柳州尔海山庄项目可行性研究报告

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1、XX尔海山庄项目可行性研究报告二OO四年十一月广西XX. .项目可行性研究报告目 录章号 名称 页码第一章总论4一、项目由来4二、开发组织以及服务机构4三、项目开发模式5四、项目主要经济技术指标5第二章项目概况8一、项目的名称8二、项目位置8三、项目主要经济指标8四、项目地形地貌8五、项目四至8六、项目周边交通9第三章XX概况及整体经济运行分析10一、XX概况10二、XX市经济现状与发展研究12三、XX高尚住宅市场整体情况：18第四章项目开发研究和预测：23一、项目环境分析23二、项目SWOT分析24三、项目市场定位25四、项目市场预测28第五章项目规划设计方案及开发计划29一、规划设计目标2

2、9二、项目规划设计要点30三、具体规划方案31四、项目开发计划35第六章市场与营销方案37一、项目的整体开发理念 37二、关于项目整体推广的原则37三、营销概念的导入38四、营销策略39第七章项目投资估算43一、项目开发成本估算43二、开发费用估算45三、项目总成本45第八章项目投资计划及融资方案46一、分期投资计划 46二、融资方案46第九章财务分析47一、项目总收入分析47二、项目总成本和产品单位成本49三、销售税金及附加、土地增值税49四、利润及静态赢利能力分析49五、项目现金流量表与动态分析50六、不确定性分析51第十章风险规避及控制措施53一、风险类型和防范措施53二、风险控制53第

3、十一章研究结论和建议55一、研究结论55二、建议55附件：尔海山庄项目可行性研究报告第一章 总论一、项目由来：本项目由XX市尔海房地产开发于20XX3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权土地证号：柳国用2003第100447号,并于20XX7月24日正式立项,20XX12月19日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段,由于资金运作的原因,项目暂时搁浅。本项目地处XX市鱼峰区柳石路,位于南环路和柳石路交界处,紧邻XX市长途汽车站莲花车站和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为144.72亩合95291.16平方米,背山临江,地块平整,现在已经实现了五通一平上水通、下水通、路

4、通、电通、通讯通和土地平整,不存在拆迁问题。二、开发组织以及服务机构：1、开发组织：XX市尔海房地产开发成立于20XX3月份,由自然人出资的独立法人机构。公司注册资金1000万元,公司现有人员26人,其中过程师9人,经济师5名,大专以上学历16人,占公司人数的61.54%,大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上,平均年龄39.5岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德国际公关法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁,熟悉房地

5、产开发与运作,具有丰富的企业管理经验。2、全程策划机构：本项目的全程策划和营销由向明理德香港置业发展承担。向明理德香港置业发展房地产运作团队在香港、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作,具有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。3、建筑设计和园林设计机构：本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良Simon Liang本人及旗下团队操刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良先生在英国二十年,完成

6、诸多著名建筑的设计,在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供设计。4、物业管理机构：本项目的物业管理机构由向明理德香港置业发展旗下的广西机构XX市向明理德物业管理公司执行管理,集在中国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作,提供安全、文明、舒适、温馨的港式物业管理服务。三、项目开发模式本项目由尔海公司负责开发,项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售,商铺部分出售部分租赁10后转售,车位全部租赁,10年后转售。四、项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总占地面积9

7、5291.70其中城市道路用地5860.70规划建筑用地89431.002项目总建筑面积158165.90其中商业建筑面积16585.30公建建筑面积6524.00住宅建筑面积135056.60其中别墅15324.90多层54074.60小高层65657.103绿化率%40%4容积率倍1.775项目总投资万元24186.26其中开发成本万元21058.09开发费用万元3121.936销售收入万元41015.12其中别墅万元5363.72多层万元12437.16小高层万元16414.28商铺万元6799.977单位开发成本元/1529.17其中别墅元/1581.35多层元/1526.35小高层元

8、/1646.35商铺元/1290.358项目税金及附加万元2255.83其中营业税5%万元2050.75城市维护建设费营业税7%万元143.55教育费附加营业税3%万元61.529土地增值税30%万元3597.4810利润万元9847.9711上缴所得税万元3249.8312税后利润万元6598.0013利税合计万元16828.8614主要利润率指标 初始投资利润率%240.41% 全部投资利润率%69.58%15主要净利率指标 初始投资净利率%94.26% 全部投资净利率%27.28%16税前评价指标 税前净现金流量万元16831.12 税前财务净现值万元10215.22 税前静态投资回报期

9、年2.1817税后评价指标 税后净现金流量万元9490.86 税后财务净现值万元4949.22 税后静态投资回报期年2.60第二章 项目概况一、项目的名称：XX尔海山庄暂定名二、项目位置： 尔海山庄项目位于广西壮族自治区XX市鱼峰区柳石路和南环路交界处,地处XX至XX的咽喉,距离XX莲花机场10公里,与国家重点公约园区阳和工业园紧邻,紧靠XX市长途汽车站莲花车站,是介于XX中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅游度假区中间,是XX进出的主门户。三、项目主要经济指标：1、 土地国土编号：柳国用2003100447号；2、 用地面积为：144.72亩,合95291.16平方米,其中城市规划道路用地51

10、79.5平方米。3、 容积率：不超过1.8；4、 建筑密度：不大于35%；5、 绿化率：不低于35%四、项目地形地貌：1、 南和东向倚靠莲花山,整个项目呈扇形,地块形状规整,利于开发；2、 项目用地现在已经基本水平,南面山丘可以结合开发利用；3、 整个用地现在已经拆迁完成,属于熟地开发,现有植被为杂草和灌木,山丘植被为灌木；五、项目四至：1、 东：莲花山,小山丘高约30米,山丘东面为柳江,阳和工业园处于柳江江对岸,通过阳和大桥联结阳和大桥已经在建设中大约20XX通车；2、 南：莲花山。大约40米,山丘的南面为洛维旅游度假区,包括响水风景区、大桥观光农业旅游区；3、 西：XX市长途客运站莲花车站

11、,为广西自治区最大的长途客运站,是XX长途汽车集结地。4、 北：东北区域为XX机械厂,正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲新都,西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六、项目周边交通：1、 公交系统：16路,22路、23路公交车终点站,可达XX大多数地方区域。2、 长途客运：区内和省际客运主要车站。3、 航空：距离XX市唯一的机场莲花机场10公里,是XX通往机场的必经之路。4、 铁路：距离火车东站货运站约4公里,距离火车站客运约6公里。5、 距离商业中心：距离传统商业中心约4公里。6、 距离行政科技中心：距离传统行政科技中心约4公里。第三章 XX概况及整体经济运行分析一、XX概况：1、

12、 XX总体情况：XX,又称龙城,位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市XX150公里,南距广西首府XX市264公里。这座具有二千多年历史的古城,象一块翡翠,镶嵌在桂中腹地。这里奇峰环列,柳江如链,回流其间,绕城形成巨大的U字,古籍称其为三江四合,抱城如壶。全市辖两县五区,总面积5307.24平方公里,市区面积658.31平方公里,全市人口183.48万人,杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族,是个山环水绕、风景秀丽,具有丰富的历史文化遗产和旅游资源的古城。XX是中国广西壮族自治区的直辖市,辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。总面积5283

13、平方公里,市区面积650多平方公里,截止20XX末,全市总人口为351.26万,家庭户数约100.36万户,其中市区人口95.89万元,比上年增长2.52万人。XX,是广西最大的工业城市,是西南地区重要的制造业基地。全市现有工业企业2100余家,有4家企业进入国家500强,有11家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业：即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业,以工程机械和通用机械为主的机械制造业,以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头,XX已经初步建立起涵盖30多个行业、4000多个品种的现代工业体系,拥有上汽通用五菱

14、、东风柳汽、桂柳工、解放柳特、金嗓子、两面针、花红药业、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。 XX国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势,20XX全市实现国内生产总值327.82亿元,比去年同期增长13.2%,名列全区第一。其中,工业增加值达到79亿元,增长14.5%；全社会固定资产投资达到109.36亿元,首次突破百亿元,同比增长52.52%；城市居民人均可支配收入达到8692亿元,同比增长6.15%；社会消费品零售总额114.28亿元,比上年增长11.10%,其中城市消费品零售额83.29亿元,增长11.62亿元,批发零售贸易零售额75.37亿元,增长14.91%,餐饮零售

15、额13.52亿元,增长7.89%。截止20XX12月,XX居民个人储蓄存款超过196亿元,企业存款逾156亿元。XX,是中国西南地区重要的区域性交通枢纽,是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市,是沟通大西南与华东、中南、华南地区的铁路枢纽。XX,是中国45个公路主枢纽城市之一,桂海高速和XX至XX高速公路在XX交汇,209、322及323国道在这里会合,XX已经被高速公路网络所围合,向南4个小时可以直达海岸港口,向北可以贯通中、西部腹地。 XX白莲机场达到国家4D级标准,已开通至北京、上海、XX等航线。XX拥有国家一级口岸,五级航道,全年可无障碍通航

16、300吨级船只,上溯可至XX,下航可达香港、澳门。 XX交通便利、区位优良、物产丰富,素有桂中商埠之美誉,历来是中南和西南地区重要的物资集散地。经济区位上,XX东临粤、港、台等经济发达地区,南接北部湾、东南亚等高速发展地区,西靠云、贵、川,北抵长江中下游,由此形成背靠中南、西南,面向东南亚和东部沿海的有利区位。XX商贸活动频繁,各类商品批发市场健全,供需两旺,物流通畅。具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通,构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。 XX基本形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局,先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略的实施,中国东盟自由贸易区的建立

17、,随着对外开放步伐的加快,XX正在成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。二、XX市经济现状与发展研究XX整体经济运行状况1、 XX市近年经济发展现状分析：项目 年份单位2000200120022003国民生产总值亿元184.5207.10230.31252.3人均国民生产总值元1014111202123142、 产业结构发展分析：单位：万元产业类型单位2000200120022003第一产业万元198531209354224428235000第二产业万元90654796201411447971196000第三产业万元73995383531393388010920003、 物价以及消费指数分

18、析单位2000200120022003居民消费价格指数99.899.7100.6102.37零售物价指数97.599.799.799.74、 家庭结构：单位2000200120022003城镇总户数万户26.527.1127.9727.89城镇总人口万90.0492.5894.3894.84户均人口人/户3.403.413.373.405、 收入水平：单位2000200120022003可支配收入每年元5740754779288692人均居住面积17.4117.246、 XX市房地产发展参数：项 目单位20XX20XX20XX20XX全社会固定资产投资总额万元20153666429165242

19、2660000年完成投资增长速度%房地产开发投资万元48379240012562475270883房地产投资占总投资比例%基本建设投资万元102362360731190234基本建设占总投资比例%当年完成开发土地面积万1037101600283200246629当年在开发土地面积万370920166190当年待开发土地面积万152785357571344493398248当年购置土地面积万543556127916110281138156开工面积万49014278901715019711948415其中别墅、高尚住宅万070016757经济适用房万90628591554474867790一般住宅

20、万36341969681212728201568034办公楼万9543703445618387商业营业用房万2361061022147300262137其他万11531274203264799857竣工面积万4774685917188261951034508其中别墅、高尚住宅万0449200经济适用房万74329721182587543882一般住宅万361307540385733340954423办公楼万161513445196634000商业营业用房万15471199523133457798其他万24746209302598318287施工面积万1118919163069326682363

21、691644其中别墅、高尚住宅万44924492024581经济适用房万1881699948967391126530一般住宅万778293137084422052503034782办公楼万14887167101731422545商业营业用房万87918187603312782492132其他万451605553668499142185空置房面积一年以上万24047419675192961161493其中别墅、高尚住宅万500629329683148经济适用房万7942520660531647一般住宅万1528111281153932191195办公楼万8297951845867872商业营业用

22、房万64689299372511153369其他万623529181149229057当年销售面积万397652677101812821972061其中别墅、高尚住宅万0338339960经济适用房万79563956373105242785一般住宅万302929630378751356924550办公楼万13953062781320商业营业用房万11896349363738738364其他万31251125764097827当年预售面积万2349914449197145431143088其中别墅、高尚住宅万0008298经济适用房万36144383254581646438一般住宅万192339

23、4294016269071071578办公楼万0123100商业营业用房万618634484147968580其他万322108383412930当年销售总价万元54236119336137653其中别墅、高尚住宅万元09290320经济适用房万元7809995132755151一般住宅万元4007991670113661132516办公楼万元271702186472商业营业用房万元5428160541654722028当年销售单价别墅、高尚住宅元/-273126553333经济适用房元/981104010541204一般住宅元/1323145415131433办公楼元/19423208348

24、23576商业营业用房元/4562459541875742宏观经济与XX房地产市场1、XX宏观经济的趋好,为XX房地产行业高速发展创造俱佳条件；根据以上经济参数的分析,近年来XX市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了十五计划的良好开局。至20XX,XX完成国内生产总值372.82亿元,比上年增长13.2%,名列全自治区第一位,并连续第5年实现两位数增长。XX良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到8245元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。2、城市建设的良性发展和

25、大规模的基础设施投资,为XX房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的XX要建成工业立柳、强市富民的指导意见,20XX3月XX市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划,其中无论是产业发展布局,还是城市基础设施计划布局,都是体现了这个要求。随着十五计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整,XX市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。市区658.31万平方米的旧城改造工程全面启动,以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速,柳石路通柳南高速通宜柳高速等一系列大市政规划启动,为XX房地产业的发展提供坚实后盾。3、10+1东盟贸易贸易区口岸CAFTA和9+2泛珠三角经济地带CEPA以及政府整

26、体再早一个工业XX的利好政策的落实,支撑XX经济近年来的高速发展。10+1东盟自由贸易区CAFTA首届东盟自由贸易区博览会20XX在XX召开,使得广西成为中国通往东盟的口岸,外贸的发展带动生产产业的发展,大批产业进驻广西特别是最具工业基础的XX。贸易和产业挂钩,成为又一经济热点城市。9+2泛珠三角经济地带以及CEPA加强香港与内地经济合作的的框架,广西属于9+2中的工业基础和经济活力极强的城市,经贸合作的加强,工业平台的稳固,XX成为泛珠三角框架下的一颗明珠,吸引了大量粤、港、澳企业的关注和入驻。XX在十五计划中提出再造一个工业XX的规划,将XX原来的工业结构进行调整,在XX东面的阳和规划工业

27、园区,进行统一规划,将XX工业企业集中搬迁到产业园区,同时吸引外来企业的进入。阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来XX的工业集中基地,整个面积相当于原来XX的城区面积,规划增加人口50万人,成为名副其实的另一个工业XX城区包括汽车产业城、化工产业城、轻工产业城、高新技术产业城、重工业产业城等,而原来的工业基地成为XX的商业区和政治文教区。经过近四年的推行,整个规划区域已经形成,预计在接下来的一个五年计划中全部实现。以上三个支撑XX未来发展的利好机遇,促进XX整个城市的升级和发展,为区域经济和房地产创造了无限空间。4、城市规划布局的明晰和发展引导,市政配套设施的投入,营造良好的房地产

28、开发环境。XX最新的城市规划于20XX在人大通过,一个全新的城市框架正在形成。十五期间一系列的城市改造和配套工程的实施,为房地产的良性发展提供机会。包括：XX铁路枢纽湘桂线改线工程、XX公路主枢纽场站建设工程、鹧鸪江作业区二期工程、柳江红花水利枢纽工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改造。建设了包括莲花车站、人民广场、龙城广场、江滨路等一系列城市休闲和交通设施。各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。具体城市规划布局见附件。5、政策积极引导、管理体制逐步完善,XX房地产市场更趋成熟,规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定

29、了政府对房地产行业的信心,XX十五规划已明确指出,房地产业为支柱产业之一。近年来,随着管理体制的完善,XX房地产市场更趋成熟,更加规范,这一切,为房地产开发创造了非常有利的运行环境,而XX经济的可持续发展特性,为房地产开发,营造了良好的市场氛围。近年来XX房地产市场情况1、近年来XX房地产市场表现的走势：现代化的XX房地产市场自20世纪90年代初期才开始起步,但由于受城市环境以及政策的制约,尚未走出计划经济的阴影,经历了90年代中后期的寒流,发展缓慢,该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。随着20XXXX对房地产的关注和政策环境以及城市环境的大改造,房地产市场才开始激活,陆续出现了一些

30、具有现代意义的商品房小区,并以极快的速度发展。可以说XX的房地产市场自20XX才算得上真正的起步。特别是20XX、20XXXX旧城改造全面启动,进一步促进了房地产市场的发展。在20XXXX房地产市场创下历史最好业绩,商品房预售面积97.2万平方米,比上年增加了20%。a） 市场供求两旺,交易再创新高20XX,XX商品房供应,在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长,与此同时,XX商品房成交继续保持旺盛势头,在连续3年的高速增长后继续大比例攀升。其中： 供应全年批准预售面积114.3088万平方米,比20XX增加60% 成交全年预售登记面积97.21万平方米,比20XX增加20%b） 高速发展

31、的势头具有强大的支撑因素：XX房地产市场的发展近年还将保持高速发展的势头,主要根据如下几方面因素： 城市扩张,促进XX房地产市场的发展。XX在未来5年的市区人口在现有100万元的基础增加50万人口,以每人居住10平方米,将增加500万平方米住宅的需求量,还不包括改善居住环境的更换需求,而XX至20XX8月历年累计住宅开发施工面积仅360多万平方米,需求与供给存在很大的差距。 XX城镇人均居住面积偏小,仅17.24平方米2003数据,距离全国人平均住房建筑面积20.4平方米以及世界正常发展水平的人均住宅建筑面积30-35平方米尚有很大的差距,现有内部住宅需求量还很大。 旧城改造拉动住宅市场的需求

32、。XX旧城近两年拆迁住宅面积达到100万平方米,拆迁势头还将持续至20XX的城市改造完成。旧城改造面积一平方米将拉动1.3-1.5平方米的需求根据惯例,旧城改造拉动需求市场也是市场持续火旺的有力支撑点； XX市整体经济高速发展,就业机会增加,人们可支配收入增加,购买力的提升为房地产的发展提供稳固的支撑,近年来XX居民可支配收入保持 20%左右的增长速度,失业率保持在1.2-1.4极低水平。c） 市场火热让人振奋,威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场的威胁：20XX全年新增经营性项目土地出让面积为113.82万平方米。这个数据将直接影响到近年的市场供应,20XXXX住宅消费市场非常火暴。可以预见

33、,20XX以至今后几年市场氛围良好,但竞争将相对激烈。三、XX高尚住宅市场整体情况： (一) XX房地产中高尚住宅市场发展回顾：相对于其他同等接别和经济水平的城市,XX的房地产市场起步晚起点低,真正意义的高尚住宅只有在近年才出现,主要以如下住宅的开发面市为标志：1、鸿府和蓝色港湾：推出时间为20XX初,特点为：地处传统商业旺地五星商圈,周边配套完善,交通便利、户型主要以三房两厅以上大户型,房价在3500元/平方米左右,销售情况非常理想。2、桂中别墅：推出时间为20XX中,属于XX别墅市场的一个尝试,特点是：欧洲风格三层别墅,户型和建筑特色一般,园林一般,面积较大。售价为60-100万元/栋。销

34、售情况尚好,现已经售出90%。3、经典时代：推出时间为20XX初,特点为：地处城市新的行政政治中心的江边,项目优势在于项目产品在市场上领先,分别代表北派和岭南派的建筑风格,项目规模大,配套完善,户型以小三房两厅和两房两厅为主。经典时代多层住宅售价为2100元/平方米,别墅售价为60-100万元/栋。销售情况非常理想,现已经售罄。4、金河湾：推出时间为20XX初,特点是：地处河西新区柳江边,项目优势在于项目产品在市场上领先,岭南派的建筑风格,项目规模大,园林规划较好,配套相对完善,户型以小三房两厅和两房两厅为主。售价在1800-2000元/平方米。销售情况较好,一期推出已经售罄,二期20XX推出

35、依然热销。4、华林君邸：推出时间为20XX10月。特点是：地处河东行政区,社区园林规划好、物业产品比较先进采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合,建筑风格超出XX市场现有楼盘,现楼销售。售价在叠拼式别墅大复式的形式3500-4000元/平方米,多层2800-3000元/平方米,销售火暴。5、凤起新都：推出时间预计在20XX。特点是：地处城市出口桂柳高速入口处,项目超大规模占地430亩,大社区,规划配套完善。户型包括一房、两房、三房、四房和复式楼各种户型,推盘价约2500元/平方米,销售现场关注度较大。(二) XX高尚住宅发展的特点分析：根据对XX近年推出同时代最高尚的住宅的特点和销售情况的分析,我们认

36、为XX高尚住宅体现如下特点：1、近年来,房地产项目品质不断提升,产品综合竞争力所产生的效应逐步取代单一竞争优势的效力；2、整体来说,XX现有房地产市场尚属于比较初级的阶段,高尚住宅真正的高尚含金量不足,相对房地产市场比较发达的城市尚有很大的差距；3、XX居民对高尚住宅的要求越来越高,对高尚住宅的追捧度和热心度较强,需求非常旺盛；4、高尚住宅价格已经达到一定的高度,价格与其对应的产品品质不相符,反应居民对高尚住宅的心理承受力较强。5、豪宅以及别墅的产品尚属于市场空白现市场上没有真正意义的豪宅或别墅,开发空间较大。(三) XX市高尚住宅未来的趋势：由于政策因素,XX自20XX6月份已经不再批出别墅

37、用地项目,项目已经批出的项目只有包括本案项目和XX市协和房地产开发的龙潭公园别墅地块约230亩的两个项目,相对来说,别墅的开发量受到源头的限制,根据对XX高尚住宅市场的分析,我们对XX今后高尚住宅的未来趋势预测如下：1、别墅项目之间的竞争相对较少,别墅的开发成功率较大。据悉协和龙潭公园别墅项目将于20XX年底后才可能启动。2、豪宅市场供应量将呈上升趋势,预计在XX未来三年高尚住宅的投放量将达到30万平方米凤起新都不算严格意义的高尚住宅,竞争相对比较激烈。3、高尚住宅的边沿化趋势明显。市中心由于受地价以及土地规模的影响,难以形成真正具有品位的高尚住宅区域,随着XX城市的改造和市政道路的建设,稍微

38、偏离市中心的具有独特自然景观的地块更具有开发高尚住宅的基础。4、项目产品以及产品的细节设计将受到更多关注,相对于其他概念而言,其重要性将明显提高。外地甚至境外设计师将更多地进入XX的设计市场,将会带来更多令XX耳目一新的概念和设计。高尚住宅的产品将出现革命性的突破。产品将成为高尚住宅项目竞争的制胜法宝。5、高尚住宅项目的营销层次将得到提升。在20XX中前,XX当地的营销策划公司仍占据多数项目。随着XX和上海的营销策划机构的陆续抢滩,特别是高素质的楼盘更加是外地专业营销策划机构的主要目标。随着外地专业机构的介入,项目的营销层次将得到整体的提升。华林君邸就聘请香港决策资源中地置业作为其产品策划和营

39、销策划机构。6、整体需求将会平稳中有升,对顶级项目的追捧将持续火旺。XX相对其他城市其高尚住宅的开发层次尚属于初期,现有开发的产品与其城市经济地位具有较大的差距,一直以来没有良好的产品满足高端客户的需求,顶级项目的市场容量的随着高品位项目的开发被释放特别是别墅项目的开发将满足高端客户的需求。另外随着经济的持续高速增长,越来越多的人群进入享受高尚住宅的时期,多高尚项目的需求将稳中有升。(四) 目前XX高尚住宅项目开发的风险及对策：1、风险点：目前,高尚住宅市场红红火火,但高位风险也随之凸现,集中表现在客源、产品、地段三者之间的矛盾,分别体现在：a） 价值选择风险：受静态市场局面的诱惑,高价位拿地

40、,而开发与销售动作迟缓；远离市场热点区域或过早进入尚无人气的潜力版块,单打独斗；b） 价值创造风险：比如在市远郊且交通不便的区域开发联排式别墅,开发总价高但无明显膏腴同类产品的港商住宅,项目产品具有明显的规划设计质量缺陷；c） 价值传播风险：比如：过于依赖产品优势和外部市场环境而轻视营销的作用；营销模式简陋单一或者不恰当。2、对策：在竞争激烈的市场环境下,开发尚应该高度重视开发中存在价值选择风险、价值创造风险、简直传播风险,形成正确的开发策略：a细致、充分、深入的市场研判；b精准、到位的市场定位；c创造品质优越、市场接受度高的产品；d准确的营销主题；e创新的营销手段。第四章 项目开发研究和预测

41、： 根据上述对XX经济和XX房地产市场以及XX高尚住宅市场的分析研究,结合本项目的时机情况,我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。一、项目环境分析1、地块周边景观：a） 东方景观：项目东方为莲花山系莲花山由诸多山丘围拢呈莲花状的东南角,山形为独特的喀斯特山体,形状奇特而优美。b） 西方景观：西方近景为刚投入适用之广西最大的长途客运站莲花车站,远景为观音山,也是喀斯特山体的小山c） 南方景观：项目南方为莲花山系的最南端,也是独特的喀斯特山体的小山。d） 北方景观：项目北方近景为建设中的商业和住宅项目宝莲新都,远景为XX机械厂厂区,景观尚可。2、项目周边配套：a） 商业配套：项目北面建设中的宝莲

42、新都占地面积230亩,商业建筑面积达到10万平方米,是一个具有完善商业结构的商业住宅综合项目；b） 文化配套：项目西北方向有广西商校和广西工艺美术学校,文化氛围比较浓郁,同时XX机械厂内有小学,距离中学十三中仅3站路,文教配套尚可；c） 环境卫生、社会治安情况：项目周边随着柳石路的改造,整个项目的环境得到很大的改善,加上宝莲新都的建设,和南二环路的建设以及阳和搭桥的建设,周边的环境已经具备开发高尚住宅的条件。由于该区域没有太多的出租屋和农民房,大多数是旧工业厂房,社会治安情况相对较好。d） 交通条件：交通条件本项目具有先天的优势,相比其他区域,包括长途汽车、公交和机场,柳石路是城市进出的主干道

43、,项目面前南二环路接城市内环路的南环路,柳石路接动环路,均为城市主干道,交通极端便利。e） 周边景观：项目南面为XX洛维旅游风景区,西边为羊角山和龙潭公园,靠近项目紧邻莲花客运站的柳石路西侧为人工建设的城市休闲广场,周边景观尚好。二、项目地块SWOT分析：通过以上分析,我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源,在进行项目定位之前,我还进行项目地块的SWOT分析：1、优势分析：d） 交通便利：在上文已经阐述；e） 周边环境较好：上文已经阐述；f） 文化氛围：处于学校周围,文化艺术氛围浓郁；g） 自然条件：有山两面包围,后有靠山,前景灿烂；h） 项目本身地块：地形呈扇型,地块平整,无须搬迁,顺延

44、山势,造景方便,地质勘测表明地下水丰富,造水景条件成熟；i） 周边经济未来前景好：洛维风景区和阳和工业园成为XX旅游产业和工业的主力。2、劣势分析：a长途汽车站的影响：长途汽车站,容易给客户一种杂乱的感觉,不利于营造高尚品质氛围；b主干道车流量大,存在噪音污染；c环境卫生存在隐患：周边尚没有形成高尚社区的环境,需要一定时间营造氛围；d城市规划的影响：城市规划中没有明确该区域的功能,致使可能存在其他与本项目定位格格不入的项目产生。3、机会分析：a） 用地规模：相比市区其他项目,本项目属于中大型楼盘,具有一定的规模,有发展空间；b） 市场别墅地不再批出,成为XX最后一个别墅项目成为可能；c） 市场

45、尚属于竞争初期,竞争特别是高端产品的竞争较弱；d） 未来阳和工业园的起动以及阳和大桥的通车成为促进本项目迅速提升的一个有利因素；e） 通过内部环境和园林的规划营造高尚豪宅具有先天的优越条件,实现错位开发。4、挑战分析：a） 消费习惯：XX人民消费习惯于在市中心购买豪宅,在稍偏于市中心的区域需要一个宣传灌输的过程；b） 竞争楼盘开始增多,客户选择面大,特别华林君邸以及凤起新都项目的启动,对本项目的销售具有一定的影响。5、结论：本项目地块具备开发高尚住宅的条件,但需要与XX市场的产品进行错位开发,确保项目的成功运作。因此项目的建筑规划、园林规划以及后续的营销策划包括物业管理非常重要,项目的开发必须

46、有一支具有成熟高尚项目运作经验的团队实施。三、项目市场定位项目市场细分：随着城市化进程的不断加快,人们对喧嚣的城市生活越来越厌倦,需要回归自然,对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往,对于收入较高的白领以上阶层,他们往往把目光投向一些郊外环境主题楼盘。根据上面对XX房地产进行的宏观分析以及对本项目区域房地产情况进行的微观分析,我们的目标客户锁定位XX市收入较高的高级白领以上的富人阶层。根据我们前面的市场调查,我们发现XX房地产市场中高端现为XX市场的空白点,楼盘普遍在低品质运行,相比周边XX和XX都有不小的差距,更罔提XX、XX等房地产市场发展前沿的城市,这与XX整体经济水平有很大的反差XX的

47、经济实力与XX基本持平,大大超过XX。基于对XX整体经济消费力和房地产市场现状的分析,以及本项目的开发条件的研究,我们对本项目设定的目标市场为：1、别墅项目： 从地理上细分：XX市区以及XX下属县镇； 从购买人群上细分：XX人、外来经商者； 从年龄上细分：以35-55岁的人群为主； 从工作环境上细分：高收入政府干部、私营企业主、国营企业主的高层； 从经济状况细分：家庭月收入在1万以上,流动资金存款在100万以上。 从购房心理细分：以二次置业、自住购买及投资为主。2、高尚住宅： 从地理上细分：XX市以及周边县镇； 从购买人群细分：XX市人,外来经商工作者； 从年龄上细分：以30-55岁的人群为主

48、； 从工作环境上细分：在市中心大中型公司、外资公司工作的中层以上管理人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在4000以上,存款在5万元以上者； 从购房心理上细分：以自住购买及用于投资为主。3、酒店式公寓： 从地理上细分：XX市以及周边县镇； 从购买人群细分：XX市人,外来经商工作者； 从年龄上细分：以25-55岁的人群为主； 从工作环境上细分：在附近工业园区大中型公司、外资公司工作的中层以上管理人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在3000以上,存款在5万元以上者； 从购房心理上细分：以自住购买及用于投资为主。4、商铺： 从地理上细分：XX市以及周边县镇； 从

49、购买人群细分：XX市人,外来经商工作者； 从年龄上细分：以30-55岁的人群为主； 从工作环境上细分：在市中心大中型公司、外资公司工作的中层以上管理人员及私营个体经营主为主； 从经济状况细分：家庭月收入在4000以上,存款在5万元以上者； 从购房心理上细分：以用于投资为主。项目概念的引进：根据上面的市场细分和项目的实际情况,我们导入山水豪苑、尊贵府邸、回归自然等口号,同时结合项目情况和市场的情况,我们主要集中在山水文化、园林公园化、高尚居住品位、建筑艺术、港式管家服务上。整个项目的概念主要包括如下：1、享受山水美景,徜徉艺术殿堂；2、身份和地位的象征；3、居家文化的诠释和拓延；4、品位山水、品

50、位建筑、品位自然、品位生活。5、XX豪宅的革命性产品,XX最后一个豪门可以拥有的别墅区。四、项目市场预测根据对市场的分析以及本项目的情况的研究,我们预测本项目开发市场的接受度非常高。预计开发销售进度为：1、推出时间及预计进展：按照项目现在情况各项手续已经办理,如果资金到位情况良好,预计20XX4-5月将推出一期进行内部认购,一期推出时间预计到20XX10月,别墅销售期为20XX,至20XX底销售85%以上；2、高尚住宅区推出时间预计为20XX初,销售周期预计为1年,20XX底完成销售面积的75%,别墅销售至90%；3、公寓及商业物业的推出时间预计为20XX8月份,预计销售时间为1.5年,销售面

51、积将达到65%以上,剩余部分自留经营祖礼使用。4、项目的首次交楼时间预计为20XX年底,整体完工时间为20XX年底。第五章 项目规划设计方案及开发计划一、规划设计目标本项目占地142亩,总建筑面积为158166平方米,项目的建成江是XX高尚住宅的地标,加上交通配套以及规划的优势,本项目将成为XX高尚住宅的一个划时代的代表。在进行本项目的规划时,我们不但从现在XX消费者角度出发,了解XX房地产市场的发展动态等,同时从发展商的角度出发,总结开发经验,吸取XX同类型的楼盘开发的经验,把项目的规划做得更好。根据项目的总体定位,我们设定本项目的规划目标为：1、规划超前性：打造XX第一高尚社区,从整体规划

52、、园林规划以及配套规划上相比XX现有市场上的产品需要一定程度的突破和超前；2、户型的合理性：户型作为物业内核,实际使用率的提升全赖于户型设计的合理,体现人文和空间尺度,跟项目的户型规划上虽难说绝对无缺憾,但力求合理和实用； 3、建筑的艺术性：建筑的艺术性是本项目超脱现有市场项目的主要着力点,项目的建筑体现本项目定位的山水文化和亚热带风情的自然生态水水景美墅。 4、质量标准化：对于质量标准,本项目要求达到国家的优良水平,这也给客户提出三项承诺的信心标志。 5、生活科技化：高档居所,采用一些现代化的科技手段,实现管理和居住的智能化,科技使人轻松,营造高尚生活模式； 6、服务酒店化：高尚住宅,对服务

53、的要求将随之提升,我们将设置相应之配套设施实现酒店化的服务模式。 7、环境公园化：本项目在园林规划实现一步一景,移步换景,通过绿水环绕,各式花木以及独具文化特色的园林小品和雕刻,营造一个公园式的居所环境。 8、社区人性化：在规划中,根据社区的私密性和人性交往的矛盾结合,灵活处理社区内公共空间和私密空假的配置。二、项目规划设计要点1、建筑密度：28.2%；2、容积率：1.77；3、人口密度：0.02人/平方米；4、绿化率：40%,人均绿地为4.09平方米/人；5、道路规划：项目内主要道路不低于7米；6、交通主要入口：西和北各一个；7、停车场：停车位510个,人均4.65平方米。8、项目公建配套项

54、目要求：卫生院：建筑面积六班幼儿园：建筑面积1801.4平方米；公厕：建筑面积96平方米；垃圾中转站：建筑面积96平方米；会所：4580.5平方米其中：老年活动中心75平方米； 青少年活动中心75平方米； 文化娱乐中心4150.5平方米； 物业管理用房100平方米； 居委会100平方米； 变配电80平方米。三、具体规划方案(一) 功能分区本项目由四个功能分区组成：别墅区由三个组团组成、多层住宅区由四个组团组成、休闲娱乐文教区社区活动中心和幼儿园、商业配套区多层外圈裙楼商铺。(二) 环境结构本项目环境结构为一个有机整体,特点是以环绕水系为骨架,辅以各花草主题小圆,保障项目的定位的实现。主水系将别

55、墅区和多层住宅区以及其他区域进行隔离,保障别墅的私密性,同时三个别墅组团之间用小水系和主题花草园隔开,保证各个组团之间的独立性,而每个组团之间有一个相对集中的公共空间,达到私密和公共沟通的结合,整个项目沿后面莲花山依山势建设主题休闲设施和休闲园林。在规划布局上,本规划严格按照公共空间中心园林-半公共空间组团园林私有空间住宅的体系设计,形成了良好的居住生活空间层次。同时根据项目地块实际情况,以水系和山景为脉络,在每个细部上精心设计,形成一个独特魅力的主题景点。整个项目的绿化规划紧扣山水文化和亚热带风情的自然生态水景美墅的主题。(三) 规划主要组成1、建筑风格：本项目的建筑风格采用岭南风格与现代风格相结合的方式,突出体现建筑的文化性和人性化；2、园林风格：本项目的园林结合中国岭南园林小品的特点,尊重自然,要求私密性,建筑同地块和整体景观相联系。我们在整体园林和局部设计上以小桥、流水、人家为意境,以精致、文化