某城物业管理投标书

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1、中南世纪城一期物业管理投标书目 录第一部分 投标人的服务承诺 第2页第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料 第3页第一节 XXXX简介 第3页第二节 XXXX主要业绩 第5页第三节 资质材料 第6页第三部分 中南世纪城一期物业管理服务方案 第11页第一节 物业管理服务工作的整体设想及策划 第11页第二节 拟采取的管理方式 第18页第三节 工作计划 第22页第四节 物资装备计划 第24页第五节 人员配备 第 24页第四部分 中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施 第27页第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理 第28页第二节 治安消防管理 第

2、29页第三节 环境清洁卫生 第32页. 第四节 交通车辆管理 第34页第五节 住宅区档案资料管理 第35页第六节 服务质量效果 第39页第七节 装修管理 第40页第九节 无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准 第42页第九节 社区文化与环境文化 第46页第十节 物业维修基金的建立和使用 第48页 附： 中南世纪城一期管理处各岗位职责 第49页第五部分 测算报价 第61页第一部分 投标人的服务承诺致 新世界中心开发公司：根据已收到的中南世纪城一期物业管理项目招标文件的要求，遵照江苏省住宅物业管理服务标准、南通市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准、物业管理条例的规定，我司经考察现场和研究招标文

3、件后，经过仔细测算，小区按江苏省物业管理服务标准五级提供服务，公共服务费按人民币1.2元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，办公用户及商业部分将按照江苏省优秀物业管理大厦的标准提供服务，公共服务费分别按人民币2.2/元和3.0元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取。按招标文件的要求实行综合一体化物业管理。我司保证：自接管中南世纪城一期物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，三年之内将成为市级、省级物业管理优秀项目并力争创建全国物业管理示范小区。若我司有幸中标，将在签定物业管理合同时，向贵司交纳伍十万元银行履约保函。投标单位（章）：南通XXXX管理有限公司法定代表人（章

4、）： 日期：二00六年 月 日第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料第一节 南通XXXX管理有限公司情况介绍南通XXXX管理有限公司，为 集团成员企业，由 房地产业有限公司和 新世界中心开发有限公司共同投资组建。公司管理面积达30万平方米，公司业务主要分布在江苏南京、海门、南通，山东青岛、烟台等。接管物业类型包括办公楼、别墅、公寓、高层住宅等。管理项目主要有：南京中南麒麟锦城，海门中南大厦，青岛中南公寓。队伍继海门、南京、青岛之后运作已经逐渐成熟，目前在职员工100余人，其中管理人员大专以上学历高达100%。物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人

5、创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们XXXX人在工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色：1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人体制。对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年、每月、每周我们都要制订详细

6、的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容的培训，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们将积极导入ISO9001-2000国际质量体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都有文可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况、

7、业主的有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。3、业主第一、服务到家“业主永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们XXXX人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们的目标，随时为业主提供最优质的服务，是我们的服务态度。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到 “业主想到的要做好、业主没想到的也要做好”。公司通过

8、一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示 “XXXX人”的精神风貌。我们愿通过自己的努力，通过自己对业主的全心服务，取得政府、社会、业主的认同。第二节 南通XXXX管理有限公司业绩介绍XXXX承接的部分项目概况序号项目名称服务内容合同签约时间合同履约情况托管面积（平方米）123第三节 资 质 材 料授 权 委 托 书本授权委托书声明：我 （姓名），系 南通XXXX管理有限公司 的法定代表人，现授权委托 为我司授权代理人，以本公司的名义参加 中南世纪城一期物业管理 投标活动。授权代理人在开标、评标、合同谈判、签约及办理相关公证等过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均

9、予以承认。该被授权人就在宁办理相关公证事宜有转委权。授权代理人： 性别： 年龄： 职务： 身份证号码： 特此委托！ 投标人（章）：南通XXXX管理有限公司 法人代表（章）： 授权代理人（签字）： 日 期 ： 二00六年 月 日 注：1、本证明书与本人身份证对照使用。 2、本委托书中授权代理人的签名笔迹和印章是核对由他们签发的文件有效性的依据。 资格证明材料如下：（1）资质证书复印件1份（2）法人营业执照（副本）复印件1份（3）项目负责人简介表3-1 项目投入人员汇总表人员总数79人管理人员11人作业人员68人序号职务姓名年龄性别职称专业主要资历简述公司总部项目分管负责人31岁男中级法律95年至

10、今，曾先后在中国南车集团、南京百家湖物业、江苏商茂物业、南通XXXX就职，主持过全国示范大厦的创建工作，并接受全国城建培训中心和中国物业网的邀请进行物业管理企业经理人方面的培训现场项目负责人28岁女初级物业管理详见个人简历主要管理人员25岁男房地产经营管理详见个人简历表3-2 项目主要管理人员简历表姓名性别女出生年月1978、09最终学历大学专科毕业院校及时间毕业专业物业管理现任职务项目经理政治面貌团员工作年限7年从事项目工作年限7年专业技术职称身份证号码32062519780926186x专业技术证书名及证书号序号证书名证书号1物业管理经理上岗证/2会计电算化证/3管理主要服务经历（包括获奖

11、情况）1999、032003、09 海门00物业管理有限公司 项目经理2003、10今 南通XXXX管理有限公司 项目经理备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。 2、本表限项目负责人和主管填写。表3-3 项目主要管理人员简历表姓 名性 别男出生年月1981、07最终学历大学专科毕业院校及时间毕业专业房地产经营管理现任职务主管政治面貌团员工作年限3年从事项目工作年限3年专业技术职称身份证号码340825198107064510专业技术证书名及证书号序号证书名证书号1物业管理企业经理上岗证/2人力资源上岗证/3/4/5/6/管理主要服务经历（包括获奖情况）2003、72004、8

12、安徽00物业管理公司绿园小区管理处、主任助理2004、82005、8南京00物业管理公司 物业助理2005、9今 南通XXXX管理公司 主管备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。 2、本表限项目负责人和主管填写。第三部分 中南世纪城一期物业管理服务方案第一节 中南世纪物业管理服务工作的整体设想及策划南通XXXX管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起中南世纪城一期的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把中南世纪城一期建设成为南通首座公寓式的物业管理的典范。我们的管理总目标

13、是：自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面： 1 高标准、高水平管理的措施1.1 建立和实施完善的物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在中南世纪城一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要

14、根据中南世纪城一期的管理模式和特点尽快建立和实施ISO9001-2000质量管理体系。1.2 培育高素质的员工队伍人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。1.3 加强和完善物业管理的硬件条件在中南世纪城

15、一期物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。1.4 营造富有特色的社区文化具体内容在后续章节中有详细描述。1.5 实施办公、住宅区人性化的专业物管崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在中南世纪城一期，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注业主的生活质量，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理

16、工作得到业主的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。1.6 注重发挥业主自治、自律的功能以业主管理委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使中南世纪城一期物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥中南世纪城一期业主管委会作用，通过业主的内部组织网络和组织社区内的文化活动，潜移默化地增强业主参与管理的意识。2 管理深度和广度的做法社会

17、在进步、时代在发展。对于中南世纪城一期这样一个白领精英荟萃的广大业主而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。我们提出以下两项措施：2.1 在中南世纪城一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大业主提供各种便利条件。2.2 管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务

18、、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。3 超前性、创造性、全方位服务的意识3.1 超前性是中南世纪城一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成：3.1.1 实施住宅环境形象设计与建设（DIS）工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划（CIS）之后更富时代特色的新概念，它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成住宅管理的要素之一，同时，具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。3.1.2 全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行，公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱，同时也会提高居民的文明意识。3.1.3 充分发挥

19、电视监控系统的作用，使管理人员及时掌握中南世纪城一期各个区域的治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，使各种紧急情况能得到及时处理。3.2 创造性是中南世纪城一期物业管理的生命源泉科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。中南世纪城一期只有不断地创新，吸收国内外住宅管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。如：实行物业管理企业多元化经营，我们计划在接管中南世纪城一期物业管理工作后，在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等，以满足广大住户的日常生活需要，同时不断提高管理处的综合实力。3.

20、3 实施社区全方位服务我们在接管中南世纪城一期后，将迅速推出“温馨家园计划”，充分利用中南世纪城一期及周边地区的各类设施和场所，为广大业主提供全面周到的24小时温馨服务。如：3.3.1 定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等，丰富住户的业余生活，增进业主间的情感沟通。3.3.2 设立业主接待日和业主接待电话，向业主提供24小时全天候的护卫、保洁和维修服务。我们的口号是：“住中南世纪城一期，享受轻松生活”。使每一位入住中南世纪城一期的业主都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。4 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想中南世纪城一期位于新市区，是一个高档住宅区，在物业管理工作中，我们应以高的文化品

21、味取胜，通过住宅区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。4.1 硬件建设可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为中南世纪城一期高尚环境和文明建设提供了物质保证。4.1.1 公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在中南世纪城一期内业主基本上都入住以后，实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业主服务，同时又可以提高住户的环保意识。中南世纪城一期应为净化南通环境做出积极的贡献。4.1.2 建立优美的环境。为了使中南世纪城一期环境进一步活

22、跃起来，更具文化品味，我们将与南通玄武湖合作，对小区内各种植物进行标识、归类，将中南世纪城一期变为富有特色的小型植物园，使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花，而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识，这是一项极有意义的措施。4.1.3 对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步，环保问题越来越突出，我们计划在接管中南世纪城一期后逐步实行垃圾的分类投放和处理，并在住户手册和各投放点标明分类收集方法。设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主，一般垃圾及渣土等为主，有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾的分类处理，我们将通过各种宣传手段，增强业主

23、的环保意识，引导他们养成正确的习惯。4.1.4 严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。4.1.5 运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，逐步过渡到技防为主，运用中南世纪城一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。4.2 软件建设创建高档次的住宅小区，软件建设比硬

24、件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容：4.2.1 将可持续发展战略作为中南世纪城一期发展的主导战略。4.2.2 组织落实，措施得力。成立以管理处为主、有业主代表参加的中南世纪城一期环保委员会，着眼于中南世纪城一期长远发展，依照可持续发展战略，制定和实施中南世纪城一期环保工程。4.2.3 引入住宅形象设计与建设功能，对中南世纪城一期进行形象塑造。4.2.4 建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念，对不利于环

25、保的行为及时予以制止。4.2.5 营造“保护社区环境，创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提高环保意识，增加环保知识方面，通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等，引导住户关心社区环境。4.2.6 鼓励节约水电，组织居民开展有利于身心健康的文体活动。4.2.7 严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料的使用，加强工程监管。4.2.8 要逐步实行垃圾的分类投放、处理。5 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式5.1 中南世纪城一期社区文化活动的总体构想社区文化三项主题：营造全新的工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。社区文化三项特征：人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静、

26、祥和的文化气氛。社区文化的总体目标：使中南世纪城一期成为住宅文化的典范。中南世纪城一期将在我们的管理下大力开展社区文化建设。中南世纪城一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设，提高业主素质，培养互助互爱精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在中南世纪城一期文化建设上，我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚中南世纪城一期的无形资产，创造名牌。5.2 中南世纪城一期环境文化的构想针对中南世纪城一期的园林式布

27、局和环保要求，我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强社区环境文化和环保建设外，还准备做好以下几点：第一，维护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。第二，加强对社区内环保意识的灌输，使每个业主都自觉热爱社区内的环境，建议在社区内设计摆放一些雕塑作品，以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，整合社区环境形象，统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业主手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。5.3 XXXX的管理模式XXXX管理模式业主第一以人为本品牌战略第二节 拟采取的管理方式面对中南世纪城一期这样一个高品味、高水平、高素

28、质居住人群的现代化住宅小区，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才，以严格的管理制度规范各类服务，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实施品牌战略。我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。一、 组织系统1 组织机构（见下图）项目经理环境部工程部综合客服部护卫部2 组织机构图说明：2.1 从中南世纪城一期内部管理机构图中可以看出，我们将在业主管理委员会的监督和指导下

29、实行公司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，充分利用资源，编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处经理直接负责，各项具体工作在各组职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷、工作高效。2.2 物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与社区文化活动等工作；工程设备组负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；综合组负责管理处的财务工作和文件资料的管理及电脑打字等工作。二、 运作程序系统1 整体运作流程日常管理与维修养护住户入住房屋验收与接

30、管各类工种岗位培训护卫组环境组综合客服组各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作2 整体运作流程图说明：2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。2.2 整体动作的各个环节我们将严格按照XXXXISO9001-2000质量保证体系进行运作，它同样适用于中南世纪城一期物业管理处的整体运作方案。2.3 在管理处的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统，从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现智能化管理。2.4 在整体动作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到

31、位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。三、 信息反馈系统1 信息反馈示意图2执行实施机构（各主管、专业人员）组织指挥机构（经理）监督机构（经理）信息反馈渠道3 信息反馈示意图说明：2.1 信息也是资源，中南世纪城一期管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2 中南世纪城一期管理处在平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，项目经理就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。2.3 在监督机构控制方式中，我们采取

32、例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。四、 激励系统1 激励系统示意图激励机制文化活动机制培养提升机制奖惩机制工资福利机制思想工作机制2 激励系统示意图说明：2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。2.3 奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的

33、方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自信心和认同感，

34、把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属小孩共同联欢等活动。第三节 工作计划根据本项目情况，拟定管理方式和管理运作流程，具体计划如下：序号项目内容时间一前期介入阶段1. 收集工程施工进度、计划、设计图纸资料，及时编目分类存档使用。2. 对工程建筑中的配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试，进行满足物管使用功能的评估及建议；建立收发文、存档备案制度；收集产品安装、使用说明书等资料，为编制规范高效作业指导书提供依据。3. 对售楼资料（合同、广告、宣传）收集，并对所涉及物管服务条款进行咨询、建议和答疑，促进售楼规范承诺，为日后物管服

35、务奠定优良基础。2006.6-2007.3二 制订入伙方案与入伙资料准备制订入伙方案及入伙资料印制2006.12. 三接管验收1. 参与建设单位报验的工程项目竣工验收活动。2. 与建设单位办理物业管理接管验收工作。3. 办理水、电、气等能耗与施工单位的签认交接签收。4.设备设施资料的交接造册。2007.01四开荒保洁1. 对项目进行全面开荒保洁。2. 对项目进行作业频次作业 区域进行初步界定。2007.02五业主入伙阶段1. 入伙现场布置及人员培训，进行现场模拟。2. 安排业主入伙受理程序与工作的开展。2007.02六正常物管工作的开展按照物业管理条例的内容及相关规定进行管理。2007.3注：

36、以上计划根据项目实际销售进度可调整。第四节 物资装备计划为确保中南世纪城一期的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物质装备，同时管理处依托XXXX雄厚的资金实力、人才实力，做到资源共享，更好地为业主服务。拟定物资装备计划如下：一、 管理用房管理用房按建设方所提供原有面积安排小区各所属机构用房，具体安排方案另定。二、 员工宿舍在管理用房面积中划拨一定数量的住房面积，保证24小时职守在中南世纪城一期管理处的员工都能安排在集体宿舍中住宿，具体方案另定。三、 器械、工具、装备以及办公用品计划详见附表： 在物质装备的配备上完全按照“必需、实用、节约”的原则，同时为了保障中南世

37、纪城一期物业管理工作的有序进行，XXXX将依靠自身的资金、人才优势全力支持中南世纪城一期管理处工作，做到物质共享、资源共享。第五节 人员的配备随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化，中南世纪城一期物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，我们在人员配备上坚持以XXXX公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进大专以上包括计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业

38、人员，保证管理队伍的高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%淘汰率，确保管理目标得以实现。1 中南世纪城一期管理处人员配备图项目经理：1人工程部：9人综合客服部：6人 人环境部：20人护卫部：43人人人2 人员配备说明中南世纪城一期是集住宅和商业用房于一体的综合项目，为便于集中管理，只设一个管理处，人员配置共79人。配置表如下：部门岗 位人数管理区域班次配备标准管理处项目经理1住宅、办公用户及商业部分白班公司任命综合客服部6人经理助理兼综合部主管1住宅、办公用户及商业部分白班物管员、收费员5

39、住宅、办公用户及商业部分白班工程部9人主管1白班维修人员5住宅、办公用户及商业部分（日常维修）白班维修人员3住宅、办公用户及商业部分（配电房）三班二运转1人 / 班环境部20人主管1住宅、办公用户及商业部分保洁员19住宅、办公用户及商业部分白班电梯保洁1人、车库4人、外场3人、楼宇8人、替班3人护卫部43人主管1住宅、办公用户及商业部分白班护卫员12小区出入口门岗三班二运转4人 / 班护卫员3中控室三班二运转1人 / 班护卫员9住宅、办公用户及商业部分巡逻岗三班二运转3人 / 班车管员18停车场、车库倒班和白班第四部分 中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施依照全国优秀管理住宅小区

40、标准江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法，以及中南世纪城一期物业管理招投标要求中物业管理的招标要求，并结合我司ISO9001-2000质量标准，公司郑重承诺：自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，三年内在硬件条件符合要求的情况下，成为国家示范项目。针对招标书中物业管理招标要求，我们对房屋、设备、安全护卫等各分项指标共14项以表格的形式予以承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实际措施。1 中南世纪城一期各项管理指标承诺：（见下表）序号指标名称国家评分标准及指标投标指标1房屋完好率98%98%2房屋零修、急修及时率98

41、%98%3维修工程质量合格率100%100%维修工程质量回访率100%4地下停车场完好率95%95%5清洁保洁率99%99%6小区内治安条件发生率1以下1以下自行车、摩托车、汽车被盗率1以下1以下7大型及重要机电设备完好率95%95%8火灾发生率1以下1以下9违章发生与处理率发生率处理率0.5100%10业主有效投诉率2以下2以下业主投诉处理率95%95%投诉回访率95%95%11业主对物业管理满意率95%95%12绿化完好率95%95%13化粪池、雨水井、污水井完好率98%14管理人员专业培训合格率80%80%第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理设备

42、管理和维护及房屋本体的维修养护是中南世纪城一期物业管理的重要内容，XXXX在物业管理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富的管理经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。在中南世纪城一期的机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定了合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到为业主服务。实现业主满意，社会满意。在前述中南世纪城一期各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施的管理指标实施措施进行了阐述，此处对房屋及设备、设施的日常养护计划、定期养护计划作进一步的阐述。1 公共设备、设施及场所的维修养护计划我们结合中南世纪城一期各种公用设施的使用年限，制

43、订了公用设施日常维修方案和定期养护方案。根据住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法规定，公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。2 房屋本体维修养护计划按招标书规定要求中南世纪城一期管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外

44、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。为了更好保护业主的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。第二节 治安消防管理1 治安队伍建设建立一支高素质的治安队伍治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责。护卫员选聘以优秀退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行10%淘汰制，保持护卫员的高素质和战斗力。对护卫员的选聘和培训

45、要求已在第二节拟采取的管理方式中作了阐述。2 入住期治安管理2.1 确立治安重点加大对入住期人流、物流、车流的有效监控人流控制对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要注重管理方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。经常与当地派出所联合查暂住证、身份证的证件，把可疑分子清出小区。对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。物流控制对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。车流控

46、制两个园区各设一个车辆进出入口,以便于管理.。运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息（因为有智能化系统，所以可以取代），针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实行登记放行手续。2.2 治安防范“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动”。2.3 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。我司在中标后，将和建设方协商，尽快完善监控设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。3 常规治安管理根据江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法

47、及我司管理指标的承诺，治安管理须达到五级等级标准，为此，我们拟采用封闭式管理。具体措施为：3.1 根据招标要求，我司在小区出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，重要部位实施24小时监控。3.2 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次污染事件的发生。3.3 对地下室、通道、应急楼梯等部位设置明显标识，以利于人员的进出。3.4 护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。3.5 对外来探访人员，建立询问制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。3.6 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期

48、采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要部位的安全。3.7 制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。根据物业、业主的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理护卫服务的一项重要工作。预案工作做的好不好，直接影响到业主的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理公司的经营状况。我司已制定了详尽的小区突发火警火灾反应预案以及刑事突发事件反映预案，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区内的财产及业主的人身安全。4 治安承诺的相应的惩罚条款我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为1

49、以下。为严守承诺，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。4.1 因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足下列两种情况的小区被盗案件发生，管理处将承担责任并给予一定赔偿。a) 经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入小区进行盗窃或抢劫的；b) 经我司和有关职能部门鉴定属于管理不到位、人员失职等管理因素造成小区被盗或抢劫。4.2 其他赔偿：凡经我司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理这自身原因造成业主损失的，如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成业主损失等，我们将视情给予相应的赔偿。第三节 环境清洁卫生我们将在ISO9001-2000的

50、基础上，进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，同时培养居民良好的环境意识和卫生习惯，创造一个优雅、整洁、文明、静谧的住宅环境，让广大业主能住的安心、放心、称心和舒心。1 保洁建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。每层放置统一的垃圾桶，居民的生活垃圾上门收集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环保意识的前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。

51、1.1 垃圾收集袋装化：业主生活垃圾的收集，统一采用标准的垃圾袋进行袋装清运（管理处可以成本提供，必须以业主自愿为前提）。1.2 垃圾回收资源化：通过垃圾贮藏间的再次分类收集，从中分检出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。1.3 垃圾处理无害化：再次分检后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。在入住期内，大部分业主进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极易对小区的环境造成污染，同时存在许多不安全隐患。为此，对装修垃圾的管理我们将规定地点集中存放，并增设隔离措施，严禁乱堆乱放，并委托环卫所及时的清运。2 卫生2.1 水箱、水池按规定每年委托南通市自来水公司进

52、行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（卫生许可证、健康证）、持证上岗，水质必须经过南通市卫生防疫站的水质检定，使供水符合水质标准。同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范措施。防止有人蓄意破坏及二次污染，消灭一切隐患。2.2 和当地街道的城管科（灭“四害”的职能部门），定期杀灭蚊、蝇、鼠，做到无滋生源。2.3 制订业主公约（精神文明建设公约），规定区内不得违反规定饲养家禽、家畜和宠物。2.4 区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容：a) 进入小区车辆一律不能鸣放喇叭，并限速行使。b) 控制小商小贩进入小区高声喊叫。

53、c) 在入住期装修阶段，要求施工队在规定时间内作业。d) 培养业主高度自律意识，让其自身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改正。3 绿化我们接手管理后，将安排专业的绿化工进行养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。我们还将和合作单位合作，对中南世纪城一期内各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。中南世纪城一期成为独具特色的公园。第四节 交通车辆管理为了加强住宅区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交管部门的有关法规，结合中南世纪城一期的实际情况，实行严格控管系统服务，堵疏结合的管理办法。1 园区内的交通秩序

54、、交通管理，由管理处负责，接受交管部门指导，重大交通事故，车辆盗窃等移交交管部门处理，管理处要积极配合。2 严禁机动车停放小区，所有业主车辆均须驶入地下停车库或指定地点。3 小区设立门卫24小时值班，特殊情况入区的机动车辆，实行严格出入登记手续。4 巡逻护卫要经常巡视车辆进入情况，指挥行使、停放、维护秩序，督促车辆办完事后及时离开。5 进入停车场的机动车驾驶员，要服从车管员的指挥，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按停车场管理规定执行。6 摩托车、自行车一律停放指定地点，其他地方不得乱停乱放。第五节 住宅区档案资料管理1 档案管理运作环节1.1 资料的收集1.1.1 建立档案室，采取系

55、统化、科学化、电脑化的先进手段，实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。1.1.2 资料的收集坚持系统、完整的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实际需要出发，扩大信息资料的来源，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。1.2 资料分类整理1.3 资料归档管理归档就是按照资料自身规律、联系进行分类保存。根据实际需要，中南世纪城一期的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存

56、，如录像带、胶卷、照片等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。档案的出、入室都有严格的规定：出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出，入室时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。1.4 档案的运用采用先进的检索软件，逐步建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。1.4.1 外部网：与广大业主、主管部门进行联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅

57、调用，便于工作监督和检查。1.4.2 内部网：管理处内部联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。2 档案资料的类别档案资料大体分为物业管理政策、法规资料，竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录及档案。2.1 竣工验收资料（如下表）名 称资 料 内 容工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料工程技术资料A 竣工图总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B 地质勘察报告；C 工程合同及开工、竣工报告；D 工程预算E 图纸会审记录F 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；G 隐蔽工程验收签证；H 沉降观察记录；I 竣工验收证明书；K 新材料、构配件的鉴定合格证书；L 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备检验合格证书；M 砂浆、混凝土试块试压报告；N 供水、供暖的试压报告；O 园林绿化的图纸和清样；P 设备清单、安装调试记录