土地价值评估作业模板

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1、南宁北湖路GC2010-077地块土地使用权出让价格评估报告目 录1宗地基本概况11.1宗地基本情况11.2宗地所属区域概况12资源禀赋条件分析23市场条件环境分析33.1城市经济社会环境33.2房地产行业环境43.3仙葫片区塘区商品住宅市场分析73.4典型案例分析84宗地土地评估104.1宗地技术经济指标104.2宗地土地价值评估10191 宗地基本概况1.1 宗地基本情况宗地位于五合大道南侧（如图12所示），土地批准用途为城镇住宅、批发零售用地；土地使用年限为：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年；地块实际用地面积为75301.61（折合112.952亩），建筑密度1.5且2.0，建筑密

2、度25%且30%，绿地率35%且40%。根据主要规划设计条件及初步的规划构思，项目拟建设总建筑面积为15.6万，其中：住宅14.31万（包含廉租房0.75万），底层商业0.75万。1.2 宗地所属区域概况南宁市仙葫片区是南宁城市规划中一个全新的城市综合服务、花园式居住新区和文教基地，是邕江以北、柳南高速以南围合起来的一个辽阔区域，总面积46平方公里，规划人口15万人，新区着力打造一个环境优美、舒适宜居以及具有浓厚文教特色的城市新区。宗地地处仙葫片区五合大学城内，为各类高校所环绕；待五合大学城建成后，该区域将成为南宁市重要的居住区及教学基地。图11 仙葫片区功能分区示意图2 资源禀赋条件分析l

3、宗地地处仙葫片区五合大学城内。五合大学建成后将成为南宁重要的文教基地，具有极高的居住及休闲生活价值，因此该地块的地段价值弥足珍贵、与日俱增。l 宗地地块紧挨着仙葫片区交通主干道五合大道，交通便利，随着仙葫片区开发建设的进一步深入，人气的进一步积聚，地块核心居住价值将逐步显现。l 地块实际用地面积约为112.952亩，容积率2.0，属于南宁市今年出让的居住用地中为数不多的低容积率地块，具备打造高端楼盘的潜力。图21 地块位置图3 市场条件环境分析3.1 城市经济社会环境2007年以来，在北部湾经济区大发展的大环境下，南宁市社会经济各项指标保持着平稳、快速的增长，城市规模、经济规模不断壮大、扩能，

4、城市化进程进一步推进，产业结构不断优化等，这都将为南宁产业的多元化，以及投资、消费、居住等环境得到大幅改善，提供经济夯实的基础。表31 2006-2010年南宁市经济社会发展情况2006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP(亿元)870.151069.011316.211492.38801.8固定资产投资（亿元）447.22560.22693.441043.91592.42社会消费品零售额（亿元）435.51515.62631.68757.01418.21城镇人均可支配收入（元）109381259714446162549276数据来源：南宁统计局，宝资通整理从上表来看，南宁各

5、项社会经济指标都运行良好，其中GDP每年以15%的速度稳健递增；固定资产投资年增长率保持着两位数，特别是2009年增长率高达50%以上；社会消费品零售总额增长速度平稳，为18%左右；反映出南宁消费市场有待进一步培育和提高；城镇人均可支配收入增长速度缓慢，但绝对量较大，且在逐年增加中，反映人民生活水平在不断的提升。 3.2 房地产行业环境3.2.1 房地产投资额分析图31 南宁市房地产投资与固定政策占比数据来源：南宁统计局，宝资通整理从上图分析来看，房地产投资和固定资产投资均保持着稳健、快速增长态势；从历年来看，房地产投资占固定资产投资呈逐年减少，虽然2010年上半年房地产投资额占比为22.62

6、%，但投资总体仍保持着20%以上的固定资产份额，这反映出房地产行业仍是南宁城市的主要投资开发，发展经济的重要引擎因素之一，以及通过两者投资占比衡量南宁城市投资的状况是否健康良好运营。3.2.2 商品房市场消化分析图32 2008-2010年上半年南宁住宅市场供求变化情况数据来源：南宁房产局、南宁绿城人居网、宝资通整理从市场消化系数来看，市场消化系数越小，则反映出市场活跃水平的程度高，其消化能力就越强，反之亦然。从图1-2方向来看，2010年市场消化系数为1.31，远大于1。表明：今年在2009年市场火爆的基础上，致使了南宁市新增商品房放量较多，成交量在今年“新政”影响下减少，目前市场观望浓厚、

7、去化效果不是很明朗。3.2.3 商品房投入与产出分析图33 商品房销售额与开发投资额之比图33显示，南宁商品房市场销售额总体呈上涨的态势，市场表现良好。从商品房销售投资比来看，其系数越高，则反映出房地产投入与产出的效益程度高、活跃，其回笼资金就越强，以及投资规模效益、开工、竣工面积的效能则较高，反之亦然。从图3-3可以看出，2010年上半年商品房销售投资比为0.98，基本两者持平，反映出南宁市场虽受“新政”影响的大环境下，但商品房投入与产出表现较为良好，市场总体运营健康，同时有待进一步培育市场。3.2.4 商品房价格表现分析图34 南宁城市商品房销售均价及增幅数据来源：南宁统计局，宝资通整理南

8、宁城市的商品房售价总体呈稳健的发展态势，但增速不稳定、增幅波动较大。2010年上半年商品房售价达5505元/平米，比2009年末增长20.8%，房价增速过快。3.3 仙葫片区塘区商品住宅市场分析3.3.1 2009年仙葫片区价格分析图35 2009年仙葫片区住宅销售价格及增幅数据来源：南宁绿城人居网、宝资通整理根据绿城人居网2009年年度报告，仙葫片区住宅销售价格呈现一个总体上升的态势，上涨较为稳定。3.3.2 2010年仙葫片区住宅典型楼盘表现情况图36 仙葫片区典型楼盘2010年表现仙葫片区目前在售的典型楼盘为天池山与联发尚品。这两个楼盘在2009年末至2010年5月呈现整体快速上涨趋势。

9、2010年5月国家进行房地产宏观调控后，这两个楼盘的价格开始出现滞涨，联发尚品均价保持在5400元左右，天池山保持在5600元左右。3.4 典型案例分析 1） 联发尚品图37 联发尚品效果图联发尚品项目位于仙葫片区东侧，为仙葫片区典型住宅楼盘之一，是一个集多种住宅物业类型为一体的中型住宅项目。l 项目概况a) 位置：青秀仙葫开发区宏达路7号；b) 规模：总占地:208亩，容积率：2.05，总建筑面积32万；户型与车位配比：2424/1797；c) 配套：项目自身配有商铺和休闲会所等设施。l 产品特征项目的产品主要分为：多层、高层、别墅皆有；其主力户型为80-210的普通住宅，其中二房和三房户型

10、较受客户热捧，主要购买客群为凤岭板块的溢出客户和青年置业者。2）天池山图38 天池山效果图天池山位于仙葫片区中段，与联发尚品同为仙葫片区典型住宅楼盘之一，是一个多层、高层、小高层为主的大型住宅项目。l 项目概况a) 位置：青秀仙葫大道中段；b) 规模：总占地: 531.9亩，容积率：1.51，总建筑面积:60万；户型与车位配比：4000/3499；c) 配套：项目自身配有商铺和各类休闲设施。l 产品特征该项目主要由多层、小高层、高层三种形态楼栋组成。其中，项目户型主要分为：100-125的三房；130-190的四房。 主要购买群体为凤岭板块的溢出客户和多口之家。4 宗地土地评估4.1 宗地技术

11、经济指标根据GC2010-077地块建设项目规划设计条件通知书，项目的技术指标设定如下：.表41 地块经济技术指标表项目数值计量单位备注规划用地面积75301.61 规划条件给定规划净用地面积75301.61 规划条件给定 计入容积率总建筑面积150600 计容积率建筑面积地下面积 其中：住宅（11层）135600 住宅（11层）7500 公共廉租房商业7500 不计容积率总建筑面积53946 其中：地下室面积53946 主要为地下车位，按45/个计算容积率2 规划条件最大值建筑密度30%规划条件最大值绿化率40%规划条件最大值机动车停车位1499 个居住：1车位/100建筑面积商业：0.9车

12、位/100建筑面积其中：地上停车位242个占总停车位的20%地下停车位968个占总停车位的80%居住户数1643户其中：90360户以户均120计，占到住宅总面积30%901158户以户均90计，占到住宅总面积65%廉租房125户以户均60计，占到住宅总面积5%4.2 宗地土地价值评估4.2.1 土地估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，结合估价目的，对受委托估价对象进行估价。具体遵循的基本原则有合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。4.2.2 估价方法选取估价方法的选择按照城镇土地估价规程中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使

13、用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地拍卖起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。4.2.3 假设开发法评估模型运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为：研究待估宗地基本情况选择用地最佳开发方式设定土地的拍卖价格估算开发后的房地产价格估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用项目开发周期内的利润计算图41 评估方法操作流程图4.2.4 项目投资估算表42 项目投资估算表费用名称单位造价工程量成本（万元）备注数量单位数量单位1前期费用3583 1.11.4之和1.1土地勘探10元/7.5 万75 按10元/计算1.2设计费60

14、元/15.1 万904 按60元/1.3土方费用暂不计，由修规方案定土方量1.4报建费2605 1.4.11.4.15之和1.4.1城市配套费3%31798 万元954 建安工程费用的3%1.4.2规划技术服务费2元/15.1 万30 总建筑面积2元/1.4.3白蚁防治费1.2元/15.1 万18 总建筑面积 2元/1.4.4劳保费2%31798 万元636 建安工程费用的2%1.4.5质量监督费0.18%31798 万元57 建安工程费用的0.18%1.4.6墙改费4.6元/15.1 万69 总建筑面积4.6元/1.4.7散装水泥保证金0.6元/15.1 万9 总建筑面积0.6元/1.4.8

15、工程招投标代理费0.25%31798 万元79 建安工程费用的0.25%1.4.9农民工工资保障金2%元/31798 万元636 建安工程费用的2%，可退1.4.10施工图审查费2.5元/15.1 万38 总建筑面积2.5元/1.4.11环境影响评估费15 本项目暂定为15万元1.4.12产权测绘1.67元/15.1 万25 总建筑面积1.67元/1.4.13余泥排放费1.5元/15.1 万23 总建筑面积1.5元/1.4.14气象局防雷1元/15.1 万15 总建筑面积1元/计算1.4.15人防费建人防，免缴2工程费用35202 2.12.2之和2.1市政配套费3404 2.1.13.1.2

16、之和2.1.1硬地工程费120元/2.3 万271 80元/，含道路、广场，按可建设用地面积35估算2.1.2绿化工程费240元/3.0 万723 120元/，含绿化、水体，按可建设用地面积35%计算2.1.3基础设施工程费160元/15.1 万2410 总建筑面积40元/，含给排水、供电、电信、电视工程2.2建安工程费31798 2.212.2.4之和2.2.1 11F小高层（包含廉租房）1400元/14.3 万20034 建安成本以1400元/计算2.2.2底层商业1300元/0.8 万975 建安成本以1300元/计算2.2.3地下室2000元/5.4 万10789 建安成本以2000元

17、/计算3项目开发费用2042 3.13.2之和3.1项目管理费5%35202 万元1760 工程费用的53.2项目监理费0.80%35202 万元282 工程费用的0.84财务费用暂不计算5营销费用3182 5.15.2之和5.1代理费1.50%90922 万元1364 销售额1.5%5.2推广费2%90922 万元1818 销售额2%6不可预见费3%3%38785 万元1164 前期费用与工程费用之和的3%7总投资45173 土地取得费用未计入，16之和4.2.5 物业销售价格预测l 住宅住宅价格主要参照项目周边住宅商品房项目价格。目前，该地块周边具有相同或相近物业形态的在售楼盘主要为联发尚

18、品和天池山。图42 仙葫片区住宅典型楼盘价格我们选取南宁市拥有同类物业的项目作为参考，并通过对项目个别因素进行打分，从项目商务产品品质及市场竞争力出发，以本项目为坐标，对另外两个项目进行对比，如下表所示：表43 项目物业销售价格修正表市场比较法项目名称权重本项目联发尚品天池山项目销售价格（元/平米)住宅54005600交易时间修正售价时间0.20 1.00 0.80 0.70 小计0.20 0.20 0.16 0.14 区域因素修正位置0.10 0.60 0.80 0.80 市政配套0.10 0.60 1.00 0.80 交通0.10 1.00 1.00 0.80 景观环境0.10 0.70

19、0.80 0.70 噪音0.05 0.60 0.40 0.40 小计0.45 0.32 0.38 0.33 个别因素修正容积率0.10 0.80 0.80 1.00 规模0.20 0.60 0.80 1.00 多功能配套0.05 0.80 1.00 1.00 小计0.35 0.24 0.29 0.35 交易修正情况0.76 0.83 0.82 修正后住宅均价（元/平米）5067.41 通过市场比较法得到当前时间节点的住宅均价为5067元/左右。经过修正后，项目住宅物业未来预估销售均价分高、中、低三档，分别为：6500元/、6000元/、5500元/。l 底层商铺本项目的底层商业物业并无可借鉴的

20、售价，根据经验，底层商业的售价介于当地住宅均价的2-2.5倍之间，从而暂定本项目商业物业在未来销售价格分为高、中、低三档，分别为15000元/、13000元/、11000元/。l 地下停车位通过对北湖片区周边新建楼盘调研发现，当前在售项目地下车位均价在815万元/个，依照此项值暂定本项目地下停车位在开发周期内设立高、中、低三档，分别为13万、11万、9万元/个的销售价格。表44 项目物业销售价格计划表物业类型单位低中高住宅（11层）元550060006500商业元110001300015000车位元/个900001100001300004.2.6 物业销售收入估算表45 项目物业销售收入估算表

21、物业类型单位低中高住宅（11层）万元74580 81360 88140 商业万元8250 9750 11250 车位万元8092 9890 11688 合计万元90922 101000 111078 4.2.7 土地价值评估建议从2009年下半年至2010年10月份南宁土地交易情况来看，土地市场呈现火爆冷清趋暖的情况。以时间为区分：2009年下半年-2010年3月，土地市场极度火爆，每期的土地出让价格溢价率至少为100%，最高已经达到375%；2010年4月-8月，土地市场呈现较为冷清局面，多幅地块流拍；2010年9月至今，南宁土地市场供应放量，市场呈回暖势头。仅仅一年时间，南宁土地市场即出现

22、了大幅的波动情况，存在不确定性较大。本地块出让起始价为126万元/亩，鉴于短期内南宁市波动较大的情况，通过综合考虑可售物业不同的销售价格段及税后利润率等指标，对本地块出让价格进行可行的价格建议。l 当项目物业销售均价处于评估低值时，项目土地价值对应投资回报率如表46所示：表46 物业销售均价低值时拍卖报价评估表起拍价（万元/亩）相对加价幅度溢价率土地出让总价总投资额（万元）楼面地价税后利润(万元）税前利润率税后利润率12600%14232599749451563334.76%26.07%1391310.32%157006150110421831239.70%29.77%1763739.68%1

23、98806584813201505230.48%22.86%1921652.38%216876772714401364226.86%20.14%2021060.32%228166890215151276124.69%18.52%当预计项目住宅销售均价达为5500元/、底层商铺销售均价为11000元/、地下车库销售均价为90000元/个的销售价格低值时，地块拍卖最高报价建议不超过192万元/亩，此时项目的税后利润率为20%，与行业平均利润率（行业平均利润率为20%）持平，若地块拍卖最高报价高于190万元/亩时，项目税后利润率低于行业平均利润率（行业平均利润率为20%），不如投资其他项目以期获得更

24、好的投资回报。l 当项目物业销售均价处于评估中值时，项目土地价值对应投资回报率如表47所示：表47 物业销售均价中值时拍卖报价评估表起拍价（万元/亩）相对加价幅度溢价率土地出让总价总投资额（万元）楼面地价税后利润(万元）税前利润率税后利润率12600%14232603279452036845.02%33.76%1765040%198806620013201761535.48%26.61%1921652.38%216876808014402052040.19%30.14%2263479.37%255277207416951752532.42%24.31%25327100.79%285777524

25、618971514626.84%20.13%29064130.16%327567959221751188619.91%14.93%当预计项目住宅销售均价达为6000元/、底层商业销售均价为13000元/、地下车库销售均价为110000元/个的销售价格中值时，地块拍卖最高报价建议不超过253万元/亩，此时项目的税后利润率为20.4%，略大于行业平均利润率（行业平均利润率为20%），若地块拍卖最高报价高于253万元/亩时，项目税后利润率低于行业平均利润率（行业平均利润率为20%），不如投资其他项目以期获得更好的投资回报。l 当项目物业销售均价处于评估高值时，项目土地价值对应投资回报率如表48所示：

26、表48 物业销售均价高值时拍卖报价评估表起拍价（万元/亩）相对加价幅度溢价率土地出让总价总投资额（万元）楼面地价税后利润(万元）税前利润率税后利润率12600.00%14232606809452510455.16%41.37%1765039.68%198806655313202235044.78%33.58%2265079.37%255277242716951959736.08%27.06%2462095.24%277867477618452264140.37%30.28%29044130.16%327567994521751876431.30%23.47%31424149.21%354678276423551665026.82%20.12%37864200.00%426969028228351101116.26%12.20%当预计项目住宅销售均价达为6500元/、底层商业销售均价为15000元/、地下车库销售均价为130000元/个的销售价格高值时，地块拍卖最高报价建议不超过314万元/亩，此时项目的税后利润率为20%，与行业平均利润率（行业平均利润率为20%）持平，若地块拍卖最高报价高于310万元/亩时，项目税后利润率低于行业平均利润率（行业平均利润率为20%），不如投资其他项目以期获得更好的投资回报。