物业服务中心工程部部门职责概述

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1、 . 远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部部门职责编号：GC-CZ-01版号：A/0页码：第1页共5页1.0目的通过对岗位职责的明确，实施物业工程管理，保障设备、设施正常运行，为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境。2.0适用围远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部。30工程部工作职责3. 1工程部的职责、围3.1.1负责制定本部门的岗位职责管理制度与各项业务的服务质量标准。3.1.2负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。3.1.3负责物业设备维护、保养管理工作。3.1.4负责小区日常设备、系统检验和物业验收。3.1.5负责做好检验、测量设备的管理工作。3.1.6负责小区强弱电系统的运行

2、管理，设备维护保养和检修故障。3.1.7负责小区电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3.1.8负责小区给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。3.1.9负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。3.1.10负责小区各系统设备的完善改造，设备更新以与小项增改工程施工。3.1.11确保工程所有设备的正常运转，维修保养好小区的硬件系统。3.2工程部主管岗位职责直接上级：项目经理直接下级:各专业技工工作围：在项目经理的领导下负责小区的房屋与供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保养设备设与管理工作反馈，安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。3.2.1熟悉小区所有房屋、设备

3、设施的自然状况，组织相关人员参加小区的验收与接管工作。3.2.2负责小区供配电、给排水系统与其他相关设备设施的运行、检修、维护、保养与工作反馈。3.2.3编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记录。3.2.4完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度和图纸资料档案。3.2.5配合客户二次装修，做好质量把关与装修资料的收集整理归档工作。3.2.6组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理并做好工作日志。3.2.7做好所管设备设施的状态巡查发现问题与时安排处理，重大问题与时反馈，并做好工作日志。3.2.8检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制度等。检查督促本部门员工

4、切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。3.2.9巡检制度的执行情况，发现不良现象与时纠正，严格考核。3.2.10严格控制维修材料备件工具的消耗与出库去向，降低维修运行成本。3.2.11负责专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排，提高本专业员工素质。了解员工技术和思想动态，解决工作难题和生活困难。3.2.12 负责组织调度现场抢险工作。3.2.13负责与其它班组或部门的协调合作。3.2.14完成领导交办的其它工作。3.3水电技工岗位职责直接上级：工程主管工作围：在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施和配电室与电气设备设施的运行、检修、维护、保养与修改完善等工作，按

5、照设备运行管理制度作好设备运行工作，服从事故抢修工作安排。3.3.1熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向；负责小区所有照明线路力线。熟悉小区给排水管网、阀门。3.3.2负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。3.3.3负责配电间与相关电气设备的运行值班，做好设备、设施的维修保养工作。3.3.5熟悉供电与其它电器设备、设施技术情况，掌握相关设备的操作程序，按计划做好小区电力控制设备与小区照明检修和应急处理措施。3.3.6定期、定时按各项规程和规章制度巡视设备房和设备的运行情况，并做好运行记录。3.3.7严格遵守安全操作规程，防止安全事故的发生。3.3.8负责配电间的安全管理工作，禁

6、止非工作人员进入，禁止各种违反管理规定的行为，做好防火、防水、防鼠的工作。3.3.9发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，要与时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好。3.3.10负责巡视楼层、楼外供电照明。3.3.11认真做好有关的设备运行、交接班记录和工作巡查记录。负责每月户表抄报工作。3.3.12路和灯具的日常管理和维修工作，处理客户报修。3.3.13熟练掌握小区机房电气控制设备，按计划负责做好发电机组、变配电设备与各机房电机、电气设备的维护保养工作。3.3.14完成小区大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线与设备安装和拆收工作。3.3.15根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并

7、认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患与时向主管汇报。3.3.16做好线路防火工作，严格检查线路负荷、绝缘，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。3.3.17根据工作安排在配电室运行值班管理工作中，严格遵守输配电各项制度和制度与安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作报表，按制度手续做好交接班工作；认真做好配电室安全防火事故工作，保管好高压电路检修工具。3.3.18熟悉并掌握停电时的应急发电方法，设备技术性能和倒闸操作方法；确保小区供电的连续性和可靠性。3.3.19认真填写小区用电量日报表和月报表；定期巡视高、低压电器设备，密切监视中央信号屏的工况，正确抄录仪表

8、显示数据。3.3.20认真作好设备、机房与工作现场的卫生清洁工作。3.3.21严格执行材料、备件与工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.3.22严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规，搞好工作协作。3.3.23完成领导交办的其它工作。3.4装修技工岗位职责直接上级：工程主管工作围：在主管的带领下，确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸与粉刷等完好无损。3.4.1负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。3.4.2负责小区吊顶板面、龙骨与检查口的日常维修与更换。3.4.3负责小区外墙面与柱面、地面破损的维修。3.4.4负责小区屋面防水的日常维修。3.4.5负责小区

9、修补其他专业维修造成的土建破损。3.4.6按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。3.4.7与时完成客户报修工单3.4.8严格执行材料、备件与工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.4.9严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规，搞好工作协作。3.5弱电技工岗位职责直接上级：工程主管工作围：负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。3.5.1严格遵守公司各项管理制度与行业制度，认真落实弱电主管工程师布置各项工作任务，并按工作要求按时按质按量认真完成。3.5.2必须熟悉掌握小区监控、可视

10、对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。3.5.3弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等系统的工作原理，掌握设备性能、调整、操作规程与维修保养程序，与时处理好客户报修。3.5.4要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好维修检测工作，随时掌握设备性能和运行状况，发现问题与时解决或采取有效的控制措施，作好记录并与时向上级汇报。3.5.5保证工作环境达到要求，妥善保管好配发的工具、设备备用零件，做好设备防火、

11、防潮、防静电工作，保障设备正常运行。3.5.6认真作好设备、机房与工作现场的卫生清洁工作。3.5.7严格执行材料、备件与工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.5.9完成上级领导交办的其它各项工作。远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部岗位服务程序与要求编号： GC-CZ-02版号：A/0页码：第5页 共21页（一）强电方面1、低压开关故障维修工作程序工作要求打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电事故准备工具改锥、六角扳手、克丝钳、尖嘴钳准备更换的开关检查开关的通断的状态停电并验电使用试电笔验电拆除连线使用工具时注意安全拆除开关、安装开关、安装连线使用改锥时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无

12、虚点检查接线质量连接牢固送电试送一次使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳型电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90记录维修的时间，工作的容、维修人检查主管检查工作的质量2、电机的检查工作程序工作要求检查环境环境无杂物、通风良好检查电机所带机械设备机械设备完好检查轴承不缺油、无异响检查温升，使用测温仪B级电机：绕组、定子铁心85度、滚动轴承：65度检查电流，使用钳型电流表不应超额定电流检查电压，使用万用表400V正5V负10V声音和气味无异响和异味风扇排风良好记录检查的时间，工作的容、检查人检查主管检查工作的质量3、环型灯具的维修工作程序工作要求断电并根据环型灯

13、安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体，梯子必须牢固可靠，使用安全准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：环型灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩将螺丝拆下，拆除灯面罩拆除环型灯管向下轻拉灯管取下重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固更换环型灯管灯管连接可靠更换启辉器和启辉器底座启辉器和启辉器底座固定牢固更换灯脚灯脚的卡头必须插接牢固更换镇流器、紧固连接导线镇流器固定牢固、导线连接紧固检查工作质量并送电发光正常清理施工现场记录检查的时间，工作的容、检查人检查主管检查工作的质量4、配电室电气设备运行状态记录

14、工作程序工作要求第一路电源电流变配电室值班人员每天巡视变配电室设备运行情况，每天11次，从高压开关柜低压开关柜变压器室，检查容主要有：两路高压电源指示是否正常。(10kv正负7)变压器运行情况、运行温度是否正常（100度以下正常）低压侧主、分路负荷情况是否正常（不应超负荷）电容补偿装置运行指标是否正常各配电装置和电器部有无异味等变配电室照明应完好正常，室外的维修通道是否保持畅通如发现异常应查明原因，与时处理并做好记录，处理不了时与时向上级主管汇报。在负荷高峰和异常天气时，应对配电装置和电器增加巡视处于高峰负荷时，应检查电气设备是否过负荷第二路电源电流第一路电源电压第二路电源电压变压器高压侧电流

15、变压器低压侧电流变压器温度有功功率无功功率功率因数记录检查的时间，工作的容、检查人检查主管检查工作的质量5、日光灯具的维修工作程序工作要求断电并根据日光灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体，梯子必须牢固可靠，使用安全准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：日光灯灯管、启辉器和启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除日光灯面罩将卡子向下打开，拆除日光灯面罩拆除日光灯灯管转动日光灯灯管取下拆除日光灯底板将固定日光灯底板的螺丝取下，拆除日光灯底板更换日光灯管日光灯管连接可靠更换启辉器和启辉器底座启辉器和启辉器底座固定牢固更换灯脚、更换

16、镇流器更换电容灯脚的卡头必须卡到位。镇流器固定牢固、电容连接紧固重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固检查工作质量并送电日光灯发光正常后清理施工现场记录检查的时间，工作的容、检查人检查主管检查工作的质量6、运行中低压开关的巡检工作程序工作要求打开配电柜门防止配电柜门反弹发生触电事故目测低压开关的外观与连接导线有无变色现象目测时要仔细，保持安全距离0.1米听声音，有无异常声响正常运行的开关无声响检查开关外观有无烧蚀现象开关部连接故障，会发生烧蚀现象，检查时注意安全距离。使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳型电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90使用电压表测量电压

17、值符合使用要求关闭配电柜门锁紧保障安全记录检查的时间，工作的容、检查人检查主管检查工作的质量7、电梯故障状态救援操作规程工作程序工作要求1.各安全装置必须处于有效状态各安全装置必须处于有效状态，并由有电梯操作证的专业人员进行操作2.断开主电源开关由电梯专业人员对电梯被困客户进行疏散3.用厅门钥匙打开厅门，以确定轿厢位置。检查联锁装置，随后必须关闭厅门。注意防止坠入井道进行救援操作的人员必须按以上操作程序进行过培训，并实际操作4.使乘客安静下来，并解释我们将要做什么5.制动器插入松闸杆并按箭头方向小心松闸。注意电梯轿厢可能向上或向下移动6.慢慢地转动曳引轮，直到轿厢到达下一个楼面（注意钢丝绳标记

18、）注意如果轿厢速度开始迅速加快，应立即释放松闸杆。松闸后如果轿厢静止不动，则安下列方法操作拆去松闸杆，用2只螺丝将手动装置拧到支座轴承上7.把松闸杆放置到位并小心松闸。用手轮移动轿厢到下一层楼（注意钢丝绳标记）然后重新抱闸，并拿掉松闸杆8.用手打开厅门并疏散乘客注意提请乘客注意脚下，不要拌倒9.随后检查并确保厅门均已关闭，主电源开关继续断开10.由工程部电梯监管人员通知电梯服务公司对电梯进行急修服务，如果轿厢不能手动操作移动，必须立即通知电梯服务公司进行急修服务11.由电梯监管人员与迅达电梯现场维保人员24小时出具故障报告和专业意见8、电梯检修工作程序（监督并配合施工或维保单位）工作程序工作要

19、求1准备工具2脱梯、立牌、加围挡3锁梯开关、消防盒开关功能正常、消防盒完好4关门力限制器、强迫关门功能正常5报警装置、警铃、通讯系统、轿厢照明与中控室配合进行，功能正常6应急照明电梯断电检查功能正常7语音报站、层显显示正常，报站准确8平层精度轿厢地坎不低于厅门地坎，高度差不大于7毫米9厅轿门垂直度垂直度偏差不大于1/1000,门缝上下一致10开关门运行无撞击声与其他异响11抱闸检查动作灵活,制动时闸瓦均匀紧密贴合在制动轮工作面上,送闸时,两侧闸瓦同步离开,抱闸各项尺寸符合技术规12送闸扳手和盘车装置应放置在规定位置13曳引钢丝绳检查钢丝绳楔入曳引轮槽的情况,观察地面铁屑,反馈异常情况14限速器

20、运行平稳,开关动作可靠15相序继电器检查错相、断相16机房检修盒动作正常17电梯运行次数读取运行次数计数器并记录电梯运行次数18接触器、继电器随机检查510个螺丝的紧固，如有松动全部紧固一遍19井道上限位和上极限检查井道限位开关和极限开关的位置，测试开关的动作和功能20轿顶安全开关测试所有轿顶安全开关的动作和功能。包括：检修盒急停开关、安全窗开关、门机急停开关21安全钳开关开关动作可靠22轿厢对重反绳轮检查轮槽磨损情况，检查挡绳装置23钢丝绳松紧度检查钢丝绳松紧一致24井道下限位和下极限检查井道限位开关和极限开关的位置。测试开关动作和功能25光、电感应装置、磁开关检查安装位置、尺寸、接线可靠2

21、6厅、轿门悬挂装置检查门挂轮和上坎，清洁和润滑。必要时更换滚轮27门触点清洁门触点28轿门微动开关检查轿门微动开关安装位置和动作29门机装置清洁、调整门机30门机链条和皮带检查门机皮带和链条的紧度和磨损情况，必要时调整更换，以符合技术规31门刀、门球的配合检查门刀和门球的配合尺寸32厅门门锁所有门锁动作可靠，符合技术规33轿门连杆机构清洁、润滑所有轿门连杆机构34门机磁鼓检查门机磁鼓并调整35底坑急停开关动作可靠36补偿绳紧装置检查开关和挡杆间的尺寸，开关动作灵敏37补偿绳紧度松紧一致38补偿链补偿链距地面小于100毫米，导向装置完好39缓冲器开关开关动作灵敏有效40检视工具现场清洁41移走警

22、示牌42恢复电梯正常运行（二）弱电方面1、调整卫星接收机工作程序工作要求1将馈线接到接收机的天线输入端上，视、音频输出端接到电视机的AV接口上，接好电源线，将LNB开关置于ON的位置1所收节目必须合法2接上电源，按电源开、关键，再按MENU键，电视机上显示出主菜单2输入时应将原数据清除干净，输入数据必须完整、准确3移动操作箭头，使光标移到所需设定位置，再按SELECT键3注意保存参数4按查询到的接收参数，将工作频率、本振频率、极化方式、符号速率、纠错速率、网络ID输入解码器5保存输入参数，按搜索键搜索所需节目。6退出菜单，调整频道号找到所收卫星节目，通过闭路系统播放2、维修卷帘门电控箱工作程序

23、工作要求1准备工具2通知有关人员3矗立维修标志牌4断掉主电源保证维修人员人身安全5检查按钮控制线路线路无接地短路，按钮控制上升下降停止灵敏有效6检查电控板接触器、空开、变压器无异常声音，接触器触点接触牢固，无尘土，无疵点7送上主电源8调整行程开关卷帘门上升、下降行程灵敏有效9手动动作试验手动上升、下降停止有效10 恢复远程控制与返回信号线路11远程控制检测远程与联动控制卷帘门下降，并有返回信号12撤掉维修标志牌13填写工作 记录3、维修卷帘门传动部分工作程序工作要求1准备工具2通知有关人员3矗立维修标志牌4 将卷帘门放到底5断开主电源保证维修人员人身安全6检查减速器齿轮齿轮咬合紧固，齿轮无损坏

24、7检查齿轮传动链条链条长短适合，无损坏，并且滑润8检查传动轴保证90度水平，轴身无损坏9恢复主电源10手动动作试验11撤掉维修指示牌12填写工作日志4、消防管道喷淋头漏水的应急处理工作程序工作要求工具、备件的准备30米长的消防水带引至下水管道处管钳子、梯子（2米）1架、大浴巾、生料 带、塑料桶备件的存放工程部库房配件架上漏水的处理迅速关闭跑水区域控制阀门，打开泄水阀 门漏水点下方用塑料桶接水，用浴巾平铺地 上，用管钳子卸下喷淋头，用生料带缠好丝扣部分，重新安装好喷淋头，漏水处理完毕做记录。分析事故原因，避免类似事故的再次发生5、可视对讲无图像/声音工作程序工作要求检查室连线，如正常，检查竖井触

25、角解码器信号线、电源线是否连接正常，如正常，重新激活 工作认真、仔细，维修完毕时随手锁门6、电视机有雪花/横纹工作程序工作要求检测户端口信号，再测入户信号，测算线阻是否正常，如线阻高信号低，查线路对接头，并重做不合格接头，如入户信号高，可在入户干路加哀减器，对信号进行调整尽量提高工作效率，避免长时间在业主家逗留7、无声工作程序工作要求首先确认话机正常，由交接机向下逐级排查，配线架楼层分线架用户面板连接线避免短路事故发生8、门禁不能开启/关闭工作程序工作要求检查楼层控制器供电是否正常，如正常重新激活，如无电源，通知电工合闭闸送电迅速果断判断出故障点，以便与时修复9、燃气探头误报工作程序工作要求取

26、下故障探头，用编码器读取编码，将读取编码写入新探头，安装妥当，故障排除，废旧探头交与厂家以旧换新跑点迅速准确，处理与时得当（三）水暖方面1、墩布池疏通的处理工作程序工作要求用揣子疏通用揣子对准下水口，反复揣即可用疏通机疏通用疏通机疏通。根据管道的长度与管径来选择软轴的长度与直径用一泡通疏通用一泡通疏通。，一泡通打好压后，对准下水管口将其堵严。其它下水口也堵严，只留一个下水口，放压即可2、污水泵的运行维护工作程序工作要求电机绝缘性的检查绝缘性能不能低于2M。如低于2M重新做绝缘泵体进口处的叶轮与油封的间隙不能超过2厘米，如超过应更换耐磨油封累计工作1000h检查密封状况密封良好累计工作3000h

27、检查轴承的润滑脂润滑脂更换安装密封1、将静密封环装平装实，不能有松动现象2、将动密封安上，也要装平，放上紧锁片泵的运行状况运行正常无异常噪音3、循环泵启动的操作工作程序工作要求启动前的状态将循环泵进水口阀门保持开启，出水口阀门保持关闭启动过程中启动循环泵后慢慢开启出水口阀门启动后的检查观察循环泵进、出水压力表压差循环泵运转应无异常噪音循环泵电流正常4、循环泵检修的容工作程序工作要求轴承检查在运行期间一个月加一次润滑油密封圈检查密封圈应无渗水、漏水现象底座与地脚螺栓检查底座和地脚螺栓应连接牢固压力表检查压力表压力指示应正常循环泵运转时电机轴承的检查运转时无异常噪音联轴器检查水泵和电机联轴器连接可

28、靠循环泵体与电机的清洁循环泵体与电机应无浮尘循环泵盘车检查在非运行期间每2个月盘车一次做记录做好定期维保记录5、生活水箱清洗消毒工作程序工作要求放水清理生活水箱排水之后，将其壁污垢、附着杂物全部清除，反复刷洗壁，冲洗后泄掉消毒用配好的5次氯酸钠溶液对壁进行杀菌消毒一遍，用清水冲洗后泄掉冲洗用高压清洗机对壁各个部位进行喷淋清洗，直到排出的水清亮透明检验清洗之后取水样化验，由防疫站发放水质检验许可证6、混合式水龙头安装工作程序工作要求材料的准备1、混合式水龙头（外观完好，质量合格）2、生料带和软连接高压水管两根工具的准备相应的工具（扳手、螺丝刀、安装水龙头的专用工具）固定水龙头用专用扳手紧固水龙头

29、的固定螺丝软连接的安装用扳手将软连接头接在水龙头进水一侧，另一端与阀门出口处连接。第二根用同样的方法打开进水阀门1、关闭水龙头扳手2、软连接应无漏水现象。阀门无漏水现象水龙头的调试1、将水量调整正常。（洗手时，水不溅到台面，不溅到衣服上即可）2、将水温调整正常（37度左右），扳手放在中间位置7、室外喷泉的管理工作程序工作要求冬季喷泉关闭每年10月底室外喷泉泄水（全部泄完）安装喷泉盖各个阀门做好保温夏季喷泉运行每年3月30日之前清洗喷泉池完毕对循环泵进行检查（电机绝缘、运转无噪音）喷嘴清洗，确保喷水正常阀门检查（开启灵活、丝杆加油）浮漂进行检查。（动作灵敏）调整加水调整喷泉高度与喷水的方向（垂直

30、）8、手动板牙套丝的使用工作程序工作要求装牙扳机活动度盘归零顺时针转到头，活动度盘 与固定度盘的A点对A点板牙对号入座对板松手柄将板钮逆时针转到头用活动度盘找固定度盘相应的口径数紧手柄套丝挂板、紧后挡（后套）推板套丝9、混合式水龙头水嘴堵塞的清理工作程序工作要求检查堵塞检查水龙头出水量的大小，堵的程度工具准备活扳子或专用扳手拆卸水嘴活扳子夹住水嘴向外拧5-6扣，即可拆除（正扣）清理水咀过滤网1、用水反冲水嘴过滤网或用压缩空气反吹水嘴过滤网即可2、水龙头打开出清水即可安装水咀活扳手夹住水嘴向里拧紧（注意密封圈）打开水龙头试水量通水试验，确定水流畅通，水量正常，无漏水现象10、离心式水泵不出水的原

31、因与排除操作工作程序工作要求电源无电用万用表测量电源，恢复供电充水不足检查停泵重新充水水泵方向检查反转，调换相序吸水口检查吸水口被堵塞清理吸水口杂物叶轮检查叶轮坏，更换叶轮11、疏通机的使用工作程序工作要求首先外观检查，正常后在接上电源检查疏通能正常运转以与正反方向转动正常正确使用疏通机平头、抱头方向向前用软轴从疏通机后轴穿过，续入地漏。开启电源，按下压把，缓慢送软轴，向前疏通。通时，遇见弯头要多次反复进行，方可进入。疏通完后，要用反转收回软轴，不能强行拽出。疏通机平头或抱头要安装牢固，方向向前收拾工具，清理现场地面清理干净12、污水泵常见的故障与处理工作程序工作要求污水泵不出水检查电源情况，

32、如果电源没有接好要请电工 查找原因恢复供电水泵运转方向不对，调整接线吸水口堵塞时，要对杂物进行清除叶轮出现损坏，进行更换轴承出现损坏，进行更换污水泵杂音或振动连接基础螺栓松动时，进行紧固吸水口过滤网破损杂物进入叶轮，进行 清理轴承出现损坏，进行更换叶轮平衡差，做动平衡试验转动部分与固定部分发生磨损，停泵检 修恢复正常13、恭桶底部漏水的处理工作程序工作要求检查步骤与处理方法下水是否堵塞、如堵塞应进行疏通恭桶是否有砂眼、进行维修或更换恭桶下水口接口如果没有接好、应重新进行安装如果是恭桶外部密封胶脱落，应进行重新打胶14、恭桶盖的安装工作程序工作要求材料的准备恭桶盖、专用螺栓两条、专用拉枪安装1、

33、螺栓装在拉枪上将螺栓稳固在恭桶座上。恭桶盖放好位置用拉枪紧固螺栓，紧固后退出拉枪(四）装修方面1、木门合页安装维修工作程序工作要求1准备工具锤子、凿子、改锥、螺丝、撬杠2拆木门用撬杠将木门垫起，拆下合页，将木门取下放置在靠墙的平地上3、安装合页按木门合页安装尺寸 ，用凿子锤子剔凿门口合页位置，安装合页，合页槽应里平外卧，安装时螺丝钉严禁一次钉入，钉入深度不宜超过螺丝长度三分之一，拧入深度不得小于三分之二4安装木门用撬杠将木门垫起，对准合页槽拧上合页螺丝5调整木门调整木门合页高低，防止木门蹭顶蹭地6、清理现场工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生，做好工作纪录2、木门刷混色油漆工作程序工作要

34、求刷样板作业前一天刷样板漆面积不小于0.1平方米，经检查合格后再进行下一步工作设置告示牌公共区域维修前应在相应的位置设置告示牌，并在木门两面醒目位置粘贴统一印制的“油漆未干”告示，以提醒客户注意成品保护地面要铺垃圾袋，五金件、门套、玻璃周围要贴美纹纸，地面铺垃圾袋，以免被油漆污染4、基层处理将变形部分处理平整。清扫、除油污；铲去脂囊，将脂迹刮干净，流松香的结疤挖掉，较大的脂囊应用木纹相近的材料用胶镶嵌；磨砂纸，先磨线角后磨四口平面，顺木纹打磨，有小活翘皮用小刀撕掉，有重皮的地方用小钉子顶牢固；点漆片，在木结疤和油迹处用漆片点刷5、抹腻子腻子的重量配合比为石膏粉20、熟桐油7、水50，将钉孔、裂

35、缝、结疤以与边棱残缺处，用石膏油腻子刮抹平整，腻子要不软不硬不出蜂窝，挑丝不倒为准，刮时要横抹竖起，将腻子刮入钉孔或裂纹，空洞较大时，可用开刀将腻子挤入洞使腻子嵌入后刮平收净，表面上的腻子要刮光，无野腻子残渣6、刷第一遍漆刷第一遍油漆：先将油漆搅拌过箩（120目/英寸），其稠度以达到盖底、不流淌、不显刷痕为准。厚薄要均匀。一樘门刷完后，应检查一下，无漏刷、流坠、裹棱与透底，最后将木门扇下口用木楔固定7、抹腻子抹腻子：待油漆干透后，对于底腻子收缩或残缺处，在用石膏腻子刮抹一次，要求与做法同前8、磨砂纸等腻子干透后，用1号以下的砂纸打磨，要求与做法同前。磨好后用潮布将粉末擦净9、刷第二遍漆、抹腻子

36、、磨砂纸严禁脱皮、漏刷；大面无透底、流坠、皱皮、小面明显处无；颜色一致、刷纹通顺；五金件、玻璃、门套应保持洁净，不得被油漆污染10、清理工作完成后，要将垃圾清理干净，做到活完脚下清。废弃的装油漆稀料的容器、擦油漆的棉丝等，不得随处丢弃，必须送到固体废弃物收集处集中处理。做好工作纪录3、更换木门玻璃工作程序工作要求1、裁玻璃按原安装玻璃品种选用玻璃，根据裁口量好玻璃四边尺寸（上下余量3mm，宽窄余量4mm），玻璃边不得有斜曲或缺角等2、抹底油灰玻璃安装前先在底面和裁口之间均匀涂抹1-3mm厚底油灰3、推平、压实将玻璃轻轻抬起，把玻璃推铺平整、压实在裁口上4、钉钉子四边分别钉上钉子，钉子间距为15

37、0-200mm,每边不少于两个钉子5、木压条固定不得将玻璃压得过紧，用汽钉将裁口钉在门扇上6、清理玻璃安装后应进行清理，将油灰、钉子、木压条等清理干净，做好工作纪录4、木门球形锁安装修理工作程序工作要求1、准备工具锤子、改锥、钳子、开孔器、手电钻、钻头2、球形锁定位根据图纸尺寸要求，将球形锁定卫并划线3球形锁位置打孔用开孔起开锁盘孔，用相应钻头开锁舌孔4、安装球形锁先将锁头用螺丝固定在相应孔，球形锁锁盘插入锁舌头连接部位，用螺丝固定好锁盘5、开锁头槽通过球形锁锁舌头定位门口锁头槽，用凿子开槽，安装锁头护板6调试球形锁将装好锁的门进行开锁和关锁检查，以确保正常使用7清理现场工作完毕后，清点工具，

38、打扫工作现场卫生。做好工作纪录5、木门闭门器安装修理工作程序工作要求1、准备工具自动改锥、锤子、凿子、螺钉、板子2、闭门器的定位将闭门器包装打开，组装闭门器，按照说明书要求对准门的正常开启位置做好标记 3闭门器的安装先将闭门器用螺丝固定在木门上，用锤子、凿子将门框需固定闭门器拉杆的位置按标记处凿好，在将闭门器拉杆用螺丝固定在门框上4、调节闭门器拉杆用板子固定拉杆上端的螺母，使闭门器能正常工作 5、调节闭门器关门速度用改锥调节闭门器关门速度调节螺钉，以保证木门在关门时匀速声音适中6、清理现场工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生6、木门安装修理工作程序工作要求1、准备工具锤子、改锥、钳子、开

39、孔器、手电钻、钻头2、安全措施使用电动木工机械作业，严格执行安全操作规程，检查安全防护装置必须齐全有效，机械运转时，不得进行维修，更不得移动或拆除安全挡板进行刨削。严禁带手套操作3、检查先确定小五金件的型号和安装位置，对开的应以开启方向的右扇为盖口扇。检查门口是否窜脚与变形4、安装将门扇靠在框上划出相应的尺寸线，如果扇大，则应根据框的尺寸将大的部分刨去，若扇小应绑木条，用胶和钉子钉牢，钉帽应砸扁，并钉入木材1-2cm5、修刨刨料时应保持身体稳定，双手操作。刨大面时，要按在料上面，手指必须离开刨口以上；刨小面时，手指不低于料高的一半，并不得少于，严禁用手在料后推送。料的厚度小于，长度小于时，应用

40、压板或压棍推进。厚度在，长度在以下的木料，不放在平刨上加工。刨削量每次一般不得超过.。进料速度保持均匀，经过刨口时用力要轻，禁止在刨刃上方回料。被刨木料如有破裂或硬节等缺陷时，必须处理后再施刨。刨回料前，必须将料上钉子、杂物消除干净。遇木槎、节疤要缓慢送料。严禁将手按上节疤上送料。第一次修刨后的门扇应以能塞入口为宜，塞好后用木楔顶住临时固定，按门扇与口留缝的宽度合适后，画第二次修刨线，标上合页槽的位置6、安装合页槽剔好后，即安装上下合页，安装时应先拧一枚木螺丝，然后关上门检查缝隙是否合适，口与扇是否平整，无问题后方可将木螺丝全部拧上拧进。木螺丝应钉如全长的1/3，拧入2/3。如木门为黄花松或其

41、他硬木时，安装前应先打眼，眼的孔径为木螺丝直径的0.9倍，眼深为螺丝长2/3，打眼后再拧螺丝，以免安装劈裂或将螺丝拧断。安装对开扇企口锁时，对口缝的裁口深度和裁口方向应满足锁的要求，然后进行四周修刨到准确尺寸7清理工作完毕后，清点工具，打扫工作现场卫生。做好工作纪录7、玻璃门地弹簧安装修理工作程序工作要求1、准备工具 活扳子、改锥、撬棍、六角、撬杠、皮垫、同型号地弹簧2、拆玻璃门拆下合叶盖板，用六角拆合叶，用撬杠拆除玻璃门，玻璃门要要皮垫垫好3、拆地弹簧拆除地弹簧盖板，松开固定低弹簧螺钉，取出地弹簧4、安装地弹簧清理地弹簧地盒，安装新的地弹簧，粗调位置5、安装玻璃门将玻璃门装在地弹簧上，固定上

42、端合叶6、调节玻璃门位置轻轻关上玻璃门，调节玻璃门间的缝隙， 保证玻璃门关门正常，检查玻璃门地锁使用正常；门扇自动定位准确，开启角度为90度正负1.5度，关闭时间在6-10秒围7、清理现场工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生8、玻璃门地锁安装修理工作程序工作要求1、准备工具活扳子、改锥、撬棍、六角、撬杠、皮垫2、拆除玻璃门拆下合叶盖板，用六角拆合叶，用撬杠拆除玻璃门，玻璃门要用皮垫垫好3、拆除玻璃门地锁将玻璃门地锁盖板拆除，拆下锁芯，拆除锁盘维修4、恢复玻璃门锁盘安装锁盘维修好后，重新把地锁组装在玻璃门上 5、安装玻璃门将玻璃门装在地弹簧上，固定上端合叶 6、调节玻璃门位置轻轻关上玻璃门

43、，调节玻璃门间的缝隙， 保证玻璃门关门正常，检查玻璃门地锁使用正常 7、清理现场工作完毕后，检查清点工具，清理工作地点卫生9、顶棚刷乳胶漆工作程序工作要求1、准备在公共区域维修时应在相应的位置设置告示牌，以提醒客户注意安全，作业前，地面要铺垃圾袋，墙面顶棚各种设施周围要贴美纹纸以免污染2、安全措施在环廊灯池周围清理墙面时，下面要有人将清理下的墙皮用垃圾袋接好，防止掉到大堂。在环廊周围等处高空作业必须采取安全措施，严格执行安全操作规程，梯子、安全带必须安全可靠、干净整洁，作业操作人员必须系安全带并固定可靠，梯子必须有一人负责监护3、清理墙面首先将墙面起皮松动处全部清理干净，基层不得有疏松处，将灰

44、渣铲干净，然后将墙面扫净4、修补墙面石膏板墙面之间缝隙用嵌缝带粘在板缝处，要把带拉直拉平，粘完后刮腻子时要盖过带的宽度；木质基层墙面接缝处出现起鼓，要将接缝处板材拆下，拼接后重新固定在龙骨上；用石膏将墙面磕碰处与坑洼缝隙处找平，干燥后用砂纸将凸出处磨掉，将浮尘扫净5、刷乳胶水在刮腻子之前先刷一道乳胶水，以增加腻子与基层表面的粘接性，乳胶水重量配合比为清水：乳液=5:1;应刷均匀一致，不得有遗漏处6、刮腻子刮腻子一般情况下为3遍，腻子重量配合比视刮腻子快慢定，腻子要随用随搅拌，第一遍用刮板横向满刮，一刮板紧接着一刮板，接头不得留茬，每刮一刮板最后收头要干净利索。干燥后磨砂纸，将浮腻子与斑迹磨光磨

45、平。第二遍用刮板竖向满刮，方法同第一遍。第三边用钢片刮板满刮腻子，将墙面刮平刮光，干燥后用细砂纸磨平磨光，但不得将腻子磨穿。7、刷第一遍乳胶漆涂刷顺序为上后下，先将墙面清扫干净，用布将墙面粉尘擦掉。乳胶漆用排笔涂刷，使用新排笔时，要将活动的排笔毛理掉。乳胶漆使用前应搅拌均匀，适当加水稀释，防止头遍漆刷不开。干燥后复补腻子，再干燥后用砂纸磨光，清扫干净8、刷第二遍乳胶漆操作要求同第一遍，乳胶漆使用前充分搅拌，如不很稠，不宜加水或少加水，以防透底。漆磨干燥后，用细砂纸将墙面小疙瘩和排笔毛打磨掉，磨光后清扫干净9、刷第三遍乳胶漆操作要求同第二遍。由于漆膜干燥较快，应连续迅速操作，涂刷时从一头开始，要

46、上下顺刷互相衔接，后一排笔紧接前一排笔，避免出现干燥后接头10、清理工作完成后将地面墙面清理干净10、修理窗帘工作程序工作要求1准备工具梯子、改锥、钳子、木锤，螺丝2拆下有故障的窗帘上梯子先将窗帘布取下，在用改锥拧下固定在窗帘盒的螺丝，取下窗联盒3进行维修将窗帘挂链依次按顺序穿好，码放整齐。对窗帘盒进行检修整形轨道加机油润滑4安装现将窗帘盒用螺丝固定到原来的位置。在将窗帘布按顺序插入窗帘盒的卡子里固定5清理现场修理安装完毕后，对工作现场进行清理，打扫卫生11、电锤使用工作程序工作要求1、检查外观检查电锤外壳是否完好，各连接部件是否紧固2、检查电源线检查电源线是否完好，又无破损，插头是否完好，接

47、触是否灵敏3、检查设备将电锤钻头插入电锤卡头中后，是否松动4、试运转接通电源后，启动电锤是否有异响和异常共振5、安全措施在操作过程中，不能带手套进行操作， 要用双手共同把持工作6、操作方法安装电锤钻头右手持锤把，左手握住辅助把手清理作业现场，右手食指控制开关，并顶住工作面进行操作7清理现场工作完毕后，切断电源取下钻头，将电锤放入工具箱。清扫工作现场卫生12、电钻使用工作程序工作要求1、检查外观检查电钻外壳是否完好，各连接部件是否紧固2、检查电源线检查电源线是否完好，又无破损，插头是否完好，接触是否灵敏3、检查设备运转将电钻钻头插入电锤卡头中后，检查钻头是否松动4、试运转接通电源后，启动电钻是否

48、有异响和异常共振5、安全措施在操作过程中，不能带手套进行操作， 要用双手共同把持工作6、操作方法右手食指控制开关、顶住工作面进行操作，卡固电钻钻头，右手握住钻把，左手握住电钻机体7清理现场清理作业现场，切断电源取下钻头，将电钻放入工具箱13、云石机使用工作程序工作要求1检查外观检查云石机外壳是否完好，各连接部件是否紧固2检查电源线检查电源线是否完好，又无破损，插头是否完好，接触是否灵敏3、检查设备运转检查连接电源检查设备运转是否正常4、试运转检查接通电源后，启动云石机是否有异响和异常共振。5、安全措施在操作过程中，不能戴手套进行操作， 要用双手共同把持工作6、操作方法右手握住云石机机把，左手食

49、指控制开关进行操作7清理现场清理作业现场，切断电源取下锯片，将设备放入工具箱远洋奥林匹克公馆物业服务中心工程部岗位操作规程编号： GC-CZ-03版号：A/0页码：第26页 共16页1.0给排水设备运行管理1.1给排水设备、设施操作规程1.1.1目的 给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。1.1.2适用围 给排水设备、设施的操作。1.1.3术语 指专用设备固有的特性和作用功能。1.1.4职责 值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。1.2给水设备操作程序 1.2.1检查水箱水位、电源开关、水阀位置。1.2.2检查水泵进水阀门，出水阀门在正常位置。1.2.3将水泵控制开关转到“

50、自动”位置，水泵投入自动运行状态。1.2.4如需手动运行，将水泵控制开关，转到“手动”位置。 1.2.5按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。1.2.6供应水源结束后，按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。1.3排水设备（潜水泵）操作程序 1.3.1手动操作 控制箱转换开关拨到“手动”位置 按“启动”按钮水泵运转 按”停止“按钮水泵停止运转 1.3.2自动运行 潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。1.4水泵房运行管理规定 1.4.1水泵房与地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，与时发现故

51、障隐患和消防隐患并与时处理，认真做好记录。1.4.2现场无法解决的问题书面报告上级，尽快安排解决。 1.4.3水泵房机电设备由机电专业人员负责，水箱等设施由指定人员负责，无关人员不得进入水泵房。 1.4.4消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。1.4.5保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器定期检查。 1.4.6消防泵至少每三个月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 1.4.7水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。 1.4.8操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、

52、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。1.4.9机房应遵守安全防火制度，注意消防安全。 1.5热力站运行管理规定 1.5.1生活热水是通过换热设备，由一次热水把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。1.5.2每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。1.5.3认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。1.5.4严格按照操作规程进行设备操作运行。1.5.5爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。 1.5.6认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。发现问题与时解决。1.5.7机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。1.6二次供

53、水工作程序1.6.1二次供水由指定给水电维修工负责管理。1.6.2水电维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱须结构、外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。 1.6.3二次储水箱清洗消毒人员须有卫生防疫站认可的“健康证”，“培训证”。 1.7二次供水储水箱清洗、消毒程序。1.7.1发出停水通知在不影响营业和满足完成的时间段进行工作。 1.7.2工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。1.7.3安全事项1.7.3.1照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。1.7.3.2通风在水

54、箱底部连接鼓风机连续对池箱选风2-3小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。1.7.4注意事项 在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩在池、箱如感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等身体不适，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。 清除杂物和清洗，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部器壁墙角墙底角底部依次刷洗，刷洗完毕用清水冲洗一遍，排除污水。1.7.5消毒1.7.5.1消毒剂按使用说明书调制成水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将人孔盖盖好，

55、封闭半小时后排除消毒剂。 1.7.5.2水池、水箱注入适量自来水，反复清洗上述位置，清洗出消毒药水。1.7.5.3消毒完毕时，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化，变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。 1.7.6注水 在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好人孔检查口并锁好。 1.7.7取水样1.7.7.1水样抽取点应从水箱，高、低区用户各取样一支，由维修员完成此项工作。1.7.7.2盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间

56、号与取样日期，送防疫站进行检测。1.7.7.3如水样经受检不合格时，应报告工程部主管安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站派人监督全过程，直至检测合格为止。1.7.8记录和报告1.7.8.1维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程，并记录生活水箱清洗消毒记录表，由给工程主管审核，项目经理签字后交文员存档。1.7.8.2将“卫生检测结果报告单”原件存档，给工程主管留副件保存备查。2.0变、配电设备运行管理2.1目的 确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。2.2适用围 管理区域变、配电设备。 2.3职责 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。 维修员负责外围电气设备的维护检

57、修与工单维修。2.4配电室运行工作程序2.4.1值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表。2.4.2根据分路用电负荷的变化，与时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。 2.4.3严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。2.4.4按工程部交接班工作制度，每天做好交接班工作。 2.5变配电室的管理工作程序 2.5.1非工作人员不得进入变配电室。特殊情况须经主管以上人员或项目经理批准后，由值班员陪同方可入，并有人员入室登记。2.5.2变、配电室设备由值班员负责操作

58、，其它人员不得擅自操作。 2.5.3操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后操作过程记录交接本。2.5.4变、配电室应保持良好的通风与室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，与时通知上级派人解决。 2.5.5应急照明灯应保持随时能使用。2.5.6保持消防设施完好，禁止吸烟。2.6停电管理工作程序 需要停电才能进行设备检修时，事前由工程主管编写停电报告，经项目经理审核批准后，实施指令，负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班员在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员与时通知工程主管，由主管通知物业总值已恢复供电。 3.0电梯设备运行管理 3.1电梯安全操作规程3.1.1电梯行驶前的检查与准备工作3.1.1.1开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。3.1.1.2开启轿照明。3.1.1.3每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。 3.1.1.4层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门轿门未完全关闭时