某医科大学职工小区物业管理方案说明

《某医科大学职工小区物业管理方案说明》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某医科大学职工小区物业管理方案说明（199页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 . . . 医科大学职工小区物业管理方案目 录一 序言部分 4 1 医科大学职工住宅小区基本情况概述 2 投标承诺书 3 法定代表人授权书二 新锐物业介绍 8 1 公司简介 2 公司组织架构图 3 新锐物业执业的资格 4 新锐相关服务项目介绍三 新锐的服务 12 四 新锐对医科大学职工住宅小区的服务理念 14 五 新锐对一颗大学职工住宅小区提供的基本服务项目 16 人力资源管理 财务管理 前期介入 前期介入的工作容 设备、设施及房屋的管理 公共秩序维护工作 环境与绿化管理 公众关系与精神文明建设六 项目处各岗位工的任职要求 26 七 物业管理用房及相应设施的配备 29 1 物业管理用房使用计

2、划八人员的培训 30 九 物业服务分项标准与承诺 35 1 物业服务分项标准与承诺 2 承诺依据及保证措施 3 日常服务要求及工作流程十 物业的设备设施养护管理、保洁、公共秩序、护绿工作的常规实施方案 39 工程类：1 对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施2 对业主所有的设备设施维护措施 环境类： 1 卫生保洁及绿化管理 2 清洁标准 公共秩序维护类： 1 物业管理区域保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控 的岗位责任描述 2 停车库管理的制度和措施 绿化类： 1 绿化按季节维护、保养项目和措施十一 突发事件应急措施 53 1 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 2

3、小区物业管理围突然断水、断电、无煤气的应急措施 3 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 4 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 5 电梯突然停运或机电故障的应急措施 6 消防事件的应急措施 7 刑事、治安事件处理程序 8 燃气泄漏、触电事故处理程序 9 其他突发事件的应急处理程序十二 丰富社区文化,加强业主、使用人相互沟通的措施 60 1 构建社区文化 2 建立社区信息平台 3 根据业主需求组织各类社区活动 4 节日布置 5 社区文化活动策划 6 社区文化的动作与实施十三医科大学职工住宅小区前期物业服务介入方案及预算 63十四 接管验收 65 1 验收依据 2 验收标准 3 合同约束

4、4 验收计划 5 验收接管动作流程 6 验收表单十五入住 75 1 接房办理现场选址 2 接房办理时间 3 接房办理环境布置 4 接房办理人员配置 5 接房办理资料容 6 接房办理流程十六 结束语 77附件一 员工通用礼仪规 一 序言部分 非常感医科大学教职员工对新锐物业管理的信任,我公司非常珍惜这次合作的机会,为更好的把握这次机会,充分体现我公司的实力和诚意,我们针对医科大学教职员工住宅小区专项管理特点,认真制定了医科大学教职员工住宅小区前期物业服务方案。为使该方案更好的为后期物业管理奠定基础,我公司还根据物业现况,并结合多年来对相同类型物业管理的丰富经验,又提出了较高的管理目标和服务理念,

5、并致力共同塑造一个精品物业,充分体现标志性精品工程的示效应。 由于掌握的资料不够全面,本方案仅作为医科大学教职员工住宅小区前期物业管理的专项方案,不妥之处敬请指正,我们将随时根据贵单位所提出的建议和要求不断完善,更改该方案。 新锐物业目前服务的顺祥.壹街区、新锐地带等项目与本项目非常相似,其服务经验也将为医科大学教职员工住宅小区物业服务的发展提供借鉴,并为其今后的服务奠定比较扎实基础,我们所开展的是全方位的、专业化的管理服务。 新锐物业如能承担医科大学教职员工住宅小区之全权物业管理工作,我们承诺：按照ISO9001：2000的规要求建立一套完整物业管理方案并渗入到日常的管理中开展一系列符合小区

6、特色的服务,以真正体现高品质物业的意义。 诚挚地感贵单位给与我们参与医科大学教职工住宅小区小区物业管理的机会。新锐全体将全力以赴,致力使本小区成为地区的物业管理品牌项目。新锐将以此为契机,提升与展现自身的管理能力和服务水准。1 医科大学教职工住宅小区住宅物业基本情况概述 医科大学教职工住宅小区住宅小区由顺祥房地产开发开发建设,地处沙坪坝区大学城。 医科大学教职工住宅小区的物业类型为：花园式住宅小区 项目建设用地面积235901.53平方米。 项目总建筑面积243766.17平方米,住宅建筑面积210903.21平方米,服务用房建筑面积22218.78平方米,配套设施建筑面积1798.41平方米

7、,幼儿园建筑面积1513.96平方米,车库及配套设备用房建筑面积7331.81平方米,建筑密度 %,绿化率 %。 本项目建筑物共 幢, 幢 层, 幢 层, 幢 层, 幢 层,； 本项目规划建设机动停车位 个； 注：上述数量将作为本投标方案制作参考数据。2 投标承诺函致：医科大学职工住宅小区物业管理招标组或建设筹备组医科大学教职工住宅小区物业管理项目招标邀请函现已收悉,现正式决定参加此次投标活动。我们根据医科大学教职工住宅小区物业管理项目之投标邀请意向,经研究相关文件后决定应标,现提交本投标书1份； 据此函,投标人兹宣布承诺如下： 1、我们已经详细审核了投标邀请意向之全部容。 2、我们将按照邀请

8、意向的规定,承担相应的责任和义务,并严格遵守政府相关 的法律法规。 3、我们将提供招标文件中要求提供的其他证明材料。 4、我们将严格审核全部招标文件,包括招标文件的解释材料和附件、招标文件 的修改如果有,并按照招标文件的规定,严格遵守政府相关的法律法规,承 担完成管理合同规定的责任和义务。 公司名称：新锐物业管理 ：86155868 公司地址：市高新区科园一街25号新锐地带B栋13-4 邮政编码：400039：68795030 申请日期：20XX 月 日3 法定代表人授权书致：医科大学职工住宅小区物业管理招标组建设筹备组 本授权书声明：注册于中华人民国市新锐物业管理在下面签字的红董事长,代表本

9、公司授权在下面签字的 为本公司的合法代表人,就市沙坪坝区医科大学教职工住宅小区项目物业管理服务招标招标编号为： 的投标和合同执行,以我方的名义处理一切与之有关的事宜。 本授权书于贰零零玖年 月 拾 日签字生效。 特此声明。投标人：新锐物业管理地 址：市高新区科园一街25号新锐地带B栋13-4法定代表人：职 务：董事长被授权人：职 务：二 新锐物业介绍1 公司简介新锐物业管理成立于20XX3月,现注册资金为人民币300万元。是一家专业化的具有国家二级物业管理资质的物业管理公司。公司始终将用心服务、诚实守信、服务到家、业主满意的服务宗旨贯穿于服务全过程。用心做事、踏实做人、细致入微的为业主做好每一

10、项服务,在物业服务过程中,始终倡导服务以人为本的理念,实行人性化、个性化服务,不断满足业主日益增长的物质文化需要。公司努力提高员工忠诚度,使其有归属感和成就感,并用我们的真诚和专业承载业主一生的重托,使物业不断保值、增值,赢得广大业主的高度赞誉,更赢得一定的美誉度和知名度,树立起新锐物管品牌。 公司致力于推行ISO9001:2000质量管理体系,建立健全了各项规章制度,并一如既往的贯彻执行,我们专业从事中高档商品住宅、公寓、办公楼宇、商场等综合性物业项目的全权委托物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务等；新锐倡导员工与公司同成长,公司与客户共发展的企业价值观,我们遵循的企业文化为：新锐物

11、业的宗旨：用心服务、诚实守信、服务到家、业主满意新锐物业的精神：铸造诚信、构建和谐、服务社区、奉献社会 新锐物业的服务理念崇尚以人为本,追求及维护社会、业主、企业三方共得利之根本需求。公司目前公约管理面积已逾60余万平方米,项目分布在渝中区、高新区、大渡口区等主城区。 2 公司组织架构图总经理总经理助理助理助理副总经理助理助理经营拓展服务质量行政后勤人事管理信息管理机电技术土建技术财务部集团监管品质管理部行政人事部技术保障部壹街区服务中心新锐地带服务中心巴蜀大厦服务中心3 新锐物业的资格 企业组织机构代码证 工商营业执照企业物业管理从业资质证企业通过中国质量认证中心贯彻ISO9001:2000

12、的认证4 新锐与医科大学教职工住宅小区相似项目及介绍本公司博采众长,独具特色,推行标准化管理模式,在每个不同的管理项目中采取统一管理体系下的不同管理手段,取得了很好的成效,与发展商、业委会和业主均建立了良好的合作关系,得到各方的充分认同。项目名称：顺祥.壹街区项目特色：大型综合社区 项目位于大渡口区核心地带,紧邻大渡口区府,建筑面积50万平方米,拥有小区中庭花园、水景、健身设施、地下车库、商业用房、幼儿园等配套设施。图片项目名称：顺祥.新锐地带项目特色：商住综合小区 项目位于高新区石桥铺科园1街,建筑面积9万余平方米,拥有小区花园、篮球场、车库等配套设施,在20XX被评为高新区物业管理优秀小区

13、,20XX被评为市全民健身示小区。三 新锐的服务客户服务需补充图片1、接待咨询服务2、房屋交接服务3、住户关系协调4、租赁管理受理5、家政服务6、装修服务及现场监控.每一种服务手法的设计都体现着我们以客户需求为关注焦点用心完善每一个服务细节的理念公共秩序维护需补充图片1、全天候小区公共秩序维护2、区道路交通管理3、车辆进出及停放管理4、消防安全管理5、中央监控系统管理6、二次装修管理7、突发应急事件处理.具备专业技能、丰富经验,经过系统培训的员工真诚的为业主提供服务以规的管理体系、强大的责任感、高效的机制满足您的所需设施设备维护需补充图片1、楼宇单元可视对讲系统2、红外线防盗探测器3、公共设备

14、监视监控系统4、公共照明系统5、背景音响广播系统6、家庭安全防系统7、给排水系统监控宁静的小区,优雅的生活环境睿智的人群,便捷的生活我们将用我们的汗水为您全情维护保洁绿化服务图片1、公共区域地面清扫2、公共区域玻璃擦拭3、外墙定期清洗4、小区开荒清洁服务5、地板打蜡、石抛光6、水景定期清洗7、植物修剪、养护.配备先进、齐全的保洁工具为业主提供优质、高效、全面的清洁保养服务营造干净整洁、幽雅舒适的环境社区文化建设及社区活动组织、开展图片丰富多彩的业主活动篮球、舞蹈、登山.重点节日庆祝.无时不刻地体现着新锐人对业主及家人的关心、尊敬四 新锐对医科大学教职工住宅小区的管理服务理念4.1 新锐物业所倡

15、导的服务理念 我们认为服务是一种承诺,是一种对服务对象体现关爱和真诚的承诺,更是一种责任,我们将以关爱的心态,重的兑现我们的诺言。本公司以铸就诚信、构建和谐、服务社区、奉献社会的企业精神,符合国人需求的标准化、规化的服务方式,为各业主带来快节奏、高效率、简洁、安宁、舒适的现代都市生活。专业化管理即我公司将根据的实际情况,组建一支专业化的管理服务队伍,我公司大部份员工都具有各专业的中、高级职称,并有丰富的操作经验,能使所辖小区的各种配套设备在最佳状态下运转,也能提供各种设施最完善的养护措施,大量优秀的复合型人才能使小区的服务真正做到高效、简洁、安全、舒适。社会化服务是针对实地的建筑风格和接房业主

16、所提出的以人性化的社区服务为主,穿插个性化服务的总服务模式。我们将着力实施品牌战略和形象工程,倡导一种小区大家庭的文化、经营、科技、环保等观念,坚持挑战平凡,无限创新的精神,信守用心做好每个细节的服务理念,让每一位业主领略到真正意义上的安居,享受舒适人生。企业化经营物业公司作为一个企业,就必然有其自身生存、发展的基础。为了能够长期使小区各业主生活在一个快节奏、高效率、简洁、安全、舒适的现代都市生活中,作为保障公司正常运作的资金是必不可少的。我公司通过多方面调查及反复、精确的预算,在保质量,博信誉、创名牌的方针指导下,我们将在各小区管理服务中将以尽量保平,略有盈余的基调,真正做到把服务作为物美价

17、廉的商品提供给业主。4.2 新锐服务中已导入了管家式服务涵 最舒适的生活是在辛勤工作之余,有专人为您的生活提供所有的支持,使我们的业主能够有更多的时间、心情去感受生活、品味生活,感受到更多的生活情趣。我们将在医科大学教职工住宅小区的物业管理服务中,把新锐已积累的成功经验导入现场管理中。4.3 站在业主的角度发现并解决问题在日常工作中服务者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是否合理,是否给业主造成了不便,先于业主去发现并改进工作中的缺陷和不足。我们认为这样才能体现真正专业的管理服务水准,才能创造真实的客户满意。4.4 突出个性化服务：在小区大门口设立形象佳、态度好、熟悉小区物业概况的安全管

18、理员,24小对进入小区的业主或来访亲友进行引导,提供便捷的办事咨询服务,同时负责维护小区大门口的公共秩序。作为品牌小区树立者,医科大学教职工住宅小区物业服务中心将有制定一系列的为小区整套的服务,确保小区的整体物业服务水平处于较高的水平。4.5 体现零干扰服务零干扰服务是我司在长期的物业管理实践中总结的一种人性化的管理方法其就是充分尊重业主的私密空间,在为业主提供服务时,把对业主的干扰降到最低,实施零干扰工作方式。4.6 开通专项服务热线为了保障业主需求得到及时的响应和满足,我司将开通24小时专项服务热线,接受业主的咨询、报事和投诉,专项服务热线在接到咨询、报事和投诉应在标准文件规定时间作出反应

19、,及时解决业主需求。同时我们提出365天天天不断服务的理念,强调服务的持续性,在医科大学教职工住宅小区推行365天工作制和24小时值班制度,形成系统的36524服务模式,物业管理服务的一切工作每时每刻都在进行,所有的职能都处于运行或待命状态,服务全天候向业主开放。在业主需要物业服务的时候,都能得到有效的响应和处理。4.7 推行早巡制管理模式小区的管理应保障人力,医科大学教职工住宅小区物业服务中心主要负责人每天到岗后后,将组织相关专业负责人,对辖区进行巡视、检查设施设备、人员在岗、小区清洁和绿化项目,发现问题强调迅速处理,并保持对情况的有效跟进和监控,确保服务工作有秩序的开展。五 新锐对医科大学

20、职工住宅小区提供的基本服务项目 医科大学教职工住宅小区的管理要在精、细、严上着手,充分体现委托方和物业管理公司的要求及业主的期望。 精要有精品意识。在小区绿化景点布置、公共活动场馆设计和布局、各类标牌、标识制作及摆放要精致；注重服务过程、服务对象、项目的差异性,在不断提高劳动效率服务质量、技能和服务的容,与业主生活更贴切。要有精品意识,坚持业主第一,服务至上,树立公司形象,提高公司信誉。 细每一项事、每个环节都要做到位,使各项工作有效地展开,从管理着手,公司每年两次通过问卷、交谈、专访了解小区客户要求和意见。在安保方面,力争小区不发生任何刑事案件；清洁卫生没有死角。开展形式多样的服务,要想业主

21、所想,业主想到我们保证做到,业主没有想到的,我们要想在前面。 严管理中要体现高效、精干、全方位,部管理坚持能进能出、优胜劣汰、奖惩分明的工作机制。严格的管理,严密的组织,严谨的执行,确保把物业管理的各项工作做好,做到位。5.1 针对医科大学教职工住宅小区的6项特式服务设施设备定期巡查维保服务科学、合理的节能降耗服务循环操作的高质量保洁服务松紧相宜的人性化安保服务温馨热情的微笑规服务有针对性的各项应急预案设置5.2 新锐物业公司有将派专业的骨干人员对医科大学教职工住宅小区进行物业管理,并定期对公司骨干人员及新进人员进行专业培训,保证公司服务人员的能力成长,及后备人才业务素质。5.3 专业条块管理

22、服务 人力资源管理 在一段时间加强集中培训工作,包括公司宗旨、理念、规章制度、礼仪规、物业管理市场化动作等,尽快使员工接受新锐物业的企业文化,融进新锐大家庭中。 严格执行员工行为规附件一,根据不同工种和岗位统一着装,佩证上岗,使用礼貌用语等。 员工的服饰标识、工作状态、礼仪规和服务态度保持相对稳定的状态。 经常组织有益于团结协作和身心健康的集体活动,如联欢会、读书交流、技术操练比赛、公益劳动等。 财务管理 新锐将为医科大学教职工住宅小区项目开设独立的管理并由公司财务部负责管理,该项目所有物业管理费收入均存该,而相应的所有支出也于该列支,一切支出项目将以年度预算为依据予以核准。财务部每月出具物业

23、管理收支报告,对照比较物业实际收支与预估收支,以供管理处及委托方清晰了解并掌握物业财务收支状况。 前期介入重点部分 要管好医科大学教职工住宅小区,在对设施、设备及房屋建筑的了解是不可忽视的；对设施、设备及房屋建筑的了解在于物业管理的前期介入。这就离不开物管的相关技术人员介入规划设计、建筑施工、设备采购定型、设备安装、工程建设、房屋交付使用过程中,新锐要从业主的角度和未来物业服务的角度出发,客观分析规划、设计、安装、验收、交房等方面的情况,为业主及施工单位提出中肯意见和建议,以减少业主未来对物业功能与配置方面的遗憾。 新锐针对医科大学教职工住宅小区项目前期介入工作的工作容新锐本着对委托方负责的精

24、神,将我们多年从事物业服务工作的经验与开发单位共享,根据医科大学教职工住宅小区项目的规划设计情况,提出相对系统和务实的建议。 前期介入工作容 研究小区之设计及总体规划,并从使用者及物业服务的角度,提供顾问意见及报告,并接受业主委托,协助审查图纸； 研讨机电设备的配置和设计,在用量、型号、预见的潜在问题及日后维护等问题向委托方提出管理方面意见,并协助审核方案； 对停车场及配套建筑和设施的规划和设计提出有帮助的意见；为节能降耗,向委托方提供合理调节区域公共照明及供水的点位布置的建议； 根据项目的实际情况对日后维护的原则向委托方提供设施设备安装、配套小品布置、智能化设备选型及安装等方面建议； 在委托

25、方同意的情况下,对工程招标的容提供顾问建议； 定期参与委托方工程会议； 对工程用品及首次物料的购置提供相关之清单供委托方参考； 对日后的计划性维修,提供初步的预防性维护项目,以供参考； 了解施工过程中的预埋及修改情况,为后期管理积累资料； 初步制定整套工程维护的工作程序,包括所有日常检修的工序、检修的报告及应用表格以预备交付使用后的应用或修订。一物业管理前期介入阶段划分1、项目规划设计阶段由于项目规划设计的遗憾容易导致物业使用中产生难以整改和修正得到问题,因此我们再医科大学教职工住宅小区项目的前期介入,将主要以建议修改、优化规划设计方案为主,将我们多年从事物业服务实践中掌握的信息及时反馈给设计

26、单位,力求在规划设计阶段就充分考虑到业主使用与未来物业服务的实际需求,让设计更加人性化,更具前瞻性。2、项目施工阶段在项目施工阶段,物业公司的介入能起到在前期确保功能定位和物业使用功能完善的作用,为未来业主的使用降低潜在风险,并为今后物业服务的设备安装、调试,物业接管验收,设备设施的维护保养扫清障碍。同时通过派工程技术人员到施工现场,熟悉基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道管线的铺设及走向等这些日后难以从外观上察觉的工程情况,收集工程资料,及时提出整改建议,也为后期物业接管做好充分的准备。3、物业管理准备阶段通过前期介入,为今后物业的正常服务打下坚实的基础。通过技术档案建立,图纸收集,工程施工

27、重大事件记录等方式,我们能够清楚的掌握项目建设中的情况,同时根据相关情况提前进行机构设置、人员配置、费用预算、员工培训、交接房准备工作,使项目建设与物业服务能够自然过度,让物业的硬件建设与软件服务相得益彰。4.前期介入费用估算由于前期介入时间长达1年有余,且在这个阶段我公司将组织各类专业人员参与各个阶段的介入工作,并保持与设计、施工、建设等单位的充分沟通,会产生较大的费用,经过我们针对前期介入工作量的初步估算,需要约30万元的费用,因此我们希望前期介入费用按规划建筑总面积1元/平方米核算,分阶段支付,规划设计阶段支付费用的30%,项目施工阶段支付费用的50%,接管验收及进驻阶段支付费用的20%

28、。针对本项目的前期介入,我们要开展下列工作：前期介入服务实施分项表序号介入阶段阶段定义介入项目分类关注重点1规划设计阶段概念设计阶段了解项目整体情况2方案设计阶段建筑规划道路人车出入口垃圾中转站幼儿园物业用房设备用房公共活动用房健身运动场所公共卫生间景观、导示了解景观设计风格、思路了解导示设计风格、思路项目文件规划、设计证件产品交付标准初步设计任务书初步设计阶段验证方案设计阶段被采纳意见的修改情况建筑平面布置物业功能用房布置封闭管理条件人流控制单元楼层平面布置电梯、管井位置、开门方向单元大堂布置停车库结构及平面布置评估通风、烟道、发电机房、配电房、水泵房等对使用的影响围墙设置包括安全周界生化池

29、、隔油池电、气、给排水水电计量方式及安装车库照明度及控制弱电、防雷系统配电容量、给排水系统供水方式及压力环境高大乔木与工程安装的关系电缆沟排水排污管井及走向燃气管线布置绿化保洁用水管线布置及排水环境环境照明点位布置及控制灯具选型单元大堂电器控制室外配电箱、弱电箱、调压箱等设置植物搭配与建筑物的风格匹配水体设备用房施工图设计阶段验证初步设计阶段被采纳的意见修改情况建筑平面布置周界设置公共活动用房布置空调外机位置预留公共活动区域装饰装修图垃圾中转站弱电客户服务中心装修图巡更系统点位布置电视监控点位布置重要设备选型施工阶段环境周界安防系统点位布置中控室设备布置健身器材布置安装小区标识牌设置重要设备选

30、型前期介入工程人员到岗预计交房日期提前180日,2名前期介入专员进驻施工阶段门窗安装按小区成果要求跟踪各施工阶段后塞缝、打胶工艺泼水试验五金件安装装修工程楼地面工程成品保护收边接口空鼓裂纹检查口房间几何尺寸单元大厅找坡防水施工车库标志及划线弱电、安防工程巡更、电视监控、周界施工位置调试跟踪隐蔽工程设备安装隐蔽工程调试跟踪操作设备安装位置直接埋地的隐蔽管线埋设深度环境工程种植土跟踪植物搭配及栽种土壤排水相关配套施工移动通信信号覆盖、电视、宽带、水、电、燃气设备安装室装饰、外墙装饰物业用房施工前期介入工程人员到岗工程人员进驻进驻人员按预算50%开始准备接管验收工作集中检查进行逐户检查土建施工问题门

31、窗、水电安装问题管道安装及相关位置预埋、预留情况管理处工作人员到岗人员进驻预计交房日期提前30日,按预算编制90%到岗集房交房准备集中返修跟踪建设项目移交期间返修跟踪重点问题收集整理交房资料准备交房现场业主接待交房现场业主返修问题汇总现场返修问题跟踪,反馈二物业接管验收管理物业的接管验收,直接关系到今后物业管理工作能否正常开展,应从今后管理使用的角度,切实做好这项工作,为日后的管理打好基础。1、物业接管工作流程公司下达新接物业验收指令钥匙移交,签收移交清单总经理会同有关部门筹备新的物业服务中心中心移交管理用房,物业服务中心进入物业总经理会同有关部门组建接管验收小组开发公司移交整个接管的物业进行

32、物业的接管验收 开发公司提供两书一证物业服务中心进入正式管理,做好交房准备 提出接管验收的问题,跟进相关整改并参加复检2、成立接管验收小组对接管物业医科大学教职工住宅小区进行验收接管验收工作程序与业主或开发单位签订前期物业服务委托合同筹备项目管理处组建物业接管验收小组进行物业的接管验收对接管验收中发现的问题进行整改督导钥匙移交签收移交清单移交管理用房管理处进入物业发展商移交设施设备资料开发单位提供住宅使用说明书和房屋质量保证书接管验收容和标准以及记录表格依据建设部颁布的房屋接管验收标准、城市住宅小区竣工综合验收管理办法等有关规定,及业主生活的合理要求,制定验收容、方法观感验收法和使用验收法和标

33、准。接管验收应提交的资料产权资料：项目批准文件；用地批准文件、规划批准文件、建筑执照、施工许可证等。技术资料：建、构物竣工蓝图总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸和小区完工后的景观小品及绿化等竣工资料；电梯及机电设备的操作、维修、养护说明书、电路图及其他资料复印件及验收文件；地质勘察报告；工程合同开、竣工报告；工程预、决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、购配件的签定合格书；水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格书；沙浆、混土试块试压报告；供水的试压报告等

34、资料。上述移交资料建议统一由物业公司指定的业人员保管,资料存放在物业公司本部,并严格执行行政管理制度中文档管理xz-04-03。同时,所有含保修协议容的合同,应由开发单位整理成统一表格,编号造册,表格容包括：安装保修单位全称、地址、保修容、保修期限、联系人、联系、注意事项等,一并交物业公司备查。3、接管验收过程的处事原则在处理接管验收过程中,遇到质量问题应坚持原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性,就是事实,铁面无私,不能因个人利益而放弃原则。在验收中对查出的问题应作详细记录,要求建设单位组织返工。返工达不到要求,不予签字。所谓灵活性,就是具体问题具体分析,不能把接管双方置于对立状态,而应共同

35、协商,力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。对工程质量的验收要坚持细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生的影响相当久远,给管理带来的困难和障碍也是巨大的,所以在进行工程验收时必须细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦,也会严重损害广大业主的利益。三前期物业管理1、管理机构见前；2、物业管理制度配置系统；3、管理、服务人员的招聘和培训；4、参与竣工验收；5、物业的接管验收工作；6、住户入住接房管理；接房阶段的前期准备；接房工作的实施；入住管理有关手续文件；入住通知书；接房须知；缴费通知书；验房书；用户登记表；住户手册和业主临时规约待后编制；7、物业装修管理工

36、作装修管理标准作业规程；装修申请程序；流程图超常规装修内容常规装修内容业户报政府部门审核合格否签住宅装修服务协议办理装修相关手续合格缴纳各项费用颁发装修许可证审验申报资料不合格业户向管理部提交装修申请及方案业主陪同装修单位负责人办理临时出入证房屋装修申请表；装修申请审核；装修管理规定；告知业主及施工单位签订装修协议书；装修协议书；装修施工管理；装修完工检查；房屋室装修检查表；8、物业服务管理；9、协助业主筹备、召开首次业主大会；10、档案资料管理见附件业主档案管理标准作业规程；建立与管理业主档案；定期管理业主权籍； 设施、设备及房屋的管理 建立一支适应和满足小区全方位、全天候养护的服务队伍,细

37、心做好日常的维修,确保小区设施、设备的安全使用。 建立完善的管理制度和岗位责任制,并在各工作岗位上墙贴。 编制每年度维修、养护计划,并落实到每月实施计划中。 建立设备档案,摸清设备状况家底,在此基础编制年度维保计划及预算方案。设备的财产和运行状况均要挂牌予以标明。 编制突发事件应急处理程序,并对所有相关人员进行培训。 依靠科学的管理手段和认真细致的工作态度来关注节能工作。 专业技术工作必须持证上岗,并在规定时限通过审验证。 变配房电气设备运行正常 各开关、仪表、指示灯完好,设备及设备房清洁； 定期进行维修保养,有记录报告； 有值班工作日志,交接班制度完善,进出人员登记严格； 时刻注意无鼠防鼠,

38、杜绝意外事件的发生。 确保电梯24小时运行 - 电梯由专业公司维修养护和物业公司技工巡检急修相结合； - 24小时保证有维修人员在小区值班。遇困梯须在10分钟救出被 困人员； - 所有电梯须经技监局检查并核发安全使用证和检验报告后方可运行； 房屋建筑养护 - 保证物业正常使用,尽量杜绝人为破坏,最低限度减轻自然损坏,延长物业 的使用寿命。 - 做好季节性的特殊养护工作,如梅雨季节的通风、干燥；雷雨季节前对 避雷设施的检查； - 大风季节前对高空及室外建筑的检查以及密闭窗户防漏等； - 建筑外观完好、整洁；建筑墙面、地砖、天花、厕所等的各种损坏要及 时修补,不让人们有破损的感觉。 其它设施 -

39、定期清洁二次供水水箱,并送卫生防疫部门检验符合标准； - 水泵运行正常,定期保养,无漏水、漏油,有养护纪录； - 按环保要求处理排污,各种排污管道无堵、无漏； - 各类维修工作的合格率100%。 接到第一线的报修,须在10分钟赶到现场,并在第一时间处理解决。 公共秩序维护工作要点 保安员须具有两面性,一面是庄重威严,以对待各类可疑犯罪分子,维护小区和谐稳定；另一面是有热情助人,以对待小区管理区域各正当人士,提供方便与帮助； 执勤要求：建立紧外松的24小时值岗、巡查、监控制度；增加保安人员在公共道路楼道及屋面等地段的巡逻。 全体保安人员必须接受处理突发事件的应急处置流程的培训。 劝阻商贩、直销人

40、员及其他非小区业主和住户的人员随意进入小区。 加强对车辆,特别是非机动车的停放管理。 督查和阻止不文明施工和践踏绿地的行为,提高公共区域的文明程度。 要提倡为需要帮助的人提供帮助,如扶一把、提一下送一程等人性化的服务。 全体服务人员的仪表、仪容,统一服装,佩胸卡上岗。 定期组织保安人员进行训练,每年择时举行不同类型的消防培训和演练。 环境与绿化管理 环境保护工作容 保洁工除定时定点清扫外,同时也是环境保护的监督员,也就是包干区域的责任人。 修补好不文明人随意开拓的绿地中的通道,加强环境布局的总体规划。 在主要道口竖立指示牌,方便顾客寻找。指示牌的设计追求新颖美观,可以作为美化环境的点缀。 加强

41、对施工场地的管理,杜绝野蛮施工。施工区域周边要用明显的标识加以遮拦,将其与正常使用区域划分开来。 公共区域不影响瞻观的情况下合理布置垃圾筒设计上有特色和庭的座椅,为业主提供方便。 调整室盆花的摆放,适当点缀书画,增加环境美和高雅的氛围,让人们置身其中时得到美的享受,冶情操。 绿化、景点管理工作容 - 定期修剪花草树木和及时补种,保证绿化成活率达到95%。 - 聘请专业园林工艺师进行总体设计和绿化管理指导,使小区外总体环境更和 谐、更优美。 公众关系与精神文明建设 服务于医科大学教职工住宅小区的新锐物业全体员区应该具备3种精神： - 主人翁精神 - 一丝不苟精神 - 奉献精神 物业管理涉及的方方

42、面面关系很多,相对复杂。在我公司管理的各个物业项目点, 都能较能较好地处理与各方面的关系,并建立起了良好的社会关系网,我们自信一 定会与各方合作得愉快和顺利。 新锐一直以来能建立起良好的社会关系网,与各方人士合愉快,是建立在对自身标 准严要求、做任何事情都规守法以及要别人做到的自己先做到的基础之上的。因 此客观地说,一般企业与新锐合作都会感到是件愉快的事,因为我们给予对方的总 是合理和共赢。 为了加强与相关各方的沟通和交流,新锐通常的做法是每年数次采用多种方式广泛 吸取客户的建议和意见,从中吸取养分和智慧,不断提高和完善自身。 对待投诉我们会在第一时间处理,并在处理的全程与投诉人保持沟通,并在

43、处理完成后24小时将处理情况反馈给投诉人。 本方案谈及的很多方面工作是精神文明的容。另外,还将在小区相关处开辟宣传栏廊,定期出版,作为精神文明的阵地。六 管理处各岗位员工的任职要求主要岗位人员 1、主要岗位人员任职要求 项目经理的任职要求 # 大专以上学历； 3年以上综合物业经理或同级职位工作经历； 首次聘用时年龄不超过440岁,身体健康、相貌端正、为人正直、有团队精神； 物业管理或酒店管理等相关专业,熟悉物业管理法规、政策及相关业务知识； 具有较强的计划、组织、沟通、协调能力； 持有物业管理经理岗位培训、非财务人员的财务知识培训、物业经理书。 客服主管的任职要求 # 大专以上学历； 具有三年

44、以上物业管理经验； 首次聘用时年龄不超过35岁,身体健康、为人正直、有团队精神； 熟悉物业日常各项管理业务的特点、程序,了解有关物业管理法规、政策； 办事能力强,能独立处理工作及应对突发事件； 具有较强的组织、沟通、协调及部管理能力及文字表达能力； 持有物业管理从业书。 保安主管的任职要求 # 男,大专以上学历,1.7米以上； 物业管理及法律相关专业 具有五年以上物业服务经验；有酒店服务经验有限 首次聘用时年龄不超过45岁,身体健康、为人正直、有团队精神； 熟悉公共秩序维护、消防常识及要点,能独立处理日常工作及应对突发事件； 具备一定的组织、协调及部管理能力； 持有物业管理从业书,退伍军人优先

45、。 工程维修主管的任职要求 # 男,身高1.7米以上,年龄30-45岁左右； 大专以上学历,机械或管理专业毕业,有较强的业务知识； 从事设备管理工作五年以上,有管理宾馆、商务楼设备的经验； 熟悉智能化设置的维护、保养的要求；持有相关证件 工作认真踏实,作风严谨,有良好的协作和团队精神。 品质管理部经理 大专以上学历 熟悉ISO9001全套体系及各项操作程序； 熟悉物业管理运作程序及法律法规； 具备较强的管理、协调能力,熟悉保安、保洁、工程等部门管理程序； 持有物业管理从业及审员证勤/财务的任职要求 # 女,中专以上学历； 首次聘用时年龄不超过35岁,身体健康； 能熟练使用计算机； 有二年会计/

46、出纳工作经验； 工作责任心强,做事认真仔细,效率高； 持有助会/会计员证书或会计上岗证者优先。 保安领班的任职要求 # 男,高中以上学历； 有二年以上物业或酒店管理经验； 首次聘用时年龄不超过30岁,身体素质良好； 遵纪守法,无不良纪录； 沟通能力较强,有一定的文字表达能力； 工作责任心强,机智敏捷； 退伍军人,持物业管理岗位证书者优先。 保安员/装修管理员的任职要求 # 男,高中以上学历； 有一年以上相关工作经验； 首次聘用时年龄不超过30岁,身高1.70米以上,身体素质良好； 遵纪守法,无不良纪录； 礼貌待人,懂得常用礼节礼仪； 退伍军人,特物业管理岗位证书者优先； 维修养护工的任职要求

47、# 男,高中以上学历； 有二年以上相关工作经验； 首次聘用时年龄不超过40岁,身体健康； 持有相应上岗证及技术等级证书； 熟悉相关专业知识； 具备设施设备维修及管理经验； 工作责任心强,能吃苦耐劳。 保洁工的任职要求 # 女,初中以上学历； 有一年以上相关工作经验； 首次聘用时年龄不超过40岁,身体健康； 工作责任心强,能吃苦耐劳。2、人员编制 # 项目经理1人客服主管1人管理员 5 人维修主管1人综合维修员 8人保安部主管1人保安员 46 人车管员 4人保洁工 30人绿化工 2 人总计：101人七 物业管理用房物业管理用房使用计划 按照物业管理相关法规及物业管理实际操作之需要,以及本项目规划

48、的要求,本项目的物业管理用房约有1270平方米； 新锐将该用房主要安排如下： # 客户服务中心接待区； 办公室区； 分为经理办公室、管理人综合员办公室、档案室、会议室、员工宿舍、库房等 # 员工休息区；员工更衣室、员工就餐区 其他用房将按现场之实际,另行协商设定；如工程部作业间、工具间、物业杂物 存放间等。八 人员的培训传递企业理念、服务技能、考核要求,建立无补型、学习型组织,持续提升服务质量；立足于战略高度,充分开发医科大学教职工住宅小区服务人员的工作潜能,以客户需求为导向,对职员进行分类分层培训,对培训过程以及结果进行适时评估,同时鼓励职员以多种形式参与学习训练。a) 培训工作的指导思想我

49、们始终高度重视人力资源的培训与开发,把培训提升到一个战略的高度,我们相信,一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为：、培训是企业壮大的催化剂。、培训是员工职业生涯的加油站。、培训是企业给员工最实惠的福利。我们在人员培训上拟采取如下措施：1、 结合我司多年来物业服务的经验,并根据物业服务市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训容,保证培训效果。2、 树立管理者就是培训者的理念。建立随时、随地、的培训模式,每一位管理人员都担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练,包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达,让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。3、 根据工作需要,建立职员轮岗培训制度,建立无补型团队。使每一位服务工作人员都形成我们的服务网的有机结点,而不是孤立的个体,确保优质服务在部和谐配合的基础上得以实现,保证首问责任制的正常运行。4、 培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。5、 保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化,采用先进科学的方式例如拓展训练、感受性训练、游戏等增加培训的效果。6、 采用目前国际企管人员流行的KAS培训方法即集知识K