大英山老机场中短期土地开发计划

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1、大英山老机场中短期土地开发计划二六年八月16 / 16目 录第一章前 言3一、开发背景3二、开发计划规划4三、战略意义4第二章市场分析5一、新城区的区域市场分析5、新城区的区域环境特征5、新城区的区域商业特征5、新城区的区域功能定位6、新城区的区域SWOT分析7第三章开发计划8一、中短期商业租赁计划8、商业租赁项目布局分析8、商业租赁状况及计划11、商业租赁项目收益测算12、中短期商业租赁开发经营模式的意义13、相关配套工作推进14、存在困难与问题14二、示范性项目开发计划15、开发战略15、新海航大厦项目15、新城区289亩住宅和商业房地产项目17第四章结论与建议19第一章 前 言一、开发依

2、据1、根据2006年8月8日市政府对海口大英山新城市中心区控制性详细规划的批复意见精神（海府办函2006108号）：在严格按照中心区总体规划及开发建设时序前提下，为充分利用闲置土地，改善国兴大道两侧景观，除绿地及公共设施用地外可进行中短期过渡型开发建设。2、根据战略发展及开发经营的要求：1）“十六字”指导方针：做好规划，锻炼队伍，搞好关系，自给自足； 2）发展战略：“两快，一快一慢，一慢” ；3）经营目标：妥善处理短期现金平衡与中长期战略发展的关系；实现资产增值和资产效益的最大化。 3、根据当前海南整体经济发展水平及房地产行业发展态势：当前海南整体经济发展水平不高，房地产行业尚处于缓慢回温期，

3、土地价值在当前市场经济下不能很好体现及提升。二、开发范围大英山老机场3000亩新城市中心区三、开发定位从长远利益出发，采取分期开发，按照短期、中短期、中远期、远期四个阶段实施土地开发计划：短期为三到五年（含）；中短期为五到八年（含），中远期八到十年（含）开发计划，远期为十年以上开发计划。本计划定位于中短期的土地租赁开发。四、战略意义1、充分利用闲置土地，改善国兴大道两侧城市景观；2、营造商业氛围、聚集人气、以地养地；3、迅速聚集现金流，为后期实行房地产证券化提供资金平台与融资渠道； 4、甄别、筛选具有发展潜力的项目，为后期的长远发展进行项目储备；5、培养锻炼人才队伍，构建专业化房地产开发团队；

4、6、为长远“创建品牌经营模式，打造房地产开发企业标杆”的发展战略奠定基础。第二章 市场分析一、海口商业租赁市场分析五大商业圈分布1、解放路商圈解放路商圈属于海口资格最老的老城区商圈，其分布在解放西、新华路、中山路、博爱路、得胜沙路的商铺，大多数是20世纪30年代的南洋式老骑楼。解放前，海口作为海南岛的经济中心，所承担的主要作用是物资的进岛出岛，由于运输工具和装卸技术的落后，拥有舟楫之便和避风功能的海甸溪南岸便成了海口的商业中心，并形成了以解放路、长堤路、中山路、博爱路为核心的商圈。作为老城区，解放路商圈有着良好的文化氛围。1988年海南建省之后，解放路工人影剧院、和平影院、文龙影院等电影娱乐群

5、的建成，外加上新华书店、百货大楼、泰龙商城以及高档大型商业广场东方广场的投入使用，使该商圈繁华景象至今不变。文龙影院旁的步行一条街及得胜沙路步行街是海口市主要的服装批发采购中心。近年S&K、班尼路、361、歌莉娅等品牌服装专卖店、小饰品店以及各类餐厅、休闲小站相继开业，使得该商圈的消费显现出年轻化的朝气，吸引更多年轻消费群。解放路商圈现状有集中商业6万多平米，商业整体档次一般，商业业态主要是个体零售批发。2、海秀商圈海南建省之后，社会经济生活发生了翻天覆地的变化，外来人口逐渐成了城市的消费主流。海秀路拥有当时海口高档、密集的酒店群，从而逐渐形成海口城市商业中心。这里交通便利，商铺密布，人流如潮

6、。1994年后，随着海南第一百货、乐普生、DC商业城、海口免税商场等一批大型商场在这里相继开业，许多专营店也纷纷接踵而至。1998年后，第一百货、乐普生、明珠广场三家占据主打地位，海秀东路在市场规律作用下逐渐形成海口市新的商圈。随后万福隆超市、南国超市还有金世纪商场等购物场所的出现，使得海秀商圈成了海口市颇具潜力的购物天堂。如今，海秀商圈作为以海秀东路为中心辐射开来的一片商业区，具有很大的发展潜力。海秀商圈现有商业23万平方米，以中高档消费为主，商业业态主要是百货类零售，消费群体集中在外地人口及周边居民。3、国贸商圈国贸区被规划为国际金融贸易区，昔日的一片滩涂经过十多年的发展，外加上对其绿化和

7、交通的整治规划，如今已成为海口市商务、人口相对密集的经济区域，也是较为成熟的商住区。这里较有名的大型商场有“广百百货”、“生生百货”和新建成的风华时代商城、宜欣商业广场等，还拥有全海口众多的银行、金融、证券、保险公司，众多大型知名企业也选择在这里的商务大楼设立办事机构或公司，使得该地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备，是未来海口新中心区的有力竞争者之一。为此商业业态为商务办公。4、海甸岛商圈海甸岛大部分区域面积都是由填海而成的。这里拥有海口高档的金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店和海南大学。现常居人口约达7万，属于海口市区人口密集的地带之一。该区域性商圈具有浓郁的生活氛围，大型的农贸

8、菜市场、百货商场、超市、商铺、银行、医院等生活配套设施十分成熟，此外各类休闲茶馆、酒吧、烧烤园等休闲娱乐场所遍地林立，区域性生活住宅商圈日益明显。其商业业态为生活休闲。5、南海大道商圈作为海南重点投资建设的板块之一，南海大道位于海口东、西、南交通主干道枢纽，道路宽敞，交通便捷。有农垦、金盘两个大型居住区。还有亚洲豪苑、京江花园、锦绣京江、四季华庭之金色年华等高档商住小区，半径5公里内常住人口达到40万人。此地依托海南经营状况最好的金盘工业区、海口保税区以及正在开发的药谷等开发区。除了特色餐饮一条街以外，这里还是海口市政府规划的汽车销售一条街，云集了部分品牌汽车的4S店，是高档的汽车交易场所，也

9、是市政府规划的物流街区。周边现有的海口晚报社、海南日报社，海口电视台等的建成，造就了南海大道良好的文化设施氛围。汽车一条街以及爱晚亭、福满楼等特色餐饮业的设立，使周边的商业氛围日趋成熟，而亚洲豪苑、京江花园以及四季华庭之金色年华等高档住宅的交付使用，也为整个商业圈提供了有利的消费支撑。南海大道商圈商业业态为娱乐餐饮及汽车销售。二、新城区区域市场分析、区域环境特征1、地理位置位于海口城市中心区，西以龙昆南路为界，东以海府大道为界，南以红城湖路为界，北以蓝天路、西沙路为界。土地总面积约3000亩（200公顷）。2、地质状况原为机场用地，地势平坦，无不良地质，地基承载力良好，适宜高层建筑建设。3、对

10、外交通1）道路便捷度区域周边道路和公共交通网络完备，区域周边龙昆南路、海府路、蓝天路现有27条公交车线路，出租车线路多，公交便捷度好；2）道路通达度区域周边围合的龙昆南路、海府路、蓝天路均是海口市主要道路，横穿区域内的国兴大道是城市主干道，路宽100米，东西两边分别与海府路、龙昆南路相连，数条支路（尚未建设）与蓝天路、红城湖相通，道路等级高，区间规划路网密集。通过国兴大道向东至琼州大桥，可到原琼山新市区、美兰机场，距海口美兰机场20公里，距海口秀英港8公里，距海口长途汽车客运东站约2公里。区域周边外围道路便捷，但同时由于区域面积过大，导致其进入性差，这一点也是本区域劣势所在。3、基础设施1）沿

11、3.2公里的路段预留有7个岔路口，可供道路两侧开发时上下国兴大道之用，交通方便。2）国兴大道两侧留有排污水、排雨水管道现已开通，可排出待开发土地内的污水和雨水。3）沿国兴大道两侧均建设有电力管沟、自来水供水管、民生燃气管、电信光缆。道路两侧土地开发时可供电、供水、供燃气、通信之用。、区域商业特征1、商业集合效应周边环境和周边的商业设施使该区域能较好的形成集合效应，区域北部紧接海秀商业区，东部为美舍河居住区，南部是府城老城区，西部是金盘工业区，基地周边均为发展成熟的城市建成区，大型商业楼宇多，小型商业铺面也较多，商业繁华度高。2、商业布局特征目前新城区区域内南北走向可达性较差的状况，决定了中短期

12、商业租赁项目将主要分布在国兴大道两侧，及靠近龙昆南路和海府路立交处。3、商业类型特征新城区区域外围交通便利，区域内空地面积广阔。对此本区域内的商业形态主要是以较大型的、能聚集吸引人流的、融观光、购物、休闲、娱乐等各类商业综合体，主要可体现为家具建材类、商业产品展览展示、康体休闲类等娱乐项目，及穿插为这类项目和本区域内中短期建设项目配套服务的餐饮和小型零售类商业。、区域功能定位海口市城市总体规划（2005-2020年）对海口城市新的定位为：海南省省会、热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地、国家历史文化名城。海口市城市总体规划（2005-2020年）对海口新城区的规划定位为：海口未

13、来的城市中心、海口现代化城市形象的集中体现，以建设高水平的建筑为主。由雅克机构设计的海口新城区新城市中心区控制性详细规划将海口新城区定位为：建设成以商务、商业、行政办公为主，具有文化娱乐功能的现代综合型城市中心区。、新城区的区域SWOT分析优势(Strength)劣势(Weakness) 位于城市中心区，周边道路和公共交通网络完备 空地面积较大，具规模效应 周边区域社会服务设施和基础设施比较成熟 距离海秀商圈较近，在打通五指山路后，容易形成新的商业圈 场地内市政基础设施不完善，区域内南北向道路尚未开通 中短期内本地消费水平低，本地各类房地产内需市场容量小 自身的自然景观品质与滨海、滨江相比，竞

14、争力不足机会(Opportunity)挑战(Threat) 中国消费结构升级与城市化步入快速增长期 国家开发南海油气资源战略带来的潜在机会 大量战略投资看好海南的发展潜力，正陆续进入海南市场 省政务中心的进驻 海南的经济总量较小，区域辐射能力薄弱，内生式需求不足，作为区域总部吸引力不强 近期商务和商业地产市场需求不旺，中远期市场的不确定性较多 面临本地已建成的多个专业功能区（商务办公、商业、商务酒店、娱乐、行政等）的内部竞争第三章 开发计划为了加快资金回笼，完成新城市中心区的基础设施建设，充分利用现有土地资源，聚集人气，中短期内拟采取以商业租赁及为主的经营模式。一、土地租赁现状根据现有租赁合同

15、分析，目前土地出租面积约为66.4亩，主要租赁对象为露天大排档、烧烤园、汽车维修厂、家私城等。年租金收益约为250万元，土地租赁价在1.5-3元/M2/月区间（注：该出租价为出租净价，所有规划报建、“三通一平”、水、电、消防等费用和手续由租户自行承担和解决）。从土地租赁业务来看，由于受海口新城市中心区控制性详细规划修编工作和市规划局停止在全市范围内批准临时建筑等因素的影响，大英山机场的租赁工作存在以下问题：1、土地租赁缺少统一规划、功能区域划分不明；2、承租户缺乏投资实力，租赁面积较小，不能形成规模效益；3、受市场和自身经营的影响，一些承租户不能按时缴纳土地租金；二、土地招商现况2006年8月

16、8日，海口新城市中心区控制性详细规划得到市政府批准，随后，大量的商家看好新城市中心区的无限商机，纷纷前来洽谈土地租赁业务，截至到现在，共有约20家单位和个人愿意投资兴建高尔夫练习场、建材家私城、餐饮和娱乐等项目。序号客户名称土地用途拟租赁面积(亩)拟租赁期限初步商议价格(元/平方米.月)1天天渔港餐饮208年以上尚未确定2新新年代娱乐城娱乐业355至8年53山木家私家私城208年以上34吴云高尔夫练习场505至8年25陈朝晖高尔夫练习场405至8年尚未确定6符资明高尔夫练习场405至8年尚未确定7文成邱高尔夫练习场505至8年尚未确定土地租赁客户(洽谈中)一览表三、土地租赁区域规划为了实现综合

17、效益最大化，拟对中远期开发用地实施过渡性开发经营计划，通过科学合理、统筹安排各类商业租赁项目，尽可能充分利用闲置土地进行创收，具体范围及类型如下（以附件为图示说明）：1）在国兴大道以南，中央绿化带以西区域（八到十年开发计划用地）安排文化娱乐类项目，如：高尔夫练习场、娱乐中心等； 2） 在国兴大道以南，中央绿化带以东区域（八到十年开发计划用地）安排康体休闲、商品展示类等项目；3） 在国兴大道以北，“新海航大厦”以西区域（五到八年开发计划用地）安排商业零售及展示类等项目；4） 在国兴大道以北，五指山路以东区域（五到八年开发计划用地）安排展览展示、餐饮类等项目；5） 其他过渡性项目（如嘉年华）可根据

18、项目性质酌情安排。通过上述租赁项目范围及类型的划分安排，一方面既可达到对中远期开发用地的有效利用，另一方面又能与整体开发计划之间形成循序渐进的滚动开发模式。四、土地商业开发模式根据上述分析结果和新城区公司的实际情况，大英山新城区土地租赁经营的商业开发模式主要分为以下二种：1、土地租赁模式根据时间和营销方式，土地租赁模式又可分为二种：1）近期以自主找上门的客户为主（被动方式）由于我司在前期基础设施建设和项目开发过程中，已投入了大量的资金和人力，目前资金不足、人员短缺，难以开展大规模的招商活动；同时，由于新城区具有良好的区位效应，前期已有一些单位和个人，主动找上门来，与我司洽谈土地租赁事宜。根据对

19、土地租赁业务的登记和跟踪，已与多家客户达成初步土地租赁意向，待本计划上报集团和市相关部门批准后，即可开始实施。2）中期通过报纸、电视等媒体进行宣传，开展招商活动（主动方式）在近期资金和人才积累的基础上，采取积极主动的方式，在省内外和国内外通过报纸、电视等新闻媒体进行广泛宣传和推广，开展大规模的招商活动，聚集人气，营造商业氛围，提升土地价值，创造现金流，实现中短期资金平衡，完成我司的“自我造血功能”。2、投资开发模式除土地租赁模式外，为了最大限度地提高年收益综合水平，提升土地价值，可采取二种形式，直接投资或者有选择地与一些客户共同开发某些具有良好市场前景和经济效益的项目，从而实现公司利润最大化。

20、1）“以租金转投资”的形式即把若干年的土地租赁收入作为一次性投资，有选择地与合作方共同开发某些具有良好市场前景和经济效益的项目，实现风险共担、利润共享，按投资比例分成。2）直接投资方式在资本积累到一定程度，资金充裕的情况下，对于某些确实具有良好市场前景和经济效益的项目，可采取由我司全部出资或者与合作方共同出资的方式进行开发。五、商业租赁项目收益测算1、海口市部分商业租赁市场调查分析据调查，海口商务办公租赁主要集中在国贸商圈、海秀商圈及其周边，其中比较好的高档写字楼月租金能达到30-50元/平方米。汽车销售租赁集中在南海大道商业圈，月租金在10-20元/平方米左右；金龙路美食一条街月租金在20-

21、60元/平方米不等。注：鉴于部门人员有限，上述调查是粗陋、局部性的，不足以作为决策参考的依据，专业化的市调还需请外脑机构做完成才更具备说服力有权威性和准确性。2、新城区招租项目收益测算新城区商业租赁测算表序号区域划分可租赁面积（M2）租赁均价 （元/M2月）年收益测算（元）1娱乐区66421.1053,985,266.002娱乐配套区70285.6043,373,708.803汽车销售、展示及维修区57048.1032,053,731.604建材、家具销售区197385.50511,843,130.005商业、餐饮服务区228953.30513,737,198.006花鸟市场区138956.9

22、023,334,965.607体育休闲运动区197385.5049,474,504.00总计956436.0047,802,504.00按可出租土地出租率的逐步递增，相应税前年收益如下表：出租率30%40%50%60%70%80%税前年收益（万元）557742928111312991485注： 为便于查看对年收益按四舍五入的方式取整数计； 在计算中将规划报建、三通一平、水、电、消防到位等配套的费用由租户承担。若由新城区公司负担此成本，则可采取提高租金的方式或另行计算出手续费用再转由租户承担； 由于商业经营情况，出租率在同年中也可能发生变化有增有减，但随着时间推移出租年限是有一定限制的，最长可租

23、年限暂时确定为8年，对在第三年第四年及往后几年的租户是逐步减少的，因为其经营和回收期相应缩短。通过以上分析对中短期经营在五到八年中，平均年出租率按40%估算，则平均年税前收益为742万元。若总计出租年限为8年，则总税前收益为5936万元。六、实现商业租赁的具体措施1、根据商业能见度和商圈辐射范围的原理，新城区土地租赁业务必须充分考虑到周边海秀商圈的影响，应注重二者之间的差异性、互补性与联动性，可采取集家居、建材和花草虫鸟，餐饮、娱乐、休闲和体育运动于一体的“一站式服务”新型商业模式，进行综合开发。2、尽快合理解决包括偿还海军欠款在内的历史遗留问题； 3、考虑到目前新城区土地范围内基础设施欠缺及

24、南北走向交通可达性较差的状况，决定了新城区公司必须坚持“基础设施先行”的原则，充分利用租金收入及承租方的基础设施资金投入，边开发，边健全和完善新城区土地范围内的基础设施建设，为中后期的项目开发创造良好的投资环境；另外，由于新城区3000亩土地范围内南北向还没有一条道路，直接影响了中短期土地租赁业务的开展。为此，与海军协商，开通五指山南路成为目前迫切需要解决的当务之急。4、协助客户完成土地承租范围内的 “三通一平”等基础设施建设，以及临时建筑规划报建和消防报建等相关手续；5、加快进行相关盈利性资源的开发，包括国兴大道和立交桥的冠名权、广告经营权等，以扩大公司的资金渠道；6、加快办理土地分割工作，

25、实现土地的分块经营模式；7、与相关银行尽快达成共识，争取在进入中期开发阶段前，完成土地的分块确权、解除抵押担保等工作；8、注重引进一些能聚集人气，营造商业氛围，打造新城区品牌效应的项目；9、积极利用现有社会资源，进行新城区的品牌建设和推广；同时，利用报纸、电视、网络等新闻媒体，进行适当的市场宣传与形象推广；10、重点进行现有人员的素质培养，并适当引进人才，为中远期发展做好房地产专业化人才储备。第四章 结论通过中短期商业租赁经营，可让公司实现自我造血的功能，“以地养地”，同时进行项目储备，为后期项目开发奠定基础。 通过中短期房地产项目开发，与专业化公司合作启动示范性房地产开发项目，有利于缓解公司的资金压力、为今后的运作积累实际操作的经验、创造利润和现金流并为今后的运作创造基本条件、通过项目与融资人和融资代建人建立基本的良好的相互信任和合作的关系、为新城区建立示范项目并提升土地价值。