资产评估课后练习题与参考答案人大第三版

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1、 . 第一章 导论一、练习题1、 术语解释1资产评估 2资产评估的时点性 3市场价值 4非市场价值2、单项选择题1资产评估的时点性是指以被评估资产在 的实际状况，对资产价值进展的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未2不可识别的资产是指 。a、 没有物质形态因而无法识别的资产 b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产3资产评估价值取决于资产的 。a、 原先的购置价格 b、生产本钱 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状4正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发

2、一同等效用别墅的本钱包括利润。这表达了资产评估的 。a、奉献原那么 b、客观原那么 c、预期原那么 d、替代原那么 5以下不属于资产评估工作原那么的是 a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性6在企业兼并时，目标企业被兼并企业价值评估的最适用假设是 。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设7银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进展处置时，该抵押房地产价值的评估适用于 。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设8资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是 a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者

3、 d、前者可以高于、低于或者等于后者9资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有 a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性10某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为 万元a、500 b、300 c、280 d、3603、多项选择题1资产评估行为涉及的经济行为包括 a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿2资产评估的科学性原那么是指 a、选择适用

4、的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序3资产评估的公正性表现为 a、 资产评估应遵循正确适用的评估原那么，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。b、 资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。c、 资产评估的目标是为了估算出效劳于资产业务要求的客观价值。d、 资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进展模拟。 e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。4在估价对象已经处于使用状态，运用最正确使用原那么的选择前提有 a、 保持利用现状前提 b、转

5、换用途前提 c、投资改造前提d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合5适用于资产评估的假设有 a、继续使用假设 b、公开市场假设c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设6确定评估基准日的目的是 a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序4、问答题1资产评估的根本要素有哪些？2资产评估假设的具体容是什么？3资产评估的经济原那么有哪些？二、参考答案1、1资产评估是对资产在某一时点的价值进展估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评

6、估目的，遵循适用的评估原那么，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进展估算的过程。2时点性是指资产评估是对评估对象即待评估资产在某一时间点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估根底的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估工作日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。3一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。4非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非

7、市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。2、1c 2c 3c 4d 5 c6c 7a 8d 9b 10b3、1abcd 2acde 3ab 4abcde 5abde 6ab4、（1） 资产评估的根本要素有哪些？资产评估的根本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原那么、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文

8、件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型确实定和评估方法及参数的选择。评估原那么即资产评估工作的行为规，是处理评估业务的行为准那么。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。（2） 资产评估假设的具体容是什么？资产评估假设是资产评估工作得以进展的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地

9、继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进展交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比拟强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活泼的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一局部时，很少能够在公开市场上出售。清算

10、假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购置者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。3资产评估的经济原那么有哪些？资产评估原那么是规评估行为和业务的准那么。规定评估原那么是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原那么包括奉献原那么、替代原那么、预期收益原那么、最正确也称最高最正确使用原那么。奉献原那么是指在评估时，某一资产或资产的某一构成局部的价值，应取

11、决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的奉献，或该局部对资产整体价值的奉献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。 替代原那么的理论依据是同一市场上的一样或相近似物品具有一样或相近的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进展选择时，理性人必定选择价格廉价的；对价格一样而效用不同的物品进展选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原那么要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进展比拟分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。 预期收益原那么是指资产的价值不是取决于其过去的生产本钱和销售价格，而是决定于其在评估基

12、准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最正确也称最高最正确使用原那么即按照估价对象的最正确使用方式，评估资产的价格。最正确使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最正确使用原那么时，首先要求最正确利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作最正确使用，最后应注意所确定的最正确利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最正确使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最正确使用原那么对估价前提作如下选择：1保持利用现状前提，即

13、认为继续保持利用现状为最正确使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提；2转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；3投资改造前提，即认为不转换用途但需要进展投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提；4重新利用前提，即认为拆除现有资产的某一局部再予以利用最为有利时，应以拆除该局部后的使用假定为估价前提；5上述四种情形的某种组合。第二章 资产评估的程序与根本方法一、练习题1、术语解释1复原重置本钱 2更新重置本钱 3实体性贬值 4功能性贬值5经济性贬值 6总使用年限 7实际已使用年限 8资产利用率9成新率 10本钱法 11比拟法 12

14、收益法2、单项选择题1被评估宾馆因市场原因，在未来3年每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于 万元。a、15 b、12.6 c、10 d、502用物价指数法估算的资产本钱是资产的 。a、复原重置本钱 b、既可以是复原重置本钱，也可以是更新重置本钱 c、更新重置本钱 d、既不是复原重置本钱，也不是更新重置本钱3某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进展评估，假设以购建时物价指数为100%，那么3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，那么该项资产的重置本钱应为 元。a、145000 b、115000 c、152000

15、 d、1518004某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进展评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，那么被评估资产的重置本钱为 万元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、855某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，那么该设备的收益现值为 万元。a 、200 b、250 c、300 d、3506教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用 。 a、本钱法 b、收益法 c、市场比拟法 d、剩余法 7复原重置本钱与更新重置本钱的一样之处在于运用 。 a、一样的原材料 b、一样的建造技术标准 c、资产的现时价格 d、一

16、样的设计8运用本钱法评估一项资产时，假设分别选用复原重置本钱与更新重置本钱，那么应当考虑不同重置本钱情况下，具有不同的 。 a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率9估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的 。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限 c、总物理寿命 d、以上三个都可以10某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为

17、评估基准日，那么该设备的实际使用年限为 年。 a、6 b、7 c、8 d、7.511待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置本钱为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有一样效用的层高为3米的住宅，更新重置本钱为1500元/建筑平方米，那么其超额投资功能性贬值为 元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、4000012现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置本钱为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总本钱为30万元，该类通用设备的账面历史总本钱为500万元，那么该类通用设备的总重置本钱为 万元。 a、

18、357 b、448 c、400 d、41713预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为 万元。 a、136 b、219 c、127 d、14514某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为 万元。规模效益指数为0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、615某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的

19、成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为 万元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、1016通常情况下，可以用市场法进展评估的资产是 a、专利权 b、专用机器设备 c、通用设备 d、专有技术17在应用市场法时，一般应该选择参照物进展比拟。a、3个或3个以上b、2个或2个以上 c、1个或1个以上d、4个或4个以上3、多项选择题1资产评估业务约定书的容包括有 。a、评估围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期2重置本钱的估算方法有 a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重置核算法 e、观察法3实体性贬值的估算方法有 a、观察法 b、经济使用年限法

20、 c、使用年限法 d、修复费用法 e、成新率法4功能性贬值包括 a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值 c、复原重置本钱的功能性贬值 d、更新重置本钱的功能性贬值e、修复性功能性贬值5估算资产净现金流量时所用的资产经营管理本钱包括资产 a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用 d、资金本钱 e、管理费用6造成资产经济性贬值的主要原因有。a、该项资产技术落后b、该项资产生产的产品需求减少c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧e、政府公布淘汰该类资产的时间表7复原重置本钱与更新重置本钱的一样之处在于运用 a、一样的功能效用 b、一样的建造技术标准 c、资产现时价格 d、一样的设计

21、e、一样的材料4、问答题1资产评估应按照什么样的步骤进展？2功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进展？3运用收益法进展资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？4如何确定折现率？5、计算题某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资本钱为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资本钱仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营本钱在其他方面一样，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。二、参考答案1、1复原重置本钱是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，

22、重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的本钱。2更新重置本钱是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的本钱。 3实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。 4功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。5经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动乱、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。6总使用年限是指资产的物理

23、自然寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。 7实际已使用年限是资产自开场使用到评估基准日为止，按照正常使用强度负荷程度标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。 8资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间。9成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。 10本钱法本钱法是从待评估资产在评估基准日的复原重置本钱reproduction cost new或更新重置本钱replcement cost new中扣减

24、其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。11比拟法也称市场比拟法,是指通过比拟待评估资产与近期售出的类似资产即可参照交易资产的异同,并据此对类似资产的市场价格进展调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。 12收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。2、1b 2a 3d 4b 5b 6a 7c 8c 9c 10b 11c 12d 13d 14d 15b 16c 17a3、1abd 2abcd 3ac 4ab 5abe 6be 7ac4、1资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进展：资产评估项目的

25、接洽；组建资产评估项目小组；拟定资产评估的工作方案；收集与资产评估有关的资料；待评估资产的清查核实和实地查勘；资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；选择评估方法并进展估算；编写资产评估报告；与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续2比拟待评估资产的年运营本钱与技术性能更好的同类资产的年运营本钱之间的差异包括工资支付、材料及能源消耗、产品质量等方面。确定净超额运营本钱。净超额运营本钱等于超额运营本钱扣除所得税后的余额。估计待评估资产的剩余使用寿命。以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命所有的净超额运营本钱折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性

26、贬值，可以通过超额投资本钱的估算进展，即将超额投资本钱视同为功能性贬值的一局部。该局部功能性贬值的计算公式为：功能性贬值 = 复原重置本钱 - 更新重置本钱3对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理本钱。经营管理本钱包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售本钱、原材料费及工资等本钱费用。折旧费、筹资本钱等不作为经营管理本钱从收入中扣除，因为折旧费是收入的一局部，它不会支付

27、给任何人，而筹资本钱也在对预期资产净现金流进展折现时即从货币时间价值的角度考虑了。4折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的时机本钱，或者说是资本本钱。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种：市场比拟法。即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比拟分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。资本资产定价模型法。即通过比拟一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益本钱，而非资本本钱。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资相关的特

28、殊事件引起的，可以通过投资多样化组合来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投资产生影响的事件带来的，无法通过投资多样化降低或消除。因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法防止的风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿。国库券是最平安的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。资产风险补偿等于资产市场平均风险补偿乘以资产的贝他系数。因而可以将资产的期望回报率表示为：资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 = 无风险利率 +资产平均回报率

29、- 无风险利率加权平均资本本钱法。加权平均资本本钱法既考虑权益资本的本钱，也考虑负债资本的本钱，用公式表示为： 加权资本本钱折现率 = 权益本钱 权益比 + 负债本钱 负债比 如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，那么负债本钱应为税后负债本钱，因而可用公式表示为： 加权资本本钱 = 权益本钱 权益比 + 税前负债本钱 1 - 所得税边际税率 负债比5、1.5-1.210000121-33% 1-1/1+10%5/10% = 91434元第三章 机器设备评估一、练习题1、单项选择题1机器设备按其工程技术特点分类，不包括( ) a专用设备 b通用设备 c生产性设备 d非标准设备2本钱法

30、主要适用于评估( ) a可连续计量预期收益的设备 b可正常变现的设备 c可获得非正常变现价格的设备 d续用、但无法预测未来收益的设备3机器设备重置本钱中的直接费用包括( ) a各种管理费用 b安装调试费用 c人员培训费用 d总体设计赏用4计算重置本钱时，不应计入的费用是( ) a购建费用 b维修费用 c安装费用 d总调试费用5估测一台在用续用的设备的重置本钱，首选方法是( ) a. 利用价格指数法 b利用询价法询价再考虑其他费用 c利用重置核算法 d利用功能价值法6物价指数法只能用于确定设备的( )。a复原重量本钱 b更新重置本钱 c实体贬值 d功能性贬值7采用价格指数调整法评估进口设备所适用

31、的价格指数是( )a设备进口国零售商品价格指数 b设备出口国生产资料价格指数c设备出口国综合价格指数 d设备出口国零售商品价格指数8机器设备的经济寿命是指( )。a机器设备从使用到报废为止的时间b机器设备从使用到运营本钱过高而被淘汰的时间c从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间d机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间9鉴定机器设备的实际已使用年限，不需考虑的因素是( )。a技术进步因素 b设备使用的日历天数c设备使用强度 d设备的维修保养水平10运用修复费用法估测成新率适用于( )。a所有机器设备b具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备c具有特殊结构及在技术上可修复的

32、有形损耗的设备d具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备11设备的技术寿命与( )有关。a. 使用强度 b使用时间 c技术更新速度 d维修保养水平12 运用价格指数法评估机器设备的重置本钱仅仅考虑了( )因素。a技术因素 b功能因素 c地域因素 d时间因素13被评估设备购建于1985年，账面价值为30000元，1990、1993年进展两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该设备进展评估，假设从19851995年价格上升率为10，该设备尚可使用年限为8年。评估时设备的加权投资年限为 年 a10.5 b9.5 c8 d8.514对被评估的机器设备

33、进展模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进展核算，这样求得的本钱称为( )a更新重置本钱 b复原重置本钱 c完全重复本钱 d实际重置本钱15某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120，1990年对该设备进展评估，当年定基物价指数为180，那么该台设备的重置全价为( )万元。a10 b18 c12 d1516某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。假设修理费用为1万元，重置本钱为4万元，那么其成新率不会超过( )a25 b80 c75 d202、多项选择题1在设备评估中，重置核算

34、法主要适用于( )设备重置本钱的估算。a通用 b进口 c非标 d自制 e了解市场行情2设备评估的现场工作包括( )a. 指导委托方填报评估表格 b分析委托方的各种评估表格c对设备进展技术鉴定 d查明设备实物落实评估对象e确定设备的成新率3机器设备的重置本钱应包括( )a. 机器设备的日常维修费用 b机器设备的购置费用c设备操作人员的培训费用 d设备的大修费用e. 设备的技术改造费用4构成机器设备重置本钱的间接费用主要( )a购建立备所发生的管理费用 b购建立备所发生的运输费用c购建立备所占用的资金本钱 d购建立备所发生的总体设计费用e购建立备所发生的安装费用5影响机器设备物理寿命的因素有( )

35、a机器设备的使用强度 b机器设备的维修保养水平c同类设备的使用强度 d机器设备的经济用途e设备的自身质量6进口设备的重置本钱包括( )a设备购置价格 b设备运杂费用c设备进口关锐 d银行手续费用e设备安装调试费用7运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的根本参数( )a设备的总经济使用寿命 b设备的技术水平c设备的实际已使用时间 d设备的负荷程度e设备的剩余经济使用年限8机器设备的经济寿命受以下因素影响( )a物理性能 b技术进步速度 c设备生产产品的市场状况d设备使用人员的技术水平 e设备配套情况9设备成新率的估测通常采用( )进展。a使用年限法 b修复费用法 c观测分析法 d功能价值法 e统

36、计分析法10安装周期很短的一般设备，其重置本钱包括( )a设备购置费 b运输费用 c利息费用 d安装费用11设备的功能性贬值通常要表现为( )a. 超额重置本钱 b超额投资本钱 c超额运营本钱 d超额更新本钱12机器设备寿命按其性质可分为( )a法定寿命 b市场寿命 c物理寿命 d经济寿命 e技术寿命3、计算题1某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进展了两次更新改造，1995年对该资产进展评估。调查说明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、13

37、0%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营本钱在其他方面一样，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。2某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进展了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进展评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、11

38、5%、120%；被评估设备的月人工本钱比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以到达设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。3评估对象为某机器设备生产企业的一条国产型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员

39、经过调查得到以下有关经济技术数据资料：从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%；型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会到达设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有一样生产能力的型机组相比，该机组的年运营本钱超支额大约在4万元左右；折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。二、参考答案：1、1c 2d 3b 4b 5b

40、 6a 7b 8b 9a 10b 11c 12d 13b 14a 15d 16c2、1cd 2cde 3bc 4acd 5abe 6abcde7ace 8abcd 9abc 10abd 11bc 12cde3、11估算重置本钱 重置本钱100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67万元2估算加权投资年限 加权投资年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率9.669.66661.69%4)估算实体性贬值实体性贬值重置本钱实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元)5功能性贬值估

41、算 第一步，计算被评估装置的年超额运营本钱 541200012000元 第二步，计算被评估装置的年净超额运营本钱 12000133%8040元 第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限折现求和，以确定其功能性贬值额 8040P/A，10%，680404.355335016.61(元)3.5万元6求资产价值待评估资产的价值重置本钱实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.551.92(万元)(2)1估算重置本钱 重置本钱100120%105%+10120%115%124.72(万元)2估算加权投资年限加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.7

42、5年3)估算实体性贬值率 实体性贬值率3.753.75638.46%4)估算实体性贬值实体性贬值重置本钱实体性贬值率124.7238.46%47.97(万元)5估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营本钱 10001212000元 第二步，计算被评估设备的年净超额运营本钱 12000133%8040元 第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限折现求和，以确定其功能性贬值额 8040P/A，10%，680404.355335016.61(元) 3.5万元 6估算经济性贬值率经济性贬值率160%80%X 100% 160%80%0.7 100% 18.24%7)估算经济性

43、贬值经济性贬值(重置本钱实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率 124.7247.973.518.24% 13.36(万元)8求资产价值待评估资产的价值重置本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值 124.7247.973.5-13.36 59.89(万元)(3)1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果重置本钱=100(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%评估值=125(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置本钱=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.0

44、4(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)100%=30%功能性贬值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05万元评估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比拟广泛，评估精度可能会受到影响。第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释1地产 2房地产 3不动产 4基准地价 5标定地价 6楼面地价2、单项选择题1最正确使用是( )必须考虑

45、的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产2基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机3假设开发法属于一种( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法4某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10，其评估价值最有可能为( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 5计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期6待估建筑物账面原值1

46、00万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7、17、30.5、6.9、4.8，那么1995年底该建筑物的重置本钱最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 191000007待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地复原利率为7.建筑物复原利率为8，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总本钱为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物剩余估价法所得到建

47、筑物的价值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 580418剩余估价法属于( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 本钱法 c. 市场法 d. 功能价值法9有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元平方米，那么楼面地价为( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 280010假设反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。11某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的根底上增加l万元。资本化率为7

48、%，那么该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 69012待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，那么其评估价值最接近于( )万元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 4913待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地复原率为8%，建筑物复原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.200014某评估机构采用市场法对一房地

49、产进展评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，那么被评估房地产的价值最接近( )万元。a140 b. 157 c. 141 d. 14815如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。a. 9b. 12.5c. 7.5d. 516被评估建筑物历史建造本钱为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置本钱。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别

50、为103%、103%、102%，该建筑物的重置本钱最接近于( )万元。a. 86b. 87c. 90d. 8517某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。a. 50 b. 60c.80d.100 18假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开场年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10，该房地产的评估值最接近于( )万元。a. 28 b. 32c.25d.3019被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8，被

51、评估土地的年限修正系数最接近于( )a. 0.9659 b. 0.948 c.1.152 d.1.054 20运用最正确使用原那么评估地产的前提条件是( )。a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性21某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9，二年期贷款利率为10，三年期贷款利率为11，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。a. 51.75b. 30.75c. 89d.71.2522某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积1

52、20平方米，月租金3000元，土地复原利率8，取得租金收入的年总本钱为8000元，评估人员另用市场比拟法求得土地使用权价格为1200 元平方米，建筑物的年纯收益为( )元。a. 8600 b. 8800 c.9000 d.1200023某一宗2000平方米空地的预计最正确利用方式，为开发筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元平方米，专业费用为建筑费用的6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15，销售费用及有关税费为售价的10，该土地的价值接近于( ) 元平方米。a. 1728b.1900c.1500d.1000元

53、24在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费25某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这表达了房地产评估的( ) a供求原那么 b.替代原那么 c.最正确使用原那么 d.奉献原那么(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15，室格局因素修正系数为( ) a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置本钱为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元 a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得本钱为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。该土地投资利息为( ) 万元 a120 b80 c60 d100(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，以下建立方案中最可行