房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题目21（附答案）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她房地产估价师房地产估价理论与方法考考试题目（附答案）一.单选题(共50题)1.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A2.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C3.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求

2、状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D4.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49正确答案：A5.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地正确答案：A6.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强

3、弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B7.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C8.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料正确答案：A9.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬

4、的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正确答案：A10.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让正确答案：D11.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格

5、指数正确答案：B12.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A13.假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A14.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个

6、以下（含10个）正确答案：D15.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案：A16.物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权正确答案：C17.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款

7、需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C18.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐正确答案：B19.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报

8、酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034正确答案：D20.估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位正确答案：B21.一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果

9、、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A22.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C23.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9正确答案：B24.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理正确答案：C

10、25.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D26.算术平均数有简单算术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B27.成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D28.收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确

11、答案：C29.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格正确答案：B30.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销

12、售费用D.开发完成后的房地产价值正确答案：C31.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况正确答案：A32.越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在正确答案：C33.销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D34.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期正确答案：C35.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价

13、师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D36.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元正确答案：B37.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法正确答案：A38.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格正确答案：C39.对于具有历史价值的

14、建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法正确答案：B40.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格正确答案：A41.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的正确答案：A42.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定

15、正确答案：A43.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格()=正常价格。A.1(15%)B.5%C.1+5%)1D.(1-5%)/1正确答案：A44.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68正确答案：C45.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用正确答案：A46.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资

16、金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算正确答案：D47.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模正确答案：B48.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测正确答案：A49.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的

17、资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料正确答案：D50.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个正确答案：D二.多选题(共30题)1.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC2.最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD3.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B

18、.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD4.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降正确答案：ABE5.临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率正确答案：CDE6.【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁

19、收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法正确答案：BD7.新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD8.估价上真实、客观、合理的价格是指()。A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD9.宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计

20、算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB10.【真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE11.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证正确答案：ABCD12.下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价正确答案：BCD13.【真题】与估价对象

21、相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC14.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率正确答案：ABD15.商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD16.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.

22、挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE17.求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC18.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有正确答案：AC19.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较正确答案：ABC20.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用

23、于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼正确答案：ACD21.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD22.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE23.合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC24.影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风

24、气D.房地产投机E.精神紧张正确答案：ABC25.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD26.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD27.在合法处分方面，应以()等允许

25、的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC28.地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同正确答案：BCD29.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE30.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率正确答案：BD三.判断题(共30题)1.报酬率

26、为投资回报与所投入的资本的比率。()正确答案：对2.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）正确答案：错4.房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。()正确答案：对5.土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）正确答案：错6.如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对7.任何人都可以出资设立房地产估价机

27、构。()正确答案：错8.房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）正确答案：对9.烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。()正确答案：对10.从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。()正确答案：错11.两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。()正确答案：对12.以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错13.有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()正确答案：错14.现在交易、将来交割的称为期货交易。()正确答案：对15.抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求

28、取自有资金权益价值的剩余技术。()正确答案：错16.消费者持币观望将会增加房地产市场供给。()正确答案：错17.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）正确答案：错18.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。（）正确答案：对19.直线趋势法设定x=0是为了减便计算。()正确答案：对20.估价师可以以个人的名义承揽业务。（）正确答案：错21.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）

29、正确答案：错22.【真题】利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。（）正确答案：错23.某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）正确答案：错24.路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格。()正确答案：错25.市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错26.现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错27.类似房地产的历史价格资料时间越长，长期趋势法作出的推测和判断就越准确。()正确答案：错28.房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()正确答案：对29.相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对30.在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()正确答案：错