必要性正如上面所介

33、绍的，由于在房地产投资中存在着各种各样的可避免和不可避免的风险，所以就要求投资者必须对投资风险进行管理，从而来降低或避免风险发生带来的损失，获得更大的投资回报。风险管理技术原是60年代以来现代项目管理中不可缺少的工具，但我国在70年代80年代初引进项目管理理论与方法时，只引进了项目管理的基本理论、方法与程序，未能同时引进风险管理，直到80年代中期才“引进国外项目风险管理技术”。我国房地产开发商的风险管理意识普遍比较差，尚未完全认识到运用科学的风险管理技术来抵御风险的重要性，定性分析和经验决策仍是房地产开发经营风险分析中常用的方法。很多房地产企业没有专职的风险管理人员，更谈不上建立起完善的房地产

34、投资风险分析系统。这是阻碍房地产项目风险管理在中国发展的主要障碍。美国及其它发达国家均以专业的风险研究报告及风险一览表作为风险识别基础，而我国尚无此类研究与报告。因此，房地产项目要进行风险管理就只能从识别风险源开始，大大增加了研究费用，提高了风险管理成本。由于基础工作不扎实，风险评价中无历史资料可借鉴，或者为了查找历史资料花费巨大精力。此外，风险识别阶段会有误差，即使评价工作做的再好，也可能因为主要风险源的漏列而前功尽弃囚。因此，建立适合我国房地产实际情况的具有良好的开放性和可操作性的房地产项目风险识别体系，研究较为准确的定量定性相结合的系统分析与决策方法，特别是投资风险管理的方法，对于我国房

35、地产企业的健康发展有着深远的理论与实践意义。第三章 房地产投资风险分析及识别方法3.1房地产投资风险分析的内容和作用3.1.1房地产投资风险分析的内容风险分析是风险决策的前提和依据。风险分析就是要对风险的识别、估计和评价作全面、综合的分析。其一般组成和程序为：一、风险的识别房地产风险识别是指房地产开发生对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类和分析，找出主要风险因素的过程。风险识别是开发商进行房地产投资风险管理的基础，因此本章对风险识别的内涵、步骤、技术工具进行介绍后，把房地产投资过程分成四个阶段，并讨论了每一阶段的风险因素。二、风险的估计风险估计就是对识别出的风险进行

36、测量，给定某一风险发生的概率，它具有以下几个方面的目的：加深对开发项目本身和环境的理解；进一步寻找实现开发项目目标的可行方案；使项目所有的不确定性和风险都经过充分、系统而又有条理的考虑；明确不确定性对项目其它各个方面的影响；估计和比较项目各种方案或行动路线的风险大小，从中选择出威胁最少、机会最多的方案或行动路线。三、风险的评价风险估计只对项目各阶段单个风险分别进行估计或量化，而风险评价则考虑单个风险综合起来的整体风险以及项目主体对风险的承受能力。由于识别出来的每一个风险都有自身的规律和特点、影响范围和影响量，通过分析可以将它们的影响统一为成本目标的形式，按货币单位来度量。3.1.2房地产投资风

37、险分析的作用从根本上讲，进行房地产投资风险分析是要对影响房地产投资效益的各个因素变化，或者说是房地产投资评价的结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化明显的因素，并进行控制，从而有助于房地产效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。房地产投资的风险分析，对投资者的作用一般要表现在下列三个方面：一、依据作用。风险分析可为房地产投资者提供可靠的依据。通过风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提高决策的科学性。二、防范作用。通过对风险的分析，可掌握风险

38、对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资者的投资真正能带来盈利。三、激励作用。在房地产投资过程中，冒的风险越大，所希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的预警，使投资者了解在一定风险程度内可获得大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。成功的风险分析可以判断出投资风险的存在位置、种类、大小、发生概率等，从而为投资者进行决策提供依据，高质量的投资决策本身便是风险防范的主要方法之一。但是，风险分析依赖的信息资料的可靠性，分析手段的科学性都会影响风险分析结果的准确性。因此也不应过分地依赖风险分析，而应从投资的各个方面入手进行全

39、面的风险管理。风险分析与决策密切相关。风险分析的目的就是为了更好的避免投资过程中的风险，因此风险分析是房地产投资过程中一个必不可少的部分。3.2房地产投资风险因素的识别3.2.1风险因素识别原则为了能准确地识别房地产投资风险并测定其风险的影响程度，建立一套科学合理的风险评价系统是非常必要的。为保证评价结果的客观、正确，房地产投资风险的影响因素的识别应遵循以下原则：(l)全面性和系统性。由于房地产投资涉及的风险因素是多方面的，错综复杂的，因此要建立尽可能完备的评价指标体系，进行全面、综合的评价，但又要尽量避免指标之间的复杂、过多及交叉重复。(2)科学性。风险因素的识别应以科学性为前提，严格按照房

40、地产投资风险的性质对其进行识别判断，评价系统的设计既要科学、合理，又要客观、务实。(3)前瞻性。风险因素的选取既要立足于现在，能为目前的风险投资业服务，也要能保持一定的超前性，能为未来发展变化了的风险投资业服务。3.2.2房地产投资风险识别的方法 风险识别就是从系统的观点出发，横观房地产投资项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的单元。 对于任何房地产投资者，投资风险识别决不是一朝一夕的事，而是一项长期的连续性和制度性的工作。我国房地产业虽然还是一项新兴的产业，起步较晚，但发展迅猛。按照这一发展趋势，必将导致房地产市场的迅速变化，从

41、而可能使原有风险的性质发生变化或增加前所未有的风险。因此，如果不是连续性的工作，就难以识别和预测房地产投资面临的潜在风险。为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。传统的风险识别方法同样是从分析损失入手的，主要有风险问题问询法、财务报表法、环境分析法、现场观察法等等，论文认为目前流行的风险识别方法都是基于传统风险识别方法，在“吸收精华，去其糟粕”的原则上发展起来的。本论文介绍的主要有：德尔菲法、头脑风暴法、幕景分析法、市场调查法。1、德尔菲法德尔菲法又称专家意见法，是美国著名咨

42、询机构兰德公司于50年代初发明的。德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向关系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测结果。这种方法具有广泛的代表性，较为可靠。该方法具有自己的特点：匿名性、统计性和收敛性。 (1)匿名性。这是指参加房地产专家的相互匿名，没有横向联系。对房地产专家的咨询及汇总意见和观点，不注明持该种意见和观点的专家姓名，以消除专家的心里压力和受权威影响的可能性。 (2)统计性。这是指对各种反馈信息进行统计处理。将统计后不同的意见及理由反馈给每位专家

43、，让他们再次提出意见。 (3)收敛性。多次反复使得意见逐步收敛，可根据需要在某一方面停止反复，最后得到趋于一致的效果。德尔斐法的工作程序是：首先是挑选专家，视分析问题的复杂程度而确定人数多少。一般情况下确定20人左右。选定专家后，即开始与专家进行信函联系。在与专家的联系过程中，不要让专家知道还有其他哪些专家参与此次德尔斐专家调查，更不要让被调查的专家彼此发生联系。对专家的征询，一定要进行三轮。第一轮，信函调查，主要任务是向专家寄去需要分析预测对象的背景材料，并请专家提出所需预测和分析的具体项目与问题。专家在这一轮调查征询中，不受主持单位的框框约束，可以充分发表自己的见解，提出各种问题。也可以各

44、种形式回答有关问题，还可向课题主持单位索取更详细的材料。主持单位对专家的各种回答进行综合整理，再将整理的结果反馈给每位专家。第二轮，征询调查，在第二轮调查中，专家主要是对目标问题进行具体、深入和定量的分析和预测，包括从时间、空间、规模作静态和动态的综合分析以及相关定量预测。主持单位对专家的意见综合处理后，将各种定量数据的中位数作为参考性数据再反馈给有关专家。第三轮的任务是，专家得到反馈的综合定量分析报告和数据后，对综合分析材料的论据和参考性结论意见进行评价，重新对预测目标进行一次定性和定量分析。经过上述三轮，专家的预测意见会趋于一致。在此基础上，主持单位可以得到关于分析预测问题的最终结论。德尔

45、斐法的最大优点是简明直观，操作容易。美国加利福尼亚大学对德尔斐法的预测结果信度和效用的检验表明，其预测的准确性和可靠性都比较令人满意，这种方法的实际应用价值较高。2、头脑风暴法 头脑风暴法。这是一种刺激创造性、产生新思想的技术。由美国人奥斯本于1939年首创。它是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其它相关的专家，通过会议的形式对拟订的房地产评估对象开展讨论分析，最后综合专家意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果。头脑风暴法是一种通过小组会议形式，使每位与会成员畅所欲言，鼓励大家提出新思想、新观点、新方法，并促使大家讨论、争鸣和交流，以便相互启发与会成员之间产生更多更好

46、的主意和想法。这种方法的实质是通过相互讨论，产生思维共振，激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创造性，以获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。适用范围：头脑风暴法一般适用于问题简单、目标明确的情况。如果决策分析的问题较为复杂，是一个综合决策问题，需先将问题分解成几个子系统问题来研究。在作了适当的分解后，要分析的问题得到了简化、要解决的任务更为突出、目标更为明确。运用头脑风暴法进行有关风险识别的讨论时，与会成员的讨论指向能趋于集中，效果将更加突出。组织头脑风暴会议，一般应注意遵守以下原则：(1)与会成员的特长与所分析的风险问题的性质要一致，同时又要注意选择不同特点的专家参加。如成员中，既要有方

47、法论学者，又要有擅长理论分析的专家，还要包括有丰富实践经验的专家。(2)参加小组讨论的专家最好是互不相识，会上不公布专家所在的单位、年龄、职称和职务，让每一位与会成员感觉到大家都是平等的。便于大家在讨论时不会因某些已知的信息(比如，对方的职务、职称等)影响自己观点和思想的表达和陈述。(3)要创造自由的、无拘无束的会议环境。会议主持人应说明会议的召开方式及特点，使与会成员没有任何顾虑，做到畅所欲言，最大限度地激发思维，使与会成员真正产生思维共振、交融与相互启迪。(4)鼓励与会成员对已经提出的想法进行修正和完善，为他们提供优先发言的机会。(5)主持人还应在适当的时候作诱导性发言，尽量启发专家的思维

48、、引导与会成员开展讨论和提出质疑。3、幕景分析法幕景分析法是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓暮景是指对一个决策对象（比如，一个房地产投资项目，一个企业的发展问题）的未来某种状态的描述，包括用图表、曲线或数据的的描述。现代的大型风险决策问题，一般都必须依赖计算机才能完成复杂的计算和分析任务。应用幕景分析，则是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析。当某种因素发生不同的变化、它对整个决策问题会发生什么影响?影响程度如何?有哪些严重后果?像电影上的镜头一样可以一幕一幕地展现出来，供分析人员进行比较研究。幕景分析的结果一般可分为两类：一类是对未来某种状态的描述；

49、另一类是描述目标问题的发展过程，预测未来一段时期内目标问题的变化链和演变轨迹。比如，对一项投资方案的风险分析，暮景分析可以提供未来三年内该投资方案最好、最可能发生和最坏的前景，并且可以详细给出这三种不同情况下可能发生的事件和风险，为决策提供参考依据。在风险决策分析中，幕景分析可以发挥如下作用：(1)把采取的决策措施和政策看作一个影响因素，能揭示这些因素对决策系统发生的影响及可能发生的风险或不利后果，提醒决策者进一步修正和完善即将推出的决策措施。(2)发现决策系统中某些关键性因素对目标问题的重大影响。(3)提供关于对决策系统或目标问题发展变化过程中需重点关注和监测的风险范围和主要参数。比如，在房

50、地产投资风险分析中，应用幕景分析法的原理，可以设计一些重要的参数和预警指标，决策者在日常风险管理中就只需要对这些参数和指标进行监控，基本上就可以有效地实现风险监控之目的。如果这些参数超出了一定范围，就能自动为决策者提供预留信息，具有动态模拟和情景分析的功能，能使各种因素在不同状态条件下对决策系统的影响及后果动态显示出来，以利于决策者及时根据变化的情况，进行决策调整或修正，尽可能减少因客观条件发生变化而发生的风险损失。适用范围当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。它可以被看作是扩展决策者的视野，增强他们确切分析未来能力的一种思维程序。幕景分析特别适用于以下几种情况：(1)提醒决策者注

51、意措施或政策可能引起的风险及后果。(2)建议需要监视的风险范围。(3)研究某些关键性因素对未来过程的影响。(4)当存在各种相互矛盾的结果时，应用幕景分析可以在几个幕景中进行选择。 幕景分析法有很大的局限性，即所谓“隧道眼光”现象，也就是好像从隧道中观察外界事物一样，看不到全面情况。因为所有幕景分析都是围绕着分析者目前的考虑、现实的价值观和信息水平进行的，容易产生一定的偏差，这一点需要分析者和决策者有清醒的认识，可考虑与其他方法结合使用。4、市场调查法 市场调查法主要是通过问卷的形式，对特定的市场人群进行信息收集的方法；通过市场调查可以搜集的信息包括社会经济特征、人均增长率、消费者态度、意见、动

52、机等。如对购买者的购买意向，大城市居民购房能力等进行调查可以使投资者提前识别风险。得到信息的方式可以自己设计调查表，组织小范围的调查，更多的是来自社会调查机构的统计数据。总之，每一种识别方法，兼容缺点和优点，在充分认识其优缺点的基础上，才能准确地划分出其应用领域。一个识别项目，本身是个复杂过程，而且在一个小的阶段过程中，还可能涉及许多不同的方面，所以，在实践应用中，根据各阶段特征，可以将各种识别方法合理结合进行适用。第四章 房地产投资风险评价方法（删除“方法”二字）4.1房地产投资风险的评价方法进行房地产投资的主要目的无疑是为了取得较高的经济收益。但在实际投资中，收益与风险总是相伴而生的，风险

53、越大，收益越大，这就是投资学中的一个重要原则风险报酬原则。房地产投资风险评价的目的就是测定项目的风险对利润的影响。考虑到在实际应用中的简便易行，我认为可采用调查和专家打分法、盈亏平衡法、敏感性分析法。4.1.1调查和专家打分法调查和专家打分法是一种最常用的、最简单的、易于应用的分析方法。它的应用由两步组成：首先，辨识出某一特定项目可能遇到的所有风险，列出风险调查表；其次，利用专家系统，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险。具体步骤如下：第一步：确定每一个风险因素的权重，以表现其对项目风险的影响程度。第二步：确定每一个风险因素的等级值，按可能性大小打分。第二步：将每项风险因素的权

54、数与等级值相乘，求出该项风险因素的得分。再求出此项目风险因素的总分。调查和专家打分法主要有个人判断法、专家判断法两种。1、个人判断法个人判断法就是房地产经营者根据各方面的市场资料及情况分析，并结合自己的知识和经验，通过上观判断来对房地产投资风险进行评价。这种方法可以考虑各种无法定量的因索的影响，并且非常简单和快速，在缺乏预测资料情况下特别有效。但由于根据不足，预测结果有可能发生判断错误，而且易受到当时环境气氛的影响。通常，必须和其它预测方法结合使用，才能收到较好的效果。2、专家判断法专家判断法就是依靠专家的知识及经验对房地产投资风险进行评价。房地产项目投资风险评价时首先向专家提出问题，提供信息

55、，再由专家进行综合分析，根据其知识和经验对问题作出判断，最后把专家们的意见加以归纳整理，形成风险评价结论。专家判断法的形式有专家会议法、德尔菲法、德比克法等。（1）专家会议法专家会议法是指围绕某一房地产投资项目的风险评价召集有关专家进行讨论，参加会议的专家相互启发，取长补短，从而得到较为一致的估计作为风险评价结果。这种方法简单易行，有的信息资源和考虑的因素较多，可以发挥集体智慧的作用，弥补个人知识和经验的不足。但专家会议法也存在着严重的缺点，如与会人数有限、代表性不充分、权威人士或大多数人的意见会左右会议，从而排斥了非权威人士和少数人的意见。（2）德尔菲法德尔菲法是将所要评价的项目和必要的背景

56、资料用通信的形式向专家们咨询，得到答复后把各种意见加以综合归纳和整理，再反馈给专家，进一步征询意见，再次进行综合归纳整理和反馈，如此多次反复，直到评价的问题得到较为满意的结果。用德尔菲法进行项目风险评价的工作过程。（3）德比克法德比克法是把专家分为不同小组，每人用一种形式回答问题，专家之间互不通气，小组负责人收集书面答案后，公布出各种意见，请专家考虑，然后再进行投票，得出小组意见，最后将各种意见集中，召开全体会议进行讨论，重新投票得出总的意见分布，交给决策人参考。这种意见比德尔菲法节省时间，但专家组之间可能产生压力，致使分析有某种程度的倾向性。4.1.2 敏感性分析法敏感性分析又称敏感度分析，

57、是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。房地产投资分析中的敏感性分析是分析和预测项目经济效果的主要指标，如净现值、内部收益率等，对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。假设某不确定性因素发生很小的变化（如成本、单价、税率等），就会对项目经济评价指标产生很大的影响，则可认为该项目对该因素很敏感。敏感性分析可以使决策者了解不确定性因素对经济分析指标的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发投资分析人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的准确性。它是测

58、定项目风险，衡量其可靠性的最常用和最有效的方法。它主要考察各相关要素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度。从而全面了解项目有可能出现的风险及程度，考察房地产投资项目的抗风险能力，为项目投资决策提供参考依据。在进行多方案比较选择时，可以通过敏感性分析，选择那些敏感性小、承受风险能力强、稳定性较好的投资方案。 1、分析步骤一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行：（1）确定分析指标 分析指标的选定是项目投资敏感性分析首先要解决的问题。分析的指标一般与经济评价指标一致，包括净现值、内部利润率、投资回收期等，一般不超出确定性经济评价指标范围。确定分析指标后，可利用确定性分析的方法计算

59、各个方案的净现值、内部收益率或投资回收期等。（2）选定需要分析的不确定因素并设定变动范围通常影响投资经济指标的因素很多，但是没有必要对所有的因素都做敏感性分析，选定不确定性因素可以考虑以下两条原则：预计在其可能的变动范围内，其变动将较为强烈地影响经济效益指标；对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。房地产投资项目风险分析通常选用的不确定因素有：投资总额、地产服务寿命周期、经营成本、销售价格、销售量、开发年限以及租赁期限等等。因素的变化可以用相对值或绝对值来表示。相对值是使每个因素都从其原始取值变动一个幅度。绝对值是变化的具体数值。（3）计算因素变动所引起的分析指标的变化首先将某一因素

60、的变化设定若干级的变化数量和变化幅度，然后分别计算在其他因素不变的条件下，相应的经济指标的变化。计算各因素波动的临界值使评价指标发生倒转的值。对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图形，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。（4）确定敏感因素和敏感程度 当某特定因素数值变化甚至是微小的变化都会严重影响投资的经济效果，则此特定因素为敏感性因素。反之，若数值变化很大也不能影响投资效果，则此因素为非敏感性因素。2、计算实例设某开发项目基本方案的基本数据估算值如下表所示，试就年销售收入B、年经营成本C和建设投资I对内部收益率进行单因素敏感性分析（基准收益率i=8%）4.1.3盈

61、亏平衡分析法盈亏平衡分析也称量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目在一定时期内的开发数量(销售数量)、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。找出盈亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力并以此为基础进行分析是盈亏平衡分析的主要方法。盈亏平衡点是指项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入和支出持平，净收益等于零。盈亏平衡点的表达方式有多种，包括房地产开发数量、单价及单位建筑面积的可变成本等绝对指标和投资收益率等相对指标。各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情

62、况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。房地产项目进行经济分析研究，是站在为项目决策提供依据的角度对项目的财务情况进行预测与评价的过程。盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析；当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。实际工作中，线性盈亏平衡分析是最常用

63、的，下面介绍下线性盈亏平衡分析。1、线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析方法的成立是以许多的约束条件为前提的，了解这些约束条件，对于正确使用此方法有很大帮助。运用该方法的约束条件有：(1)开发量与销售量相等，即开发的建筑面积全能销售出去。(2)在分析的销量范围内，固定费用不发生变化。(3)可变费用与建筑面积成正比。(4)销售收入与建筑面积呈线性关系，平均单价不变。盈亏平衡分析是对开发项目进行不确定性分析的方法之一。因为这时一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本等做出估计，而另一方面某些经济数据如总投资、收益率等还不易确定。因此，用盈亏平衡法粗略地对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行

64、分析，会有助于了解项目可能承担风险的程度。它的缺点是，它建立在生产量等于销售量的基础上，即产品能全部销售完而无积压。此外它用的一些数据是往年项目的历史数据。由于房地产投资项目是一个长期的过程，所以用盈亏平衡分析法很难得出一个全面而又准确的结论。但由于它计算简单，可直接对项目的关键因素即盈利性进行分析，因此方法仍然被广泛地运用于风险分析中。2、计算实例某房地产开发项目计划开发面积为30000平方米的商品房，每平方米均价预计为6000元，总固定成本为9000万元，单位可变成本1500万元/平方米，并与开发面积成正比例关系，求以开发面积、价格、单位可变成本表示的盈亏平衡点。解 BEP（开发面积）=N*=4.2各种评价方法的优点和不足一、专家调查法优越性1、简单，易于应用。2、参与分析的专家数量可以多一些，具有较强的代表性。3、由于这种方法具有匿名性质，参加预测的专家完全根据自己的知识或经验提出意见，因此预测结果受权威的影响较小。4、由于最终的预测结果综合了全体专家的意见，集中了全体预测者的智慧，因此具有较高的可靠性和权威性。局限性1、主观性较强。2、只用于决策前期，是进一步分析的基础。二、敏感性分析法优越性1、通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素