房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题目91（附答案）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她房地产估价师房地产估价理论与方法考考试题目（附答案）一.单选题(共50题)1.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料正确答案：D2.销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D3.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地

2、增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.正确答案：D4.画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势正确答案：D5.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A6.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D7.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者

3、对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C8.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B9.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C10.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30正确答案：B11.无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估

4、价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合正确答案：D12.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B13.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正

5、确答案：A14.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C15.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法正确答案：A16.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途正确答案：C17.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。A.87B.124C.130D.134正确答案：B18.现对某期货房地

6、产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C正确答案：A19.房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同正确答案：C20.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地正确答案：A21.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A2

7、2.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B23.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法正确答案：B24.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格()=正常价格。A.1(15%)B.5%C.1+5%)1D.(1-5%)/1正确答案：A25.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权

8、D.地役权正确答案：C26.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C27.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D28.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的正确答案：A29.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因

9、而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D30.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表正确答案：A31.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转

10、让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A32.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用正确答案：B33.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应正确答案：A34.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价正确答案：C35

11、.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短正确答案：B36.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的正确答案：D37.一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D38.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：C39.【真题】在假设开发法的传统方法中，

12、一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案：C40.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊正确答案：B41.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A42.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；

13、由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C43.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0正确答案：D44.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能正确答案：D45.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个正确答案：D46.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()。A.宅基地使用权B

14、.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权正确答案：D47.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A48.收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C49.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D50.有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C二.多选题(共30题)1.对确定报

15、酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD2.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案：BD3.影响房地产价格的心理因素主要有()。A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张正确答案：ABC4.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案：AD5.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进

16、行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格正确答案：BCD6.房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC7.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE8.交易中的特殊因素较复杂，归

17、纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()。A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定正确答案：ABD9.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD10.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E

18、.房地产使用管制改变正确答案：BDE11.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB12.建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后正确答案：BD13.净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率正确答案：BCD14.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E

19、.房地产司法拍卖估价正确答案：ACD15.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构正确答案：ABC16.下列属于建筑物设备的是()。A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机正确答案：AB17.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD18.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD19.建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C

20、.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器正确答案：ABC20.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD21.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益正确答案：ACDE22.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积正确答案：ABE23.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）

21、等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE24.临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表正确答案：AB25.【真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的正确答案：AB2

22、6.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素正确答案：AB27.【真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE28.选取可比实例的基本要求包括()。A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E

23、.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市正确答案：BCD29.人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构正确答案：ABC30.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法正确答案：ABD三.判断题(共30题)1.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错2.通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产

24、价格上升。()正确答案：对3.当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落。()正确答案：对4.将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数。()正确答案：错5.经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()正确答案：错6.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。（）正确答案：错7.城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）正确答案：错8.从整体来看，土地

25、的供给弹性较大。()正确答案：错9.消费者持币观望将会增加房地产市场供给。()正确答案：错10.未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确答案：对11.以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错12.在直线趋势法中，由于X=0，所以XY=0。()正确答案：错13.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（）正确答案：对14.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错15.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相

26、应配套的基础设施。（）正确答案：错16.谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错17.同地段的期房价格有可能比现房价格高。()正确答案：对18.房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）正确答案：对19.真正的房租不包括地租。()正确答案：错20.单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。()正确答案：对21.一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()正确答案：错22.房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）正确答案：对23.一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格

27、就会越高。（）正确答案：对24.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。()正确答案：对25.市场租金与称作协议租金。()正确答案：对26.在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。()正确答案：错27.在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对28.计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。()正确答案：对29.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错30.【真题】有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。()正确答案：对