龙岩御佳园物业管理方案说明

《龙岩御佳园物业管理方案说明》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙岩御佳园物业管理方案说明（110页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 . 御佳园物业管理方案- -日期：110 / 110目 录1.0 御佳园简介22.0管理设想43.0管理方式64.0管理服务人员配备135.0管理服务人员培训176.0物资装备247.0管理规章制度298.0档案的管理模式499.0管理指标5710.0社区文化6011.0便民服务项目6212.0工作计划7113.0物业服务与维修养护计划7314.0质量控制体系8015.0财务测算8316.0业主/用户手册8717.0 业主公约9518.0附页981.0御佳园简介分目录1.1御佳园整体规划1.2御佳园介绍1.1御佳园整体规划 1.1.1御佳园是以延续自然环境景生态设计的整体概念，充分体现现代人

2、与自然和谐对话共处的健康生活方式的中高档精品别墅住宅，在为业主提供美好生活环境的同时，项目已成为市景观的一道亮丽景致。花园位于各胜龙门塔旁，背靠卧龙山天然生态林保护区，面朝玉带环腰的龙津碧水。她距市中心仅3公里，紧临著名的中国闽西交易城，高速公路出入口、新建汽车站、铁路西客站近在咫尺，交通十分便利。总占地面积286.6亩，分二期开发。其中首期105亩，由203户花园洋房组成；二期已规划完毕，正在实施当中；二期建筑面积：143580平方,机动停车面积:17000平方；社区用房面积：3000平方；建筑密度：28.2%;容积率:1.18。 1. 2御佳园介绍1.2.1小区一期占地面积 70169.6

3、平方米 ；建筑面积55000平方米；商业面积300平方米；办公面积1200平方米；保安宿舍200平方米；容积率为1.18，总户数为203户。1.2.2楼宇的设计采用欧式风格和中国传统精髓相结合，配以简约的线条与柔和的色调，小区建筑风格脱颖而出。洋房花园、庭院宽敞典雅，每户拥有私家车库一至二个，处处洋溢着优雅的格调。生活如斯，倍感豁朗超然，逸趣无穷。1.2.3小区已入伙，毛坯房与早期装修正在进行中，已有部分业主装修完毕入住。小区一期的配套设施如会所、泳池、商场、（幼儿园、小学正在二期的规划中）全部启用。2.0管理设想分目录2.1 管理服务整体设想2.2 具体服务方式、容与办法2.1管理服务整体设

4、想xx物业公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于这样高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把xx物业的品牌浓缩在御佳园的管理与服务之中。2.1.1在御佳园物管中全面导入ISO9000国际质量体系。作为国通过ISO9001认证的物业管理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入ISO9000国际质量体系。2.1.2在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理中。体现倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通

5、过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使御佳园成为 “绿色家园”。2.1.3全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主与物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主与物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受

6、者的关系。2.1.4全面推行智能化物业管理。我司下属工程部曾给数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。2.1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务。加大服务深度与广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到“御佳园天下胜景 xx情诚健康人生“的快乐 。2.1.6分开管理方式根据小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式管理，加强人防与技放

7、防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量。2.1.7创优 条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优。2.2具体服务方式、容与办法详见： 3.0管理方式13.0物业服务与维修计划33.0 管理方式分目录3.1 ISO9000质量体系管理模式3.2 全面、严谨、系统的管理模式 3.3 部管理架构和机构人员设置说明 3.4 公司计算机管理系统 3.5 控制方式3.1 ISO9001质量体系管理模式公司的管理运作和服务规遵循国际标准化组织的ISO9000：2000管理模式建立、实施，并通过了ISO9001的质量体系认证。3.2全面、严谨、系统的管理运作模式：我司的每一个管理项

8、目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；我司对地每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。 其主要表现在以下几个方面： 运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式。3.2.1具体运作模式如下： 组织、协调工程管理部清洁绿化部策划部安全护卫部质量管理部楼检组 过 质 程 量 管 监 理 督管理处 管理输出 技术支持 质量控制 检查培训 专业公司 结构性管 提供服务 理支持 电 设 水 外 形 财

9、材 行 梯 备 池 包 象 务 料 政 保 维 清 服 策 监 采 管 养 护 洗 务 划 控 购 理电梯工程公司专业清洗公司人事培训部会计部公司办公室物料配送中心企业策划部其它专营公司楼宇科技公司3.2.2公司信息反馈机制：我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政管理体系与检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主与物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。公司机关管理处/分公司专业公司各专业部门 检查督促专业公司派驻管理处人员各专业

10、班组各主管人员 协调配合 信息反馈 日常监督检查3.2.3管理处客户信息反馈机制：主任服务中心根据类别，分别通知有关部门客人有任何需求，可直接通知服务中心信息反馈保安部工程部财务部根据规定程序，完成工作3.2.4 检查监督机制：为了确保服务质量，公司建立了严密而科学的检查监督体系： 管理处日检 专业部门定期与不定期检查部检查 公司质量部定期检查 半年一次的突击检查 检查、监督体系 半年一次业主与物业 使用人意见满意率统计 外部检查 半年一次第三方质量全系审核 政府的各种考评3.2.5专业化运作模式：对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发

11、展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。3.3 部管理架构和机构人员设置说明1、由于御佳园全封闭式管理，需加强人防与技防的结合，管理层人员按照小区整体管理层架构设置，根据项目的具体情况，管理人员可酌情调整。2、由于入伙后，二期正在建设还会继续售楼，小区人员情况复杂，而小区的所有公共设施须运转，故此其他人员也相应增加。3.3.1 御佳园管理处一期管理架构与机构人员设置(如下图所示)管理处主任(1名)服务中心主任(兼会所经理1名)工程部主任(1名)保安部主任(1名)财务部主任(1名)领 班(1名兼文员)领 班(1名)领 班(3名)出 纳(1名)接待员（8名）（含会

12、所5人）炊事员(2名) 绿化工（2）清洁工(10名)维 修 工(电工2名)泳池工/水工（2名）护卫员(12名)3.3.2 岗位职责(1) 管理处设服务中心(兼职会所经理)、保安部、工程部和财务室三部一室。(2) 服务中心负责办理用户入伙、档案管理、问询、投诉、报修和酒店特色服务等所有接待工作；整个小区围的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；部员工培训；员工宿舍和食堂的管理等。(3) 保安部负责整个小区围的消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。(4) 工程部负责整个小区围公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维修、提出的合理化建议等工作。(5) 财务室负责管理费、水

13、电费、煤气费的缴收与其它财务方面工作。3.3.3 严格的人员管理和科学的目标责任：我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻与其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。(1) 管理人员全天候现场驻扎：我司要求所有的管理处绝大部分管理人员(从管理处主任到助理员)24小时吃住在管理现场，实行半军事化管理，作业层人员则更进一步做到准军事化管理。这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业与用户情况，密切与用户的沟通联系，更可以提供与时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限度地提供优质服务。(2) 目标责任

14、制：具体管理项目之管理目标的实现，与管理处主任的升迁、去留密切挂钩，这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。3.4 公司计算机管理系统： 公司根据自身的特点自行开发设计了一套计算机信息化管理系统，建立了行业独一无二的大型数据库处理中心，该系统不但使公司机关与管理处的电脑联网，实现讯息沟通、资源共享的快速、有效。而且使公司各部门、分公司和管理处之间的协作配合更密切、方便。下图为质量管理的过程模式：管理职责顾客APCD群件系统资源管理过程管理顾客输出输入工作流系统测量、分析与改进MIS系统3.5 控制方式 (详见14.0质量控

15、制体系)4.0管理服务人员配置分目录4.1 配备原则4.2 岗位设置4.3 各类人员素质标准4.4 物业管理处主要组成人员资审表4.1 配备原则4.1.1服务第一的原则管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高“御佳园”物业管理的整体服务水平为前提。在充分满足把御佳园管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活环境，让业主/住户充分亨受到“xx情健康人生”这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主/用户提供全天候、全方位的优质服务。4.1.2 精干高效的原则着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的

16、目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使“御佳园”物业管理具有可持续发展的长久后劲。4.1.3 知识化、专业化的原则各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。4.2 岗位设置 详见3.3.1机构设置。4.3 各类人员素质标准4.3.1主任、服务中心主任：(1) 年龄：男仕不超过四十周岁，女士不超过三十五周岁，高级职称人员可适当放宽。(2)

17、身体状况：身体健康，且男士身高不低于1.65M，女士不低于1.55M。(3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。(4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。(5) 学历职称要求：大专以上同等学历或中级以上职称。4.3.2 服务中心接待员：(1) 年龄不超过28周岁，身体健康。(2) 学历要求：中专或同等学历以上。(3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。(4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。4.3.3 出纳员：(1) 年龄不超过35周岁，身体健康。(2) 学历要求：大专与以上，初级以上职称。(3) 专业水平：须持有会计证，电算会计证。(4)

18、 工作态度：认真仔细、服从领导、积极主动、认真负责。(5) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。4.3.4 维修工：(1) 年龄不超过40周岁，身体健康。(2) 学历要求：高中、以上。(3) 专业水平：必须有一年以上本专业工作经验。4.3.5 特种工(电工、电梯工)： 须持市劳动局签发或转审的有效特种作业操作证。普通维修工(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。4.3.6 护卫员：(1) 年龄：18-25周岁之间。(2) 身体状况：健康、五官端正、身高170CM以上。(3) 学历：具高中(同等学历)以上文化程度。(4) 有较强的观察、记忆、分析和

19、辨别能力，有责任心。4.3.7 清洁工：（建议外包）(1) 年龄在1835周岁之间。(2) 身体健康、五官端正。(3) 具有初中以上文化程度。 4.4 御佳园物业管理处主要组成人员资审表近五年主要工作业绩与担任职务专业工龄职务管理处主任职称物业管理上岗证编号专业、学历联系拟在本项目承担工作管理处主任近五年主要工作业绩与担任职务性别/年龄专业工龄职务管理处副主任职称物业管理上岗证编号专业、学历联系拟在本项目承担工作服务中心主任近五年主要工作业绩与担任职务性别/年龄专业工龄职务助理主任职称物业管理上岗证编号专业、学历联系拟在本项目承担工作工程部主任近五年主要工作业绩与担任职务性别/年龄专业工龄职务

20、助理主任职称物业管理上岗证编号专业、学历联系拟在本项目承担工作安全部主任备注：以上工作人员全部为合同聘用制人员。5.0管理服务人员培训分目录5.1 培训目标5.2 培训方式5.3 培训方法5.4 培训考核方法5.5 员工培训计划 5.1 培训目标通过培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，掌握酒店式服务操作技能，为御佳园物业管理培养出一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。5.2 培训方式 全员参加，分阶段、分层次实施。 第一阶段：入职培训凡确定派入御佳园的工作人员，都必须参加针对此项目而设计的有关培训，如御佳园的简介、商务礼仪礼节、售楼期间的协调配合，小区住宅管理与服务

21、技巧等的培训； 第二阶段：上岗培训在正式上岗前，都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准与相关的业务知识培训和考核。 第三阶段：管理骨干-升职培训在此项目工作期间，将根据不同的对象，开展系列化、正规化的培训工作。5.3 培训方法集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会。5.4 培训考核方法5.4.1 口试 以现场提问方式，检验员工对培训容的掌握程度。5.4.2 笔试 每阶段培训结束后，都要进行闭卷考试，以检查员工对所培训容的接受能力和培训效果。5.4.3 抽查 在日常工作中，不定时随机抽查员工对培训容的熟练掌握和灵活运用程度，发现问题马上纠正，并在下一个培训阶段加以改善。5.5 员工

22、培训计划5.5.1 管理处全体员工入伙岗前培训计划(如下表所示)序号课时课程授课人培训对象方式12管理处概况、架构与规章制度分公司经理全体员工课堂讲授22御佳园情况介绍与管理目标方向管理处主任全体员工课堂讲授视听教学33物业管理方案讲解服务中心主任全体员工课堂讲授43企业文化和小区文化两项精神文明建设的融合公司培训部经理全体员工课堂讲授53行为礼仪规、服务理念、职业道德教育公司培训部经理全体员工课堂讲授样板示63消防安全、应急常识讲解与案例分析安全部主任全体员工课堂讲授视听教学74各岗位职责、服务规程、服务标准培训各部室主任按部门、工程分散上课课堂讲授集中研讨84现场参观考察全体员工按部门侧重

23、参观样板示现场模拟92考试公司培训部全体员工笔试闭卷备注公司人事部统一规划、统一安排、统一考核、统一记录，培训时间为入伙前半个月，依据具体安排临时通知。5.5.2 管理层员工与服务中心文员培训计划(1) 目的：更新知识、增强技能，创综合素质优良的管理干部队伍。(2) 要求：传递信息：通过培训与时了解管理处的目标、方针以与同行业中各类信息。更新知识：与时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐。提高能力：提供各种外培机会，全面提高管理人员各项管理服务水平。(3) 容与进度(详见下表)时间方式目的方式考核岗前培训24学时1、 岗位职责2、 基本业务知识、业务围、工作技巧3、 ISO9000服务标准4

24、、 酒店式服务基本技巧能独立上岗、独挡一面直接领导者的面授教育和自学、实践相结合上岗考核监鉴定在职培训年240学时1、 月工作总结，分析、积累工作中处理得法或不当的案例，积累经验与吸取教训2、 学习、3、 学习经济学常识和管理知识4、 举行各类专题知识讲座(根据临时通知安排)不断提高管理能力，更新管理知识，掌握行业信息以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末管理知识考试；年末绩能考核外培取证按外培单位要求1、物业管理岗位资格培训。2、ISO9000部质量审核员培训。3、各类专业知识培训。寻求发展实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察每半年一次同行业中业绩优良的单位扩管理思维，学习先进

25、经验公司办公室统一组织安排5.5.3 维修工培训计划(1) 目的：明确维修工的职责任务，树立维修服务职业意识，不断巩固和提高基本理论知识与操作水平，培养一支技术熟练、纪律严明、热心服务的维修队伍，保质保量地完成维修达标任务，达到使业主满意的目的。(2) 容与进度(详见下表)岗前培训时间 容方 式负责人考 核2小时面授部门主任一个月维修文明语言、维修服务围和流程、维修工责、维修养护技能与操作技巧个别辅导和自学实践班长期满由主管领导对其进行上岗考核鉴定三个月熟悉楼宇结构、初步了解设备特点(水电工)、水电气走向、班组主要成员、维修服务标准、维修工作程序在班长带领下实操实练部门主任和班长技能知识、书面

26、考试、实操水平、工作表现等具体业务考核在职培训时间 容方 式负责人备 注每月上旬与中旬各一次，每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧与常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习维修班长每年一次实操考核，专业知识书面考试每月末两次每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中研讨部门主任和班长每年一次设备操作演练集中学习主管部门每年一次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训，而后进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核5.5.4 护卫(交管)员培训计划 (1) 目的：明确护卫(交管)员的职责

27、任务，树立护卫(交管)职业意识。掌握上岗应知应会的基本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的护卫(交管)员队伍。(2) 容与进度：(详见下表)岗前培训:时间 容方 式负责人考 核3小时护卫(交管)员职责、工作规程、工作标准、 纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章和有关政策与法令集中学习与个别辅导相结合部门主任和班长一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用：消防、护卫(交管)设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定一个月岗位服务技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试在职培训:时间容方式负责人备注上旬与中旬各一次月末两次政治思想、职业道德、

28、法律常识、消防知识、本岗位专业知识集中学习班长每年末进行一次岗位知识考试周二、四各3小时队列、擒拿格斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练班长每季度一次军训考核每月一次“小教员”集训一次集中训练公司主管部门每季一次高楼消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门一年一次消防实战演习集中训练公司主管部门、分公司经理5.5.5 绿化工培训计划 (1) 目的：明确绿化工的职责和任务，强化服务意识，提高专业技能，熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和服务标准，建设思想好、技术精、作风正的绿化队伍。(2) 容和进度(详见下表)名称时间 容方 式负责人考 核岗前培训一周绿化围、达标要求、本岗职责、工作规程、服务标准

29、、小区美化、绿化、静化、净化意识，环保意识面授教育和实操相结合服务中心主任上岗考核鉴定在职培训上、中旬各一次月末两次，每次两小时园林工具的使用保养，有关花卉养护常识，花卉树木修剪、整形常识；绿化专业书刊学习；园林绿化典资料学习；园林绿化知识学习集中培训学习服务中心主任年中一次实操考评，年末一次专业知识考试外培根据即时通知参观学习园林典单位参加园林单位强化培训服务中心主任5.5.6 项目保洁培训(1) 目的：明确本岗位职责任务，树立清洁服务职业道德意识和从业热情，掌握本岗的操作规程和服务标准。培养一支爱业敬业、纪律严明、专业技术过硬的保洁员队伍。(2) 容和进旗(详见下表)岗前培训时间 容方 式

30、 负责人考 核3小时公司概况 员工守则 职业道德面授服务中心主任一周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境保护意识，小区美化概念清洁班长带领下学习班长一周后进行“员工上岗考核鉴定”三个月相应岗位的操作规程、工作标准；清洁机械的使用与保养，清洁剂使用与注意事项实地操作与个别辅导相结合服务中心主任和班长书面考试，以与转正考核鉴定在职培训时间培训容方 式负责人要 求每月上旬与中旬各一次职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁安全消防知识集中学习班长组织严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法；讨论如何吸取先进

31、的工作经验；相互交流各种合理化建议座谈服务中心主任和班长班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用与注意事项；清洁工作的要求和难点分析集中培训服务中心主任和班长严格考勤制度，做好培训记录6.0御佳园物资装备表分目录6.1 行政备品6.2 保安装备6.3 清洁、绿化用品6.4 维修用品6.5 食堂用品6.1 行政备品项目单位数量备注办公桌椅套15保险柜个1财务电脑台4服务中心、财务、办公室、主任打印机台5财务、办公室、服务中心复印机、 机、电脑闪盘台各1市照相机台1自行车辆10维修工、巡逻护卫洗衣机（国产）台2管理层1台，作业层1台饮水机套4会所、办公室、服务中心、员工宿舍

32、、食堂部6服务中心、办公室、财务、主任、维修班、消防中心验钞机台2计算器台4床高低床20低床10员工配备单门衣柜个50员工配备床垫50员工配备桌椅套50员工配备电风扇台50员工配备热水器台5员工配备图像扫描仪台1 6.2 保安装备项目单位数量备注护卫员冬装套16*2各两套护卫员夏装套16*2各两套短袖衬衫件16*2各两件宽皮带条16停车场制服套2*2*2*2夏装、冬装、短袖各两套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡逻岗、维修班对讲机部15主管、服务中心与各岗位手电筒支8充电电池节28橡胶警棍根14大衣件146.3 清洁、绿化用品项 目单 位月用量备 注垃圾箕个32扫把B（国产）把32清扫地面拖头A

33、（进口）把7拖大堂、走廊拖把B（国产）把64拖楼梯、洗手间蜡拖头个2拖地打蜡毛巾条64尘推套个3乱刀胶条条4刮玻璃刀片盒5大垃圾袋个3200小垃圾袋个25000每户发放洁厕刷把10地刷个10手刷个10小排刷个10香球个10涂水毛套条4胶手套双16垫（红）块1洗地垫（黑）块1起蜡垫（白）块1抛光洗手液加仑5会所等公共卫生间使用厕纸卷80会所等公共卫生间使用绿化工具：项 目单位数量备 注剪草机台1五年折旧自动高程喷药机台1五年折旧铝合金梯部2五年折旧高枝剪把1三年折旧平枝剪把7二年折旧油锯把1三年折旧松土工具把2二年折旧锄头把2二年折旧铁揪把2五年折旧背式喷雾器部2三年折旧雨衣、雨鞋套3一年折旧运

34、花平车部1五年折旧农药瓶5（每月）肥料包6（每月）胶管米200小锄把3平板车台1工作服套3 6.4维修用品项 目单位数量备 注冲击钻个2共用手枪钻个5共用切割机台1共用电焊机台1共用管道疏通机台2共用套丝板个1共用台虎钳台1共用气泵台1共用电工工具套5强弱电电工每人一套管工工具套2管工一套万用表块4共用数字万用表块2共用工具柜套7两人一套铝合金梯（10米）部1共用铝合金梯（5步）部3共用钞轮机台1共用高空作业用具套1共用空调机具套1共用兆欧表块2共用钳工工具套1共用钳形电流表块1共用接地摇表块1共用场强仪台1共用示波器台1共用信号发生器部1共用对讲机部2共用网线测试仪部1共用RJ45压线钳双1

35、共用端子压线钳套1共用同轴电缆压线钳把1共用材料架个10共用值班桌椅套7包括监控中心高压冲洗（地）机套1泳池、观赏水池、洗地等用6.5 食堂用品项 目单位数量备注4层不锈钢货架个4开水器个1不锈钢大小炉灶套14门冰柜台2不锈钢蒸柜炉、蒸栅盆等套122型肉馅机台125KG和面机台1消毒柜台1不锈钢碗柜套2案板块2菜刀把2锅碗瓢盆等工具套1餐桌40餐椅把70紫外线灭蝇灯个3电风扇台12员工餐具套707.0 管理规章制度分目录7.1 公众制度7.2 岗位职责7.3 管理处运作制度7.4 管理人员考核制度7.0 管理规章制度我司奉行“服务,精彩生活”的经营理念，追求“无为而治”的管理境界，并让业主充分

36、感受到“御佳园天下胜景、xx情诚健康人生”的生活环境，并将之充分体现在与业主交流、沟通的出众制度和保证公司与管理处有效运作的部制度中。7.1 公众制度7.1.1 公众制度目录(1) 业主公约(2) 业主公约签约页(3) 业主/用户手册(4) 小区文明公约(5) 业主/用户登记制度(6) 业主/用户信件、报纸与杂志分发规定(7) 业主/用户搬入、搬出物品管理办法(8) 户外广告、招牌、宣传设施与其他悬挂物品的管理办法(9) 小区临时用电管理规定(10) 摩托车、自行车管理规定(11) 营业性停车场管理规定(12) 市社会治安综合治理条例(13) 市民行为道德规（市参考）7.1.2 公众制度例临时

37、用电管理规定 为了加强楼宇修缮和业主与物业使用人装修等临时施工用电管理确保电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护业主与用户的正常工作秩序,特制订本规定。（1） 楼宇进行重大修缮使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响正常运作和在供电负荷量允许围进行，在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经分公司主管经理批准后，才能进行组织施工。（2） 临时用电必须符合消防和安全用电要求。（3） 使用的电动设备、工具与电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护器开关、配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插座，并在专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。（4

38、） 专业管理人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权停止违章电动设备与工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告公司，停止施工。 7.2 岗位职责7.2.1 岗位职责目录（1） 管理处主任岗位职责（2） 管理处服务中心主任（兼会所经理）岗位职责（3） 行政部职责（4） 行政部助理员岗位职责（5） 人事培训职责（6） 人事培训助理员岗位职责（7） 财务部职责（8） 财务主任岗位职责（9） 出纳员岗位职责（10） 收款员岗位职责（11） 档案室职责（12） 档案室资料员岗位职责（13） 社区文化山岗位职责（14） 社区文化主任岗位职责（15） 社区文化部助理员岗位职责（16） 工程技术岗位职

39、责（17） 工程技术主任岗位职责（18） 工程技术助理员岗位职责（19） 机电设备岗职责（20） 机电设备主任岗位职责（21） 机电设备助理员岗位职责（22） 安全护卫主任职责（23） 安全护卫助理员岗位职责（24） 环境园林岗职责（25） 环境园林主任岗位职责（26） 环境园林助理员岗位职责（27） 电工岗位职责（28） 水工岗位职责（29） 水管员岗位职责（30） 泥木工岗位职责（31） 空调工岗位职责（32） 护卫班长岗位职责（33） 护卫员巡逻岗岗位职责（34） 护卫员大堂岗岗位职责（35） 护卫员道口岗岗位职责（36） 监控中心岗岗位职责（37） 应急机动岗岗位职责（38） 消防责任

40、人岗位职责（39） 义务消防队员职责（40） 各级人员在扑救火灾中的主要职责7.2.2 岗位职责例电工职责：（1） 熟练地掌握管物业的供电系统线路的布置，设备技术性能与操作要领。（2） 持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导与班长安排。（3） 坚守岗位，注意负荷变动，发现异常情况，与时分析原因，并报告主管人员，认真做好值班记录与配电房巡查记录。（4） 按时上班、不脱岗。紧急事故未排除不能进行交接班。详细记录异常或事故情况。（5） 认真记录办公室的通知和业主与物业使用人的维修申请与投诉，发现问题与时向班长报告。（6） 做好防小动物、防水、防火工作，确保变配电系统安全运行。（7） 发生事故

41、或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，与时排除故障，正确停送电。（8） 严格遵守安全操作规程，除经主管人员批准并制定了可靠的安全措施外，一般不允许带电作业。对于故障线路，必须在停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。（9） 负责经常保持配电房、变压器、值班室外的清洁卫生。（10） 积极做好节约用电的宣传工作，每月认真做好同市供电抄表员一同抄表的工作，并进行用电总量分析，上报主管领导，对于不合理用电应与时采取有效措施，节约用电。7.3 管理处运作制度7.3.1 管理运作制度目录（1） 员工守则（2） 员工廉洁自律十条规定（3） 员工奖惩制度（4） 员工服务文明礼貌用语7.3.2 综合制度

42、（1） 物业接管验收移交工程资料清单（2） 机电设备验收单（3） 建筑、小型设施验收单（4） 室外给排水验收单（5） 绿化验收单（6） 单元建筑接管验收记录表（7） 单元室电气设施接管验收记录（8） 用户登记制度（9） 与业主与物业使用人沟通办法（10） 处理业主与物业使用人投诉指引（11） 管理工作征询意见表（12） 关于全体员工处于警戒状态的有关规定7.3.3 财务制度（1） 财务工作制度（2） 公司会计制度（3） 有偿服务收费制度财务制度例管理处帐目公开制度：为了进一步提高为业主住户服务水准，为业主/住户当好家、理好财，本着遵循“以支定收、取之于民”的原则，做到收支合理、帐目公开，自觉接

43、受小业主/住户的监督，为此，特制定以下财务公开制度。一、 帐目公开：1、 收费项目公开，管理费、水电费等按市有关部门制定的标准执行。2、 收费标准公开，按物价部门141号文件规定的围执行。3、 费用支出围公开。支出容按照物业管理条例规定的围执行。二、定期公布：（分季度和年度公布）1、 收费标准常年公布。2、 每季度公布一次财务节余情况（下季度15日前公布上季度收支情况）3、 每年公布一次经市审计部门通过后的全年财务收支节余情况资料。（具体时间为审计后的当月公布） 三、接受审计，严格执行财经纪律，按规定时间和制度整理帐务，主动申请接受上级主管财务部的审计，对审计出的问题，找出原因，弄清责任，与时

44、整改，直到达到审计要求。 四、帐目公布： 由管理处财务室主任负责报管理处主任、业主委员会主任审核后负责实施。 五、帐目公开方式：1、 收费标准在收费通知单上向业主/住户每月公布一次。无特殊情况，收费标准不作任何变动。2、 公布帐目以贴财务报表方式：在管理处宣传栏贴，向业主公布。3、 做到随时接受业主咨询。收费管理制度：一、管理费、水电费、车位费等固定性收费：1、 月初由出纳员输入收费资料，会计核对后打印收费通知单。2、 将通知单分发至各业主（住户）信箱中。3、 出纳员收取业主收来的现金，每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将单据交于会计。4、 出纳员将现金存入银行。5、 会计审核收费单据后入

45、帐。二、装修押金、垃圾清运费、维修管理费等临时性收费：1、 出纳员向会计领取空白收据、发票。2、 出纳员根据办公室监管装修人员开出的收费通知单或维修班开出的维修派工单收费。3、 出纳员每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将现金存入银行，将单据交与会计。4、 会计将办公室开出的收费通知单或维修派工单与开出的收据、发票核对后入帐。5、 出纳员将开完的整本收据、发票交于会计核销、保管。三、车位临时租费收费：1、 由指定的车场护卫员向会计领取车场定额发票，每次每种发票面额限领一本。2、 车场护卫员每十天向出纳员交清所收车位时租费，出纳员按照护卫员同时上交的每日“当班收入统计”，计算出护卫员应交车位时

46、租费并同时核对其所用定额发票数后，收取现金，核销已开发票存根。3、 会计、出纳员不定期下车场抽查护卫员收取现金数额。4、 出纳员清点现金存入银行。5、 会计将上交的定额发票计帐、保管。6、 护卫员休假时应将所有现金、所领发票交清。7.3.4 档案管理制度（1） 档案管理制度（2） 档案室制度（3） 档案文件借阅制度7.3.5 安全护卫/交通管理（1） 治安管理规定（2） 交通管理规定（3） 护卫（交管）员的仪容仪表（4） 护卫（交管）员纪律（5） 监控中心制度（6） 护卫员培训制度（7） 护卫员军训制度（8） 护卫员奖惩制度（9） 护卫员交接班制度（10） 安全护卫工作检验标准（11） 紧急集

47、合方案（12） 护卫员处理问题的原则和方法（13） 执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理（14） 盗窃处理（15） 执勤中遇到犯罪分子打劫的处理（16） 发现业主与物业使用人醉酒滋事或精神病人闯入护卫目标的处理（17） 执勤中发现可疑分子的处置（18） 执勤中发现业主与物业使用人斗欧的处理（19） 发生刑事、治安案件的处理（20） 对讲机使用管理规定（21） 电警棍使用管理规定（22） 护卫值班记录（23） 来访登记表（24） 交通管理工作检验标准安全护卫/交通管理例停车场管理规定： 一、 地面停车场管理规定1、 地面停车场为业主（住户）车辆来往或临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的

48、 办法。 2、 地面停车场车辆停车半小时以不收费，超过半小时按市物价局有关规定执行。3、 长期使用地面车位的业主（住户）可购买临时停车卡，收费标准参照市物价局有关规定执行，但不固定车位，每月30日前到管理处办理下月停车卡，停车月卡可使用到次月3日。4、 车辆进入车场道口，必须用行驶证换取临时停车证或月卡车位牌方可进场停车，出场时凭临时停车证或月卡、车位牌换回驾驶证，停车期间由车管员打卡计时。5、 停放在车场的所有车辆，必须关锁好车门（窗），防止车物品丢失。二、私家车位停车管理规定 1、凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。2、在住宅区有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车证，并凭证出入住宅区。3、车辆出入住宅区必须办理登记、领交车号牌手续。车辆进入时，要领取车号牌，登记车号牌；出去时要将车号牌交回车管员，经查核无误后，才能驶出住宅区。无车号牌或车号牌与存查记录不符时，其车辆不得离开住宅区，否则车管员有权扣留其车辆，并报告公安机关处理。 4、进入住宅区停放的车辆，必须停放在划定的车位。行车通道、消防通道与非停车位禁止停车。 5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。6、车