回迁楼建设项目可行性实施计划书

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1、目 录第1章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究编制单位21.3 研究工作的依据与围21.4 可行性研究概要31.5 主要技术经济指标7第2章 项目提出的背景及建设的必要性92.1 项目提出的背景92.2 项目提出的背景122.3 项目建设的必要性14第3章 改造围和开发条件163.1 改造围163.2 项目用地173.3 开发条件18第4章 建设容及规模224.1 东北片区建设容及规模224.2 西北片区建设容及规模234.3 西南片区建设容及规模24第5章 规划设计方案265.1 拆迁围及安置方案265.2 规划设计目标、指导思想及原则285.3 东北片区设计方案295

2、.4 西北片区设计方案425.5 西南片区设计方案55第6章 环境保护、劳动安全与消防676.1 环境保护676.2 劳动安全716.3 消 防72第7章 节能方案分析747.1 用能标准和节能规747.2 能耗状况和能耗指标分析767.3 节能措施和节能效果分析77第8章物业管理818.1 综合管理818.2 房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护828.3 绿化828.4 保洁838.5 公共秩序维护838.6 停车管理848.7 消防管理848.8 供水848.9 装修管理服务848.10 物业管理机构主要职责85第9章建设项目招标方案869.1 招标容869.2 招标组织形式869.3

3、 招标方式869.4 标段划分879.5 对中标单位的要求87第10章项目实施计划8810.1 实施计划建议8810.2 项目实施计划88第11章 投资估算及资金筹措8911.1 投资估算8911.2 融资方案及使用计划95第12章 结论与建议9712.1 结论9712.2 建议97附图95 / 92第1章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称*市*新区回迁楼建设项目1.1.2项目建设单位单位名称：*市新城发展投资XX公司法人代表：*：1.1.3建设地点项目拟建*新区回迁楼项目位于*生态新城的北部城市建设区,该回迁楼项目为三个片区；西北片区：位于*生态新城北部西侧,日菏铁路以南,

4、济安桥南路以东,荷花路以西,荣华路以北；西南片区：位于南外环路以南,大运河堤东路以东,荷花路以西,学苑路以北；东北片区：位于车站南路以东,思贤路以南,火炬路以东,礼贤路以北。1.1.4项目单位概况1.1.4.1 *市新城发展投资XX公司概况*市新城发展投资XX公司是根据市政府66号文设立的,是市级五大融资平台之一,主要承担筹措管理*新城区建设资金的职能。公司注册资本4亿元,实收资本2亿元。经营围包括项目投资、城市基础设施项目投资、酒店管理、劳务派遣、旅游资源开发及经营。公司作为市级政府融资平台,能够独立承担相应资质的各类工程项目。为满足各项目工程巨大的拆迁补偿费用和工程建设费用,公司作为市直五

5、大融资平台之一,协调市外多家金融机构和建设单位争取资金,有效地解决了各项工程前期建设资金问题。根据*市委、市政府对*生态新城的建设要求,更多的重点建设项目即将在*生态新城启动,对资金的需求量将急剧增加,对此,公司积极提高投融资工作力度,探索多种融资模式,破解资金瓶颈制约,为*区建设项目提供了有力资金保障1.2 可行性研究编制单位单位名称：*工程咨询书编号：*资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会1.3 研究工作的依据与围1.3.1研究工作的依据1、中华人民国土地管理法；2、中华人民国城乡规划法；3、中华人民国建筑法；4、国家主席令第72号中华人民国城市房地产管理法；5、城市居住规划设计规

6、GB50011-2001；6、城市房屋拆迁管理条例；7、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知；8、省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门省居住工程实施方案；9、*市城市总体规划；10、*市*生态新城总体规划；11、中华人民国国民经济和社会发展第十一个五年规划；12、省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要鲁政发200629号；13、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；14、*市住房建设规划；15、项目单位提供的基础资料和数据。3.1.2研究工作的围本可行性研究主要包括：1、项目提出的背景及建设的必要性；2、改造围和开发条件；3、建设容及规模；4、规划设计方案；

7、5、环境保护、劳动安全与消防；6、节能方案分析；7、物业管理；8、建设项目招标方案；9、项目实施计划；10、投资估算及资金筹措；11、结论与建议。1.4 可行性研究概要1.4.1项目建设必要性1、符合国家产业政策；2、符合*市城市总体规划；3、符合*市*生态新城总体规划；4、符合国家加快民生工程建设的要求；5、符合改善居民居住条件和环境的要求。1.4.2项目建设围和主要容1、建设地点及围项目拟建*新区回迁楼项目位于*生态新城的北部城市建设区,该回迁楼项目为三个片区：西北片区：位于*生态新城北部西侧,日菏铁路以南,济安桥南路以东,荷花路以西,荣华路以北；西南片区：位于南外环路以南,大运河堤东路以

8、东,荷花路以西,学苑路以北；东北片区：位于车站南路以东,思贤路以南,火炬路以东,礼贤路以北。2、建设容及规模项目总用地面积156公顷,其中建设用地135公顷；总建筑面积298.48万平方米,项目共分三个片区实施。东北片区总占地面积66.85公顷,其中建设用地58.87公顷。规划建筑66栋,总建筑面积为110.134万平方米,其中：回迁建筑面积86.65万平方米, 公建3.05万平方米,地下建筑面积20.434万平方米；西北片区总占地面积49.77公顷,其中建设用地42.86公顷。规划建筑66栋,总建筑面积为120.78万平方米,其中：回迁建筑面积97.27万平方米,公建1.95万平方米,地下建

9、筑面积21.56万平方米；西南片区总占地面积39.62公顷,其中建设用地33.5公顷。规划建筑40栋,总建筑面积为67.57万平方米,其中：回迁建筑面积52.25万平方米,公建4.29万平方米,地下建筑面积11.03万平方米。3、项目建设期1年。各片区主要技术指标如下：表1-1 项目总技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h156包括周围市政道路代征用地二建筑面积万298.481地上建筑面积万245.461.1回迁建筑面积万236.171.2公建建筑面积万9.292地下建筑面积万53.02三拆迁人数人30947四回迁户数人31853五绿化h56.44表1-2 东北片区技术指标表序号指标

10、名称单位指标备注一项目总占地h66.85包括周围市政道路代征用地二建筑面积万110.131地上建筑面积万89.71.1回迁建筑面积万86.651.2公建建筑面积万3.052地下建筑面积万20.42.1地下停车建筑面积万m210.42.2地下储藏建筑面积万m210.0三拆迁人数人9950四回迁户数人10856五绿化h14.09表1-3 西北片区技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h49.77包括周围市政道路代征用地二建筑面积万120.781地上建筑面积万99.221.1回迁建筑面积万97.271.2公建建筑面积万1.952地下建筑面积万21.562.1地下停车建筑面积万m212.492

11、.2地下储藏建筑面积万m29.07三拆迁人数人12640四回迁户数人1264016.07五绿化h表1-4 东北片区技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h39.62包括周围市政道路代征用地二建筑面积万67.571地上建筑面积万56.541.1回迁建筑面积万52.251.2公建建筑面积万4.292地下建筑面积万11.032.1地下停车建筑面积万m26.012.2地下储藏建筑面积万m25.02三拆迁人数人8357四回迁户数人8357五绿化h26.281.4.3项目投资项目总投资744099万元,其中开发成本729507万元,开发费用14592万元。三个片区投资为：东北片区总投资为27150

12、4万元；西北片区总投资为288559万元；西南片区总投资为184036万元。资金来源：由*管委会和*市责任公司申请财政拨付。1.4.4社会效益*新区回迁楼建设项目的实施,将充分发挥区域的自然环境优势,在统一规划,合理布局,综合开发,配套建设的原则下,合理利用土地开发建设,对于优化土地资源,提高土地使用价值,完善城市功能,改善城乡居民的居住条件,具有良好的社会效益和经济效益。项目的建设,符合党的十六届六中全会关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定提出的加快城市化进程的要求,是加强农村社会建设和管理的重大举措。符合省经济和社会事业发展规划的要求,是实践三个代表重要思想、落实科学发展观、加快三个

13、文明建设的重要举措之一。符合*市委关于加快推进*生态新城建设的决议的精神,符合*市委、市政府对*新区行政商务中心、教育文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城的定位。项目的建成,将有力促进*生态新城建设,对形成合理的人口聚集规模,建成特色鲜明、环境优美、功能齐全、全国一流的生态新城起着重要意义。因此,本项目的建设是十分必要的、可行的。1.5 主要技术经济指标表1-5 项目总经济技术指标表序号项目名称单位数量备注一项目总占地h156包括周围市政道路代征用地二建筑面积万298.481地上建筑面积万245.461.1回迁建筑面积万236.171.2公建建筑面积万9.292地下建筑面积万53.02三拆迁人

14、数人30947四回迁户数人31853五项目总投资万元744099含建设期利息1开发成本万元7295072开发费用万元14592六资金筹措万元7440991银行贷款万元02自有资金万元744099第2章 项目提出的背景及建设的必要性2.1 项目提出的背景2.1.1*市概况1、*概况*市位于鲁西南腹地,地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。2、*市城市建设及建筑、房地产业发展情况全力推进中心城区重点项目建设,。3、*市人民生活情况城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积22.7平方城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查,市区居民全年人均总收入16873元,增长13.3%。其中人均可支配收入15

15、617元,比上年增加1723元,增长12.4%；人均消费支出9485元,增长18.4%。城市居民家庭恩格尔系数37.9%。农村居民人均纯收入5965元,比上年增长13.2%,人均生活消费支出3735元,增长13.3%。其中,食品支出1377元,增长8.2%；用于文教娱乐方面的支出413元,增长6.9%。农村居民恩格尔系数为36.8%,降低1.7个百分点。农村居民人均住房面积33平方米,比上年增加0.5平方米。劳动就业保持稳定增长,社会保障进一步加强。全市城镇新增就业人员8.6万人,其中下岗职工再就业3.85万人。企业养老保险参保人数达到56.97万人,征缴养老保险金18.52亿元,为10.71

16、万离退休人员支付养老保险金14.02亿元。失业保险参保人数59.02万人,征缴失业保险金2.2亿元,发放失业保险金5650万元。机关事业养老保险参保人数20.06万人,征缴养老保险金14.05亿元。城镇登记失业率3.94%。2.1.2*度假区概况*位于省*市区南6公里处,集游乐、休闲、度假、水上运动、养殖于一体,是省新兴的旅游观光胜地,被誉为鲁西南上的一颗明珠。*地处、鲁、豫、皖四省交界处,南临烟波浩淼的微山湖,北依五岳之尊的泰山,东连孔子故里曲阜,西临水泊梁山,与牡丹之乡、相望。*区域地理位置优越,交通便利。*度假区以景区吸引城市南联,以城市南联巩固景区发展,互为倚重,两者并举。*拥有两河抱

17、一湖的独特地理优势,景区水面开阔,空气清新,气候宜人；*自然资源丰富,拥有鱼类80余种,栖息鸟类200多种,盛产多种名贵湖产,是省重要的淡水鱼和湖产品基地。1992年起,连续多年举办荷花盛会,海外宾朋云集于此,观湖赏荷,泛舟垂钓。1994年,*、西湖、南湖、东湖在此成立中国四湖联谊会,后发展成中国湖泊联谊会。近年来,相继完成了码头建设、岛屿修筑、湖堤加固、电力电缆铺设等基础设施,*阁、任城宝鼎及广场、岭南水乡、鹿鸣岛、蛇岛、双龙桥等一批景点相继建成,20XX被省旅游局命名为全省十佳水体风光旅游单位。*生态新城的发展定位是*市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城,生态新城总体

18、规划突出*特色,采取引湖入城、筑城入湖的发展策略,将*引入城市中心,形成*湾,展现运河之都、北方水城的特色风貌。2.2 项目提出的背景2.2.1 推进保障性安居工程建设和房地产业发展,是改善民生、促进社会和谐的必然要求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。国务院关于解决城市低收入

19、家庭住房困难的若干意见国发200724号明确要求：大力开展旧住宅区综合整治,积极稳妥地推进城中村改造。以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。多渠道改善农民工居住条件。开展旧住宅区整治和城中村改造,不仅可以增加投资、扩大就业、盘活存量土地、改善城市面貌、促进服务业发展,能够以较小投入取得较大成效,使更多的普通群众享受改革发展的成果。为此,省政府要求各地要按照以土地换社保、换住房、换就业的思路,采取政府引导、决策、市场运作的方式,充分尊重民意,保护好村民利益,积极稳妥、深入细致地组织开展城中村改造

20、,做到五变一到位,实现三赢：变集体土地为国有土地,变村民为市民,变村委会为居委会,变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济,变城中村为城市社区,将社会保障落实到位；城中村居民赢得良好生活环境,改造主体赢得合理利润,政府赢得良好城市形象和社会效益。开展旧住宅区整治和城中村改造,是深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求,是维护群众利益的重要工作,是全面建设小康社会的重要容,是促进房地产市场健康发展的重要途径。2.2.2 开展城中村改造是促进城镇化健康发展,构建和谐社会的重要途径随着我国城镇化的快速推进,在许多城市中形成了一些位于城市规划区、已经被城市建设用地包围,但在土地权属、户籍

21、等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物,是探索实现城乡一体化发展新格局的重要地区。开展城中村整治、改造工作是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现,是关系到物权法城乡规划法等法律和其他行政法规有效实施、促进主地产市场健康发展的重要方面。处理好城中村问题对促进中国城镇化健康发展,实现全面建设小康社会目标具有重要的现实意义。建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见明确规定：1、要从本地实际出发,根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿,开展城中村整治、改造工作,改善城中村人居环境质量,提高城中村土地的集约利用水

22、平,保护原村民合法利益,解决外来务工人员的居住需求。2、优化城中村存量用地结构。编制城中村整治、改造规划应当提高土地集约使用水平,完善基础设施和公共设施,保留结构较好、占地适度的住房,改善人居环境,鼓励集中兴建住宅小区。城中村整治、改造腾出的土地除用于现有村民安置和必要的城中村部完善设施用地外,用于城市建设用地的应当符合批准的城市总体规划,并依据有关法律法规办理审批手续。土地出让所获收益主要用于城中村整治、改造。2.2.3城镇发展的迫切需要*度假区位于鲁西原,*城市南部,是规划的*城市主中心,规划总面积约97平方公里,行政辖区面积57.3平方公里。*生态新城南接微山湖,北靠*老城区,京杭大运河

23、和洸府河双河环抱,古运河穿境而过,多条高速公铁干线环绕周边,地理位置优势明显,交通通讯十分方便,区位条件比较优越。进入工业社会,第二、三产业成了社会经济的主导,现代社会发达国家经济的主导是第三产业,2l世纪人类进入知识经济时代,知识产业必将占据主导地位。城镇发展方向和建设格局必须适应二、三产业的发展,经济形成一个协调的产业系统,有利于各产业之间相互结合、渗透,形成有机的整体。为保证整个*新区的和谐发展,提高和改善拆迁区域居民的居住条件,切实落实好以人为本,科学发展,构建和谐社会的发展理念,加快*安置区住宅项目的建设已经成为非常迫切的任务。2.3 项目建设的必要性2.3.1符合国家产业政策20X

24、X12月2日,国家发改委发布产业结构调整指导目录,其中,第一类中鼓励类,第十八、第十九项建筑、城市基础设施及房地产,本工程项目属于建筑、城市基础设施及房地产,属于产业结构调整指导目录里鼓励发展的项目。2.3.2符合*市城市总体规划*市城市总体规划确定了以*生态新城为主中心,老城中心与东城中心为副中心的一主两副的城市空间结构,明确了*生态新城的战略定位,为*的迅速发展奠定了坚实的基础。*生态新城规划总用地约97平方公里,目前行政辖区面积57平方公里,其中*旅游度假区用地约25平方公里；滨湖路以北的区域除去水域的建设用地约32平方公里,其中绿地面积约9平方公里,其他建设用地23平方公里,塌陷区生态

25、湿地40平方公里,共需安置村庄25个,30947人,其中西北片区14个村庄,12640人,西南片区5个村庄,8357人,东北片区6个村庄,9950人。为保障和提高25个安置村庄30947名居民的住房条件,保障*生态新城的顺利实施,因地制宜地推进农村新型社区建设,让农村居民充分享受现代化的生活,大力提高城市化水平,建设*新区回迁楼项目是十分必要的。2.3.3符合国家加快民生工程建设的要求20XX11月5日国务院召开常务会议提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,出台十项更加有力的扩大国需求的措施。加快民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建等方面建设,从20XX四季度到20XX底约需投资4万亿

26、元。在这次公布的宏观经济政策重大调整中,改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大需各项建设之首,通过加大对民生工程的投入力度,改善居民生活、增强消费能力,以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。2.3.4符合改善居民居住条件和环境的要求1、进一步改善群众居住环境,提高群众生活水平,增强群众文明意识,促使群众和谐向上,保障群众同享城市改革发展和文明进步成果,积极建设文明和谐社区。2、进一步推进*新区城市化发展,增强城市生机与活力,不断提高城市知名度和竞争力。3、进一步解决城中村居民生活环境低劣的问题,促进城市的全面和谐发展。4、进一步深化经济体制改革,集约、节约利用土地,盘活土地使用效益

27、,拓宽经济发展空间,提高居民经济收入。5、进一步深化社会公共管理体制改革,完善社会公共管理职能,优化社会公共管理方式,解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。第3章 改造围和开发条件3.1 改造围3.1.1项目区位本次规划的安置社区位于*生态新城的北部城市建设区,分别由东北片区、西北片区及西南片区三个片区组成；3.1.2项目用地围本项目开发改造围：西北片区：位于*生态新城北部西侧,日菏铁路以南,济安桥南路以东,荷花路以西,荣华路以北,规划用地42.8公顷；西南片区：位于南外环路以南,大运河堤东路以东,荷花路以西,学苑路以北,规划用地29.7公顷；东北片区：位于车站南路以东,思贤路以南

28、,火炬路以东,礼贤路以北,规划用地40.7公顷。项目总占地面积156.14公顷,其中建设用地面积135.23公顷。3.2 项目用地3.2.1项目用地本项目宗地总面积156.14公顷,原为居民区用地。根据*市城市总体规划,该区域属居住,项目用地性质为居住用地,共涉及25各自然村,拆迁人数30947人。3.2.2宗地现状1、四至围：西北片区：位于*生态新城北部西侧,日菏铁路以南,济安桥南路以东,荷花路以西,荣华路以北；西南片区：位于南外环路以南,大运河堤东路以东,荷花路以西,学苑路以北；东北片区：位于车站南路以东,思贤路以南,火炬路以东,礼贤路以北。2、地势状况规划用地地坪标高分布在34.0-38

29、.0之间,西北片区高差不超过2米,西南片区与东北片区高差在1米之,地势平坦,建设条件良好。东北片区西侧老运河蜿蜒流过,极大的提升了该地块的自然生态条件。3、地上物现状规划用地现有部分村庄及少量门面房,整体建筑质量较差,规划考虑除局部新建的公寓楼外整体拆迁。西北片区已建成13栋6层住宅楼,规划酌情给予保留和还建；西南片区常利村安置工程已经开始,荷花路西侧的11栋6层住宅楼已成定局,规划应予以保留；东北片区没有新建多层住宅,规划考虑全部拆除。4、空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况项目用地上方无高压线及其他电线设施。项目用地无需要保留的文物等设施。项目用地无城市市政设施管网,仅有原居民自用给排管

30、,不会影响项目开发建设。项目用地无城市人防设施。项目用地无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。3.3 开发条件3.3.1 自然条件*省级旅游度假区是省新兴的旅游观光胜地,被誉为鲁西南上的一颗明珠。*区位于*城南,位置优越,资源丰富,交通便利。京沪、日菏铁路及京福高速公路环绕周边,京杭运河、古运河纵横南北,是一块充满活力、大有希望的热土。特别是新规划建设的南二环路,横连京福、济徐两条高速干道,距曲阜机场行程仅需10分钟,外部交通将更加便捷。*生态新城的规划围东起洸俯河东侧的采煤塌陷区,西到梁济运河,南接南四湖,北跨日菏铁路与老城相接。规划总面积约97平方公里,其中洸俯河以西、*南大堤以

31、北约57平方公里的围为目前*省级度假区管委会行政管辖围。3.3.2水文地质*市河流大部分属淮河流域南四湖水系,主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河、排渗河。梁齐运河是*以北地区主要排水河道,从*市西南部流经,县长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组,上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和组、上石炭统组、中石炭统组、中下奥和寒武式。区地基承载能力为110KPa考虑,地下水常年水位1012m,根据地震烈度区划图,该区地震烈度为67级。3.3.3地形地貌项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘,为黄泛区交错地段,地势东北高,西南

32、低,东北部有连绵起伏的山峦、丘陵,西南部是地势低下的湖洼,中部为土地肥沃的平原,整个地形波浪起伏,西北倾斜度大。地势北高南低,地形坡度万分之二左右。地面标高3538m；以平原地形为主。3.3.4气候*市地处暖温带,季风性大陆气候,四季分明,春季干旱少雨,多风,夏季高温多雨,秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱寒冷,雨雪稀少。年平均温度为13.5摄氏度,月平均最高温度29摄氏度,日最高气温41.6摄氏度,月平均最低气温4.1摄氏度,日最低气温-19.4摄氏度,全年平均降水量为701.9毫米,年平均蒸发量为1654.7毫米,年最大蒸发量1819.5毫米。年平均日照时数为2400小时。常年主导风向为SS

33、E风,平均风俗2.3m/s。历年最大积雪厚度0.15m,最大冻土厚度0.3m。3.3.5基础设施条件区域基础设施已经实现了七通。道路：紧邻京沪、日菏铁路及京沪、日东、京福高速公路环绕周边,交通非常方便；供水：区域为地下水源,地下水源来自城市规划的承压水层,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率95%以上；排水：由市政排水管道排水,排水畅通；供电：由供电公司变电站供电网供电；通讯：区域通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通；通暖：由市政集中供暖网络系统供暖；通气：本项目采用市煤气公司提供的天然气,气量较足,完全能够满足居民生活用气需要。3.3.6外部运输条件项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料

34、,以及钢材、木材等材料均可采用公路运输解决,且运力充足,能够满足项目建设需要。3.3.7近期城市规划与发展1、*市城市总体规划根据*市城市总体规划确定*市城市性质为：鲁南地区中心城市和现代制造业基地,以运河文化为主导的历史文化名城。*市将以建设省经济强市为目标,不断提高*在鲁南经济带中的地位和作用,充分发挥*在四省交接地区经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势,发展城市经济,不断增强城市综合辐射带动能力；弘扬历史文化,保护好境3个历史文化名城；继往开来,形成具有文化特色和多元包容的文化名市,提高国际影响力。发展为产业结构合理,城乡融合发展、生态良好宜居、具有区域竞争力的现代化大城市。

35、以现状的东西双城结构为基础,综合考虑铁路、水源和保护、采煤塌陷区等因素,规划形成双城六片、三心三轴的城市空间结构。用地布局的基本思路为：依托交通干线,双城六片塑造空间框架；打造发展轴线,一横两纵带动城市拓展；建设城市中心,一主两副引领服务升级；水网湿地串连,双环六廊提升人均环境。*市城市总体规划确定了以*生态新城为主中心,老城中心与东城中心为副中心的一主两副的城市空间结构,明确了*生态新城的战略定位,为*的迅速发展奠定了坚实的基础。2、*生态新城总体规划*城市主中心,全市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城。人口规模至2030年本区规划总人口为30万居住人口。用地规模*生态

36、新城规划总用地约97平方公里,目前行政辖区面积57平方公里,其中*旅游度假区用地约25平方公里；滨湖路以北的区域除去水域的建设用地约32平方公里,其中绿地面积约9平方公里,其他建设用地23平方公里,塌陷区生态湿地40平方公里。人均城市建设用地106平方米。空间结构一轴一带系两区、四心绕一湾一轴城市发展主轴：是沿*路由老城中心往*延伸的城市发展轴。是城市核心发展轴,重点发展综合服务功能。一带是京杭运河文化发展带。是*运河文化遗产和旅游产业的重要空间,也是本片区的特色之一。两区北部的城市建设区与南部的*度假旅游区。四心绕一湾行政中心、商业中心、文体教育中心、旅游度假服务中心四个城市中心围绕*湾布置

37、,共同构筑*滨湖城市中心区。*生态新城总体规划在*市总体规划的基础上明确了*生态新城的建设围,制定了新城建设的发展框架和实施策略,对新城的空间结构与功能布局也做了详细的描绘与细致的安排,是新城未来20年的建设发展大纲,新城的建设也将据此有条不紊的快速而有序的展开。第4章 建设容及规模本项目总用地面积156.23公顷,其中建设用地135.23公顷。总建筑面积298.48万平米,其中回迁建筑面积236.17万平米,拆迁人口30947人,回迁人口31853人。4.1 东北片区建设容及规模表4-1 东北片区建设容及规模一览表项 目单位数量所占比重人均面积居住户数/人口数户/人8180/10856总用地

38、公顷66.8486总建筑面积万m2110.034一、居住、配套建筑面积万m289.71、地上建筑面积万m2住宅建筑面积万m286.6590m2以下套型建筑面积/套数万m2/套17.22202349套90m2以上套型建筑面积/套数万m2/套69.43805831套配套公建面积万m23.052、地下建筑面积万m220.434地下停车建筑面积万m210.449地下储藏建筑面积万m210.009其他地下建筑面积万m2二、非配套建筑面积万m21、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层22人口毛密度人/hm2392住宅建筑套密度套/ hm2404住宅建筑面积净密度万m2/ hm24.8地上

39、总容积率万m2/ hm21.5地下总容积率万m2/ hm20.15居住地上容积率万m2/ hm22住宅建筑净密度%20总建筑密度%15居住建筑密度%10总绿地率%75居住绿地率%80居住停车率%40居住停车位辆3484居住地面停车位辆320地面停车率9%4.2 西北片区建设容及规模表4-2 西北片区建设容及规模一览表项 目单位数量所占比重人均面积居住户数/人口数户/人8436/12640总用地公顷49.77总建筑面积万m2120.78一、居住、配套建筑面积万m2120.7880.231、地上建筑面积万m299.2210078.44住宅建筑面积万m297.27m77.1990m2以下套型建筑面积

40、/套数万m2/套14.5615.8193890m2以上套型建筑面积/套数万m2/套77.2684.146498配套公建面积万m21.951.91.482、地下建筑面积万m221.56地下停车建筑面积万m212.49地下储藏建筑面积万m29.07其他地下建筑面积万m2二、非配套建筑面积万m21、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层22.25人口毛密度人/hm233住宅建筑套密度套/ hm2196住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.26地上总容积率万m2/ hm22.31地下总容积率万m2/ hm20.5居住地上容积率万m2/ hm22.26居住地下容积率万m2/ hm20.2

41、1住宅建筑净密度%10.58总建筑密度%10.9居住建筑密度%10.58总绿地率%37.5居住绿地率%37.5居住停车率%0.5居住停车位辆4218居住地面停车位辆5970.144.3 西南片区建设容及规模表4-3 西南片区建设容及规模一览表项 目单位数量所占比重人均面积居住户数/人口数户/人4638/8357总用地公顷39.62总建筑面积万m267.57一、居住、配套建筑面积万m267.5773.651、地上建筑面积万m256.5410067.66住宅建筑面积万m252.25m62.5290m2以下套型建筑面积/套数万m2/套6.4412.3351290m2以上套型建筑面积/套数万m2/套4

42、3.9284.064126配套公建面积万m24.29n5.132、地下建筑面积万m211.03地下停车建筑面积万m26.01地下储藏建筑面积万m25.02其他地下建筑面积万m2二、非配套建筑面积万m21、地上建筑面积万m22、地下建筑面积万m2住宅平均层数层22.25人口毛密度人/hm2249.46住宅建筑套密度套/ hm2138.45住宅建筑面积净密度万m2/ hm21.56地上总容积率万m2/ hm21.69地下总容积率万m2/ hm20.33居住地上容积率万m2/ hm21.56居住地下容积率万m2/ hm2住宅建筑净密度%7.55总建筑密度%11.37居住建筑密度%7.55总绿地率%7

43、8.45居住绿地率%75.71居住停车率%40居住停车位辆2328居住地面停车位辆186地面停车率0.04第5章 规划设计方案5.1 拆迁围及安置方案5.1.1拆迁与安置的依据1、国务院城市房屋拆迁管理条例；2、省城市房屋拆迁管理条例；3、*市城市总体规划；4、*生态新城总体规划。5.1.2拆迁围规划用地现有部分村庄及少量门面房,整体建筑质量较差,规划考虑除局部新建的公寓楼外整体拆迁。西北片区已建成13栋6层住宅楼,规划酌情给予保留和还建；西南片区常利村安置工程已经开始,荷花路西侧的11栋6层住宅楼已成定局,规划应予以保留；东北片区没有新建多层住宅,规划考虑全部拆除。5.1.3安置方案本项目建

44、成后安置村庄25个,30947人,其中西北片区14个村庄,12640人,西南片区5个村庄,8357人,东北片区6个村庄,9950人,详见下表。安置标准为人均60平方米住宅建筑面积。项目居民情况一览表如下：表5-1 项目居民情况一览表序号村庄名称村庄人口西北片区1营村13502黄庄10093崮堆18344白屯7625八店6506营17107大孟庄8108谭岗10309甄庙31010王庄63011楼57012庄74513许庄93514甄庄295小计14个12640西南片区15集241016朱孟庄83717毛行44118常利197919田2690小计5个8357东北片区20廉庄148921东村219

45、222东石佛176023西石佛273224新兴177725白庄906小计6个9950合计25个309475.2 规划设计目标、指导思想及原则5.2.1规划依据1、中华人民国城乡规划法；2、城市规划编制办法；3、城市规划编制办法实施细则建设部建规333号文发布；4、城市居住区域规划设计规；5、城市道路交通规划设计规程。；6、住宅设计规；7、住宅建筑规；8、*市城市规划管理局简明技术规定；9、国家、省和*市的相关规和规定及相关文件；10、甲方提供的现状地形图及电子文件以及相关部门的意见和建议。5.2.2规划理念规划设计突出以人为核心的原则,注意处理好自然环境住宅环境人的关系,努力把社区规划成具有优

46、美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的人文涵的居住社区。主要指导原则为：1、体现城市美好生活品质,坚持高标准、高配套坚持以人为本,创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境,在满足日照、采光和通风的基础上,着重进行绿地系统规划,使居民最大程度接近自然、享受自然,保证居民的身心健康。配套商业设计以均服务面积高标准、建筑质量高标准、服务水平高标准等充分满足日常生活购物、消费的需求。2、融入城市生活环境,引领都市生活方式坚持以科学发展观为指导,以科学发展观统筹新农村建设的全局,坚持城乡一体化,努力改善农村居住品质,正确引导城市化进程。3、打造生态廊道,构建景观均好规划结构,基本实现人车分流充分结合原有地

47、形、地貌等自然景观资源和区位,引入城市景观打造小区部指状型生态公共绿化,满足住宅的舒适性、安全性、耐久性和经济性,创造一个布局合理、环境优美的现代住区,小区车行和人行系统分离,基本实现人车分流。4、经济可行,弹性灵活,高集中带来高实惠规划立足实际,响应国家节约土地的号召,按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。妥善处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系,实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。5.2.3规划目标充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件,抓住*新城发展建设的良好契机,将安置区建设成为环境优美的优质社区。通过高效能的基础

48、设施,高质量的生态环境,高品质的物质形态环境,高水平的规划管理使该区域成为创意新颖,主题突出,技术合理,与自然环境紧密结合的高品质小区,它不仅满足村民的居住生活要求,更注重村民在文化、心理上的感受。在总体规划上吸取了传统造景的手法和韵味,在小区形成形态各异的景观,形成各地块的特色和特征,同时采用现代规划理论,寻求现代空间和环境的塑造手法,立足于创造大气、雅致、理性及浪漫于一身的现代化居住社区。5.3 东北片区设计方案5.3.1总体方案东北地块安置区由于被城市道路分割,六个地块均表现得相对独立。在这样的现状条件下,为了保证整个地块在部结构上的具备较好的关联性的完整性,本次规划对六个地块的道路和景

49、观格局进行了统筹的考虑。整体的规划结构概括起来可被描述为一心、一带、六组团。一心：是指布置于基地东中部,位于规划东路与陵园东路交叉路口的社区中心。建成后,它将成为整个安置社区公共活动开展的核心区域。一带：是指位于规划东路南侧的一条东西走向的生态景观带。它的位置,一方面会极提升了整个地块的居住环境品质；另一方面也将为社区居民日常的公共生活与交往提供了一个良好的场所,以形成良好的社区文化与和谐的社区氛围。两环：是指以步行道的形式联系各个居住组团中心所形成的两个步行交通环。它们丰富与完善各居住组团步行系统的同时,更加强了各地块间的联系。六组团：是指被规划城市道路分割所形成的六个居住街坊,用以安置本社

50、区的居民。它们各自在具备相对完整性与独立性的同时,组团与组团之间又保持着十分密切的有机联系。5.3.2总体布局东北地块安置社区的规划设计充分考虑了安置居民的居住习惯,在保证完成安置任务和后期可操作性的同时,也兼顾到了各小区空间环境的灵活性和可识别性。具体来看,主要通过以下三个方面得以充分体现：1、住宅布局由于本次安置住宅的高度以17层为主,局部点缀24、28、33层的高层建筑,已形成高低错落的空间形式,同时住宅建筑长短错落布置,更加丰富了居住区部空间。再加上组团院落与小区公共绿地间的相互渗透,营造了丰富的空间层次。住宅地下层为小汽车车库和储藏间。2、公建布局考虑到社区居民使用的便利性及公共空间

51、的活力,社区的公共服务设施配套采用集中式的布局模式,商业街与社区服务中心布置在地块东中部的规划东路与火炬路的交叉口路口；18个小学、16班托幼也沿东路布置,以方便居民使用。3、公共绿地本社区公共绿地的布局打破了传统小区公共绿地块状等级布置的格局,组团中心均质地布置了公共绿地,不仅在景观和空间上富有变化,同时具有均好性。公共绿地布置廊架、景墙、景亭、雕塑、座椅和室外健身器材等,活动设施与草地和植物布置相结合,形成居民活动的场所。5.3.3道路交通1、道路系统本方案的道路系统采用完全的人车公流模式,步行系统与小区绿化系统结合,以形成舒适、安全、宜人的环境；小区部道路分为小区级和入户路两个等级,小区

52、级道路宽度为6米,入户路宽度为3米；结合各小区所处的位置和地块自身的特点,每个小区均结合周边道路设置了两个车型出入口和一个步行入口。本居住小区部道路由小区级道路、组团级道路组成,小区级道路宽度为6米,组团级道路为4米。车行系统各地块的车行系统均采用外环模式将各个小的居住院落串联起来,使每个院落都有良好的可达性。在满足通畅、便捷的前提下,以最短的交通距离和最小的道路面积解决好各院落的车行交通出入。同时车行系统的布置还考虑到避免割断绿化系统,将集中绿地布置在环形车行交通部,创造出更加完整、人性的步行景观绿带。停车场的位置布置在住宅地下层和院落组团,并在满足居民使用要求和不影响部居民生活的前提下,配

53、合车行系统的流线需求,以形成完整、便捷的社区车行道路系统。步行系统各地块小区部均设立独立的步行系统。一方面方便与城市交通系统相联系,另一方面在小区部与小区绿化景观系统合而为一,有效的使小区步行系统将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在起,创造出人性化的住区户外活动空间。消防、紧急救援系统机动车在小区部形成的环形交通流线,使其可以便捷地到达每幢住宅的入口,同时也为消防车辆及时紧急救援车辆提供必要的通道。2、停车车辆的停放方式以地下停车与组团部停车为主,同时结合社区环路景观在沿路设置地面分散式停车布局。5.3.4绿化与景观系统1、绿地系统绿地与景观设计不仅体现小区绿化环境空间的丰富多

54、样和鲜明的层次感,还强调建筑与环境、环境与居民生活的相协调。规划从居民公共活动+私密活动的不同等级的活动特征分析,改变以往住宅区四菜一汤的绿地布局,面呈采用中心绿地+院落绿地的两级布局方式。小区的绿地系统以中部中心绿地为核心,带状伸展,串联广场与院落绿地,并与整体空间融合贯通,共同组成点、线、面相结合的绿地系统。本规划在小区环境设计中,以创造可共享、相互渗透的、多层次的生态绿化环境为原则。绿化系统布局采用点线面相结合的方式,即通过生态绿廊贯穿中心绿地、休闲广场、各组团绿地,加强各组团空间中心与视觉焦点的街坊节点绿化空间设计,将绿化系统设计与步行系统设计相结合,同时注重绿化与道路、住宅的相互结合,强调绿地服务的均好性,使之成为自然、生态、和谐的居住环境。院落绿地院落绿地的安排主要考虑本院落居民的使用,安排绿化花台以外,还设置儿童游戏场地以及休息座椅、亭子、雕塑等小品,作为院落花园的一景,以此增强院落的识别性和归属感。以点状的院落绿地、带状的轴向中心绿地为主的居住区绿化系统,最大限度地发挥了绿地的功效,满足不 层次的居民活动的需求,将住宅空间与绿色活动空间融为一体。2、景观系统景观系统与绿化系统是密不可分的两部分。在规划设计中强调景观系统与绿化系统间的相互结合,通过