长安大学项目管理课程设计报告书

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1、 . 工程项目管理课程设计班 级： 学 号： 姓 名： 指导老师： 时 间：2009年7月目 录第一部分：项目策划1一、项目基本情况1二、营销策略 .6第二部分：工程项目组织管理9一、项目管理组织形式9二、项目人力资源管理9第三部分：工程项目进度管理10一、进度计划10二、进度控制方法10第四部分：工程项目费用管理14一、前期费用管理14二、合理部署降低成本措施15第五部分：工程项目质量管理16一、项目质量计划策划16二、质量目标16三、质量风险分析与对策.16第六部分：工程项目安全管理17一、项目安全管理口号17二、项目安全管理措施17三、施工现场十不准23第六部分：工程项目风险管理.24一

2、、项目风险识别24二、项目风险的分析25三、项目风险的策略25项目发展策划书第一部分 项目策划一、项目概况（一）、项目基本情况1、项目名称：“奥园水印长廊”；2、建设地点：灵川大圩镇下力脚村，华侨农场旁，西南临漓江，东临桂磨公路，南临甲天下农业发展；3、项目性质：新建；4、项目开发商：金德房地产开发；5、建设规模：该项目总占地面积为114421m2，建筑面积为50503.8m2；6、工程投资：1.2亿元人民币；7、建设容：低密度商品住宅与娱乐、运动设施。拟建131栋建筑：130栋商品住宅和1栋会所/管理中心。会所设室羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。（二）、主题思想湖光山色绿荫翠华碧波荡漾庄园

3、宅邸（三）、设计构想1、水景：小区边上的漓江自然河流以与引入社区曲折环绕穿透的水流，真正做到水印长廊之美景;2、自然生态：本案对面是3600亩超大型生态林，建筑处在生态城中，与环境相得益彰;3、亚热带风情：从建筑风格上采用欧式类型别墅演绎亚热带风情;4、别墅之城：总规模达114421m，建筑面积为50503.8，规模宏大。（四）、初步经济指标经济技术指标表用地面积114421m2总建筑面积（含地下室面积）50503.8m2计入容积率总建筑面积（不含地下室面积）45503.8m2住宅总建筑面积（不含地下室面积）43000.8m2会所建筑面积2503m2地下部分建筑面积5000m2容积率0.398

4、建筑密度14%绿地率60%总户数138户公共停车位约20台私人停车位约150个（五）、总体分期发展规划2008年7月2008年10月项目全面规划、工程设计2008年11月2009年8月土建（含一期装饰、园林工程在）2009年1月2009年10月二期土建、装饰、园林工程（六）、楼型户型设想1、楼型设计朝向设想别墅与多层相结合，以别墅为主。多层以五层为主不宜超过六层。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东”。各楼型所占比例大致为：别墅约占70%；四五层复式约占30%。2、户型设

5、计设想别墅户型以大规模的户型为主，并以350-400平方米的户型为主打户型，多层住宅以150200平方米的四房和复式为主。3、空间特征设想别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。多层复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅”。顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园。局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。 4、立面设计设想为体现项目概念设计涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“奥园水印长廊”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情

6、调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。5、环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化涵深厚、功能配置齐全的特征。小区装饰：串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟采用绿脉环境设计，生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化涵的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。“水印长廊”主题水系：引入漓江自然河流，在小区形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系“水印长廊”。这一水系由一系列的水景景观组成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近居民的生活休息区域，造成不必要的影响。6、

7、配套设施构想1栋会所/管理中心。会所设室羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。(七)、投资估算总投资估算表编号项目名称估算价值（万元）技术经济指标单位数量指标（元）1住宅6700m243000.815602会所与管理用房250m2250310003休闲、娱乐设施5004基础设施15005护岸506疏通漓江侧流水道50m30017007绿化200m2686538水电投资1009污水、噪声等治理费用30010土地征用费2000m211442118

8、011市场推广与管理费35012总投资12000二、项目营销策划（一）、市场概况1、近期市场特征（1）目前整个新区区域正处于开发的前奏，作为新区的项目，必将吸引公众的眼球；同时新区核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2008年底至2009年中的新区项目真空期打一个“时间差”；（2）由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；（3）真正属于新区规划的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以与白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；（5）新区、外滩源的开发，以与北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的

9、市场需求；（6）目前房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。2、市场发展趋势与利弊分析（1）发展趋势：根据市房地产市场的发展来看，未来三到五年市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从贵族化消费过渡到平民化消费，这是一种消费模式的根本改变。这种消费模式的改变将会深刻影响到市未来的市场格局，这主要表现在以下几个方面：中高档、中档住宅的主力户型面积将降低，户型设计将更强调功能性、多样性、和实用性，带室装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势。景观价值将在很大程度上抛离朝向和楼层价差。大型楼盘的市场将适应力将大幅提高，规模效益更能兑现。住宅消费将成为一种时尚，主题楼盘大量涌现，

10、市场进一步细分，人们消费需求更加个性化、多样化。住宅将成为一种大众投资工具，而政策和金额将提供更广泛的支持。（2）不利因素新开楼盘剧增，增幅和增量均创历史记录，相反购买力的增涨却依然缓慢，经济形势不容乐观，普通百姓收稳定性较差。二级市场的不活跃在一定程度影响了一级市场的成交。开发商更加成熟，规划、设计、广告、行销方式等方面的竞争进一步加强。（3）有利因素政策的利好因素较多，总方向是扩大需，放松银根，刺激消费，利息有再度调低的可能。住房信贷规模继续扩大，手续进一步简化；放宽户口限制，刺激外地户口购房热情；房屋二级市场活跃后，将产生更多的二次购房阶层；本项目所处位置为未来经济发展重心，会吸引更多客

11、户。3、同期物业对比 （1）周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成一定的威胁；（2）北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定的竞争力；（3）随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力。（4）总价竞争与同品质物业竞争并存：针对同类型的别墅物业水景、生态，没有明显的区域特征。竞争优势：自然资源与后天整合优势真正水印长廊； 产品的品质与创新亚热带风情； 板块发展前景与别墅住宅特区概念。针对同总价的别墅物

12、业高档住宅区定位，单价在5000元/平方米以上，面积在280平方米以上。竞争优势：以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念，从发展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。4、本项目优劣势分析（1）项目优势北外滩、外滩源、北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；由于本案具有娱乐与运动设施，使本案与本区域的规划相符合，大大增加了本案的

13、档次。（2）项目劣势 由于本案的开发正处于新区开发的前奏，新区的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略：本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。5、本项目目标市场细分（1）深识城南区域价值、著名房产名牌项目房价看涨的炒家。（2）在高新区、武侯区工作的中产阶级、高级白领与国家公务员、外籍高级管理、技术人才。（3）有意在城南置业投资的外地人士。（4）经常商务出差到外地已有

14、家室的金领人士。6、市场分析结论我们尽量的回避市场环境和项目周边环境所带来的不足，尽可能的转换成优势，从项目的规划中开始，避免高容积率、绿化面积过小、户型单一、动静不分、定价不当、配套不齐全、景观楼层朝向差、浪费面积过大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不灵活、宣传不到位等等一系列问题。要使购房消费者感到真正的物有所值，做到高档精品的实质再加上推广的策略和变通，那么消费者就一定会认同。（二）、营销策略1.宣传策略从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点：“山”与“水”。从本案的地块资源和目前的现状分析，做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支

15、撑点的最大出发点因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新，同时将生态、人文、地段发展前景等方面作为其它支撑点。概念创意如下：跳出显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。以水为主打 概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸生活”“环岛别墅”等，这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵，但是，在这些概 念被越来越多地沿用后，就显得苍白和无力。因此本案对于“水”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。将水的概念做到极至自由之水是自然景

16、观中的奇丽角色。从汩汩清泉和山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水对所有 人都有着不可抗拒的吸引力。要将水的概念做到极至，我们必须从多个角度进行思考、落实。 独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念“桥居时代”的独特创新（桥桥居桥生活），我们希望通过谈“桥”来说“水”。以“桥居时代”转化“岛居”“亲水”等概念，倡导新水景别墅的新时尚、新概念，引领别墅生活新潮流，桥的存在使我们的水活了！样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨。独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”“水化率”的新概念，避“绿化率”不谈而创新性地提出“水化率”，强调水的概念，同时暗含“绿化太好

17、无须多谈”之妙，以“水化率”改写别墅豪宅的历史。在我们的别墅社区里，“生态走廊”、“生态的绿”和“奢侈的绿”让我们的“绿化率”成为多余的赘述。“水化率”概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的考虑。我们的产品要拔高必然要求我们做足水文章，因此我们将“通 波塘”的活水引入小区，营造出“户户有水”、“处处是水景”。2、营销概念传播：广告总精神：水印长廊，林景别墅推广主口号：廊桥遗梦，水印宅邸3、产品设计的思考（1）对环境的思考：依托于我们的“水景概念”为中心，结合生态绿化造景，在别墅城中缔造非同一般的景观。以水造景，以桥串景（2）桥概念在产品中的落实：围绕水主题而深化水主题。在小区岛与岛

18、之间、水与水之间设计主题桥，以“水印廊桥”为中心将古今中外的文化名桥引入社区，缔造独 特的桥居生活和桥文化。桥的形式形态创新和多样化：在别墅小区，桥的设计重视的远不应只是其基本功能，应尽可能地提供一种另人兴奋的穿越体验，从各个方向和角度，赋予桥以雕塑感 。 （3）对建筑的思考：以水景环境构筑建筑组团，在营造水系景观的基础上进行别墅产品的创意。尊重自然，要求有私密性，建筑同地块和整体景观相连系。别墅要注重室空间的户外延伸。比如入口道路通向入口庭院，厨房 通向待客区，餐厅室通向露台，卧室通向桑拿浴房，游戏室通向娱乐庭院，明堂通向花园等等，经过巧妙的规划，实现室室外空间的相通互融。（4）关于会所：作

19、为别墅社区的精神集中反映地，会所的设计显得尤为重要。会所与水景的互生相融：会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所，或者会所温泉、室游泳池的设计都可以体 现会所与水景的互生相融。4、价格策略建议（1）低价入市价格策略。我们可将销售分为试销（预订）与全面发售两个阶段，试销阶段是为正式销售寻找突破口，同时又可调整自己的部署。既然是定位为高档建筑群，如果以低价入市，借助中海外的品牌优势、项目的规模优势，使入市即达到很好的效果。（2）动态价格，逐步提高低价入市收到良好的销售成果时，即进入全面发售阶段，根据销售与工程进度实施制定涨价策略，且该策略在推广之初告之客户，使其对购房者形成实惠的感觉，以此增加销

20、售率，价格可三次至四次调价，每次上调100元/左右，上调幅度为3%左右，总调幅度为9%5、销售方式策略灵活多样的销售方式，直接会影响到销售的情况。我们现提出如下建议：（1）一次性付款，优惠3%。（2）银行按揭：不享受房价优惠，按揭不低于7成，年限不低于10年。（3）凡是在高新区工作的高级技术、管理人才，从博士后到大学本科文凭的购房者，根据学位的高低，实行5%2%的优惠政策。（4）结合高新区政府引进西部人才的优惠政策，采取灵活多样的销售方式。6、广告策略（1）主诉求点：突出社区无以伦比的部优势，以“廊桥遗梦，水印宅邸”为主诉求点。理由：本案的部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，

21、如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势与多层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（2）各销售期诉求引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势与部配套设施开发观念等。开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式与优惠措施吸引客户，建立人气。正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。（3）广告媒体选择1、电视-以形象广告为主，结合综艺性广告。2、报纸-软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击3、车体-

22、主要选择能直达本案的以与经过重要公共场地等繁华地区的公交车。4、电台-选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。5、三维动画-提前展现小区部的景致和部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。第二部分 工程项目组织管理一、项目管理组织形式 总 经 理各主管副总经理地产部其它部门工程部合约部物资部项目经理部供 应 商监理 公司总 包 商政府行业监督管理机构政府公用事业主管部门其它分包商装修分包商安装分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商二、项目人力资源管理考虑到本工程地处市政府建设重点新区的繁华窗口地段，因此把本工程列为分公司重点窗口工程，将在技术上、

23、管理上充分发挥集团公司人才优势，抽调更为有力的精兵强将组建项目管理机构，精心组织，精心施工，高质量地如期完成施工任务。姓 名职 务学 历职 称备 注林总经理硕士高级工程师蔡达副经理本科高级工程师吕建财务科科长专科工程师王剑桥项目策划部部长本科工程师陆益审计科科长硕士工程师黄建办公室主任本科助理工程师辉销售科主任本科助理工程师何军合同科主任专科助理工程师徐红平材料科主任专科助理工程师新预算科主任本科助理工程师第三部分 工程项目进度管理一、进度计划(见附图)二、进度控制方法（一）、设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排

24、，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方与时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否与时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复）造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。主要任务是:1、审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划与造成施工单位要求工期赔偿；2、助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制

25、甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续；3、协助研究分析分包合同与招投标、施工进度，与设计方协商，使设计进度为招投标与施工服务，并作为进度目标值；4、协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；5、在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；6、协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。（二）、建立三级计划进度管理体系 1、三级计划进度管理体系的人员构架 所有相关单位，包括业主、设计、监理、施工各级承包单位，必须设立明确的进度管理架构，设置专职计划员，计划员需具备一定生产安排经验，了解图纸、施工组织设计、方案等技术文件，能对施工进度动

26、向提前做出预测。2、三级计划进度管理体系的贯彻途径（1）完善例会制度 每周召开至少一次均有各单位负责人参加的生产调度例会; 各施工单位每周召开至少一次本单位的生产调度例会; 必要时召开有关进度问题的专题会议。（2） 建立沟通渠道 各单位生产负责人工作时间必须在岗，如临时外出须通知其他相关成员，并做出相应安排；除睡觉时间外必须能随时取得联系； 各单位相互通告进度管理体系架构，建立本工程进度管理体系成员的联系总表； 各相关单位之间，需建立纵向、横向联系。各级生产负责人、计划员之间，应与时进行指导、反馈、预警、建议等工作交流； 3三级计划进度管理体系的工作流程（1） 一级计划总控制进度计划 此计划为

27、项目指出最终进度目标，为各主要分部、分项工程均指出明确的开工、完工时间，并能反映各分部、分项工程相互间的逻辑制约关系，以与各分部、分项工程中的关键路线； 总控计划中各分部、分项工程的工期制订，原则上一是要满足现场施工的实际需要；二是要符合各项已签合同的工期规定； 甲方牵头制订总控进度计划，各专业负责人和总包、分包共同参与意见，经认真研究后确定； 总控计划一经确定，便成为项目施工的纲领性文件，各方均要严格遵照执行，不做轻易调改；合同中应规定建设各方必须遵守总控计划，任何一方符合或违反工期规定，在合同中均应规定有对应、明确的奖惩措施。（2） 二级计划阶段性工期计划或分部工程计划 二级计划的制订是为

28、了保证一级计划的有效落实，故有针对性地对具体某一阶段、某一专业承包公司的生产任务做出安排； 二级计划的制订，原则上必须符合总控制进度计划的工期要求，如出现不一致情况，需经甲方认可，或修改后再报； 各专业承包公司在正式施工前必须上报该公司的生产计划，并上报监理、甲方审核； 甲方在必要时将下发阶段性工期计划或分部工程计划，相关施工单位务必严格遵照执行； 二级计划的贯彻力度，主要取决于专业公司自身的管理水平，各分包单位应对二级计划的执行情况引起足够重视，加强落实、检查的管理力度，出现异常进度动向时，必须拿出有效的解决措施，务必保证阶段工期或分部工程的进度目标圆满实现，为总进度目标在全局的实现奠定基础

29、。 甲方、监理应与时或随时检查、监督各专业公司对二级计划的落实情况，做到心中有数，并对各专业公司的工作给以与时的激励、鞭策。（3） 三级计划周计划 周计划的制订是将二级计划进一步细化到日常的施工安排中，是最基本的操作性计划，应具备很强的针对性、操作性、与时性和可控性； 周计划的制订最主要是切合现场实际需要，可具有相当的灵活性，可在灵活性、全面性和可操作性等方面给一、二级计划以极大弥补； 各分包单位须制订周计划上报总包；总包须制订周计划（可附上分包计划）上报甲方、监理；甲方、监理须对总包周计划进行批复，审批后的由总包制订的周计划作为最终依据，下发各分包统一执行； 周计划的上报时间是每周生产调度例

30、会之前。编制项目进度计划：首先列出实现项目目标的所有步骤。从最大块的工作开始进行细化，然后将每块工作分配到各项任务中，最后收集并输入工期的估计值。在创建了任务列表并按大纲的形式将其组织起来之后，就可以决定这些任务之间的相互关系并指定日期了。项目进度计划的检查与评价：在项目实施中，由于受到各种干扰，经常出现实际进度与计划进度不一致的现象。这种偏差必须采取措施予以纠正。我们通常采用对进度计划的执行情况进行跟踪检查，发现问题后，与时采取措施加以解决。通过项目经理部的管理施工进度旬月报，对工程的施工进度与存在的问题进行了解。由负责计划的工程师去现场，检查进度计划的实际执行情况，并定期与不定期的参加现场

31、会议，了解工程实际进展情况，同时协调有关方面的进度关系。在我公司承建的中环线贵庄路顶管工程中，我项目部采用横道图比较法对照工程的实际执行状况与计划目标的差异。 第四部分 工程项目费用管理一、前期费用管理1、建立以项目项目负责人为第一责任人的成本管理体系，其他人员各负其责。2、项目经理是项目成本控制的关键，在控制施工进度、人财物的调配中控制项目成本开支。3、项目技术员在编制各项施工方案时首先应考虑采取新技术、新工艺，它是提高工效降低成本的关键。4、预算员是项目成本控制的关键责任人，在每一单项工程施工中须严格控制定额用工，对整个项目的工程量进行细化分解，对超指标部分与时提出。5、质量员：严格按施工

32、图纸、施工规、操作规程、质量验收评定标准组织施工；制定工程质量预控目标，严格监督、检查，确保各分部、分项工程一次交验合格；深入现场，防止重复用工、返工损失等。二、合理部署降低成本措施降低施工项目成本的途径，应该是既增收又节支。归纳起来有三大方面：组织措施、技术措施、经济措施。（一）、组织措施。项目经理、经营部、经济部、财务部与其他部门和班组应各负其责，精心组织，为增收节支尽责尽职。（二）、技术措施1制订先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。2在施工过程中努力寻求各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等措施。3严把质量关，杜绝返工现象，缩短验收时间，节省费

33、用开支。（三）、经济措施1人工费控制管理。主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员比例。2材料费控制管理。主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进场验收和限额领料制度；制订并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料，综合利用一切资源。3机械费控制管理。主要是正确选配和合理利用机械设备，搞好机械设备的保养修理，提高机械的完好率、利用率和使用效率。4间接费与其他直接费控制。主要是精减管理机构，合理确定管理幅度与管理

34、层次，节约施工管理费等等。项目成本控制的目标是把各项生产费用控制在计划成本的围之，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。 5、合同方面：依据施工图，承包合同为依据，根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，以此作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，与时申报。尽可能的增加工程收入。用合同赋予的权利合理的增加收入，减少支出。 6、技术方面：首先根据施工现场的实际情况，科学规划施工现场的布置，为减少浪费，节约开支创造条件；依据自身的技术优势，充分调动管理人员的积极性，开展提合理化建议活动，近可能的扩大成本控制的

35、围和深度。 7、质量和安全方面；严格按照工程技术规和安全操作规程办事，减少和消灭质量和安全事故的发生，使各种损失减少到最低限度第五部分 工程项目质量管理一、项目质量计划策划依据建筑工程质量要求和公司A版质量体系文件与本工程合同、现行国家施工规等编制质量计划，适用于奥园水印长廊工程建设的质量管理，是本项目建设实施质量保证的纲领文件之一，所有与工程项目施工相关的人员必须遵照执行。二、质量目标项目质量目标为：达到验收优良等级，确保至少 50幢获“”杯。三、质量风险分析与对策（一）主要任务是：1、仔细分析设计图纸，与时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计

36、变更手续。凡对投资与进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；2、 审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；3、 在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；4、 若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以降低成本、提高效率；5、 进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析；6、 对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；7、 审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批；8、 审核施工设计是否有

37、足够的深度，是否满足可是共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行；（二）对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。1.材料质量风险分析（1）对本工程功能和结构有影响的主要材料为砼；钢筋；砌体材料；装饰材料等，任何一种材料出现问题，都会对工程实体质量造成重大危害。（2）材料质量风险对策：严格执行公司材料管理制度，严把材料验收关，做好材料验收记录；进货产品在投入使用前，必须由产品的采购人员获取产品的各种质量证明的有效文件，如合格证，出厂证明、试验报告，准用证和其他规定证件等；凡进入施工现场的物资，由项目

38、部材料员黄善发与质检员陆益兵进行验证，并作好验证记录，验证合格后由材料员黄善发和仓库保管员龚祖成办理入库手续；凡材料检验和试验规中规定需要复试的产品，在投入使用前必须进行复试，未经复试或复试不合格的产品不得投入使用，需复试产品有水泥、钢材、防水材料、外加剂，砌块，砂、石等；产品在使用前或使用过程中，如对其质量仍怀疑时，须再次进行检验与试验，从而进一步保证产品的质量。2.施工工艺风险分析（1）本工程属住宅工程，基本无特殊施工工艺，存在风险主要有砼实体强度不足（碳化度过大）、施工测量误差与房间尺寸等。（2）施工工艺风险对策加强技术交底工作，重视过程控制；提前做好砼的试配工作，安排专人负责砼的养护工

39、作；严格控制轴线位移、楼层标高、预留预埋位置等，跟班监督好班组施工中轴线标高、几何尺寸的控制工作。3.不合格品风险分析（1）不合格品主要包括不合格物资与不合格过程，施工工程中不可避免的会产生不合格品，若处理不当，同样会给工程质量带来隐患。（2）不合格品风险对策一旦发现不合格品，与时做好标识；对不合格品根据严重程度，划分处理权限；不合格纠正后，由项目经理部技术负责人吕建君、质检员陆益兵与相关工长进行验证，返工/返修后的产品应重新进行检验和试验；对于项目出现的重大不合格过程，由项目部上报公司技术质检科进行处理。第六部分 安全管理一、 安全管理口号：传播安全文化，宣传安全知识 安全来于警惕，事故出于

40、麻痹二、安全管理措施：（一）、落实安全责任、实施贡任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。(1)建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。(2)建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，与时报偿。1)项目经理是施工项目安全管理第一责任人。2)各级职能部门、人员，在各自业务围，对实现安全生产的要求负责。3)全员承担安全生产责任，建立安全生产责任制，从经理到工人的生产系统做到纵向到底，一环

41、不漏。各职能部门、人员的安全生产责任做到横向到边，人人负责。(3)施工项目应通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产容，分别通过企业、施工项目的安全审查，取得安全操作认可证，持证上岗。特种作业人员、除经企业的安全审查，还需按规定参加安全操作考核;取得监察部核发的安全操作合格证，坚持持证上岗。施工现场出现特种作业无证操作现象时，施工项目必须承担管理责任。(4)施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。接受由此而出现的经济损失。(5)一切管理、操作人员均需与施工项目签定安全协议，向施工项目做出安全保证。(6)安全生

42、产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，做为分配、补偿的原始资料之一。（二）、安全教育与训练进行安全教育与训练，能增强人的安全生产意识，提高安全生产知识，有效的防止人的不安全行为，减少人失误。安全教育、训练是进行人的行为控制的重要方法和手段。因此，进行安全教育、训练要适时、宜人，容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、训练做到严肃、严格、严密、严谨，讲效。(1)一切管理、操作人员应具有基本条件与较高的素质1)具有合法的劳动手续。临时性人员须正式签定劳动合同，接受入场教育后，才可进入施工现场和劳动岗位。2)没有痴呆、健忘、精神失常、颠痫、脑外伤后遗症、心血管疾病、晕眩、以与不适于从事操作的疾

43、病。3)没有感官缺陷，感性良好。有良好的接受、处理、反馈信息的能力。4)具有适于不同层次操作所必须的文化。5)输入的劳务，必须具有基本的安全操作素质。经过正规训练、考核，输入手续完善。(2)安全教育、训练的目的与方式。安全教育、训练包括知识、技能、意识三个阶段的教育。进行安全教育、训练，不仅要使操作者掌握安全生产知识，而且能正确、认真的在作业过程中，表现出安全的行为。安全知识教育。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素与防措施。安全技能训练。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。安全意识教育。在于激励操作者自觉坚持实行安全技能。(3)安全教

44、育的容随实际需要而确定1)新工人入场前应完成三级安全教育。对学徒工、实习生的入场三级安全教育，重点偏重一般安全知识，生产组织原则，生产环境，生产纪律等。强调操作的非独立性。对季节工、农民工三级安全教育，以生产组织原则、环境、纪律、操作标准为主。二个月安全技能不能达到热练的，应与时解除劳动合同，废止劳动资格。2)结合施工生产的变化、适时进行安全知识教育。一般每10天组织一次较合适。3)结合生产组织安全技能训练，千什么训练什么，反复训练、分步验收。以达到出现完善化、自动化的行为方式，划为一个训练阶段。4)安全意识教育的容不易确定，应随安全生产的形势变化，确定阶段教育容。可结合发生的事故，进行增强安

45、全意识，坚定掌握安全知识与技能的信心，接受事故教训教育。5)受季节、自然变化影响时，针对由于这种变化而出现生产环境、作业条件的变化进行的教育，其目的在于增强安全意识，控制人的行为，尽快地适应变化，减少人失误。6)采用新技术，使用新设备、新材料，推行新工艺之前，应对有关人员进行安全知识、技能、意识的全面安全教育，激励操作者实行安全技能的自觉性。(4)加强教育管理，增强安全教育效果1)教育容全面，重点突出，系统性强，抓住关键反复教育。2)反复实践。养成自觉采用安全的操作方法的习惯。3)使每个受教育的人，了解自己的学习成果。鼓励受教育者树立坚持安全操作方法的信心，养成安全操作的良好习惯。4)告诉受教

46、者怎样做才能保证安全，而不是不应该做什么。5)奖励促进，巩固学习成果。(5)进行各种形式、不同容的安全教育，都应把教育的时间、容等，清楚的记录在安全教育记录本或记录卡上。（三）、安全检查安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。是消除事故隐患，落实整改措施，防止事故伤害，改善劳动条件的重要方法。安全检查的形式有普遍检查，专业检查和季节性检查。(1)安全检查的容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。1)施工项目的安全检查以自检形式为主，是对项目经理至操作，生产全部过程、各个方位的全面安全状况的检查。检查的重点以劳动条件、生产设备、现场管理安全卫生设施以与生产人员的行为为

47、主。发现危与人的安全因素时，必须果断的消除。2)各级生产组织者，应在全面安全检查中，透过作业环境状态和隐患，对照安全生产方针、政策，检查对安全生产认识的差距。3)对安全管理的检查，主要是:安全生产是否提到议事日程上，各级安全责任人是否坚持五同时。业务职能部门、人员，是否在各自业务围，落实了安全生产责任。专职安全人员是否在位、在岗。安全教育是否落实，教育是否到位。工程技术、安全技术是否结合为统一体。作业标准化实施情况。安全控制措施是否有力，控制是否到位，有哪些消除管理差距的措施。事故处理是否符合规则，是否坚持三不放过的原则。(2)安全检查的组织1)建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、

48、处理、报偿全面落实。2)成立由第一责任人为首，业务部门、人员参加的安全检查组织。3)安全检查必须做到有计划，有目的，有准备、有整改，有总结，有处理。(3)安全检查的准备1)思想准备。发动全员开展自检，自检与制度检查结合，形成自检自改，边检边改的局面。使全员在发现危险因素方面得到提高，在消除危险因素中受到教育，从安全检查中受到锻练。2)业务准备。确定安全检查目的、步骤、方法。成立检查组，安排检查日程。分析事故资料，确定检查重点，把精力侧重于事故多发部位和工种的检查。规检查记录用表，使安全检查逐步纳入科学化、规化轨道。(4)安全检查方法。常用的有一般检查方法和安全检查表法。1)一般方法。常采用看、

49、听、嗅、间、测、验、析等方法。看:看现场环境和作业条件，看实物和实际操作，看记录和资料等。听:听汇报、听介绍、听反映、听意见或批评，听机械设备的运转响声或承重物发出的微弱声等。嗅:对挥发物、腐蚀物、有毒气体进行辨别。间:评影响安全问题，详细询问，寻根究底。查:查明问题、查对数据、查清原因，追查责任。测:测量、测试、监测。验：进行必要的试验或化验。析:分析安全事故的隐患、原因。2)安全检查表法。是一种原始的、初步的定性分析方法，它通过事先拟定的安全检查明细表或清单，对安全生产进行初步的诊断和控制。安全检查表通常包括检查项目、容、回答问题、存在间题、改进措施、检查措施、检查人等容。(5)安全检查的

50、形式1)定期安全检查。指列入安全管理活动计划，有较一致时间间隔的安全检查。定期安全检查的周期，施工项目自检宜控制在1015天。班组必须坚持日检。季节性、专业性安全检查，按规定要求确定日程。2)突击性安全检查。指无固定检查周期，对特别部门、特殊设备、小区域的安全检查，属于突击性安全检查。3)特殊检查。对预料中可能会带来新的危险因素的新安装的设备、新采用的工艺、新建或改建的工程项目，投入使用前，以发现危险因素为专题的安全检查，叫特殊安全检查。特殊安全检查还包括，对有特殊安全要求的手持电动工具，电气、照明设备，通风设备，有毒有害物的储运设备进行的安全检查。(6)消除危险因素的关键。安全检查的目的是发

51、现、处理、消除危险因素，避免事故伤害，实现安全生产。消除危险因素的关键环节，在于认真的整改，真正的、确确实实的把危险因素消除。对于一些由于种种原因而一时不能消除的危险因素，应逐项分析，寻求解决办法，安排整改计划，尽快予以消除。安全检查后的整改，必须坚持三定和不推不拖，不使危险因素长期存在而危与人的安全。三定指的是对检查后发现的危险因素的消除态度。三定即定具体整改责任人;定解决与改正的具体措施，限定消除危险因素的整改时间。在解决具体的危险因素时，凡借用自己的力量能够解决的，不推拖、不等不靠，坚决的组织整改。自己解决有困难时，应积极主动寻找解决的办法，争取外界支援以尽快整改。不把整改的责任推给上级

52、，也不拖延整改时间，以尽量快的速度，把危险因素消除。（四）、作业标准化在操作者产生的不安全行为中，由于不知正确的操作方法，为了干的快些而省略了必要的操作步骤，坚持自己的操作习惯等原因所占比例很大。按科学的作业标准规人的行为，有利于控制人的不安全行为，减少人失误。(1)制定作业标准，是实施作业标准化的首要条件1)采取技术人员、管理人员、操作者三结合的方式，根据操作的具体条件制定作业标准。坚持反复实践、反复修订后加以确定的原则。2)作业标准要明确规定操作程序、步骤。怎样操作、操作质量标准、操作的阶段目的、完成操作后物的状态等，都要做出具体规定。3)尽量使操作简单化、专业化，尽量减少使用工具、夹具次

53、数，以降低操作者熟练技能或注意力的要求。使作业标准尽量减轻操作者的精神负担。4)作业标准必须符合生产和作业环境的实际情况，不能把作业标准通用化。不同作业条件的作业标准应有所区别。(2)作业标准必须考虑到人的身体运动特点和规律，作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。1)人的身体运动时，尽量避开不自然的姿势和重心的经常移动，动作要有连贯性、自然节奏强。如，不出现运动方向的急剧变化;动作不受限制;尽量减少用手和眼的操作次数;肢体动作尽量小。2)作业场地布置必须考虑行进道路、照明、通风的合理分配，机、料具位置固定，作业方便。要求:A.人力移动物体，尽量限于水平移动;B.把机械的操

54、作部分，安排在正常操作围之，防止增加操作者的精神和体力的负担;C.尽量利用重力作用移动物体;D.操作台、座椅的高度从与操作要求、人的身体条件匹配。3)使用工具与设备A.尽可能使用专用工具代替徒手操作;B.操纵操作杆或手把时，尽量使人身体不必过大移动，与手的接触面积，以适合手握时的自然状态为宜。(3)反复训练，达标报偿1)训练要讲求方法和程序，宜以讲解示为先，符合重点突出、交待透彻的要求。2)边训练边作业，巡检纠正偏向。3)先达标、先评价、先报偿，不强求一致。多次纠正偏向，仍不能克服习惯操作、操作不标准的，应得到负报偿。（五）、生产技术与安全技术的统一生产技术工作是通过完善生产工艺过程、完备生产

55、设备、规工艺操作，发挥技术的作用，保证生产顺利进行的。包含了安全技术在保证生产顺利进行的全部职能和作用。两者的实施目标虽各有侧重，但工作目的完全统一在保证生产顺利进行、实现效益这一共同的基点上。生产技术、安全技术统一，体现了安全生产责任制的落实、具体的落实管生产同时管安全的管理原则。具体表现在:(1)施工生产进行之前，考虑产品的特点、规模、质量，生产环境，自然条件等。摸清生产人员流动规律，能源供给状况，机械设备的配置条件，需要的临时设施规模，以与物料供应、储放、运输等条件。完成生产因素的合理匹配计算，完成施工设计和现场布置。施工设计和现场布置，经过审查、批准，即成为施工现场中生产因素流动与动态

56、控制的唯一依据。(2)施工项目中的分部、分项工程，在施工进行之前，针对工程具体情况与生产因素的流动特点，完成作业或操作方案。这将为分部、分项工程的实施，提供具体的作业或操作规。方案完成后，为使操作人员充分理解方案的全部容，减少实际操作中的失误，避免操作时的事故伤害。要把方案的设计思想、容与要求，向作业人员进行充分的交底。交底既是安全知识教育的过程，同时，也确定了安全技能训练的时机和目标。(3)从控制人的不安全行为、物的不安全状态，预防伤害事故，保证生产工艺过程顺利实施去认识，生产技术工作中应纳入如下的安全管理职责:1)进行安全知识、安全技能的教育，规人的行为，使操作者获得完善的、自动化的操作行

57、为，减少操作中的人失误。2)参加安全检查和事故调查，从中充分了解生产过程中;物的不安全状态存在的环节和部位、发生与发展、危害性质与程度。摸索控制物的不安全状态的规律和方法。提高对物的不安全状态的控制能力。3)严把设备、设施用前验收关，不便有危险状态的设备、设施盲目投入运行，预防人、机运动轨迹交叉而发生的伤害事故。（六）、正确对待事故的调查与处理事故是违背人们意愿，且又不希望发生的事件。一旦发生事故，不能以违背人们意愿为理由，予以否定。关键在于对事故的发生要有正确认识，并用严肃、认真、科学、积极的态度，处理好已发生的事故，尽量减少损失。采取有效措施，避免同类事故重复发生。(1)发生事故后，以严肃

58、、科学的态度去认识事故、实事的按照规定、要求报告。不隐瞒、不虚报，不避重就轻是对待事故科学、严肃态度的表现。(2)积极抢救负伤人员的同时，保护好事故现场，以利于调查清楚事故原因，从事故中找到生产因素控制的差距。(3)分析事故，弄清发生过程，找出造成事故的，人、物、环境状态方面的原因。分清造成事故的安全责任，总结生产因素管理方面的教训。(4)以事故为例、召开事故分析会进行安全教育。便所有生产部位、过程中的操作人员，从事故中看到危害，激励他们的安全生产动机。从而在操作中自觉的实行安全行为，主动的消除物的不安全状态。(5)采取预防类似事故重复发生的措施，并组织彻底的整改;使采取的预防措施，完全落实。

59、经过验收，证明危险因素已完全消除时;再恢复施工作业。(6)未造成伤害的事故，习惯的称为未遂事故。未遂事故就是已发生的，违背人们意愿的事件，只是未造成人员伤害或经济损失。然而其危险后果是隐藏在人们心理上的严重创伤，其影响作用时间更长久。未遂事故同样暴露安全管理的缺陷、生产因素状态控制的薄弱。因此，未遂事故要如同已经发生的事故一样对待，调查、分析、处理妥当。三、施工现场“十不准”（一）、不戴安全帽，不准进现场 。(二)、酒后和带小孩不准进现场。（三)、井架等垂直运输不准乘人。（四）、不准穿拖鞋、高跟鞋与硬底鞋上班。（五）、模板与易腐材料不准作脚手板使用，作业时不准打闹。（六）、电源开关不准一闸多用，未经训练的职工，不准操作机械。（七）、无防护措施不准高空作业。（八）、吊装设备未经检查(或试吊)不准吊装，下面不准站人。（九）、木工场地和防火禁区不准吸烟。（十）、施工现场各种材料应分类堆放整齐，做到文明施工第七部分 工程项目风险管理一、项目风险识别1、直接风险（1）工期风险（2）质量风险（3）技术风险本工程属一般住宅工程，技术含量不高；但本工程作为高尚商品房，对各种质量通病与质量隐患的防治就显的极为重要。故本