某县政务中心物业管理服务方案

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第153页 共153页资格、资质证明文件一、报价函无棣县委、县政府机关行政事务管理局：按照中华人民共和国政府采购法，我们根据编号为WDFW-08.01 竞争性谈判采购文件的要求，对无棣县政务中心物业管理竞争性谈判项目进行报价。由供应商威海市祥云物业服务有限公司正式委托全权代表吴庆华总经理提交报价文件正本一份，副本陆份。在此文件中，供应商全权代表声明并同意：（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行谈判采购文件中规定的每一项要求，并按我们报价文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与谈判采购文件中的

2、条款。（2）我方承诺报价文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。（3）我方已详细检查所有报价文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。（4）报价文件在公开报价后90天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交报价文件，无棣县委、县政府机关行政事务管理局将没收我方保证金。（5）我方同意应无棣县委、县政府机关行政事务管理局的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。（6）我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。（7）我们理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。（8）我方金额为人民币50000.00元的保证金与

3、报价文件同时递交。保证金有效期为90天。（9）我方若未成为成交供应商，无棣县委、县政府机关行政事务管理局有权不做任何解释。（10）我方将遵照物业管理条例的要求。（11）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：地址：威海市统一路435号 邮政编码：264200 电话：0631-5226122 传真：0631-5233306 电子信箱：xywgm供应商全称(盖章)：威海市祥云物业服务有限公司 法人代表签字： 开户银行名称：威海市商业银行顺通支行 银行帐号： 400013090003824 开户行地址：威海市庙耩路11号2008年 06 月 10 日营业执照副本复印件二、法定代表人授权委托书本

4、授权委托书声明：我冯鲁威系威海市祥云物业服务有限公司的法定代表人，现授权委托威海市祥云物业服务有限公司的吴庆华总经理为我公司全权代表，以本公司的名义参加无棣县委、县政府机关行政事务管理局组织的无棣县政务中心物业管理竞争性谈判采购项目。全权代表在报价文件、谈判过程中的书面承诺、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。全权代表无权转委权。特此委托。（附授权代理人身份证明复印件）全权代表姓名：吴庆华 性别：男 年龄：56岁单位：威海市祥云物业服务有限公司 职务：总经理供应商：（盖章）威海市祥云物业服务有限公司法定代表人：（签字、盖章）日期： 2008 年 06 月 10

5、 日资质证书复印件建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件获奖项目证书复印件ISO9001国际质量管理体系认证复印件获奖项目、最大物业管理项目、最复杂物业管理项目和承担过的综合性大楼的物业管理合同复印件报 价 文 件一、报价一览表供应商全称威海市祥云物业服务有限公司总报价（元）小写：2132271.60大写：贰佰壹拾叁万贰仟贰佰柒拾壹元陆角整资质、资格国家二级物业管理资质、独立法人资格物业管理经理、部门主管1、 物管处经理：吴鹏，威海市祥云物业服务有限公司2、物管处副经理：王海卫，威海市祥云物业服务有限公司3、公共事务服务中心主管：张晓燕，威海市祥云物业服务有限公司4、机电运行管理部主

6、管：孙辉，威海市祥云物业服务有限公司5、保洁部主管：武艳秋，威海市祥云物业服务有限公司6、公共秩序管理部主管：孙玉泉，威海市祥云物业服务有限公司7、绿化部主管：尚存良，威海市祥云物业服务有限公司8、质量品质部主管：丛川平，威海市祥云物业服务有限公司接管时间2008年7月15日省级以上同类获奖项目威海市高技区火炬大厦省优物业管理示范大厦最大、最复杂物业管理项目威海市环翠区花园小区，综合类住宅物业，面积：42.71万平方米。目前在管的或承担过的公共场所项目威海市高技区火炬大厦威海市府佑商厦威海市旅游开发大厦近三年管过的同类项目（限两个）1、威海火炬大厦，合同金额：年163.69万元，物业面积：36

7、126平方米，地点：威海市高技区文化西路288号，接管时间：2005年12月28日至2008年12月27日。合同一年一签。2、威海市旅游开发大厦，合同金额：年84.36万元，物业面积：26800平方米，地点：威海市高技区文化西路179-1号，接管时间：2007年10月16日。备注注：1.总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用。2.以上内容由采购机构在报价仪式上统一唱价。供应商：威海市祥云物业服务有限公司（盖章） 供应商全权代表：（签字）二、物业管理费用测算依据及详细的费用投入计算及成本测算 （一）、物业管理费用测算方法本次物业管理费用采用成本法测算，并和无棣县周边同档次办公大楼物业管理服务收

8、费价格比较调整后获得。（二）、物业管理费用测算依据1、国家发改委、建设部物业服务收费管理办法发改价格20031864号2、山东省物业服务收费管理实施办法。3、无棣县关于物业管理服务收费的相关规定。4、我公司根据无棣县市场调查确定的维修保养和人工费用标准。5、无棣县劳动力市场价格。（三）、物业管理费用构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用； 5、办公费用； 6、物业管理企业固定资产折旧； 7、低值易耗品的摊销；8、不可预见性费用支出；9、物业管理企业利润；10、法定税

9、费。（四）、费用投入计算 1、办公费用投入 计费单位：人民币元费用项目子项目测算依据费用合计服装费管理人员9人夏装2套：260元套冬装2套：340元套（260340）9人2套10800.00公共秩序管理员24人夏装2套：260元套冬装2套：340元套（260280）24人2套棉大衣1件：每件360元单皮鞋1双：每双80元棉皮鞋1双：每双120元（360+80+120）2442240.00其他员工47人夏装2套：160元套冬装2套：240元套（160240）47人2套37600.00办公用品 低值易耗品按照日常办公需要购置按公司类似物业接待、办公测算约需3000元3000.00合 计93640.

10、002、固定资产和物业管理服务设施设备、工具投入 货币单位：人民币元费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备电脑1台6000.006000.00打印机1台2000.002000.00传真机1台1500.001500.00电话机6部150.00900.00手机9部800.007200.00对讲机10部1000.0010000.00文件柜2组1000.002000.00饮水机5台150.00750.00工具设备钻床1台2600.002600.00管道疏通机2台800.001600.00电焊机1台2000.002000.00冲击钻2台600.001200.00角磨机2台300.00600.00电锤

11、1台2000.002000.00宣传橱窗1台2000.002000.00手推车2个300.00600.00 推水车2个480.00960.00数字万用表2个200.00400.00钳型电流表2个300.00600.00兆欧表2个800.001600.00自行剪草机1台4100.004100.00修边机1台2800.002800.00双刃绿篱机1台3200.003200.00高压水枪1个2000.002000.00保洁工具 滚筒洗衣机1台1500.001500.00多功能抛光机1台6000.006000.00干风机1台1500.001500.00空调清洗机1台10000.0010000.00保洁

12、车27台480.0012960.00磁力尘推27把125.003375.00尘推地巾400条25.0010000.00榨水车4台280.001120.00多功能洗衣机1台6000.006000.00保洁箱30个120.003600.00其他保洁工具1批3000.003000.00保安用具 警用器械等1批3600.003600.00维修工具 维修工具1批4000.004000.00清洁工具清洁工具1批3000.003000.00合计128265.003、费用投入合计：1+2=221905.00元（五）、物业管理成本测算1、人员工资、保险、福利费用 计费单元：人民币元岗位人数工资标准（元/月）月工

13、资（元/月）备注经理118001800副经理115001500公共事务主管113001300会计员112001200劳资员111001100接待员310003000资料员（文员）111001100机电工程维修主管116001600运行值班611006600强、弱电工212002400维修工210002000公共秩序部主管113001300公共秩序部班长311003300公共秩序管理员20100020000卫生保洁部主管113001300重要部位保洁员49003600内保洁2180016800外保洁37002100绿化主管（园艺师）115001500绿化员48003200质量品质部主管11300

14、1300质检员111001100小计802570079100福利费按工资额的14%提取11074员工保险按威海市现行标准，医疗、养老等保险42%，个人12%单位30%23730月费用合计113904.00年费用合计1366848.002、办公费用明细表 计费单位：人民币元费用项目子项目测算依据月费用合计年费用合计通讯费电话费6部，每部150元月900.0010800.00手机费9部每部150元月1350.0016200.00服装费管理人员9人夏装2套：260元套冬装2套：340元套按两年折旧（260340）9人2套24个月450.005400.00公共秩序管理员24人夏装2套：260元套冬装2

15、套：340元套两年折旧（260340）24人2套24个月棉大衣1件：每件360元单皮鞋1双：每双80元棉皮鞋1双：每双120元（360+80+120）2424个月1760.0021120.00其他员工47人夏装2套：160元套冬装2套：240元套两年折旧（160240）47人2套24个月1566.6718800.00办公用品包括公共办公费用办公室及班组长以上人员24人，按每人每月平均15元测算，15元24人360.004320.00低值易耗品办公用纸、笔等估算每月200.00元200.002400.00水电费水电费估算每月360.00元360.004320.00合 计69466783360.0

16、03、清洁卫生费 计费单位：人民币元费用项目测算依据月费用小计年费用小计卫生消杀每月消杀1次，每次200元（包括灭鼠费用）200.002400.00楼层垃圾用品按每层2个垃圾桶,每天68个垃圾袋,每个垃圾袋0.60元,每月30天计算,680.6030;按每卫生间每个蹲位一个垃圾袋，每天190个垃圾袋，每袋0.03元，每月30天计算,1900.0330;小便池每周一个卫生球,每周114个卫生球,每球1.00元计算;按每个卫生间每天一卷卫生纸,每天38卷卫生纸,每卷卫生纸1.2元计算3257.0039084.00清洁材料清洁剂、保养剂、牵尘剂、空气清新剂，洗手液等500006000.00大理石地面

17、保养按每季抛光上蜡1次，每年四次，5122.86平方米，每平方米5元计算8538.10102457.20清理化粪池每年清洁二次，每次3000元500.006000.00垃圾外运按环卫局标准，每天每立方21元，设8个垃圾桶每桶0.25立方计算12775015330.00清洁费合计14272.60171271.204、固定资产折旧费计费单位：人民币元 费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备电脑1台6000.006000.00打印机1台2000.002000.00传真机1台1500.001500.00电话机6部150.00900.00手机9部800.007200.00对讲机10部1000.001

18、0000.00文件柜2组1000.002000.00饮水机5台150.00750.00工具设备钻床1台2600.002600.00管道疏通机2台800.001600.00电焊机1台2000.002000.00冲击钻2台600.001200.00角磨机2台300.00600.00电锤1台2000.002000.00宣传橱窗1台2000.002000.00手推车2个300.00600.00 推水车2个480.00960.00数字万用表2个200.00400.00钳型电流表2个300.00600.00兆欧表2个800.001600.00自行剪草机1台4100.004100.00修边机1台2800.0

19、02800.00双刃绿篱机1台3200.003200.00高压水枪1个2000.002000.00保洁工具 滚筒洗衣机1台1500.001500.00多功能抛光机1台6000.006000.00干风机1台1500.001500.00空调清洗机1台10000.0010000.00保洁车27台480.0012960.00磁力尘推27把125.003375.00尘推地巾400条25.0010000.00榨水车4台280.001120.00多功能洗衣机1台6000.006000.00保洁箱30个120.003600.00其他保洁工具1批3000.003000.00合计117665.00固定资产折旧费（

20、年）21179.70元按5年折旧，折旧后残值为10%计算（月折旧费：1764.98元）5、设施设备维修养护费用 货币单位：人民币元费用项目子项目测算依据月费用小计年费用小计电梯维保费按每部电梯每年6000元标准计算60006部3000.0036000.00年检费1360元/部/年 6部680.008160.00照明系统维修养护由维保单位和甲方负责不计不计监控系统维修养护费由维保单位和甲方负责不计不计给排水系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计消防系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计年检费按当地标准300.003600.00变配电系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计年检费按

21、当地标准250.003000.00空调系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计弱电系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计门禁系统维修养护费用由维保单位和甲方负责不计不计合 计4230.0050760.006、低值易耗品摊销 计算单位：人民币元费用名称数 量原 值月费用小计年费用小计备 注清洁工具1批3000125.001500.00按两年摊销维修工具1批4000166.672000.00保安工具1批3600150.001800.00办公文具1批5000208.332500.00合计摊销费用650.007800.007、8、9、10绿化养护费、不可预见费用支出、法定税费、企业利润费用项

22、目测算依据月费用小计年费用小计绿化养护费按0.25元/月，41700计算10425.00125100.00不可预见费用支出按每年10000.00元计算833.3310000.00企业利润按上述七项之和的10%提取管理者佣金15302.66183631.89法定税费按上述八项之和的5.6%计算9426.44113117.24（六）、管理成本构成及测算结果一览表 单位:人民币元费用项目月支出额年支出额所占比重单位面积成本（元）备注1、人工费、社会保险、福利费113904.001366848.0064.1%2.342、办公费6946.6783360.003.8%0.143、卫生保洁费14272.60

23、171271.208%0.2934、固定资产折旧费1764.9821179.701%0.0365、设施设备维修养护费4230.0050760.002.4%0.0876、低值易耗品摊销650.007800.000.4%0.0137、绿化养护费10425.00125100.005.91%0.2148、不可预见性费用支出833.3310000.000.47%0.0179、企业利润15302.66183631.898.6%0.31410、法定税费9426.44113117.245.32%0.194合计177755.682133068.00100%3.65供应商：威海市祥云物业服务有限公司（盖章） 供应

24、商全权代表：（签字） 三、优惠条款（一）、免费为县级领导办公室、休息室、接待室，会议中心提供室内开荒保洁服务（人民币30000.00元）；（二）、提供重大室外会议、集会安保服务；（三）、根据业主要求，免费提供有关物业管理的相关论证、管理措施、项目报价、资产评估等服务。无棣县政务中心物业管理服务方案一、物业管理服务的目标定位和总体构想针对无棣县政务中心的自然条件，规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置以及物业和服务对像的构成特点，按照建设“人文”、“绿色”、“健康”、“智能”办公区的设想，本着“以人为本，亲情服务”的服务理念，以保证两年内将无棣县政务中心办公大楼创建成省级优秀物业管理项目为目标，

25、用公司在物管界享有盛誉的“亲情服务”的管理模式和无棣县精神的有机结合及ISO9001国际质量管理体系，对政务中心物业项目实行程序化，规范化，全天候，全方位的优质高效服务，用物业管理的品牌和示范效应提升县委、县政府机关的社会形像，促进“祥云物管”品牌的发展。尤其在政务中心物业管理项目的服务过程中，我们要充分利用公司管理类似物业的成功经验和人才、技术、品牌的优势，把政务中心物业项目率先作成无棣县的品牌和形象工程，在为县委、县政府机关工作人员提供优质高效的物业管理服务的同时，提升无棣县的人居城市形象。二、经营服务理念针对政务中心优越的地理位置和自然环境及硬件配套设施和服务对像构成的特点，我公司在对政

26、务中心的物业服务中，不仅要充分展示公司“敬业、创新、诚信、求效”的企业精神”和“以人为本、亲情服务”经营服务理念，更应通过酒店式的礼仪服务，充分体现政务中心的“尊贵、优雅”特质，通过建设“人文”、“绿色”、“健康”、“智能” 办公社区设想的实施和服务软件的设计及优质高效的服务，为政务中心工作人员创建一个温馨、舒适、安全、便捷、洁净的人文办公环境，让工作人员“安心”、“舒心”、“放心”和“温馨”。 人文：用本公司在物管界享有盛誉的“以人为本，亲情服务”的服务理念和成功经验，秉承“满意是起点，服务无终点”的服务宗旨，本着“将小事做成精品，将细节做到极致，将服务需求做成惊喜”的原则，为政务中心物业项

27、目提供全天候、全方位、全过程的封闭式、人性化的亲情服务。通过服务中心的星级酒店一站式服务方法和具有丰富物业管理经验的公共事务主管的配备，人性化服务标识的完善，门岗服务“驿站”、固定和移动便民服务箱的设立，将政务中心办公大楼建设成为一个高雅、温馨的“大家庭”。让政务中心工作人员在充分享受人性化、贴近式的超值服务的同时，充分感受到物业服务人员的“人文”关怀。绿色：在物业管理服务过程中充分体现“尊重自然、生态环保”的管理理念，给服务对像营造一个绿色环保的高尚办公社区。按照ISO14001管理体系，全面管理政务中心办公楼的生活环境，将环境服务延伸扩大到噪音、粉尘、汽车尾气控制、垃圾分捡回收等诸多方面，

28、利用政务中心独特的地理条件，创造与自然和谐的生态办公社区，使机关工作人员的办公环境更加绿色环保。健康：利用政务中心业主构成的特点，通过组织棋牌、健身操、广播体操比赛等多种形式，倡导全民健身，弘扬正气，营造健康的办公生活氛围。智能：利用现代化的管理手段，结合政务中心智能化配套设施将政务中心建设成为智能化办公社区。通过公司智能物业管理软件和政务中心智能化硬件设施的结合，实现智能化系统的“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”。尊贵：用“以人为尊”、“以人为本”、的服务理念，通过“亲情服务”、“形象服务”和“礼仪服务”，体现业主在高尚办公社区中的尊贵和高雅，满足服务对像“受人尊重的服务需求”。优雅：

29、高尚的办公楼离不开优雅的环境，公司将充分发挥公司的物业管理优势，将全新的服务理念融入到为服务对像实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让服务对像在优雅的办公环境中享受物业公司的优质服务。安心：利用现代化的科学手段，通过公司安全智能软件的实施，实现政务中心智能化监控系统的人防、物防与技防的有机结合，充分发挥技防、物防和人防的综合作用，通过全封闭式管理、人员物品出入管理、车辆管理、治安消防管理、重点部位的安全防范和各种突发事件的预防，营造安全的办公环境。舒心：通过物业管理贴近式服务的延伸，提供全方位、多层次、个性化的特色服务，满足办公人员的服务需求，解决办公人员的后顾之忧，使办公人员在健康、安全、

30、宁静的办公环境中享受身心的静谧。放心：利用公司的成功管理经验和人才、技术优势，强化物业设施设备的管理和维护，在让机关工作人员享受优质物业服务的同时，实现物业的保值和增值，让无棣县县委、县政府的领导“放心”。温馨：关注机关工作人员的精神需求，通过无棣县精神和物业公司品牌内涵的延伸，营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，创建温馨、和谐、高品位的人文环境。三、祥云物业公司的管理优势威海市祥云物业服务有限公司是注册资金500万元，率先通过国家二级物业管理资质审核的山东省物业管理行业中规模最大，综合实力强，专业从事物业管理的现代化物业管理企业。2002年首批通过ISO9001国际质量管理体系

31、认证，现为中国物业管理协会会员单位。目前拥有各类型物业项目28个，管理物业面积达360多万平方米。管理的中心、古陌、花园、王府家园等多个住宅物业项目荣获威海市优秀物业管理项目称号，东北村小区被评为省级优秀物业管理小区、山东省社区建设示范社区和全国创建文明城市示范点，芙蓉花园小区被子评为山东省优秀物业管理小区和全国优秀示范住宅小区。公司被威海市消费者协会授予“2005-2006年度消费者信得过单位”称号，公司连续5年被子评为“威海市优秀物业管理企业”，2005年公司被评为“山东省家庭服务业诚信服务先进单位”。2006年元月，公司被子评为“山东省社区服务金牌管家”，2006年4月，公司被山东省建设

32、厅授予“省级优秀物业管理企业”。公司总经理吴庆华同志被推选为“全国百佳物业经理人”。2006年9月公司被威海市精神文明建设委员会、威海市工商局授予“2005-2006文明诚信企业”称号。多年来，公司通过对360多万平方米各类型物业的管理，特别是对办公写字楼物业的管理，积累了大量物业管理的成功经验，公司首创的“人性化亲情服务”管理模式，在国内物业管理行业被广泛推广，以“人性化的亲情服务”为主要内容的“祥云物管”品牌在山东，乃至全国都有着较高的社会知名度。公司资金雄厚，专业人才齐备，培养和建立了一支由物业管理、工民建、机电设备管理、机械工程、计算机等诸多专业人才组成的现代化物业管理队伍，具备了承接

33、各类型物业的资格和能力。如果由我公司承接无棣县政务中心办公楼物业项目的物业管理，我们将依据ISO9001国际质量管理体系，采用科学、规范的星级酒店式的全天候、全方位、立体化的优质服务，在两年内率先把无棣县政务中心办公楼项目做成省优物业管理项目，以此来带动“祥云物管”品牌的发展，提升无棣县县委、县政府机关的整体形象和社会知名度四、政务中心办公楼重、难点分析与措施无棣县政务中心办公楼配套设施设备有：高低压变配电室，空调系统、给水设施、消防监控室、安全保卫监控系统等。就建筑设计角度来看，其建筑风格考究，庄重典雅，办公楼项目的落成必将成为无棣县城市建设的又一亮点；就办公楼设施设备的配置来讲，办公楼设施

34、完善，设备精良，属智能化办公楼。对物业管理的要求之高不言而喻。经过我公司物业管理专家和投标小组多次实地考察和分析论证，现就中国人民银行威海市中心支行办公楼物业管理中的重、难点问题以及解决方案和采取的相应措施列举如下：1、消防管理针对无棣县政务中心办公楼智能化消防管理的实际情况，结合公司过去对智能化物业项目消防管理的成功经验，利用公司消防管理的成功经验，对做好政务中心办公楼的消防工作我们将采取以下措施：(1)、严格按照有关消防法规的要求，协助做好竣工验收和组织实施接管验收。(2)、建立健全安全防火规章制度，签定消防责任书，落实消防责任，分兵把口，责任到人，并制定和实施必要的奖惩措施。(3)、在消

35、防部门的指导和配合下，建立一支由物业管理处全体员工和部分政务中心工作人员共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系，制定火灾应急预案和消防工作计划并组织实施。(4)、指定专职消防员每天进行巡逻防火检查，及时发现并消除各种火险隐患。(5)、聘请专业消防人员对物管处的全体员工进行消防业务培训，使物管处的所有人员都能熟悉和掌握办公楼消防设施设备的使用方法，并能及时发现并消除各种火险隐患，处理各种火灾事故。(6)、实行责任人制度，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查保养记录，确保消防设施设备时刻处于良好状态。(7)、加强消防监控中心的管理工作，全天候24小时监控消防系统的运行状态，确保

36、办公楼的消防安全。2、机电设备管理办公楼机电设备包括高低压变配电房、空调主机房，治安消防监控系统、电梯系统等。这些机电设备的良好运行是保证办公楼业主正常办公的最根本条件。事实证明，一支高素质的专业保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，控制和有效地降低运行成本。祥云物业服务有限公司在对类似物业的管理过程中，逐步积累和探索出一套机电设备管理模式，我们将在移植这些先进的管理模式的基础上，针对办公楼机电设备的实际情况，在确保办公楼机电设备安全运行的前提下，采用更加科学规范的管理模式，达到设备保值，延长寿命，节能降耗的目的。为此，我们承诺在达到和超过招标方关于机电设施设备综合要求

37、指标的基础上，拟采取在物管界广泛推行的如下管理机制：(1)、定人定机制：通过内部竞争上岗的方式将重要机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，将设备保养和运行状态与员工的奖金、工资挂钩，提高员工的使命感和责任感，以保证设备的运行状态。(2)、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到及时准确，优质高效，以确保办公楼所有机电设备的正常运行。(3)、不均衡管理：针对办公楼的作息时间合理安排设备的维修养护时间，尽可能做到不影响办公楼的正常办公，实现“零干扰服务”。3、安全管理安全管理是无棣县政务中心办公楼物业管理中最敏感、最重要、最为各级领导和人们所关注的一项重要工作，必须做到万无一失。针对办公

38、楼的物业特点，在加强公司自身员工管理的基础上，对办公楼实行全封闭式管理。即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、办公人员（企业员工）、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记”，电话核实来访人员身份等管理控制手段，确保无危险人员进出办公大楼；在交通、物品出入管理上，采用“记忆+规范”管理法，严格物品出入检查登记制度，以确保车辆和物品的出入安全；针对办公楼所属重点部位的特殊性，公司指定专人负责重点部位周边的巡逻检查，严禁无关人员进出和靠近重点部位，将各种不安全隐患消失在萌芽状态；公司将运作成熟的“安全预警制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”全面应用于办公楼的安全管理；同时，公司将加强同驻地公安机关和县委

39、、县政府安全保卫部门的沟通协作，互通信息，并接受公安机关和保卫部门的业务指导，消除安全盲点，以确保办公楼在安全管理上的万无一失。根据办公楼的特点，我们将对会客室、县级领导办公室、接待室等重点部位选派高素质的工作人员实行人性化的管理和亲情服务，在充分展示物业工作人员良好形象的同时，确保为办公楼的工作人员和来访的贵宾有一个安全舒适的办公和工作环境。4、环境服务管理环境服务是形象工程。针对政务中心环境管理服务的特点，我公司准备采取如下管理方式：(1)、定额档案制。首先将物业的卫生保洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准，然后依据我公司多年来积累的劳动定额标准，通过竞争上岗，配置清洁工、花木工，从

40、而确保环境服务质量。(2)、按照ISO9001国际质量管理体系的要求，全面管理政务中心的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁、绿化、公共场地、非市政道路加以管理，而且将环境服务延伸扩大到噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分检处理等方面，我们将与机关事务管理局共同协商配置人性化的卫生设施，确保给政务中心的办公人员一个宁静、温馨、优雅、洁净的办公环境。(3)、员工统一着装，佩带标识，举止大方得体，礼仪迎宾，微笑服务，要使员工服务行为成为形象工程的文明窗口。5、节能降耗建办公楼容易，管办公楼难，能耗开支已成为办公楼业主普遍关注的焦点。针对无棣县政务中心智能化办公楼运行成本高的实际情况，我公司将节能降耗做为公司

41、物业管理工作中的一项重要工作。我们将根据公司物业管理实践中积累的节能降耗的经验，在保证办公楼高标准的物业服务和正常使用功能的前提下，通过有效的节能降耗措施，最大限度地降低运行成本，为业主节约资金。（1）、电梯的节能管理：A、电梯宜取消返基站功能B、多梯应采用群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行。C、根据人流量和实际使用情况合理制定电梯开停时间，保证电梯有较高利用率。D、加强电梯管理，防止电梯无人空载运行。E、采用变频变压调速系统，达到节能高效的目的。F、机房应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空笛运行。（2）供配电系统的经济性运行A、变压器的合理

42、切换在保证变压器不过载的情况下，应尽可能的减少投入台数，注意合理切换变压器节约电能损耗所产生的巨大经济效益。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线客方便联络，计量不受影响。B、空调机组的经济型运行空调机组投入使用前，必须进行费用测算，以决定是否启用。制冷机投入的台数原则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。未使用区域的冷冻水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。室内温度一般控制在26度左右，严禁超标供冷。办公楼等处的大门若不能关闭，应加装

43、风幕，阴挡冷风外流。办公楼下班时间应关闭风机盘管、新风机、风柜等。空调机组季节性停机时，应及时报停空调用变压器可节约大笔费用。应尽可能少的启用变压器，在不超载的情况下，通过低压柜联络使用。 空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就会造成金钱流失。使用的原则应为：在保证服务达标的情况下，尽可能的节能降耗。这就要求空调管理人员应定期对运行数据进行分析，摸索规律，正确制定出机组的运行计划。（三）供水系统的经济型运行与节水管理A、须按下达的用水指标对公共用水进行严格控制，完善各级计量。B、有条件的地方，低区给水应充分利用市政管网压力直接供水。扬程、流量冗余较大的水泵，可对其进行改造。定期通过水量平衡测试

44、检查地下管网是否有渗漏，发现漏点及时进行维修。C、供水设备各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位过高而溢水。D、水池清洗水池每年至少清洗二次，为尽量减少水的浪费，清洗水池前，应关闭水池的进水阀，使用水池的蓄水至到最低水位线，剩余水用水泵抽到需用水的地方。E、节约用水教育宣传由相关部门组织员工进行节约用水的培训，使每个员工养成节约用水的良好习惯。清洁绿化人员应掌握正确的清洗、浇水方法，并不断提高技术技能，节约用水。F、按照政府节能减排的要求，制定节能减排措施，并监督实行。 五、日常物业管理服务的分项管理 为了做好政务中心的日常物业管理服务工作，我公司将在

45、政务中心设政务中心办公楼物业管理服务处。根据物业管理服务需要，在物管处下设公共事务服务中心、机电运行管理部、保洁部、绿化部、公共秩序管理部、质量品质部，按照各部门的职责分工，做好政务中心的日常物业管理服务工作。（一）、机电设施设备管理1、机电运行管理部的职责范围和工作职能机电运行管理部是负责政务中心办公楼机电设施设备运行管理、维修养护、更新改造的主要职能部门。它的主要任务是保证办公楼所需供电、供水、空调、通讯办公、智能化控制等设备的正常运行，并做好日常维修保养工作，同时还要做好为满足办公和节能降耗的需要而开展的一系列技改施工。具体的业务管辖范围和职能如下：(1)、负责办公楼供电系统高低压配电的

46、运行和维护检修工作，并负责检测供电系统的运行质量和用电计量。(2)、负责办公楼生活、办公用汽、热水的供水工作，保证办公楼消防用水的供应，负责全部供水设备的维护运行和管理。(3)、负责办公楼所有污水，雨水的排放工作，保证排水系统的畅通，负责维护排水设施设备的检查和维修工作。(4)、负责办公楼空调系统设备的运行管理和维护保养工作，保证制冷站设备、各区域送、排风设备的良好运行。(5)、负责办公楼内及周边的灯饰及公共照明，办公照明、室外照明的维修养护工作。(6)、负责办公楼消防系统设施设备的维修工作。(7)、负责办公楼弱电系统、综合布线系统、楼宇设备自控系统、监控系统、消防系统、门禁系统的运行维护等管

47、理工作。(8)、负责办公楼动力设备、机电设备、弱电设备的更新和系统改造工作，负责旨在于节能降耗，降低维护成本而开展的技术革新和技术改造工作。(9)、负责各部门设备管理的督察工作，负责设备使用人员的操作培训工作。(10)、负责协调处理全部与工程设备相关的内部和外部关系。(11)、负责做好工程技术人才的培养和储备，提高工程人员的技术能力和职业素质。2、运行管理部主管岗位职责机电运行管理部主管岗位责任(1)、在物管处经理的直接领导下，全权负责办公楼工程管理和维修养护工作的统筹安排，保证办公楼所需动力设备、机电设备、空调设备、弱电设备等的正常运行。(2)、参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级的

48、考核与评估。(3)、对机电运行管理部人员和设备全权管理和调配。挑选和配备下属人员，培养和巩固骨干队伍，切实保障机电设备的安全运行，尽最大努力，以最最低的费用开支，保持办公楼高格调的运行水准。(4)、制订所属部门各岗位规范和操作规程，督促检查部门所属人员严格执行岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。(5)、深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查各岗位交接班日志和设备运行记录，并根据设备运行参数，分析设备运行状况。(6)、与公司行业技能培训中心协作，做好人员培训工作。(7)、与公共秩序管理部协作，做好安全防范和跟踪落实工作。(8)、组织制订、完善本部门的岗位职责、工作程序与质量标准、管理制度

49、。(9)、制定本部门工作计划，编制工程预算，管理部门库存和成本控制。(10)、主持部门每周工作例会，召集组织部门专题会议。(11)、每月总结部门工程维修质量和管理情况，分析原因，落实整改措施。(12)、审核部门报表、请示和报告等。(13)、审核申报部门工程设备备品、维修配件、工程改造材料计划。(14)、对部门下属的工作质量进行督导检查，作出评估，提高其业务能力。(15)、根据工程维修作业量及涉及的专业，合理调派并组织施工。(16)、协调处理下级上报的各类问题和突发事件。(17)、统计办公楼每月材料、水电消耗情况，并组织专业人员研讨落实节能降耗措施。运行值班领班岗位责任(1)、在机电运行管理部主

50、管的直接领导下，全面负责本班次设备运行、维护管理和人员调配等方面的工作。(2)、确保本班次机电设施设备的安全运行，对本班次设备的运行和人员管理负有全面责任。(3)、实地巡回检查本班次的设备运行状态和人员工作情况，发现问题及时采取措施处理。(4)、审阅本班次运行报表，并认真做好记录。发现异常，立即分析原因，及时采取措施处理。(5)、设备发生故障时，要及时组织抢修，并向主管和公司总工程师汇报，必要时可申请公司总工程师组织派人协助处理，保证设备良好运行状态。(6)、执行部门主管和总工程师的命令，严格执行操作规程，坚持周而复始的设备维修保养制度。按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏

51、电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：设备使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准，保质保量地完成工作任务。(7)、努力学习专业技能，参与技术革新并提出合理化建议。(8)、做好本班次设备维修、故障处理、零件更换记录和运行报表，每月交管理处文员整理归档。(9)、做好交接班记录、如实向接班人员反映设备运行情况，并告知注意事项。(10)、完成上级领导交办的其它工作。机电运行管理部员工岗位职责(1)、准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、保质保量地完成工作任务。(2)、遵守员工守则，本部门规章制度和操作规程，努力学习业务知识，不断提高思想素质、服务意识和专业技术水平。(3)

52、、本着“一切为业主着想”的原则，把“理”让给业主，以优质服务和无差错的工作，为公司争取荣誉，创造财富。(4)、工作中用心做事，精益求精。要具备团结协作，互帮互助的优良品格。(5)、提高工作效率和工作质量，工作中发现解决不了的问题和无完全把握处理的问题，要及时向领班汇报，请求帮助处理。(6)、按部门管理规定，认真做好设备维修、巡检、运行记录，并做好交接班工作。(7)、发扬主人翁精神，培养良好的职业道德，开动脑筋，大胆提出合理化建议，开源节流，为公司和业主多作贡献。3、供电系统的管理与维护根据办公楼供电系统的实际情况和招标方的技术要求，我们将选派高素质的专业电工负责办公楼物业供电系统的管理和维护，

53、同时明确了专业电工的职责范围、岗位职责，并出台和制定了相关管理制度。(1)、职责范围A、办公楼整个电力系统的运行维护管理。B、办公楼高低压配电室的运行监测。C、办公楼供电系统低压配电室的配电柜及控制设备的维护保养及故障检修。D、备用电源系统的充、放电管理和检修。E、供水系统电器设备的维修养护和故障检修。F、电梯、空调、冷冻设备动力电源供给。G、负责办公楼辖区范围内所有照明设备的保养和维修。(2)、岗位职责A、严格遵守公司、招标方和本岗位的各项规章制度。B、努力学习技术，熟练掌握办公楼供电方式、供电状态、线路分布及所管辖设备的原理，技术性能和实际操作程序。C、努力做好设备的维修保养工作，确保安全

54、运行。D、坚守岗位，定期巡检电气设备，正确抄录各项数据，并做好报表工作。E、发生供电故障时，要保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。F、负责经常保持和市供电局调度部门、变电站的业务联系，及时了解供电情况。经常检查备用电源自动切换开关的状况，确保备用电源系统自动切换开关运行良好，随时可用。G、请假、补休要提前一天报告部门主管或工程师，由部门主管或工程师安排合适人员替班，严禁漏岗、空岗。H、按规定做好所辖电气设备、配电室的卫生清洁工作。I、完成领导交办的其它工作。(3)、配电室管理制度：A、巡回检查制度a、值班人员必须按规定的时间、路线巡视所管辖的设备，发现异常或缺陷，要及时处理，做好记录并报告领班或主管。b、配电室内设备每一小时巡视一次，巡视路线：模拟操作盘变压器低压开关控制柜高压开关控制室，并将巡视情况记录在巡回检查记录上。c、遇到雷雨、大风等恶劣天气，新装、改装、修后或新投入运行的设备；设备有缺陷或有异常现象时，要增加巡视次数，必要时要增加人员现场看护。B、设备缺陷管理制度a、运行中的变配电设备发生异常现象，虽