某房地产土地估价策略分析

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1、WORD.2008年帝豪房地产开发新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估土地估价技术报告项目名称：帝豪房地产开发新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估受托估价单位：华源不动产咨询评估土地估价报告编号：华源2008（估）字第282号土地估价技术报告编号：华源2008（技）字第282号提交估价报告日期：二OO八年九月十日30 / 30目 录目 录土地估价技术报告1第一部分总述3一、估价项目名称3二、委托估价方3三、受托估价方4四、估价目的4五、估价依据4六、估价基准日5七、估价日期5八、价格定义5九、估价结果5十、需要特殊说明的事项6十一、土地估价师签字7十二、土地估价机构8第二部分估价对

2、象描述与地价影响因素分析9一、估价对象描述9二、地价影响因素分析9第三部分土地估价17一、估价原则17二、估价方法与估价过程18三、地价的确定22表1-1 土地估价结果一览表24第四部分附录23土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称帝豪房地产开发新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托单位：帝豪房地产开发单位地址： 市瑶海工业园法人代表：钱旺林三、受托估价方受托估价机构：华源不动产咨询评估机构地址：省市金寨路327号新鸿安大厦804室执业围：全国围从事土地评估业务有效期限：2009年6月30日注 册 号：A200834014法人代表：徐 航联系：0邮政编码：23006

3、1四、估价目的为委托方帝豪房地产开发位于市瑶海工业园区新海大道北侧面积36564.84平方米（土地登记总面积为54118.44平方米）的住宅用地办理出让土地使用权抵押手续提供土地使用权价格参考依据。五、估价依据（一）国务院与有关部门颁布的法律、法规：1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国城乡规划法4、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）；5、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000年105号）；（二）有关技术标准：1、中华人民共和国国家标准城镇土地估

4、价规程；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程；（三）地方政府与有关部门颁布的法律、法规、通知文件： 1、省土地管理法实施条例；2、土地评估有关的资料；（1）征地补偿标准的文件：市人民政府文件关于印发市国家建设征地补偿标准的通知（合政200053号）；（2）有关税费的文件：a.征地管理费国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项且与标准的通知（1992价费字597 号）；b.土地变更费省物价局、土地局、财政局关于核定土地权属、用途变更登记收费标准的通知（皖土(计)199684号）； (3)市人民政府关于同意市城市基准地价的批复（合政 200312号）。（四）委托方提供的有关资料与

5、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 二00八年九月九日七、估价日期 二00八年九月八日至二00八年九月十日八、价格定义根据委托方提供的资料与现场查勘，待估宗地在估价基准日时规划用地性质为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，估价设定年期按法定最高使用年限减去已使用年期设定。待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯），红线场地基本平整;本次评估界定的土地开发程度为宗地红线外“五通”和红线场地基本平整。故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2008年9月9日规划利用条件下，土地剩余使用年期下的出让土地使用权价格。九、估价

6、结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估基准日为2008年9月9日，评估得到待估宗地在估价设定用途与开发程度条件下的土地使用权价格。估价结果如下：评估土地面积：36564.84平方米 单位面积地价：2274元/平方米（取整）评估土地总地价：8314.8446万元（保留四位小数）大写：捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整（货币种类：人民币）估价结果详见土地估价结果一览表（见表1-1）十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象作为住宅用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、待

7、估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、待估宗地的评估价格是指于评估基准日2008年9月9日，在本报告评估设定的用途和开发程度条件下的土地使用权价格的地价。（二）估价结果和估价报告的使用1、本报告与估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2008年9月9日，在设定的土地开发程度、用途与正常市场条件下的出让土地使用权价

8、格现值。若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分容所导致的有关损失，华源不动产咨询评估不承担责任。4、本报告的估价结果自估价期日起一年有效。5、本评估报告与估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归华源不动产咨询评估负责。6、任何违规使用本估价报告与估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权利。（三）估价报告的特殊说明事项1、土地用途：待估宗地土地证登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；2、评估土地面积以市测绘设计研究

9、院测绘面积为准；3、土地使用权出让年期：该土地的使用权由委托方以出让的方式取得，本次估价年期设定按照土地使用权出让年期减去已使用年期设定。（四）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程与地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法与参数的选取。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经华源不动产咨询评估书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。十一、土地估价师签字姓 名土地估价师

10、书号签名徐 航 94120085王 宏 2002340077 十二、土地估价机构估价机构负责人签字（盖章）：华源不动产咨询评估二00八年九月十日第二部分估价对象描述与地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次估价对象位于市瑶海工业园区新海大道北侧的一宗出让住宅用地国有土地使用证号：合国用（2005）第934号，土地使用者：帝豪房地产开发；地号：E24256，土地登记面积54118.44平方米，本次评估土地面积36564.84平方米，土地使用权性质为国有出让土地使用权。 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，帝豪房地产开发以合法方式取得土地使用权，土地使用权终止日期：2075

11、年4月，至评估基准日待估宗地宗地产权清楚，来源合法。3、土地利用状况待估宗地为帝豪房地产开发的帝豪星港湾项目用地，本次评估的土地面积为36564.84平方米，地上规划建筑物主要为：12栋住宅楼，其中4栋18层，8栋6层，总建筑面积为66822.4平方米。二、地价影响因素分析（一） 一般因素，省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。是一座有2000多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海外。自东汉末以来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“”之名，最早出现在大文学家、史学家

12、司马迁的史记.货殖列传中：“受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。汉之交，正式建立“县”，属郡。东汉秀升为侯国，三国时为治所。明清时为庐州府治，故又别称为“庐州”。解放后由县设市，三年后省人民政府正式成立，驻市。市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。一、综 合国民经济快速增长。

13、初步测算，全市实现生产总值（GDP）1334.20亿元，按可比价格计算，比上年增长18.1%。其中，第一产业增加值80.02亿元，增长7.3%；第二产业增加值651.20亿元，增长23.5%；第三产业增加值602.98亿元，增长13.8%。三次产业比例由上年的5.8：47.5：46.7调整为6：48.8：45.2。人均GDP（按户籍人口计算）达到28125元，比上年增加4922元。市场价格总体上涨。在食品价格涨势较高的拉动下，全年城市居民消费价格总指数比上年上涨5.6%，涨幅高于上年4.7个百分点。八大类消费价格五升三降，食品类、烟酒与用品类、家庭设备与用品、医疗保健和个人用品、居住类价格分别

14、比上年上涨13.2%、2.9%、1.8%、1.1%和4.1%；衣着类、交通与通迅工具类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下降0.6%、1.2%和0.5%（见表一）。全年工业品出厂价格上涨0.9，涨幅比上年上升1.4个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨3.3，涨幅上升0.6个百分点。经济社会发展中存在的主要问题：经济总量不够大，综合实力不够强；农村基础薄弱，农民收入偏低；市场价格涨幅较高；工业园区等平台建设有待进一步加强。二、农业农业生产全面丰收。全年粮食播种面积28.26万公顷，比上年扩大6.5。其中稻谷播种面积19.5万公顷，扩大1.0；小麦播种面积5.5万公顷，扩大60.3%；油菜籽播

15、种面积10.4万公顷，减少21.6%；棉花播种面积1.8万公顷，扩大10.1%；蔬菜播种面积4.6万公顷，扩大13.5%。全年完成农林牧渔业总产值147.6亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中，农业产值71.4亿元，增长7.5%；林业产值3.4亿元，增长11.4%；牧业产值58.3亿元，增长7.3%；渔业产值12.9亿元，增长5.6%；农林牧渔服务业产值1.5亿元，增长5.9%。产量创历史新高。全年粮食总产量194.8万吨，比上年增长8.4。其中小麦产量28.5万吨，增长77.9%，稻谷产量151.5万吨，增长2.6%；油料产量29.3万吨，减少8.6%；棉花产量2.1万吨，增长17

16、.1%；蔬菜产量93.9万吨，增长19.0%；肉、蛋、奶产量分别为39.5、9.8和3.7万吨，分别增长7.9、6.1和9.9；水产品产量14.3万吨，增长8.2%。农业综合生产能力进一步提高。至年末，全市农业机械总动力155.8万千瓦，比上年增长4.9%；农用拖拉机12.8万台，增长2.4%；农用运输车1.12万辆，增长5.0%，排灌动力机械2.70万台，增长1.6%。化肥施用量（折纯）19.2万吨，增长2.0%。农村用电量4.2亿千瓦时，减少4.5%。有效灌溉面积16.22万公顷，增长0.2%。农村基础设施逐步改善。加大新农村建设支持力度，全年市财政安排涉农资金4.39亿元。新农村建设示典

17、型不断涌现，市级示点扩大到101个，县区示点发展到300多个。全市自来水受益村占总村数比重由上年的12.2%上升到14%；广播电视实现“村村通”；实施中小水库除险加固48座，“村村通水泥路”突破1000公里。三、工业和建筑业工业生产较快增长。全年实现全部工业增加值521.20亿元，按可比价格计算，比上年增长24.4。截至年底，全市规模以上工业企业（全部国有和年主营业务收入500万元与以上的非国有工业企业）达1083户，完成增加值466.21亿元，增长26.3%，同比加快4.6个百分点。主导产业、行业支撑作用增强。规模以上工业企业中，轻工业完成增加值169.67亿元，增长27.6%，占规模以上工

18、业增加值的36.4，重工业完成增加值296.53亿元，增长25.5%，占规模以上工业增加值的63.6；大中型工业企业完成增加值325.27亿元，增长20.7%，占规模以上工业增加值的69.8；高新技术企业完成增加值225.6亿元，占规模以上工业增加值的48.4%；汽车、装备制造、家用电器制造、化工与橡胶轮胎制造、新材料、电子信息与软件、生物医药和食品与农副产品加工业等八大重点产业实现工业增加值334.44亿元，占全市规模以上工业的比重为71.7%，增长26.2%。主要工业产品产量中，生铁和钢材分别增长1.2倍和51.4%，挖掘机和叉车分别增长52.4%和32.5%，家用电冰箱和家用洗衣机分别增

19、长47.1%和32.5%。全年工业产品产销率为97.1%。工业经济运行质量显著提高。全年规模以上工业经济效益综合指数达到238.8%，比上年提高29.6个百分点；实现主营业务收入1388.81亿元，比上年增长33.1%；实现利税125.62亿元，增长24.8%，其中利润总额64.71亿元，增长34.5%。建筑业保持快速发展。全年拥有资质等级的施工总承包和专业承包建筑业企业完成总产值616.49亿元，比上年增长38.3%。其中，国有与国有控股企业完成建筑业产值334.45亿元，增长32.8%。全年房屋建筑施工面积5163.51万平方米，增长31.2%。其中新开工面积2992.59万平方米，增长1

20、1.6%；房屋竣工面积2116.61万平方米，增长39.7%。建筑企业全年人均劳动生产率为17.29万元，增长20.7%。四、固定资产投资固定资产投资增势较强。全年完成全社会固定资产投资额1310.43亿元，比上年增长58.9%。其中，城镇以上投资完成1238.59亿元，增长58.7%；农村投资完成71.84亿元，增长62.5%。三次产业投资均保持快速增长态势，第一产业投资13.23亿元，增长95.4%；第二产业投资346.86亿元，增长76.7%，其中工业投资335.07亿元，增长73.3%，占全部投资的比重为25.6%，比上年提高2.2个百分点；第三产业投资950.34亿元，增长52.9%

21、。房地产业较快发展。全年房地产开发投资385.01亿元，比上年增长37.2%，其中，住宅投资296.89亿元，占房地产投资的77.1%。商品房销售面积1028.35万平方米，增长60.4%，其中住宅销售面积占91.3%；房屋销售额342.05亿元，增长70.4%，其中住宅销售额占87.1%。强力实施“项目推进年”活动。全年施工项目3256个，其中，新开工项目2029个，比上年增加144个。重点工业项目“121工程”累计完成投资76.40亿元，超额完成年度计划24.4%，江汽、格力、美菱、美的等一大批重点项目加速建设；“1346”项目累计完成投资473.81亿元，超额完成年度计划18.5%；“8

22、61”项目累计完成投资237.22亿元，超额完成年度计划35.5%；随着“大建设”的推进，市政基础设施不断完善，全年市政基础设施投资完成167.49亿元，比上年增长75.2%。五、国贸易和对外经济消费品市场繁荣活跃。在“十二项民生工程”、“万村千乡市场工程”等一系列有利于开拓消费市场的措施带动下，全市消费品零售额增幅稳步提高。全年实现社会消费品零售总额469.00亿元，比上年增长22.0%。消费结构升级推动城乡市场快速发展，城市市场实现零售额414.53亿元，增长21.7%，增幅比上年提高3.1百分点；农村市场实现零售额54.47亿元，增长24.7%，增幅提高7.6个百分点。三大行业全面发展。

23、全市批发零售业实现零售额410.32亿元，比上年增长22.1%；住宿餐饮业实现零售额57.94亿元，增长21.7%；其它行业实现零售额0.74亿元，增长5.1%。三大行业增幅同比分别提高3.7、2.6和6.3个百分点。进出口贸易规模扩大。全年海关进出口总额62.48亿美元，比上年增长28.2%，其中，出口总额43.01亿美元，增长26.3%；进口总额19.48亿美元，增长32.6%。 招商引资质量提高。全年实际引进境项目1621个，实际到位资金497.68亿元，增长80.9%。新批外资企业122个，大陆集团、麦德龙等世界500强来肥投资发展，日立建机、联合利华等外企再度增资扩股；合同利用外资1

24、1.52亿美元，增长24.6%；实际利用外资10.12亿美元，增长40.2%。六、交通、邮电和旅游交通运输能力继续提高。全年公路货运量5806万吨，比上年增长20.0%；公路客运量7726万人，增长13.9%。民航货运量1.52万吨，增长3.0%；民航客运量115.71万人，增长19.8%。水上货运量1011.33万吨，增长15.7%。年末民用汽车保有量19.46万辆，比上年增长24.7%。其中，私人汽车保有量9.48万辆，增长32.4%。邮电通信业稳步发展。全年邮电业务收入66.52亿元，比上年增长26.6%。其中，电信业务收入63.35亿元，增长27.5%；邮政业务收入3.17亿元，增长1

25、1.6%。全市年末固定用户为166.27万户。其中，普通用户122.65万户，公用用户18.68万户，小灵通用户24.94万户。移动户数为297.14万户，增长25%。年末基础电信运营企业计算机互联网用户数为27.52万户，比上年增长14.7%。旅游业发展形势喜人。继续推进全省旅游中心城市建设，加快打造旅游集散地和旅游目的地。全年共接待国外游客1047.96万人次，实现旅游总收入100.05亿元，比上年分别增长28.7%和46.2%。其中，接待入境游客10.81万人次，增长29.6%，旅游外汇收入6294.20万美元，增长29.4%。七、财政、金融和保险财政实力进一步增强。全市实现财政收入21

26、5.19亿元，增长28.3%。完成地方财政收入101.98亿元，增长28.4%。其中，税收收入91.63亿元，增长29.6%；非税收入10.36亿元，增长19.0%。主体税种中，个人所得税增长39.7%；营业税、企业所得税、国企业增值税分别增长37.9%、33.3%和16.5%。全年地方财政支出132.32亿元，增长28.6%。其中，一般公共服务支出17.71亿元，增长26.2%；教育支出18.46亿元，增长19.6%；社会保障和就业支出15.71亿元，增长32.9%；城乡社区服务支出29.80亿元，增长38.1%。金融信贷增长较快。年末金融机构本外币各项存款余额2261.77亿元，比年初增长

27、21.4%。其中，人民币各项存款余额2231.33亿元，增长22.5%；居民人民币储蓄存款余额673.09亿元，增长11.1%。年末金融机构本外币各项贷款余额2151.38亿元，比年初增长23.4%。其中，人民币贷款余额2115.08亿元，增长23.2%。保险业稳步增长。全年所有保险机构实现保费收入32.22亿元，比上年增长12.2%，其中，财产险保费收入9.77亿元，增长17.0%；人寿险保费收入22.44亿元，增长10.3%。全年各项赔款与给付支出12.21亿元，比上年下降3.1%，其中，财产险赔款与给付5.42亿元，增长0.2%；人寿险赔款与给付6.79亿元，下降5.5%。八、科技和教育

28、科技创新能力显著增强。全年高新技术产业总产值达到820亿元，当年新增高新技术企业60家，总数达到450家，其中国家重点高新技术企业15家。全年完成农业新技术试验示科研项目32项。创建国家知识产权示城市取得成效，实现专利授权825件，比上年增加14.1%；强化产学研合作机制，全市工程技术研究中心达到26家，新增4家。成功举办家电博览会等一系列国际性会展和第七届中国?高新技术项目资本对接会，对接会参展参会人数近10万人次，共推介招商项目253个，总投资约1470.57亿元。教育事业稳步发展。年末全市共有普通高等院校41所，比上年增加4所，在校学生29.58万人，增加2.29万人。中科院分校与高等院

29、校在校博士生和研究生共计2.56万人，比上年增加2351人；普通中等专业学校21所，在校学生7.85万人，增加4100人；成人中专7所，在校学生1.08万人；职业高中49所，在校学生7.34万人；普通中学267个，在校学生29.63万人，其中高中在校生10.99万人，初中在校生18.64万人，初中学龄人口入学率为98.64%；小学885所，在校学生36.65万人，小学入学率达到99.54%；职业技术培训机构毕业生26.01万人，是上年的2倍；幼儿园在园幼儿6.44万人，比上年增加2300人。九、文化、卫生和体育 “文化强市”初见成效。全年完成剧本创作5个，专业文艺演出411场，开展农村电影放映

30、2296场，广播电视作品获省级以上广电政府奖23件。广场文化、节日文化等群众性文化活动精彩纷呈，创作大型曲艺专场平安进社区、走进文明，深入全市各社区为群众演出。学习型城市创建活动继续扎实开展，“庐州讲坛”、“科学家企业家讲坛”成为品牌。积极推进文化艺术中心、广电中心、少儿活动中心等设施建设，全面启动农村公共文化服务体系建设。卫生事业长足发展。年末全市共有卫生机构1791个（含村卫生室、科研院校与计生服务站），其中医院、卫生院225个，社区卫生服务机构202个。医院、卫生院共有床位1.84万，比上年增长7.6%。全市共有专业卫生技术人员2.07万人，与上年基本持平。其中执业医师7099人，注册护

31、士7245人，比上年分别增加116和402人。每千人拥有卫生技术人员4.37人、拥有医院床位数3.88。体育事业成绩突出。参赛全国第六届城市运动会，赢得六金四银七铜、总分176分的佳绩，金牌数在74个参赛城市中名列第12位，同时获得“体育道德风尚奖”，实现运动成绩和精神文明双丰收。突出“全民健身与奥运同行”主题，广泛开展一系列群众体育活动，全年共举办各级各类活动650次，直接参加人数约50万人次，举办了第四十七届元旦越野赛、第八届龙舟赛、“安利纽莱健康跑”、首届“海洲景秀世家杯”风筝大赛、首届职工运动会与奥运火炬手选拔活动等全市性大型群众体育活动。全市体育人口数已达180万，超过总人口数的1/

32、3。全年销售体育彩票1.70亿元，比上年增长36%。十、人口、人民生活和社会保障人口继续增长。年末全市户籍总人口478.90万人，比上年末增加9.06万人，其中，非农业人口203.73万人，占总人口的42.5%；农业人口275.17万人，占总人口的57.5%；市区年末人口198.39万人，其中非农业人口166.38万人。全年出生人口53030人，出生率为11.18，比上年下降0.92个千分点；死亡人口9567人，死亡率为2.02，比上年下降0.13个千分点；人口自然增长率9.16，下降0.79个千分点。城乡居民收入增长较快。城镇居民人均可支配收入13427元，比上年增长21.9%，城镇居民恩格

33、尔系数42.6，下降3.5个百分点；农民人均纯收入4486元，增长21.6%。城镇居民人均消费支出9936元，增长21.7%；农民人均生活消费支出3158元，增长13.0%。全年城镇在岗职工人均工资为25850元，增长18.0%。城乡居民住房条件继续改善。年末城镇居民人均建筑面积25.8平方米，农村居民人均住房面积32.7平方米，比上年末均增加0.9平方米。社会福利事业健康发展。全年各类收养性社会福利单位床位7615，收养各类人员5967人，其中，敬老院床位5144。全市共有18.85万人参加最低生活保障，比上年增加6.59万人，累计保障133.56万人次，累计发放低保金1.66亿元，社会化发

34、放率达100%。建立农村居民最低生活保障制度，受益农民8.18万人，累计发放农村低保资金3377万元。全年销售社会福利彩票5.04亿元，筹集社会公益金1.71亿元。社会保障水平不断提高。全市有61.14万名职工参加基本养老保险，比上年增加7.74万人；67.38万人参加基本医疗保险，增加6.15万人；47.73万人参加失业保险，增加0.56万人；工伤保险和生育保险年末参保人数分别为40和30.7万人。十一、城市建设、环境保护和安全生产城市建设进展迅速。主城区改造提升加速推进，3.5平方公里滨湖新区启动区英姿初现，“141”空间战略城乡一体化发展规划全面完成。全年完成新建、续建道路125条、桥梁

35、24座；拓建主城区骨干道路，蒙城北路、徽州大道、包公大道、路、毫州路、胜利路、机场路等一批主干道竣工或通车，“一刻钟”快速路网已经形成；中环线实现全贯通，完成二环路改造任务；区域综合交通枢纽建设稳步推进，金寨路高架桥主体工程基本建成，合六叶高速全线竣工，合宁高铁基本建成，新桥国际机场完成前期工作即将动工建设，港完成规划；城市公用设施建设继续推进，自来水五水厂改扩建工程竣工，六水厂开工建设，公交天然气营运车辆已达830台。生态建设成效明显。全年新建各类园林绿地12999亩；城市建成区绿地率达34.5%，绿化覆盖率达39.5%，分别比上年增加1.7和1.5个百分点；人均公共绿地面积10.15平方米

36、，增加1.18平方米。环境保护工作得到加强。年末，全市已建成31个环境噪声达标区，新建9个，面积达171.81平方公里，噪声达标区覆盖率为76.7%；建成烟尘控制区23个，新建6个，面积为203.19平方公里，烟尘控制区覆盖率为90.7%；全年空气质量优良天数达到300天，优良率82.2%，达到国家环境空气质量二级标准；重点排污企业达标率100%；饮用水源得到有效保护，水质达标率100%。全市亿元GDP生产安全事故死亡率为0.28，比上年下降17.6%；工矿商贸企业从业人员10万人生产安全事故死亡率为2.8，比上年下降20%。（二）个别因素待估宗地位于市瑶海工业园区新海大道北侧；土地使用者为帝

37、豪房地产开发,待估宗地形状规则；待估宗地距市中心距离约8500米，距火车站约4500米，距客运站约4500米，距公交站点约300米，附近有公交车经过。待估宗地实际开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、通气），红线场地平整，设定开发程度为为红线外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、通气），红线场地平整。供水:由市自来水公司引入水源,供水保障力100%。排水:雨污合流，自水泥暗管排往市政排污管。供电:市供电网接入电源,保障能力为100%。通讯:接入市市话网。第三部分 土地估价一、估价原则 （1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用一样或大致相似时，

38、价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有一样使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有一样使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴

39、随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用与其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性与有效需求以与使这些因素发生变动的一般因素、区域因素与个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系与其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （4） 协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因

40、此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （5）最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（6）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用

41、地类型与所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程方法选择：根据城镇土地估价规程以与待估宗地的具体条件、用地性质与评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。待估宗地位于市瑶海工业园区新海大道北侧，用途为住宅用地，该区域此类用地有较多开发案例可供参考，因此可以选择假设开发法进行土地价格评估；同时考虑到待估宗地所在区域此类用地市场交易案例较多，故宜采用市场比较法进行评估。综上所述，本次估价采用市场比较法、假设开发法进行评估

42、。估价过程：（一）假设开发法假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本与有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。其计算公式为： 地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费 1、预计开发完成后不动产总价根据委托方提供的资料，本次评估的土地面积为36564.84平方米，地上规划建筑物主要为：12栋住宅楼，其中4栋18层，8栋6层，总建筑面积为66822.4平方米，调查目前市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似的商业、办公、住宅物业的售价水平，结合宗地的实际情况，确定该物业开发完成后住宅销

43、售均价约为4200元/建筑平方米，不动产总价为：28065.408万元。2、建筑物开发成本（1） 建造成本同时依据市现行建筑工程概（预算）标准测算，参照市统计局公布的同类物业建安成本统计值与委托方提供的有关资料，按建筑面积计算、土建成本按1500元/平方米计、城市建设项目大配套费按135.5元/平方米计，其他相关配套设施（公共设施、消防等）的成本费用按150元/平方米计，则总建造成本为11931.1395万元。（2） 管理费按建造成本的4%计，为：477.2456万元。（3） 专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的4%计，为：477.2456万元。合计128

44、85.6307万元。3、投资利息以上述建筑物开发成本与地价的合计为基数，结合开发项目的投资规摸，设定开发周期为1年，利息率按中国人民银行公布的一年期的贷款利率7.47%计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：投资利息=建筑物开发成本*（1+利息率）0.5-1+地价*（1+利息率）1-1 =472.6112+地价*0.07474、投资利润全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，投资利润为全部预付资本的15%（根据当地的房地产开发投资回报情况确定），则：投资利润=（建筑物开发成本+地价）*15%=1932.8446

45、+地价*0.155、销售税费在销售过程中支出的费用主要有：（1） 工商统一税：按开发价值的5.61%交纳；（2） 买卖手续费：按开发价值的1%支付；（3） 广告宣传与代理费：按开发价值的2%计；销售税费合计为：（1）+（2）+（3）=2416.4316万元6、计算宗地总地价地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费 =28065.408-12885.6307-472.6112-地价*0.0747-1932.8446-地价*0.15-2416.4316总地价=8457.4915万元7、计算宗地单位面积地价单位面积地价=总地价/总用地面积 =8457.4915/3656

46、4.84=2313.01元/平方米（二）市场比较法该方法是根据替代原则，将待估土地与类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域与个别因素等差别，修正得出待估宗地在估价期日的地价的方法。其计算公式为：待估宗地地价=比较案例宗地价格（待估宗地期日地价指数/比较案例地价指数）（待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数）（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）1、比较实例的选择 选择比较案例时，应符合以下要求（与待估宗地比较） a、用途一样 b、交易类型一样 c、区域与个别因素条件相近 d、估价

47、期日接近 e、统一价格基础根据以上要求，选择与待估宗地条件类似的三个交易案例，其基本情况如下：实例一：位于当途北路西侧，用地面积15.77亩，宗地红线外土地开发程度为“六通”和红线场地平整，其拍卖成交价格为2400元/平方米成交日期为2008年8月。用途为住宅用地，容积率不大于3.5。 实例二：位于当途北路东侧，地面积89.51亩，宗地红线外土地开发程度为“六通”和红线场地平整，其拍卖交易价格为2550元/平方米，交易日期为2008年5月。用途为住宅用地，容积率不大于2.5。实例三：位于振东大道南侧，地面积141.51亩，宗地红线外土地开发程度为“五通”和红线场地平整，其拍卖交易价格为1785

48、元/平方米，交易日期为2007年3月。用途为商住用地（商业10% 、住宅90%），容积率不大于2.5。（1）、交易方式：分为协议出让、挂牌出让、拍卖出让三种，以待估宗地挂牌出让为100，拍卖出让往下修正10%，协议出让往上修正5%。（2）、交易日期：结合宗地区域地价变动水平修正；（3）、区域因素按下列条件修正：A、 市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少10%；B、 商服繁华度，分为低、一般、较繁华、繁华四个等级，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价往上修正5%。C、 基础设施状况，分为三通一平、四通一平、五通一平、六通一平四个等级，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价

49、往上修正2%。D、 距公交站点距离，距公交站点距离分150米、151-250米、251-350米、350-500米以上四个等级以待估宗地为100，每差一个等级修正5%；E、 道路通达度，分为主干道、次干道、临街巷、混合道路四个等级，以待估宗地为100，每差一个等级修正2%；（4）个别因素按下列条件修正：A、 容积率修正，以待估宗地为100，比较实例的容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。B、 临街状况，分不临街、一面临街少、两面临街、三面临街、四个等级，以待估宗地为100，每差一个等级修正5%；C、 宗地形状，分不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升

50、一个等级，地价往上修正2%。D、 相邻土地利用，分为综合、商业、住宅三个等级，每差一个等级修正5%；E、 环境条件，分为无污染、污染小、有一定污染、污染 较重四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2%。 表1 规划方案条件下宗地市场比较法条件说明与修正表待估宗地与实例比较因素待估宗地可比案例一可比案例二可比案例三条件说明修正指数d条件说明修正指数a条件说明修正指数b条件说明修正指数c位 置新海大道北侧当途北路西侧/当途北路东侧/振东大道南侧/交易价格（元/m2）待估/2400/2550/1785/土地用途住宅100住宅100住宅100商业、住宅105交易方式抵押100拍卖1

51、10拍卖110拍卖110交易日期2008-91002008-8992008-5972007-385区域因素距市中心距离8500米1009000米97.59000米97.59500米95商服繁华度较繁华100较繁华100较繁华100一般95基础设施状况六通一平100六通一平100六通一平100五通一平95距公交车站距离200米100200米100200米100300米95道路通达度主干道100主干道100主干道100主干道100个别因素宗地形状规则100较规则95规则100较规则95容积率1.41003.5110.52.5105.52.5105.5相临土地利用住宅100住宅100住宅100住宅1

52、00临街状况一面临街100一面临街100一面临街100一面临街100环境条件无污染100无污染100无污染100无污染100修正后区域因素与个别因素连乘的积/(指数d/指数a)连乘的积0.8972(指数d/指数b)连乘的积0.9111(指数d/指数c)连乘的积1.2478案例比准价格/2153.282323.312227.32市场比较法最终结果（取简单算术平均数）2234.64三、地价的确定1、地价确定的方法根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见表2。对于待估宗地采用假设开发法和市场比较法的评估结果相差不大,经评估人员的估价经验综合,取两种评估方法的简单算术平均值作为待估宗地的最终估价结果。

53、待估宗地的最终结果可参见下表。表2 待估宗地估价结果确定表(技术路线表)宗地名称假设开发法估价结果（元/平方米）市场比较法估价结果（元/平方米）最终单位面积地价（元/平方米）（取整）最终地价确定方法新海大道北侧用地2313.012234.642274取简单算术平均值并取整作为待估宗地的最终估价结果2、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途与开发程度条件下、评估基准日为2008年9月9日，土地使用年限按待估宗地在估价设定年限条件下的有偿使用土地使用权价格。估价结果如下：评估土地面积：36564.84平方米 单

54、位面积地价：2274元/平方米（取整）评估土地总地价：8314.8446万元（保留四位小数）大写：捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整（货币种类：人民币）估价结果详见土地估价结果一览表（见表1-1）表1-1 土地估价结果一览表估价机构：华源不动产咨询评估 估价报告编号：华源2008（估）字第282号估价期日：2008年9月9日 估价期日的土地使用权性质：出让宗地名称土地使用者宗地位置估价期日的规划用途估价设定的用途土地使用权性质估价设定的开发程度规划容积率面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)备注新海大道北侧地块帝豪房地产开发瑶海工业园区新海大道北侧住宅用地住宅用地国有出让红线外

55、“六通”红线场地平整1.4136564.8422748314.8446红线外“六通”指通路、供电、供水、排水、通讯、通气一、上述土地估价结果的限定条件1、 土地权利限制：评估基准日待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利2、 规划限制条件：依据现状规划条件不变3、 影响土地价格的其他限定条件：无二、 其他需要说明的事项：1、评估土地面积以市测绘设计研究院测绘面积为准2、本评估报告仅作为委托方办理土地使用权抵押手续提供土地使用权价格参考依据。待估宗地基础设施条件表宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供气状况供热状况通讯条件新海大道北侧地块红线场地平整临交通主干道市政供电市政供水市政排水市政供气无市政通讯第四部分附 录附件1 待估宗地国有土地使用证复印件附件2 委托方营业执照复印件附件3 土地评估机构注册证书复印件附件4 土地估价师书复印件 附件5 宗地规划文件复印件附件6 宗地照片