学校物业管理投标书标准版

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1、.wd一、*物业管理简介【 根本情况】以人为本，真诚服务*物业管理成立于2001年，是*地区专门从事物业管理的著名企业，与*置业开展、*园林工程组成*企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求为动力，本着“以人为本，真诚服务的原那么来确保我们的服务规格和品质。*物业管理

2、现有管理小区*个：*、*。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积到达572,824.21平方米，在*地区位居前列。在*物业管理有关部门的指导、广阔业主的支持、*人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“*园林绿化先进单位、 *花园管理区和*管理区荣获“*物业管理示范小区称号、保安队被评为“先进保安班等称号。同时我公司受*物业管理协会诚聘为*物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的奉献。 多年来，*物业管理立足于*地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建设起一支*人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对

3、物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“*物业已成为了*地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人严密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。多年的努力，*物业管理都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务更表达了我们-*物业管理人的真挚追求。【经营理念】*物业管理下述简称“*物业的经营理念与企业文化均建设在-“立足外乡，以人为本，真诚服务这十二个字上。对外：一、 立足于*地区，建设起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。二、 充分了解*地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应

4、的服务。三、 积极宣传物业管理，使业主对物业管理建设起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。四、 建设有偿服务等多元化的经营模式。五、 推动社区文化的建设，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活泼的气氛。对内：一、 扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。二、 提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。三、 坚持制度化管理的模式，注重细节管理。四、 更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。要想成为物业管理界的名牌，首先从外乡名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新开展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的开展理念，才能给予业主有

5、实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。【开展规划】*物业五年来开展的是江门地区中高档次的物业工程，数量已开展到*个，对于今后公司的开展规划已建设起初步的意向：一、 建设外乡化的经营模式。二、 推广“*物业的品牌，提升知名度。三、 与开发商建设严密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、 与物业管理协会、同行兄弟公司建设严密关系，交流工作经历，标准和推动本地物业管理的开展。五、 承接中高档次的物业管理工程，扩大在*地区的服务面积。六、 承接多种类型的物业管理工程：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、 积极申请高级资质，提高企业品

6、位。八、 建设物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、 完善培训机制，建设公司管理示范小区、培训基地小区。【公司管理架构】公司董事会总经理副总经理各区保 安工 程环 境财务科办公室人力资源科市场科主任管理中心管理中心管理中心保安部工程维护部环境管理部公共事务部主管主管主管主管维护员公共事务处理员班长组长队员绿化员+清洁员【管理中各物业分布情况】此局部略二、工程管理的整体设想及筹划一管理模式构建校园管理新模式“优质低价模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校

7、园管理新模式，即“优质低价模式。创立该模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优、“质优量少的原那么，员工一专多能，从而降低管理成本。二工作重点和难点1、工作重点1设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统那么是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养方案和标准，运用现代科技和管理手段，

8、对学院的机电设施设备进展全方位的综合管理，到达最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。2校区建筑物本体管理制定维修、养护方案：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护方案和实施方案，严格按方案和实施方案执行；重在查勘：监视房屋的合理使用，防止房屋构造的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；及时维修：在早发现的根基上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；建设校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建设系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况

9、。2、管理难点1由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；2管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。三、质量目标服务承诺如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院工程管理的各项指标到达国家级?全国城市物业管理优秀住宅小区大厦、工业内达标平分细则?的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在以下项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房

10、屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+ 根本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建设日常检查制度；定期进展全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数 建设严格的修缮制度，维修人员接到?维修通知单小时内完成，并建设回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建设合理有效的工作质量监视机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建设合理有效的工作质量监视机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工

11、程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/学院消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1以下年1以下年治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4

12、小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2以下年2以下年有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建设健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意

13、人数+ 根本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。四、拟采取的管理方式和工作方案一拟采取的管理方式 1、工程管理组织架构图设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：物业管理公司学院管理部工程经理保安部财务部工程部清洁部公共事务部日常事务、档案资料处理班学生公寓管理班1机构图说明管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。管理部内部实行公司领导下的工程经理负责制，

14、下设各专业科。各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。2部门职责说明工程经理室在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支方案，并监视实施；根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进展监视考核；负责管理部对外关系的协调。公共事务部负责学院学生公寓的管理；负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监视；负责管理部内部文件及管理档案的建设和管理；负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进展回访；负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。工程部根据物业特点和业主使

15、用人的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防播送系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养方案方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责工程部日常工作效果的检查、监视。财务部根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。保安部负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监视检查工作；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责保安人员的各项考核工作；清洁部负责学院内各

16、部位的清洁、保洁的监视检查工作；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责清洁员工的各项考核工作。2、工作流程1工作流程图入职、上岗培训建设规章制度，完备资料、装订与协作单位建设联系物业接收日常管理与服务队伍轮训完善配套建设档案2工作流程图说明针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000的质量管理体系文件，其中大局部已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、信息反响处理机制1设置原那么信息源全面丰富。信息搜集科学有效。信息通道畅通。信息反响及时到位。信息处理及时准确。2信息传递示意图后勤实业公司物

17、业管理公司政府主管部门员工管理员管理部政府主管部门政府主管部门物业使用人3信息反响处理流程图备案存档是否需处理载 体采取正确措施处理调查分析信 息筛选排除可行性方案论证判断决策是否可利用调查分析实 施4信心反响及处理机制说明信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反响通道的畅通，才能形成收集 整理 利用 反响的良性循环。要充分利用现代化管理手段对信息进展收集、处理、分析和利用。信息源载体是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的局部。保持指令权、检查权和处理权的高度统一，防止责权别离所导致的管理失控。信息反响时，对组

18、织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经历保持积极态度，随时加以吸收和利用。(二)工作方案序号工作工程具体内容所需时间1制定详细管理方案1.总结以往的管理经历；2.制定详细的物业管理方案。二个月2人力资源组织1.人员的招聘和调配；2.员工的上岗培训。二个月3签订委托合同 1.就管理用房及其他管理问题进展充分协商；2.签订工程管理合同。一个月4完善管理及办公条件1.安排管理用房；2.安排员工宿舍及其他生活用房；3.管理所需物资的配备。二个月5成立学院管理部1.选聘派驻人员；2.与外部建设公共关系网落。一个月6制订及完善管理规章1.导入

19、ISO9002质量保证体系制度；2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。二个月7物业的验收与接收、各项资料的移交1.依据接收验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。二个月五、管理人员的配备、培训一管理人员换的配备1、管理人员配备的原那么1精干、高效、敬业爱业的原那么；2文化素质与实际管理经历相结合的原那么；3内部调剂为主和社会招聘为辅的原那么；4先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原那么。2、管理部人员配备方案职能部门岗位位置及人员配备数量小计管理部经理室工程经理人1人公共事务部事务助理1人，兼出纳、清洁管理员，公寓管理员8人9人财务部会计1人

20、公司会计兼、出纳事务助理兼工程部工程管理员1人1人保安部保安员其中主管1人，保安员29人30人清洁部道路2人、教学实训楼5人生活区6人13人合计54人3、人员配备方案说明管理部方案配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人；4、工程技术人员素质概述具备三年以上工程管理工作经历，持有工程管理上岗证书；具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；具有相关专业中级以上职称。二管理人员的培训1、培训目标1管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新

21、、进去、博爱等现代观念和人文品质。2管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。3操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。4分解目标为：管理人员持证上岗率100%；特种工持证上岗率100%；操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容1工程管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；2ISO90012000质量管理和ISO14000环

22、境管理体系知识；3CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；4企业文化物业管理理念，企业精神等、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式1培训类别入职培训：侧重于对物业管理 根本知识及ISO90012000质量体系和各项规章制度的培训；上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进展；在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进展；转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进展，采用授课或带岗的方式的进展；职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司

23、批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进展鼓励。2培训的组织方式集中授课，组织学习；参观学习，操作现场实践；定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进展转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。4、培训的实施运行1培训系统图以以以下图执行修正培训方案评价反响培训方案培训方案培训方案2系统图说明针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施方案；有效运用多种培训形式和方法，确保培训到达预期效果；通过对员工进展考核，了解培训的有效性及员工的承受程度；根据对考核结果的评估和反响，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实

24、践中。5、培训方案管理部员工培训方案分为两局部。第一局部为物业接收前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进展；第二局部为管理期间员工培训方案，视管理部工作具体情况分阶段安排进展。1接收前期员工培训方案序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1物业管理法规及配套文件三天公司本部全体新员工公司本部培训考核熟悉掌握方法等内容2物业管理专业知识培训六天有关部门未获物业管理上岗证的管理人员公司本部培训考核确保持证上岗率100%3学院管理目标模式及投标书的有关内容二天公司本部全体新员工公司本部培训岗位考核明确各项工作要求、目标、模式4岗位职责和学院物业管理运作制度二天公司本部全体新员

25、工公司本部培训 笔试、实际操作掌握岗位要求和考核标准5整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等二天设计、安装单位全体新员工公司本部培训考核熟悉校园区管理、运行6房屋验收交接程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核要求掌握房屋交接的全过程7设施及设备维护标准及作业程序一天公司本部管理、维修人员公司本部培训考核明确公用设施设备维修范围及标准8各工种工作技巧和服务礼仪标准及人际沟通技巧一天公司本部全体人员公司本部培训考核行为标准及技巧9消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司本部全体人员公司本部培训考核掌握应急方案及常识2正常管理期员工培训方案序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方

26、式考核方式培训目标1参加江门市物业管理培训单位组织学习考试三年有关院校具有大专学历的中坚层员工业余学习考试具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要2参加江门市各类业余大专、中专班学习三年各类业务大学每年8-10业余学习考试提高本专业的管理水平和知识水平3电脑网络及管理培训十天聘请电脑专家授课管理人员及相关工种公司本部内部培训考核了解、掌握电脑网络管理概述及应用4管理技能知识培训二天聘请物业管理专家授课全体员工分批进展公司本部内部培训知识考核提高员工与客户的沟通技巧和管理水平5组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司本部全体员工分批进展公司本部内部培训考核增强组织协

27、调能力和公共关系处理，建设良好的公共形象6有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训根据实际情况安排有关管理服务人员公司本部内部培训根据规定要求以提高业务管理水平7维修服务人员升级培训江门市劳动部门维修、服务人员公司本部内部培训考核确保每年该类人员10%以上到达中级技工等级证书8劳动安全卫生培训一天公司本部全体员工公司本部内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天有关协作单位全体义务消防员公司本部内部轮流培训实际操作掌握消防技能知识和实战能力10操作规程示范三天公司本部各相关部门员工公司本部培训实际操作标准员工操作规程，提高员工操作技能11服务意识、职业道德一天公司本部全体员

28、工公司本部培训考核提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心六、管理服务用房及工作必需的物资装备一物资装备的原那么1、科学实用、节约的原那么2、分期分起，有方案配备的原那么3、优质价敛的原那么二管理用房1、办公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约 平方米。2、办公用房安排经理室一间公共事务部包括财务部及清洁部室茶水间、洗手间工程部室保安部室电脑档案资料室库房三管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等详见附表1、行政办公用品工程备注电脑固定资产空调固定资产打印机固定资产复印机固定资产 机固定资产饮水机低值易耗品保险柜低值易耗品办

29、公桌椅低值易耗品文件档案柜低值易耗品自行车低值易耗品 低值易耗品办公用资料、文具低值易耗品员工服装费低值易耗品员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电风扇、储物柜等低值易耗品2、维修工具工程备注电焊机低值易耗品冲击电钻低值易耗品手电钻低值易耗品手提砂轮机低值易耗品电锯低值易耗品切割机低值易耗品铝合金梯长、短低值易耗品台钳低值易耗品工作台低值易耗品万用表低值易耗品钳表低值易耗品摇表低值易耗品机电设备专用工具低值易耗品电工工具低值易耗品水工工具低值易耗品电焊工具低值易耗品疏通机低值易耗品铝合金人字梯低值易耗品工具柜低值易耗品其他工具材料低值易耗品3、消防器材项 目备 注无线对讲机固定资产手提式灭火

30、器 低值易耗品消防斧头低值易耗品消防扳手低值易耗品防毒面具低值易耗品消防靴低值易耗品消防战斗服低值易耗品强光手电筒低值易耗品七、房屋本体维护管理方案和实施房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点，通过对物业进展维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供给要得到保证，保障电梯的正常运行。保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通。保证学院对外的形象。对于能表达X学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕

31、墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。为到达上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护方案及实施方案，以求到达对X学院的有效管理。一房屋共用部位、共用设施设备的维修养护方案分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号工程方案方案标准及实施效果1房屋承重及抗震构造部位每月巡查一

32、次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成构造局部受损较轻由工程部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成构造问题，请开发单位处理。1.安全结实，正常使用；2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题及时维修。由工程部4按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；2.无违章，边角线齐整；3.整洁、无污迹、锈迹。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗搂；2.隔热层完好无损；3.避雷网无连续，缺损；4.天面水箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4共用照明每

33、月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无乱搭接；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无缺损。5本体消防设施每月检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修。1.箱体完好，标识清楚；2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层每天检查一次，发现问题及时维修。工程部和清洁部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.室内设施齐全。3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱对方。7卫生间、茶水间每天检查一次，发现问题及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。1.墙体、地面、窗户、顶棚

34、完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管道。9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一次，发现问题，及时维修。工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂；2.线路畅通，使用正常。2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号工程方案方案标准及实施效果1房屋承重及抗震构造部位每年对房屋根基进展一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。工程部负责组织实施。1.构造安全，正常使用；2.构造性能完好

35、。2外墙面1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进展局部翻新；2.每年对国徽进展一次维护；3.每三年对外窗台进展一次安全性检查。工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3公共屋面1.每年全面修补天面隔热层一次；2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化局部；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部与清洁部协同实施。1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完好；3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程部按照相应作业规程实施维修。1.线路无老化；2.灯具正常使用，照明完好。5本

36、体消防设施1.每半年进展一次烟感试验；2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3.每年对消防疏散标志进展一次维护。工程部负责组织实施。1.设施完好率100%；2.报警系统灵敏，有效。6公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层1.每半年对公共地面进展一次维护；2.每年对楼梯踏步进展一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进展一次全面维护；4.每年对公共窗户进展一次全面维护 。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好，无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1.每年对卫生用具进展一次全面维护；2.每年对水、电设施进展一次全面维护；3.每年对墙面、顶棚、窗户进展一次全面

37、维护。由工程部按相应技术作业规程实施。1.完好、无缺损；2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1.每年检修一次，并紧固管道固定码；2.每年两季前检查一次雨水口，更换不合格局部。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水通畅；3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1.每年对冷、暖气管道进展一次全面维护；2.每年对顶棚进展一次全面维护；3.每年对通讯线路进展一次全面检修。工程部负责组织实施。1.完好、无损坏；2.线路畅通、使用正常。二、房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司

38、ISO90012000的要求来执行：1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修维修工正处理其他急修没有人手的情况除外；3、厕所堵塞要在24小时内完成需换洁具的除外；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期完毕后各进展一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。八、保安、消防系统的管理保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心局部，也将直

39、接影响到职业技术学院全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学院的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。一保安系统管理保安的招聘、培训和服装装备1、保安员的招聘、培训工作1保安员的招聘要求男性、年龄35周岁以下、身高1.70米以上，身体安康；有保安职业上岗证或退伍军人；2培训工作培训方案如下表：序号培训内容培训时间授课方培训对象培训方式考核方式培训目标1保安管理服务工作中的礼貌礼节和服务用语每月一次工程管理保安部全体保安员业余学习考试提高保安员的服务意识，

40、标准保安服务用语。2保安军事训练每月两次工程管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考试提高保安员的自律性和组织性，增强凝聚力。3消防业务知识培训及演练每月两次工程管理保安部全体保安员保安部组织内部培训考核熟悉消防业务，对消防事故应急处理措施了如指掌。4突发事件的应急技能的培训每月一次工程管理保安部全体保安员保安部组织内部培训知识考核加强保安员的应变能力和处理紧急事故的技能技巧。2、保安服装装备统一制服、统一管理。3、出入管理学院实行全封闭式管理，24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学院的人员及车辆作如下规定：1学生需凭校牌出入学院，教师那么凭工作证出入学院；2装修工或其他经校

41、方允许需经常进出学院的人员要办理“临时出入证，交纳3元/证的工本费及30元/人的保证金。3任何访客进入学院，都应遵守校区内各项制度；4以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如假设遗失，须时到管理处报失补办。3、安全管理1制止在校园内存放易燃、易爆物品，制止生火；2校园内制止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹；3贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘；4必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻；5请勿通电于围墙等地方以致误伤他人；6所有要搬离校园内的物品指设施设备、电器、装修材料等，必须要有校方相关部门开出的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚

42、，以便日后查核；7制止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；8区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不追究物业管理公司的责任；9不得影响小区智能化安全监控设施的工作。4、车辆停放管理1进入校园内的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内制止鸣喇叭，校区内限速20公里/小时，制止载重1.5吨以上含1.5吨的货车进入校区内。2驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访

43、车辆，并对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入；3所有盛载物品之车辆假设无物品来源证明，管理人员将不予以放行；4为保证校区内道路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之措施，经管理人员认可前方可进入；5管理公司有权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路；6任何车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，令其作出合理的赔偿。7校区内严禁以下行为：无牌或无购置第三者保险车辆行车；学车或试车；在公共道路上溜冰、滑板等；机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；跨位停泊或停泊于车位界限之外；在公共地方洗车、维修车辆。8特别规定停放在本校区内车

44、位的车辆，需到物业管理体制公司办理车辆出入证手续，并随车携带出入证，以备检查。进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出此而造成的损失一概由车主负责。二消防系统管理1、消防设施、设备的定期维护与保养方案和标准设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防控制台1种类指示灯含电源、信号直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年4各电器元件接线端子及端子排端子用螺

45、丝刀逐个紧固各端子连接结实无烧损。半年5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。导线无破损、烧焦现象。半年6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘。半年7控制台外表除尘用干控布、毛刷除去外表灰尘无尘。每日区域报警器1指示灯直观目测“Ac Power绿色指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切或外部Battery Test键换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V+5V。1个月3报警功能按下“Fire test键。“Zone Alarm指示灯和“Switch Care指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各

46、端连接结实，不松动。半年5信号电源线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。导线 无破损、老化。半年6外表及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动。1个月续表设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测“Ac Power绿色指示亮蓁指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源电压/后务电压切或外部Battery Test键换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V+5V。1个月3报警功能按下“Fire test键。“Zone Alarm指示灯和“Switch Care指示灯亮几十秒后，蜂

47、鸣吕警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固。各端连接结实，不松动。半年5外表及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年6外表及内部除尘如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。无尘。半年烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测20CM处喷响探头红色指示灯亮半年2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上相应位置的报警指示灯亮半年防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年3机械局部 齿轮、

48、锋条如有锈损用煤油清洗，然后加润油。无锈损且外表涂有润滑油。1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损局部无锈损。1年5电机接线端子用螺丝刀紧固无锈损。半年6击碎玻璃按钮盒直观目测。完好无损。1个月防火门1防火门门体直观目测。完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；假设无损，加机油。完好，弹性适度。半年3消防通道、防火门直观目测，并开头防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周续表设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期排烟系统1排烟风机外表除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，控制启停正常。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用

49、螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月5排烟阀1微动开头及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线员端子。端子无松动、微动开关固定良好。1个月2复位按钮、导轮、钢丝、转抽用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活。1个月。加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘。无尘。1个月。2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4各送风口百叶窗直观目测。送风口叶位置正确3个月。5控制柜电源指示灯

50、如不亮，更换指示灯灯泡。电源指示灯指示正常。1个月消防系编印控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示政党开关处于开启或自动状态。1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。触点完好，无烧损。半年3控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固。端子无烧损或松动。半年。4电源信号线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老化。半年5 控制柜除尘用干控布、毛刷除去外表灰尘。无尘。每日消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态。1个月。2批示灯按测试键。按测试键后，指示灯亮。1个月续表设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消防应急播送系统1主机各电源

51、信号、控制信号及音量调节键直观目测。信号指示正常、音量调节位置适宜。1个月。2各切换器、控制器通电试验。转换工作正常1个月。3各放大器放音试听音质、音量。音质、音量良好。1个月。4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎。端子无烧损或松动。半年。5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗。外表无粉尘。3个月。6各层扬声器接线是否结实、纸盒是否完好。如松动，用螺丝刀紧固。各扬声器接线结实、纸盒无破盒。半年。7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘。无尘。半年设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布清扫设备房地面。机房整洁、干净。1个月。2机房内照明、 开头电灯、通话检查。照明完好、 通话正常。

52、1个月。3地漏排水试验。地漏排水通畅。1个月。灭火器材1推车式灭火器材直观目测守好无损，压力在正常范围。1个月。2干粉灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全校区内。1个月。喷淋系统1水泵手动盘车。转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根。添加盘根。点动时不漏水半年3水泵添加盘根。更换并添加润滑油。水泵运转灵活半年4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆。开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀。半年5水泵和电机用擦布和毛刷。无尘。1个月6各信号阀直观目测。在区域报警器上的相应位置无报警信号。1个月7各水流指示器放水试验。消防值班室相应的指示灯

53、亮，并发出报警。3个月8喷淋头直观目测喷淋头外表油灰不可过多。半年2、消防火警应急处理措施1对接报火灾的处理管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。现场指挥员马上通知管理部经理、主力、消防控制中心及各部门负责人。现场指挥员集合校园校区内所有在场员工，假设部门负责人不在场，那么由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。消防控制中心值班员根据火场情况，按?校园区灭火应急规程?进展处理；工程部负责人指 挥科员工作各种应急处理。工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，起用应急电源。其余部门员工根

54、据现场指挥的命令，进展各种救火操作。现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统恢复正常；责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写?火警/匪警处理情况登记表?。2校园区灭火应急方案为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急