房地产项目风险管理对策建议

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1、房地产项目风险管理对策建议 房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要直接来源，因此，从项目风险管理的角度来看，削减和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。 本章在前面研究成果的基础上，从企业内部和外部环境建设两个方面提出了创新性和建设性的意见，以独特的视角和思路具体分析了保险及房地产金融创新等手段对风险掌握的意义与贡献。 本节从企业的角度提出强化项目风险管理的对策和建议。

2、 （1） 建立现代企业制度 目前我国房地产企业从计划体制向市场体制过渡时间并不长，很多企业还是以国有成分为主。在国有性质的开发企业中，其管理体制还不能适应现代市场竞争的要求，面对快速变化的市场形势，等到领导者作出推断，状况又已经发生变化了。同时，从制度和组织结构上讲，企业应当建立相应的风险责任制，实行项目决策风险负责制进行企业经营体制改造，建立以法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以股份有限公司为重点，产权清楚、权责明确、政企分开和管理科学的现代房地产开发企业，而现代房地产企业制度是强化开发企业风险管理的组织保障。 房地产项目是一项高风险的综合性经济活动，其项目决策工作必需建立在高度责任制的

3、基础上，在法律上、制度上明确由企业决策者全权负责，任何单位、个人都不得代替企业决策者对房地产项目进行拍板决策，也不得干预决策者独立自主地进行科学决策，但同时要建立严格的项目决策风险负责制，要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不可推卸的责任，尤其是对国有房地产开发公司更是如此，如发生重大项目失误应追究相关决策者的经济、法律责任。 一个房地产项目在策划和决策的全过程中，应充分体现集思广益，做到民主与集中的统一。只有建立责、权、利相结合的房地产项目决策风险负责制，使项目决策者具有剧烈的风险意识，才能保证项目决策的严肃性和科学性，避免决策的主观性、盲目性和不负责任，从而避免和削减项目决策失误，规避

4、项目风险，维护国有资产利益，保障企业的健康、稳定发展。 （2） 编制科学、完备的风险管理计划书 房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划支配，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必需把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺当实施，实现企业的

5、经济效益和社会效益。 （3） 强化项目的风险研究 房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都简单发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析推断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。在项目决策阶段进行科学的房地产项目可行性研究，通过调查研究和计算分析，综合对项目在技术上、经济上和社会效益上的可行性进行论证。项目开发前期阶段涉及面广，包括政府、金融等方面，不确定的风险因素众多，区域发展形势及地价状况将严重影响该时期的置地决策。风险识别中主要强调置地风险、工程招

6、标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目假如无法准时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发觉规律，并采取相应的预防措施。 （4） 建立企业风险管理组织 在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与掌握需要相应风险管理机构来完成。企业必需建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它特地对项目风险可能发生的环节和发展状况进行监督与掌握。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、掌握、处置，研究制定风险

7、管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险掌握在萌芽状态，这样才能切实削减企业损失。 为了能较好的发挥房地产项目风险管理组织的作用，开发商必需确定一定的风险管理组织结构和组织关系，使企业各部门协调工作，以实现风险管理目标。 目前我国的房地产企业对风险管理熟悉还不够充分，几乎没有风险管理组织形式和专业风险管理人员，风险管理远没有系统化和组织化，因而必需结合开发商的内外部环境建立相应的风险管理组织形式并配备一定的专兼职风险管理人员，包括风险经理和保险、索理赔等专兼职风险管理人员，负责开发项目风险的识别、衡量、防范和处理以及风险管理的绩效评价等，以规划、设计、实

8、施和检查整个企业的风险管理工作。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产项目风险管理的组织保障。 （5） 建立信息资讯系统 信息资讯系统是进行科学的房地产项目可行性研究、项目决策和风险管理的基础。项目开发的风险贯穿四个阶段，而信息量的限制则使开发商在同各个利益相关者的博弈中无法作出精确的推断。 企业的风险管理决策也需通过信息资讯系统传达到各风险管理人员和相关工作人员。通过信息资讯系统，房地产开发商的风险管理人员可以准时收集有关风险信息，准时把握国内外政治、经济、社会以及房地产市场等的变化动态，分析、预估市场将来的变化趋势，并快速地反馈信息以利于决策者进行各种决策。建立一个信息流畅、遍布整个

9、企业的信息资讯系统是房地产项目风险管理的基础。 （6） 专心研究项目利益相关者化竞争为合作 房地产项目开发涉及竞争对手、银行、顾客、承包商、经纪公司、政府等，一个项目成功的最佳结局是大家的共同成功，研究每个利益相关者的需求，在博弈中寻求合作，找到利益的共同点，是从事房地产项目风险管理的最高境界。房地产市场的富强有序，全部的项目开发在合理的项目定位中，开发商取得利润，银行取得利息，承包商取得劳务报酬，顾客满意房屋需求，经纪公司取得服务报酬。实现共赢是项目开发的抱负目标。任何仅从某方利益动身不顾他人利益的做法势必使得项目陷入风险之中，使博弈双方陷入“囚徒逆境”。 （7） 建立风险管理绩效评价体系

10、风险管理过程中需要采取各种方案进行风险掌握，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括包括绩效评价指标、评价标准和评价方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。 （8） 加强风险管理培训 强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必需对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、项目、城市规划、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程、风险学问、安全技能和安全态度等，

11、使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和把握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深熟悉到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。 （9） 熟识并把握相关法律、法规及政策 房地产开发的各个阶段涉及很多相关法律、法规和政策，主要有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市规划法、外商投资开发经营成片土地暂行管理方法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国经济合同法、建筑安装工程承包合同条例等，不了解、理解不透、理解错误或处理不当都会导致延误工期、增加项目成本以及损害开发商形象等。对开发商来说，

12、法律、法规和政策不仅仅是一种行为约束规范，而且也是实现经济效益的保障，熟识并把握我国现行的房地产法律以及各种相关法律、行业法规和政策，有利于有效运用法律武器防范和保护自身的合法权益，预防风险，将风险损失削减到最低限度。 从前面的分析中可知，在房地产项目中遇到最多的是金融风险。对于一个项目而言，制约其顺当开发的首要因素是资金。有许多项目由于资金不到位或者别的原因导致资金链断掉而使项目停滞。作为开发商应当积极使用各种金融手段为项目猎取资金，以削减开发过程中的风险。而政府、银行也积极创造一个良好的融资平台、金融环境和保险市场。一个项目的成功应当是项目利益相关方的共同努力。下面是各种可供采用的风险规避

13、转移方法。 （1）大力发展和完善房地产抵押贷款 我国的房地产项目多是采用以信贷为主的间接融资方式。这种贷款方式极大限制了企业可贷款资金额，因为开发商缺乏足够可以信任的还贷资产，银行不情愿给太多的贷款，而且一般比较难以得到银行贷款.而开发商一旦项目失败，企业资不抵债，遭受损失的最终承受者必定是国家，而纵观国外则多是采用抵押贷款为主要手段的房地产融资方式，通过以房地产作抵押防范信贷风险，削减不良贷款，保障国家的利益，同时也能有助于开发商进行成功的房地产项目开发。 （2）积极推动房地产证券化 长期以来，银行等金融机构一直是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的变化而波动较大，这

14、不利于房地产开发公司可持续性发展。房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依靠程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好、有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单一项目主体担当的项目风险。 （3）发展房地产保险 房地产项目在决策、前期、开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风险的威逼，风险事件的发生会导致开发商项目损失，或者产生某种责任。通过大力发展房地产保险业务，利用保险的风险分散

15、、转移和规避功能达到削减风险损失.保险可以使开发商获得一定的经济补偿，为房地产开发经营供应安全保障，维护开发商的经济效益。我国房地产保险业务的发展还处于初始阶段，一方面险种单一，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另一方面掩盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移、化解，直接影响了房地产业的发展。因此，为促进我国房地产业的发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规范房地产保险技术规范、投保与理赔程序，健全房地产保险的法律、规范等。 房地产项目的成功运作离不开外

16、部良好的发展环境，政府宏观调控政策的变化，经济增长速度的变化都对项目的成功起到很大的影响作用。因此，在项目风险掌握中，尤其要留意从外部环境去把握市场变化，不断适应外部条件变化以达到降低风险的目的。下面着重分析政府如何为企业项目开发营建良好发展环境。 （1）掌握房地产项目规模和供给结构调控 计划调控 重点是合理规划现有开发土地的投向，保护农用土地和城市待开发土地资源，同时将房地产开发按住宅和非住宅分类纳入国家和地区项目指导计划，按物业需求结构比例制定各种用途的土地出让计划，限制土地批租量，调整房地产一级市场土地供应结构，从而达到扩张物业供给比重偏小的开发规模和缩减物业供给比重偏大的开发规模的目的

17、，实现调整各类房地产开发项目的开发规模和供给结构。住宅是居民生活的必需品，涉及面广，带动性强，可以带动房地产、建筑、建材等相关产业以及金融保险、中介服务业等的发展，因此政府在土地批租上应予以政策倾斜，大力扶持，而对于楼堂馆所、豪华别墅等相对市场需求过剩的项目，则应严格掌握批租此类用途的土地。 信贷调控 依据信贷资金占房地产开发项目总额的比重和房地产项目规模、速度，合理支配各类房地产信贷资金量和利率，增加信贷的有效性，使各房地产项目方向的信贷规模符合调整物业供给结构要求，房地产项目行为根据政府预定的方向进行。政府在信贷调控上应适当增加中低收入者住宅建设等符合社会需求的房地产开发项目的信贷比例，增

18、加信贷资金量，降低信贷利率，扩大住宅的供给比例和项目规模。 财政调控 通过增加或削减国家预算中用于房地产项目的建设性预算支出，扩大或紧缩公共设施、安居工程等方面的政府项目；提高或降低与房地产开发和流通相关的税率，抑制或刺激房地产项目；利用国家信用发行房地产债券，汲取社会资金，向房地产开发商或地方供应低息或无息贷款，以调整房地产项目规模和引导项目方向。政府在财政调控上应对中低收入者住宅建设等符合社会需求的房地产开发项目予以一系列政策优待，包括实行贴息贷款、免收土地出让金、减免税费等，鼓舞此类房地产开发项目的建设，提高其在房地产供给结构中的比重。 项目审批调控 掌握项目规模，引导项目流向，建立严格

19、的房地产开发项目的申报、审批、备案制度和房地产开发预售制度，各级房地产管理部门应准时汇总有关房地产开发项目的资料并向社会公布，对于市场严重供过于求的房地产项目在原则上应不予批准建设，尚未开工的应禁止开工。 （2）房地产消费需求和消费结构调控 消费信贷调控 围绕居民对生产性和生活性房地产的合理、适度的消费需求，适应居民收入水平的消费层次结构，掌握住房按揭规模、大力发展住房房地产消费信贷，增加房地产消费信贷资金量和降低消费信贷利率，提高居民住房购买力，实现住房从潜在需求向有效需求的转化，增大住宅在房地产需求结构中的比重。其中，特殊应注意解决中低收入者的住房问题，而对于别墅、写字楼、商场以及工业厂房

20、等需求则依据经济发展目标、现状，采用适度从紧的政策，把对其的需求纳入固定资产需求掌握范围内。 财政税收 利用财政措施、税收杠杆作用，调整房地产消费需求，推动房地产需求结构优化。例如，通过政府财政消费补贴、财政贴息、税收减免扩大居民对住宅房地产的需求，增加其在房地产需求结构中的比重。 相关改革 进行相关经济体制改革，调动房地产消费需求。例如，深化住房制度改革，尽快全面实现住房补贴的货币化，同时提高公房租售比价，协作住房贷款、按揭，以增加市场对商品房的现实需求量，调整商品房在房地产需求结构中的比重。 需要指出的是，调整房地产商品社会总供给和总需求的平衡，重点应放在一个地区或城市内，放在住宅方面，同

21、时要留意房地产商品的有效需求和潜在需求的区分，还要留意协调房地产业与整个国民经济特殊是地区经济发展的适当比例，平衡发展。总之，我国现阶段房地产项目宏观调控政策应是掌握一级土地市场的源头，以土地保护为基础，紧缩高档商场、写字楼等楼堂馆所项目，盘活和消化住宅存量，发展房地产金融和中介服务，培育物业管理服务体系，形成一个相互衔接和稳定协调的房地产项目规模和结构体系，确保房地产业健康、持续和稳定发展，更好地满意建设和生活需要。 （3）建立健全房地产项目风险分担体系和风险转让市场 房地产项目是一项多阶段、多主体参与的连续过程，参与主体包括开发商、政府、金融机构、保险机构、担保机构以及专业咨询、中介机构和

22、消费者等，不同的行为主体在房地产开发过程中担当着不同的风险，当然也共享不同的风险收益，正是由于不同主体的加入也就形成了房地产项目风险的社会化分担体系，从而使房地产项目风险担当者数目增加，使风险能够通过各种渠道疏散到各单个主体，降低单一主体所担当的风险，同时形成优势互补，增加房地产项目的总体抗风险能力.在房地产项目风险分担体系中，开发商是房地产项目风险的主要担当者，担当了其中大部分风险；政府担当的风险主要是社会效益风险损失和环境效益风险损失；金融机构、保险、担保机构作为房地产项目风险受让方担当开发商转移的诸如融资、保险与担保等方面的部分风险；专业咨询和中介机构担当着咨询和代理等方面的风险；消费者

23、作为房地产商品的最终购买者和使用者，担当了因为购买的房地产商品达不到预期的功效，即房地产商品在技术性能、质量以及保值增值等方面不能很好地满意消费者要求的风险。良好的房地产项目风险分担体系是实现房地产项目风险管理的保障。相对于政府来说，由于其具有最强的风险承受能力，所以政府应通过项目补贴、税收优待以及信贷扶持等适当的增加担当房地产项目风险的比例。 现代风险管理的一个基本策略是将风险转让给其它经济单位担当。在现代经济体系中，不同的经济主体具有不同的风险担当与管理能力，通过风险交易，风险承受能力低的主体可以实现将风险转让给风险承受能力高的主体，并按风险收益机理让渡相应的风险收益给对方。在房地产项目过

24、程中的很多风险都可以通过风险转让来消退或削减，例如房地产营销风险可以通过一定的合同转让给销售代理中介机构，其它诸如质量风险等也都可以通过保险等风险交易工具转让出去。我国目前房地产市场还处在发展阶段，而房地产风险市场更是尚未真正起步，风险交易工具极其匮乏，风险交易成本太大且不透明，房地产项目风险很少能实现转移出去，这无疑对房地产项目风险管理不利，阻碍了房地产业的发展。 （4）建立房地产项目风险约束机制 我国房地产业的发展已初步形成了项目主体多元化、项目审批多层次、融通资金多渠道的格局，但有些地方仍旧存在项目规模失控、项目结构失衡和项目效益不佳的问题，究其原因就是没有建立房地产项目风险约束机制，即

25、在房地产项目活动中，没有相应的制约关系以调整、掌握房地产项目行为，主要包括项目主体风险约束机制、项目审批风险约束机制和融资风险约束机制。 项目主体风险约束机制 我国房地产项目主体目前主要有政府、房地产开发公司和个人项目者，对于政府项目和国有房地产开发公司来说，政府主管部门拥有项目决策权和审批权，项目收益也基本上归政府全部，但政府作为投资主体却不能作为风险担当主体，风险由项目的经营者担当，而由于经营者没有决策权，因此只要不是经营失误引起的风险，经营者也就没有担当风险的责任，最终只能由国家担当。因此，必需建立房地产项目主体的风险约束机制，由指导、制定和批准部门领导对其决策行为带来的项目风险负责，如

26、发生重大项目失误应追究相关决策者及主管部门领导不同的行政和法律责任，确保项目的严肃性和科学性。同时，应加快国有房地产企业的现代企业制度改革，实现政企分开，明晰产权，全部者与经营者分别，由企业经理对房地产项目风险负责，并强化对国有资产管理的监督。 项目审批风险约束机制 目前我国对于房地产项目已形成多层次的审批机构，如市级审批、省级审批等，但各级审批机构的审批权限不明确，审批权也分散在多个部门，如规划审批、建设审批等，这不仅使项目审批时间过长， 延误项目时机，也使各审批机构没有真正独立的决策权，也就无法形成明确的审批责任。因此，只有明确各级审批机关的权利和责任，能并的并，能撤的撤，精简项目审批机构

27、，同时规范项目审批者的行为，制定明确的审批权限标准、责任标准以及奖惩措施，并由其作为项目审批风险的担当主体，出现问题由该主体全面负责，才能使其做到谨慎地进行项目分析和评价，按国家有关政策进行房地产项目审批，严把项目审批关。 融资风险约束机制 从我国各主要融资机构的现状过来看，都没有独立自主的融资决策权，对某一个开发项目是否赐予融资，融多少资，往往受到来自各方面的干扰，还远未摆脱作为政府出纳机关的状况，既然没有决策权，当然也就不用担当融资风险，造成风险由国家担当的不合理局面，因此必需建立资金融通风险约束机制，由融资机构对融资决策全面负责，并担当相应融资风险。 （5）建立全国和地区房地产信息中心以

28、及房地产项目风险预警系统 现代风险管理不再是单一的、消极的损失补偿，而是积极的损失预防。建立全国和地区房地产信息中心以及房地产项目风险预警系统，是政府指导房地产业发展的重要依据，也是影响房地产企业经济行为的重要手段。通过房地产经济信息中心，政府决策机构可以精确、准时、全面地获得反映当前房地产项目总量供求和房地产结构等的各种信息、风险损失历史资料和各种风险管理措施的效果资料，并且通过风险预警系统可以评价当前房地产经济的总体运行状况，预估房地产将来发展趋势并供应预警，从而为政府的宏观决策供应科学依据，促进房地产经济的健康运行，防范房地产项目风险。同时，房地产开发商据此也可正确决策项目时机和项目房地

29、产类型，从而也间接起到调整房地产项目结构、调整房地产项目风险的作用。当前能在一定程度上反映我国房地产经济运行状况、起到风险预警作用的有中房预警系统和国房预警系统。 针对我国房地产项目风险管理现状，从企业内部发展和外部环境建设、扩大各种融资渠道等角度提出了具体的建议。房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身反抗风险能力。详细措施包括：建立现代企业制度；编制科学且完备的风险管理计划书；强化项目的风险管理研究；建立企业风险管理组织；建立信息咨询系统；建立风险管理绩效评价体系等，从金融角度提出扩大融资渠道，充分利用保险。从企业发展的外部环境来讲，需要强调以下一些方面：掌握房地产项目规模和供给结构；掌握消费需求和消费结构，建立项目风险分担体系和风险转让市场，建立房地产项目风险约束机制等。同时本文着重强调了对于各类利益相关者应采取共赢合作。 （来源：项目管理者联盟） 19