物业管理企业财务概述

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第181页 共181页1 物业管理企业财务概述本章我们将探索：a) 物业管理企业资金运动有何特点？b) 物业管理企业理财有哪些方面？c) 物业管理企业理财目标是什么？d) 物业管理企业理财会引起哪些财务关系？e) 物业管理企业理财受哪些环境因素影响？第一节 物业管理企业资金及其财务关系物业管理企业就是在这种趋势下衍生出来的企业，是具有独立法人地位的经济实体。这一经济实体由若干股东共同出资，按照公司法法定程序组建的企业，其法人财产权与最终所有者分权、分离；管理层与资本所有者分离，对自身的债务以法人财产负有限责任，公司股东以其出资额

2、或所持股份为限对公司债务承担责任。根据我国公司法和物业管理条例，物业管理企业可分为有限责任公司和股份有限公司。.资料搜索网一、物业管理企业资金及其运动成立物业管理企业，必须要有注册资本，企业成立后进行物业管理经营活动，也要有资金购进材料、支付保安费、绿化费、支付职工工资、购买设备等。这些支出将会在收取业主或用户的物业管理费收入中得到补偿，两者之差称为利润（亏损）。以货币形式来衡量企业的财产就称为资金。为什么物业管理公司的财产之所要以用货币来衡量呢？，这主要是企业的财产除了货币外，还有许多非货币性资产，如原材料、电脑、设备等。由于这些财产的实物形态不同，使用价值不同，特性不同，只有利用通过使用货

3、币作为计量单位，才能进行汇总。物业管理企业的资金运动构成物业管理企业的理财活动。企业的资金运动，就是企业资金不断周转、补充、增值和积累的过程。这一过程是遵循企业资金周转规律、补偿规律、增值规律和积累规律的自然轨迹有序地进行的。在企业再生产过程中，在企业购储、提供劳务反复运行的基础上，企业资金由循环的第一阶段经过第二阶段，再回到下次的第一阶段，资金形态由货币形态经过经营形态，再到增值后的货币形态，如此周而复始进行连续运动，同时由于资金在同一个阶段不可能“一身二任”，因此只有把企业的资金按一定的比例分割为若干部分，使他们分别采取不同的资金形态。这种资金运动过程中的继起性和并存性的统一，就既是企业资

4、金的周转规律，也是资金运动的基础规律。在企业经营过程中，随着劳动者剩余劳动的不断形成和实现，企业资金在反复循环中不断带来增值，就是企业资金的增值规律。而在分配过程中，企业资金增值额的相当部分以留存收益的形式留归企业，使之转化为新的资金，这就是企业资金的积累规律。企业的资金运动一般包括以下几个过程：1资金的筹集资金是企业的第一推动力，筹集资金是企业资金运动的起点。随着企业经济体制的改革，企业的筹资渠道发生了深刻的变化。企业根据国家法律、法规的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式筹集资本金。投资者(包括国家、其它企业单位、个人、外商等)可用实物、现金、无形资产等形式向企业投资。企业可

5、以通过银行借款和发行债券等方式获得借入资金，企业在物品购进过程中还会与其它企业发生商业信用关系，形成应付及预收账款等。因此，资金筹集可分为股权资本和负债资金两种。2资金的投放.资料搜索网企业筹集的资金只有投入经营过程，才能与劳动者相结合创造价值。企业将筹集来的资金用于建造或购买经营所需要的房屋、建筑物、设备、材料、商品等物资，形成企业的劳动资料和劳动对象，即企业的各项资产。企业所拥有的现金、各种存款、存货以及应收及预付款等，属于企业的流动资产；。企业所拥有的房屋、建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等，属于企业的固定资产；。企业所拥有的商标权、专利权、非专有技术、土地使用权等，属于无形资产。此

6、外，企业还可以现金、实物或无形资产采取一定的方式向其它单位投资，形成短期投资和长期投资。3资金的耗费企业经营过程一方面是价值的创造过程，另一方面又是价值的耗费过程。在物业管理经营过程中，企业的流动资产、固定资产、无形资产等都会发生损耗，构成企业的营业成本和期间费用。其中，为物业管理提供劳务发生的直接材料、直接人工和间接费用直接或分配计入营业成本。企业发生的管理费用和财务费用，直接作为期间费用。4资金的收回物业管理企业提供物业管理劳务等形成的经济利益的总流入，称为营业收入。在企业的经营过程中，提供的劳务转化为货币资金是非常关键的一环，只有实现这一跳跃，企业的简单再生产和扩大再生产才可以进行下去。

7、5资金的分配资金的分配包括两个方面的内容，其一方面是企业所取得的营业收入扣除成本、费用和各种流转税及附加税费作为初次分配，从而补偿企业在经营过程中所发生的各种耗费，实现企业的简单再生产。其二另一方面是利润的分配，企业所实现的营业收入扣除第一次分配后的数额为营业利润，营业利润加上投资净收益和营业外收支净额构成企业利润总额。企业利润按照国家规定作相应的调整后，依法缴纳所得税，税后利润要提取盈余公积金和公益金，分别用于转增资本、弥补亏损和职工集体福利设施，其余利润作为投资收益在投资者之间进行分配。尚未分配的利润则为未分配利润。物业管理企业的资金运动过程可以用下图示之：资金筹集盈余公积公益金分配投资者

8、利润未分配利润货币提供物业管理劳务货币分配利润应付账款固定资产应收账款费用的发生 取得收入如：实收资本（股本） 折旧资本公积 长期借款 .资料搜索网应付债券 再生产图1-1 物业管理企业资金运动过程二、物业管理企业理财的基本内容物业管理企业理财，是对货币和财产进行管理的总称。投资者将财产投入物业管理企业，其目的就是令其投资保值、增值，即赚钱。物业管理企业提供对物业的管理、维护需要一定的费用支出，而通过提供的服务取得比他们花费的成本更多的钱，从而占有两者的差额利润。如果企业成功地实现利润，企业将会兴旺发达。否则，企业所拥有的财力将日渐减少，甚至无力支付提供服务的成本，这样，企业的经营活动将不得不

9、停止，最终以宣告破产告终。理财，就是在企业生存发展的全过程中如何最大限度地实现增值而采用的方法和决策。因此，物业管理企业的理财活动主要包括会计核算、财务管理、税收、保险等四个方面。（一）会计核算理财活动的记录和报告为了反映和监督企业的理财活动，企业必须将其发生的经济业务（如提供的保安、卫生清洁劳务、收取的物业管理费等），将能证明经济业务发生的发票、单据等记录下来，然后对所发生的经济业务进行分类、整理、汇总、成本核算（账务处理），最终编制为财务报表。利用财务报表，投资者可以了解企业的偿债能力；经营者可以全面、系统、总括地了解企业经营活动情况、，财务状况和经营成果，同时可以发现过去经营中存在的问题

10、，提出改进措施，并在此基础上预测和分析未来发展前景。（二）财务管理理财活动的决策会计将过去发生的理财活动记录并以报表形式进行报告。但是，财务报表所列示的各类项目的金额，如果孤立地看，只能反映该指标的现有水平，财务报表上的各项数据，还必须与其他数据相比较，才能成为更有价值的信息。根据财务报表提供的信息进行决策，、采用必要的措施，对将要发生的经济业务进行决策，对现有财产进行管理，保护财产的安全与的增值，因而财务管理存在于企业生存发展的全过程，即筹资、投资和股利分配，其主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的主要方法有： 1.财务预测 财务预测是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企

11、业未来的财务活动和财务成果作出科学的预计和测算。财务预测环节的主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标：测定各项定额和标准，为编制计划、分解计划指标服务。具体地说，财务预测环节的工作主要包括以下几个步骤：(1)明确预测目标；(2)搜集相关资料；(3)建立预测模型，即根据影响预测对象的各个因素之间的相互联系，建立相应的财务预测模型，常见的财务预测模型包括因果关系预测模型、时间序列预测模型以及回归分析预测模型等；(4)实施财务预测，即将经过加工整理的资料代入财务预测模型，选取适当预测方法，进行定性、定量分析，确定预测结果。 2.

12、财务决策 财务决策是指财务人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法从各种备选方案中遴选出最佳方案。在市场经济条件下，财务管理的核心是财务决策，财务预测是为财务决策服务的，决策关系到企业的兴衰成败。财务决策环境的工作主要包括以下步骤：(1)确定决策目标；(2)提出备选方案；(3)选择最优方案 (2)提出备选方案(3)选择最优方案 3.财务预算 财务预算是运用科学的技术手段和数量方法，对目标进行综合平衡，制订主要的计划指标，拟定增产节约措施，协调各项计划指标。财务预算是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础编制的，是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务活动的依据。财务预算的编制一般包括

13、以下几个步骤： (1)分析财务环境，确定预算指标。根据企业的外部宏观环境和内部微观状况，运用科学方法，分析与所确定的经营目标有关的各种因素，按照总体经济效益的原则，确定出主要的预算指标。(2)协调财务能力，组织综合平衡。合理安排人力、物力、财力，使之与经营目标的要求相适应，资金运用同资金来源平衡，财务收入同财务支出平衡。还要努力挖掘企业潜力，从提高经济效益出发，对企业生产经营活动提出要求，制定好各单位的预算指标。(3)选择预算方法，编制财务预算。以经营目标为核心，以平均先进定额为基础，编制企业的财务预算，并检查各项有关的预算指标是否密切衔接、协调平衡。根据企业的外部宏观环境和内部微观状况，运用

14、科学方法，分析与所确定的经营目标有关的各种因素，按照总体经济效益的原则，确定出主要的预算指标。 4财务控制 财务控制是在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现预算指标、提高经济效益。实行财务控制是落实预算任务、保证预算实现的有效措施。一般而言，财务控制要经过以下步骤： （1）制定控制标准，分解落实责任 按照责权利相结合的原则，将预算任务以标准和指标的形式分解落实到物业公司下属的各个单位、班组以至个人，这样，企业内部每个单位、每个职工都有明确的工作要求，便于落实责任，检查考核。 (2)实施追踪控制，及时调整误差在日常财务活动中，应采取各种手段对资金的支付

15、、费用的支出、物资的占用等实施事先控制。凡是符合标准的，就予以支持，并给以机动权限；凡是不符合标准的，则加以限制，并研究处理。 在预算执行过程中还应对结果与目标的差异及时进行调整，以使预算得以顺利执行。在执行过程中，要详细记录预算的执行情况，将实际数与预算数或其他标准数进行对比，考察可能出现的变动趋势，确定差异的程度和性质，确定造成差异的责任归属，随时调节实际过程，以消除差异，顺利实现预算指标。 (3)分析执行差异，搞好考核奖惩 企业在一定时期终了，应对各责任单位的预算执行情况进行分析、评价，考核各项财务指标的执行结果，把财务指标的考核纳入各级岗位责任制，运用激励机制，实行奖优罚劣。 5.财务

16、分析财务分析是根据会计提供的核算资料，运用特定方法，对企业理财活动过程及其结果进行分析和评价的一项工作。通过财务分析，可以掌握各项财务计划的完成情况，评价财务状况，研究和掌握企业财务活动的规律性，改善财务预测、决策、预算和控制，改善企业管理水平，提高企业经济效益。一般而言，财务分析包括以下步骤： (1)占有资料，掌握信息 开展财务分析首先应充分占有有关资料和信息。财务分析所用的资料通常包括财务预算等计划资料、本期财务报表等实际资料、财务历史资料以及市场调查资料。 (2)指标对比，揭露矛盾对比分析是揭露矛盾、发现问题的基本方法。财务分析要在充分占有资料的基础上，通过数量标的对比来评价企业业绩，发

17、现问题，找出差异。 (3)分析原因，明确责任 影响企业财务活动的因素，有生产技术方面的，也有生产组织方面的：有经济管理方面的，也有思想政治方面的；有企业内部的，也有企业外部的。这就要求财务人员运用一定的方法从各种因素的相互作用中找出影响财务指标的主要因素，以便分清责任，抓住关键。 (4)提出措施，改进工作要在掌握大量资料的基础上，去伪存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各种财务活动之间以及财务活动同其他经济活动之间的本质联系，然后提出改进措施。提出的措施，应当明确具体，切实可行，并通过改进措施的落实，推动企业财务管理的发展。（三）纳税与筹划国家参与社会产品的分配税收与企业的经营管理、成本核

18、算各个方面都有密切的联系。企业作为法人，独立地享有政府提供公共商品和劳务权利，并从政府提供的公共商品中受益，因而必须独立承担依法纳税的义务。通过对企业依法纳税管理，有利于监管和保障企业经营的运行，同时可以为社会经济的发展提供一个良好、稳定的经济环境。税收具有调节经济的功能，国家利用税收经济杠杆对经济进行有目的引导，如对一些需要发展的地区和项目采用低税率、免税等。税收是企业的一项费用。因此，正确计算和缴纳税款，并根据国家税收政策和企业实际情况进行税务筹划是企业理财的一项重要任务。（四）保险分摊风险损失的财务安排在市场经济下，企业面临诸多风险和不确定性因素，如台风、洪水、地震等。为了提高企业承担风

19、险的能力，在风险事故发生前预先发作出财务安排，解除事故发生给企业造成的经济困难，如何选择投保也是物业管理企业理财的内容之一。三、物业管理企业的理财目标物业管理企业是以营利为一目标的经济组织，其出发点和归宿是盈利。企业一旦成立，就会面临竞争，并始终处于生存和倒闭、发展和萎缩的矛盾之中，企业必须生存下去才能有活力，只有不断发展才能求得生存，因此，物业管理企业理财目标可以具体细分为生存、发展和获利。1.生存企业只有生存，才可能获利。企业在市场中生存下去的基本条件是以收抵支。企业一方面支付货币资金，从市场上取得所需的实物资产：另一方面提供市场需要的商品或服务，从市场上换回货币。企业从市场上获得的货币至

20、少要等于付出的货币，才能维持继续经营，这是企业长期存续的基本条件。企业生存的另一个基本条件是具有到期偿债的能力。企业为扩大业务规模或满足经营周转的临时需要，可以对外借债。国家为维持市场经济秩序，从法律上保证债权人的利益，要求企业到期必须偿还本金和利息，。否则，就可能被债权人接管或被法院裁定破产。2.发展企业是在发展中求得生存的。企业的生产经营如“逆水行舟，不进则退”。在竞争越来越激烈的今天，企业只有不断推出更好、更新、更受顾客欢迎的产品或服务，才能在市场中立足。3.获利企业只有能够获利，才有存在的价值。建立企业的目的是盈利，盈利不但体现了企业的出发点和归宿，而且可以反映其他目标的实现程度，并有

21、助于其他目标的实现。投资者建立企业的重要目的，在于创造尽可能多的财富。这种财富首先表现为企业的价值。企业价值通俗地说是指企业本身值多少钱：企业虽不是一般意义上的商品，但也可以被买卖。要买卖必然要对企业进行市场评价，通过市场评价来确定企业的市场价值或者企业价值。在对企业评价时，看重的不是企业已经获得的利润水平，而是企业潜在的获利能力。因此，企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值，它反映了企业潜在或预期获利能力。投资者在评价企业价值时，常采用净现值法，即以投资者预期投资时间为起点的，并将未来现金流量按预期投资时间的同一口径进行折现，未来净现金流量的多少按可能实现的概率进行计算。可

22、见，这种计算办法考虑了货币的时间价值和风险问题。企业所得的收益越多，实现收益的时间越近，应得的报酬越是确定，则企业的价值或股东财富越大。因此，进行财务管理也应以企业价值最大化为目标。具体地，物业管理企业进行理财的目标是：表1-1理财具体目标管理环节目标筹资管理在满足经营需要前提下，降低资金成本和财务风险投资管理力求提高投资报酬，降低投资风险营运资金管理合理使用资金，加速资金周转，提高效率成本、费用管理严格控制成本和期间费用，降低支出收入、利润管理开源节流，提高利润率，合理分配利润四、物业管理企业的财务关系随着企业资金周转、补偿、增值和积累的有规律的不断运动，企业同国家、投资者、其它企业、内部职

23、工等各方面都发生经济关系，这种经济关系的特点就在于它是通过企业资金运动而形成的，这就是企业的财务关系。主要包括：1企业与投资者和受资者之间的财务关系企业的资本金来自于投资者，投资者作为资金的所有者，要求资本保值和增值，企业不得随意冲减资本金，企业要保护投资者的合法权益，企业实现的利润要按一定程序向各投资者进行分配。企业一方面接受投资者投入的资金，另一方面可将自身的法人财产向其它单位投资，受资者也必须向企业分配利润。企业与投资者和受资者之间的关系实际上是所有者与经营者之间的关系，是以产权为纽带而形成的财务关系。2企业与债权人、债务人之间的财务关系这方面的财务关系主要包括：企业与银行和非银行金融机

24、构之间的借款和还款收支结算关系；企业与其它企业之间由于相互购销商品、提供劳务等引起的货款收支结算关系；企业由于发行债券筹措资金而形成的与其它企业单位、个之间的借款和还款之间的债权债务关系。企业各项业务往来中的收支结算，要及时收付货款，以免相互占用资金。企业与债权人债务人的关系在性质上属于债权、债务关系。企业在处理这种财务关系时，要注意维护各方的合法权益，树立本企业的良好信誉。3企业与税务机关之间的财务关系国家具有双重职能，其一是作为投资者向企业投资，以所有者的身份参与企业的利润分配，由此所形成的财务关系前已述及；其二是以社会管理者的身份向一切企业征收有关税金。企业应按照国家税法的规定及时足额上

25、缴各种税收款，以保证国家财政收入的实现，满足社会各方面的需要，这是企业对国家应尽的义务。4企业内部各单位之间的财务关系这种财务关系是指企业实行内部责任核算而形成的企业内部各单位之间的资金结算关系。在实行内部经济核算的企业单位，企业内部各部门、各单位有相对独立的资金定额或独立支配的费用限额，各部门、各单位之间提供产品或劳务要进行计价结算。所以，在企业内部形成了各部门、各级单位之间与企业财务部门之间的请款、报销、代收、代付的收支结算关系以及企业内部相互之间的资金结算关系。这种关系的实质是企业内部的权责利关系，处理得好这种关系，有利于发挥企业内部的激励机制和约束机制的作用。5企业与职工之间的财务关系

26、企业与职工之间的关系主要体现在企业根据按劳分配原则，对职工支付工资、津贴、奖金等劳动报酬。处理这种分配关系，要打破平均主义，要根据职工的劳动数量和劳动质量，真正体现按劳计酬的原则，充分调动企业内部职工的生产经营积极性。此外，还有职工经办的备用金借用和报销，以及企业为职工代垫款的结算。6企业与业主之间的财务关系物业管理企业是受托于业主及业主委员会。物业管理企业与业主形成受托有偿服务的财务关系，应提供与受托责任高质量相符的服务。业主在物业管理活动中按协议按时交纳物业服务费用和专项维修资金，有权就物业管理有关事项提出建议和监督。这种的关系包括两个层次：一是前期物业工作中开发企业、业主及物业公司的关系

27、。开发企业与业主属于物业上的买卖关系，而物业公司作为业主聘请的“管家”，为业主提供物业管理服务，如果开发企业不能保障小区设施的配套与完善，势必影响到物业公司日后的物业管理工作。例如新时代物业公司在接管汇丰苑住宅小区时，就向开发建设单位提出余项整改意见和建议。经努力和多方协商，终于得到了开发企业的支持，建设了门卫室处、存车棚处、公厕座等配套设施，为业主提供了较为完善的人居环境，也为物业工作的开展打下了良好的基础。 二是物业管理工作中的居委会、业委会及物业公司的关系。在物业管理工作中，物业公司的工作职责与居委会的工作任务往往相冲突，为理顺关系，新时代物业公司与居委会、业委会经协商达成共识，即“加强

28、团结，统一认识，共同发展，实现双赢”。并根据各自的职责做了相应分工。业委会主要起董事会的作用，为业主的物业保值增值负责；居委会主要担当监事会的职责，对物业公司的物业管理工作进行监督、指导；物业公司则是对业主的物业依据有关规定进行管理和提供服务。三者的相互配合，不仅有利于维护业主的合法权益，同时保障了物业公司在服务中得以发展。第二节 物业管理企业理财环境在市场经济下，物业管理企业是市场的一个主体，处于各种要素网络之中，这些要素网络就是理财环境。“适者生存”是市场经济的一个法则，了解企业理财环境，可使企业理财工作有坚实的基础，保证决策的正确性；还可以了解企业所面临的环境的变化，保证决策的及时性的预

29、见性。从系统论的观点来看，所谓环境就是存在于研究系统之外的，对研究系统有影响作用的一切系统的总和。如果把理财作为一个系统，那么，理财以外的、对理财系统有影响作用的一切系统的总和，便构成理财的环境。理财环境是指对企业财务活动和理财产生影响作用的企业内外的各种条件。企业的财务活动的运作是受理财环境制约的，企业内外的经营技术、市场、物价、金融、税收等因素，对企业财务活动都有重大的影响。也就是说，企业只有在理财环境的各种因素作用下实现财务活动的协调平衡，才能生存和发展。如果理财人员善于研究理财环境，科学地预测环境的变化，从而采取有效的措施，也会对理财环境起到影响作用。因此，进行理财必须以理财环境为依据

30、，正确地制定理财策略。 一、财务管理环境的分类按其涉及的范围分类按照财务管理环境的范围可将其分为宏观理财环境和微观理财环境。(1)宏观理财环境，是指在宏观范围内普遍作用于各个部门、地区的各类企业的财务管理的各种条件，通常存在于企业的外部。企业是整个社会经济体系的一个基层系统，整个社会是企业赖以运行的土壤，无论社会经济状况的变化、市场的变动，还是经济政策的调整、国际经济形势的变化等，都会对企业财务活动产生直接或间接的作用，甚至产生严重的影响。财务管理的宏观环境十分广阔，包括经济、政治、社会、自然条件等各种因素。从经济角度来看，主要包括国家经济发展水平、产业政策、金融市场状况等。(2)微观理财环境

31、。是指在某一特定范围内的对某种财务活动产生重要影响的各种条件。这种微观环境通常与某些企业的内部条件直接或间接有关，从而决定着某种或某类企业所面临的特殊问题。企业的财务活动状况和成果，同企业的组织结构、生产经营活动、管理工作有着联系，离开这些内部条件的制约，要搞好财务工作是不可能的。一般而言，微观理财环境通常包括企业的组织形式、结构、经营状况等。2.按其稳定性分类按照理财环境的稳定性可将其分为相对稳定的理财环境和显著变动的理财环境。(1)相对稳定的理财环境。企业的理财环境，总的说来不是一成不变的，但有些理财环境一般变化不大。如企业的地理环境、生产方向、国家产业政策、税收政策等等。对这些条件一旦认

32、清以后，如无特殊情况，在进行财务管理活动时，可作为已知条件或不变动因素来对待。(2)处于显著变动状态的理财环境。这些理财环境往往处于显著变动状态，对企业的财务状况有重要的影响。如产品销路、材料来源、市场物价、资金供求状况等。在进行财务活动时，一定要及时观察和发现其变动的苗头，分析其变动的趋向和影响，做出准确的财务预测和决策。 二、经济环境理财的经济环境是指影响企业财务管理的各种经济因素，主要包括经济周期、经济发展水平和经济政策等。1.经济周期市场经济条件下，经济发展与运行带有一定的波动性。这种波动大体上经历复苏、繁荣、衰退和萧条几个阶段的循环，这种循环叫做经济周期。资本主义经济周期是人所共 知

33、的现象，西方财务学者曾探讨了经济周期中的经营理财策略。现择其要点归纳如表12：表12经济周期特点复苏繁荣衰退萧条1、增加厂房设备2、实行长期租赁3、建立存货4、引入新产品5、增加劳动力1、扩充厂房设备2、继续建立存货3、提高价格4、开展营销规划5、增加劳动力1、停止扩张2、出售多余设备3、停产不利产品4、停止长期采购5、削减存货6、停止雇员1、建立投资标准2、保持市场份额3、缩减管理费用4、放弃次要利益5、削减存货6、裁减雇员我国的经济发展与运行也呈现其特有的周期特征，带有一定的经济波动。过去曾经历过若干次投资膨胀、生产高涨到控制投资、紧缩银根进行正常发展的过程，从而促进了经济的持续发展。企业

34、的筹资、投资和资产运营等理财活动都要受这种经济波动的影响，比如在治理紧缩时期，社会资金十分短缺，利率上涨，会使企业的筹资非常困难，甚至影响到企业的正常生产经营活动。相应企业的投资方向会因为市场利率的上涨而转向本币存款或贷款。此外，由于国际经济交流与合作的发展，西方的经济周期影响也不同程度地波及我国。因此，我们必须认识到经济周期的影响，掌握在经济发展波动中理财的本领。2.经济发展水平改革开放以来，我国的国民生产总值正以百分之七、八或以上的速度增长，各项建设方兴未艾。党的十五大的召开，进一步推动了我国国有企业的现代化进程。国家制定了产业政策和地区经济发展布局，确定了国民经济各部门的发展任务，规定了

35、沿诲、内陆、沿边，以及少数民族地区的发展规划，明确了对产业结构调整和地区发展的政策。国民经济的飞速发展，给企业扩大规模、调整方向、打开市场，以及拓宽财务活动的领域带来了机遇。同时，在高速发展中资金紧张将是长期存在的矛盾，这又给企业理财带来严峻的挑战。企业理财应当以宏观经济发展目标为导向，从业务工作角度保证企业经营目标和经营战略的实现。3.经济政策 我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，以进一步解放和发展生产力。在这个总目标的指导下，我国已经并正在进行财税体制、金融体制、外汇体制、外贸体制、计划体制、价格体制、投资体制、社会保障制度等项改革。所有这些改革措施，深刻地影响着我国的经济生

36、活，也深刻地影响着我国企业的发展和财务活动的运行。如金融政策中货币的发行量、信贷规模都能影响企业投资的资金来源和投资的预期收益；财税政策会影响企业的资金结构和投资项目的选择等：价格政策能影响决定资金的投向和投资的回收期及预期收益等。可见，经济政策对企业财务的影响是非常大的。这就要求物业管理人员必须把握经济政策，更好地为企业的经营理财活动服务。4竞争在市场经济下，企业成为独立的市场主体。为了在市场生存和发展，企业必须面对激烈的竞争。企业要在扩大自身的同时，关注竞争对手，保持和发挥自己的优势，不断创新，提高服务质量，建立自己的品牌，才能在优胜劣汰的市场经济中处于不败之地。三、法律环境市场经济的重要

37、特征就在于它是以法律规范和市场规则为特征的制度经济。法律为企业经营活动规定了活动空间，也为企业在相应空间内自由经营提供了法律上的保护。 .资料搜索网1.企业组织法律规范企业是市场经济的主体，不同类型的企业在所适用的法律方面有所不同和差别，了解企业的组织法规，有助于企业财务管理活动的开展。企业组织法规主要有公司法、外商投资企业法及2003年9月1日实施的物业管理条例等。2.税法国家财政收入的主要来源是企业所缴纳的税金，而国家财政状况和财政政策，对于企业资金供应和税收负担有着重要的影响；其次，国家各种税种的设置、税率的调整，还具有调节生产经营的作用。企业的财务决策应当适应税收政策的导向，合理安排资

38、金投放，以追求最佳的经济效益。国家税收制度特别是：工商税收制度，是企业财务管理的重要外部条件。我国从1994年1月开始实行一系列新的税收法律法规，作为物业管理人员，必须熟悉税收的计征范围、税率，而且要了解差别税率的制定精神、减免、免税的原则规定，并能对企业的经营活动进行税务筹划。3.会计、财务法律法规物业管理企业应按照会计法、企业会计准则、企业会计制度、企业财务通则、施工、房地产开发企业财务制度及物业管理企业财务管理规定等，进行本企业会计制度设计，建立完善的内部控制制度和会计、财务管理制度。四、金融环境 企业总是需要资金从事投资和经营活动。而资金的取得，除了自有资金外，主要从金融机构和金融市场

39、取得。金融政策的变化必然影响企业的筹资、投资和资金运营活动。所以，金融环境是企业最为主要的环境因素。 1.金融机构社会资金从资金供应者手中转移到资金需求者手中，大多要通过金融机构。金融机构主要包括：(1)银行银行是指经营存款、放款、汇兑、储蓄等金融业务，承担信用中介的金融机构。银行的主要职能是充当信用中介、充当企业之间的支付中介、提供信用工具、充当投资手段和充当国民经济的宏观调控手段。我国银行主要包括：1）中央银行，即中国人民银行；2）国家专业银行，如中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行：3）国家政策性银行，如中国进出口银行。国家开发银行：4）其他银行，如交通银行、中信实业银行、

40、广东发展银行、招商银行、光大银行等。(2)非银行金融机构非银行金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、租赁公司等。信托投资公司，主要办理信托存款和信托投资业务，在国外发行债券和股票，办理国际租赁等，如中国国际信托投资公司。租赁公司则介于金融机构与企业之间，它先筹集资金购买各种租赁物，然后出租给企业。租赁公司的经营租赁等于向企业提供了短期资金，融资租赁向企业提供了中长期资金。保险公司主要办理各种财产保险，人身寿险等保险业务，为被保险人提供保险服务。 2.金融市场金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，广而言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和进行有价证

41、券交易活动的市场。金融市场的种类很多，可以用图12表示：外汇市场短期证券市场货币市场 短期借贷市场一级市场二级市场金融市场 资金市场长期证券市场资本市场 长期借贷市场黄金市场图1一2金融市场分类图五、企业内部理财环境物业管理企业理财不仅受经济、法律、金融环境的影响，还会受企业内部理财环境的约束。1.企业类型及其组织形式根据2003年9月1日实施的国务院物业管理条例，进行物业管理企业必须为法人。在我国，一般只有公司才能取得企业法人资格。而公司又分为有限责任公司和股份有限公司，这两种公司的组织形式、管理机构、决策程序等都有较大的区别。另外，由于公司制的企业所有权与经营权分离，经营者目标与所有者目标

42、通常并非一致，经营者的经营目标和理念影响其理财的方式和方法。企业的内部组织形式也是影响理财环境的一个方面，企业管理组织结构的建立，应有利于形成企业内部良好的理财环境，有利于企业各职能部门相辅相成的进行，有利于经营管理和理财的实施。2.企业的理财能力企业的理财能力包括筹财、用财和生财的能力。企业理财能力的大小，直接影响着企业的理财活动。如企业筹财，如何选择资金的筹措方式、渠道、数量和资金成本水平，企业的信用状况，财务风险等。又如用财，如何投放资金，合理确定资金占用结构及水平，加快资金周转、费用回收，偿还债务等。再如生财，如何保证资产保值、增值、提高利润水平等。3.企业文化企业文化是指企业在长期的

43、经营活动中所形成的并为企业成员普遍认可和遵循的具有本企业特点的价值观念、团体意识、行为规范和思维模式的总和。企业文化对企业理财活动及企业的具体工作都有着十分重要的影响。本章小结物业管理企业理财是企业管理的重要环节。理财目的在于令投资者投入的资金保值、增值。物业管理企业的资金运动包括筹资、资金投放、耗费、收回和分配几个过程。在这个过程中理财活动的基本内容是会计核算、财务管理、税收、保险等，形成了企业与投资者、债权人、国家、职工、业主之间的财务关系。物业管理企业进行理财是受到许多外在和内在的环境影响的。如经济环境、法律环境、金融环境和企业内部理财环境等。综合练习一、单项选择题1物业管理企业财务管理

44、的目标是（ ）A利润最大化 B企业价值最大化C薪酬最大化 D营业收入最大化 2企业与投资者和受资者之间的财务关系是（ ）A以债权为纽带形成的财务关系B以债务为纽带形成的财务关系C以产权纽带形成的财务关系D以内部权责利为纽带形成的财务关系 3下列各项，属于企业的固定资产（ ）A运输用汽车 B土地使用权 C现金 D应收账款 4当多数企业削减存货、裁停止雇员、停止长期采购、停产不利产品并出售多余设备，这表明经济已呈（ ）特征。A复苏 B繁荣 C衰退 D萧条5在我国，中央银行是指（ ）A中国银行 B中国人民银行C中国工商银行 D中国农业银行 6某物业管理企业欲筹集一笔3年期的资金，应从（ ）获取。A短

45、期证券市场 B资本市场C短期借贷市场 D票据市场二、多项选择题1物业管理企业的资金运动一般包括（ ）环节。A资金筹集 B资金的投放C资金的耗费 D资金的收回E资金的分配 2物业管理企业的理财活动主要包括（ ）方面A经济合同的签订 B会计核算C财务管理 D税收与筹划E保险 3财务管理的主要职能是（ ）A核算 B决策 C计划 D控制 E监督 4物业管理企业理财目标是（ ）A生存B发展C获利D社会公益E保障就业5理财的经济环境主要包括（ ）A经济周期 B经济发展水平C经济政策 D财务法规 E金融市场三、判断题（如有错，请说明理由）（ ）1资金即是现金。（ ）2税后利润可全部用分配投资者利润。（ ）3

46、根据会计提供的核算资料，运用特定方法，对企业理财活动过程及其结果进行分析和评价，称为财务分析。（ ）4对于企业来说，税收是一项费用。（ ）5企业文化与企业理财并无联系。四、简答题1. 什么是资金？资金运动经历哪些过程？2. 物业管理企业进行理财主要有哪些方面？3. 物业管理企业理财的目标是什么？4. 物业管理企业进行财务管理有哪些方法？5. 企业的财务关系有哪些？6. 影响物业管理理财的环境有哪些？第二章 物业管理会计基础本章我们将探索f) 什么是物业管理会计？g) 会计核算的前提条件有哪些？h) 如何衡量会计信息的质量？i) 为什么要采用复式记账法？j) 借贷记账法有哪些特点？第一节 物业管

47、理会计概述.资料搜索网 会计是指通过一定的步骤和程序，把复杂多样的日常经济业务经过分类、归集，最终概括出简明扼要的、为企业管理和外界各方需要提供财务会计报告的会计信息处理的过程。由于这一过程随着企业经营活动的持续开展周而复始地不断进行，因而人们把这些会计过程称为会计循环。物业管理会计是对物业管理企业资金及其资金运动进行核算和控制的一种管理手段。由于经济活动的复杂性，决定了资金运动也必然是多层次多步骤的复杂过程，会计是随着生产和管理的需要而产生和发展起来的，因此必须对会计核算和控制的定向范围、时间界限、会计对象以及计量手段等加以限定，会计只能在一定的环境中，运用一定的工具(或手段)，对一定的对象

48、进行核算和控制。一定的环境既包括社会与经济条件，尤其是在市场经济条件下的环境，也包括时间和空间范围的环境；一定的对象是指在一定的环境条件下的经济活动。因此，在进行会计核算时，首先应明确会计核算的前提条件。一、会计核算的前提条件 1.会计主体 会计主体是指会计为之服务的特定单位，它可以是一企业，也可以是企业的某一特定部分。它是关于会计工作的空间范围的限定，是明确会计人员站在谁的立场上，以多大的空间范围的经济活动作为自己作用的内容。 会计代表“谁”?为“谁”服务?它的服务空间范围有多大?在不同的历史、社会与经济条件下并不是完全一致的。在商品经济发展的初期，由于生产规模与经济活动范围狭窄，会计的“空

49、间范围”并不明显，会计人员一般是站在业主兼经营者的立场上，以业主天说地 企业的经济活动作为自己的核算对象。会计所核算的和控制的是业主的经济活动，因而会计长期被视为掌柜的“账房先生”。随着商品经济的高度发展，社会化大生产及经营形式的变化，尤其是股份公司的出现，使企业的所有权和经营权相分离，企业成为独立的经济实体，就必须将一定的经济实体的经济活动同其所有者的其他经济活动区分开来，独立核算本经济实体的盈亏。因此，会计人员就只能站在经济实体(企业)的立场上，以企业的经济活动作为会计核算对象。 作为会计主体，企业的生产经营活动是独立于企业的投资者的。我国的企业作为会计主体，从根本上确立了会计核算的主体性

50、，它要求： (1)会计核算应区分本企业与其他企业单位的经济业务；区分企业与企业投资者的经济业务。 (2)企业的会计记录和财务报告涉及的只是企业主体的经济业务，既不核算企业投资者的经济业务，也不核算其他企业主体的经济业务。 会计主体既可以是法人(如企业和行政、事业单位)，也可以是非法人(如合伙经营企业)；既可以是一个企业，也可以是企业中的内部单位或企业中的一个特定部分；既可以是单一企业，也可以是几个企业组成的联营企业或企业集团(如由若干个子公司和母公司组成的企业集团)等。 2.持续经营 持续经营是指进行会计核算时，无论企业实际是否具备持续经营的条件，都必须假设会计主体的生产经营活动将按目前的组织

51、形式、经营宗旨和方向目标延续正常地经营下去，在可预见的将来不会进行清算，结束营业。 在市场经济条件下，根据优胜劣汰的竞争原则，当企业遇到连续资不抵债达到一定程度或市场的意外变化等情况时，该企业就应进行清算，这就是说，在市场经济体制下的每一个企业都有出现关、停、并、转甚至破产的可能。但具体到某个企业，何时关停并转又难以预料，那么，会计应如何进行核算呢?任何一个生产物质资料的企业的奋斗目标之一就是获取最佳的经济效益。而企业经济效益的获取必须以其本身的存在为先决条件，企业才能周而复始地、持续不断地进行经营活动，存在是谋求发展的基础。因此，必须在持续经营的前提条件下进行核算，使企业的会计政策以及会计信

52、息的收集和处理方法得以保持稳定；使企业可以按照原来的计划或设想来使用它的经济资源，进行经营活动；使固定资产折旧的计提，无形资产的摊销，债权、债务的合理清偿成为可能。 当然，如果企业确实已无法继续经营，那只能进行清算结束，其资产按清算时实际可以变为现金的价值计算，负债则按资产变现后的实际偿还能力清偿。 3.会计分期 会计分期指会计确认和报告的是每一个经营期的经济活动，而不是企业在其生存期内发生的全部经济活动。会计分期和持续经营规定了会计时间范围。 从理论上讲，企业实际的经营情况和结果只有从企业开始经营到经营终止后所得到的企业财务信息，尤其是经营损益的情况才最为准确和可靠。但从实际上看，这样做是行

53、不通的，也是不可能的。因为企业的投资人和债权人、国家的财税机构以及其他与企业有利害关系的团体和个人都要求企业能定期地、经常地提供作为他们进行决策和计税依据的会计信息，使企业的生产经营活动建立在科学、合理的基础上，因此必须在企业漫长的持续经营中，约定成俗地截取相等的较短时间来计算盈亏，反映企业的经营成果和财务状况，这种人为地划分的分期就称为会计期间。 按目前国际上较多国家的惯例，会计分期以年为单位；我国企业会计准则规定会计分期与公历年度相同，即每年1月1日至12月31日为一个会计年度期间。在该期间内还可分半年度、季度和月份，以便及时提供决策所需的会计信息。 4.货币计量 货币计量是指企业在会计核

54、算过程中要采用货币为计量单位，记录、报告企业的经营情况。 企业的会计核算对象是企业的资金及其运动，它是由大量的错综复杂的经济业务所组成的。在企业的整个生产经营活动过程中所涉及的业务又表现为一定的实物形态，如厂房、机器设备、现金、存货等。由于实物形态不同，各自的特性不同，除货币以外的计量单位无法把它们汇总累计，因而会计必须以货币为计量单位。 在我国，人民币是国家的法定货币，因此企业会计准则规定我国的会计核算以人民币为记账本位币；但对外商投资企业等业务收支以外币为主的企业，可以选定某一种外币作为记账本位币，但这些企业向我国境内提供的会计报表，应当按一定的汇率折合为人民币反映。对于我国在境外设立的企

55、业，一般以当地的币种进行经营活动，通常是用当地的币种进行日常会计核算；但向国内报送会计报表时应折合为人民币，以人民币为计量单位反映企业情况。 货币作为一个特殊商品，其本身具有价值。但由于货币本身并不是一个充分稳定的衡量单位，它的价值和价格之间也存在一定程度的背离。例如通货膨胀时，货币的购买力就相应下降；当通货紧缩时，货币的购买力又相应上升。因此，在以货币计量的同时，是应以货币自身的价值量保持不变为前提条件，即假设币值不变。币值不变是指无论商品的价值或价格是否变动，在任何一个时点，作为会计计量单位的货币和其自身的量度必须保持固定不变。在这个条件下，会计核算才能采用历史成本原则；对企业所取得的资产

56、和发生的负债，都按取得和发生时的实际成本入账；在资产的使用、负债的清偿，成本费用的分配结构和利润的计算都须按照历史成本原则。当然，在持续的物价变动，尤其是恶性的通货膨胀情况下，以货币计量难以反映资产的真实价值，以货币反映的收益也难以反映其经营成果，这时应对货币计量进行调整。本书介绍的是基于币值相对稳定条件下的货币计量。二、会计核算的过程与步骤.资料搜索网 1.分析经济业务 会计是一种事后的记录、核算、报告的过程。企业在生产经营过程中，发生各种经济业务，取得或填制如发票、收据、领料单等原始凭证，会计人员要对所取得的原始凭证进行整理、审核，以判断经济业务的类型，分析应如何记录，因而会计循环的起点是

57、分析经济业务、审核原始凭证。 2.编制会计分录 根据审核无误的原始凭证，确定应记账户、金额和方向，并记入记账凭证。通过编制会计分录，实际上是把经济业务的发生和完成情况用会计特定的表现方式反映出来。 3.过账根据记账凭证，把经济业务登记在有关账户中去，以加工并储存信息。 4.账项调整 根据权责发生制原则，调整一些账簿中的有关记录，借以处理在会计期末需要递延和预提等的收入、费用问题。 5.对账 为保证会计信息真实可靠，期末要对各种账簿、凭证、实物进行核对，做到账证相符、账账相符、账物相符。 6.结账 在每一会计期间终了时，计算并结转各种账簿的本期发生额和期末余额，并进行试算平衡。 7.编制财务会计

58、报告 根据试算平衡表和其他资料，按规定的格式和要求，编制出满足用户需要的财务会计报告，这是会计循环终点。财务报告包括会计报表，会计报表附注和财务情况说明书，它们是会计的最终产品。 企业的经营过程是持续不断的，因此，会计循环也是周而复始的。上一循环的结束，也就是下一循环的开始。.资料搜索网三、规范会计信息的原则 为保证会计信息的质量，必须对会计信息的记录、核算、汇总及编制报告等过程进行规范，必须遵守以下十三条基本原则： 1.客观性原则 客观性原则是用来衡量会计记录和会计报表是否真实、客观地反映经济活动的一项重要原则。其实质是会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。 会

59、计核算的客观性原则包括三个方面的含义，即真实性、可靠性和可验证性。 真实性指会计反映的信息应同企业实际的财务状况和经营成果相一致。为保证会计信息的真实性，要求一切会计资料必须如实反映企业的经济活动。每项会计记录都要以合法的原始凭证为依据。会计的计量、记录、报表等都不能伪造，不允许篡改会计凭证、账簿、报表和其他的有关资料。在会计处理中，应认真审核凭证，对于不真实或不合法的原始凭证不予受理，对记载不准确和不完整的凭证应退回补充更正。同时，还应做到会计账证、账账、账表、账实之间保持一致。 可靠性是指对于经济业务的记录和报表，应做到有客观事实依据，不偏不倚。由于作为会计核算对象的许多经济活动往往带有不

60、确定性，或者数量上难以确定，例如固定资产折旧时间的预计，应收账款的坏账可能性等，通常带有估计成分，因而会计信息在一定程度上是近似的，而不是精确的。由于会计信息的取得都是有客观事物的依据，所以即使会计信息只是相对精确，基本上还是可靠的。 可验证性是指会计信息有可靠的凭证为依据。虽然它所反映的经济活动已经发生，成为过去的事，但仍能根据相关的原始凭证查验已发生过的经济业务的发生原因、过程、责任人员等情况。正是因为会计信息具有可验证性，可以消除人为偏差，所以，它为会计信息的客观性提供依据。 2.相关性原则 相关性原则也称为有用性原则，是指会计信息必须满足宏观经济管理的需要，满足各有关方面了解企业财务状

61、况和经营成果的需要，满足企业加强内部经营管理的需要。 会计信息是进行宏观经济调控和微观经营管理的基本信息来源。会计的作用就是要为各有关方面提供信息。要充分发挥会计的作用，就必须使所提供的会计信息与各方面使用的会计信息要求一致。要求企业的会计核算在收集、处理、传递会计信息的过程中，要考虑到社会上与企业有利害关系的集团对会计信息需要的不同特点，满足企业内外有关方面对会计信息的要求。 3.可比性原则 可比性原则是指会计核算必须符合国家的统一规定，提供相互可比的会计核算资料。 我国实行的是社会主义市场经济，客观上要求全国各部门、各企业在会计报表和会计信息建立在统一可比的基础上，以便对各行业、各企业的经济活动作出正确的考核和评价，满足国家宏观经济调控的需要。企业作为会计主体，其会计报表和会计信息，尤其是对外会计报表，要