贵州省毕节市织金县三甲街道办事处大嘎村、佳夸村千亩葡萄生态农庄项目项目建议书

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1、贵州*有限责任公司千亩葡萄生态农庄项目项目建议书二O一六年九月目 录第一章 项目总论11.1项目概况11.2 编制依据31.3主要技术经济指标41.4项目综合评价5第二章 项目背景和必要性72.1项目建设背景72.2项目建设的必要性102.3项目建设的意义12第三章 市场需求与竞争分析143.1生态农业观光园概况143.2生态农业观光园旅游市场分析18第四章 规划建设方案214.1项目建设指导思想214.2项目规划原则224.3项目经营业态254.4功能分区26第五章 公用工程335.1交通系统规划335.2给排水规划345.3电力工程规划345.4电信通讯规划355.5环卫工程规划355.6

2、安全系统规划355.7节能工程规划36第六章 投资估算及资金筹措386.1投资估算386.2资金筹措39第七章 财务评价407.1财务评价依据及范围407.2基础数据及参数选取407.3财务效益与费用估算417.4财务分析437.5不确定性分析457.6财务评价结论45第八章 结论与建议478.1 结论478.2 建议48第一章 项目总论1.1项目概况千亩葡萄生态农庄项目贵州*有限责任公司及建设期限1、建设地点：贵州省毕节市织金县三甲街道办事处大嘎村、佳夸村2、建设目标 项目紧邻国家地质公园-织金洞，依托织金洞周边优质生态条件，为都市人提供节假日休闲、旅游、观光、采摘、体验的优美去处，营造出调

3、节都市环境的生态“氧吧”，打造一家集传播健康生态休闲文化、采摘、观光、娱乐、休闲度假、农家生活体验为一体的绿色休闲生态农庄，提升当地旅游休闲文化品位。3、建设内容：千亩葡萄生态农庄项目规划总用地面积1000亩，划分为六个功能分区，分别为：综合管理服务区、休闲度假区、游赏垂钓区、有机农场种植区、游乐养殖区及停车区。综合管理服务区：规划用地面积为30亩，具有园区管理、餐饮住宿、商务会议等功能；休闲度假区：规划用地面积为100亩，主要为游客短时间度假提供住宿、活动场所，游客可体验农家生活；游赏垂钓区：规划用地面积100亩，建设天然浴场及休闲垂钓园，游客可体验水上游戏，也为爱好钓鱼的游客提供休闲垂钓的

4、场所。有机农场种植区：规划用地面积600亩，打造有机农场，整体承包，并进行规划，承包给当地农民进行农作物、蔬菜、果树（葡萄、草莓、猕猴桃、金刺梨等）种植，发展绿色观光农业，让休闲客人体验亲自采摘瓜果、蔬菜等活动。游乐养殖区:规划用地面积150亩，打造游乐养殖场，经过总体规划，划片划区进行围挡，建立畜牧养殖场，养羊、养鹿、养野猪、养蜂等，并提供牧场狩猎、扑捉、喂养等活动项目，让休闲客人享受真实的乡村生活体验。停车区:停车区规划用地面积20亩，为生态停车场，规划地上停车车位800个。4、建设期限：本项目建设工期为1年，从2016年9月至2017年8月。序号费用名称投资额占项目投入合计总资金%1固定

5、资产投资13001.9586.67%1.1建设投资静态部分13001.9586.67%1.1.1 建筑工程费10002.00 66.67%1.1.2 设备及工具购置费1250.008.33%1.1.3安装工程费用62.500.42%1.1.4工程建设其他费用1068.31 7.12%1.1.5基本预备费619.144.13%1.2建设投资动态部分-1.2.1 涨价预备费-1.2.2 建设期利息-2流动资产投资2000.0013.33%项目总投资(1+2)15001.95100.00%1.2 编制依据（1）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发【2009】41号）；（2）国民旅游休闲纲要（2013

6、2020年）；（3）国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；（4）国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见；（5）中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见；（6）关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见(国办发201562号)；（7）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（8） 企业提供的相关技术资料；（9）企业提供的相关协议、资质、证书。1.3主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标汇总表序号科目单位指标备注1项目总投资万元15001.951.1 建设投资万元13001.951.2 建设期利息万元0.001.3 流动资金万

7、元2000.002年营业收入万元 3600正常年3年均总成本万元1039.923.1 年均固定成本万元789.253.2 年均可变成本万元250.684年均经营成本万元760.725年均利税总额万元2488.085.1 年均营业税金及附加万元190.515.2 年均利润总额万元2297.576财务内部收益率%11.88税后7财务净现值万元5727.36税后8税后投资回收期年9.29财务内部收益率%16.09税前10财务净现值万元9927.52税前11税前投资回收期年7.412总投资收益率%15.31.4项目综合评价千亩葡萄生态农庄项目建设立足生态旅游、生态农业及休闲娱乐，充分考虑项目区的特点，

8、充分发挥现有资源优势，科学规划分区，优化各功能区的配置，并且把生态旅游与生态农业有机的结合起来，适合当前鼓励发展的产业政策，适合大众对现代高品质生活的追求，具有鲜明的特色，具有广阔的市场前景和发展空间。千亩葡萄生态农庄项目建设以保持生态平衡、以自然滋养环境为特色，改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化了农业自我积累、自我发展的运行机制，增加了农产品的商品量和农业附加值，加速了传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。千亩葡萄生态农庄项目以农业种植为基准格调，充分体现当地特色，通过农业种植和农业旅游项目的设置，为游客提供绿

9、色、有机果品的采摘体验，同时让游人享受田园耕作、收获自我劳动果实、休闲垂钓、戏水玩乐的快乐。千亩葡萄生态农庄项目建设有利于调整和优化农村产业结构，延长农业产业链，带动二、三产业的发展，提高农业的综合效益。千亩葡萄生态农庄项目建设有利于农村剩余劳动力转移和就业。因为休闲农业是劳动密集型产业，不仅需要生产、管理人员，而且还需要从事住宿、餐饮、交通、商业等服务人员，为农村剩余劳动力转移和增加农民收入创造了条件。千亩葡萄生态农庄项目建设有利于城乡人员、信息、科技、观念的交流，不仅使城市人了解和体验农业，而且也使农民转变观念和提高素质，加强城乡互动，促进城乡协调发展。千亩葡萄生态农庄项目建设有利于挖掘、

10、保护和传承农业文化，保护农村资源和生态环境，实现农业的可持续发展。综上所述，千亩葡萄生态农庄项目经济效益、社会效益、生态效益突出，示范效果明显，项目建设是十分必要的。第二章 项目背景和必要性2.1项目建设背景1、2009年国务院41号文件-国务院关于加快发展旅游业的意见（国发【2009】41号），意见提出要大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气象等相关产业和行业的融合发展。加快发展旅游与会展节庆、文化产业、信息服务、交通运输、金融保险、农业、海洋、环保等领域的产业融合，加快发展相关产业，确立了旅游业的战略性支柱产业地位。2、2011年10月，党的十七届六中

11、全会明确提出“加快发展文化产业”与“积极发展文化旅游”等思路。 3、2013年2月，国民旅游休闲纲要（20132020年）出台，纲要指出：到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识，国民旅游休闲质量显著提高，与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成。4、2014年8月，国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）文件出台，成为继国务院41号文件关于加快发展旅游业的意见、国民旅游休闲发展纲要、旅游法之后的又一旅游业重要纲领性，文件指出：旅游业是现代服务业的重要组成部分，加快旅游业改革发展，推

12、动中西部发展，促进经济平稳增长和生态环境改善意义重大。5、2015年7月28日，国务院第100次常务会议上审议通过国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见（以下简称若干意见），提出六大方面的建议：实施旅游基础设施提升计划，改善旅游消费环境；实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场；实施旅游消费促进计划，培育新的消费热点；实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间；优化休假安排，激发旅游消费需求；加大改革创新力度，促进旅游投资消费持续增长。6、2015年，中央颁布中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见，为中央一号文件，一号文件指出：要积极开发农业多种功能，挖掘乡村生态

13、休闲、旅游观光、文化教育价值。扶持建设一批具有历史、地域、民族特点的特色景观旅游村镇，打造形式多样、特色鲜明的乡村旅游休闲产品。加大对乡村旅游休闲基础设施建设的投入，增强线上线下营销能力，提高管理水平和服务质量。研究制定促进乡村旅游休闲发展的用地、财政、金融等扶持政策，落实税收优惠政策。7、2015年8月4日，国务院办公厅印发关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见(国办发201562号)，意见提出，要大力推进乡村旅游扶贫，到2020年，全国每年通过乡村旅游带动200万农村贫困人口脱贫致富；扶持6000个旅游扶贫重点村开展乡村旅游，实现每个重点村乡村旅游年经营收入达到100万元。8、2016年3

14、月17日，中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要文件指出：要提高生活性服务业品质，大力发展旅游业，深入实施旅游业提质增效工程，支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。休闲农业是把农业生产的环境、过程与物产调整为以满足人们的休闲需求为主，集农业生产、生活与生态三位一体的一种新型农业产业形态，其核心是经营人们对农业的“体验”，是现代农业发展的重要途径。近几年来，随着我国改革开放政策的不断深入，国民经济快速稳步增长，人们的物质和精神文明建设不断发展，传统农业的发展已经跟不上时代发展的节拍，而发展特色农业、精品农业和观光农业是农业发展的方向。经济的快速发展、城镇化速度的加快、人

15、们带薪休假天数的增多等促进了社会消费结构转向发展型和享受型，人们对休闲文化和休闲产业的发展提出了更多要求。而作为乡村旅游形式之一的休闲农业旅游，自然而然的成为都市人们休闲的首选。对于乡村旅游形式之一的农业休闲旅游，其产业化发展必定提升区域农业生产的效率，以及区域旅游业的竞争力。但由于受利益的刺激，全国各地休闲农业旅游项目纷纷上马，造成规模小、集约化程度不高、竞争力不强等严重现象。为此，加强休闲农业产业化发展是解决这类问题的主要措施，也是实施从“传统农业向现代农业跨越”的重要举措，必然带来农业产业形态的更新。2011年8月23日，农业部颁布全国休闲农业发展“十二五”规划(以下得称规划)，到201

16、5年，休闲农业将成为横跨村乡镇县一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。近年来，贵州省以丰富的乡村文化旅游资源为依托，通过重点旅游项目带动，使乡村旅游实现了从无到有、由点及面、从示范到普及发展，使其成为贵州新兴产业和旅游经济新的增长点。休闲农业发展潜力巨大，大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民幸福指数具有重要意义。2.2项目建设的必要性1、发展休闲农业功能分析发展休闲农业是调整传统农业产业结构，

17、加快农业产业化进程，增加农民收入的有效措施，是促进城乡统筹发展，解决三农问题，构建和谐社会主义新农村的重要途径。经济功能：休闲农业是农民就业增收的重要途径，有利于农村剩余劳动力的就地就近转移；是调整农村产业结构的重要方式，有利于农村经济的快速发展。社会功能：休闲农业为都市居民与农村居民提供交流平台，有利于农村经济的发展和农村面貌的改善；有利于促进农村社会的进步，缩小城乡差距。教育功能：休闲农业可以为游客提供了解农业文明、学习农业知识、参与农业生产活动的机会，是融知识性、科学性、趣味性为一体的农业生态科普园地。文化功能：休闲农业包涵农村民俗文化、乡村文化和农业产业文化，在为游客提供各种农村文化活

18、动的同时，也能促进农村文化发展。环保功能：休闲农业可以保护和改善生态环境，维护自然景观生态，提升环境品质，有利于生态系统良性循环。游憩功能：休闲农业可以为游客提供观光、休闲、体验、娱乐、度假等各种活动的场所和服务，有利于放松身心，缓解紧张工作和学习的压力，陶冶性情。医疗功能：休闲农业区具有优美的自然环境，新鲜的空气，宁静的空间，有利于调剂身心及养生保健。2、发展休闲农业效益分析发展休闲农业的效益，主要表现在以下几个方面：促进了农村产业结构的调整与优化，建立了一、二、三产业相结合的新型农业产业体系。带动了运输、餐饮、旅馆、商业及相关服务业，有利于农民的转移和就业，增加了农民收入。促进了城市和乡村

19、的联系和交流，推动了城乡互动和城乡一体化发展。促进农村基础设施建设，改善了农民的居住环境。提高了农民的生态观念，促进了农村生态环境保护。有利挖掘、保护与传承农业文化。增强了农民的市场观念，提高了农村资源和农产品的价值。加深了城市人对“三农”的认识，开辟了城市支援农村的新途径。2.3项目建设的意义可以满足人们后工业文明社会渴望回归自然的情怀今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与

20、花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。是传统农业、现代农业可持续发展的一条途径。农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观

21、光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而休闲观光旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮项目开发的热点地区。第三章 市场需求与竞争分析3.1生态农业观光园概况生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的，生态旅

22、游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：1）生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。2）生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域保护生态环境降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。3）近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随

23、着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种养殖场为基础，再造人工景观游乐设施；有的集科研技术开发观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。4）生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”“观赏农业”“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农

24、业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划设计与施工，把农业建设科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的，有组织的生态农业观光园区观光农业带，走向多元化多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。生态农业观光园是把观光旅

25、游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1）观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果拔莱赏花采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2）农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。3）教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示

26、等，进行农业科技示范生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4）森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形开阔的林地优美的林相和山谷奇石溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲度假旅、游野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。5）民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提

27、供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。生态农业观光园是以农业观光农业休闲功能为主，兼有度假文化娱乐体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为六个分区：1）观赏区由观赏型农田、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2）示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3）休闲体验区由当地乡村民居乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空

28、间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4）产品区由可采摘的直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。1）一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。2）二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态美化自然造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。3）三是示范观赏目标。离开了这一目标，就

29、没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。3.2生态农业观光园旅游市场分析观光农业旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划设计是以农业资源为基础，以生态旅组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食住行游购娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动感受大自然情趣的一种旅游形

30、式，简称观光农业。作为一种新型的旅游开发项目，观光农园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的”当一天农民”插队落户”等观光农业旅游(或乡村旅游)已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我回归自然的乡土感觉。观光农园以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘万里，凉亭竹棚，蕉林蔗林成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。旅游业的六大要素是“行游住食购娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在

31、它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动活跃有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：1）一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，

32、各显其能。2）二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。 3）三是吸纳农村富余劳动力。据测算，我国每年新增农村富余劳动力近百万人，如何转移？在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三

33、产业。旅游业具有关联度高的特点，对一二三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业 ，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。第四章 规划建设方案4.1项目建设指导思想（1）建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风俗习惯。千亩葡萄生态农庄的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使经济效益、

34、生态效益和社会效益相结合，因此千亩葡萄生态农庄的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边建筑融为一体。（2）兼顾景观生态性与与娱乐性。在对观光园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。（3）开发“体验经济”。通过千亩葡萄生态农庄的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到千亩葡萄生态农庄的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。（4）服务设施规划具有现代性。在服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生和洗手池的布置一定要打破

35、传统的农家风格。4.2项目规划原则千亩葡萄生态农庄的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现农业发展和生态环境相互可促进的良性循环。观光园内根据自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。（1）整体性与开放性的原则千亩葡萄生态农庄的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从观光园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的

36、结构，而是种开放式的有机结合体；同时观光园本身将与周边环境相互衔接、相互融。（2）生态性原则观光园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对山地本身和周边环境产生不良影响。（3）经济性原则千亩葡萄生态农庄将充分发挥集团公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，千亩葡萄生态农庄本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得观光园自身良性循环，因此在千亩葡萄生态农庄规划巾将充分考虑经济生产的内容。（4）参与性原则亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。千亩葡萄生态农庄在观

37、光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合千亩葡萄生态农庄本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到千亩葡萄生态农庄的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（5）特色性原则特色是千亩葡萄生态农庄经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，千亩葡萄生态农庄会明确资源特色，选准突破口，使千亩葡萄生态农庄具有更鲜明的市场特色。（6）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，观光园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（7）适宜性原

38、则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对观光园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。观光园土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，对观光园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（8）近期和远期规划建设性原则千亩葡萄生态农庄的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。项目总体规划布局如下图：图1：千亩葡萄生态农庄规划效果图4.3项目经营业态（一）住宿

39、类1、休闲木屋2、青年旅馆【依托山体，通过整体改造，按照国际青年旅馆模式建设适合旅游爱好者的旅馆】3、露营基地【寻找合适位置，建设茅草居，提供大规格的帐篷出租，供年轻人】（二）餐饮类1、特色早茶【如水煮花生、煨红薯、现制豆浆、羊肉泡馍、黄酒】2、农家饭菜【农庄的主要餐饮方式，可以将农家饭菜与酒店菜肴相结合，满足客人不同需求】3、特色饭菜【比如烤野猪、烤全羊、叫化仔鸡等】（三）体验类1、果蔬采摘【建设果园、蔬菜园，让休闲客户自己动手采摘新鲜生态瓜果蔬菜】2、牧场狩猎【圈地养殖羊、猪、鹿等，让休闲客户依法开展狩猎活动】3、钓鱼捕鱼【如果允许的话可在洁净水源下游筑坝，建立钓鱼场，让休闲客户体验钓鱼、

40、抓鱼、捞鱼、捕鱼等】（四）游乐类1、山间骑马【简单的山林羊肠小道骑马游玩】2、山地运动【如滑草、攀崖、山地自行车等】（五）产业类1、特种养殖【如养羊、养鹿、养野猪、养蜂等】2、有机果蔬【如农家小菜、葡萄、草莓、猕猴桃、金刺梨等】3、野菜野果【人工种植野菜野果，包括磨菇生产等】4、农业生产【组织当地农民承包种植有机无污染农作物】4.4功能分区千亩葡萄生态农庄项目规划总用地面积1000亩，划分为六个功能分区，分别为：综合管理服务区、休闲度假区、游赏垂钓区、有机农场种植区、游乐养殖区及停车区。综合管理服务区：规划用地面积为30亩，具有园区管理、餐饮住宿、商务会议等功能；休闲度假区：规划用地面积为10

41、0亩，主要为游客短时间度假提供住宿、活动场所，游客可体验农家生活；游赏垂钓区：规划用地面积100亩，建设天然浴场及休闲垂钓园，游客可体验水上游戏，也为爱好钓鱼的游客提供休闲垂钓的场所。有机农场种植区：规划用地面积600亩，打造有机农场，整体承包，并进行规划，承包给当地农民进行农作物、蔬菜、果树（葡萄、草莓、猕猴桃、金刺梨等）种植，发展绿色观光农业，让休闲客人体验亲自采摘瓜果、蔬菜等活动。游乐养殖区:规划用地面积150亩，打造游乐养殖场，经过总体规划，划片划区进行围挡，建立畜牧养殖场，养羊、养鹿、养野猪、养蜂等，并提供牧场狩猎、扑捉、喂养等活动项目，让休闲客人享受真实的乡村生活体验。停车区:停车

42、区规划用地面积20亩，为生态停车场，规划地上停车车位800个。序号功能分区规划用地面积（亩）1综合管理服务区302休闲度假区1003游赏垂钓区1004有机农场种植区6005游乐养殖区1506停车区20合计1000规划用地面积30亩，主要建设内容有入园广场、塔柱、办公管理中心、游客服务中心，满足园区管理人员管理及对游客提供相关服务的需求。序号建设内容规划用地备注1入园广场20亩游客集散2塔柱3办公管理中心5亩包含日常办公、园区管理4游客服务中心5亩包含游客接待、产品展销、游客餐饮等图2：千亩葡萄生态农庄入园效果图规划用地100亩，建设有休闲木屋，青年旅馆及露营基地等。图3：千亩葡萄生态农庄星级度

43、假酒店效果图星级度假酒店及青年旅馆坐落于绿色萦绕的环境中，坐北朝南，小院风格古朴自然，房屋为青砖绿瓦，酒店外布置菜园、辘轳、磨盘织布机、水车等景观，使都市里的游客可以住在房中，乐在其中。规划用地面积100亩，依托项目区的水域和鱼塘，充分考虑人们与生俱来的亲水性，围绕观赏池建设观赏游步道、观景亭和景观小品，建设天然浴场及休闲垂钓园。（1）天然浴场：对下游河滩进行改造，人工修建游泳池，建设天然浴场，供休闲客户享受天然沐浴，图4：千亩葡萄生态农庄天然浴场效果图（2）休闲垂钓园：主要建设渔家乐、室外垂钓园、垂钓竞技场等内容，同时开发与其相关的配套性活动，如垂钓培训、钓具销售、垂钓烧烤、垂钓竞技、观鱼、

44、摸鱼等项目。在各垂钓池连接处设置“近水楼台”、 “太公钓台”等景点。 渔家乐：设置于休闲垂钓园的东北角，主要建设1座茅草屋，屋内采用图片或实物展示自古至今的各类渔具，展示人类打鱼的发展史。使游客在了解历史的同时让其感受到人类智慧的无限能力，激发游客奋斗、创新。茅草屋周边设置几个开敞的小广场，提供游客垂钓之后自助烧烤的地方，所提供设施以安全、卫生为前提，为游客提供方便。 室外垂钓园：位于休闲垂钓园的南部，依托现状的水域，通过开挖及围湖的措施，形成一处处鱼塘，鱼塘面积不一，鱼塘四周建设木质或石材铺置的垂钓平台，另外部分采用生态型自然式驳岸，于驳岸处设置“近水楼台”、“太公钓台”等景点。鱼塘养殖多种

45、淡水鱼类，鱼塘里种植荷花、芦苇等水生湿地景观植物，并于各鱼塘的连接处建设木栈道，或者于池塘的上空修建水上木栈道伸到池塘中心区，营造环境优美的垂钓及鱼趣休闲环境。 垂钓竞技场：设置于渔家乐南面，紧挨渔家乐，按照国内垂钓比赛规则，建设长方向垂钓池，定期的组织一些地区性的垂钓比赛，平时也可以组织当地居民进行摸鱼、摸虾比赛。集鱼类养殖、垂钓活动、垂钓技术交流于一体，是休闲的好场所。规划用地面积600亩，打造有机农场，整体承包，并进行规划，承包给当地农民进行农作物、蔬菜、果树（葡萄、草莓、猕猴桃、金刺梨等）种植，发展绿色观光农业，让休闲客人体验亲自采摘瓜果、蔬菜等活动。图5：葡萄园种植采摘设施区其中过果

46、树种植采用欧美等发达国家流行的果树矮化密植栽培技术，保证项目区的优质果品生产供应。在提供新优品种试种、先进技术示范的基础上最大限度地提高项目区的经济收益；同时，利用不同季节的果树盛花期、盛果期等策划相应的赏花节和采摘节，满足游客赏花、采摘的需求。图5 狩猎场规划用地面积150亩，依托半山草场打造游乐养殖场，经过总体规划，划片划区进行围挡，建立畜牧养殖场，养羊、养鹿、养野猪、养蜂等，并提供牧场狩猎、扑捉、喂养等活动项目，让休闲客人享受真实的乡村生活体验。图6园内大型停车场停车区规划用地面积10亩，为生态停车场，规划地上停车车位800个。第五章 公用工程5.1交通系统规划（1）出入口设计园区主入口

47、位于场地南侧，入口处为一小型广场，其后有一具有交通性质的广场进行衔接，广场上布置一影壁墙和花池等景观设施，入口停车场位于广场右侧。（2）道路设计园区依周边环境，主入口园区南侧人流量较大，设有停车场。根据人的行为心理，以游览观光路线、人流及视线空间组织、景观意境表现和生产需求等因素来划分道路交通系统。园区内道路设计大致可分为三个等级：一级路宽6米，为园区主干道及消防通道，呈环形绕园区一周，贯穿联系各建设点。二级路宽4米，为园区次路，位于园区内联系各主要项目节点。三级路宽1.52米，为游览小路，辅助园区次路，构成道路网络。（3）停车场设计停车场主要分布于园区入口，在一级道路两侧设有临时停车场，以方

48、便临时停车。5.2给排水规划园区生活用水和水景用水主要来自丰富的地下水资源，由供水管道引入主要建筑和湖泊；灌溉用水主要利用经过处理的生活污水，采用喷灌、滴灌等节水设施，节约利用水资源；水景用水采用循环水，仅需补充自然蒸发水；供暖、洗浴、部分生活用水以及温室升温利用温泉水。排水系统采用雨污分流，生活污水经处理后作为灌溉用水，多余的纳入城市排水系统统一处理。园区内雨水充分利用地形和雨水管道就近排入湖中，或建造蓄水池贮存，作为灌溉用水。5.3电力工程规划（1）园区内电源由城市电力系统引入，在园内形成环状供电网联系园内各主要建筑。（2）生产区用电依照生产要求合理设计，达到安全、节约、高效的标准。（3）

49、为提高供电可靠性、安全性及园区景观环境要求，变配电设施均应采用构筑物保护的室内式，或色彩与环境相协调的户外箱式。（4）园区内的电力线路应采用地下式或隐蔽敷设，线路尽可能沿路或敷设于硬质铺面下。（5）园区路灯、庭院灯、草坪灯等户外照明设施可由邻近变配电箱内的专线供电和电能与太阳能结合两种方式，由信号线联于控制室集中控制。布线原则同上条。5.4电信通讯规划（1）市话配线引自市话主干网，在管理区设总机和交接箱。（2）有线电视等其它信号传输线与市话线采用同一管位，同沟敷设，园中电信线路的管线位置应预留以上信号线路所需信道。（3）园区内的建筑物应预留道路管道或信道，并考虑分线设备的使用空间，应满足管理网

50、络化对传输信道及管位的潜在需求，与电力线平等布置的电信应与电力线保持足够间距，以满足电磁兼容性要求。5.5环卫工程规划（1）公厕：按服务半径300米设置及主要游人集散设置为原则，公厕形式为水厕，按每公厕10个便池，全园布置6个公厕。（2）垃圾：沿路约100米和游人集中处设专用垃圾箱，采用定时收集，运至城市垃圾处理场。（3）农业生产产生的垃圾集中处理，作为生态肥料再利用。5.6安全系统规划项目区内各项建筑应严格执行国家颁布的消防规范要求及安全消防设施建设。在项目区等建筑人群集中区域设置消防站，其消防工程必须做到以下几点： （1）人员集中的地区，应设立消防通讯中心，出现火情等紧急情况应有人员疏散和

51、救助方案。 （2）消防水源以区内给水管网为主，地表沟渠水面为辅。在供水干线上设置地上消防栓，消防栓100 mm吸水口应朝向路边，以保证消防车直接取水。生活区内可采用地形分隔，建筑之间应满足不小于6 m的防火间距要求。（3）项目区管理部门须编制应急预案，并加强火灾宣传教育工作，提高员工防火意识。5.7节能工程规划为配合项目区的示范基地建设，在项目区内建设物质能量循环利用体系，最大程度地降低种植业、加工业、服务业发展对项目区生态环境造成的破坏。（1）太阳能工程园区内的电源也可由太阳能提供，新建1千瓦/日太阳能供电工程，主要应用于园区路灯、庭院灯、草坪灯等户外照明设施，符合用电可靠性、安全性及园区景

52、观环境要求，达到安全、节约、高效的标准。（2）沼气工程沼气是一种可再生的绿色能源，利用牲畜粪便制造沼气，既解决了生产过程中废弃物的污染问题，又可为居民生产生活提供洁净的能源。利用项目区丰富的粪水资源。沼气可用来做饭、照明，做为动力，沼气还可以发电、驱动车辆。此外，用来保鲜水果、储贮粮食等也是沼气的一大用途。沼渣、沼液含有多种氮基酸，是上好的饲料添加剂，养猪、喂鱼有特殊功效。在种植业方面，沼液浸种可以增产，喷洒植株可防病治虫；沼渣是高效有机肥，不但能使作物增产还可提高果实品质，符合绿色农业要求。第六章 投资估算及资金筹措6.1投资估算编制依据本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及

53、及其工程量的建设投资和设备配置投资。项目投资估算参考的文件：国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南；1、建筑工程及安装工程费用按综合指标法并参考近期完工的同类项目工程造价进行估算。2、设备购置费按项目建设单位提供的资料进行估算。3、工程建设其它费用按照贵州省工程建设其它费用定额计算。其中土地费用按项目建设单位提供的征地价格计算；其他相关费用按国家最新的计算标准计算。4、预备费用按工程费用与工程其他费用之和的5%计算。6.1.3估算结果（1）工程费用工程费用合计11314.50 万元，其中建筑工程费10002.00万元，设备购置费1250.00万

54、元，安装费62.50万元。（2）工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、报告编制费、工程建设监理费、勘察设计费、招标代理费等，共计1068.31 万元。（3）工程建设预备费根据行业有关要求，并结合实际情况，工程费用和工程建设其他费用的5%进行估算，为619.14万元。项目总投资构成分析表表6-1 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入合计总资金%1固定资产投资13001.9586.67%1.1建设投资静态部分13001.9586.67%1.1.1 建筑工程费10002.00 66.67%1.1.2 设备及工具购置费1250.008.33%1.1.3安装工程费用62.500.42%1.1.4工程

55、建设其他费用1068.31 7.12%1.1.5基本预备费619.144.13%1.2建设投资动态部分-1.2.1 涨价预备费-1.2.2 建设期利息-2流动资产投资2000.0013.33%项目总投资(1+2)15001.95100.00%6.2资金筹措本项目总投资为15001.95万元，拟全部由项目单位自筹解决。第七章 财务评价7.1财务评价依据及范围该项目经济评价采用国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）、原国家计委颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部

56、分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。7.2基础数据及参数选取（1）取费标准：修理费按折旧的10%计算、营业费用按营业收入的3%计算、管理费用按营业收入的1%计算。（2）财务制度的规定：固定资产的折旧年限分别是房屋建筑物是50年，残值率5%；机械设备是15年，折旧方法为平均年限法，残值率5%；固定资产其他费用折旧年限为8年；无形资产按10年进行摊销、其他资产按5年进行摊销。（3）税收政策：根据现行的税收政策规定，营业税按5%计算，企业所得税率按25%计算、城建税率按5%计算、地方教育费附加税率按3%计算。（4）项目计算期：11年。7.3财务效益与费用估算7

57、.3.1营业收入千亩葡萄生态农庄项目建设完成后，年收入来源为游客门票、住宿餐饮收入、种养殖收入及配套农副土特产销售收入。项目预测全年接待旅游人数36万人，人均消费100元，则可实现年收入3600万元。7.3.2产品总成本及费用估算本项目按要素分各项成本费用如下：1、原辅材料费根据项目建设单位提供的资料，本项目建成后生产中所需原辅材料主要为树苗，菜籽及家禽的购买养殖饲料，果树种植肥料等，根据项目实际情况估算。2、燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水、电，经估算正常生产年份燃料动力费为69.54万元。3、工资福利费项目定员100人，平均年工资3.0万元，福利费按工资总额的14%计算,则年工资福利费

58、为342万元。4、修理费本项目年修理费用取固定资产折旧额的10%计算，为26.92万元。5、折旧费年固定资产折旧费269.20万元。6、摊销费年摊销费为10万元。7、其他费用本项目营业费用按营业收入的3%计算，管理费用按收入的1%计算。综上所述，本项目生产期年均总成本费用为1039.92万元，年均固定成本789.25万元，可变成本250.68万元，年均经营成本760.72万元。7.3.3利润及利润分配经计算，本项目年均实现利润总额2297.57万元，年均净利润1723.18万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取。利润及利润分配数据详见附表:利润及利润分配表。7.4财务分析1、财务内部收益率（

59、FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下： （式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为16.09%和11.88%，均超过设定的财务基准收益率6%。计算过程详见经济评价附表:项目投资现金流量表。2、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。 （式中Ic为基准折现率，本项目为6%）本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（3、投资回收期（Pt）按照方法与

60、参数的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：4、总投资收益率（ROI）按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为15.3%。根据财务计划现金流量表可以看出，企业通过经营活动、投资活动及融资活动产生的各年累计盈余资金始终大于零，可见企业有一定的财务生存能力。7.5不确定性分析7.5.1盈亏平衡分析本项目以经营能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：=26

61、%。计算显示，该项目生产能力达到设计能力的26%企业即可保本。由于盈亏平衡点较低，说明企业经营风险较小。7.5.2敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的营业收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图及敏感性分析表（见附表：敏感性分析表）根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。7.6财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，总投资收益率为15.3%，所得税后全部投资财务内部收益率为11.88%，高于设定6%的财务基准收益率，财务净现值为5727.36万元远大于0，全部投资回收期为9.2年；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务可行。第八章 结论与建议8.1 结论1、通过对当前国内宏观经济形