2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试名师押题密卷39（带答案）

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1、住在富人区的她2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试名师押题密卷（带答案）题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共30题)1.某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。A. 20B. 21C. 35D. 50正确答案：A,2.直接投资的特点是（）。A. 资金所有者和资金使用者不能分离B. 资金所有者和资金使用者分离C. 不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D. 在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志正确答案：A,3.我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预

2、期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A. 政治风险B. 政策风险C. 利率风险D. 市场供求风险正确答案：B,4.抵押型REITs主要收入来源是（）。A. 房地产买卖收入B. 房地产的增值收入C. 房地产出租收入D. 抵押贷款的利息收入正确答案：D,5.可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A. 投资机会选择与决策分析阶段B. 前期工作阶段C. 建设阶段D. 租售阶段正确答案：B,6.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工

3、后进行工程结算的，一般是()。A. 造价工程师B. 结构工程师C. 设备工程师D. 监理工程师正确答案：A,7.()的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A. 融资方式与资金结构B. 产品经营方式C. 开发内容和规模D. 合作方式正确答案：D,8.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于()。A. 1.3B. 1.5C. 1.2D. 2.0正确答案：C,9.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A. 时值是资金运动起点的金额B. 终值是资金运动结束时的

4、金额C. 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D. 资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值正确答案：D,10.不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（ ）。A. 下降B. 上升C. 不变D. 不能确定正确答案：B,11.地产的价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（）。A. 位置固定性B. 适应性C. 寿命周期长D. 各异性正确答案：A,12.某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A. 896.

5、48B. 965.60C. 934.50D. 997.06正确答案：B,13.按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。A. 存在效益外溢和转移B. 需要适时更新改造投资C. 不一样性D. 保值性与增值性正确答案：B,14.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A. 45.05%B. 49.31%C. 56.86%D. 63.6%正确答案：D,15.关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A. 房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B. 房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑

6、面积C. 房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D. 房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积正确答案：C,16.单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）A. 正的协方差B. 负的协方差C. 标准协方差D. 绝对协方差正确答案：B,17.财务内部收益率是指项目在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A. 开发期B. 静态投资回收期C. 项目经营期D. 计算期正确答案：D,18.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20

7、年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为()元。A. 3551.29B. 2283.84C. 3124.15D. 2187.65正确答案：A,19.公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A. 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B. 生产性投资和非生产性投资C. 政府投资、非盈利机构投资D. 企业投资和个人投资正确答案：C,20.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A. 利润为零B. 允许的最低经济效益指

8、标C. 最大费用D. 最大利润正确答案：B,21.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A. 规划意见书（选址）B. 建设用地规划许可证C. 设计方案审批阶段D. 建设工程规划许可证正确答案：D,22.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。A. 小于5年B. 在45年之间C. 在56年之间D. 在34年之间正确答案：B,23

9、.已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。A. 11.12%B. 11.36%C. 11.66%D. 12.59%正确答案：C,24.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A. 50.0B. 92.4C. 60.0D. 98.0正确答案：B,25.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A. 设计寿命B. 经济寿命C. 法定寿命D. 自然寿命正确答案：B,26.当房地产市场

10、上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指( )。A. 房地产泡沫B. 房地产市场中的过度开发C. 房地产适度经营D. 房地产过剩正确答案：B,27.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A. 7.5%B. 8.3%C. 12.5%D. 16.7%正确答案：A,28.下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A. 相关房地产类型的在建数量B. 吸纳率分析C. 相关房地产类型的存量D. 改变用途数量正

11、确答案：B,29.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2,外墙面积为7m2,单元间分隔墙面积为10m2,公摊 面积为5m2,那么可出租面积应为（ ）m2。A. 48.5B. 49C. 51D. 45.5正确答案：A,30.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期()。A. 小于5年B. 在45年C. 在56年D. 在34年正确答案：B,二.多项选择题(共20题)1.下列属于竣工房屋价值的

12、有（）。A. 竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值B. 作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用C. 厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装D. 工艺设备基础的建造E. 办公和生活用家具的购置等费用正确答案：A,B,2.市场定位的方式有（）。A. 避强定位B. 重新定位C. 跟随定位D. 差异定位E. 对抗定位正确答案：A,B,E,3.细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价。A. 细分市场的可衡量性B. 细分市场的规模和发展前景C. 细分市场的差异性大小D. 企业的目标和资源E. 细分市场结构的吸引力正确答案：

13、B,D,E,4.决策的有效性程度通常从决策的（)等方面来评价。A. 合理性B. 可接受性C. 时效性D. 参与性E. 经济性正确答案：A,B,C,E,5.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A. 单元估算法B. 概预算定额法C. 工程量近似匡算法D. 蒙特卡洛模拟法E. 单位指标估算法正确答案：A,B,C,E,6.下列属于房地产市场调查内容的是（）。A. 经济环境B. 市场供给量调查C. 市场需求容量调查D. 消费者行为调查E. 竞争情况调查正确答案：A,C,D,E,7.房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A. 借款偿还期B. 流动比率C. 偿债备付率D.

14、资产负债率E. 投资回报率正确答案：A,B,C,D,8.间接投资的主要特点包括（）。A. 资金所有者和资金使用者为同一个人或机构B. 资金所有者和资金使用者分离C. 在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志D. 实施全过程的管理E. 不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况正确答案：B,C,E,9.衡量房地产泡沫常用指标有（）。A. 房价收入比B. 租金售价比C. 实际价格与理论价格之比D. 房地产供求比E. 房地产价格指数与居民消费价格指数之比正确答案：A,C,E,10.在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A. 指数平滑法B. 简单平均法C. 移动平均法D. 加权移动平均法E

15、. 市场因子推演法正确答案：A,B,C,D,11.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A. 导致房地产实际价值下降B. 导致房地产实际价值上升C. 加大投资者债务负担D. 抑制房地产市场需求E. 增加房地产市场需求正确答案：A,C,D,12.在对一个房地产项目进行风险分析的过程中，以下选项中属于风险评价工作的是（）。A. 选出最佳方案B. 检验各风险因素C. 对评价指标的影响D. 对风险对策的建议E. 定量确定风险大小正确答案：A,B,C,D,13.经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A. 计息期的起始时间点B. 开发期的起始时间点C. 建设期的起始时间点D. 出租经营期的起始时间

16、点E. 投资回收期的起始时间点正确答案：B,C,D,14.新设项目法人融资形式的特点有( )。A. 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B. 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C. 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D. 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E. 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产正确答案：A,B,C,15.房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A. 借款偿还期B. 流动比率C. 偿债备付率D. 利息备付率E. 投资回报率正确答案：A,B,C,16.对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A. 建筑规模B. 经营商品的特点C.

17、商业辐射区域的范围D. 贷款期限E. 服务人口的收入水平正确答案：A,B,C,17.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A. 个别偏好B. 分散偏好C. 同质偏好D. 集群偏好E. 异质偏好正确答案：B,C,D,18.按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是（）。A. 同质偏好市场B. 分散偏好市场C. 个别偏好市场D. 集群偏好市场E. 弥隙市场正确答案：A,B,D,19.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的有（ ）。A. 必须采用公开方式招标B. 必须采用工程量清单方式招标C. 必须根据项目特点编制标底D. 必须向投标人发出投标邀请书

18、E. 应实行建设工程总承包正确答案：A,B,E,20.房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A. 土地转让成本B. 管理费用C. 配套设施销售成本D. 商品房销售成本E. 房地产出租经营成本正确答案：A,C,D,E,三.判断题(共10题)1.有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（）正确答案：B,2.指数平滑法公式Qt=aSt-1+（1-a）Qt-1中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。（）正确答案：B,3.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（）正确答案：B,4.房

19、地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）正确答案：B,5.消费者修正、推迟或者回避做出某一购买决定，往往是受到了不可觉察风险的影响。（）正确答案：B,6.房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）2006年真题正确答案：B,7.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )正确答案：A,8.房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（）正确答案：B,9.房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建、缓建的房屋面积任包括在施工面积中。（）正确答案：A,10.金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。（）正确答案：A,