河南某物业管理公司信息摘要

《河南某物业管理公司信息摘要》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南某物业管理公司信息摘要（131页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 .某物业管理公司信息摘要- -日期：129 / 1312007年第5期（总第十期）导 读以物业税征收稳定房价的政策已越来越明朗化，国家拟进行部分省市首先进行物业税出台前的试点工作，从明年开始，这项政策将逐步得到落实。物业税征收政策将如何施行，会不会真正起到稳定房价的作用，种种猜测和疑问只有在政策法规出台以后方能知晓。在第一部分政策法规中，可以从中窥探相关动态。在地方动态中，摘录了全国部分省市物业管理的行业动态，涉与容有政策法规的制定、管理措施以与相关案例等。经营指导容涉与商铺、设备、智能化小区管理，管理品质、物业招标等容。其中不乏有指导意义和借鉴意义的方法、措施。知识学习一栏摘录了ISO给物

2、业管理带来的价值、物业管理的前期介入等三篇文章，有一定的理论参考价值。案例解析依旧摘录了物业管理的典型案例，着重从物业纠纷角度进行了摘选。其中也涉与了业主大会选聘和前期介入等相关案例。本期容较多，时间仓促，难免有疏漏和不当之处，希望大家谅解，如发现问题请与时指正。目 录政策导向4国税总局积极稳妥进行物业税出台前准备工作4物业税拟明年选部分试点城市进行实转5征收“物业税”将彻底颠覆中国房价7物业税征收应该从别墅和豪宅开始？10地方动态13：物业管理四大问题有了明确的解决方案13：物管收费也要明码标价17：住宅物业管理费标准总体下调18：停车位将有“房产证”23：四大管理模式共存旧区物业管理提升老

3、房价值26：共有收益引发物管行业调整29物权第一案：业委会“炒”掉物业成被告33:物业拟推最低服务标准和收费36:首家招标前期物业公司产生37经营指导39如何进行商铺的物业管理39如何发挥业主委员会在物业管理中的作用60多样化物业需要多样化物业管理模式65关于住宅小区前期物业管理的思考69物业管理企业的设备管理74智能化住宅小区物业管理77物业管理服务品质的评价80小区管理处筹备方案87前期物业管理招投标应建立回避制度91知识学习96ISO给物业管理带来的价值96浅析物业管理的前期介入98物管公司在住宅分户验收中的地位与作用103案例解析108物业公司与业主的矛盾究竟在何处？108业户利益重于

4、一切112楼上漏水迁怒于物业公司业主拒交物业费败诉115物业管理不当引起的法律纠纷案116有限责任,无限权利?物业管理纠纷案件的法理分析118业主大会选聘物业公司经典案例121早期介入和前期物业管理案例分析124政策导向国税总局积极稳妥进行物业税出台前准备工作国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。这位负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。 物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据

5、是国际上的普遍做法。这位负责人表示,从2003年起，税务总局和财政部先后批准了、等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又批准、四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点围。（来源：中国新闻网）物业税拟明年选部分试点城市进行实转国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示,目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露,明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。 据悉,目前,物业已经在、这10个省市进行房地产模拟评税试点。 明年拟实施“空转实”试点 虽然目前有市场人士预计,随着物业税“空转”城市增加到10个,明年全面开

6、征的可能性加大,但业权威人士指出,根据目前进行的房地产模拟评税试点情况,明年将会选择部分试点城市进行“实转”,即进行征收试点,而全面征收仍需要更充分的准备。 国家税务总局有关负责人也表示,开征物业税政策性比较强,而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂,因此要在立法前进行更多的研究,从技术上为物业税的开征作好准备。 物业税也叫不动产税,它的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。业人士认为,开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本,对投资和投资性需求的抑制作用较大

7、。 据悉,从2003年起,财政部和国家税务总局先后批准了、等六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点。今年又批准、四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点围。 空转、实转完善征收框架 业专家介绍,物业税在部分城市空转,以与将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架。从现在的情况看,作为房地产保有税的物业税,有望将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以与土地出让金等收费合并,按年征收物业税。 国家税务总局副局长宋兰曾介绍,我国房地产税制需进一步改革和完善,即通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。她认为,开征物业税有利于房地产市场的健康稳步发展。但物业税

8、需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件,还需积极研究。 从技术角度看,物业税改革关键在计税依据的调整,按照国际惯例,评税价格应作为计税依据。税务总局有关负责人表示,在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上,税务总局和财政部加强了与有关专家与国际组织的合作、沟通、联系,并选择部分地区进行模拟评税试点,目前已创建了符合国情的评税工作模式,开发了计算机评税软件,建立了政府部门间的良好合作关系,并培养了一批专业人才。 房地产市场在稳定器“渐近” 国民经济研究所所长樊纲总结道,物业税是房地产市场的在稳定器,而当前对房地产市场的调控政策多是从外部用力。“大家都想着未来价格上涨带来的好

9、处,同时又不支付物业持有成本,这就鼓励了投资性需求的膨胀。”樊纲认为,开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房,也有利于减少奢侈品需求;还将使政府有了稳定的税源,避免“土地财政”。 开征物业税的意义绝不仅限于调控房价,其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。“开征房地产税,能够引导地方政府增加基础设施,提供更多公共服务,改进区域环境,从房地产价格升值中获得更多收益”,业专家指出。 但物业税的实施效果还需要看其征收的力度大小,所以,即使开征物业税,也不一定导致房屋价格下降,“比如,如果物业税的适用税率低,每年每套房子平均只需缴纳一、二千元,那么相对于房价上涨所带来

10、的好处,仍是微不足道的”。 目前,我国居民住房来源比较复杂,拆迁房、单位分配住房、商品房、经济适用房、两限房等,因此,征收物业税要么需要分类征收,要么就只能实施比较低的适用税率。业人士认为,对房地产市场的调控,并不能单纯依靠物业税,单凭简单的物业税也很难扭转房地产价格的基本走势和格局,“组合拳”仍将是房地产调控的基本模式。 国家税务总局副局长宋兰曾介绍,我国房地产税制需进一步改革和完善,即通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。（来源：新京报）征收“物业税” 将彻底颠覆中国房价房价在中央政府的“调控组合拳”下依然“高烧不止”，一些城市已经严重超出了普通消费者的

11、承受围，甚至开始影响社会和谐问题。对此，国税总局已经在、等10个省市进行房地产模拟“物业税”评税试点。并且，将于明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。商品房价必降无疑政府对房地产的调控措施从金融、行政等方式出发，却未真正撼动房价的根本构成，也未能真正改变市场上的供需矛盾。但是“物业税”一旦开始征收，其效应绝不只表达于对于房价的抑制上。税收一直是政府调控市场经济的杠杆，它能对社会财富再分配起到良好的推动作用。在我国，房地产契税、开发商交纳的土地出让金基本上都是一次性交的。而在这个卖方市场的条件下，这些税费都将加入到房价转嫁于购房者，房价如此之高与高额的税费是分不开的。普通商品房

12、价格中，税费、开发商利润是房价的主要组成部分，其中税费包括开发商的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等以与房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果开征“物业税”则将彻底改变这种商品房价格的构成方式，将这些费用分期由政府收取，均摊到房屋的保有阶段。如此一来，开发商不必集中将如此多的税费一次性交纳，开发成本必将大幅度下降，商品房价格也将下降无疑。市场供求关系扭转房价能够在调控之下保持继续上涨的势头，根本原因就是市场上的供求关系严重失衡。而投资需求旺盛又是市场需求的一部分，抑制投资一直是宏观调控的重要一步。而加息、提高首付等手段只是在销售环节上

13、抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。因为“物业税”则是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中将背负重税，若是用于投资用途的，出租的费用赶不上交纳的税费，投资回报期大大延长。商品房的投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。并且，对于房屋的持有环节加以重税必然会引起二手房市场的活跃，那些拥有多套房产的持有者必然出售手中多余的房产，那些空置的房屋也将被推向市场。当非刚性需求减少，市场供应量不变的情况下，那些有着自住需求的人群则

14、将成为真正的需求，市场上的供需关系将趋于平衡，购房者也将理性对待房地产消费。中国楼市彻底颠覆开征“物业税”后的房地产市场将彻底颠覆“房款高”的现状，成为“买房容易养房难”的状态。随着经济适用房、廉租房、限价房的大量上市，许多购房者肯定会进入观望阶段，开发商若再想单方面提高房价将非常困难。在降低房价和抑制投资的同时，开征“物业税”从长远的角度来看也将避免地方政府“以地生财”的腐败现象，并对优化住房结构、促进小户型发展等作用，最终则是通过它来推动房地产市场的健康发展。但我国地域广大，区域间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，物业税的征收还需要更加完善的制度和先进科学的管理方式，所以开征“物业税

15、”任重而道远。物业税征收应该从别墅和豪宅开始？据媒体报道，财政部财政科学研究所所长贾康日前在“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”上表示，物业税的试点围已从六处扩大到十处，总体的发展趋势是渐进的，但是应该尽可能把渐进过程推快一点。他建议，有关部门在下决心把物业税由空转转入实转时，是不是可以考虑明显的营业性和非营业性，这样有助于减少摩擦，取得社会公众高度的认可；同时，非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立别墅和豪宅开始。事实上，今年9月初，国家税务总局和财政部批准、和4省市作为第二批物业税“空转”试点地区，加上2005年起第一批试点的、和，“空转”地区增加到10个。但是，空转和实际运转确实是两个

16、完全不同的概念，那么，究竟会不会在一个城市开始真实运转呢？会从别墅和豪宅开始真正运转吗？大众评判台励俊：操作有难度支持对独栋别墅开征物业税。独栋别墅的土地利用率低，因此应该承当相应的物业税费，而且这种费率完全可以在土地拍卖时就一并收取。物业税征收从豪宅开始，也符合民意。但各地收入水平不同，豪宅的界定难度较大。所以物业税征收的操作难度很大。林永泉：需要突破口空转实势必触动一些既得利益者的奶酪，因此要实转很难。怎么开始呢？是先啃硬骨头，还是先拣软柿子捏？能否找到最适宜的突破口是此举成败的关键。中铭：区分征收物业税作为调控房价的一项措施，本人觉得应该有针对性。独栋别墅和豪宅当然应在被征之列。我认为对

17、于那些拥有两套以上住房或房屋面积大大超标的也不能放过，而一般家庭的非营业性房产则需区别对待。郝彬彬：得先厘清关系我觉得不能从豪宅开征。开征物业税的前提是厘清物业税与现有税费之间的关系，如果从独栋别墅和豪宅开征，那么此前独栋别墅和豪宅在流通环节的税费怎么办？是不是要再来个单独处理？沸点特稿开征物业税是一个系统工程 晟中国指数研究院华东分院副院长我觉得真正开征物业税还得有一段时间。这会有一个较长的准备期。因为开征物业税需要具备很多相关条件，首先要想清楚征收对象，还有不同的物业双轨制问题怎么处理，征收税基是怎样的情况，土地出让金和物业税之间的关系又怎么理清楚，还有我们的征询系统等，这是一个浩大的系统

18、工程。目前所谓的“空转”试点实际上是要改按房屋原值征税为按评估值征税，因为物业值是随着轨道交通等各个方面的相关因素而有变化的，原值就是当时购置房产的成本，随着物业价值的变化，以这个基础征税，本身就可以表达出物业增值的部分来征收相应的税。而物业税由空转转入实转时，如果可以考虑明显的营业性和非营业性的区别，操作可行性上会更方便一些。因为物业税征收是一个系统工程，涉与很多部门、诸多因素，所以才要有空转试点，就是在探讨不同的模式，看哪种更适宜。征收物业税本身带有调节贫富的目的，大家都觉得要强化和谐社会观念，多占有资源自然应该多付出相应的代价。关于物业税从独栋别墅和豪宅开征的提法，我是这么看的：由于这些

19、物业附加值更高，相对其他住宅来说又较少。对于一个系统工程来说，本着先简后繁、先易后难的原则，所以建议从别墅和豪宅开征的考虑也是很正常的。目前空转试点城市已经增加到10个，从这10个城市的分布就可以看出其特点，既有超大城市，又有中小城市，有发达城市也有发展相对落后的城市，其实这也是想从中找出最优的模式，充分考虑各地区的不同情况。至于开征物业税能否起到抑制房价的作用，具体还要看将要出台的物业税是一种怎样的征收方法，才能预计其效果。征收物业税的方向肯定是对的，关键是要充分考虑中国房地产的现状和特色，包括是否能与我们目前的征询系统、评估系统等匹配好，有很多技术问题不能忽略。（来源：中国新闻网）地方动态

20、：物业管理四大问题有了明确的解决方案成立业委会的小区尚不足两成、物业费难收、物业公司“越俎代庖”收水电费 昨天（10月30日），在市十二届人大常委会第39次会议上，市人大常委会执法检查组向常委会会议交上物业管理条例检查报告，在肯定成绩的同时，检查组明确指出物业管理中存在的问题，相关部门针对这些“病症”，提出了明确的解决药方。 问题一：目前，全市3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%，还不到两成。业主委员会不成立将导致很多物业服务无法开展。截至今年4月，收取商品房住宅维修金130亿元，但专项维修资金的使用必须由业主大会决定并经全体业主2/3以上通过

21、，由于业委会成立率低，绝大部分小区无法使用这笔钱，全市累计支用维修资金415万元，使用率仅为3%。 回应：业主委员会将获法律地位 市将抓紧调研制定地方性法规、规章，将相关容列入立法计划。今年年将出台业主大会成立和运作指导规则、物业服务合同示文本等规章，明年上半年出台物业管理项目负责人管理方法。 问题二：不少小区业主家的水电气热费都是由物业公司代收，容易造成物业把售水、售电等事项当作催缴物业服务费的手段。 回应：物业不得代收水电气费用 市将强化公共服务职责。市政公用事业服务单位要承当物业区域相关管线、设施设备维修与养护责任，实现向业主、使用人等最终用户收取使用费用。 问题三：在检查中发现，一些开

22、发商擅自更改规划，导致住房质量不合格、销售面积缩水等问题损害业主权益。此外，公摊面积划分不明确，市政基础设施不配套、服务供应不到位造成业主生活不便。近两年全市59件重点物业纠纷中开发遗留问题超过一半，宣武区法院近年审理的物业纠纷案件，有七成是开发遗留问题引起的。 回应：开发遗留问题将分类清理 2008年，全市将对住宅项目开发遗留问题情况进行调查，并对问题进行分类，逐步清理。 问题四：部分物业企业服务意识淡薄，仍以“管理者”自居，服务态度差，甚至有野蛮粗暴的做法。服务不到位，有的盲目追求利润，收费至上，收费与服务不相符。 回应：物业不达标不许接新项目 2008年将在全市推行物业服务标准化。对于那

23、些不能达标的物业企业，将被督促整改，整改仍不达标的，将不允许再承接新项目、晋升资质等级。 权威表态 街道和乡镇将参与房屋验收 住宅项目能否交付使用，街道和乡镇政府将有关键“一票”。昨天（10月30日），在市十二届人大常委会第39次会议上，副市长刚报告了“规物业管理议案办理情况”，透露物业管理将纳入社区建设，街道和乡镇将参与到新建住宅项目的交付验收。 报告中提到，将出台关于加强住宅区物业管理工作的指导意见，全面推进住宅区物业管理纳入社区建设。首先明确街道乡镇在物业管理工作中的职责。街道和乡镇负责组织、指导业主委员会的成立和换届工作，并对业委会进行指导和监督，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之

24、间的矛盾纠纷。 市建委物业管理处处长成在承受记者采访时表示，街道和乡镇主要起监督的作用，在房屋交付使用前，街道应参与考察项目配套设施等是否到位，业主入住后能否享受到应有的服务。市建委将进一步研究细化实施细则。 新老物业交接规年出台 记者了解到，一部详细的新老物业交接规将于今年年底前出台，业主收房时该考察什么项目，可按照“目录”一一对照。 不少业主在收房时只能看出保安、保洁等表面的服务设施，遗漏掉很多专业的项目和管理容，成透露，这部规将详细收录诸如水泵、电梯等容易忽略的基础设施项目标准，由此对物业公司服务标准也提出了更高的要求。 产权登记遗留问题 集中清理 刚在报告中特别提到了加快解决拆迁安置用

25、房产权办理等历史遗留问题。产生此类问题主要有两种情况，一种是国有土地上的拆迁安置房屋，在土地使用、规划、建设等方面存在不同程度的问题，缺乏相关资料和手续或存在开发纠纷，无法按照现行的管理规定办理产权登记；一类是集体土地上的安置房屋。将对这些问题进行清理，其中对国有土地的安置房屋办理安置拆迁户的房屋产权，同时允许实际使用人参加房改。 近期，地铁复八线和京通快速路拆迁工程、右外危改回迁约700多户拆迁安置用房产权问题正在研究解决。对于集体土地上的房屋，依照现有法律规定无法办理产权证，将成立专门的工作组分类处理。(来源：中国新物业网)：物管收费也要明码标价作为整顿房地产价格秩序的措施之一，从11月1

26、日起，各物业的物业服务收费也要全部明码标价，并采取两色标价牌制度，属于政府指导价的物业服务收费使用绿色的市物业服务收费标价牌（样式）；属于市场调节价的物业服务收费使用黄色的市物业服务收费标价牌（样式）。并且物业服务收费调价要提前1个月标示，即意味着物管收费标准执行1个月之不能调价。昨日，市物价局发出了关于加强物业服务收费明码标价管理的通知。 提供家政服务也要标价 市物价局规定，物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价；物业服务企业须将物业服务标准通过公示栏、标价牌、手册等方式向业主公示，并在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。物业服务收费明码标价的容包括：物业服务企业名

27、称、收费项目、收费对象、服务容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准、收费依据、价格举报12358等。物业服务收费标价牌实行两色标价牌制度。属于政府指导价的物业服务收费使用绿色的市物业服务收费标价牌（样式）；属于市场调节价的物业服务收费使用黄色的市物业服务收费标价牌（样式）。市物价局强调，物业服务企业承受委托代收有关费用的，也必须明码标价。物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。物业服务企业提供其他服务的，如家政服务等，也要按规定标示服务容、服务标准和收费标准等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业

28、服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。违规最高罚20万元与出售房地产一样，物业服务企业也不得利用虚假的或者使人误解的标价容与方式进行价格欺诈，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。物业服务企业违反规定不实行明码标价或利用标价进行价格欺诈的，将由政府价格主管部门依照关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定和价格行为行政处罚规定实施处罚。据悉，最高处罚金额20万元。：住宅物业管理费标准总体下调历时三年几易其稿，新的住宅物业服务收费指导标准已经出台，并将从11月1日开始实施，有效期为两年。昨日，市物价局联合市国土资源和房产管理局发布

29、了市住宅物业服务收费指导标准，并对其进行了详尽解释。在收费水平上，新的收费指导标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标准作出适当调整。由于目前住宅以高层为主，总体而言，收费水平是往下调。具体收费标准，随后将会在红盾信息网和国土部门上发布。新指导标准多层住宅的最高一级和最低一级分别为1.3元/m2?月和0.6元/m2?月，比现行标准上调30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级分别为3.9元/m2?月和1.9元/m2?月，比现行标准下调13%和27%.收费指导标准改为菜单式现行的收费指导标准是区分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个物业管理类型分成四个收费等级，每个收费等级有

30、收费指导标准和对应的服务容。需要注意的是，每个收费等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物业管理服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格。而新政策则将指导标准的形式改为了“菜单式”，即根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共用部位与共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护五个项目，每个服务项目划分为五个等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务容。这样，业主与物管企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。在收费水平上，新的收费指导标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标

31、准作出适当调整。多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为1.3元/m2?月和0.6元/m2?月，比现行标准分别上调30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为3.9元/m2?月和1.9元/m2?月，比现行标准分别下调13%和27%.但由于目前住宅以高层为主，总体而言，收费水平是往下调。前期物业要高价得申报物价部门相关负责人表示，新政策主要在两方面发挥作用：一是作为前期物业服务收费（新房出售尚未成立业主委员会的小区物业）的政府指导价标准，即五个项目的最高收费标准加总后的收费标准可以作为前期物业管理收费的最高收费标准，具有政府指导价的作用；二是作为已成立了业

32、主委员会的住宅物业在业主与物业管理企业协商定价的参考。相比“综合式”收费标准，“菜单式”对成立了业主委员会的物业，可以针对具体物业管理的实际情况，组合出至少3125种收费标准，而综合式的收费指导标准仅有5种收费标准，菜单式指导标准的指导性大大提高。“新政策作为前期物业收费的政府指导价标准是一个很大的亮点”，物价部门负责人告诉记者，近年来一些开发商在卖新房的时候，趁机捆绑物管企业以与高额的物业管理费用。而业主在抢购新房的恐慌情绪下，无暇也无法就物业管理费跟开发商讨价还价。因此此次发布的新政策确定前期物业服务收费标准应在指导标准围确定，即高层最高3.9元/m2?月，多层最高1.3元/m2?月。如果

33、因楼盘高档，收费标准确实需要突破政府指导价最高收费标准，那么物业建设单位必须在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格申请。未经市物价局核定的，不得超出指导标准的最高收费标准。此次新政策的另一个亮点就是力促业主委员会的成立。焦点问题解答物价部门联合国土部门答疑解惑五个项目构成物业服务整体业主可自点服务级别1.“菜单式”指导标准发布后，业主与物业服务企业协商定价时，业主是否像点菜一样，可以在五个服务项目中任意选择项目，如业主可以不选择园林绿化项目或公共秩序维护项目？答：“菜单式”让业主点的是服务级别而不是服务项目。首先，新政策发布的“菜单式”指导标准，是根据物业服务的项目与物业服务成本构

34、成将服务项目分为五项，五个服务项目构成物业服务的整体，一般情况下，物业服务收费应包括五个服务项目，而不是在五个服务项目中选择一个或几个；其次，之所以发布“菜单式”指导标准主要是考虑到物业本身的差别。同一小区，选择不同的物业服务企业，收费标准不同；选择不同的服务深度，收费标准不同；不同的小区，共用设施设备、园林绿化等硬件配置不同，收费标准也不同；即使在小区硬件设施与服务水平完全一致的情况下，小区规模的大小也会影响收费标准。在“菜单式”模式下，尽可能多地考虑到物业的差别；再次，住宅小区收费标准的确定，应当遵照质价相符的原则，根据小区的具体情况，分别选择各服务项目的一个等级组合确定。前期收费不得超标

35、准2.新楼盘确定前期物业服务收费标准的程序是什么？答：新政策实施后的新建物业，前期物业服务收费标准应在指导标准围确定。收费标准由开发建设单位与其所聘的物业服务企业根据物业本身的硬件设施配置、物业服务水平等按质价相符的原则，确定各项目的收费等级加总形成该物业的收费标准，并与物业买受人在购房合同中约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。如果收费标准需突破指导标准规定的最高收费标准的，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请。未经核定的不得超出指导标准的最高收费标准。开发建设单位通过招标或协议与物业服

36、务企业确定收费标准后，收费标准应与物业买受人在购房合同中约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。此外需要注意的是，备案的情况不仅包括前期物业服务，也包括成立了业主委员会的小区，业主与物业服务企业签订物业服务合同后应向物业所在地的物价分局备案。超标准须业主大会同意3.成立了业主委员会的小区，物业服务收费标准超出指导标准的，是否要向价格主管部门申报？答：新政策规定，成立业主委员会的住宅区物业服务收费实行市场调节价。超出指导标准只须经业主大会同意，不需要向价格主管部门申报。新方法前已约定者收费照旧4.新政策实施后，对实施前已确定收

37、费标准的，如何规定？答：新政策实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。新政策实施时尚未成立业主委员会且未签订前期物业服务合同约定收费标准、但经价格主管部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。业主大会成立后，业主大会与物业管理企业可参照本指导标准调整收费标准。对于因物业本身的法律地位或业主的法律身份或业主长期无法联系等问题，无法按规定成立业主大会和选举产生业主委员会的物业，如老住宅区、原农村物业等，需确定、调整物业服务收费标准的，可由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主和使用人意见并取得过半

38、数书面意见后，指定物业所在地社区工作站或居民委员会与物业管理企业参考指导标准协商确定。物业不能单方面调整收费5.新的指导标准发布后，物业服务企业可以直接依据新的指导标准调整收费标准吗？答：按照物业管理法规规定，物业服务企业调整收费标准必须经业主大会同意。物业服务企业不能单方面调整收费标准。（来源：物业网）：停车位将有“房产证”小区的停车位可自由买卖近日，市国土资源和房产管理局对外发布公告，市区分所有建筑物停车位出让转让方法（代拟稿）（以下简称方法）将公开征求意见，此举意味着这份自2003年开始起草、至今已数度易稿的文件近期将正式出台实施，届时在符合一定的条件下，小区的停车位将可自由买卖，并发放

39、房地产（停车位）证。小区车位分类区别对待记者从市国土部门了解到，方法中提与的“区分所有建筑物”实际上是指拥有多个业主在建筑拥有物业的建筑物，生活小区即典型的“区分所有建筑物”。按照方法中的管理条例，将对区分所有建筑物的停车位进行分类，主要分成配建停车位和增设停车位两大类。其中，配建停车位是指规划要求必须配套建设的停车位，而增设停车位则是由开商根据个人意愿在配建停车位之外另行投资建设的停车位。方法对两类车位进行了区分对待，明确规定停车位经登记并取得产权证书后方可依法进行转让、出租、抵押或以其他方式进行处分。其中，配建停车位中必须设置时钟停车位以供临时停车使用。在过户转让方面，除时钟停车位外的配建

40、停车位和增设停车位都可依据土地使用权出让合同的约定进行转让，但配建停车位的受让对象仅限于本建筑物的区分所有权人（即只限于该小区业主），而增设停车位的转让则必须首先满足本小区业主的需要方可另行处置。关于交易方法，方法中指出：“停车位买卖当事人，应依法或依据土地使用权出让合同的容签订房地产（停车位）买卖合同。当事人在房地产（停产位）买卖合同中，应就停车位的围、楼层分布、车位号、买卖面积、买卖价款等事项进行约定，并附测绘平面图。”停车位必须经过登记并取得产权证书后才可依法转让、出租、抵押或以其他方式进行处分。增设停车位的承租人可为该建筑物区分所有权人以外的第三人，即增设停车位可租给小区以外的人使用，

41、而配建停车位的承租人则仅限于小区业主。市区分所有建筑物停车位出让转让方法（代拟稿）还特别提出，该方法只适用于市围的区分所有建筑物的停车位出让、转让，政策性住房附设的停车位不在此列。买卖停车位不会影响车消费停车位出让转让方法的实施，会对车辆经销商产生何种影响？记者近日采访了市的一些车商，对此大部分经营者均认为此规定的出台不会影响市民的车辆消费热情。起亚汇天源的谭总称几乎不存在影响，“因为并非强制性购买停车位，可以租用，现在大多数车主都是租用停车位。”而品质汽车的王副理则认为，方法对于打算购车的朋友可能会产生一些影响，如果买车位的价格与买车价格相当，部分人会产生迟疑。市汽车经销商商会一位姓王的工作

42、人员告诉记者，目前尚没有车商反映销售受到影响。作为政府出台的一项管理规定，王先生称此举将使停车难问题得到缓解。王先生认为，使用费用仅仅只是有车族开支的一部分，而且未必都是购买车位，选择租用的比例较大，“能买卖停车位的只是少数。要有影响的可能是出让车位的部分人士。”记者亦从市多个小区物业了解到，多数都还未接到相关通知要行车位改革，市汽车经销商商会也表示，由于现在了解与实施方法的区域有限，停车位改革的波与面尚未表达。有人担心停车位挤占公共空间市民先生作为“老牌有车族”对方法的实施是苦乐各一半。感受过停车难，对于出台这样的政策先生是满心欢喜的，“这样比从前容易找到停车位”。但同时先生也担心实施该措施

43、后会导致车位掌握在少数人手里，如此就极有可能使车位变得愈加昂贵，增加用车成本。作为没车一族的吴先生则更为关注放开车位管理会不会越来越多地挤占市民的公共空间，“利益驱使下，会使投资商增加车位修建，而一定程度上的自由交易与租赁将为这种行为提供便利，最后势必影响公共空间的维护。”吴先生希望投资商在追求回报的基础上也能多考虑社会公益。(来源：物业网)：四大管理模式共存 旧区物业管理提升老房价值根据市政府批转的“关于对市旧住宅小区实行物业管理意见”的规定，旧区实施物业管理应提供以下服务：房屋共用部位、设施设备的养护、维修、管理；小区共用设施设备的养护、维修、管理；绿化、树木与绿化设施的养护、管理；环境卫

44、生清扫保洁服务；环境秩序、车辆行驶和停放的管理；门岗值勤和巡视管理。本市旧区物业管理主要存在以下四种模式：1、房管部门牵头管理的模式。房管部门在旧区物业管理中发挥了主力军作用。例如南开、河西房管局先后成立了专门从事旧区物业管理的企业。2、街道、居委会牵头管理的模式。红桥区、河东区推行这种管理模式。3、专业公司管理的模式。和平区政府与市佳立洁保洁服务公司签订了旧区物业管理委托协议。按照协议规定，佳立洁保洁公司将对和平区整修小区提供三项基本服务。4、企业产单位自管模式。单位产比较集中的小区分布在河东区、区，主要是军产和铁路产小区。房产中介：旧区整修使房产增值记者从中原地产和“我爱我家”等房地产中介

45、机构了解到，本市通过对旧楼区的整修，使得这些旧楼区住宅在租赁市场与中介市场增值5%至10%左右。中原地产的物业管理总监陆峰介绍，旧小区大都集中在城市核心区，项目本身具有地段优势，所欠缺的就是物业管理。通过旧小区整修，弥补了物业本身品质的不足，加之实施物业管理，房产增值是必然的。“我爱我家”分公司副总剑冰告诉记者，整修过的旧小区无论从环境和安全度来讲，都会增加承租者或购房者的满意度，因此，房子增值也就理所当然了。据“我爱我家”和“21世纪不动产”等房产经纪提供的数字说明，中环线以的旧小区，如果实施物业管理，四、五十平方米的偏单或独单的租金价格为每月800元左右，如果实施物业管理，每个月的租金价格

46、则为1000元左右。另外，在二手房买卖中，实施物业管理的旧小区房价，也要提高5至10个百分点。新旧住宅小区物管有嘛不同据市房管局物业处有关负责人介绍，新旧物业小区在物业管理上共有四大不同。首先是管理对象不同，旧区都是1995年以前建成的小区，房屋和设施设备都比较旧，而且产权分布比较分散。其次是管理模式不同，旧区物业管理主要有专业公司、街道居委会和管房单位牵头管理的三种管理模式。第三是服务容不同：旧区物业管理根据整修情况一般提供保洁、保安、绿化三项基本服务。最后是收费标准不同：旧区物业费按照市物价局批复的文件规定，每月每建筑平方米不高于0.3元。新区物业收费按照市普通商品住宅小区物业管理服务收费

47、管理方法的规定的四个等级标准，并由物业公司提供相应的服务。此外，在旧小区，园林、绿化、环卫、路灯等专业部门还承当着相应的职责。关注小区物业管理最近，南开二马路怀庆里的大娘到中介机构咨询，打算把一套闲置的房子出租，她惊喜地发现，租金比去年增加了10%，这完全得益于小区面貌的改观。在南开区，像怀庆里一样实施旧区物业管理的小区已达69个，管理面积370万平方米，受益住户达到4万余户。据了解，从2003年开始，本市各区逐步实施旧区物业管理，截止到2005年7月，全市实施旧区物业管理的小区已达238个，1319.54万建筑平方米，占需整修小区建筑面积的54%。旧区物业管理不仅改善了居民的居住环境、房产增

48、值，更重要的是提高了旧小区广大群众的生活质量。新闻：旧小区物业咋改造据了解，本市的旧小区概念，是指1995年以前建成的成片住宅小区。从2003年开始实施的旧楼区综合整修，包括十大项容，主要指拆除旧楼群中的违章建筑和违章厅房、清洁小区和楼道卫生、实施绿化、整修小区道路、安装路灯楼道灯、粉刷外部楼体，有条件的还要配置社区活动用房等。旧区整修达标符合物业管理接收条件后，就可进行物业管理了。(来源：物业网)：共有收益引发物管行业调整明年1月1日，刚公布的市物业管理条例（以下简称市物管条例）就将正式实施。其中关于共有部分物业经营收益进一步细化的规定，让正在为诸如地面停车费等共有部分经营收益归谁，如何维护

49、自身权益等问题迷茫的小区业主们眼前豁然开朗，也让一些物管公司为大势所趋之下的收费变革着实捏了把汗。用一位资深物管人士的话来说，这部条例带给市物管行业的将会是一场不小的冲击。共有收益贴补物管费一个月前，棕榈花园的业主委员会一纸诉状将该小区物管公司告上了法庭。在诉状中，业委会除指称物管公司所提供的服务无法令业主满意外，还要求小区物管公司支付小区电梯、楼道、外墙等业主共有部分所得的广告收益5000元。由于这是物权法实行后第一例业委会状告物管公司要求支付共有部分收益的案子，而且该案所反映的共有收益归属问题普遍存在，此事一经报道即引来了众多关注的目光。虽然这起官司目前尚无最终定论，但这起案例却说明业主在

50、这方面的自我维权意识已开始觉醒，也给其他小区业主和物管公司上了很好的一课。在小区共有部分经营收益中，地面停车收益最为普遍。物权法实施、市物管条例公布后，一些业主对本小区地面停车场等共有部分收益去向与归属或投诉或质疑的声音渐渐多了起来。蜀光路金港湾花园2期的业主就质疑，该小区地面通道停了不少汽车，如果说共有部分收益归业主，可为何业主从未分到这笔钱？这些停车费到底该是归业主所有还是物管公司所有？金港物业公司副总经理朝兵和蒲女士解释说，占用共有部分设置的地上停车位其收益的确没有分配给业主，但对这部分收益的使用问题该公司已与业主签了协议，将这部分收益用于补贴物管费的不足，对此该公司都定期将收支状况向业

51、主做了公示。蒲女士认为做物管本来就很难，一方面是物管收费很低，如该小区多层住宅物管费仅为每月0.65元/平方米，电梯公寓为每月1元/平方米；另一方面，物管公司要负责日常小区设施的维护等工作，并支付管理、维修、保洁、护卫、绿化等人员的工资，如果没有共有部分的收益作补充，仅靠物管费是很难支撑物管公司的正常运转的。共用部分收益归业主像金港湾花园2期一样，利用共有部分的经营收益补充物管费的情况在非常普遍。金房物业管理总经理闻涛指出，目前存在主业（物管费）和副业倒挂的现象，物管公司普遍都是靠副业，也就是小区业主共有部分的经营收益作为填补收支落差的一个主要途径，在做项目测算时通常也都把物管费和停车收益加起

52、来测算，与业主的协议也是这么签的。为什么会出现物管费过低难以支撑公司正常运转的现象？市物管协会副秘书长黄林透露，这是由于早期开发商为吸引业主，而将物管费定得比较低，不足的由开发商给予补贴；此外物管公司之间低价恶性竞争也是原因之一。但是在市物管条例实施后，的物管企业长久以来的这种收费模式很可能会被打破。据了解，物权法规定，业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而在市物管条例中，对共有部分的权属与收益归属不仅做了更为明确的规定，并将这部分权益完全并充分授予了业主与业主委员会。根据市物管条例的规定，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其

53、车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，共有部分的经营与收益分配必须纳入业委会专门制订的管理规约。经业主大会决定，全体业主共有部分物业经营收益还可以作为专项用于业主委员会开展工作的经费。全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况也应当由业主委员会、业主小组定期公布。由于小区业主的维权意识不够，加之部分小区在此前的物管服务协议中已对共有部分经营收益的使用做了约定，因此目前关于共有部分收益等方面的问题和矛盾尚不突出。但是闻涛、朝兵等人指出，随着物权类法律法规的不断完善，业主的维权意识正在逐渐加强，市物管条例实施后，小区共有部分收益的归属与分配必将成为一个新的焦点和问题。两种收费方式

54、都须协商随着市物管条例正式实施的脚步渐渐逼近，物管企业如何应对，收费如何调整的问题已迫在眉睫。闻涛告诉记者，对于目前物管费较高的高端物业来说，其资金运作、管理等方面都与普通居住物业不同，因此转型相对较容易。然而，目前绝大多数小区的物管费还是0.30.5元之间，其中约80%都是0.5元。如果业主要依法回收其共有部分的经营收益，那么物管公司就必须对收费方式进行调整。市物管条例的实施将物管收费推到了一个路口，物管公司该如何选择呢？闻涛、朝兵以与天天新物业管理#公司副总经理延祜一致认为，目前对共有部分收益有协议的，协议应当继续有效。协议到期，物管公司和业主有两种方法可选择，一是共有收益部分归业主支配，

55、但必须上调物管费，以保证物管公司的正常运转和合理利润；二是不调价，由物管公司与业主委员会协商，将共有部分经营收益的其中一部分作为物管费的补充。这两种方案无论是哪种都须与业主重新协商、约定，但后者更为可行。因为调价牵扯到所有业主，很可能引起的更大的矛盾冲突，实际操作起来也有一定困难。朝兵指出，希望大家都能理性地认识共有部分收益的问题，共有部分的经营必会产生成本，而往往这个经营是由物管公司来实现的，如果采用第一种方式，最终交给业主的收益应当是全部收益减去物管成本后的部分。对朝兵的说法，在今年9月市物协出台的关于物业共有部分经营的指导意见中也有提与，“受委托利用物业共有部分经营的，可以依约收取一定的

56、报酬。”“利用物业共有部分经营的收入，扣除共有部分经营成本后，业主所得收益应当归建筑区划全体或者相关业主所有，并主要用于补充专项维修资金。”记者随机采访了10位家住不同方位的小区业主，选择这两种收费方式的人约各占了一半。市民钟小姐每月每平方米才交0.35元物管费，50多平方米的房子每月物管费只有十几元钱，钟小姐认为物管费的确相当便宜，今后物管公司调价，即使涨到1元钱她都可以承受。但家住二环路一段某小区的小姐则表示，虽然现在物管费每月每平方米才5角钱，但加上100元的车位费，每月在住宅的投入上已经不少了，比起调价她宁愿物管公司用共有部分收益来补充物管费的不足。而家住小区的何小姐也表示，该小区目前

57、物管费已达到每月每平方米为1.2元，在这个标准下她无法再承受涨价。（来源：中国物业管理网）物权第一案：业委会“炒”掉物业成被告为了改善小区业主的生活环境，省市宜静园小区召开业主大会，决议通过招标方式选聘物业管理企业，将小区房地产开发公司签订的前期“东家”省兴隆物业管理经营赶出去。原因是，兴隆物业管理公司服务质量跟不上且管理费用高，人员素质参差不齐，新招来的物业公司不但服务质优价廉，而且队伍整齐有素。在重新选聘了业主们满意的物业管理公司，并与其签订服务合同后，业主委员会要求兴隆物业公司移交物业管理手续，却遭到拒绝。近日，记者获悉，市中级人民法院对此案作出终审裁定，撤销一审法院作出的原告选聘物业公

58、司不合法的判决，认定宜静园小区业主委员会无诉讼主体资格，驳回了其诉讼请求。此案被称为市“物权”第一案。据调查，宜静园小区由兴隆房地产开发于2004年10月建设竣工，住宅套数76户，地上独立车位 1 38个。2004年10月兴隆开发公司与兴隆物业公司签订了前期物业管理合同。2005年10月30日，宜静园小区召开第一次业主大会，投票选举成立了业主委员会，并根据物业管理条例于同年11月22日到市房地产管理局登记备案，确定小区业主为1 74户。2006年5月21日该小区再次召开业主大会，决议通过招标方式选聘物业管理企业，该次业主大会实到业主122人(即122票)，会后业主委员会工作人员分别征求业主意见

59、，其中有118位业主(即118票)签字同意该大会的决议事项。业主委员会依据该决议通过招投标的方式选聘了新的物业管理企业，并代表业主与新的物业管理企业签订了物业管理服务合同。业主委员会要求兴隆物业公司移交物业管理手续，遭拒绝后，业主委员会便将该公司起诉至市城关区人民法院。 城关区人民法院认为，根据国务院物业管理条例有关规定，该小区具有投票权的业主应为214票，而实际到会人数未能达到法定人数，故原告选聘物业公司的程序不合法。 宣判后，宜静园小区业主委员会不服，以原审法院认定事实与适用法律错误为由，上诉至市中级人民法院。 二审庭审中，兴隆物业公司、兴隆开发公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，

60、应维持原判；物业管理服务合同没有终止，现物业管理企业没有理由给上诉人移交相关资料；请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 市中级人民法院认为，此案主要涉与宜静园小区业主委员会有无诉讼主体资格的问题。在物业管理法律关系中，虽然物业管理合同一般是由业主委员会或物业开发商和物业管理公司签订的，但他们签约的后果最终归至全体业主，与业主委员会或开发商并无关系。业主委员会是业主大会的执行机构，不是独立的自然人或法人，本身也并无承当民事责任所需具备的组织机构和财产，不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格。出于公共管理事由提起诉讼的，其诉讼主体应为小区全体业主，鉴于全体业主人数众多，在由小区

61、全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉讼代表，业主委员会委员在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，在提交相关的文件证明其符合资格后即可以诉讼代表人的身份参加诉讼。本案中，宜静园小区业主委员会是为维护全体业主的利益，出于公共管理事由提起诉讼，其诉讼主体应为宜静园小区全体业主，故原告不享有民事主体资格。故终审裁定撤销一审判决，驳回宜静园小区业主委员会的诉讼请求。 对于此案的判决结果，原告方代理律师高华阳认为，根据2003年9月1日实施的物业管理条例第十一条、第十九条规定，业主委员会只能在其职责围具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，只要涉与住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷，就应具有诉讼主

62、体资格。市高级人民法院出台的关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)也规定，业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房与资料移交给业主委员会的，业主委员会可以作为原告参加诉讼。、等地都有了这方面的规定和案例，最高人民法院在有关批复中也承认业主委员会在一定条件下具有民事诉讼主体资格，而10月1日颁布实施的物权法对业主委员会是否具有诉讼主体资格也没有明文限制。 高华阳律师指出，此案的判决是依据法律理论界相关理论观点作出的，然而，理论观点不能作为判案的依据。二审法院认为诉讼主体资格应为宜静园小区全体业主，要求全体业主签名后共同诉讼，这样

63、只会加大业主维权的困难和成本，也是很难实现的。（来源：中国物业网）:物业拟推最低服务标准和收费市物业管理协会昨召开座谈会，倡导质价相符的物业服务 新修订的物业管理条例规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以与费用与服务水平相适应的原则”。昨日下午，市物业管理协会召开座谈会，建议市住宅物业服务推行最低服务标准和最低服务价格，在最低服务标准和最低服务价格以上的标准，则由业主和物业服务企业双方商定，以服务合同约定，以此倡导质价相符的物业服务。 座谈会上，不少物业企业提出，自1997年以来的最低工资标准不断提高，房价也涨了几倍，可物业收费却一直没变，这对劳动力密集型的行业的发展是一个严峻考验。 市物业管理协会依据相关规定以与市的劳动工资水平和劳工政策，测算出普通多层住宅的最低收费标准应为每平方米0.73元/月，