物业财务制度

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1、*物业管理会 计 制 度第一章 总则一、为了规范本公司的会计核算，提高会计信息质量，根据中华人民共和国会计法、企业财务会计报告条例及其他有关法律和法规，制定本制度。 二、本公司设置会计科，设会计主管1人，货币资金出纳员1名。 三、本公司填制会计凭证、登记会计账簿、管理会计档案等，均按照会计基础工作规范和会计档案管理办法的规定执行。 四、本公司的会计核算以持续、正常的生产经营活动为前提。五、本公司会计核算的会计期间分为年度和月度，年度和月度均按公历起讫日期确定。会计期末，是指月末和年末。 六、本公司的会计核算以人民币为记账本位币。七、本公司的会计记账采用借贷记账法。 八、本公司会计记录的文字使用

2、中文。九、本公司在会计核算时，遵循以下基本原则：1、以实际发生的交易或事项为依据，如实反映其财务状况和经营成果。2、按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应仅以法律形式作为会计核算的依据。3、本公司提供的会计信息应当能够满足会计信息使用者的需要。4、本公司的会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。如有必要变更，应将变更的内容和理由、变更的累积影响数，或累积影响数不能合理确定的理由等，在会计报表附注中予以说明。5、本公司按照规定的会计处理方法进行会计核算，会计指标应当口径一致、相互可比。6、本公司的会计核算应当及时进行，不得提前或延后。7、本公司的会计核算和编制的财务会计报告应当清晰

3、明了，便于理解和运用。8、本公司的会计核算应当以权责发生制为基础。凡在当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应作为当期的收入和费用。9、本公司在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。10、本公司的各项资产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项资产账面价值的调整，应按照企业会计制度的规定执行。11、本公司的会计核算应当合理划分收益性支出与资本性支出的界限。凡支出的效益仅及于本年度(或一个营业周期)的，应当作为收

4、益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度(或几个营业周期)的，应当作为资本性支出。12、本公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则。 13、本公司的会计核算应当遵循重要性原则，在会计核算过程中对交易或事项应当区别其重要性程度，采用不同的核算方法。十、本公司按照企业会计制度的规定，设置和使用会计科目。十一、本公司年度财务会计报告，除应当包括本制度规定的基本会计报表外，还应提供会计报表附注的内容。本制度中规定的基本会计报表是指资产负债表和利润表。本公司应按照本制度规定，对外提供真实、完整的财务会计报告。第二章 会计科目本公司会计科目名称和编号如下表：顺序号编号名称顺序号编号名称一、资产类217103

5、应交营业税(一)资产类217106应交所得税11001现金217108应交城市维护建设税21002银行存款217109应交房产税31009其他货币资金217110应交土地使用税41101短期投资217111应交车船使用税51102短期投资跌价准备217112应交个人所得税61111应收票据217113 应交教育费附加71131应收账款282191预提费用81133其他应收款292301长期借款91141坏账准备302321长期应付款101211材料(三)所有者权益类111281存货跌价准备313101实收资本121301待摊费用323111资本公积131401长期投资333121盈余公积141

6、501固定资产343131本年利润151502累计折旧353141利润分配161601工程物资四、损益表171603在建工程36501主营业务收入181701固定资产清理37502主营业务成本191801无形资产38503营业费用201901长期待摊费用39504主营业务税金及附加(二)负债类40511管理费用212101短期借款41512财务费用222111应付票据42521投资收益232121应付账款43525补贴收入242151应付工资44531营业外收入252153应付福利费45532营业外支出262161应付利润46550所得税272171应交税费47560以前年度损益调整各会计科目

7、的核算内容、核算方法、会计估计等遵照国家有关会计制度执行。第三章 代管理基金1、代管理基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳

8、池、各类球场等。 2、代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期按受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。 3、企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租凭费、承包费等）。 管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

9、4、企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第四章 成本和费用1、企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。2、企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费，不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包

10、括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。3、企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。4、企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。5、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。6、企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3

11、%0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。第五章 营业收入及利润1、营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游

12、泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。3、企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。4、补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。5、营业利润包括主营业务利润和

13、其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维修建设税和教育费附加。6、其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。其他业务收入是指企业从事主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入 指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第六章 附则第二十一条 本制度自2008年10月1日起施行。物业管理2008年10月25日